成都市別墅市場(chǎng)分析

1、一、成都市別墅市場(chǎng)分析 成都市別墅市場(chǎng)發(fā)展第一階段：掘金“金字塔”尖第三階段：別墅市場(chǎng)黃金季節(jié)第二階段：新富階層崛起1992 年 1997 年 1998 2003 年-2004 年代表項(xiàng) 目代表項(xiàng)目年 2002 年代表 項(xiàng)目風(fēng) 格 雅 園 、園 首 山 莊 、成 都 花草園 、中錦繡花園、天府花園 價(jià) 位 6000-10000 元消 費(fèi) 群 ： 金 字 塔 尖 、君 臨 天 下 、錦 城 豪 庭 、河 濱 印 象 綠 水 康 城 、翠 擁 天 地 ,townhouse消 費(fèi) 群 ： 成 都 的 本 土 新 富 階層暴 富 群 體消 費(fèi) 群 ： 中 產(chǎn) 階 層錦 繡 花 園 、天 府 花 園 的

2、 成 功 銷 售 , 引 發(fā) 了 機(jī) 場(chǎng) 路 別 墅 的 一 哄 而 起 , 在 機(jī) 場(chǎng) 路 兩 旁 , 南 洋 花 園 、 巴 黎 花 園 、 順 風(fēng) 苑 但 僅 僅 擁 有 交 通 資 源 的 別 墅 項(xiàng) 目 并 沒(méi) 有 贏 得 購(gòu) 房 者 的 認(rèn) 可 。機(jī) 場(chǎng) 路 別 墅 開(kāi) 發(fā) 熱 的 結(jié) 果 是 留 下 了 大 批 的 積 壓 別 墅 和 爛 尾 樓 盤 , 成 都 的 別 墅 樓 市 在 經(jīng) 歷 了 短 短 兩 年 的 輝 煌 后 從 此 一 蹶 不 振 , 重 重 地 摔 入 了 低 谷 。二、成都郊區(qū)別墅分布項(xiàng) 目 特 點(diǎn) ：一、 遠(yuǎn) 離 塵 囂 , 具 備 優(yōu) 越 的 地 理

3、 位 置 和 自 然 環(huán) 境 ;一、 是 有 較 大 的 開(kāi) 發(fā) 規(guī) 模 和 完 善 的 生 活 配 套 , 如 : 泳 池 會(huì) 所 、 網(wǎng) 球 場(chǎng) 、 超 市 等 ;一、 低 密 度 、低 容 積 率 , 并 能 根 據(jù) 每 一 個(gè) 客 戶 的 需 求 進(jìn) 行 菜 單 式 服 務(wù) ;二、 樓 間 距 較 大 , 每 戶 都 有 私 家 花 園 , 和 大 面 積 的 綠 化 配 套 , 能 夠 停 放 兩 輛 車 的 獨(dú) 立 私 家 車 庫(kù) ; 五 、優(yōu) 秀 的 物 業(yè) 管 理 , 體 貼 入 微 的 服 務(wù) , 多 重 保 安 設(shè) 施 以 及 保 障 居 住 者 的 安 全 和 絕 對(duì) 私

4、 人 空 間 ;地理價(jià)值北環(huán)境價(jià)價(jià)位：項(xiàng)目定代表項(xiàng)莊、盛世成都別墅市 場(chǎng)西東青城山別墅帶地理價(jià)值：距市區(qū) 50 分鐘車程環(huán)境價(jià)值：天下幽的青城山 +森林+河流價(jià)位：從 2000 元/平方米9000 元/平方米不等 項(xiàng)目定位：主要是休閑度假和商務(wù)型別墅為主 代表項(xiàng)目：高山流水、中國(guó)青城、天下青城、大連億 達(dá)別墅項(xiàng)目南地理價(jià)值：距市區(qū) 30 環(huán)境價(jià)值：起伏的山丘 價(jià)位：以 35009000 項(xiàng)目定位：以休閑居家 代表項(xiàng)目：維也納森林華成綠野牧歌、牧馬山牧馬山別墅帶三、成都別墅市場(chǎng)消費(fèi)群體1、 年齡：35-45 歲之間；2、 月家庭平均收入：1 萬(wàn)-23、 職業(yè)：企業(yè)高級(jí)管理人員主、股票經(jīng)紀(jì)人、醫(yī)生

5、、暴富階層別墅消費(fèi)市場(chǎng)藝人員、運(yùn)動(dòng)員、國(guó)家公中產(chǎn)階層 20%的富裕階層4、 消費(fèi)需求：新的生活方式空間感受；住宅消費(fèi)市場(chǎng)5、 消費(fèi)態(tài)度：有二、三次置買房理性而挑剔；6、四、成都別墅市場(chǎng)的需求分析及供給分析 1. 供 給 分 析截止到 2004 年 4 月底，成都市共有 21 個(gè)在售別墅項(xiàng)目， 其中郊區(qū)占到了 19 個(gè)之多，在售別墅的總體供應(yīng)量達(dá)到 128.8 萬(wàn)平方米，別墅供應(yīng)戶數(shù)達(dá)到 8268 戶，其中郊區(qū) 在售別墅的總供應(yīng)量為 119 萬(wàn)平方米，別墅供應(yīng)戶數(shù)為 7857 戶。由此可看出，成都市郊區(qū)別墅為別墅規(guī)劃主流。由圖可看出，成都郊區(qū)別墅土地目前已推出 3970 余畝，后 期土地儲(chǔ)備量為

6、 5229 畝，儲(chǔ)備量占整個(gè)規(guī)劃量的 57.6%， 郊區(qū)別墅還有較大的發(fā)展空間，但后續(xù)土地儲(chǔ)備不樂(lè)觀。最 近，博思房地產(chǎn)決策研究中心的別墅市場(chǎng)調(diào)查表明，成都及郊縣具有別墅形態(tài)的項(xiàng)目總共 53 個(gè)，目前亮相及在售別墅項(xiàng) 目 48 個(gè)，已經(jīng)開(kāi)發(fā)(目前亮相及在售別墅)面積 3000 畝左右，儲(chǔ)備面積52其中面積在 150-280 平方米之間，總價(jià)在 50-120 萬(wàn)元/套市場(chǎng)反映良好。使用面積3970從價(jià)格分布的供求關(guān)系來(lái)看，成都 2004 年上半年市場(chǎng)上市供 應(yīng)的別墅量較多集中在 100 萬(wàn)200 萬(wàn)元和 200-300 萬(wàn)元兩個(gè)規(guī)劃面積的價(jià)格段，分別占到了供應(yīng)總量的 35%和 30，較上年這一比

7、 例有較大變化；而總價(jià)在 100 萬(wàn)元以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價(jià)0在 300 萬(wàn)元以上的豪華別墅分別為 16和 19，前者較上年面變化不大，后者有較大增幅，比例達(dá) 8%。（詳見(jiàn)后附的成都別墅市場(chǎng)戶型結(jié)構(gòu)一覽表）2. 需 求 分 析成都目前約有人口 1000 萬(wàn)，近期隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及成都市居民收入的提升，隨著別墅居住理念的逐步深入人心，從而引發(fā)了成都本地居民的別墅需求熱情。市場(chǎng)原因是經(jīng)濟(jì)型別墅的成熟，刺激了成都部分中高收入家庭的別墅需求，而且這一趨勢(shì)將成為別墅市場(chǎng)的主 流。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)表明，對(duì)于 300 到 600 平方米的別墅豪宅，成都一般每年僅需幾百多套的市場(chǎng)吸引量，來(lái)自業(yè)界的資料表明別墅目前主

8、要是境外客和外地客戶購(gòu)買，且多半用于自住，而面積以 200 平方米以內(nèi)為主，總價(jià)在一百萬(wàn)元左右的經(jīng)濟(jì)型別墅更受歡迎。通過(guò)社區(qū)的配套、建筑的表現(xiàn)、環(huán)境的營(yíng)造、主題空間的突現(xiàn)，產(chǎn)生一種異域風(fēng)情使得特定的目標(biāo)人群產(chǎn) 生一種強(qiáng)烈的歸屬感，從而在市場(chǎng)上形成較為強(qiáng)烈的需求。五、成都別墅市場(chǎng)戶型結(jié)構(gòu)分析而 遠(yuǎn) 郊 的 別 墅 市 場(chǎng) 對(duì) 于 該 區(qū) 域 目 標(biāo) 客 戶 群 的 消 費(fèi) 水 平 遠(yuǎn) 遠(yuǎn) 弱 于 市 內(nèi) , 別 墅 戶 型 面 積 設(shè) 計(jì) 相 應(yīng) 縮 小 , 同 時(shí) 戶 型 面 縮 小 , 總 價(jià) 減 少 ; 這 一 來(lái) 能 夠 擴(kuò) 大 消 費(fèi)群 。 二 來(lái) 有 利 于 該 區(qū) 域 的 別 墅

9、項(xiàng) 目 的 推 廣。項(xiàng)目樓盤地址開(kāi)發(fā)商總建面方向戶型區(qū)和貴馨城成雅高速收費(fèi)站右側(cè)成都和貴實(shí)業(yè)有限公司大豐23131花溪溫泉（獨(dú)棟） 成都大花水灣宏志房地產(chǎn)有限公司4 萬(wàn)大邑15022花溪溫泉（聯(lián)排） 成都大花水灣宏志房地產(chǎn)有限公司4 萬(wàn)大邑10022藍(lán)色夏威夷人民南路沿線西側(cè)迎賓大道四川宏城房地產(chǎn)有限公司12.8 萬(wàn)華陽(yáng)87268利通 出水芙蓉華陽(yáng)人民南路南延線天府大道四川利通實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司13 萬(wàn)華陽(yáng)麗山別墅龍泉環(huán)山路中天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司龍泉26038陽(yáng)光假日 b 區(qū)龍泉陽(yáng)光城龍泉驛區(qū)南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司10.3 萬(wàn)龍泉14421玉龍山莊龍泉驛區(qū)新宏宇房產(chǎn)14 萬(wàn)龍泉60416國(guó)一澳鄉(xiāng)龍泉陽(yáng)光大道體育城附近四川朝暉實(shí)業(yè)有限公司龍泉維也納森林別墅四川國(guó)際高爾夫俱樂(lè)部旁成都森宇實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司4 萬(wàn)雙流26245歐景藍(lán)天機(jī)場(chǎng)路大衛(wèi)營(yíng)國(guó)際俱樂(lè)部對(duì)面四川攀峰房地產(chǎn)有限公司雙流20040春語(yǔ)花間羊西線蜀漢路南凌遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司4.4 萬(wàn)西面90220學(xué)林雅苑成都外國(guó)語(yǔ)學(xué)校旁成都嘉恒實(shí)業(yè)有限公司6 萬(wàn)西面20727錦城豪庭羊西線迎賓大道錦城苑科技置業(yè)有限公司6.05 萬(wàn)西面18542成都花園青羊大