電源項(xiàng)目前期工作程序及要點(diǎn)

1、項(xiàng)目前期工作程序及要點(diǎn)1、立項(xiàng)管理： 立項(xiàng)手續(xù)的辦理。（直接辦理、立項(xiàng)變更） 投資規(guī)模的確定。（對(duì)后期各類報(bào)批的影響以及費(fèi)用核算標(biāo)準(zhǔn)） 政策的可利用管理。（舊城改造、重點(diǎn)工程、經(jīng)濟(jì)適用房等）政策的收集；手續(xù)的辦理（如申請(qǐng)重點(diǎn)工程戓經(jīng)濟(jì)適用房等）；此項(xiàng)應(yīng)在征地前同原地主方協(xié)調(diào)辦理完，在征地中已有政策體現(xiàn)。開工報(bào)告辦理。（重點(diǎn)工程、具備招投標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)督條件）2、文物審批及處理： 征地前對(duì)其文物遺址等因素進(jìn)行調(diào)研。 徹底辦理不留隱患。（存在刑事責(zé)任） 該手續(xù)直接影響到項(xiàng)目推進(jìn)，應(yīng)首要辦理。3、地質(zhì)勘察： 對(duì)地質(zhì)要有較深入的研究，防止動(dòng)工后的阻礙與增加成本。 對(duì)地埋管網(wǎng)要有深入了解，減少施工與改造障礙

2、。 對(duì)原人防設(shè)施的處理。（依照人防法及有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范）4、全程管理（前期策劃）： 項(xiàng)目定位。項(xiàng)目市場(chǎng)定位；A、類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤的調(diào)研（含意向樓盤）B、一手市場(chǎng)調(diào)研C、項(xiàng)目要素調(diào)研（如配置等）D、綜合評(píng)判區(qū)域定位；主力客戶群定位；功能定位；建筑風(fēng)格定位；商業(yè)部分定位；A、主題定位B、經(jīng)營(yíng)管理定位C、業(yè)種D、業(yè)態(tài) 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)價(jià)值；項(xiàng)目品牌價(jià)值；項(xiàng)目社會(huì)價(jià)值；項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的比重；項(xiàng)目可提升價(jià)值分析；A、建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)B、獨(dú)特的戶型與結(jié)構(gòu)C、環(huán)境D、配套E、物業(yè)管理F、形象包裝與組合營(yíng)銷策劃G、品牌價(jià)值實(shí)現(xiàn)的大環(huán)境因素；A、經(jīng)濟(jì)金融因素B、政策因素C、城市規(guī)劃前

3、景因素D、人文理念的發(fā)展因素 項(xiàng)目定價(jià)模擬。項(xiàng)目目標(biāo)收益與最大收益，項(xiàng)目綜合成本預(yù)估；均價(jià)的確定（類比價(jià)值，有效需求成本加價(jià)）；項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬（分層、分套）；A、差異性定價(jià)（類型、采光系數(shù)、朝向景觀、樓層）B、確定系數(shù)C、確定幅度價(jià)格策略報(bào)告； 項(xiàng)目投資可行性分析。可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響；銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響； 投資風(fēng)險(xiǎn)分析。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià)；A、價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性B、規(guī)劃、設(shè)計(jì)是否是以提升項(xiàng)目同周邊項(xiàng)目的類比價(jià)值C、項(xiàng)目全程營(yíng)銷策劃的成功性資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性；A、減少資金占用比例，加速周轉(zhuǎn)，降低財(cái)務(wù)成本B、開發(fā)節(jié)奏把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目C、銷售推進(jìn)把握，最短時(shí)間

4、回籠資金經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)；A、對(duì)近幾年國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析B、國(guó)家地方相關(guān)房地產(chǎn)政策的出臺(tái)以及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)C、金融時(shí)政前瞻性與可借鑒性分析 開發(fā)節(jié)奏建議；影響開發(fā)節(jié)奏的基本因素；A、政策法規(guī)B、金融政策C、地塊狀況因素D、發(fā)展商整體開發(fā)水平E、資金投放量與回收要求F、營(yíng)銷因素與價(jià)格策略G、市場(chǎng)供求因素H、入市時(shí)間項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè)；A、項(xiàng)目開發(fā)整體推進(jìn)計(jì)劃B、項(xiàng)目銷售整體推進(jìn)計(jì)劃C、預(yù)測(cè)結(jié)論D、項(xiàng)目結(jié)束后的總結(jié) 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)。 以項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場(chǎng)（包括組裝市場(chǎng)潛在需求）為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格與色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型與

5、補(bǔ)充戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對(duì)項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。總平面規(guī)劃；A、可實(shí)施性（規(guī)劃法規(guī)）B、周邊條件的允許性C、可增容性（未來(lái)填充余地）建筑空間布局；A、建筑立面與色彩計(jì)劃，三維實(shí)景效果B、功能分區(qū)示意效果及說(shuō)明（商業(yè)、轉(zhuǎn)換層、標(biāo)準(zhǔn)層、大堂、核心筒、消防通道、停車場(chǎng)、會(huì)所等）道路系統(tǒng)布局；A、區(qū)內(nèi)（人車分流、出入口）B、區(qū)外連接（出入口）C、項(xiàng)目地塊所在區(qū)域未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r及兼容擴(kuò)容性D、停車場(chǎng)引道與行車線路（停車場(chǎng)與主體建筑之間的通行及安防）綠化系統(tǒng)布局；A、園藝綠化，景觀設(shè)計(jì)B、澆灌系統(tǒng)、水景系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保潔系統(tǒng)、運(yùn)動(dòng)系統(tǒng)（泳池）C、投資預(yù)算與管理成本分析公建與配套系統(tǒng)；A、同市政

6、大配套的兼容與降低實(shí)施成本（就近、使用安全性）B、公建設(shè)計(jì)及提示C、前期營(yíng)銷、施工使用與后期物管使用的兼容性D、按物業(yè)條例規(guī)定所必備的物管公建與使用場(chǎng)地用房E、提示牌、警示牌、名牌、公示牌、形象牌等F、垃圾箱與清污設(shè)施G、郵件箱與供奶箱等項(xiàng)目施工程序；A、先造景后建房，隨建房統(tǒng)一實(shí)施交付B、確保施工與銷售看房同步及安全性C、施工安全防護(hù)與形象包裝D、施工程序確保先期物業(yè)交付后的抗干擾與獨(dú)立性建筑風(fēng)格定位；A、項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思B、建筑色彩計(jì)劃C、建筑外立面裝飾及材料D、根據(jù)戶型及布局對(duì)外立面的提示E、對(duì)頂部、群樓、平臺(tái)、出入口等設(shè)計(jì)提示主力戶型選擇；A、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較B、項(xiàng)目

7、業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例C、主力戶型設(shè)計(jì)提示D、商業(yè)戶型布局設(shè)計(jì)提示E、寫字樓平面設(shè)計(jì)提示F、得房率分析空間布局裝飾概念設(shè)計(jì)；A、室內(nèi)空間布局提示（裝飾方案）B、公共空間主題選擇（裝飾效果）C、庭院景觀及商業(yè)廣場(chǎng)、步行街實(shí)景提示D、環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想E、地塊已有自然環(huán)境利用F、項(xiàng)目人文環(huán)境的營(yíng)造營(yíng)銷示范單位裝修設(shè)計(jì)（樣板房）；A、完全情景化，大戶型不易復(fù)雜，小戶型增加裝飾及功能展示B、根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模及可再生性確定樣板間裝飾投資C、集中對(duì)個(gè)性功能優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)，合理回避或遮蓋設(shè)計(jì)與結(jié)構(gòu)中的不足D、背景音樂(lè)、燈光、道具、人氣、生活化（住宅類）均起到提升感觀認(rèn)知，加之銷售導(dǎo)購(gòu)以及房間保潔員的說(shuō)明與服務(wù)

8、，提升理性認(rèn)知程度E、各房間及功能間概念設(shè)計(jì)F、提供多種情調(diào)風(fēng)格的裝修提示，滿足不同需求口味G、合理回避裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)附屬設(shè)計(jì)；A、燈光系統(tǒng)（立面、綠化園林、售樓處、公建、大堂、內(nèi)廊、樓梯、道路照明、廣告牌、形象墻）B、背景音樂(lè)指導(dǎo)（廣場(chǎng)音樂(lè)、樣板房背景音樂(lè)、售樓中心背景音樂(lè)）C、營(yíng)造與引導(dǎo)未來(lái)生活方式（VIP會(huì)員、會(huì)所服務(wù)、商業(yè)配套等）項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷；A、樹立發(fā)展商嚴(yán)格遵守質(zhì)量工期理念，提高項(xiàng)目的信譽(yù)度、美譽(yù)度B、進(jìn)而上升到企業(yè)品牌戰(zhàn)略，提高企業(yè)知名度與成熟度C、及時(shí)對(duì)已購(gòu)房產(chǎn)加以進(jìn)度通告D、任何原因引起的施工間斷，在工期無(wú)法彌補(bǔ)的情況下，及時(shí)書面告知準(zhǔn)業(yè)主形象策劃；A、項(xiàng)目名稱（總名稱

9、與細(xì)分名稱）B、標(biāo)志C、標(biāo)準(zhǔn)色D、標(biāo)準(zhǔn)字E、工地環(huán)境視覺(jué)包裝F、售樓中心包裝設(shè)計(jì)G、展板、沙盤等道具設(shè)計(jì)H、售樓中心家具I、促銷禮品J、導(dǎo)視牌K、銷售人員包裝L、印有標(biāo)識(shí)的辦公用品（口杯、筆、稿紙、信封等） 營(yíng)銷推廣策劃。營(yíng)銷推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來(lái)將要進(jìn)行的營(yíng)銷推廣進(jìn)行整體、系統(tǒng)策劃的超前決策，是專業(yè)化運(yùn)作的流程。區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析（項(xiàng)目基本要素、定位、供求狀況、競(jìng)爭(zhēng)因素等）；項(xiàng)目賣點(diǎn)的薈萃及物業(yè)優(yōu)劣勢(shì)分析與對(duì)策；目標(biāo)客戶群定位分析；價(jià)格定位及策略；A、結(jié)合項(xiàng)目本質(zhì)與市場(chǎng)定位確定價(jià)格定位B、價(jià)格策略（價(jià)格總趨勢(shì)）C、價(jià)格戰(zhàn)術(shù)（優(yōu)惠幅度及階段促銷）入市時(shí)機(jī)規(guī)劃；A、根據(jù)報(bào)批報(bào)建推進(jìn)B、結(jié)合項(xiàng)目

10、施工進(jìn)度C、結(jié)合房地產(chǎn)銷售周期規(guī)律D、結(jié)合重要節(jié)假日及地方性城市活動(dòng)廣告策略；A、廣告總體策略與階段性劃分B、廣告形式的配比（直接、間接等）C、廣告主題D、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)E、廣告效果監(jiān)控、評(píng)估、修正（指標(biāo)銷售額、利潤(rùn)、市場(chǎng)與占有率、品牌形象等）F、入市前印刷品與廣告品設(shè)計(jì)制作如：購(gòu)房須知、價(jià)格表、銷控表、樓書、海報(bào)折頁(yè)、認(rèn)購(gòu)書、合同書、交房標(biāo)準(zhǔn)即配置清單、物業(yè)管理內(nèi)容、名片、相關(guān)表格等。H、廣告支出監(jiān)控I、媒體組合J、公關(guān)活動(dòng)與相關(guān)儀式策劃K、軟性宣傳人員配備與管理；A、參與銷售過(guò)程所需哪些人員B、銷售與綜合培訓(xùn)C、管理與傭金制度D、制訂銷售手冊(cè)如：批文證照、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、樓宇說(shuō)明書（項(xiàng)目統(tǒng)一說(shuō)詞、

11、戶型圖、會(huì)所及公建內(nèi)容、交樓標(biāo)準(zhǔn)、建筑材料）、價(jià)目表、利率表、購(gòu)房辦理程序、購(gòu)房付費(fèi)一覽表、產(chǎn)權(quán)證辦理程序及費(fèi)用、入住流程、入住收費(fèi)明細(xì)表、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。E、合同文本 如：預(yù)定書（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書）、合同文本、抵押合同、公積金借款合同、商業(yè)借款合同、保險(xiǎn)合同、公證書等?？蛻艄芾硐到y(tǒng)；A、電話接聽登記表B、新老客戶檔案表C、銷售日、周、月報(bào)表D、已成交客戶檔案表（臺(tái)帳）E、應(yīng)收帳款控制表F、保留樓盤控制表銷售組織與日常管理；A、組織與激勵(lì)B、工作流程5、方案審批： 項(xiàng)目總規(guī)劃方案審批。 建筑單位方案審批。 方案招投標(biāo)。6、施工圖設(shè)計(jì)7、人防審批： 立項(xiàng)、總平方案后進(jìn)行人防實(shí)施方案申報(bào)。 得到批準(zhǔn)

12、批復(fù)后委托有資質(zhì)設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)（同施工圖同步）。 修建人防地下室審批（或易地建設(shè)審批）。 人防實(shí)施階段。 驗(yàn)收。8、抗震審批9、消防審批10、綠化審批11、城市配套審批（水、電、污處理、市政、環(huán)衛(wèi)、暖、煤氣、弱電等）： 市政施工管理。 市政道路開口管理。12、建筑商與監(jiān)理公司選擇13、材料商選擇14、其他合作單位選擇 物業(yè)管理。 經(jīng)營(yíng)管理公司（商業(yè)、寫字樓）。 裝修商。 綠化園藝。15、節(jié)能評(píng)定16、融資及房貸資信等級(jí)評(píng)定三、規(guī)劃管理1、征地前規(guī)劃管理： 項(xiàng)目選址選址意見書。 建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃審批用地定線坐標(biāo)圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書。申領(lǐng)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；重點(diǎn)工程批復(fù)等文件在提交范圍； 項(xiàng)目

13、規(guī)劃總平面設(shè)計(jì)方案審批用地規(guī)劃總平面布置圖。 核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。未取得此證，用地批準(zhǔn)文件無(wú)效；本證有效期6個(gè)月；改變?cè)玫匾?guī)劃的按改變申請(qǐng)程序進(jìn)行辦理；2、建審規(guī)劃管理： 建筑工程定位審批建筑工程定位批件有效期6個(gè)月 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。 建筑工程設(shè)計(jì)方案審批。報(bào)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)兩套（總平圖及相應(yīng)航測(cè)地形圖上總平圖、平、立、剖圖）。 建筑工程施工圖設(shè)計(jì)審批。 核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃批準(zhǔn)書。3、施工規(guī)劃管理（施工驗(yàn)收管理）： 基槽或樁孔驗(yàn)線規(guī)劃管理。 基礎(chǔ)驗(yàn)線規(guī)劃管理。4、施工期間變更規(guī)劃管理5、測(cè)繪管理四、報(bào)建管理（建委）1、報(bào)建申請(qǐng)（甲方）2、施工圖審批（甲方）3、工程劃類別（甲方）4、招投標(biāo)管理（甲

14、、乙方）5、抗震審批（甲方）6、質(zhì)量監(jiān)督委托（甲方）7、監(jiān)理備案審批（監(jiān)理方）8、安全監(jiān)督審批（乙方）9、墻改審批（甲方）10、建筑工程社會(huì)保險(xiǎn)審批（甲方）11、職工意外傷害保險(xiǎn)（乙方）12、水泥用散審批（根據(jù)承包及主材供應(yīng)形式而定審批方，原則上為乙方）13、砂石審批（乙方）14、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套審批15、施工許可審批（甲方） 領(lǐng)取施工許可證五、預(yù)售及申報(bào)房貸1、預(yù)售申請(qǐng)： 按預(yù)售管理辦法投資達(dá)到25%以上。 具備土地證、用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃批準(zhǔn)書、施工許可證。 有明確價(jià)格備案。 商品房物業(yè)管理方案?jìng)浒福ㄎ飿I(yè)大修基金）。 房管測(cè)繪部門對(duì)預(yù)售面積進(jìn)行核準(zhǔn)。2、銀行申報(bào)貸款審批： 市場(chǎng)處辦

15、理預(yù)售卡及備案。 銀行申報(bào)（注意規(guī)劃批準(zhǔn)房屋屬性）。3、公積金貸款申報(bào)審批4、信用擔(dān)保合作六、施工管理1、土建工程： 組織落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)折遷準(zhǔn)備工作。 組織落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)三通一平工作。 實(shí)測(cè)現(xiàn)場(chǎng)征地紅線用地面積。 核查楓葉商務(wù)廣場(chǎng)占地范圍總平面定位。 核查北美風(fēng)情一條街及酒店式公館戶型規(guī)劃。 擬定施工現(xiàn)場(chǎng)總平面布置圖。 了解當(dāng)?shù)亟ú墓?yīng)、運(yùn)輸通道機(jī)械租賃相關(guān)信息。 擬定主體工程平立剖面細(xì)部規(guī)劃方案。 選定參建單位、設(shè)計(jì)規(guī)劃單位、施工圖設(shè)計(jì)單位。 選定甲級(jí)施工單位及建設(shè)監(jiān)理單位。 選定勘察設(shè)計(jì)單位，尋求合作伙伴。 對(duì)參建單位進(jìn)行業(yè)績(jī)考察。 建立健全各級(jí)崗位責(zé)任制，實(shí)行目標(biāo)管理。 編制項(xiàng)目管理辦法。 建立項(xiàng)目

16、總體方案的審查審批認(rèn)可制度。 工程部根據(jù)批復(fù)的總體進(jìn)度計(jì)劃編制細(xì)部程序。工程總體網(wǎng)絡(luò)施工進(jìn)度計(jì)劃；單項(xiàng)工程施工進(jìn)度計(jì)劃；分部工程施工進(jìn)度計(jì)劃；月進(jìn)度計(jì)劃； 施工管理。建立工期管理的檢查體系；建立施工過(guò)程記錄，分包工期計(jì)劃落實(shí)的匯報(bào)制度；施工過(guò)程控制，工期預(yù)測(cè)，改進(jìn)措施；嚴(yán)格施工組織設(shè)計(jì)，施工方案審批制度；嚴(yán)格按施工組織設(shè)計(jì)及作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)組織施工；建立健全施工技術(shù)交底制度，實(shí)行程序化管理；特殊施工過(guò)程的控制；A、對(duì)那些質(zhì)量性能指標(biāo)不能通過(guò)其后的檢驗(yàn)或試驗(yàn)完全判定或施工后無(wú)法檢測(cè)，只能通過(guò)破壞性檢驗(yàn)才能判斷其質(zhì)量的施工過(guò)程，必須采取特殊的檢驗(yàn)措施。例如：地下室防水工程、挖孔灌注樁砼程，承重鋼結(jié)構(gòu)的焊接

17、工程等。B、需采取特殊檢驗(yàn)的工程，參建單位要對(duì)特殊過(guò)程的施工能力實(shí)施預(yù)先鑒定。應(yīng)從人才素質(zhì)、設(shè)備性能、材料質(zhì)量、施工方法、施工監(jiān)理檢查環(huán)節(jié)等五個(gè)方面進(jìn)行預(yù)先鑒定，由責(zé)任工長(zhǎng)填寫“特殊過(guò)程能力預(yù)先鑒定報(bào)告”，經(jīng)項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后實(shí)施，工程部技術(shù)人員應(yīng)及時(shí)檢查和監(jiān)督。技術(shù)核定單和土地洽商單及設(shè)計(jì)變更審簽；工程部經(jīng)理和相關(guān)專業(yè)主管人應(yīng)認(rèn)真核對(duì)經(jīng)監(jiān)理公司批復(fù)后的技術(shù)核定單，工地洽商單及設(shè)計(jì)變更單，并與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通確認(rèn)后，組織施工。2、水電暖通安裝工程： 新項(xiàng)目定位后要及早與有關(guān)市政部門溝通。電業(yè)局；自來(lái)水公司；熱力公司；有線電視臺(tái)；電信局；煤氣公司；新項(xiàng)目應(yīng)申報(bào)所需容量、進(jìn)線方式、方位等以及時(shí)合

18、理安排供水、供電、通訊、有線電視、供熱、供煤氣線路的接口入戶位置；在符合市政部門專業(yè)條款要求的情況下，盡量縮短線路，避免相互影響重復(fù)開挖布線，便于施工及維修，極大限度的降低工程施工費(fèi)用。 吸取其它小區(qū)在開發(fā)時(shí)的重復(fù)設(shè)計(jì)，以及施工工序不合理造成的重復(fù)開挖反復(fù)施工，造成浪費(fèi)。高壓配電室雙電源進(jìn)線設(shè)計(jì)，必須經(jīng)電業(yè)局生計(jì)科認(rèn)可后才能送電。 因此，高壓供電部分應(yīng)委托電業(yè)局進(jìn)行設(shè)計(jì)。自來(lái)水的收費(fèi)根據(jù)用途不同，其收費(fèi)價(jià)格也不同，我們可以把雙水源 進(jìn)小區(qū)時(shí)，分為生活用水和商業(yè)用水兩條線計(jì)量，在小區(qū)內(nèi)調(diào)整供水管道以合理節(jié)省用水費(fèi)用。熱力管道接口與熱交換站的路徑越短越好，可以減少熱損耗，同時(shí)盡量避開其它管道。小區(qū)內(nèi)的排水管道的坡度和管徑在符合設(shè)計(jì)要求的情況下，應(yīng)盡量加大一點(diǎn)，留點(diǎn)富余量。小區(qū)的化糞池最好采用生物化糞池（例如：通元花園、613所、雅賽城），