房地產(chǎn)經(jīng)紀人史上最全跑盤技巧!

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀人史上最全跑盤技巧! 導讀從事房產(chǎn)中介行業(yè)的都知道，“跑盤”是每個房產(chǎn) 經(jīng)紀人的必經(jīng)之路。新入行的新人，店長會要求你首先做好 跑盤工作。跑盤的認真、用心程度決定了經(jīng)紀人在房產(chǎn)中介 行業(yè)的成長速度，跑盤的目的是為了體現(xiàn)經(jīng)紀人的專業(yè)程 度，增強客戶和房東對自己的信任度，便于以后更好的開展 工作。 、關于跑盤什么是跑盤？跑盤，是房地產(chǎn)專門術(shù)語，指為 了熟悉分行附近樓盤的布局、周邊配套設施及社區(qū)有更深入 的了解，而通過實地走訪，泛指跑盤。跑盤的目的通過 跑盤程序，幫助和督導置業(yè)顧問成為“地理通”、“樓盤通”， 從而盡快建立行業(yè)所需要的市場全局觀念，并積累崗位所需 求的基本業(yè)務信息，提高專業(yè)技

2、能。通過跑盤，熟練掌 握所屬區(qū)域的地理特征、商業(yè)特點、樓盤情況，為客戶提供 更詳盡、專業(yè)的服務。通過跑盤程序，使跑盤人員磨練 意志、端正行業(yè)觀念，培養(yǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀人員所應具備的品格 素質(zhì)和職業(yè)精神。跑盤主要是為了以后的工作打下的基 礎，更好的與業(yè)主、客戶深入溝通。 跑盤前準備明確目的，帶著問題去跑盤，明確為什么去跑 盤，要收集哪些信息。準備資料，對自己所要了解的片區(qū) （商圈）進行前期的資料收集以便明確自己的跑盤點。跑 盤準備：地圖、筆、橡皮擦、跑盤 A4 紙、數(shù)碼相機、指南 針、計算器等。 跑盤的基本內(nèi)容跑盤需了解的項目：物業(yè)名稱、位置、小區(qū) 內(nèi)部的平面布置 （含幾棟、 單元數(shù)及名稱、 產(chǎn)型結(jié)構(gòu)

3、、 面積、 入住人是租客還是業(yè)主、園林綠化等） 、內(nèi)部設施、交通狀 況、周圍配套設施（含商場、銀行、學校、同行等） 、管理 費及停車費、開發(fā)商及物業(yè)管理、入住時間和批地時間、銷 售鈞價等等一系列的東西。a）位置：小區(qū)周圍有何特征 建筑（著名大廈、超市、館所等）房產(chǎn)經(jīng)紀人應熟記。業(yè)主 報盤，馬上了然一胸，并清楚的介紹給客戶，有助于客戶 增加對你的信任度。b）交通狀況：便捷的交通通常能成 為樓盤的大賣點，甚至能彌補地理位置的不足。從該小區(qū)到 火車站、體育館、公園、超市等大方向坐哪路車，熟記小區(qū) 周邊的交通狀況有利于客戶做哪路車看房顯示經(jīng)紀人 的專業(yè)增強客戶購房信心。c）小區(qū)的規(guī)模：綜合配套； 物業(yè)

4、管理檔次；住戶人氣；小區(qū)綠化；物業(yè)管理走向。多向 業(yè)主問上述問題、多了解多聊天、相互留下深刻印象。d） 樓層高低的優(yōu)劣勢：高層優(yōu)勢：視野開闊光照好、室 內(nèi)明朗令人心情舒暢空氣清晰、灰塵少、蚊蠅少噪音小 高層劣勢：層房子價格高上下不方便、多層樓較突出。 低樓層房與之相反。e）朝向：南北向是最好的朝向，冬暖 夏涼。冬天光照時間長，夏天光照時間短（中午一點后基本 向西）。東西向房子：有西曬之說，夏天下午暴曬，冬天有 很少照到太陽，風水學上，坐南朝北方向為吉向。 f） 配套 設施： 有無游泳池、會所、球場、幼兒園、小學、中學等； 周邊有無菜市場、超市、學校、銀行、郵局、公園（多久能 到）；是用煤氣還是

5、用電、有太陽能。g）物業(yè)名稱、物業(yè) 管理： 物業(yè)管理公司的知名度和收費標準影響房子成交 量； 水、電、煤氣、有線電視、物管費、停車費、電梯費、 二次加壓費標準。h）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)年限、住宅 70年、商 住 50 年、土地性質(zhì)、出讓、劃撥。二、跑盤要求及指引 1 城市“地理通”全局掌握城市結(jié)構(gòu)、道路走向、路貌特 征 所在城市共分為幾個大區(qū)。 隨著城市規(guī)劃不斷變 遷，老百姓約定俗成的地理稱謂對地理標識尤為重要，比如 一些老街老巷。 2 實現(xiàn)實地印象與地圖標識間迅速自如的轉(zhuǎn)換地圖標識方 向為上北下南，每日跑盤前要先畫出計劃跑盤的地圖； 在實際跑盤過程中，記錄沿路的每一座物業(yè)，并整理在作業(yè) 筆記中；

6、最終在頭腦中形成地圖全貌和實地印象。 3 熟悉社區(qū)或樓盤配套設施情況： 幼兒園、 小學、 中學、 菜場、 酒樓、公園以及大型市場、文體娛樂設施等。 4 熟知交通路線及具體公交站點、中小巴車次，找到公交站點 的位置，記錄所有經(jīng)過的大、中、小巴士路號及車費三、跑 盤技巧跑盤技巧：看、問、扮演看首先選定區(qū)位帶好紙和 筆，一條路一條路的走（記好路的名稱）但不是瞎走，更不 是走馬觀花，走的時候要把周邊小區(qū)的大致位置和小區(qū)分布 圖在大腦里記清楚，還有周邊商業(yè)（大型超市，健身中心） 、 標志性的建筑物、醫(yī)院、學校，一定要熟記。跑的時候先畫 草圖，回到店面工整的畫出區(qū)位圖。 進入小區(qū)了解情況 a）到附近店面借

7、好鑰匙方便進入。b）無鑰匙可以在附近觀 察，有小區(qū)業(yè)主出入時，跟在身后進入，但要自然，不要東 張西望，縮手縮腳。c）只有房門鑰匙，無進門卡的，跟門 衛(wèi)說明來意， 如不同意的不要強行進入， 另找時機進入。 進入小區(qū)后通過細微的觀察可了解到大部分情況a）如觀察 保安的制服可知是哪個物業(yè)公司或是看垃圾桶也行。b）看 小區(qū)入口、入車口的小區(qū)平面圖和標示牌，可知道整個小區(qū) 的布局棟數(shù)、棟名。c）看單元門上的門鈴按鍵可知道有幾 層畫層有幾戶。d）小區(qū)會所的宣傳手冊上可知內(nèi)部配套設 施各項收費情況。e）再看小區(qū)物業(yè)的基建石碑上可知開發(fā) 商名稱和入住時間等。 問通過自己觀察后，還有不清楚的 可以問保安、問物管

8、，不要不懂裝懂，可以回到店里問老員 工、店長。 扮演扮演不是用在每一個身上，根據(jù)經(jīng)營，稍 微成熟的經(jīng)紀人，膽量更大一點，可以找異性同事作假伴侶 裝客戶去周邊同行了解情況。 要有自信， 看著對方的眼睛問。 跑盤注意事項 重點跑租售量較大的社區(qū)，以后開單的機會更多（需經(jīng)理 說明）?？赏ㄟ^公司的內(nèi)部電腦了解相關小區(qū)的資料（如 售價、棟數(shù)、均價等）。跑盤過程中，不能走馬觀花，只 看不記，出了小區(qū)又什么都記不起來，要記?。汉眯牟蝗鐮€ 筆頭，邊看邊記，加深記憶，之后要隨時復習。不要有 應付心理，只為了完成任務，自己不親自跑，而是直接到小 區(qū)看小區(qū)示意圖、小區(qū)平面圖，更有甚者抄襲同事的成果， 要記?。簞e人的

9、只能作為參考，不要自己騙自己。有鑰 匙的房子不能讓保安知道正確的坐落，以免泄露公司資源 （特殊情況除外）。不要強行進入小區(qū)，要尊重保安的工 作職責，不要發(fā)生糾紛，以免影響公司形象，造成不必要的 損失。四、跑盤輔導 01class 跑盤輔導人的責任客觀地講， 跑盤是件苦差事。 新員工不單要承受精神、 體力上的付出 （比 如每天跑完盤回來，還要畫圖和完成項目調(diào)查作業(yè)） ，還要 面對經(jīng)濟上的壓力。在這個過程中不斷有人離去；如何幫 助新員工成功地邁出入中介的第一步，并為其今后成長為合 格的、乃至優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀人打下良好基礎，對于我們這 些新員工的指路人來說，責任很大。02class跑盤輔導工作要 點

10、向新學員明確跑盤的作用 a）新學員報到當日，無論你多 忙，你都必須與該學員見面，一來可以了解其過往從事的行 業(yè)及與目前工作的不同之處，以便有針對性地做出工作安 排；二來也可讓新學員從陌生的工作環(huán)境中感受到關心與幫 助，增強對團隊的歸屬感。b）在與新學員的交流過程中，需 向其闡述跑盤的作用及相關要求（通常稱為洗腦） ，幫助其 理解：跑盤是所有加入地產(chǎn)行業(yè)的營銷人員的必修課，是其 成長為使客戶信賴的專業(yè)地產(chǎn)顧問的最基礎的和不可或缺 的步驟。通過這樣的交流，可以使新員工提高對跑盤的重視 程度和積極性。向新員工明確跑盤重點a）提醒新員工跑盤 前預先查看相關地圖，確定第二天的工作路線。b）按照跑 盤指引

11、的要求來進行輔導，重點強調(diào)對主干道社區(qū)生活配 套、標志性物業(yè)、政府機關、大型公共設施、在建、籌建及 待建物業(yè)等內(nèi)容的調(diào)查。c）有條件的話，安排現(xiàn)場一位已上 崗的新員工與其交流跑盤心得，借助這位剛上崗新員工的工 作熱情，激發(fā)即將開始跑盤的新人的積極性。d）跑盤輔導以 鼓勵為主， 同時要指出和分析不足， 讓新學員帶著問題跑盤。 e）建議跑盤新員工以客戶身份去調(diào)查樓盤，這樣做，不僅可 以取得較為真實、 詳細的數(shù)據(jù)， 還可學習到別人的銷售技巧， 熟悉業(yè)務操作流程，為上崗做準備工作，同時也有助于避免 產(chǎn)生單調(diào)、枯燥的感覺。讓新員工感受到團隊的力量可利 用跑盤新學員每周兩次回分行提交作業(yè)的機會，安排其與其 他房地產(chǎn)經(jīng)紀人員暢談跑盤經(jīng)歷，以增進同團隊成員之間的 感情，堅定跑盤信心。 五、跑盤作業(yè)考核 01 跑盤物業(yè)調(diào)查作業(yè)標準對于