第一周課程案例分析

1、案例分析題（直接根據(jù)圖片分析即可）1、根據(jù)太極圖中的財務(wù)自由智慧、財務(wù)自由綱領(lǐng)中的內(nèi)容，分析一下過去 30 年間東京的房價走勢，以及分析一下東京房價未來可能的走勢？（可從生錢資產(chǎn)、耗錢資產(chǎn)、凈現(xiàn)金流、價格運動等方面進行分析，直接分析圖片，需 要精確的數(shù)字，只分析趨勢的變化即可）東京山手線某房產(chǎn) （單位：日元）首付時間 市價 月租金 房貸利率 月供（等額本息）其他支出（約房租的 20%）月凈現(xiàn)金流（月租金-月供-其他支出）（30%)1991 3000 萬 7 萬900 萬8% 15.4 萬 1.4 萬-9.8 萬2015 1200 萬 7.5 萬360 萬2.50%3.3 萬1.5 萬2.7 萬

2、圖中為 1985-2015 年東京住宅價格指數(shù)。從圖中可以看到自 1985-1991 年東京住宅價格 指數(shù)從大概 95 點漲到 240 點，漲幅高達（240-95）95100=153%，漲幅非常大，然根 據(jù)太極圖中規(guī)律我們知道資產(chǎn)價格的漲跌是循環(huán)運動的，因此東京的房價不可能一直漲下去 的，后來東京的房價從 1991 年的 240 點左右開始下跌，一直下跌到 2015 年的 100 點左右， 跌幅高達（100-240）240100=58左右（不少房子跌幅超過 80%）。根據(jù)太極圖中 規(guī)律知道資產(chǎn)價格的漲跌是循環(huán)運動，東京的房價不可能一直下跌，未來趨勢應該是上漲的。我們根據(jù)東京住宅價格指數(shù)表我們來

3、具體分析一下東京山手線某房產(chǎn)，首先看 1991 年 當時買入的房子大概 3000 萬日元，月租金大概 7 萬日元，首付 30%為 900 萬日元，貸款 30 年當時房貸利率大概 8%，等額本息，月供為 15.4 萬日元。其他各項支出為房租的 20%，月 支出為 1.4 萬元。則這套房子的月凈現(xiàn)金流為：7-15.4-1.4=9.8 萬日元。投資年現(xiàn)金回報率 為：9.812900100%13%左右。此時房子為耗錢資產(chǎn)。根據(jù)太極圖中規(guī)律知道這 套房子的凈現(xiàn)金流的正負是循環(huán)運動的。所以此時不應該買房子，有房子的話可以賣出。因 為在未來這套房子的凈現(xiàn)金流會變成正數(shù)。再來看看 2015 買進的房子市價大概

4、 1200 萬日元，月租大概 7.5 萬日元，首付 30%為 360 萬日元貸款當時房貸利率大概 2.5%等額本息月供為 3.3 萬日元。其他各項支出為房租的 20%， 月支出為 1.5 萬日元。則這套房子的月凈現(xiàn)金流為：7.5-3.3-1.5=2.7 萬日元。投資年現(xiàn)金回 報率為：2.712360100%9%左右。此時房子為生錢資產(chǎn)，根據(jù)太極圖中規(guī)律知道房 子的凈現(xiàn)金流的正負是循環(huán)運動的，所以此時可以持有房子。2、根據(jù)太極圖中的財務(wù)自由智慧、財務(wù)自由綱領(lǐng)中的內(nèi)容，分析一下過去 30 年間美國的房價走勢，以及分析一下美國房價未來可能的走勢？（可從生錢資產(chǎn)、耗錢資產(chǎn)、凈現(xiàn)金流、價格運動等方面進行

5、分析，直接分析圖片，不 需要精確的數(shù)字，只分析趨勢的變化即可）洛杉磯某房產(chǎn) （單位：美元）時間市價 月租金 首付（30%) 房貸利率月供（等額本 其他支出（約房租的 息） 30%）月凈現(xiàn)金流（月租金-月供-其他支出）200660 萬 2800 18 萬8%3100840-11402012 35 萬 240010.5 萬3.50%1100720580圖中為 1987-2017 年過去 30 年美國房價走勢表。從圖中可以看到自 1987-2007 年美國 房產(chǎn)價格從大概 60 點漲到 225 點，漲幅高達（225-60）60100=275%，漲幅非常大， 然根據(jù)太極圖中規(guī)律我們知道資產(chǎn)價格的漲跌是

6、循環(huán)運動的，因此美國的房價不可能一直漲 下去的，后來美國的房價從 2007 年的 225 點左右開始下跌，一直下跌到 2013 年的 130 點 左右，跌幅高達（130-225）225100=42左右。根據(jù)太極圖中規(guī)律知道資產(chǎn)價格的 漲跌是循環(huán)運動，美國的房價不可能一直下跌，未來趨勢應該是上漲的。我們根據(jù)美國房產(chǎn)價格指數(shù)表我們來具體分析一下洛杉磯某房產(chǎn)，首先看 2006 年當時 買入的房子大概 60 萬美元，月租金大概 2800 美元，首付 30%為 18 萬美元，貸款當時房貸 利率大概 8%，等額本息，月供為 18 萬美元。其他各項支出為房租的 30%，月支出為 840 美元。則這套房子的月

7、凈現(xiàn)金流為：2800-3100-840= 1140 美元。投資年現(xiàn)金回報率為： 114012180000100%7.6%左右。此時房子為耗錢資產(chǎn)。根據(jù)太極圖中規(guī)律知道這 套房子的凈現(xiàn)金流的正負是循環(huán)運動的。所以此時不應該買房子，有房子的話可以賣出。因 為在未來這套房子的凈現(xiàn)金流會變成正數(shù)。再來看看 2012 買進的房子市價大概 35 萬美元，月租大概 2400 美元，首付 30%為 10.5 美元，貸款當時房貸利率大概 3.50%等額本息月供為 1100 美元。其他各項支出為房租的 30%， 月支出為 720 美元。則這套房子的月凈現(xiàn)金流為：2400-1100-720=580 美元。投資年現(xiàn)金

8、回 報率為：5801210.5100%6.6%左右。此時房子為生錢資產(chǎn)，根據(jù)太極圖中規(guī)律知道 房子的凈現(xiàn)金流的正負是循環(huán)運動的，所以此時可以持有房子。3、根據(jù)太極圖中的財務(wù)自由智慧、財務(wù)自由綱領(lǐng)中的內(nèi)容，分析一下過去 20 年間香港股市（以恒生指數(shù)為例）的走勢，以及分析一下香港股市未來可能的走勢？（可從價格運動等方面進行分析，直接分析圖片，不需要精確）分析：通過 hk 恒生指數(shù)的走勢圖可以看到，2000 年到 2003 年恒指從 18000 點跌到 8400 點，跌幅為（8400-18000）18000100%=53%左右。根據(jù)太極圖中規(guī)律知道資產(chǎn)價格的 漲跌是循環(huán)運動的，香港股市不可能一直跌

9、下去。我們可以確定香港股市未來還會上漲。之 后恒指從 2003 年的 8100 多點開始上漲到 2007 年的 31000 多點，漲幅高達（31000-8100） 8100100%283%左右。4、根據(jù)太極圖中的財務(wù)自由智慧、財務(wù)自由綱領(lǐng)中的內(nèi)容，分析一下過去 20 年間美國股市（以標普 500 指數(shù)為例）的走勢，以及分析一下美國股市未來可能的走勢？（可從價格運動等方面進行分析，直接分析圖片，不需要精確） 1分析：根據(jù)標普 500 指數(shù)圖中可以看到從 2007 年 1600 點左右跌至 2008年 667 點左右，跌幅高達（667-1600 ）1600100%-58%左右，根據(jù)太極圖中規(guī)律資產(chǎn)價格的漲跌是循環(huán)運動的從而知道標普 500 指數(shù)不可能一直下跌，后來從 2008 年的 667 點上漲到 20