論房地產(chǎn)開發(fā)中的成本控制

1、作者 竇錦凱指導教師 邱兆學提綱：題目摘要關鍵詞正文參考文獻論房地產(chǎn)開發(fā)中的成本控制摘要：商品房價格持續(xù)居高不下，房地產(chǎn)投資不斷增大，引起社會各階層廣泛關注。針對這一社會熱點問題，本文從我國房地產(chǎn)市場開發(fā)現(xiàn)狀入手，闡明政府及消費者不同態(tài)度，并針對房地產(chǎn)行業(yè)特點，較為詳細地論述了房地產(chǎn)行業(yè)的成本構成即土地費用、前期工程費，建筑安裝工程費，市政公共設施費用，管理費用，貸款利息，稅費及其他費用。從土地供應價格，政府行政性收費，市政公共設施分攤，企業(yè)稅收負擔，信貸政策，物價水平等方面分析引起房地產(chǎn)開發(fā)成本加大的主要原因，重點揭示商品房價格上漲與其開發(fā)成本不斷增加緊密相關。在上述基礎上，提出通過控制土地

2、供應總量，降低地價；清理不合理行政收費；合理分攤市政公共設施費用；降低稅收負擔；拓寬融資渠道；保持物價穩(wěn)定；維持合理利潤空間等主要措施來真正有效實現(xiàn)平抑商品房價格過高之目的。關鍵詞：開發(fā)成本 合理利潤空間 平抑房價近幾年來，隨著福利分房制度的結束，商品房便成為眾所矚目的焦點。它不僅與人們生活息息相關，并且成為居民消費支出的重點和投資領域的全新選擇。居民改善居住條件的“主動型”需求，城市改造房屋拆遷帶來的“被動型”需求，城市化加速農(nóng)民進城帶來的“自動型”需求，使得房價在短短幾年內(nèi)，一路攀升。根據(jù)國家計劃發(fā)展委員會和國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)表明，2003年四季度，中國房地產(chǎn)市場價格持續(xù)上漲，與上年

3、同季相比，房屋銷售價格上漲5.1%，土地交易價格上漲8.9%，房屋租賃價格上漲2.2%。政府、金融部門、開發(fā)商、建筑商建材行業(yè)對此都有不同的認識和準備。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，成為拉動gdp快速增長的重要因素，也成為政府和金融部門關注的重點。同時，房價的每次波動，也無不觸動消費者敏感的神經(jīng)，房價居高不下，成為壓在百姓心頭的一座大山。畢竟一套好房子是百姓圓一個幸福家園的夢想。因此，如何正確處理房價與居民消費水平的關系，在不影響國家稅收前提下有效控制房價的攀升，創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的運行機制，已成為房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范發(fā)展的一個迫切問題。一、我國房地產(chǎn)市場開發(fā)現(xiàn)狀1、市場現(xiàn)狀19982002年，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)

4、展速度始終保持在20%左右，其中商品房銷售額和銷售面積增長速度接近25%。從國際到國內(nèi)，都可以看出房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用。根據(jù)建設部提供的數(shù)據(jù)顯示，2003年度全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資8285億元，同比增長32.5%，占同期固定資產(chǎn)投資的23.9%，高于同期固定資產(chǎn)投資增幅近3個百分點。供銷總量基本平衡，全年實現(xiàn)商品房銷售1.99億平方米，占同期竣工面積的95%，其中，銷售面積增幅為32%，竣工面積增幅為29%，銷售面積增幅大于同期竣工面積增幅3個百分點。商品房銷售價格穩(wěn)中有漲，去年商品房價格每平方米2458元，同期上升4.7%，全國有近20個地區(qū)商品房銷售價格有較大幅度上漲。以上

5、數(shù)據(jù)充分顯示中國的房地產(chǎn)正處在一個發(fā)展的熱潮中，供求兩旺，產(chǎn)業(yè)興旺是無可否認的。但中國的房地產(chǎn)市場既處于高速發(fā)展期，又處于轉型、過渡期，市場發(fā)育還不成熟，行為還不規(guī)范，市場運行中還存在諸多風險。既需要警惕房地產(chǎn)市場的“泡沫性過熱”現(xiàn)象出現(xiàn)，還需要警惕由于政府工程規(guī)模過大造成商品房空置率居高不下的“盲目性過熱”危險?，F(xiàn)實要求政府和企業(yè)要共同把握市場脈搏，通過“無形的手”和“有形的手”，共同促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康的發(fā)展。2、政府對現(xiàn)狀的態(tài)度促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，是滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的物質文化需求的內(nèi)在要求，有利于促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資，增加就業(yè)，推進經(jīng)濟結構的戰(zhàn)略性調(diào)整，保證國民經(jīng)濟持續(xù)

6、快速健康發(fā)展。中央提出了四個新的消費熱點，即住宅、汽車、通訊、旅游。盡管汽車增長速度快于房地產(chǎn)，但汽車在消費總額中的量比房地產(chǎn)要小。房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟增長占整個經(jīng)濟增長的四分之一，也就是說gdp增長78個百分點，其中有兩個百分點是房地產(chǎn)拉動的。國務院18號文件首次提出房地產(chǎn)業(yè)是中國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。這表明了政府對房地產(chǎn)業(yè)的明確態(tài)度。同時，為了密切掌握房地產(chǎn)市場運行情況，加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，建設部，國家發(fā)展和改革委員會，財政部，國土資源部，中國人民銀行，國家稅務總局，國家統(tǒng)計局于2004年初聯(lián)合發(fā)出關于加強協(xié)作共同作好房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預警預報體系有關工作的通知要求各地區(qū)按照“統(tǒng)籌規(guī)劃，

7、分布實施，互聯(lián)互通，信息共享”的原則對市場運行狀況和發(fā)展趨勢做出準確判斷。及時處理和解決發(fā)展中存在的問題，并通過向社會發(fā)布市場信息，引導市場理性投資和消費。緊縮房地產(chǎn)信貸的央行121號文件給房地產(chǎn)業(yè)也帶來不小的震撼和影響。.3、消費者對現(xiàn)狀的態(tài)度大多數(shù)消費者關心的問題是現(xiàn)在買房是否合算，房價會不會再度升高，質優(yōu)價廉的房產(chǎn)是否能夠真正買到，購房置業(yè)成為城鎮(zhèn)居民消費和投資關注的重點領域。隨著銀行按揭貸款對居民個人消費的政策傾斜，個人買房已不再是不可企及的事情。很多大的樓盤，剛開盤就被搶購一空，有的地區(qū)甚至出現(xiàn)排隊搶購的局面。購房一族，炒房一族在全國很多城市都不同程度地出現(xiàn)。1997年，全國個人住房

8、抵押貸款余額是190億元，到2003年底是8000億元，是1997年的43倍。住房消費發(fā)展速度之快令人吃驚。市場也在呼喚理性的消費者。當然，以上局面的出現(xiàn)關鍵影響因素還是房價的上漲二、房地產(chǎn)開發(fā)中的主要成本構成1、土地費用土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。2、前期工程費前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設計費，

9、可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。他在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。3、建筑安裝工程費建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。4、市政公共設施費用市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分?；A設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公公配套設施建設費用指在建設用地內(nèi)建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜

10、市場等商業(yè)網(wǎng)點）等所發(fā)生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%30%左右。5、管理費用管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費等。在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過2%。6、貸款利息房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構

11、成比例相對不穩(wěn)定。7、稅費稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設有關的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業(yè)稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構成中所占比例較大，一般在15%25%左右。8、其他費用其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成

12、中一般不會超過10%。三、引起房地產(chǎn)價格居高不下的主要原因1、土地供應價格上升據(jù)統(tǒng)計，從2003年二季度開始，全國很多地區(qū)土地交易價格持續(xù)保持較高上漲幅度，于2002年統(tǒng)計相比上漲5.4%。土地價格上漲主要是市場需求趨旺，部分地區(qū)調(diào)整土地基準地價，很多地區(qū)在土地交易中主要采用招標，拍賣方式造成。全國35個大中城市中杭州，太原，南昌，成都等分別比去年同期上漲28.3%，34.6%，14.3%和13.3%。以山東威海為例，在同一相鄰地段2000年度取得土地每畝約需80萬元，到2003年則需近150萬元。漲幅之大令人吃驚。2004年1月1314日全國住宅與房地產(chǎn)會議在武漢召開，主管房地產(chǎn)工作的劉志峰

13、副部長明確指出：“目前部分地區(qū)投資增幅過大，土地供應過量，價格上漲過快，出現(xiàn)不同程度的過熱，虛熱和結構性問題，存在較嚴重的市場風險”。個別城市有些區(qū)位的地價上漲了1倍以上。以威海為例，按80萬元每畝價格容積率為1.2計算，樓面地價為667元/每平方米，如按150萬元/畝計算，同樣的容積率，樓面地價將達1250元/每平方米。同一地段因地價上漲，開發(fā)成本每平方米就從677元上漲到了1250元，漲幅達87%。從2003年四季度開始，國土資源部對建設用地進行清理整頓，各地方政府抓緊土地儲備。這些措施的施行，使建設用地更趨緊張。全國新一輪房地產(chǎn)圈地熱潮不但未縮相反更趨高漲，地價更是一路上漲。有些城市在此

14、過程中都暫停一段時間的土地交易，土地供不應求導致炒地盛行。許多人看到炒地炒樓有利可圖便投身其中，形成新的需求，使土地供應壓力更大，造成惡性循環(huán)。政府壟斷土地的一級市場，而土地的供應量決定市場冷熱和房價高低。地方政府在土地市場上的調(diào)控力度和水平，決定了房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢。作為成本轉嫁對象，地價的上漲，最終由消費者埋單。據(jù)統(tǒng)計，近兩年部分城市在此影響下房價上漲較快，上海繼2002年房價平均上漲約10%以后，去年又上漲約29%，北京上漲近15%，南京上漲了23%。2、政府行政性收費項目繁多，費用偏重導致房價居高不下的原因之一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔的行政性收費過重。從各級政府對房地產(chǎn)的收費項目看，不但

15、繁多而且混亂。據(jù)建設部房地產(chǎn)稅費聯(lián)合調(diào)查統(tǒng)計，1996年北京.上海.廣州三城市稅費占商品房價格比重分別為18%，15.7%和24%。其中廣州市1985年有關房地產(chǎn)稅費僅五項，到1995年增至85項，其中80%以上為地方政府或部門規(guī)定的行政性收費項目。1995，1996年國家計委和財政部聯(lián)合發(fā)文，后經(jīng)國務院批準雖然取消了48項不合理收費項目，但房地產(chǎn)企業(yè)仍然面對沉重的行政收費。下面是某市收費項目一覽表 項 目 收費標準項目收費標準大配套費150元/m2墻體材料押金10元/m2人防費25元/m2測繪定點費1元/m2教育附加費20元/m2三通一平1元/m2小區(qū)配套開發(fā)費90元/m2定額測試費造價的1

16、%勞保統(tǒng)籌費造價的2.6%開發(fā)管理費5元/m2上表并沒有列全該市行政性收費項目，但從上表中還是可以看出，僅各種收費，每建筑平方米就達近350400元。3、市政公共設施由開發(fā)企業(yè)承擔，加大企業(yè)成本開支房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不但要承擔房屋建設任務，還要承擔諸如道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用，而且甚至要承擔諸如學校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等各種非盈利性的公用設施。這些本應由政府負擔的項目移嫁由開發(fā)企業(yè)負責，在加重成本開支的同時，無形增加了消費者的負擔。很多公用設施不但要繳納配套增容費，還要承擔相關的建安，設備費用。這些配套設施的投入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為實現(xiàn)贏利目的，只有通過提高商品房售價的方式

17、以確保投資的回收。4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅賦偏重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按收入額的5%交納營業(yè)稅，按營業(yè)稅的7%交納城建稅，按營業(yè)稅的3%交納印花稅，按實現(xiàn)利潤總額的33%交納企業(yè)所得稅，按0.310元標準/m2交納城鎮(zhèn)土地稅，按房產(chǎn)余值的1.2%交納房產(chǎn)稅，按營業(yè)收入的1%預征土地增值稅，按交易額的3%5%交納契稅，還有諸如印花稅，耕地占用費，車船使用稅種，按這些稅種綜合計算，企業(yè)稅收負擔可達到12%14%，雖然說依法納稅是每個企業(yè)應盡的社會責任，但稅收偏高，負擔加重。企業(yè)要保證合理的利潤，唯一有效途徑就是提高房屋售價。5、融資渠道相對薄弱，貸款利率居高不下雖然近幾年，中國人民銀行幾次下調(diào)貸款利率，但到目

18、前為止，企業(yè)承擔貸款利率仍要高出同期存款利率息的近3.5倍，下面是企業(yè)貸款利率一覽表貸款期限基準利率浮動標準6個月1年5.31%最高可上浮30%1年2年5.49%最高可上浮30%3年5年5.76%最高可上浮30%從上表可以看出，企業(yè)最低貸款年利率是5.31%，最高貸款年利率可達7.49%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般具有項目運作周期長，資金集中投入并且量大，投資回收周期相對偏長的特點，對銀行信貸資金的依賴十分嚴重。按10萬平方米居住小區(qū)計算，前期購地，交配套費，辦開工手續(xù)所需啟動資金以威海市為例約需6000萬元8000萬元，按目前商品房預售管理辦法規(guī)定，只有交齊土地出讓金，并且投資額達25%以上才可預售

19、，按央行規(guī)定，商品房只有達到主體封頂才可發(fā)放按揭貸款。這些規(guī)定雖然可避免一定的風險，但對流動資金不足的企業(yè)，只能是自古華山一條路貸款。按上面所需啟動資金計算企業(yè)應承但貸款利息每年達415萬元552萬元，按項目周期3年計算，每平方米成本利息費用將達到125元165元。如果銷售不暢，企業(yè)更將是雪上加霜，利息費用更不可預測。5、建材價格波動，帶動建安成本提高建筑所需原材料中鋼材，水泥，木材三大項所占比重最大，近幾年來價格均有不同程度上漲，以鋼材為例，建筑需要最多的螺紋鋼和各種線材，今年的價格較去年平均漲幅達200元，有的最多每噸漲幅達500元，建材價格的上漲，直接影響了建安成本提高，如果說幾年前建安

20、造價普通住宅在650750元/m2之間，那麼現(xiàn)在的框架鋼混結構住宅可達9501350元/m2之間，漲幅每平方米達到300元。四、如何行之有效地控制房地產(chǎn)開發(fā)中的成本1、強化土地供應管理，控制土地供應總量，降低地價（1）規(guī)范控制建設用地協(xié)議出讓范圍，全面推行經(jīng)營性土地使用權出讓的招標，拍賣，掛牌制度。在全國范圍內(nèi)建立統(tǒng)一，開放，競爭有序的土地市場，并且逐步要使行政性配置方式從經(jīng)營性土地領域退出。土地協(xié)議轉讓方式只會導致不公平競爭，容易出現(xiàn)黑箱操作，引發(fā)腐敗和國有資產(chǎn)流失。（2）加強政府調(diào)控，力求土地供需總量平衡。土地供應量不足，價格就一定會上漲。適量的供應維持動態(tài)平衡，使土地價格平穩(wěn)上漲，甚至維

21、持相對平衡的價格，避免因總量不足導致炒地之風盛行，地價狂漲。（3）逐步建立強制性退出機制，避免因土地供應方式招拍掛后，因受資金規(guī)模限制，而使大量土地集中到少數(shù)資金實力雄厚的開發(fā)商手中，以便其囤積居奇。政府應當明確規(guī)定對超過規(guī)定期限而未進行開發(fā)的土地在進行合理性補償后要強制性收回，以保持足量的用地規(guī)模，來平抑過高的地價。2、加大對房地產(chǎn)開發(fā)和消費環(huán)節(jié)不合理收費的清理力度各級地方政府應認真落實國家已出臺的各項清理收費政策，對房地產(chǎn)開發(fā)建設領域和消費環(huán)節(jié)的各項不合理收費應切實進行全面清理整頓。對國家已明令禁止的收費項目，不能再繼續(xù)征收和變相征收。對現(xiàn)有收費項目，適當調(diào)低收費標準，對可收可不受的項目予

22、以停收，以利降低開發(fā)建設成本，減輕購房者負擔。3、完善市政配套，履行政府職責，合理分攤城市公共設施費用對應有政府負擔的市政配套設施，政府應切實負起責任。不能再通過變相方式繼續(xù)轉嫁到開發(fā)商頭上，對確需應由開發(fā)商承擔的市政配套設施，適當降低收費標準，并引進競爭機制，避免壟斷性經(jīng)營加重開發(fā)企業(yè)負擔。4、適當降低稅收負擔依法納稅是每個企業(yè)應盡的義務，適當?shù)亩愂照?，會對某一行業(yè)的健康發(fā)展起到積極促進作用。房地產(chǎn)行業(yè)也不利外。政府對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策可適當降低，如適當降低企業(yè)營業(yè)稅和所得稅稅率，并可減免部分小稅種，如契稅等。這對降低房地產(chǎn)業(yè)成本開支，平抑過高的房價，促進居民住房消費將起事半功倍的效力。

23、5、開拓金融業(yè)務，增強產(chǎn)業(yè)活力，降低利息費用金融資本同產(chǎn)業(yè)資本的互相分離而又緊密結合，是當代資本主義國家發(fā)展商品經(jīng)濟的共同規(guī)律。房地產(chǎn)業(yè)離開金融業(yè)的支持和配合，將會寸步難行。房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在融資渠道單一，利率水平較高，貨幣供應過緊的狀況。真正完善的房地產(chǎn)融資體系必須是兩條腿走路，一是間接融資，依靠銀行；二是直接融資，通過股票市場、債券市場、基金、信托等渠道。因此，積極推行金融機制改革，適當對房地產(chǎn)業(yè)輔以支持，如發(fā)行住房投資基金，企業(yè)債券，降低房地產(chǎn)企業(yè)股票上市門檻，適當放寬對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸要求，增加信貸規(guī)模，降低中長期貸款利率水平等。也只有通過拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，才可以降低資金成本，分散和降低金融風險。6、充分發(fā)揮政府職能，加強市場宏觀調(diào)控力度，維持物價平穩(wěn)加強宏觀調(diào)控是任何實行市場經(jīng)濟的國家維持物價平穩(wěn)必選之道，政府通過利率調(diào)整和控制貨幣發(fā)行