投融資案例分析

1、商-住混合小區(qū)項目投資與融資案例分析項目的開發(fā)概況1 項目基本情況(1) 項目名稱 : 商住混合小區(qū)(2) 項目委托單位名稱 : 連云港市某有限公司。(3) 項目委托單位基本情況，連云港市某開發(fā)有限公司，成立于2008 年，企業(yè)類型為私營有限責(zé)任公司，公司注冊資金 2000 萬元，具有國家二級房地產(chǎn) 開發(fā)資質(zhì)。公司組織形式為股份制， 經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、 商品房銷售代理、 建設(shè)工 程施工、貸款擔(dān)保和建筑材料銷售等。2.1 建設(shè)規(guī)模占地總面積：約 100 畝?？偨ㄖ娣e： 98700 平方米。2.2 項目的實施進度2.3.3 工程施工階段計劃根據(jù)本項目開發(fā)期限約 3年。該工程計劃總工期為 36

2、個月。其中：工程施工準(zhǔn) 備期10個月, 從工程開工至完工使用施工工期為 24個月。工程竣工驗收、決算期2個 月。本工程總工期主要為項目開發(fā)建設(shè)和設(shè)備安裝的施工工期控制。本工程施工安排在 2010年 1 月開始實施，其中土建項目的實際施工期為 24個 月。前 1 個月施工準(zhǔn)備。為確保建筑工程全面完工， 除要求土建承包單位必需按總進度要求完成外， 更 需要項目發(fā)包單位按期撥付投資， 方可保證在規(guī)定時間內(nèi)完成本工程項目的施工任 務(wù)。2.3.4 工程竣工驗收及決算階段計劃本工程于 2009年3月開始至 2012年2月陸續(xù)完成，應(yīng)及時組織竣工驗收，并 于2012年3月底完成所有工程的竣工決算工作 ,具體

3、見表 2。表 2 項目施工工期橫道圖序號項目名稱2009 年2010年2011 年2012年3月6月12月1月3月6月9月12月3月6月9月12月1月3月1 的施工準(zhǔn)備1.1研究規(guī).劃設(shè)計1.2三通一平1.3設(shè)備訂貨1.4招標(biāo)、簽約2施工與安裝2.1土建施工2.2設(shè)備安裝3驗收、結(jié)算3.1竣工驗收3.2竣工結(jié)算備案12.4項目建設(shè)條件2.4.1自然條件(1) 地理位置、地形基本情況 連云港市地處中國沿海中部的黃海之濱，江蘇省東北部，東與日本、韓國、 朝鮮隔海相望 , 西與江蘇徐州市和山東省郯城、臨沭毗鄰，北與山東省日照市、 莒南縣接壤，南鄰江蘇淮安、宿遷和鹽城市。(2) 氣候條件連云港市位于江

4、蘇省東北部 . 連云港市處于暖溫帶與亞熱帶過渡地帶，常 年平均氣溫 14 攝氏度，歷年平均降水量 930多毫米，常年無霜期為 220 天。主 導(dǎo)風(fēng)向為東南風(fēng)。由于受海洋的調(diào)節(jié)，氣候類型為濕潤的季風(fēng)氣候。氣候特征： 四季分明，溫度適宜，光照充足，雨量適中，日照和風(fēng)能資源為江蘇省最多。(3) 地質(zhì)條件擬建場地內(nèi)為凈地， 即可開工。 連云港市地區(qū)地質(zhì)構(gòu)造屬華北地帶， 連云 嘉山隆起帶， 基底為前震旦系中深度變質(zhì)巖系， 上部直接覆蓋第四松散土層， 厚 度050m本地區(qū)地震基本烈度為7度。2.4.2 基礎(chǔ)設(shè)施近年來連云港市近年來為提高城市綜合服務(wù)能力， 投入巨資對城市基礎(chǔ)設(shè)施 進行了大范圍的改造建設(shè)，現(xiàn)

5、已初見成效，市區(qū)范圍內(nèi)已基本解決了通訊、電、 水煤氣等供應(yīng)緊張的問題。 建址位于學(xué)宛路西側(cè)， 南臨行政中心路 , 供電、通訊、 給排水等城市基礎(chǔ)設(shè)施的管道，均已沿路鋪設(shè)。該地塊周圍的城市供水管徑為 600mm供水保證率可達100%所鄰近各主 要道路的排水管徑在1000-1500mm左右，排水狀況優(yōu)良。該地塊的骨干輸電線路 為110KV供電保證率可達100%基礎(chǔ)設(shè)施條件良好。電信及有線電視線路網(wǎng)絡(luò) 已覆蓋該區(qū)域，按規(guī)劃要求敷設(shè)，在辦理相關(guān)手續(xù)后，由有關(guān)單位組織施工。該工程項目緊靠城市主道路，可根據(jù)需要向有關(guān)部門申辦有關(guān)用電、用水、 用氣等使用手續(xù)。三 . 項目投資估算3.1 項目總投資項目投資由

6、建設(shè)投資、 建設(shè)期利息和流動資金組成。 建設(shè)投資是項目費用的 重要組成部分， 按概算法分類， 建設(shè)投資由建筑安裝工程費用、 工程建設(shè)其他費 用和預(yù)備費三部分組成。按形成資產(chǎn)法分類，建設(shè)投資由形成固定資產(chǎn)的費用、 無形資產(chǎn)的費用、其他資產(chǎn)的費用和遞延資產(chǎn)四部分組成。3.1.1項目建設(shè)投資估算按概算法分類進行估算，分別估算建安工程費用、工程建設(shè)其他費用和預(yù)備 費。(1) 土地費用估算該項目地塊為凈地，實際占用土地面積 100畝。土地出讓金：該地塊為公司掛牌拍賣競拍土地，土地出讓金為 5000萬元， 土地成本估算為50萬元/畝；契稅二土地評估值X 4%=5000 4%=200萬元；土地 使用稅=土地

7、面積X 6元/平方米=40萬元；印花稅=出讓金X 5%。=25萬元；土地 費用合計：5265萬元。(2) 工程建筑、安裝費用估算1)場地整理等前期費用估算場地整理等前期工程費用合計：76.59萬元。詳細計算見下表3.表3工程前期費用估算表單位：萬元序號項目單價數(shù)量單位合價1場地整理3.50666002 m23.312場內(nèi)臨時排水2.50666002 m16.653施工臨時水1.50666002 m9.994施工臨時電4.00666002 m26.645合計76.592)建筑工程建設(shè)費用總占地面積：100畝，規(guī)劃總建筑面積為98700卅，多層住宅及小高層為框 架結(jié)構(gòu)，沿街商業(yè)用房為底框結(jié)構(gòu)。據(jù)此

8、估算建設(shè)投資。該地塊開發(fā)后，可建住宅建筑面積84070 m2；公建建筑面積10045 m2,其中 商業(yè)4586 m2,;不計入容積率部分的建筑面積：98986平方米，其中層高小于2.2m 車庫6800 m，半地下室2000 m，人防地下室2000 m。按單位建筑成本(含人防地下室工程、水電暖、消防安裝工程、樁基和設(shè)備 等) 1086.1元/m2計算，工程建設(shè)費用為10446.2萬元，其中設(shè)備費用估算為1000 萬元。具體計算見表4。表4項目建設(shè)工程費用估算表單位：萬元序號費用名稱建筑面積概算指標(biāo)費用金額備注(m2)(元 /m2)（萬元）1樁基9870068.00671.162住宅土建費用840

9、70750.006305.25單價為多層住宅3公建及商鋪土建費用146317001024.14水電安裝9870055.00542.855供電、給水設(shè)備98700120.001184.46建筑節(jié)能9870012.00118.447地下車庫30002000600.008合計452001086.110446.22）附屬設(shè)施及工程配套費用室外工程：含配電房、水泵房等附屬土建工程、室外上下水和室外接電等附 屬工程項目，按工程建設(shè)費用的 2.5%計取為261.16萬元。綠化、景觀、道路等室外工程費用：含道路、場地、綠化、景觀等，按工程 建設(shè)費用的3.5%考慮為365.62萬元。以上兩項合計為 626.78

10、萬元。（2）項目工程其他費用工程建設(shè)其他費用是指建設(shè)投資中除建筑、安裝工程費、工程配套費用以外 所必須花費的其他費用，工程建設(shè)其他費用按國家有關(guān)規(guī)定或行業(yè)規(guī)定的內(nèi)容、 計算方法和費率或取費標(biāo)準(zhǔn)分項估算，具體見表5。表4項目建設(shè)其他費用估算估算單位：萬元序號費用名稱計算基礎(chǔ)取價費率合價備注1建設(shè)單位管理費工程及配套費用318.611072.981.1開辦費工程及配套費用0.50%55.37辦公、交通等1.2經(jīng)營費工程及配套費用1.10%121.80含招標(biāo)費、人員工資等1.3臨時設(shè)施費工程及配套費用0.10%11.071.4工程監(jiān)理費工程及配套費用1.00%110.721.5工程保險費工程及配套費

11、用0.20%22.142勘測、規(guī)劃設(shè)計費工程及配套費用1.50%166.09含可行性研究費3政府規(guī)費655.1規(guī)費4其他費用合計1460.89(3) 項目工程預(yù)備費預(yù)備費包括了基本預(yù)見費用及材料漲價預(yù)備費，預(yù)備費用為328.3萬元，并且包括了政策性調(diào)價的因素。3.1.2 項目建設(shè)期利息本項目計劃利用銀行貸款額為8000.00萬元，貸款期4年，貸款年利率為 6.75%，按等額還貸，2012年底開始還貸，貸款利息按復(fù)利計算：各年應(yīng)計利息=(年初借款本息累計+本年借款/2 )X有效年利率2009 年借款利息=8000.00/2 X 6.75%=270萬元；2010 年借款利息=(8000.00+27

12、0)X 6.75%=558.23 萬元；2011 年借款利息=(8000+270+558.23) X 6.75%=595.91 萬元；2012 年借款利息=(8000+270+558.23+595.91) X 6.75%=636.13 萬元借款利息共計2060.27萬元3.1.3 流動資金流動資金按項目開發(fā)資金周轉(zhuǎn)需求估算，流動資金需求量 =項目開發(fā)資金收 入X開發(fā)投入資金率。按資金的最低周轉(zhuǎn)次數(shù)，根據(jù)項目開發(fā)進度要求，按 2000.00 萬元考慮。本項目流動資金有三部分來源： 1、開發(fā)單位自籌； 2、銀行 融資； 3、采用滾動開發(fā)辦法，邊建設(shè)邊出售，先期取得的售房預(yù)付款及售房回 款用于后期建

13、設(shè)。3.1.4 項目總投資估算構(gòu)成項目投資由建設(shè)投資、 建設(shè)期利息和流動資金組成。 總投資估算為 22264.03 萬元。其中建設(shè)投資為 18203.76 萬元，建設(shè)期利息為 2060.27 萬元 ，流動資金為 2000 萬元。3.2 項目開發(fā)資金籌集計劃3.2.1 資金籌措該項目開發(fā)總投資為 22264.03 萬元，流動資金為 2000.00 萬元。分 3 年均 衡完成。固定資產(chǎn)投資擬采用滾動式開發(fā)，預(yù)計前期土地及工程前期投入為 4000.00 萬元。資本金來源按有關(guān)規(guī)定， 暫按建設(shè)投資 +建設(shè)期利息 +鋪底流動資金的 30%考 慮，項目資本金總額約為 6679.21 萬元。資金計劃來源于：

14、 1、注冊資本金 2000.00 萬元； 2、公司自有資金及自籌 5000萬元；3、企業(yè)內(nèi)部自籌及銷售收入滾動投入 5000 萬元； 4、預(yù)備向銀行借 款 8000.00 萬元。項目建設(shè)期 3 年，投資分年度均衡完成。3.2.2 資金成本 自有及自籌資金不考慮資金占用成本。貸款額度按 8000 萬元考慮，建設(shè)投資的人民幣貸款利率按年息 6.57%計取，貸款期間為 3 年，則項目利息計算額為 2060.27 萬元，是為資金成本。四風(fēng)險分析1 項目敏感性分析 僅分析該項目的敏感性， 主要通過敏感度分析， 考察該項目投資不確定參數(shù) 對投資效果的影響， 從中找出敏感的因素， 并確定其影響程度， 采取措

15、施限制敏感因素的變動范圍，以達到降低投資風(fēng)險的目的僅就投資收益為單因素，來考察其它變動因素對其影響。投資收益EA =銷售總收入-總成本-營業(yè)稅及附加和增值稅=銷售總收入-工程建設(shè)成本（投資部分）-銷售成本-營業(yè)稅及附加和增值稅考察的因素有：營業(yè)收入分別增減10% 20%靜態(tài)投資分別增減10% 20% 經(jīng)營成本分別增減10% 20%等。計算臨界點的基準(zhǔn)收益率為12%通過對敏感性 的分析發(fā)現(xiàn)，對項目投資收益影響較大的因素是營業(yè)收入，其次是經(jīng)營成本，建設(shè)投資較小，所有不利因素的收益計算值 EA均大于零，即項目贏利，故可以認(rèn) 為，投資項目有一定的抗風(fēng)險能力。五.心得體會工程項目投資與融資是從工程怎樣做出正確的投資決策開始， 到完成工程項 目的融資，再到進行有效的開發(fā)建設(shè)管理和最終的項目投資與增值。 這往往需要 經(jīng)歷一系列漫長而復(fù)雜的過程。在課堂授課中，徐老師幫助我們理解工程項目融資與投資概念、 特點和內(nèi)容 等原理的基礎(chǔ)上，認(rèn)真研究了工程項目的融資結(jié)構(gòu)， 融資參與者和融資步驟，并 進一步探索了工程項目的融資模式， 討論了最優(yōu)的融資決策，并探討了工程項目 融資中的風(fēng)險及風(fēng)險防范和融資環(huán)境風(fēng)險的管理， 接著通過說明工程項目的投資 估算，來進一