【商業(yè)計劃書】框架完整的計劃書、創(chuàng)業(yè)計劃書、融資計劃書、合作計劃書、可行性研究報告 (1490)

1、 XXxxXXxx物流配送中心及超市項目物流配送中心及超市項目 第一章 總 論 第一節(jié) 概 述 一、項目建設單位基本情況 XX商業(yè)大廈股份有限公司（以下簡稱股份公司）創(chuàng)立于1999年9月，由原XXXX 商業(yè)大廈有限公司整體變更而來，是由XXXX商業(yè)大廈集團有限公司(占總股本90%) 為主發(fā)起人聯(lián)合XX市商業(yè)實業(yè)有限公司、XX市商業(yè)建設發(fā)展公司、XX商業(yè)對外貿易 公司、XX天鵬集團公司組建的現(xiàn)代大型百貨零售企業(yè)，注冊資本6869萬元，2000年 末總資產27519萬元。股份公司擁有營業(yè)面積2萬平方米，員工1050余人，是XX市名 牌商店、XX省文明單位、全國百城萬店無假貨示范點，2000年主營收

2、入8.6億元， 利潤總額4339萬元。 1、經營概況、經營概況 （1）經營場所 股份公司是XX市最大的商業(yè)零售企業(yè)，地處XX市黃金地段三陽廣場，地理位置優(yōu)越。 股份公司主營場所占地面積1.23萬平方米，建筑面積4萬平方米，營業(yè)面積2萬平方 米，擁有五層營業(yè)大樓，設五個賣場。 （2）經營范圍 國內貿易，移動電話機配件的銷售，金飾品的修理改制，摩托車維修，家用電器的 安裝、維修，服裝、眼鏡的加工服務，商品包裝，倉儲服務，汽車貨運，自有場地 出租，電子游藝，經濟信息咨詢服務，廣告、網絡技術轉讓及咨詢服務，軟件開發(fā)、 銷售。主要銷售對象為XX市及其周邊的城鄉(xiāng)居民、企事業(yè)單位等。 （3）銷售品種 主要從

3、事零售兼批發(fā)業(yè)務，主要銷售品種有洗化用品、服裝、紡織品、針織品、床 上用品、家電、鞋帽、皮具、兒童用品、文體用品、黃金珠寶首飾、工藝品、五金 材料、汽車等。 （4）經營業(yè)績 股份公司目前與1000余家名優(yōu)產品生產廠家建立了穩(wěn)定的業(yè)務關系，擁有150多種 品牌的總經銷、總代理權，銷售額占股份公司總銷售的29%。股份公司2000年銷售 額超過300萬元的品牌有32個，如森達皮鞋、真維斯、夢特嬌、威鵬服飾、步步高、 飛利浦、帥康家用電器等；超過400萬元的品牌有10個，如鄂爾多斯羊絨制品，西 門子、海信電器等；超過800萬元的品牌有4個，超過1000萬元的品牌有3個，其中， 春蘭及海爾系列家用電器產

4、品的銷售均超過2000萬元。 股份公司在狠抓商品銷售的同時，狠抓商品質量管理。股份公司近年還連續(xù)獲得省 “最佳形象企業(yè)”、全國“計量物價優(yōu)秀企業(yè)”等稱號，并成為國內首批、XX第一個獲 得“全國百城萬店無假貨活動示范店”的企業(yè)。 近兩年來，股份公司實現(xiàn)銷售總額在XX省零售市場均排在首位。股份公司在2000年 實現(xiàn)主營業(yè)務收入85679.2萬元，占全市批發(fā)零售貿易業(yè)實現(xiàn)總額的3.2%，位居全 市商場企業(yè)第一位，其中品牌商品的銷售總額占XX市大型企業(yè)整體銷售額的50%以 上，有近50個家用電器的著名品牌的銷售量位居XX市第一位。股份公司近三年的銷 售總額及稅后利潤情況詳見表1-1。 表1-1 股份公

5、司近三年的銷售總額及稅后利潤表 項 目1998年1999年2000年平均增長率 銷售總額（萬元）60308800828567919% 凈利潤（萬元）18592766286826% 2、股份公司財務狀況、股份公司財務狀況 近年來股份公司經營良性發(fā)展，財務狀況良好，資金周轉正常，資產負債率 68.9%，股份公司信用等級AA級，被授信開具8000萬元額度商業(yè)承兌匯票的資格， 為股份公司進一步發(fā)展打下了良好的基礎。股份公司近三年財務狀況詳見表1-2。 表1-2 股份公司近三年財務狀況表 項 目1998年末1999年末2000年末 總資產（萬元）215472443027519 資產負債率（%）68.92

6、61.2768.92 主營業(yè)務收入（萬元）603088008285679 主營業(yè)務利潤（萬元）93661156111345 凈利潤（萬元）185927662868 凈資產收益率（%）27.7729.2433.53 3、股份公司對外股權投資情況、股份公司對外股權投資情況 目前，股份公司共有13家對外投資參股公司，其中除XX八佰伴商業(yè)大廈超市有限公 司、XX商業(yè)大廈集團二百電器商廈公司、XX東方藥業(yè)有限公司外，其余10家均為股 份公司控股企業(yè)。 4、股份公司發(fā)展規(guī)劃、股份公司發(fā)展規(guī)劃 （1）發(fā)展戰(zhàn)略 面對國內和國際商業(yè)行業(yè)的日趨激烈的競爭，股份公司將立足主業(yè)并致力于傳統(tǒng)零 售百貨業(yè)態(tài)的提升，利用股

7、票發(fā)行等方式籌集發(fā)展資金，進行物流中心及其配套的 生產基地建設，同時通過建造東方汽車城，形成股份公司連鎖經營的架構，培育新 的利潤增長點。與此同時，學習并借鑒國內外先進的管理經驗、營銷理念、促銷方 式，通過提高流通企業(yè)的組織化程度，實現(xiàn)集約化經營，使其發(fā)展成為XX地區(qū)最大 的物流中心，從而達到優(yōu)化社會資源配置、創(chuàng)造規(guī)模效益、推進流通科技進步、實 現(xiàn)物流產業(yè)化的目的，立足蘇南并進而形成輻射整個華東地區(qū)的商品流通集散中心。 股份公司的發(fā)展戰(zhàn)略是“以零售百貨為主導，以連鎖經營為主體， 以物流配送為重 點，以電子商務為手段，建設現(xiàn)代商業(yè)企業(yè)”。股份公司將立足傳統(tǒng)零售百貨業(yè)， 通過收購、兼并等資本運營的

8、手段，實施低成本擴張，建立新型的連鎖經營架構； 通過實施現(xiàn)代化的物流配送措施，實現(xiàn)內部交易成本的最低化與市場范圍的放大； 同時輔之以承載信息流的電子商務手段，實現(xiàn)商品及服務結構、物流功能、營銷方 式等的升級，形成發(fā)展“大流通、大市場、大商業(yè)”的格局，實現(xiàn)股份公司的利潤率 與市場占有率的同步增長，保證股份公司的可持續(xù)性發(fā)展努力建成新型的現(xiàn)代化商 業(yè)企業(yè)目標。 （2）經營目標 股份公司2001-2002年的規(guī)劃為：在2002年使主營業(yè)務收入達到11.7億元規(guī)模，年 利潤總額預計達到5510萬元，繼續(xù)保持在XX省百貨零售企業(yè)的領先地位；股份公司 在做大主業(yè)的同時，以汽車、食品為突破口，在蘇南及華東地

9、區(qū)初步建設成以股份 公司為中心的商業(yè)連鎖經營網絡，其中汽車銷售達到5億元規(guī)模，并取得10-15只國 內外著名品牌的地區(qū)代理權；股份公司進一步完成內部物流配送體系的建設與加強， 嘗試開展第三方物流，在2002年底前初步形成現(xiàn)代化、科學化的商業(yè)企業(yè)形態(tài)。 二、項目背景 近年來，股份公司已經實現(xiàn)了產權多元化、運作規(guī)范化、功能完善化、規(guī)模最大化 的改制目標并在領導班子基本素質、市場份額、基礎管理水平、員工素質、技術裝 備更新水平、行業(yè)影響力以及長期發(fā)展能力等多方面有了極大提升，為了應對我國 加入WTO以后完全放開的市場和國內外商業(yè)行業(yè)日趨激烈的競爭，股份公司決定 打破傳統(tǒng)的商業(yè)經營模式，積極探索新的經

10、營業(yè)態(tài)領域，發(fā)展多元化經營，全方位 拓展發(fā)展空間，培育新的經濟增長點。股份公司正抓緊進行上市申報，爭取盡快上 市，以推動股份公司強有力的持久發(fā)展。 建設東方物流配送中心及大型超市是為了實現(xiàn)股份公司發(fā)展戰(zhàn)略而實施的主要建設 項目之一，為此股份公司進行了大量前期準備工作。國家發(fā)展計劃委員會已以計經 貿2000999號文批復同意“XX東方物流配送中心及超市項目建議書”，并納入XX商 業(yè)大廈股份有限公司擬上市申報項目。 三、可行性研究報告編制依據 1、國家經貿易委等六部委國經貿運行（2001）189號關于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展 的若干意見; 2、國家計委和建設部頒發(fā)的建設項目經濟評價方法與參數 （第二版

11、） ； 3、國家發(fā)展計劃委員會計經貿2000999號關于XX東方物流配送中心及超市項目 建議書的批復 ； 4、股份公司與有關方的土地租賃協(xié)議與土地及附屬建筑設備的收購協(xié)議； 5、專業(yè)評估機構的土地評估報告及資產評估報告； 6、股東大會關于同意募集資金投向的決議； 7、國家、省、市有關統(tǒng)計調查資料； 8、國家有關設計規(guī)范、標準； 9、項目單位提供的有關資料； 10、研究過程中實際調查及收集的其它資料； 11、XX市商貿流通業(yè)發(fā)展 “十五”規(guī)劃； 12、項目單位委托XX省工程咨詢中心編制可行性研究報告的委托合同； 四、可行性報告主要研究內容 本報告在調查研究的基礎上，以當前XX商業(yè)大廈股份有限公司

12、實際經營及發(fā)展需要 為基礎，對建設XX東方物流配送中心及超市項目進行可行性研究。項目可行性研究 的主要內容包括： 1、項目建設的必要性和意義： 2、項目市場分析和預測； 3、項目主要經營內容和規(guī)模； 4、項目主要建設規(guī)模和功能； 5、項目投資估算； 6、經濟效益分析及評價。 第二節(jié) 研究結論 一、主要研究結論 1、 “物流中心”是現(xiàn)代商品流通領域發(fā)展的必然結果，是提高經濟效益的新型業(yè)態(tài)和 第三利潤源，符合當前我國重點鼓勵發(fā)展的產業(yè)政策，因此本項目投資方向是正確 的，國家發(fā)展計劃委員會計經貿2000999號文批復同意建設XX東方物流配送中心 及超市項目。 2、XX是XX蘇南地區(qū)的經濟中心和交通樞

13、紐城市，是商品流通重要的集散地，具有 發(fā)展商品市場經濟的區(qū)域優(yōu)勢。建設物流中心及大型超市，將為推動XX及周邊地區(qū) 經濟的發(fā)展起到重要作用。 3、投資建設現(xiàn)代化物流配送中心及超市，將促使XX商業(yè)大廈股份有限公司由 大商場經營進一步涉足連鎖經營、超級市場、無店鋪銷售等業(yè)態(tài)，推動股份公司由 傳統(tǒng)物流商業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代物流商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。優(yōu)化企業(yè)內部資產資源整合，集中 采購，集中配送，建立商品供應保障體系，不僅可以大大增加企業(yè)進貨價格競爭力， 還能更有效地降低商品流通總成本，從而使企業(yè)的規(guī)模經濟效益得以大幅度提高。 同時物流配送的發(fā)展將成為股份公司新的經營服務產業(yè)“第三方物流產業(yè)”，為股 份公司拓展新的業(yè)

14、務空間和利潤增長點，實現(xiàn)股份公司在降低物質消耗、提高勞動 生產率以外的“第三利潤源”等方面奠定基礎。 4、項目方案包括年經營額約6.09億元的大型超市和物流配送中心。其中物流配送 中心年貨物流通量達到彩電10萬臺、空調10萬臺，其它家電30萬件，其它大宗商品 30萬件，一般商品80萬件。 5、工程建設內容包括物流配送中心和超市，其主體工程及輔助配套設施工程總建 筑面積48620m2，其中：超市賣場面積12000m2，倉儲及配送面積16000m2，其它用 房面積20620m2。項目總投資19300萬元，其中：固定資產投資總額為17650萬元， 鋪底流動資金1650萬元。 6、經綜合測算，本項目在

15、投入運營達到預期收支情況下，全部投資財務內部收益 率為22.00%（所得稅后），高于基準收益率，以8%為折現(xiàn)率計算的全部投資財務凈 現(xiàn)值為21551萬元（所得稅后），大于零。全部投資回收期為5.70年（所得稅后，含建 設期） ，符合投資回收的期限要求，能夠按時收回投資。結果表明，該項目在財務 上可行，有較好的經濟效益。 二、主要經濟技術指標 本項目主要技術經濟指標詳見表1-3。 表1-3 項目主要技術經濟指標表 序號指標名稱單位數值備 注 一 主要技術指標 1總用地面積m247400 2總建筑面積m248620 2.1 物流配送中心及超市 大樓 m247970 其中超市賣場面積 12000m2

16、，倉儲及配送 面積16000m2 2.2 輔助配套設施用房m2650 包括冷凍機房、變電 室、泵房、鍋爐房、 發(fā)電機房等用房 3建筑密度%41.4 4容積率1.03 續(xù)上表 序號指標名稱單位數值備 注 5綠化率%30 6建設周期年1 7勞動定員人800 二 主要經濟指標 8項目總投資萬元19300 資金來源全部為股票 上市募集資金 8.1 固定資產投資總額 萬元17650 8.2 鋪底流動資金萬元1650 9營業(yè)收入萬元60918 正常年 10 營業(yè)稅金及附加萬元 1593 正常年 11 總成本費用萬元 53214 正常年 12 經營成本萬元 52060 正常年 13 利潤總額萬元 6111

17、正常年 14 所得稅萬元 2017 正常年 15 稅后利潤萬元 4094 正常年 16 未分配利潤萬元 3480 正常年 17 投資利潤率 %31.66 18 投資利稅率 %39.92 19 主要財務評價指標 19.1 全部投資財務內部收 益率 所得稅前% 31.08 所得稅后% 22.00 自有資金內部收益率% 24.67 19.2 全部投資財務凈現(xiàn)值 評價基準8% 所得稅前萬元 36663 所得稅后萬元 21551 自有資金財務凈現(xiàn)值萬元 23160 19.3 全部投資回收期 所得稅前年4.49含建設期1年 所得稅后年5.70含建設期1年 自有資金投資回收期年5.13含建設期1年 19.4

18、 盈虧平衡點(生產能 力) %25.68 三、存在的問題及建議 1、項目的建設投資、運行成本和經營收入對本項目實現(xiàn)預期效果的影響均較大。 建議在項目的建設、經營過程中注意加強工程建設管理，制定切實可行的營銷策略， 控制項目的運行成本，以避免項目的固定資產投資、營業(yè)收入和成本支出出現(xiàn)較大 的負面波動，而影響項目的預期效果。 2、物流配送中心建成后，應首先將股份公司現(xiàn)有內部商業(yè)儲運盡可能統(tǒng)一納入其 中，集中強化內部采購體系，實現(xiàn)購銷分離，同時積極開拓周邊市場，爭取形成輻 射江浙以及華東地區(qū)的區(qū)域性物流配送中心。 第二章 項目建設必要性及意義 一、我國及XX省物流事業(yè)發(fā)展的需要 物資流通是由多種要素

19、組成的一大系統(tǒng)，它為適應社會化大生產既深度分工又廣泛 協(xié)作的要求應運而生，通過加速實現(xiàn)商品流動社會化與現(xiàn)代化，達到以較低的流通 消耗獲取最大限度經濟效益的目標，從而在國民經濟中占有重要的地位和作用。 現(xiàn)代物流體系包括把消費品從生產線終點有效地移動到有關消費者手中，以及將原 材料從供給源有效地移動到生產線始點等的廣泛活動，即生活資料與生產資料的流 通兩大類。該體系力求在總成本盡可能最低的前提下，通過信息、網絡、運輸、存 儲等諸多因素的協(xié)調以及商品包裝等手段實現(xiàn)既定物流目標，從而保證企業(yè)實現(xiàn)利 潤最大化。它通過市場及營銷網絡有機地銜接消費、銷售、運輸、供給、生產、開 發(fā)等社會化大生產的各個環(huán)節(jié)，建

20、立合理的供應鏈，使人才流、信息流、商品流、 資金流集成一體而促進現(xiàn)代物流產業(yè)的形成與發(fā)展。 現(xiàn)代物流產業(yè)在國際上已成為商品市場體系中最重要的流通組織形式，也是現(xiàn)代市 場營銷方式的有效載體。其中，第三方物流業(yè)更是得到了迅猛而蓬勃的發(fā)展。 因此，隨著我國加入WTO步伐的不斷加快和國內企業(yè)對物流成本控制的日益重視， 客戶對服務需求水平的逐步提高和日趨多元化，我國物流業(yè)的發(fā)展具有廣闊空間。 在吸收發(fā)達國家成功經驗的基礎上，結合中國國情，建設并發(fā)展具有特色的我國商 業(yè)領域新型運行業(yè)態(tài)物流產業(yè)，達到科學合理地利用經營資源、加快物流周轉 的目的，從而提高國家整體經濟效益。 為促進我國物流事業(yè)發(fā)展的需要，國家

21、“十五”規(guī)劃已將物流配送列為重點發(fā)展的產 業(yè)。XX省為促進省內物流發(fā)展及物流布局的需要，在“十五”規(guī)劃中也明確指出：要 積極培育和發(fā)展現(xiàn)代化大型區(qū)域性物流中心，推進區(qū)域物流中心網絡工程，加快南 京、XX、蘇州、連云港、徐州物流中心倉儲、貨場、電子商務及配套設施建設，以 區(qū)域性中心城市和交通樞紐為依托，建成區(qū)域性綜合物流中心。XX在商貿流通業(yè) “十五”發(fā)展規(guī)劃也明確提出：要建立全國性、區(qū)域性、地區(qū)性的市場，要發(fā)展大配 送、大賣場、大連銷，形成立足XX，面向華東、輻射長江三角洲地區(qū)的大商圈，并 與國際市場連接，形成多層次、多功能、通暢、高效、可調控的市場體系。因此， 本項目的建設，將是我國、XX省

22、尤其是XX物流事業(yè)進一步發(fā)展的需要。 二、我國及XX超市業(yè)發(fā)展的需要 隨著我國改革開放進程的不斷深入，國內商業(yè)流通領域吸引外資進入了一個新階段。 1992年7月，我國政府出臺了關于商業(yè)零售領域利用外資問題的批復的文件， 批準在北京、上海、天津、廣州、大連、青島等6個城市和5個經濟特區(qū)進行中外合 資合作零售企業(yè)試點。在此之后，國家又采取了一系列新的改革方案：1993年3月， 國務院在有關文件中第一次同意將物資供銷，即生產資料批發(fā)領域列入對外開放的 范圍；1995年，國家對外開放連鎖經營形式，批準荷蘭、日本兩家外商在北京進行 連鎖商業(yè)試點；1995年6月， 外商投資產業(yè)指導目錄中，又將商業(yè)零售、批

23、發(fā)和 物資供銷從以前的禁止類列入現(xiàn)在的限制類，允許有限度地利用外資。因此，越來 越多的外國零售企業(yè)進入中國零售市場。在進入的外商零售企業(yè)中，有大型綜合超 市（如法國家樂福、美國沃爾瑪） ；倉儲式會員店（如德國的麥德龍、荷蘭的萬客 ?。?；便利店（如日本的羅森） ；超大型購物中心（如香港特區(qū)的新東安百貨） ；商 品批發(fā)集散中心（如香港特區(qū)的利聯(lián)倉行） ；標準化食品超市等。 超市在世界發(fā)達國家問世至今已有幾十年的歷史。它是一種現(xiàn)代化大型商業(yè)形態(tài)， 具有自選購物、流通成本低、節(jié)約購買時間等優(yōu)點，因而即使在新商業(yè)經營形態(tài)層 出不窮的發(fā)達國家，它仍占據著不可替代的地位，成為現(xiàn)代大型零售業(yè)的主要形式。 據

24、統(tǒng)計1991年美國38種零售業(yè)態(tài)中，超市銷售額以29.1%的比例而高居榜首（百貨 僅占7.25%） ，同年日本各種超市銷售額也占18.5%（便利店占5%，百貨店占8.1%） 。 因此，超市在發(fā)達國家的商業(yè)發(fā)展中占有重要地位。當前，許多著名超市公司（如 德國麥德龍、美國沃爾瑪、法國家樂福等）紛紛向國外拓展市場，進行跨國聯(lián)營， 以尋求更大的發(fā)展空間。中國由于消費市場潛力較大，投資環(huán)境較好，國外大型超 市集團紛紛把中國作為拓寬發(fā)展領域的投資熱點。 我國超市始于八十年代初，當時只是一些營業(yè)面積較小，經營品種較少的商店，雖 曾產生過一定的轟動效應，但終因市場問題而導致一度萎縮。九十年代初，隨著改 革開放

25、的深入、經濟發(fā)展的加快、居民收入的增加以及先進技術、管理方法的應用， 超市這種現(xiàn)代化商業(yè)零售形態(tài)再度在中國大地興起，并得到迅猛發(fā)展。 隨著改革開放的不斷深入和市場經濟運行體制的逐步完善，XX的超市業(yè)也得 到了迅速的發(fā)展。國際知名的連鎖超市紛紛搶灘錫城，繼XX八佰伴、三陽百盛、麥 德龍之后，歐尚、歐倍德、佳樂福等國際大型超市也將陸續(xù)亮相XX。面對國外超市 在國內市場的迅速發(fā)展，國內超市也必然要積極改造基礎設施，擴大服務場所，引 進新的經營理念、經營模式、服務形式，不斷提高自身參與市場競爭的能力。因此， 本項目的建設將是XX超市業(yè)尤其是XX國內超市業(yè)進一步發(fā)展的需要。 三、XX商業(yè)大廈股份有限公司

26、發(fā)展的需要 XX商業(yè)大廈股份有限公司在做好百貨零售主業(yè)和發(fā)展“品牌經營戰(zhàn)略”的基礎上，緊 緊依托主業(yè)，發(fā)展多元經營，成功躋身于全國商業(yè)流通領域領先地位，在XX省同行 業(yè)綜合經濟效益排名中位居前列。股份公司注重產業(yè)結構升級，在從單一傳統(tǒng)百貨 向連鎖超市、電子商務等組合業(yè)態(tài)的轉型中已打下一定基礎；同時，股份公司積極 致力于產業(yè)結構延伸，成功開展相關多元經營，并成功開發(fā)以進銷分離、進價核算、 單品管理為基礎的計算機商品信息管理系統(tǒng)，電子化、網絡化、現(xiàn)代化的管理格局 已初見雛形。然而，面對即將加入WTO所帶來的沖擊、挑戰(zhàn)和飛速發(fā)展的經濟形 勢，企業(yè)的生存壓力無疑將日益沉重；面對即將完全開放的市場與機制

27、、規(guī)模、技 術、管理遠勝于己的外資商業(yè)企業(yè)，股份公司的競爭力必將經受更為嚴峻的考驗。 為獲得進一步的發(fā)展，必須打破傳統(tǒng)的供銷經營模式，確立大市場、大貿易、大流 通的戰(zhàn)略思想，不僅要提高主業(yè)的綜合經營效益，更應尋找契機，結合企業(yè)自身優(yōu) 勢并吸收先進的科學管理技術，開拓新的利潤增長空間。 擬投資興建的XX東方物流配送中心及超市是一個集現(xiàn)代化物流配送中心和倉儲式大 超賣中心為一體的商品流轉和交易的場所，它的建成對股份公司的經營發(fā)展將產生 重要作用： 第一、股份公司投資建設現(xiàn)代物流配送中心，可以解決當前各經營實體多頭對外向 供貨廠（商）進貨，以及為銷售客戶、消費者各自上門送貨服務所造成的人、財、 物資

28、源分散、成本倍增的問題。 通過網絡平臺和信息技術連接企業(yè)各經營網點，優(yōu)化企業(yè)內部資產資源整合，集中 采購，集中配送，不僅可以大大增加企業(yè)進貨價格競爭力，更能有效降低商品流通 總成本；通過完善的信息處理和交換網絡將上游產品制造供貨商和下游銷售客戶連 接成一體，將物流與信息流有機結合，可以實現(xiàn)商品流通信息的集中化，同時可利 用POS、ECR等手段全面掌握市場需求信息、庫存信息，建立商品供應保障體系， 從而使企業(yè)的規(guī)模經濟效益得以大幅度提高。 第二、組建現(xiàn)代物流配送中心，可以解決制約股份公司東方百業(yè)電子商務網進一步 發(fā)展的“物流瓶頸”。 目前，過慢的物流速度、過高的物流成本以及低質量的物流服務，大大

29、削弱了通過 電子商務網瞬間完成的電子商務所節(jié)約的時間、費用和顧客對所提供服務的滿意程 度。一旦突破了這一“物流瓶頸”，建立高效快速的物流配送體系，真正滿足在線用 戶低成本、高質量的服務需求，股份公司的電子商務將會產生質的飛躍。 第三、投資興建現(xiàn)代物流配送中心，將促使股份公司的物流業(yè)務向社會化專業(yè)化方 向轉變，推進股份公司經營業(yè)態(tài)由企業(yè)物流向社會化專業(yè)物流的轉變，使物流配送 最終發(fā)展成為股份公司新的經營服務產業(yè)“第三方物流產業(yè)”，為股份公司拓展 新的業(yè)務空間和利潤增長點，實現(xiàn)股份公司在降低物質消耗、提高勞動生產率以外 的“第三利潤源”。 第四、XX乃XX蘇南地區(qū)經濟中心與交通樞紐，歷來是著名的商

30、品集散地，有著得天 獨厚的水（大運河、長江） 、陸（公路、鐵路、車站、碼頭、港口） 、空（機場）立 體交通網絡和地理位置優(yōu)勢；市區(qū)及周邊地區(qū)經濟發(fā)達，大眾消費水平較高且需求 多樣化。因此，股份公司投資建設現(xiàn)代物流配送中心具有極大的地域優(yōu)勢。 總之，順應市場流通規(guī)模不斷擴大、流通集約化程度日益提高的趨勢，投資建設現(xiàn) 代化物流配送中心，將促使股份公司由大商場經營進一步涉足連鎖經營、超級市場、 無店鋪銷售等業(yè)態(tài)，推動股份公司由傳統(tǒng)物流商業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代物流商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。 未來的物流配送中心不僅可以承擔股份公司自身整個營銷體系的物流業(yè)務，滿足內 部的物流配送需求，還可以開發(fā)社會化物流配送服務，使股份公司

31、既為上游企業(yè)提 供高效率物流業(yè)務，又能滿足下游客戶日益上升的“多品種、小批量、多次數”的物 流需求，從而實現(xiàn)發(fā)展成為XX市乃至蘇南、華東地區(qū)物流配送基地的戰(zhàn)略目標。 第三章 投資環(huán)境及市場環(huán)境分析 第一節(jié) 投資環(huán)境分析 股份公司所在地XX是一座著名的商都，由于地處長江、京杭大運河之畔，歷史上自 然形成了貨物集散、商賈云集的繁華之地。明清以來，更以“米市”、 “布碼頭”著稱 于世，成為蘇南地區(qū)重要的商品貿易中心。解放后，特別是改革開放以來，貿易業(yè) 作為第三產業(yè)的支柱之一，獲得了日新月異的長足發(fā)展。古老的商都煥發(fā)出青春與 現(xiàn)代的氣息，步入了全國十五個經濟中心城市行列。 XX水、陸、空交通便利，太湖

32、景觀聞名，每年吸引眾多國內游客。XX市作為蘇南地 區(qū)重要的商品貿易中心，社會經濟文化水平較為發(fā)達。據統(tǒng)計資料，2000年，XX市 經濟呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢，經濟增長速度和經濟總量規(guī)模躍上新臺級，運行質量 明顯提高。全年實現(xiàn)國內生產總值1200.2億元，比上年增長11.2%，增幅比全省平 均水平高0.6個百分點，比全國平均水平高3.2個百分點。人均國內生產總值27653元， 比上年增長10.8%。XX市居民消費購買力十分旺盛，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8603元（全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入則為6280元） ，農民人均純收入5256元，城 鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額553.94億元。2000年全市人均城

33、鄉(xiāng)居民消費支出6975元，比上 年增長11.3%，共實現(xiàn)社會消費品零售總額351.51億元，比上年增長9.2%。恩格爾 系數由1999年的43.1%降低到2000年的41.8%，居民耐用消費品逐漸向高檔化發(fā)展， 轎車等高檔消費品也逐漸進入高收入城鎮(zhèn)居民家庭。XX市1995-2000年主要年份國 民經濟主要經濟指標詳見表3-1。2000年XX市財貿經濟主要指標完成情況見表3-2。 表3-1XX市1995-2000年主要年份國民經濟主要經濟指標表 指 標199519961997199819992000 人口429.19430.82 432.29 432.21433.40434.61 國內生產總值(

34、億元) 761.11 870.01 960.01 1052.0 1 1138.0 1 1200.2 0 人均國內生產總值(元)177512023222245 243382629427653 社會消費品零售總額外 (億元) 207.73 254.95 281.30 300.14 321.85 351.51 職工平均工資（元）7192805086119068986710966 農民平均年純收入(元)397645104849501851265256 城鎮(zhèn)居民人均可支配收 入(元) 5745 650069357178 7920 8603 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 (億元) 153.17 227.65 37

35、9.96 467.46 530.77 553.94 表3-2 2000年XX市財貿經濟主要指標完成情況 指 標完成情況增幅 一、財政收入112.06億元23.9% 其中：地方財政收入55.71億元28.5% 二、金融系統(tǒng)存款余額1078.35億元11.8% 其中：城鄉(xiāng)居民儲蓄553.94億元4.4% 金融系統(tǒng)貸款余額712.39億元17.4% 三、社會消費品零售額351.51億元9.2% 其中：市區(qū)164.41億元11.4% 江陰市70.26億元9.0% 宜興市58.80億元6.9% 錫山市58.04億元6.1% 四、物價指數 商品零售價格指數98.6 居民消費價格指數100.0 五、城鄉(xiāng)集市

36、貿易成交額220.33億元8.2% 六、蔬菜生產 市屬蔬菜基地產量13.44萬噸 七、“三二一”工程 三大市場群成交額133.17億元 二大商業(yè)集團銷售額41.38億元 中山路營銷總額149億元 其中：商業(yè)服務業(yè)零售額74億元 “九五”期間，XX市經濟建設各種項事業(yè)取得了令人矚目的成就。國民經濟保 持了持續(xù)快速健康發(fā)展的良好勢頭，國內生產總值由1995年的761億元增加到2000 年的1200億元，年均增長11.8%；人均國內生產總值由1995年的17751元增加到 2000年的27653元，社會主義市場經濟運行機制初步建立?！笆濉逼陂gXX市經濟和 社會發(fā)展的總體要求地富民強市。要把實現(xiàn)人民

37、富裕幸福作為現(xiàn)代化建設的根本出 發(fā)點和立足點，把增強綜合實力，提高發(fā)展水平、提升城市地位、促進社會全面進 步作為加快改革和發(fā)展的著力點，把XX經濟總量較大的優(yōu)勢進一步發(fā)展為綜合競爭 力的優(yōu)勢，讓人民從發(fā)展中得到更多的實惠。圍繞富民強市的總要求，“十五”時期 XX市經濟和社會發(fā)展的主要目標是：國民經濟保持較快的增長，經濟結構戰(zhàn)略性調 整取得重大進展，綜合實力和市場競爭能力進一步增強；基本建立起比較完善的社 會主義市場經濟運行機制；城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，生活質量有較大的改善，過上 比較富裕的生活?！笆濉逼陂g，XX市國內生產總值年均增長在10%以上（預期調控 目標）；到2010年，XX市國內生產總

38、值在2000年的基礎上增長1.5倍左右，經濟社 會發(fā)展和人民富裕程度達到或接近世界中等發(fā)達國家和地區(qū)水平，在XX省內率先基 本實現(xiàn)現(xiàn)代化。 第二節(jié) 市場環(huán)境分析 一、超市市場環(huán)境分析 隨著改革開放的不斷深入和市場經濟運行體制的逐步完善，XX的商業(yè)經濟得到了長 足的發(fā)展，經濟規(guī)模和效益持續(xù)快速增長，商業(yè)網點建設的速度也越來越快。XX已 成為蘇南地區(qū)重要的商貿中心城市。 XX的商貿活動十分活躍，2000年社會消費品零售額近351.51億元，比上年同期增長 9.2%，其中，城鎮(zhèn)消費品零售額242.18億元，比上年同期增長12.5%；農村消費品 零售額109.33億元，比上年同期增長2.6%。批發(fā)零售

39、貿易業(yè)零售額265.26億元，比 上年同期增長9.3%。市場零售物價指數為98.6，居民消費價格指數100。目前，XX 市連鎖商業(yè)蓬勃發(fā)展，截止2000年末，全市共有連鎖超市82家、連鎖網點243家， 連鎖商業(yè)實現(xiàn)銷售額15.6億元，比去年增長25.3%。特色商業(yè)群體已具規(guī)模，中山 路地區(qū)已成為最繁華的商業(yè)集中之地，中山路商業(yè)區(qū)除股份公司外還有XX八佰伴商 貿中心有限公司、XX新世界百貨有限公司、XX百盛商貿有限公司、XX第一百貨集團 有限公司等大型商業(yè)企業(yè)，中山路商業(yè)區(qū)商廈林立，購物設施集中，使得中山路近 年來一直成為XX市及其周邊地區(qū)消費者心中理想的購物場所。 2000年XX市零售額超億元

40、的大中型商場12家（見表3-3） ，2000年XX市超10億元商品 市場13家（見表3-4） 。 XX商業(yè)市場建設逐步規(guī)范，管理水平不斷提高，商業(yè)環(huán)境極大改善。正在發(fā) 揮其獨特的交通地理優(yōu)勢和歷史文化名城地位，對周邊地區(qū)輻射不斷增強，并逐漸 成為華東地區(qū)重要的商品集散地和貿易中心之一。 XX超市隨商業(yè)的發(fā)展也聲速繁榮起來，目前XX各類超市總營業(yè)面積已超過20萬平方 米，限額以上超級市場年營業(yè)額已達48965萬元。 根據對XX市區(qū)居民的超市型商品性消費支出總量的分析看，XX市區(qū)超市型商 品性消費支出總量很大，具有較大的消費潛力。超市型商品性消費支出（超市型商 品性消費支出界定為在居民商品性消費支

41、出中可能會在超市中消費并購買商品的支 出，具體統(tǒng)計指標包括：部分食品、衣著支出、部分設備用品及服務、部分娛樂文 教服務等。2000年XX市區(qū)區(qū)居民超市型商品性消費支出為5096.29萬元，XX市區(qū)人 口為112.99萬人。據此計算，XX市區(qū)超市型商品性消費支出總容量為57.58億元。再 考慮到XX市社會經濟的發(fā)展及居民消費支出的逐年增長等因素，未來幾年XX市區(qū)超 市型商品性消費支出總容量應在60億元以上。目前XX市綜合性大型超市不多，在XX 市興建綜合性大型超市具備良好的發(fā)展環(huán)境。 表3-32000年XX市超億元零售企業(yè) 序號企業(yè)名稱銷售額 1XXXX商業(yè)大廈集團有限公司209453萬元 2X

42、X第一百貨（集團）有限公司88327萬元 3麥德龍錫山超市81335萬元 4XX八佰伴商貿中心有限公司67289萬元 5天惠超市股份有限公司38842萬元 6宜興華地企業(yè)股份有限公司33154萬元 7XX蘇南商廈股份有限公司23832萬元 8江陰百貨大樓23470萬元 9新大洲空調大世界22541萬元 10XX八佰伴商業(yè)大廈超市有限公司19758萬元 11XX三陽百盛廣場有限公司15881萬元 12中百超市（配銷）有限公司14103萬元 表3-42000年XX市超10億元商品市場 序號市場名稱成交額 1江南商品物資交易城70.00億元 2XXXX生產資料交易市場29.38億元 3XX市房地產交

43、易市場27.89億元 4XX華東汽車商城25.17億元 5XXXX生產資料交易市場金屬材料現(xiàn)貨市 場 24.64億元 6華東石化物資交易市場23.74億元 7江陰食品城22.60億元 8XX食品商城15.91億元 9廣益商城副食品批發(fā)市場15.80億元 10江陰紡織商場12.99億元 11XXXX汽車交易市場11.49億元 12華東不銹鋼中心批發(fā)市場10.44億元 13招商城小商品服裝市場10.23億元 表 3-5 XX主要超市名稱表 序號名稱備注 1 上海錦江麥德龍購物中心錫山 超市 2XX好買得超市公司 3XX華聯(lián)超市 4XX長發(fā)超市 5XX中信家家樂超市 6中百超市 7XX永安超市 8X

44、X天惠超市 9XX匯華超市 10XX百業(yè)超市 11XX市糖煙酒超市 12太平洋倉儲超市 13湖濱商場超市 14小百合超市有限公司 15匯豐超市公司 16XX市上海為民超市 17錫州超市 18友誼超市 19XX八佰伴 20歐倍德 21佳樂福 22麥德龍 表3-6限額以上零售企業(yè)情況表 類型或行業(yè)法人單 位 （個） 所屬全部貿易、餐 飲 產業(yè)活動單位（個） 從業(yè)人 員 （個） 營業(yè)面 積 （m2） 銷售額 （萬元） 批發(fā)零售貿易業(yè)合 計 12421656371428513 3805557 市區(qū)739325989297096 1824143 批發(fā)業(yè)9011440281-3144401 市區(qū)53631

45、5315-1337894 零售業(yè)3410215550428513 661156 市區(qū)203010674297096 486249 零售業(yè)安經營方式零售業(yè)安經營方式 連鎖商店61234157682491536 非連鎖商店289012135351689 569620 零售業(yè)按業(yè)態(tài)分零售業(yè)按業(yè)態(tài)分 綜合商店172210544306027 522384 超級市場超級市場4816213548048965 專業(yè)商店123032776542777738 其他1421082157912068 二、物流市場環(huán)境分析 1、我國物流市場總規(guī)模分析、我國物流市場總規(guī)模分析 根據國際貨幣基金組織1997年的統(tǒng)計，我國當

46、年物流成本占GDP的比重為16.9%， 達718億美元（按匯率8.27元/美元，合人民幣5938億元） ，按照國際上第三方物流 在物流市場上所占平均份額計算，第三方市場份額應在200億美元左右（1654億人 民幣） 。2000年我國GDP為89404億元，如按上述比例計算，2000年我國全社會的 物流成本約為15109億元，第三方物流的市場份額在4209億元左右。對未來10年進 行預測：假設按照2000年我國物流總成本占GDP比例16.9%，每5年物流成本占 GDP的比重下降2%，即2005年中國物流成本占GDP比例為14.9%，2010年中國物流 成本占GDP比例為12.9%，則2001-2

47、010這十年我國物流成本占GDP比例的算術平均 值約為14.9%；我國第三方物流在物流市場上的比例前五年（2001-2005）按照國際 平均數1/3左右計算，后五年按照1/2計算，則未來十年第三方物流在物流市場上的 比例算術平均值為0.42。根據測算結果，到2010年，我國物流總成本將達到28000 多億元，第三方物流市場總規(guī)模將達到12000多億元，而目前我國第三方物流業(yè)才 剛剛起步，實際總規(guī)模非常微小，因此發(fā)展空間非常巨大。 2、物流市場機會分析、物流市場機會分析 （1）國內企業(yè)改革和發(fā)展提供的市場機會。由于長期以來重生產、輕流通，加上 歷史形成的條塊分割與“大而全”、 “小而全”等傳統(tǒng)觀

48、念，我國企業(yè)在“物流陷阱”中 造成的損失和浪費難計其數。例如，根據1998年底國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計，18.2萬家獨 立核算工業(yè)企業(yè)產成品庫存6094億元人民幣，占其全年產品銷售收入的9.6%，如 果加上應收帳款12315億元，兩項資金占用為產品銷售收入的29%。1998年，這 18.2萬家企業(yè)流動資產周轉次數為1.41次。同年，我國產成品庫存時間為42天，而 發(fā)達國家平均為20天。可見，我國企業(yè)物流成本壓縮的空間十分可觀，隨著我國企 業(yè)對物流成本控制重視程度的不斷提高，在這方面挖掘潛力將為現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展 提供巨大的市場機會。 （2）客戶對服務的需求水平逐步提高和多樣化趨勢提供的市場機會。隨著商品

49、經 濟的發(fā)展和人民物資文化生活水平的提高，顧客對服務質量的期望水平將不斷提高 并呈現(xiàn)多樣化趨勢，貨物運輸中小批量、多品種、高價值的貨物越來越多。能否向 顧客提供門到門的基本運輸服務和其他增值服務，日益成為衡量客戶服務的質量標 準，而這些將為現(xiàn)代物流配送業(yè)帶來蓬勃的發(fā)展機會。 （3）外資企業(yè)大舉進入帶來的市場機會。由于外資企業(yè)較早研究物流，對流通領 域的成本控制重視程度較高，與國內企業(yè)相比，跨國公司對物流服務的需求要旺盛 得多。到2000年底，世界500強企業(yè)中，已有300多家進入了中國市場。這些跨國公 司的運作，要求一個強大的物流支持系統(tǒng)作保障。隨著對外開放的不斷深入，進入 我國的跨國公司無論

50、數量還是營業(yè)額都將大幅增加，他們對物流服務的需求將進一 步增長。 （4）加入WTO帶來的市場機會。今年年底或明年初我國極有可能加入WTO，關 稅的降低和一些非關稅壁壘的被迫取消，將從出口和進口兩個方面大大促進我國對 外貿易的增長。進出口總額的增長必然帶來物流的繁榮，從而為物流業(yè)的發(fā)展提供 巨大的市場機會。 可以預見，隨著進一步深化社會分工和擴大對外開放，我國的物流業(yè)尤其是第三方 物流業(yè)存在著廣闊的發(fā)展前景。 3、本項目物流市場分析及預測、本項目物流市場分析及預測 本項目擬建的物流配送中心的功能主要是一方面為股份公司內部及參股公司等系統(tǒng) 內提供配送服務；另一方面為系統(tǒng)外有關公司及單位提供社會化物

51、流配送服務。系 統(tǒng)內服務的對象有為商業(yè)大廈零售商場1家、擬建中的東方大型超市1家、百業(yè)網銷 售客戶以及下屬子公司、超市連鎖店若干家。系統(tǒng)外提供服務的對象有XX市第一百 貨集團、八佰伴商貿中心、天惠超市、星河商業(yè)公司以及宜興、江陰、錫山等市縣 商業(yè)網點。根據對這些服務對象現(xiàn)有的銷售能力及發(fā)展趨勢的分析，這些服務對象 所需提供配送服務的配送總金額近期內在5億元左右，遠期將在10億元以上。本項 目的配送對象見圖3-1。 股份公司內部配送 東方大型超市商業(yè)大廈東方百業(yè)網 第一賣場第二賣場第三賣場第四賣場第五賣場 參股公司配送 東方裝潢二百電器商 廈 百業(yè)超 市 東方藥 業(yè) 其它 蘆莊 店 沁園 店 劉

52、潭 店 上馬 墩店 稻香 店 學前 店 小桃 園店 河埒 店 南陽 店 山北 店 西郊 店 系統(tǒng)外部配送 市內網 點 宜興網 點 江陰 網點 錫山 網點 其它 X X 市 第 一 百 貨 集 團 X X 市 八 佰 伴 商 貿 中 心 X X 市 天 惠 超 市 公 司 X X 市 星 河 商 業(yè) 公 司 宜 興 市 蛟 橋 商 場 宜 興 市 蘇 南 商 廈 宜 興 市 通 達 商 場 宜 興 市 華 地 廣 場 宜 興 市 華 都 商 場 宜 興 市 華 聯(lián) 商 廈 江 陰 百 貨 大 樓 江 陰 國 際 購 物 中 心 錫 山 B B B 商 城 錫 山 市 港 下 農 貿 市 場 常

53、州 網 點 鎮(zhèn) 江 網 點 張 家 港 網 點 靖 江 網 點 泰 興 網 點 圖圖3-1 配送對象示意圖配送對象示意圖 第四章 建設目標及建設內容 第一節(jié) 建設目標 一、建設目標的提出 XX商業(yè)大廈股份有限公司是XX市最大的商業(yè)零售企業(yè)。股份公司在做好百貨零售主 業(yè)和發(fā)展“品牌經營戰(zhàn)略”的基礎上，緊緊依托主業(yè)，開展多元經營，取得了良好的 經營效益，成功躋身于全國商業(yè)流通領域領先地位。 面對飛速發(fā)展的經濟形勢，特別是我國即將加入WTO，機制、規(guī)模、技術、管理 遠勝于己的外資商業(yè)企業(yè)將迅速進入和擴大國內市場，國內商業(yè)企業(yè)競爭力必將經 受相當嚴峻的考驗。為此，股份公司提出要打破傳統(tǒng)的供銷經營模式，

54、確立了大市 場、大貿易、大流通的戰(zhàn)略思想，在提高主業(yè)綜合經營效益的同時，尋找契機，結 合自身優(yōu)勢并吸收先進的科學管理技術，開拓新的利潤增長空間。其中，物流配送 中心及超市的建設是股份公司多元發(fā)展的重要方面。 本項目建設地點為XX，在充分利用XX商業(yè)大廈股份有限公司現(xiàn)有條件的基礎上，根 據XX省XX市及周邊地區(qū)市場分析與需求預測，結合股份公司現(xiàn)有情況，提出以下建 設目標。 二、建設目標 1、總體要求、總體要求 成為股份公司未來510年連鎖商業(yè)發(fā)展的基礎和保障，克服股份公司主業(yè)發(fā)展 中的物流瓶頸障礙。 具有物流配送的社會化服務功能，成為華東地區(qū)有較大影響力的專業(yè)性物流配送 基地之一。 以擬建大超市

55、為龍頭，推動股份公司在周邊農村集鎮(zhèn)建設連鎖超市銷售網絡，提 升股份公司的規(guī)模經營能力，與“麥德龍”、 “家樂?！钡妊蟪邢嗫购狻?形成獨立核算的企業(yè)運行機制，降低股份公司商品流通過程中的運營成本。 采用現(xiàn)代標準化的物流設施和先進的物流管理技術。 建立完善的信息處理和交換系統(tǒng)并可加以擴展、升級。 2、目標年限、目標年限 設計使用年限15年。 3、超市規(guī)模、超市規(guī)模 商品經營品種包括生鮮食品、副食品、百貨、家電等9大類20000余種商品，年銷售 金額超過6億元。 4、配送及倉儲規(guī)模、配送及倉儲規(guī)模 配送能力： 日訂單發(fā)生量 5000張，12000筆 包括家電類、日用品類、學習辦公用品類等總品種數

56、39大類，10000 種 日發(fā)生品種數 2000種 進貨提前期 5天 配送提前期 24小時 庫存量相當于15-20天的銷售量 配送及倉儲面積：16000平方米 第二節(jié) 建設規(guī)模及內容 為實現(xiàn)上述建設目標，需新建一定規(guī)模的物流配送中心及超市，以及有關配 套設施。本項目的建設內容包括主體工程和輔助配套設施工程，詳細內容參見本報 告第七章“工程技術方案”。 一、主體工程 新建物流配送中心及超市大樓一幢，共三層，另有半地下室一層，鋼筋混凝土框架 結構，總建筑面積47970m2，包括倉儲及配送、超市賣場、辦公等用房。其中，超 市賣場面積12000m2，倉儲及配送面積16000m2，其它用房面積19970

57、m2。 二、輔助配套設施工程 1、輔助配套設施用房650m2，主要為冷凍機房、變電室、泵房、鍋爐房、發(fā)電機 房等用房，均為單層磚混結構； 2、多功能廣場、室外停車場等室外工程； 3、給排水、強弱電、暖通、消防等配套公用工程； 4、物流配送中心及超市所需的物流設備、信息系統(tǒng)及辦公用具等。 第五章 項目場址與建設條件 第一節(jié) 項目場址 一、XX概況 本項目場址所在地XX市為XX省省轄市，位于東經119度31分至120度36分、北緯31度 7分至32度，地處長江三角洲江湖間的走廊部分、XX省的東南部、滬寧鐵路中段， 東鄰蘇州，距上海128公里；南瀕太湖，與浙江省交界；西接常州，距南京183公里； 北

58、臨長江，與揚州市所轄的靖江市隔江相望。 XX市總面積4650平方公里，其中山區(qū)和丘陵為782平方公里，占總面積的16.8%； 水域面積為769平方公里，占16.5%，耕地面積176.58千公頃；城市建成區(qū)面積為97.8 平方公里。 二、基地概況 項目場址位于XX市區(qū)廣瑞路14、18號，現(xiàn)分別為XXXX商業(yè)大廈集團有限公司的倉儲 用地與XX市國貿控股（集團）有限公司所有的五金倉庫所在地。該地塊位于XX市市 區(qū)北部偏東，占地面積47400平方米，距XX市中心僅1500米，毗鄰XX火車站和汽車 站，有鐵路專用線直通XX火車站；鄰近有312國道，距滬寧、錫澄高速公路約35公 里，5公里方圓內有多個居民

59、新村小區(qū)以及廣瑞路裝修市場，地理位置優(yōu)越，交通 便利，十分適合建設物流配送中心及大型超市。 根據初步方案，本項目用地廣瑞路18號（土地面積21,903.1平方米）、廣瑞路14號 （土地面積25,507.4平方米）擬分別采取收購、租賃方式獲取。根據XX金寧達土地 評估有限公司金地估宗評2001第040號、2001第039號土地評估報告，股份公司擬 收購的廣瑞路18號【錫崇國用（2000）字第215號】國有出讓土地使用權評估價格為 1157.99萬元，擬租賃的廣瑞路14號【錫崇國用（1999）字第21號】國有出讓土地使 用權評估價格為1327.43萬元。另外，根據XX中天資產評估事務所有限公司蘇中

60、資 評報字（2001）第53號資產評估報告出具的評估結果，位于廣瑞路18號、股份公司 擬受讓的XXXX華錦集團有限公司所有的與擬收購土地相關的建筑物及設備的評估價 值為661.41萬元。 第二節(jié) 建設條件 一、自然條件 1、地形地貌、地形地貌 XX地形以平原為主，零散分布著低山、殘丘。東部平原，沃野無邊，水網發(fā)育，地 面高程15米，地形由中西向東緩緩傾斜。XX市區(qū)的西南部太湖沿岸丘陵起伏，群 山連綿，其中惠山三茅峰為最高，海拔329米，錫山為75米。 本項目建設場址位于XX市區(qū)，原為倉庫，地勢平坦，適宜建設物流配送中心及大型 超市。 2、河流、河流 XX南瀕太湖，北枕長江，京杭運河穿城而過，地