房屋維修管理制度

1、房屋維修管理制度 第一條目的 明確房屋維修責(zé)任，規(guī)范房屋維修管理。 第二條適用范圍 本辦法適用于物業(yè)竣工驗(yàn)收接管后、質(zhì)保期內(nèi)的房屋維修。質(zhì)保期外 的房屋維修，由物業(yè)公司按有關(guān)國(guó)家法律、法規(guī)執(zhí)行。公司施工管理人員 實(shí)行終身責(zé)任制，不因維修主體的變更而免責(zé)。 第三條工作職責(zé) 1、房屋維修：物業(yè)接管前由株洲高科汽博園開(kāi)發(fā)有限公司工程管理 部組織施工單位進(jìn)行維修，物業(yè)接管后公司將組織維修工作委托給株洲高 科物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“物業(yè)公司”）執(zhí)行，委托維修的相關(guān)事 項(xiàng)由雙方簽訂房屋委托維修協(xié)議確定。 2、施工單位應(yīng)在與公司簽訂項(xiàng)目施工合同時(shí)簽署質(zhì)保期內(nèi)維修承 諾書(shū)（附件1）。 第四條客戶投訴的受理

2、 1、本辦法所指客戶投訴，特指物業(yè)接管后且在質(zhì)保期內(nèi)客戶對(duì)房屋 的投訴及報(bào)修。 2、客戶投訴的受理方為物業(yè)公司，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)配備專人負(fù)責(zé)處理 有關(guān)房屋維修的客戶投訴。 3、物業(yè)公司客服人員在接到客戶投訴后做好客戶報(bào)修記錄，并通知 相關(guān)部門(mén)和人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)查看和組織整改工作。 4、株洲高科汽車園經(jīng)營(yíng)管理有限公司客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)公司的 投訴處理進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)管。物業(yè)公司每月（每周）提交一次投訴處理 臺(tái)帳及相關(guān)資料報(bào)公司客戶服務(wù)部存檔備查。 第五條維修流程 （一）現(xiàn)場(chǎng)勘察 1、物業(yè)公司組織相關(guān)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察、 鑒定，作出初步責(zé)任認(rèn)定， 留有相關(guān)影像資料并做好勘察記錄。 2、屬于設(shè)計(jì)缺陷引起的質(zhì)

3、量問(wèn)題，由株洲高科汽博園開(kāi)發(fā)有限公司 工程管理部組織處理。 3、屬于公司方施工工程質(zhì)量問(wèn)題在施工方委托維修范圍內(nèi)的，由物 業(yè)公司填報(bào)維修申請(qǐng)單（附件2），經(jīng)審批后進(jìn)場(chǎng)維修處理。 4、屬于公司施工工程質(zhì)量問(wèn)題但不屬于施工方委托維修范圍內(nèi)的， 由物業(yè)公司客服人員通知施工單位維修， 并記錄施工單位通知情況。從受 理業(yè)主投訴到通知施工單位，時(shí)間不得超過(guò) 24小時(shí)。 5、不屬于設(shè)計(jì)缺陷及施工工程質(zhì)量問(wèn)題的，24小時(shí)內(nèi)答復(fù)業(yè)主，并 做好解釋工作。 （二）維修組織 1、施工單位接到通知后24小時(shí)內(nèi)未安排維修處理，物業(yè)公司填報(bào)維 修申請(qǐng)單，經(jīng)審批后進(jìn)場(chǎng)維修處理，發(fā)生費(fèi)用從原施工單位質(zhì)保金中扣 除。 2、施工單

4、位接到通知后24小時(shí)內(nèi)安排維修處理的，由物業(yè)公司跟蹤 其維修情況。同一維修情況經(jīng)2次維修后仍然達(dá)不到業(yè)主要求的，物業(yè)公 司填報(bào)維修申請(qǐng)單，經(jīng)審批后進(jìn)場(chǎng)維修，發(fā)生費(fèi)用從原施工單位質(zhì)保 金中扣除。 3、從收到業(yè)主投訴到維修開(kāi)始，除非是重大、疑難問(wèn)題（因客觀原 因，經(jīng)2次維修仍無(wú)法完全修復(fù)）或應(yīng)待天晴后方可處理的維修項(xiàng)目， 否 則時(shí)間不超過(guò)3天。 4、對(duì)于重大、疑難問(wèn)題的維修項(xiàng)目，由物業(yè)公司上報(bào)株洲高科汽車 園經(jīng)營(yíng)管理有限公司客戶服務(wù)部，客戶服務(wù)部牽頭組織工程管理部、 開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng)部、施工方共同拿出維修解決方案。從物業(yè)公司客服人員現(xiàn)場(chǎng)勘查到 疑難問(wèn)題維修方案的最終確定，不得超過(guò) 7天。 維修流程圖:

5、（三）維修告知 1、因施工單位未按要求進(jìn)場(chǎng)維修或同一情況經(jīng) 2次維修仍未達(dá)到業(yè) 主要求的，株洲高科汽車園經(jīng)營(yíng)管理有限公司客戶服務(wù)部根據(jù)物業(yè)公司填 報(bào)維修申請(qǐng)單的審批結(jié)果，對(duì)施工單位發(fā)放委托維修告知書(shū)（附 件3），維修處理結(jié)束發(fā)放維修費(fèi)用扣除通知（附件5-1 ）。 2、對(duì)已簽署質(zhì)保期內(nèi)維修承諾書(shū)委托我公司處理的維修事項(xiàng)， 由株洲高科汽博園開(kāi)發(fā)有限公司工程管理部按月將情況匯總發(fā)放維修費(fèi) 用扣除通知（附件5-2 ）。 3、物業(yè)公司完成維修的，從驗(yàn)收合格之日起按正常建筑施工標(biāo)準(zhǔn)計(jì) 算保修期，保修期內(nèi)同一地點(diǎn)同一現(xiàn)象進(jìn)行的二次維修不再支付費(fèi)用。 第六條 維修時(shí)效要求 1、土建類： 1） 主體外墻、窗戶、

6、屋頂維修（含滲水類維修）在連續(xù) 天晴 3 日后開(kāi)始 7日內(nèi)完成； 2）室內(nèi)地面、墻面維修 2 天內(nèi)完成。 2、水電類： 1）室外水電管網(wǎng)維修 3 天內(nèi)完成； 2）室內(nèi)水電管網(wǎng)維修 2 天內(nèi)完成。 3）如因我公司所建的基礎(chǔ)設(shè)施造成斷水、斷電影響 到業(yè)主生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的，必須在 24 小時(shí)內(nèi)搶修到位。 3、附屬類： 1）公共道路維修連續(xù)天晴 2日后開(kāi)始 3 天內(nèi)完成； 2） 公共綠化、其他配套維修連續(xù)天晴 2 日后開(kāi)始 2 天內(nèi) 完成。 4、裝修類： 1）室外維修連續(xù)天晴 2日后開(kāi)始 3 天內(nèi)完成； 2） 室內(nèi)維修 2 天內(nèi)完成。 5、智能化：室內(nèi)外均在 2 天內(nèi)完成。 6、維修處理均不得改變、破壞原

7、有的規(guī)劃設(shè)計(jì)和整體外觀。 第七條 緊急避險(xiǎn)維修 1、緊急避險(xiǎn)，是指業(yè)主的房屋或所在區(qū)域發(fā)生緊急情況，嚴(yán)重影響 區(qū)域業(yè)主安全、生活或物業(yè)管理活動(dòng)，必須馬上采取措施解決的行為 2、 緊急避險(xiǎn)維修由客戶服務(wù)部會(huì)同物業(yè)公司負(fù)責(zé)處理，必須遵循“先 處理，再界定責(zé)任”的原則。 3、遇到緊急情況，物業(yè)公司相關(guān)人員必須在接到通知后 10分鐘內(nèi)趕 到現(xiàn)場(chǎng)，60分鐘內(nèi)由客戶服務(wù)部組織開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部、工程管理部拿出緊急 處理方案，2小時(shí)內(nèi)物業(yè)公司組織施工單位/維修隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)維修。 4、從接到緊急情況通知到初步維修完畢，必須不間斷、在最短時(shí)間 內(nèi)完成（不超過(guò)24小時(shí)）。 5、 如涉及到專業(yè)技術(shù)層面的重大避險(xiǎn)維修，由客戶服務(wù)

8、部負(fù)責(zé)組織 工程管理部、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位聯(lián)合出具處理 方案，方案形成在2天內(nèi)完成，從方案形成到處理維修結(jié)束不超過(guò) 4天時(shí) 間。 6、維修完成后，由客戶服務(wù)部、物業(yè)公司聯(lián)合分清責(zé)任，確認(rèn)維修 費(fèi)用（由開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部審定），屬于業(yè)主自身操作、使用不當(dāng)造成的維修費(fèi) 用由業(yè)主承擔(dān)，屬于施工質(zhì)量問(wèn)題的，其費(fèi)用從質(zhì)保金內(nèi)扣除。 第八條驗(yàn)收 1、維修完成后，物業(yè)公司負(fù)責(zé)組織驗(yàn)收。 2、由施工方進(jìn)行的維修物業(yè)公司參與驗(yàn)收，由物業(yè)公司進(jìn)行的維修 株洲高科汽車園經(jīng)營(yíng)管理有限公司客戶服務(wù)部參與驗(yàn)收。 3、維修完成后一個(gè)星期內(nèi)組織驗(yàn)收，其中因滲漏的維修驗(yàn)收應(yīng)在經(jīng) 歷一次大雨后進(jìn)行。 4、驗(yàn)收完成后

9、，物業(yè)公司將維修驗(yàn)收單（附件4）送一份至株洲 高科汽車園經(jīng)營(yíng)管理有限公司客戶服務(wù)部存檔。 第九條結(jié)算與付款 1、結(jié)算方式：由株洲高科汽車園經(jīng)營(yíng)管理有限公司與高科物業(yè)管理 有限公司雙方簽訂的房屋委托維修協(xié)議確定。其中維修費(fèi)用在原施工 單位的保修金中扣除。 2、對(duì)于單項(xiàng)5000元以內(nèi)的維修項(xiàng)目，遵循“先維修，再結(jié)算”的原 則。 3、對(duì)于單項(xiàng)5000元（含）以上10000元以內(nèi)的維修項(xiàng)目，遵循“先預(yù) 算，后維修”的原則，維修以預(yù)算審定金額為總額包干形式進(jìn)行。 4、對(duì)于單項(xiàng)10000元（含）以上的維修項(xiàng)目，遵循“先預(yù)算、后維修， 再結(jié)算”的原則。 5、 物業(yè)公司每月匯總一次維修申請(qǐng)單、維修驗(yàn)收單、工程預(yù) 算書(shū)，形成工程結(jié)算書(shū)，提交結(jié)算申請(qǐng)。一審由客戶服務(wù)部、工程管 理部聯(lián)合進(jìn)行，二審（終審）由開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)。 6、二審?fù)瓿珊罂蛻舴?wù)部在 3個(gè)工作日內(nèi)將相關(guān)資料連同維