長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)星城中路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

1、長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)星城中路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位：湖南夢(mèng)澤園地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2010年2月8日第一章 總論1項(xiàng)目土地介紹 1.1土地位置 該項(xiàng)目用地位于湖南省長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)象嘴路與含浦大道交叉口西北角1.2土地面積面積441.5畝，其中代征城市道路面積34.66畝，凈用地面積406.84畝。2項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)2.1規(guī)劃定位以商業(yè)服務(wù)設(shè)施和住宅開發(fā)相結(jié)合的商住用地（其中商業(yè)用地面積占15%，居住用地面積占85%）。2.2用地性質(zhì)商住用地（C2，R2）。2.3用地開發(fā)強(qiáng)度要求建筑密度26%容積率35綠地率40%3項(xiàng)目現(xiàn)狀地塊緊臨湖南省中醫(yī)學(xué)院、湖南省工業(yè)技術(shù)學(xué)院，屬長(zhǎng)沙市兩型社會(huì)先導(dǎo)區(qū)核心區(qū)域，是長(zhǎng)沙市近幾年

2、政府投資的熱點(diǎn)。該地塊交通便捷、道路寬敞，規(guī)劃合理。東臨城市主干道（象嘴路）、猴子石大橋、規(guī)劃中湘府路湘江大橋和南湖過(guò)江隧道與中心城區(qū)相連；南有城市城市主干道（含浦大道）、快速道通達(dá)和規(guī)劃中三號(hào)軌道交通線（含浦鎮(zhèn)站）；西邊繞城高速；北有長(zhǎng)潭西高速入口和城市主干道（學(xué)士路）。項(xiàng)目土地現(xiàn)為山丘，原少量居民住戶在上面有自建房，山上種有樹木。臨地塊北側(cè)地為“楓華府第”樓盤，南側(cè)為“汀湘十里”樓盤，對(duì)面東邊地塊規(guī)劃中為“科技公園”（見下實(shí)景拍攝圖：）3.1項(xiàng)目區(qū)位指示3.2實(shí)景示意地塊東北邊：象嘴路-北臨楓華府第，東臨象嘴路，馬路對(duì)面為“科技公園”本項(xiàng)目地塊本項(xiàng)目地塊楓華府第 象嘴路項(xiàng)目東邊：-東臨象嘴

3、路，馬路對(duì)面為規(guī)劃中的“科技公園”本項(xiàng)目地塊-東臨象嘴路912、908公交始發(fā)總站項(xiàng)目東南邊：-地塊民宅912公交站象嘴路象嘴路本項(xiàng)目地塊-東南邊為含浦大道，與象嘴路相交處地塊為“汀湘十里”樓盤項(xiàng)目南邊：含浦大道路汀湘十里第二章 項(xiàng)目背景1房地產(chǎn)行業(yè)政策 1.1全國(guó)樓市政策09年政策特征：年初松、年末緊；09年政策特征：中央緊、地方松2009年，在政策松綁的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)升量漲，是繼07年之后又一個(gè)大豐收年，連同豪宅市場(chǎng)一并火熱；房地產(chǎn)業(yè)成功地?fù)?dān)負(fù)起擴(kuò)內(nèi)需的重任，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)回升發(fā)揮重要作用。 1.2長(zhǎng)沙地方政策長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)逆勢(shì)而上，實(shí)現(xiàn)超越 從長(zhǎng)沙市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)看，長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)保持著較快

4、的增長(zhǎng)幅度。持續(xù)快速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。2項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃 2.1長(zhǎng)沙城市與區(qū)域規(guī)劃發(fā)展態(tài)勢(shì)總體規(guī)劃方向形成“一主兩次四組團(tuán)”的城市布局:“一主”指中心城區(qū)?！皟纱巍敝负游餍鲁呛托邱R新城“四組團(tuán)”暮云、撈霞、高星、含浦“十一五”規(guī)劃重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域：河西新城星馬新城一洲兩岸城南新區(qū)暮云、撈霞、高星、含浦四大組團(tuán)長(zhǎng)沙市整體經(jīng)濟(jì)保持著較快的增長(zhǎng)幅度。持續(xù)快速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展打下很好的基礎(chǔ)。長(zhǎng)沙城市建設(shè)如火如荼，良好的城市投資環(huán)境可謂筑巢引鳳，會(huì)吸引更多實(shí)力投資商來(lái)長(zhǎng)投資，也更能使消費(fèi)者因?qū)ν顿Y前景看好而增強(qiáng)購(gòu)買動(dòng)力。 2.2含浦鎮(zhèn)規(guī)劃象嘴路與含浦大道交叉口，本地塊規(guī)劃層次

5、上為湖南省長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)含浦鎮(zhèn) 含浦鎮(zhèn)規(guī)劃層次與適用范圍 本次規(guī)劃分為鎮(zhèn)域和鎮(zhèn)區(qū)村莊兩個(gè)層次。鎮(zhèn)域規(guī)劃范圍為鎮(zhèn)域行政范圍，總面積89.5平方公里，轄10個(gè)行政村、2個(gè)（社區(qū)委員會(huì)。鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃范圍為望雷大道與豐秋路以東，眾新路以北與鎮(zhèn)界圍合的的區(qū)域），包括白鶴社區(qū)、聯(lián)豐村、東山灣村、官埠口村（部分）、學(xué)士村（部分）、玉江村（部分）、大坡村（部分）、含浦社區(qū)（部分），鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃面積22.3平方公里，村莊規(guī)劃范圍為芝字港村、干字村、新田村、九江村、學(xué)士村（部分）、玉江村（部分）、大坡村（部分）、含浦近期土地利用情況，本項(xiàng)目所在示意圖 2.3含浦鎮(zhèn)發(fā)展定位知識(shí)創(chuàng)新、文化創(chuàng)意、科技成果孵化、工業(yè)化示范、高新產(chǎn)

6、業(yè)配套、生態(tài)宜居”的現(xiàn)代兩型社會(huì)建設(shè)示范名鎮(zhèn)。2.4含浦鎮(zhèn)規(guī)模全鎮(zhèn)2015年總?cè)丝跒?2.55萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口19.85萬(wàn)人，農(nóng)村人口2.70萬(wàn)人。城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積為1762.62公頃。 全鎮(zhèn)2020年總?cè)丝跒?5.22萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口22.85萬(wàn)人，農(nóng)村人口2.38萬(wàn)人，城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積為2330.41公頃。2.5含浦鎮(zhèn)總體規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模根據(jù)預(yù)測(cè)，按近期1762.62公頃，遠(yuǎn)期2330.41公頃控制。依據(jù)長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，本區(qū)位于先導(dǎo)區(qū)的科研文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸和創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸上。在此基礎(chǔ)上，本區(qū)將形成“一心、一廊、六區(qū)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。本項(xiàng)目功能結(jié)構(gòu)示意放大圖一

7、心：基于含浦老鎮(zhèn)區(qū)的綜合服務(wù)中心一廊：貫穿規(guī)劃區(qū)南北的綠廊，即把北部的象鼻窩和南部的大王山通過(guò)中部成片的丘陵串聯(lián)起來(lái)，形成生態(tài)綠廊。 六片：以工業(yè)為主的南部與北部產(chǎn)業(yè)中試孵化區(qū)、以教育科研為主的科教綜合服務(wù)區(qū)和以旅游服務(wù)、科研、居住等綜合功能為主的科技研發(fā)區(qū)、以高科技農(nóng)業(yè)、生態(tài)休閑為主，位于鎮(zhèn)區(qū)南部與干子村的都市休閑農(nóng)業(yè)區(qū)。2.6含浦鎮(zhèn)道路交通規(guī)劃本項(xiàng)目周邊交通示意放大圖規(guī)劃將道路劃分為快速路、主干路、次干路（部分旅游線）三個(gè)級(jí)別，主干路規(guī)劃紅線寬度為36米，次干路規(guī)劃紅線寬度為26米，支路紅線寬度為1620米。規(guī)劃形成“六橫六縱”的路網(wǎng)骨架。六橫： 學(xué)士聯(lián)絡(luò)道、長(zhǎng)花灰韶線、繞城線、蓮坪大道、

8、望江路、靳江路六縱：黃橋大道、望雷大道、長(zhǎng)潭西線、學(xué)士大道、含浦大道、東山灣路3長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析3.1土地市場(chǎng)分析：土地市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)僅統(tǒng)計(jì)正常招拍掛而流通的情況，不考慮通過(guò)其他途徑成交的土地情況3.1.1今年土地供應(yīng)量的減少，導(dǎo)致交易量急劇下滑 09年1-11月長(zhǎng)沙土地成交2954.07畝，成交土地建筑面積492.93萬(wàn)平方米； 流拍土地共6宗，天心、雨花各占2宗，岳麓、開福各占一宗，總面積達(dá)171.22畝。 由于受到08年世界金融危機(jī)以及土地政策、土地供應(yīng)量等方面影響，09年開發(fā)商拿地?zé)崆槠毡橄陆?，趨于?jǐn)慎；土地成交面積相比歷年來(lái)說(shuō)，成交量大幅減少。土地流拍岳麓區(qū)開福區(qū)天心區(qū)芙蓉區(qū)雨花區(qū)

9、望城長(zhǎng)沙縣總計(jì)流拍土地宗數(shù)112/2/6流拍土地面積（畝）12.1115.9340.61/2.58/171.223.1.2岳麓區(qū)、北城和南城近郊、以及中心濱江地塊，將成為未來(lái)一年長(zhǎng)沙的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。 09年土地交易量以岳麓區(qū)最大，約為1282.1畝，居長(zhǎng)沙之首；其次是開福區(qū)和雨花區(qū)，交易量分別為475.3畝和434.8畝。 隨著兩型社會(huì)先導(dǎo)區(qū)的不斷發(fā)展和建設(shè)，河西的開發(fā)已經(jīng)從岳麓區(qū)逐漸開始向望城縣擴(kuò)大，未來(lái)望城縣與南、北城的近郊片區(qū)，都將成為近幾年的主要開發(fā)對(duì)象。 由于舊城改造是今年政府重點(diǎn)打造的項(xiàng)目之一，因此對(duì)于中心濱江地塊的開發(fā)和建設(shè)，也將成為未來(lái)一年長(zhǎng)沙的重中之重。3.1.3河西、南城做

10、為重點(diǎn)開發(fā)對(duì)象，中心板塊成交量小 城市用地持續(xù)向四周擴(kuò)張，中心城 區(qū)土地成交量小，土地成交集中在河西，其他周邊區(qū)域土地成交以星沙、南城較大. 中心城區(qū)交易量最少才11.72畝，成交量最大的為河西， 為650.22 畝，其次是南城，交易量為261.23，居第三的是星河，成交量為134.5畝。3.1.4 09年土地成交以50畝以下小幅地塊為主，河西土地成交量最大 09年長(zhǎng)沙土地成交地塊共103宗，其中50畝以下小地塊達(dá)到76宗之多，占總體成交量的70%。51-100畝地塊成交15宗，101-500畝地塊成交12宗。 成交面積以50畝以下小幅地塊為主，中小規(guī)模集約開發(fā)將成為未來(lái)土地開發(fā)的主流。3.1

11、.5中心區(qū)土地成交均價(jià)遠(yuǎn)高于其它區(qū)域 中心板塊商住和住宅成交均價(jià)最高，達(dá)到436.3萬(wàn)元/畝。 東城、南城、北城均價(jià)相差不大，商住成交均價(jià)在160-213萬(wàn)元/畝之間，住宅成交均價(jià)在110-120萬(wàn)元/畝之間。 河西板塊和星沙板塊成交均價(jià)相對(duì)較低，使得這兩區(qū)域在價(jià)格上更具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。3.1.6歷年住宅與商住用地樓面地價(jià)情況 09年純住宅樓面地價(jià)與商住樓面地價(jià),分別為675.15元/和1395.68元/ 。06年07年08年09年純住宅樓面地價(jià)區(qū)間（元/）190-1465236-2491285-1197398-1416住宅+商業(yè)樓面地價(jià)區(qū)間（元/）220.-1840180-3942235-266

12、0379-29463.2住宅市場(chǎng)分析：3.2.1量：供應(yīng)走勢(shì)-自年初至年末，基本呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，尤其是9月之后，各月批售量都非常大 由于受到政府拉動(dòng)內(nèi)需、支持房地產(chǎn)發(fā)展等政策的影響，長(zhǎng)沙樓市從二月份開始逐步回暖，從年初至年末，基本呈現(xiàn)上升趨勢(shì)； 自9月份以后，各月批售量都非常大，尤其是春秋兩屆房交會(huì)前的一個(gè)月里，批售量更是達(dá)到頂峰。各區(qū)供求-雨花區(qū)仍然是長(zhǎng)沙供求大區(qū)，開福區(qū)發(fā)展速度最快 雨花區(qū)傳統(tǒng)供求大區(qū)地位不變，銷售量與供應(yīng)量都位居榜首。 開福區(qū)供應(yīng)量與銷售量目前已居第二位，是發(fā)展最快的區(qū)域。 根據(jù)以上圖表可以看出，除岳麓區(qū)供求較為平衡以外，其他各行政區(qū)，無(wú)論是商品房還是商品住宅，均出現(xiàn)了供不

13、應(yīng)求的現(xiàn)象。 3.2.2價(jià)2009年商品房均價(jià)快速增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率直追2007年 09年長(zhǎng)沙商品房?jī)r(jià)格上漲幅度較為平穩(wěn)，前11個(gè)月住宅價(jià)格同比增長(zhǎng)4.28%。 長(zhǎng)沙樓價(jià)自07年開始快速上漲，尤其是07年，增長(zhǎng)率達(dá)26%。長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)時(shí)間指標(biāo)武漢鄭州長(zhǎng)沙合肥南昌太原長(zhǎng)沙排名08年末常住人口（萬(wàn)人）891736659.2491458.1355309年上半年GDP(億元)1983.21524.31484.1835.2787.3683.9309年上半年同比增長(zhǎng)10.1%7.3%14.0%16.0%11.1%0.8%209年上半年固定資產(chǎn)投資1258.11024.610721156.0556.6200.6309

14、年上半年同比增長(zhǎng)25.0%30.9%28.0%24.0%38.6%-9.2%309年上半年商品房住宅均價(jià)514347493909433544124899609年上半年同比增長(zhǎng)-5.3%6.4%-4.0%10.7%13.3%-8.3%409年上半年商品房預(yù)售銷售0.810.530.760.720.430.532 長(zhǎng)沙各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都排在前三位，GDP同比增長(zhǎng)6省會(huì)城市排在第2位,但住宅價(jià)格卻排在最末位，從其中的不對(duì)稱性可看出，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)尚有很大提升空間。 由于供應(yīng)量的不足，而銷量卻大副上升，供不應(yīng)求的不平衡關(guān)系是各城市間普遍存在的現(xiàn)象，長(zhǎng)沙市雖然也存在供不應(yīng)求現(xiàn)象， 但在中部6省會(huì)城市中僅排在第2

15、位。3.2.3結(jié)構(gòu)120-144平米的戶型仍然是市場(chǎng)的主流需求，90/70產(chǎn)品的供求失衡現(xiàn)象最為嚴(yán)重 2008年2009年11月產(chǎn)品供銷情況供銷供銷比面積區(qū)間套數(shù)比例 ( % )套數(shù)比例 ( % )602412116.342163816.791.1160-903810225.822890522.431.3290-1202905716.692551919.791.14120-1443167221.463187324.730.991442462616.692095616.261.18 受90/70政策限制，小戶型供應(yīng)量劇增，但從市場(chǎng)接受度來(lái)看，由于消費(fèi)慣性及價(jià)格水平的影響，120-144平米的舒適

16、型產(chǎn)品仍然是主流，銷售量最大。 120-144平米的戶型是所有戶型中供求最均衡的，其它區(qū)間面積均供大于求。預(yù)計(jì)短期內(nèi)此段區(qū)間面積產(chǎn)品的市場(chǎng)需求量仍然是最大的。 但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，由于價(jià)格的不斷升高，緊湊型產(chǎn)品的需求比例會(huì)慢慢提升?！拘〗Y(jié)】長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)受大勢(shì)影響，2009年量?jī)r(jià)齊升，住宅銷售市場(chǎng)火熱。然而供大于求的大形勢(shì)嚴(yán)峻，潛在供應(yīng)量巨大，這一特征將會(huì)減慢長(zhǎng)沙商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)速度。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，由于目前房?jī)r(jià)收入比尚屬合理，120-140平米的舒適型產(chǎn)品仍然是市場(chǎng)需求主流，預(yù)計(jì)隨著婚房、棚改等剛性需求增大，以及城市化率提升等因素，70-100平方米緊湊型產(chǎn)品的需求會(huì)繼續(xù)增大。第三章 項(xiàng)目周邊樓盤1岳

17、麓區(qū)含浦地塊在售樓盤一覽表序號(hào)樓盤名稱項(xiàng)目位置占地面積總建筑面積建筑形態(tài)總戶數(shù)1中建麓山和苑中醫(yī)藥大學(xué)北243畝40萬(wàn)小高層、別墅24002利海米蘭春天麓南大學(xué)城536畝80萬(wàn)別墅、洋房、小高層等69673星語(yǔ)林汀湘十里含浦中路845畝35萬(wàn)別墅、小高層434（1、2期）4楓華府第麓南大學(xué)城327畝32萬(wàn)小高層20565江山帝景含浦大道南1000畝150萬(wàn)小高層、別墅99006卓越麓山別墅南二環(huán)高速入口564畝12.3萬(wàn)別墅9697九龍領(lǐng)仕匯學(xué)仕村116畝13萬(wàn)別墅、多層、高層12188云棲谷南二環(huán)200畝36萬(wàn)小高層，高層2372序號(hào)綠化率物管費(fèi)(月)主力戶型戶型面積銷售價(jià)格（均）容積率14

18、0%1.5元/三房、四房88-1503780元/2.0240.5%18元/三房、四房90-1304200元/2.14345%1.5-1.8元/多樣6000元/0.62440%0.7-1.1元/三房、四房90-1403300元/1.55542.5%1.8元/三房、四房90-2604800元/（精）1.34660%1.8元/獨(dú)棟260-3579000元/0.36741%暫無(wú)6000-9000元/1.78840.5%1.28元/兩房、三房70-1403900元/2.581.1項(xiàng)目個(gè)案分析：1.1.1 中建麓山和苑中建麓山和苑鳥瞰圖 中建麓山和苑位于南二環(huán)與象嘴路交匯處，由中建信和地產(chǎn)有限公司開發(fā)，該

19、公司隸屬于世界五百?gòu)?qiáng)中建集團(tuán)。 項(xiàng)目占地243畝，總建筑面積40萬(wàn)平米，容積率2.0，綠化率40%，項(xiàng)目分4期開發(fā)，一二三期為高層住宅，四期為別墅多層，社區(qū)建筑園林均以現(xiàn)代風(fēng)格為主，產(chǎn)品規(guī)劃類型多樣，戶型豐富，可滿足不同人群需要，項(xiàng)目亮點(diǎn)為中心2萬(wàn)平米的園林景觀比較突出，水系蓬勃。 中建麓山和苑目前在售房源為一期，分兩批推出，第一批推出時(shí)間為2009年11月8日，共5棟25層高層，已售罄，第二批推出時(shí)間為元月16日，共三棟25層高層，一期共計(jì)房源667套，戶型有88-150不等，已售368套，銷售率為55%，總體剩余房源大299套，剩余戶型面積在140以上，最新推出的營(yíng)銷政策有春節(jié)期間購(gòu)房送價(jià)

20、值8880元的家電大禮包一份，項(xiàng)目銷售均價(jià)為3780元/。1.1.2 利海米蘭春天利海米蘭春天鳥瞰圖 利海米蘭春天由利海集團(tuán)開發(fā)，項(xiàng)目位于湖南中醫(yī)藥大學(xué)正對(duì)面，占地面積535畝，建筑面積近80萬(wàn)平方米，容積率2.14，綠化率達(dá)40.1%，物業(yè)類型多樣，分三期開發(fā)，項(xiàng)目一期將以疊拼庭院和小高層公寓為主；二期以疊加別墅和聯(lián)排別墅為主，三期以街區(qū)高層公寓為主，項(xiàng)目風(fēng)格為純歐式風(fēng)格，外墻顏色鮮艷，園林綠化設(shè)計(jì)比較適宜。 目前在售房源為一期，一期房源共901套，已銷售447套，銷售率將近50%，多層洋房均價(jià)4000元/，小高層均價(jià)4200元/，有少量疊拼庭院洋房出售，目前正在蓄客，為下一批房源推出做準(zhǔn)備

21、，辦卡金額為10000元，可抵20000元房款。1.1.3 星語(yǔ)林汀湘十里 項(xiàng)目位于象嘴路與含浦大道交匯處，占地845畝，總建筑面積35萬(wàn)平米，容積率0.62，綠化率45%，物業(yè)類型由別墅與6棟17層小高層構(gòu)成，建筑風(fēng)格為中式風(fēng)格，總體分二期開發(fā)，一期開發(fā)物業(yè)類型為別墅，二期開發(fā)為小高層與別墅。 一期占地460畝，分聯(lián)排、獨(dú)棟，雙拼三種類型，共計(jì)373戶，銷售價(jià)格有5600-12000元/不等，據(jù)銷售員介紹，一期已基本銷售完畢，二期為別墅和6棟17層小高層，小高層共288戶，戶型面積有139-300不等，以139三房和165四房為主力戶型，合占總房源92%左右，目前小高層正處于蓄客階段，起價(jià)4

22、000元/，辦卡即可享受10000抵20000的優(yōu)惠，預(yù)計(jì)2010年4月份推出。1.1.4 楓華府第 項(xiàng)目位于象嘴路與學(xué)士路交匯處，地塊呈三角分布，占地327畝，總建筑面積32萬(wàn)平米，容積率1.55，綠化率40%，物業(yè)類型由多層和小高層構(gòu)成，規(guī)劃共84棟住宅，其中13棟小高層住宅，17棟低層住宅，54棟多層住宅，項(xiàng)目分四期開發(fā)； 項(xiàng)目一、二期已基本售罄，三期正在蓄客中，辦卡購(gòu)房5000元可抵10000元優(yōu)惠，預(yù)計(jì)今年5-6月份推出，戶型有90-145不等，預(yù)計(jì)銷售均價(jià)多層為3200元/，小高層為3600元/。1.1.5 江山帝景江山帝景鳥瞰圖 江山帝景由廣晟集團(tuán)和珠江投資集團(tuán)聯(lián)手投資打造，地處

23、含浦大道與南二環(huán)交界口，占地將近1000畝，總建筑面積150萬(wàn)平米，容積率1.34，綠化率42.5%，物業(yè)類型由多層洋房、小高層和別墅構(gòu)成，規(guī)劃總戶數(shù)為9900戶，分四期開發(fā)，該項(xiàng)目對(duì)面為科教公園，是該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)所在。 項(xiàng)目為一期現(xiàn)房銷售，銷售均價(jià)為4800元/（精裝修）,戶型面積為140-150，最新銷售政策為：一次性98折，按揭99折優(yōu)惠，另外參與老帶新成交可享受一套得2000元的獎(jiǎng)勵(lì)?！緟^(qū)域項(xiàng)目狀況總結(jié)】 該區(qū)域?qū)儆诤制瑓^(qū)，自2008年6月份劃歸岳麓區(qū)以來(lái)，發(fā)展迅猛，片區(qū)項(xiàng)目總數(shù)達(dá)9個(gè)（不包含安置區(qū)） 物業(yè)形態(tài)以別墅花園洋房與小高層為主，多層為輔，物業(yè)類型多為住宅，商業(yè)較少，各項(xiàng)目有與

24、自己相配套的的社區(qū)商業(yè)街，缺乏專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目； 大盤云集，就9個(gè)項(xiàng)目中，占地超過(guò)200畝的達(dá)7個(gè)，總建筑面積超過(guò)30萬(wàn)平米的達(dá)7個(gè)，物業(yè)類型大部分為高端物業(yè)，擁有別墅物業(yè)類型的有7個(gè)； 開發(fā)商均是實(shí)力雄厚，影響力比較廣泛的開發(fā)商，就宣傳推廣上大部分項(xiàng)目都以品牌地產(chǎn)為主推主題； 區(qū)域銷售價(jià)格多層均價(jià)區(qū)間在3200-4000元/,小高層價(jià)格區(qū)間在3700-4800元/, 洋房、別墅價(jià)格在4500-9000元/; 隨著長(zhǎng)珠潭融城一體化以及大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)的進(jìn)行，就發(fā)展趨勢(shì)來(lái)講，本片區(qū)銷售價(jià)格還有一定的上升潛質(zhì)，也將吸引越來(lái)越多的品牌開發(fā)商進(jìn)駐本區(qū)域。 目前該區(qū)域米蘭春天、楓華府第、麓山和苑、云棲

25、谷等項(xiàng)目所有100平米以下房源全部銷售一空； 隨著長(zhǎng)沙市兩型社會(huì)先導(dǎo)區(qū)的建立，該區(qū)域拆遷面積達(dá)3.7萬(wàn)畝，拆遷人口5萬(wàn)余人，急需大量安置用房； 項(xiàng)目所在地是長(zhǎng)沙市先導(dǎo)區(qū)的核心區(qū)，近五年內(nèi)是政府投資熱點(diǎn)，升值空間巨大； 輕軌三號(hào)線含浦站于2010年內(nèi)動(dòng)工，地鐵概念是樓盤銷售的重要賣點(diǎn)。第四章 項(xiàng)目投資分析1SWOT分析優(yōu)勢(shì)： 地段突出，位于長(zhǎng)沙市新規(guī)劃四組團(tuán)之一含浦組團(tuán)，是長(zhǎng)株潭一體化受益的前沿地帶； 地塊比較平整，坡度恰好，易于塑造，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的打造有著地利的優(yōu)勢(shì)； 有良好的自然景觀與人文環(huán)境，靠臨科教公園與湖南中醫(yī)藥大學(xué)； 區(qū)域居住價(jià)值已被越來(lái)越多的人所認(rèn)可，越來(lái)越受人關(guān)注。劣勢(shì)： 周邊配套

26、尚不完善，交通配套與生活配套尚處于初步規(guī)劃階段。機(jī)會(huì)： 位于含浦鎮(zhèn)新規(guī)劃科教、產(chǎn)業(yè)中心地帶，周邊市政配套會(huì)進(jìn)一步提速； 隨著長(zhǎng)株潭一體化及大河西的規(guī)劃發(fā)展，項(xiàng)目的升值潛力可觀； 該區(qū)域拆遷安置巨大，急需大量安置用房。2項(xiàng)目定位結(jié)合地塊所處發(fā)展趨勢(shì)與周邊產(chǎn)品類型情況以及地塊本身狀況，做出如下定位：2.1總體定位：區(qū)域綜合運(yùn)營(yíng)體，區(qū)域價(jià)值集成新核心總體定位詮釋：綜合運(yùn)營(yíng)體包含住宅與商業(yè)，住宅支撐商業(yè)，商業(yè)反哺住宅，區(qū)域價(jià)值集成新核心即是集居住價(jià)值、升值潛力為一體，將社區(qū)建設(shè)成宜居型、升值中高端社區(qū)。2.2物業(yè)類型定位：住宅與商業(yè)，通過(guò)住宅支撐商業(yè)，商業(yè)反哺住宅的思路，支撐項(xiàng)目發(fā)展，商業(yè)主要定位為片

27、區(qū)商業(yè)中心，包含超市、商業(yè)廣場(chǎng)等。2.3戶型建議：三房、四房、兩房高層、小高層與公寓，走多樣化路線，滿足多樣化消費(fèi)需求；以經(jīng)濟(jì)緊湊戶型為主，大戶型作為一種點(diǎn)綴。2.4建筑形態(tài)定位：小高層、高層、公寓相結(jié)合，充分利用坡地優(yōu)勢(shì)，打造層次分明、錯(cuò)落有致的產(chǎn)品，另致的產(chǎn)品對(duì)項(xiàng)目環(huán)境美化與形象提升將起很大的促進(jìn)作用。2.5建筑風(fēng)格定位：歐洲新古典主義，外形大氣端正倍顯項(xiàng)目品質(zhì)感2.6園林風(fēng)格定位：現(xiàn)代風(fēng)格3產(chǎn)品建議序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量1總用地面積畝441.5凈用地面積畝40684代征城市道路畝34662容積率3.53建筑密度26%4總建筑面積平方米949，7005住宅面積（85%）平方米807，300 小高

28、層平方米200，000 高層平方米607，3006商業(yè)及酒店（15%）平方米130，4007其它平方米 12，0004財(cái)務(wù)分析4.1項(xiàng)目投資估算及盈利分析4.1.1編制依據(jù)1）、建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)；2）、各種費(fèi)率依據(jù)國(guó)家相關(guān)文件。4.1.2投資估算投資估算表序號(hào)成本項(xiàng)目每平米單價(jià)（元）目標(biāo)總成本合計(jì)（萬(wàn)元）說(shuō)明1土地獲得價(jià)款470447002開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)34032289.8按類似樓盤價(jià)估算2.1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)302.2報(bào)批報(bào)建增補(bǔ)費(fèi)3002.3三通一平費(fèi)103主體建筑工程費(fèi)120183按類似樓盤價(jià)估算3.1基礎(chǔ)工程50163.2主體結(jié)構(gòu)工程（含砌體工程）912893.3裝修工程（含樓地面、屋面、天