公司商貿(mào)物流園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書

1、商貿(mào)物流園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二一三年三月第一章 總 論1.1 項(xiàng)目簡介1.1.1項(xiàng)目名稱：xx市xx商貿(mào)物流園建設(shè)項(xiàng)目1.1.2項(xiàng)目承辦單位：xx市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.1.4項(xiàng)目擬建地點(diǎn)：內(nèi)蒙古xx商貿(mào)物流園區(qū)位于海勃灣區(qū)北部摩爾溝地區(qū)，東臨加工、服務(wù)業(yè)園區(qū)，西連觀光農(nóng)業(yè)區(qū)，緊靠xx機(jī)場和xx北站，南距市區(qū)中心僅約10余公里，北接千里山工業(yè)園區(qū)、蒙西工業(yè)園區(qū)。園區(qū)在位置上與市區(qū)中心地帶距離適中。1.1.5建設(shè)性質(zhì)：新建。1.1.6用地面積：園區(qū)用地為南北長的不規(guī)則矩形，面積為79.5公頃。1.2研究工作的依據(jù)和范圍1.2.1研究工作的依據(jù)1、國家計(jì)委投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）和

2、國家有關(guān)法律法規(guī)。2、內(nèi)政發(fā)（2004）48號內(nèi)蒙古自治區(qū)加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)若干政策的規(guī)定。3、xx市國民經(jīng)濟(jì)“十二五”發(fā)展規(guī)劃、xx市物流發(fā)展規(guī)劃。4、xx市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.2.2研究工作的范圍本項(xiàng)目本著適度超前、重在實(shí)用的原則，充分利用現(xiàn)有的基礎(chǔ)條件和地區(qū)潛力，因地制宜的搞好項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和建設(shè)。主要范圍包括規(guī)劃布局與技術(shù)安排，市場預(yù)測，公用工程方案，建廠條件和廠址選擇，總體布局，綜合性技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，投資估算，成本估算和技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析等。1.3項(xiàng)目概況1.3.1建設(shè)內(nèi)容： 在xx商貿(mào)物流園區(qū)建設(shè)的總體戰(zhàn)略指導(dǎo)下，以內(nèi)蒙古xx商貿(mào)物流園區(qū)布局條件和布局原則為基礎(chǔ)，以xx商貿(mào)物流園區(qū)規(guī)劃功能

3、和市場需求預(yù)測為依據(jù)，充分考慮園區(qū)未來的發(fā)展需求，決定在該園區(qū)內(nèi)部規(guī)劃商貿(mào)物流區(qū)、交易展示區(qū)、倉儲區(qū)、配套區(qū)和公共基礎(chǔ)設(shè)施共五大功能區(qū)，xx商貿(mào)物流園區(qū)內(nèi)部功能區(qū)布局規(guī)劃功能區(qū)規(guī)劃面積（萬平方米）占規(guī)劃總面積的比例商貿(mào)物流區(qū)零擔(dān)貨物集散區(qū)12.50%貨運(yùn)信息部0.10.25%物流信息中心0.20.50%合計(jì)13325%交易展示區(qū)鋼材倉儲交易區(qū)37.50%裝備零配件展示交易區(qū)0.61.50%運(yùn)力交易區(qū)（停車場）1.64.00%家居建材交易展示區(qū)0.10.25%再生資源倉儲辦公區(qū)410.00%合計(jì)9323.25%倉儲區(qū)建材倉庫1.84.50%家居倉庫1.33.25%家電倉庫0.61.50%日雜倉庫

4、0.61.50%保溫倉庫0.51.25%合計(jì)4.812%配套區(qū)加油站0.41.00%汽車修理與洗車服務(wù)區(qū)0.10.25%物流企業(yè)辦公區(qū)0.41.00%園區(qū)辦公區(qū)0.51.25%物流研發(fā)中心0.41.00%小型停車場0.41.00%綜合服務(wù)區(qū)0.51.25%輔助設(shè)施0.30.75%職工公寓512.50%生活配套25.00%合計(jì)1025%公共基礎(chǔ)設(shè)施道路410.00%綠化2.46.00%合計(jì)6.416%發(fā)展預(yù)留區(qū)未來發(fā)展預(yù)留8.220.50%合計(jì)8.220.50%合計(jì)40100.00%1.3.2目標(biāo)： 1、建設(shè)各類專業(yè)化倉庫5萬平米以上，料棚料場8萬平米以上； 2、建設(shè)貨運(yùn)停車場2萬平米以上； 3

5、、建設(shè)住宿、餐飲、休閑娛樂等配套服務(wù)設(shè)施10萬平米以上； 4、吸引入駐企業(yè)100家以上； 5、引入物流企業(yè)50家以上。1.2.3項(xiàng)目的服務(wù)范圍 1、立足于天然交通樞紐，著眼于周邊經(jīng)濟(jì)圈，服務(wù)于xx本地的生產(chǎn)生活，成為呼包鄂區(qū)的重要物流節(jié)點(diǎn)，爭做內(nèi)蒙古西部現(xiàn)代化物流園區(qū)先驅(qū)。 2、服務(wù)于xx市生產(chǎn)生活需求，配合現(xiàn)有市場的改造，整合中小物流資源，建成集展示、交易、物流信息、倉儲、市內(nèi)配送為一體的多功能現(xiàn)代化物流園區(qū)。 3、建設(shè)具有示范效應(yīng)的特色物流園區(qū)，以再生資源與回收物流為特色，與周邊其他物流園區(qū)差異化定位，錯位經(jīng)營。1.3研究結(jié)論1、本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為16.26%，大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，項(xiàng)目

6、可行。2、由不確定分析的結(jié)果看，本項(xiàng)目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力，且在經(jīng)營期內(nèi)有較高的收益，所以本項(xiàng)目是可行。1.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、工程總投資：9980萬元。其中固定資產(chǎn)投資9680萬元，鋪底流動資金300萬元。2、資金來源固定資產(chǎn)投資9680萬元，鋪底流動資金300萬元，全部由企業(yè)自籌解決。3、營業(yè)收入（正常年份）：6488萬元。4、總成本費(fèi)用：2248萬元。5、利稅：4240萬元。6、銷售稅金及附加：356萬元。7、利潤：3884萬元。8、所得稅：971萬元。9、稅后利潤：2913萬元。10、未分配利潤：2331萬元。11、總投資利潤率：38.92%。12、投資回收期：3.85年（含建設(shè)期1年

7、）。13、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：6244萬元。14、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：29.78%。15、經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益好，抗風(fēng)險性強(qiáng)。項(xiàng)目可行。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性2.1項(xiàng)目建設(shè)背景2.1.1政策環(huán)境分析 2.1.1.1國家相關(guān)政策環(huán)境分析 物流業(yè)是融合運(yùn)輸業(yè)、倉儲業(yè)、貨代業(yè)和信息業(yè)等的復(fù)合型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)已經(jīng)受到國家層面的高度重視，一些利好政策相繼出臺。這些政策也為我國物流業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展明確了方向。 2009年3月國務(wù)院頒布實(shí)施的物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃明確了物流業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的重要地位。該規(guī)劃提出了相關(guān)的物流園區(qū)工程、城市配送工程等重點(diǎn)工程，同時要求

8、加強(qiáng)物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的銜接與協(xié)調(diào)。 2011年國務(wù)院頒布了中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要，提出加快發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，強(qiáng)調(diào)要大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)。規(guī)劃提出要整合和利用現(xiàn)有物流資源，優(yōu)化物流業(yè)發(fā)展區(qū)域布局，支持物流園區(qū)等物流功能集聚區(qū)的發(fā)展。 2011年6月國務(wù)院常務(wù)會議研究部署了促進(jìn)物流業(yè)健康發(fā)展相關(guān)工作，從稅收優(yōu)惠、土地政策支持、經(jīng)營環(huán)境改善等8個方面提出了政策措施和執(zhí)行要求。為了降低物流企業(yè)成本和行業(yè)進(jìn)入門檻，提高運(yùn)作效率，提出要減輕物流企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)、降低過橋費(fèi)，放寬對物流企業(yè)資質(zhì)的行政許可和審批條件，提高審批效率。同時鼓勵資源整合，引導(dǎo)物流業(yè)向社會化方向發(fā)展，提出加大

9、物流設(shè)施的資金投入、加大對物流用地政策支持力度，鼓勵物流園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展。這是繼物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃之后的又一重大利好政策，夯實(shí)了物流業(yè)發(fā)展的政策基礎(chǔ)。 2.1.1.2自治區(qū)與xx市政策環(huán)境分析 在國家層面相關(guān)規(guī)劃的指導(dǎo)下，各經(jīng)濟(jì)和行政區(qū)域因地制宜相繼制定了物流發(fā)展規(guī)劃。下面以內(nèi)蒙古自治區(qū)和xx市為例，分析內(nèi)蒙古xx實(shí)業(yè)集團(tuán)物流園區(qū)所在區(qū)域內(nèi)的政策環(huán)境。 2006年內(nèi)蒙古自治區(qū)頒布的內(nèi)蒙古自治區(qū)2007-2010年現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃分析了自治區(qū)物流發(fā)展現(xiàn)狀，總結(jié)了主要物流節(jié)點(diǎn)城市物流發(fā)展基礎(chǔ)，并提出xx市要立足于四大基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展能源、化工、建材、冶金等專業(yè)物流，同時加大物流資源整合力度，

10、加強(qiáng)物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快物流園區(qū)的建設(shè)。 2010頒布的內(nèi)蒙古自治區(qū)xx市服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃將現(xiàn)代物流業(yè)作為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)先發(fā)展。提出要大力發(fā)展第三方物流，降低物流成本，促進(jìn)生產(chǎn)型物流與商貿(mào)型物流同時發(fā)展，把xx打造成為蒙西重要物流節(jié)點(diǎn)城市，輻射蒙、寧、新。規(guī)劃還提出近期發(fā)展的重點(diǎn)是企業(yè)信息化建設(shè)、物流園區(qū)和公路港建設(shè)。 2011年，內(nèi)蒙古自治區(qū)頒布了內(nèi)蒙古自治區(qū)“十二五”發(fā)展規(guī)劃，該規(guī)劃提出圍繞交通干線，推動呼和浩特、包頭全國性物流節(jié)點(diǎn)城市建設(shè)，選擇條件較好的中心城市、產(chǎn)業(yè)基地和交通樞紐，加快現(xiàn)有物流園區(qū)升級改造，新建一批大型物流園區(qū)和內(nèi)陸港。 在內(nèi)蒙古自治區(qū)和xx市相關(guān)規(guī)劃的指引下，xx市內(nèi)各類

11、物流園區(qū)規(guī)劃和建設(shè)相繼啟動，物流業(yè)的發(fā)展迎來了新的契機(jī)。從2011年1月的xx市政府工作報(bào)告可以看出，過去五年xx市在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、社會民生、生態(tài)環(huán)境、城市發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等各方面取得了很大成績，為xx市今后的發(fā)展與建設(shè)提供了更好的環(huán)境。報(bào)告進(jìn)一步提出了2011年主要工作目標(biāo)以及需要重點(diǎn)抓好的工作，包括加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、建設(shè)宜居城市、推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化、促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展等。強(qiáng)調(diào)要以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的提質(zhì)增效，不斷完善發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的政策措施，推進(jìn)物流園區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)。xx市促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的相關(guān)政策將拉動居民消費(fèi)，進(jìn)而增加對生活、生產(chǎn)物流的需求，進(jìn)而為物流園區(qū)的開發(fā)和建設(shè)提供有利條件。 同時

12、，xx市還提出了一些更直接的優(yōu)惠政策以促進(jìn)物流業(yè)發(fā)展，主要涉及財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠、土地優(yōu)惠、價格優(yōu)惠等方面。財(cái)稅方面，市政府將連續(xù)3年，每年安排市預(yù)算內(nèi)資金5000萬元2億元通過貼息、補(bǔ)助、獎勵等多種形式支持現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展。對于具備規(guī)模的物流企業(yè)繳納的營業(yè)稅，同級財(cái)政部門按照地方留成部分前五年全額、后三年50%額度，以補(bǔ)貼形式用于該物流企業(yè)發(fā)展。土地政策方面，對于用地資金，物流園區(qū)可分期支付企業(yè)用地出讓金，首次支付比例為全部土地出讓金的50%。土地使用方面，經(jīng)依法批準(zhǔn)利用的荒山、荒地、荒灘和改造廢棄土地可優(yōu)先用于發(fā)展物流業(yè)，從使用月份起減免土地使用稅5年，且配套設(shè)施的土地使用年限享受法定最高年

13、限。土地價格方面，除倉儲設(shè)施外的其他配套設(shè)施項(xiàng)目同樣享受倉儲用地價格等。2.1.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2.1.2.1宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 近年來，xx市國民經(jīng)濟(jì)保持良好的發(fā)展勢頭，經(jīng)濟(jì)總量逐年增長。2000年至2009年間，xx市地區(qū)生產(chǎn)總值一直保持12%以上的增速，近五年內(nèi)幾乎每年的增長速度都保持在18%以上。2009年xx全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值311.21億元，比上年增長22.8%，連續(xù)14年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值3.11億元，增長3.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值214.25億元，增長27.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值938.48億元，增長15.2%。按常住人口計(jì)算，人均gdp達(dá)到6.4萬元。 居民收入和

14、消費(fèi)水平繼續(xù)提高，內(nèi)部需求旺盛。根據(jù)xx經(jīng)濟(jì)社會調(diào)查年鑒2010數(shù)據(jù)，2009年xx市農(nóng)牧民人均收入8226元，比2008年增長10%，是全國平均水平的1.63倍，是內(nèi)蒙古自治區(qū)人均收入的1.67倍；2009年城鎮(zhèn)人均可支配收入17621元，比2008年增長10.1%，比全國平均水平高出85元，比內(nèi)蒙古自治區(qū)人均收入高出1412元。在消費(fèi)支出方面，2009年農(nóng)牧民人均生活消費(fèi)性支出6089元；城鎮(zhèn)人均生活消費(fèi)性支出14962元，比2008年增長15.8%。另外，2009年xx市社會消費(fèi)品零售總額為60.92億元，比2008年增長20%。 居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，為服務(wù)業(yè)的發(fā)展拓展了空間。2009

15、年消費(fèi)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)積極變化，汽車、居住、家庭裝飾等消費(fèi)不斷擴(kuò)大。全年汽車類商品零售額38052.4萬元，增長102.2；家用電器和音像器材類商品零售額19757.4萬元，增長17.7。另外，“家電下鄉(xiāng)”政策在xx實(shí)施以來，有力帶動了全市城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村的消費(fèi)市場。2009年全市已備案家電下鄉(xiāng)銷售網(wǎng)點(diǎn)18家，累計(jì)銷售9大類家電下鄉(xiāng)產(chǎn)品1705臺，銷售金額達(dá)324萬元。 xx市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、居民消費(fèi)水平的提高以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化將對社會物流服務(wù)產(chǎn)生極大需求，這為xx市物流業(yè)的發(fā)展提供了巨大的市場空間。2.1.2.2中觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 從產(chǎn)業(yè)角度來看，xx市傳統(tǒng)的采礦業(yè)、制造業(yè)和加工業(yè)等具有較強(qiáng)實(shí)力，新興的第三產(chǎn)業(yè)

16、發(fā)展良好，充滿潛力。物流作為生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，其發(fā)展依托于相關(guān)產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展?？傮w而言，xx市物流相關(guān)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)可以歸納為以下幾點(diǎn)。 相關(guān)產(chǎn)業(yè)的物流需求旺盛，市場潛力巨大 xx市是典型的工業(yè)型城市。經(jīng)過多年的開發(fā)與建設(shè)，現(xiàn)已形成能源、化工、建材、鋼鐵冶金四大支柱產(chǎn)業(yè)，是我國重要的煤焦化工基地和氯堿化工基地。工業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速集聚發(fā)展，為倉儲、運(yùn)輸、物流等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐，能夠有效地刺激對物流服務(wù)需求，物流服務(wù)業(yè)市場潛力巨大。 同時，隨著近年xx市的經(jīng)濟(jì)社會迅速發(fā)展，各商貿(mào)企業(yè)對物流的需求量也不斷增加，對物流服務(wù)質(zhì)量的要求不斷提高。通過對xx市建材、家具、家居、家電、五金鋼鐵、再

17、生資源等各專業(yè)性批發(fā)市場的實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)：各專業(yè)性批發(fā)市場商戶對于倉儲、運(yùn)輸?shù)然疚锪鞣?wù)需求相對統(tǒng)一和集中，對集中倉儲和“一單到底”的運(yùn)輸配送有迫切的需求。除了對具體基本物流服務(wù)的需求外，商戶對于物流服務(wù)質(zhì)量及其延伸服務(wù)也有更高的期待。物流質(zhì)量上，要求貨物遞送的準(zhǔn)時、保質(zhì)；延伸服務(wù)方面，對物流金融、物流信息整合提出要求。 物流企業(yè)逐步發(fā)展，行業(yè)有待整合 一個城市的發(fā)展離不開商貿(mào)和流通，各類物流企業(yè)在巨大的物流需求面前迅速崛起。截止到2007年，全市擁有各類專業(yè)市場18個，共有物流配送中心11戶，物流公司17家，擁有運(yùn)輸車輛12470輛，重型車占31%；擁有各種裝卸搬運(yùn)機(jī)具282臺套，完成公路運(yùn)

18、輸2677萬噸。2008年社會貨運(yùn)車輛已發(fā)展到10437臺，年運(yùn)輸總量達(dá)到4371萬噸。通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，xx物流市場中還存在許多小的物流公司，其經(jīng)營業(yè)務(wù)簡單，規(guī)模小、分布散、實(shí)力弱。在運(yùn)營模式上，這些小物流公司主要以貨代業(yè)務(wù)為主，搜集需求信息并聯(lián)系運(yùn)輸車輛，從中收取中介費(fèi)用。同時，各物流企業(yè)各自為政，行業(yè)集中度低；運(yùn)作效率不高，整個行業(yè)現(xiàn)代化水平較低；運(yùn)輸車隊(duì)分散，專業(yè)停車場站較少，專業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施資源相對匱乏。總而言之，為了滿足xx市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展對物流服務(wù)的迫切需求，需要對現(xiàn)有物流市場進(jìn)行整合，提高服務(wù)效率。 物流園區(qū)建設(shè)已經(jīng)起步，定位仍需與實(shí)際需求相銜接 為了滿足xx市物流需求，在自治區(qū)與市政府

19、推動下，xx市已經(jīng)開始了物流園區(qū)項(xiàng)目建設(shè)。2011年建成與在建的物流園區(qū)大約有9家左右，主要有：海南錦達(dá)物流園區(qū)、海勃灣眾利惠農(nóng)物流園區(qū)、海南如意俊安物流園區(qū)、海勃灣物流園區(qū)、海勃灣岱山物流園區(qū)等、海南同州物流園區(qū)、烏達(dá)呼鐵君正物流園區(qū)等。 xx市是以能源、化工、建材、冶金為支柱產(chǎn)業(yè)的新型資源型城市，其實(shí)際物流需求具有獨(dú)特的特點(diǎn)：一是煤炭、化工等專業(yè)性物流需求大；二是商貿(mào)業(yè)物流需求量大。傳統(tǒng)物流服務(wù)需求和適應(yīng)新型城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)代物流服務(wù)需求共同發(fā)展。針對xx市物流需求的特點(diǎn)相關(guān)物流園區(qū)項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生。目前，有些在建的物流園區(qū)主要是面向煤炭、化工等產(chǎn)業(yè)的專業(yè)物流需求，如同洲物流園能夠提供金屬非金

20、屬礦石、危險化工品、焦炭等物資的倉儲、搬運(yùn)、裝卸、運(yùn)輸?shù)任锪鞣?wù)；烏達(dá)呼鐵君正物流園集鐵路運(yùn)輸、倉儲、裝卸功能于一體，服務(wù)于化工、煤炭、建材等專業(yè)市場。但是，大部分物流園區(qū)的定位不鮮明，其服務(wù)定位和功能設(shè)計(jì)并沒有認(rèn)真考慮實(shí)際需求的特點(diǎn)，而且園區(qū)之間還存在功能重復(fù)、輻射區(qū)域重疊等現(xiàn)象。此外，針對xx市商貿(mào)業(yè)物流需求特點(diǎn)的綜合性物流園區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)仍顯不足。2.1.2.3微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析近年來xx市工業(yè)企業(yè)發(fā)展迅速，有力地帶動了相關(guān)商貿(mào)企業(yè)的共同發(fā)展。2009年xx市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)共有178家，與2008年相比同比增長11.25%；工業(yè)企業(yè)增加值為189.1億元，同比增長28.7%。受此影響，x

21、x市商貿(mào)交易大幅增長。xx市2009年社會消費(fèi)品總額達(dá)60.9億元，同比增長20%。工業(yè)及商貿(mào)企業(yè)的健康發(fā)展都離不開物流服務(wù)的支撐，而物流園區(qū)正是提供綜合物流服務(wù)的重要樞紐。 xx市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司隸屬于內(nèi)蒙古xx實(shí)業(yè)集團(tuán)， 立足于xx市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及集團(tuán)自身發(fā)展戰(zhàn)略，內(nèi)蒙古xx實(shí)業(yè)集團(tuán)提出規(guī)劃建設(shè)內(nèi)蒙古xx商貿(mào)物流園區(qū)并由xx市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為建設(shè)單位。該園區(qū)的建設(shè)還充分考慮了xx實(shí)業(yè)集團(tuán)自身因素的影響。該集團(tuán)是多元化集團(tuán)企業(yè)，經(jīng)營范圍涉及家用電器連鎖銷售、房地產(chǎn)開發(fā)、百貨商廈、金融投資、酒店餐飲、物業(yè)管理等多個領(lǐng)域。xx集團(tuán)采用現(xiàn)代企業(yè)管理體制，采取事業(yè)部管理各業(yè)務(wù)板塊的方

22、式進(jìn)行管理，具體分為電器事業(yè)部、房地產(chǎn)事業(yè)部和酒店事業(yè)部。下屬的xx電器公司始建于1993年，經(jīng)過十幾年超常規(guī)跳躍式發(fā)展，現(xiàn)是內(nèi)蒙古西部最大的家電經(jīng)銷商，業(yè)務(wù)已輻射到銀川市、巴彥淖爾市和鄂爾多斯市，區(qū)域市場占有率80%以上；地產(chǎn)事業(yè)部成立于2006年，注冊資本1000萬元，下轄房地產(chǎn)開發(fā)公司、投資公司、商廈等眾多企業(yè)；酒店事業(yè)部下轄諸多賓館、酒店，其住宿和餐飲總量居行業(yè)首位。xx市工商企業(yè)近年來不論規(guī)模還是數(shù)量都得到了較大增長，企業(yè)生產(chǎn)的活躍有力地帶動了區(qū)域內(nèi)的商貿(mào)流通，綜合物流服務(wù)的需求亟待滿足。另一方面，xx實(shí)業(yè)集團(tuán)經(jīng)過多年的發(fā)展，擁有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和重要的市場影響力，各業(yè)務(wù)板塊迅速發(fā)展

23、，自身物流需求也不斷釋放。因此，xx實(shí)業(yè)集團(tuán)依托自身物流需求，抓住市場機(jī)遇，推動物流園區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)，能夠形成多贏的局面。2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.2.1 項(xiàng)目的建設(shè)符合物流業(yè)的國家相關(guān)政策物流產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃中明確提出發(fā)展現(xiàn)代物流服務(wù)業(yè)。大力推進(jìn)物流服務(wù)的社會化和專業(yè)化，優(yōu)化物流業(yè)發(fā)展的區(qū)域布局，提高物流信息化水平，加強(qiáng)對制造業(yè)物流分離外包。本項(xiàng)目將以建設(shè)現(xiàn)代倉儲物流服務(wù)業(yè)為目標(biāo)，符合國家物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及相關(guān)政策。2.2.2項(xiàng)目的建設(shè)增加財(cái)政收入，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會 本項(xiàng)目可以獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益，為xx市增加財(cái)政及稅收收入，同時項(xiàng)目將新增就業(yè)崗位，為市民開辟新的就業(yè)門路，緩解就業(yè)矛盾，有利于維護(hù)社會

24、穩(wěn)定，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)內(nèi)需，起到繁榮城市經(jīng)濟(jì)的作用，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的振興。2.2.3項(xiàng)目的建設(shè)有利于區(qū)域產(chǎn)品的流通本區(qū)域內(nèi)聚集著以陜西汽車集團(tuán)公司等多家以汽車，機(jī)械，化工，制藥，建材生產(chǎn)為主的企業(yè)集群，但同時該區(qū)域內(nèi)第二產(chǎn)業(yè)獨(dú)大，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展不足，尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)較少，針對本區(qū)域內(nèi)企業(yè)多為生產(chǎn)型企業(yè)，大力發(fā)展該區(qū)域倉儲物流業(yè)對于優(yōu)化該區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升該區(qū)域內(nèi)企業(yè)的產(chǎn)品流通速度有著非常重要的意義。按照xx市未來規(guī)劃定位的要求，即建成內(nèi)蒙古西部區(qū)域中心城市要求，本項(xiàng)目更是具有極強(qiáng)的示范帶動效應(yīng)。2.2.4提升城市形象，完善城市功能本項(xiàng)目也是xx市趕超現(xiàn)代城市發(fā)展步

25、伐的需要，也符合近年來國內(nèi)外城市發(fā)展的潮流。從國內(nèi)外許多有影響的城市看，都爭相把建設(shè)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)代物流擺上日程。該項(xiàng)目已同時具備各方面比較成熟的操作條件。2.2.5物流中心的建設(shè)將積極推動地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展國家實(shí)施西部大開發(fā)，戰(zhàn)略重點(diǎn)之一是加快西部地區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)。本項(xiàng)目的場址地處內(nèi)蒙古“小三角”中心。目前倉儲和物流的能力無法滿足流通需求。物流業(yè)的服務(wù)創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、組織創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和制度創(chuàng)新速度較慢，跟不上經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度。規(guī)模化經(jīng)營水平低，貨物運(yùn)輸站場設(shè)施陳舊簡陋，功能單一，信息不靈，根本談不上貨物運(yùn)輸信息交流，因而常常發(fā)生產(chǎn)品不能及時外銷，物流不暢，制約資源的高效配置，這種狀況，不僅嚴(yán)重地阻礙本地區(qū)

26、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且也極大地制約了社會經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步和發(fā)展。為了解決上述問題，不斷滿足日益發(fā)展的社會經(jīng)濟(jì)需要，必須通過建設(shè)一個具有設(shè)備先進(jìn)、設(shè)施完善、信息靈通、服務(wù)周到、管理科學(xué)、運(yùn)輸快捷的現(xiàn)代物流中心來加以解決。為本地區(qū)提供極為方便快捷的物流服務(wù)，有利于充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢、資源優(yōu)勢，從而促進(jìn)本地及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的繁榮和發(fā)展，帶動經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。2.2.6是經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的需要物流是為滿足客戶要求，對原材料、流程清單、成品半成品及有關(guān)售后、從起點(diǎn)到消費(fèi)者的高效、經(jīng)濟(jì)、安全地流通進(jìn)行策劃、實(shí)施和控制的過程，涵蓋運(yùn)輸、倉儲、包裝、配送、流通加工、信息處理等相關(guān)活動，是一種高技術(shù)支持的服務(wù)。工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展往往帶

27、動周邊地區(qū)的繁榮與發(fā)展。隨著西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)速度的加快，倉儲和物流對周邊地區(qū)的綜合服務(wù)作用越來越大，建立一個高效率的物流體系就越來越顯得必要。由此可見，項(xiàng)目的建設(shè)不僅可能，而且非常必要。第三章 市場需求預(yù)測3.1物流需求總量分析與預(yù)測3.1.1 基于經(jīng)濟(jì)總量的需求規(guī)模分析與預(yù)測 研究表明，物流需求與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著密不可分的關(guān)系，具有一定程度的正相關(guān)性。經(jīng)濟(jì)總量的增長，必然產(chǎn)生一定量的物流需求增長。近年來，xx市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，經(jīng)濟(jì)總量不斷增長（如圖2-1）。國內(nèi)生產(chǎn)總值從2005年到2009年年平均增長率約為20.28%，2009年更激增到311.21億元，比上年增長22.8%，并連續(xù)1

28、4年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長。根據(jù)xx市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要，未來的“十二五”期間xx市將加快發(fā)展步伐，擴(kuò)充經(jīng)濟(jì)總量。圖2-1 xx市近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 xx市2010頒布了內(nèi)蒙古自治區(qū)xx市服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，其中對于xx市服務(wù)業(yè)的發(fā)展情況進(jìn)行了較科學(xué)的預(yù)測。下面根據(jù)預(yù)測中服務(wù)業(yè)增加值占xx市g(shù)dp總量以及xx市服務(wù)業(yè)的年均增長比率，推測未來幾年的gdp總量（如表2-1）。根據(jù)已有數(shù)據(jù)，2010-2015年，xx市服務(wù)業(yè)增加值平均增長率約為27%；2016-2020年，xx市服務(wù)業(yè)增加值的平均增長率約為17%。xx市g(shù)dp總量在2015年以前將以年均27%的速度增長，到2015年xx市地

29、區(qū)生產(chǎn)總值將達(dá)到1200億元左右，居民生活水平將顯著提高；20162020年gdp仍以較快速度增長；2020 年之后，xx市經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入有序的平穩(wěn)增長期，增速將減緩，經(jīng)濟(jì)總量趨向于更理性的發(fā)展。 宏觀上，從xx市經(jīng)濟(jì)總量情況可以預(yù)測物流潛在的需求巨大。具體來說，xx市作為重要的資源型工業(yè)城市，工業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展顯示了其經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體趨勢，也反映了相關(guān)物流需求的潛在規(guī)模。2009年，全市完成工業(yè)增加值197.27億元，比上年增長27.3%；全市177戶規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值189.07億元，增長28.7%，其中國有控股企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值75.1億元，增長22.2%。工業(yè)生產(chǎn)的高速發(fā)展，對運(yùn)輸、倉儲、

30、包裝、加工等流通環(huán)節(jié)提出了新的挑戰(zhàn)，也真正激發(fā)了現(xiàn)代物流服務(wù)的實(shí)際需要。 相對生產(chǎn)環(huán)節(jié)，xx市居民消費(fèi)支出情況和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化也同樣需要物流服務(wù)的進(jìn)一步支持。近年來xx市消費(fèi)市場主要呈現(xiàn)兩大方面的亮點(diǎn)。一是消費(fèi)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)積極變化，汽車、居住、家庭裝飾等消費(fèi)不斷擴(kuò)大。xx市全年汽車類商品零售額38052.4萬元，增長102.2%。家電和通訊類消費(fèi)品升級步伐加快，家用電器和音像器材類商品零售額19757.4萬元，增長17.7%。二是“家電下鄉(xiāng)”政策在xx實(shí)施以來，有力帶動了全市城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村的消費(fèi)市場。隨著居民經(jīng)濟(jì)收入的增加，消費(fèi)能力將有更大的提高，新的多樣化商貿(mào)與物流需求會不斷出現(xiàn)。表3-1 xx市2

31、012-2020年gdp預(yù)測年份服務(wù)業(yè)增加值服務(wù)業(yè)增加值占gdp總量比重xx市g(shù)dp總量2012192.2431.10%618.14 2013244.1431.40%777.52 2014310.0631.70%978.11 2015393.7832.00%1230.56 2016460.7233.28%1384.46 2017539.0434.56%1559.90 2018630.6835.83%1760.00 2019737.937.11%1988.31 2020863.3438.39%2248.87 3.1.2 基于貨運(yùn)總量的需求規(guī)模分析與預(yù)測 運(yùn)輸是現(xiàn)代物流的重要組成部分，并且在物流總

32、費(fèi)用中所占比重較大。2009年，我國社會物流總費(fèi)用為60826億元。其中，運(yùn)輸費(fèi)用為33600億元，占總費(fèi)用的55.24%。同樣地，xx市大部分企業(yè)物流成本中運(yùn)輸成本也是最大的一部分。所以在對xx市物流需求進(jìn)行分析的過程中，需要重點(diǎn)分析交通貨運(yùn)物流量的情況，通過這一指標(biāo)來分析xx物流需求的現(xiàn)狀，并測算該區(qū)域未來物流量的大小。 根據(jù)xx市各年統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)以及公路部門提供的資料進(jìn)行整理，可以得到下表2-2。表3-2 xx市交通運(yùn)輸貨運(yùn)量情況（萬噸）年份公路鐵路航空合計(jì)200633092126.7149.75585.4200743712531.1177.17079.2200834482418.

33、4217.45883.82200941482630.6428.616807.25 據(jù)統(tǒng)計(jì)，xx市2009年全年各種運(yùn)輸方式完成貨物運(yùn)輸總量6807.25萬噸，比上年增長15.5%。其中，鐵路2630.64萬噸，增長8.8%；公路4148萬噸，增長20.3%；民航28.61萬噸，增長64.4%。 由以上的數(shù)據(jù)可以看出，公路運(yùn)輸在xx市交通貨運(yùn)中占主要位置。2006年到2009年，xx市交通運(yùn)輸貨運(yùn)量中公路運(yùn)輸所占比重始終保持在60%左右，公路貨運(yùn)量和增長速度均高于鐵路，民航由于起步較晚，增長率雖高，但所占比重尚小。這與全國交通運(yùn)輸?shù)陌l(fā)展趨勢相吻合。隨著xx市貨運(yùn)總量的逐年提升，依托較強(qiáng)區(qū)位和交通

34、優(yōu)勢的xx商貿(mào)物流園區(qū)所起到的物流集聚功能將會更加明顯。 考慮內(nèi)蒙古xx商貿(mào)物流園區(qū)的實(shí)際情況，公路運(yùn)輸將成為主要貨物運(yùn)輸方式。下面主要考慮公路貨運(yùn)量的情況，以對物流需求進(jìn)行預(yù)測。根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒中數(shù)據(jù)，xx市2003-2009年公路貨運(yùn)量如下表2-3所示。表3-3 xx市2003-2009公路貨運(yùn)量（萬噸）年份公路貨運(yùn)量年份公路貨運(yùn)量20032830200743712004297120083448200531202009414820063309 公路貨運(yùn)量的預(yù)測采取傳統(tǒng)的線性回歸分析，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)可得擬合方程為：，其中，r2=0.652。xx市公路貨運(yùn)量的預(yù)測值參見表2-4。表3-4 xx市公路

35、交通貨運(yùn)量預(yù)測值（萬噸） 年份公路貨運(yùn)量年份公路貨運(yùn)量20124767.5220175867.3220134987.4820186087.2820145207.4420196307.2420155427.420206527.220165647.36 下面具體對xx商貿(mào)物流園區(qū)的綜合交通貨運(yùn)量進(jìn)行預(yù)測。根據(jù)以上的預(yù)測，2015年xx市公路交通貨運(yùn)量將達(dá)到5427.4萬噸的規(guī)模，公路運(yùn)輸服務(wù)需求量巨大。隨著xx市的快速發(fā)展，公路貨運(yùn)量與周轉(zhuǎn)量的迅速增加，各重要物流園區(qū)、中心等的集散樞紐作用將更加顯著。因此，可以肯定xx商貿(mào)物流園區(qū)在xx市公路貨運(yùn)方面的貢獻(xiàn)將會越來越大。根據(jù)內(nèi)蒙古xx商貿(mào)物流園區(qū)作

36、業(yè)能力的初步分析，以xx全市的6%的比例來計(jì)算未來內(nèi)蒙古xx商貿(mào)物流園區(qū)的公路貨運(yùn)量，2015年將達(dá)到291.35萬噸。到2020年，根據(jù)物流園區(qū)的發(fā)展，將有xx市全市公路交通貨運(yùn)總量的9%經(jīng)過內(nèi)蒙古xx商貿(mào)物流園區(qū)，具體規(guī)模將達(dá)到587.45萬噸。該結(jié)果是對物流園區(qū)交通區(qū)位情況與需求產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的分析基礎(chǔ)上初步匡算的，較為保守。相信在正常運(yùn)營一段時間后，內(nèi)蒙古xx商貿(mào)物流園區(qū)所承擔(dān)的貨運(yùn)量份額仍將會有一定的上升空間。3.2行業(yè)物流需求分析3.2.1 行業(yè)物流需求分析通過對部分相關(guān)行業(yè)的調(diào)查研究，xx市廣大商戶對于倉儲以及運(yùn)輸、配送的需求較大。結(jié)合xx市、內(nèi)蒙古xx商貿(mào)物流園區(qū)在產(chǎn)業(yè)布局和區(qū)位交通

37、方面的特點(diǎn)，以下分別建材、家居、家電、食品飲料、鋼材、輕工業(yè)機(jī)械、再生資源等方面對內(nèi)蒙古xx商貿(mào)物流園區(qū)可能涉及到的行業(yè)物流需求進(jìn)行必要的分析。（1）建材行業(yè)物流需求情況 目前，在xx市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的帶動下，城市化進(jìn)程日益加快，居民生活水平不斷提高，建材、家裝類產(chǎn)品的需求量節(jié)節(jié)攀升，直接推進(jìn)了xx市建材行業(yè)的高速發(fā)展。2009年，xx市全市建筑業(yè)增加值達(dá)到16.98億元，比上年增長了31.3%，并繼續(xù)以較高的速度增長。但是，由于物流基礎(chǔ)設(shè)施的落后，成本浪費(fèi)現(xiàn)象較為嚴(yán)重。調(diào)研中了解到，xx市的建材行業(yè)物流主要在倉儲和配送兩方面存在問題。倉儲方面，xx市目前還沒有大規(guī)模的現(xiàn)代化倉儲管理中心，僅有幾

38、家企業(yè)自建的倉儲區(qū)或者在建的物流倉儲設(shè)施。有很多商戶還是租用停用的廠房、車庫等，規(guī)格千差萬別，其中的倉儲配套設(shè)施非常簡陋，安全措施不到位。而且，由于規(guī)模小，倉儲設(shè)施過于分散，增加了租用商戶的管理成本和物流費(fèi)用。配送方面，大部分商戶沒有自己的專業(yè)配送團(tuán)隊(duì)，多采用雇傭的方法，根據(jù)業(yè)務(wù)需求雇傭私人的車隊(duì)、人員進(jìn)行裝卸搬運(yùn)和配送。針對以上問題，xx市目前急需對分散、雜亂的倉儲設(shè)施進(jìn)行合理規(guī)劃，通過建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化倉庫，為建材等產(chǎn)品建設(shè)交易展示廳，并配備專業(yè)的配送團(tuán)隊(duì)，對其建材行業(yè)的倉儲、銷售和配送業(yè)務(wù)進(jìn)行一體化管理。（2）家居行業(yè)物流需求情況 隨著xx市社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對于生活質(zhì)量的追求不斷提高。體現(xiàn)最

39、為明顯的是家居行業(yè)近年來的快速發(fā)展。xx市家居行業(yè)的發(fā)展對相關(guān)物流服務(wù)提出了要求，但是家居物流同樣存在著倉儲和配送方面的問題。倉儲方面，與上面提到的建材行業(yè)物流存在的問題類似，倉庫區(qū)分散，規(guī)格不統(tǒng)一，距離商戶過遠(yuǎn)。家居行業(yè)同樣需要距離商戶較近的標(biāo)準(zhǔn)化倉儲設(shè)施。配送方面，由于家居產(chǎn)品多是消費(fèi)者定制，廠家直接配送。這就對xx市的運(yùn)輸與配送環(huán)節(jié)提出了更高的要求，“一站式”、“門到門”的專業(yè)化物流服務(wù)被提上日程。（3）家電行業(yè)物流需求情況 城市化進(jìn)程的加快和居民生活水平的提高的另一重要體現(xiàn)就是對家電產(chǎn)品需求量的增大。由于家電產(chǎn)品的特殊性，其倉儲條件的要求較高。通過調(diào)研了解到，大部分企業(yè)家電產(chǎn)品倉庫管理

40、并不理想。首先，倉庫倉儲面積不足，產(chǎn)品存放沒有足夠的空間，甚至出現(xiàn)家電超限疊放的情況。其次，倉庫基礎(chǔ)設(shè)施落后，只是對產(chǎn)品的簡單存放，甚至沒有基本的保護(hù)措施。而且，倉庫管理方式粗放，大部分產(chǎn)品的存放貨位僅靠管理人員的經(jīng)驗(yàn)記憶，信息化建設(shè)滯后。配送方面，多數(shù)采用自營的配送車輛，存在成本投入過大和管理難度大的問題。所以，對于家電行業(yè)，迫切需要配有現(xiàn)代化設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化倉庫，加大庫容規(guī)模，并配備專業(yè)化統(tǒng)一管理的配送團(tuán)隊(duì)。（4）鋼材行業(yè)物流需求情況 xx市處于高速發(fā)展的工業(yè)化和城市化進(jìn)程中，城市建設(shè)、工業(yè)生產(chǎn)對于鋼材產(chǎn)品的需求量大。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，xx市共有約30多家鋼材經(jīng)銷企業(yè)，年銷售量約3040萬噸，但是沒

41、有成規(guī)模的鋼材交易市場。經(jīng)銷企業(yè)多租用簡陋的露天堆場進(jìn)行鋼材堆放與交易，設(shè)施設(shè)備落后。鋼材交易市場的管理不夠健全，市場規(guī)模不大，不足以滿足日益增大的市場需求。對于鋼材配送方面，小型的鋼材經(jīng)銷企業(yè)多是臨時雇傭車輛和人員提供物流服務(wù)，市場上專業(yè)的鋼材物流服務(wù)企業(yè)并不多見。綜上，對于xx市鋼材行業(yè)，需要建設(shè)大型綜合鋼材交易場所，集鋼材堆放、鋼材加工與交易展示為一體，統(tǒng)一管理；配備專業(yè)的配送隊(duì)伍或引入專業(yè)化物流企業(yè)為眾多鋼材經(jīng)銷企業(yè)提供服務(wù)；在加強(qiáng)交易場所管理的同時，仍需改善區(qū)域內(nèi)的交通條件，以方便大宗貨物的運(yùn)輸。（5）其他行業(yè)物流需求情況 xx市的食品飲料行業(yè)、輕工機(jī)械行業(yè)、再生資源行業(yè)等在xx市經(jīng)

42、濟(jì)快速發(fā)展的宏觀背景下，自身也是得到了一定程度的發(fā)展。然而，由于xx市物流服務(wù)體系發(fā)展的滯后，限制了這些行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。調(diào)研中了解到，倉儲方面普遍存在的問題是倉儲設(shè)施簡陋，安全系數(shù)低，無統(tǒng)一化管理，這些因素導(dǎo)致了眾多行業(yè)的流通成本高企。如食品飲料行業(yè)缺乏必要的專業(yè)化恒溫庫，而再生資源行業(yè)則存在倉庫簡陋，無集中、專業(yè)化的處理場所等現(xiàn)象。配送和運(yùn)輸方面由于缺乏較完善的配送服務(wù)體系，配送與運(yùn)輸效率較低，不僅造成了需求企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)，而且嚴(yán)重影響了城市交通。對此，xx市需要針對行業(yè)的特點(diǎn)，建設(shè)適應(yīng)行業(yè)需求的標(biāo)準(zhǔn)化的恒溫庫、露天堆場、展示區(qū)等，特別是將專業(yè)批發(fā)市場的建設(shè)與物流中心、物流園區(qū)的建設(shè)相結(jié)合，

43、完善配套的配送與運(yùn)輸服務(wù)體系。綜上所述，可以歸納xx市相關(guān)行業(yè)的物流需求，如表2-5所示。表3-5 xx市相關(guān)行業(yè)物流需求分析行業(yè)名稱需求內(nèi)容建材1、地理位置集中的標(biāo)準(zhǔn)化的倉庫；2、倉庫前面的交易展示廳；3、較專業(yè)的配送服務(wù)家居1、距離家具商場較近的標(biāo)準(zhǔn)化倉庫；2、“一站式”、“門到門”的物流服務(wù)家電（包括xx集團(tuán)）1、配備現(xiàn)代化設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化倉庫；2、庫容規(guī)模較大；3、專業(yè)的配送服務(wù)食品飲料1、一般標(biāo)準(zhǔn)化倉庫，少量較高標(biāo)準(zhǔn)的恒溫庫；2、專業(yè)化配送甚至共同配送服務(wù)鋼材1、鋼材存儲和交易展示的露天堆場2、鋼材加工庫房；3、專業(yè)化裝卸搬運(yùn)設(shè)備及配送服務(wù)輕工機(jī)械1、 標(biāo)準(zhǔn)化的倉庫2、 配備一定的交易展

44、示區(qū)域再生資源1、專業(yè)化管理的露天堆場；2、標(biāo)準(zhǔn)化倉庫3、分類處理場所3.2.2 物流服務(wù)的需求分析 物流服務(wù)的需求是指國民經(jīng)濟(jì)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)需要物流業(yè)提供服務(wù)的具體形式和內(nèi)容，即需要提供什么類型的物流服務(wù)以及物流服務(wù)的具體內(nèi)容。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，目前xx市相關(guān)行業(yè)具體的物流服務(wù)需求大致分為四類：倉儲服務(wù)需求、集配貨服務(wù)需求、城市配送服務(wù)需求、物流信息服務(wù)需求。 首先，xx市除煤炭產(chǎn)品外的城市生活、生產(chǎn)物資種類繁多，這些產(chǎn)品的中轉(zhuǎn)和銷售業(yè)務(wù)的開展都離不開倉儲物流服務(wù)的支持。然而，xx市沒有正規(guī)的現(xiàn)代化倉儲中心，僅有的倉儲區(qū)、堆場等，不僅規(guī)模小、設(shè)施簡陋、管理水平較低，而且還供不應(yīng)求。這就需要xx市加快物

45、流倉儲網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，同時配合信息化建設(shè)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理，合理化配置資源，降低成本。 其次，xx市大宗物資物流以煤炭及其衍生品外運(yùn)和建材、家居、家電等產(chǎn)品運(yùn)入為主。貨流不均衡性往往會導(dǎo)致回運(yùn)系數(shù)過小、空率過大等不合理運(yùn)輸現(xiàn)象的產(chǎn)生。有效地集貨、配貨將小且分散的物資整合為整車貨物，將有效提高物流運(yùn)作效率。xx市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和交通區(qū)位特點(diǎn)形成的大量集貨、末端配送以及中轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)，將大大地激發(fā)了集配貨服務(wù)需求。 再次，生活、生產(chǎn)物資的供應(yīng)是城市正常運(yùn)轉(zhuǎn)的保障，城市配送則是商品流通中及其重要的“最后一公里”。xx市針對于城市生活類物資的配送還沒有形成完善的配送體系，臨時性的、分散的配送必將造成成本的提高和供應(yīng)的風(fēng)險。

46、因此，xx市迫切需要將市內(nèi)零散的物流配送需求進(jìn)行整合，進(jìn)一步地建立完善的城市配送服務(wù)體系，以實(shí)現(xiàn)城市配送服務(wù)供需的有效對接。 最后，xx市的物流服務(wù)與產(chǎn)業(yè)需求的對接離不開信息網(wǎng)絡(luò)的支持。xx市沒有統(tǒng)一的物流信息管理部門，而是分散在xx市各行政管理部，以及運(yùn)輸干道旁、物流園區(qū)和停車場周邊的貨運(yùn)信息部，這些信息部往往兼做商店、飯館等。所提供的服務(wù)也僅僅是將沒有經(jīng)過整理的需求信息有償轉(zhuǎn)手給運(yùn)輸企業(yè)或者貨車司機(jī)。因此，xx市有必要首先整合分散雜亂的物流信息網(wǎng)絡(luò)，滿足企業(yè)在物流信息服務(wù)上的需求，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)物流向現(xiàn)代物流的跨越。3.2.3 配套服務(wù)的需求分析 物流園區(qū)的正常運(yùn)營離不開一些必要的配套服務(wù)的支持

47、。針對業(yè)務(wù)需求的特點(diǎn)，xx商貿(mào)物流園區(qū)主要需要整體監(jiān)管、車輛管理、生活住宿等方面的配套服務(wù)。（1）園區(qū)管理 主要負(fù)責(zé)園區(qū)的日常管理工作，包括人員管理、設(shè)施設(shè)備管理、文檔整理及財(cái)務(wù)管理。例如根據(jù)各方簽訂協(xié)議，采用約定的結(jié)算方式與上游供應(yīng)方和下游用戶進(jìn)行結(jié)算。（2）車輛管理服務(wù) 主要提供進(jìn)行商貿(mào)業(yè)務(wù)的顧客的停車場地管理，貨車停車場經(jīng)營與管理，還包括提供修車、保養(yǎng)、加油等服務(wù)。（3）生活住宿服務(wù) 主要提供司機(jī)、物流作業(yè)人員、管理人員、專技人員的休息、餐飲、生活、娛樂等服務(wù)。第四章 場址選擇與建設(shè)條件4.1 場址選擇 內(nèi)蒙古xx商貿(mào)物流園區(qū)位于海勃灣區(qū)北部摩爾溝地區(qū)，東臨加工、服務(wù)業(yè)園區(qū)，西連觀光農(nóng)業(yè)

48、區(qū)，緊靠xx機(jī)場和xx北站，南距市區(qū)中心僅約10余公里，北接千里山工業(yè)園區(qū)、蒙西工業(yè)園區(qū)。4.2建設(shè)條件4.2.1經(jīng)濟(jì)區(qū)位條件分析 物流業(yè)是支持社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，它的發(fā)展離不開經(jīng)濟(jì)的繁榮。xx市是連接西北和華北的重要樞紐，具有得天獨(dú)厚的經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)勢。（1）西部經(jīng)濟(jì)區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢 隨著國家西部大開發(fā)政策的實(shí)施和推進(jìn)，西部地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，經(jīng)濟(jì)規(guī)模迅速發(fā)展?！笆濉睍r期是國家實(shí)施西部大開發(fā)的第二個十年啟動階段，東西部地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都將進(jìn)入調(diào)整優(yōu)化時期，許多東部地區(qū)不具備競爭優(yōu)勢和成本優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)將逐漸向中西部轉(zhuǎn)移，這將給具有比較優(yōu)勢的xx帶來重大發(fā)展機(jī)遇。同時，國家在“十二五”期

49、間對西部的投資力度和政策傾斜程度將繼續(xù)增加，這將促進(jìn)西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步騰飛。xx市處于迅猛發(fā)展的工業(yè)經(jīng)濟(jì)階段，該階段的需求特征決定了需要建立更加完善的社會物流服務(wù)體系。（2）“小金三角”經(jīng)濟(jì)區(qū)域的樞紐優(yōu)勢 xx與棋盤井、烏斯太組成的“小金三角”經(jīng)濟(jì)區(qū)，是銜接西北與華北經(jīng)濟(jì)的重要樞紐（圖4- 1）。而xx市是“小金三角”的中心城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，同時帶動并服務(wù)于周邊城市的發(fā)展。因此，xx市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)滿足xx本市及周邊城區(qū)的需要。尤其對于物流業(yè)，由于它在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有重要的服務(wù)和輔助作用，xx市物流業(yè)的輻射范圍應(yīng)立足xx服務(wù)“小金三角”區(qū)域。 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民生活水平的提高，人們對于家

50、具、家居、建材等的物流需求處于不斷增加階段，而現(xiàn)有的物流服務(wù)并不能滿足顧客需求，分散的倉儲也給商家?guī)砹顺杀镜奶岣?。因此，建立高?biāo)準(zhǔn)、高水平、現(xiàn)代化的物流園區(qū)是整合物流資源、提供更好物流服務(wù)的必要途徑，也是適應(yīng)“小金三角”區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展趨勢的重要戰(zhàn)略選擇。圖4- 1“小金三角”經(jīng)濟(jì)區(qū)位4.2.2交通區(qū)位條件分析 xx市是華北進(jìn)入西北的重要通道，是連接陜西、寧夏和內(nèi)蒙古自治區(qū)的重要城市，是入疆出海的重要節(jié)點(diǎn)，也是產(chǎn)業(yè)西進(jìn)與資源東出的重要節(jié)點(diǎn)。xx市具有便利的交通區(qū)位優(yōu)勢，現(xiàn)已形成立體交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。公路方面“一橫二環(huán)三縱”和暢通出口的公路網(wǎng)初具規(guī)模。所謂一橫就是109國道棋盤井至寧夏石嘴山段一

51、級公路；二環(huán)就是一環(huán)以高等級公路連接三區(qū)的快速通道，實(shí)現(xiàn)15分鐘城市圈，另一環(huán)為一級公路連接全市工礦區(qū)、工業(yè)園區(qū)的重載交通道路，實(shí)現(xiàn)30分鐘經(jīng)濟(jì)圈；三縱就是京藏高速xx段、110國道新地至麻黃溝段和新地至西來峰運(yùn)煤專線。暢通出口主要是打通通往蒙西、烏斯太、棋盤井工業(yè)園區(qū)的道路，實(shí)現(xiàn)1小時城市輻射圈。鐵路方面有北京包頭蘭州西部運(yùn)輸大動脈，xx東勝黃驊港鐵路連接?xùn)|西，xx公烏素三北羊場新上海廟鐵路，阿拉善盟xx臨河秦皇島港及京津地區(qū)的貨運(yùn)通道，正在建設(shè)的xx臨河策克哈密烏魯木齊鐵路等；航空方面有xx呼市北京航線，xx西安航線，xx西安廣州航線，xx呼市上海航線，全國各地省會城市經(jīng)轉(zhuǎn)機(jī)后均可當(dāng)日到達(dá)

52、。便利的交通網(wǎng)絡(luò)的形成是xx市成為重要物流節(jié)點(diǎn)城市的基礎(chǔ)和必備條件。 xx市內(nèi)交通建設(shè)也比較完善。截至2008年底，xx市公路總里程達(dá)到797.7公里，其中高速公路64.47公里、一級公路54.8公里、二級公路237.83公里、三級公路242.2公里，四級公路198.4公里。公路密度達(dá)到每百平方公里45.5公里，市、區(qū)、鎮(zhèn)（辦事處）全部通油路，行政村（嘎查）全部通公路。公路密度和新農(nóng)區(qū)公路建設(shè)速度均居全自治區(qū)首位。內(nèi)蒙古第十二屆運(yùn)動會期間改擴(kuò)建了一批公路項(xiàng)目，包括機(jī)場路、摩爾溝附近的京藏高速xx互通立交橋項(xiàng)目、海勃灣至烏達(dá)的城市快速通道、烏達(dá)至海南快速通道、海勃灣至海南快速通道等。便捷的市內(nèi)交

53、通是完善城市服務(wù)功能的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，同時對城市配送及地區(qū)間流通有積極作用，為物流園區(qū)的建立提供了便利條件。 內(nèi)蒙古xx商貿(mào)物流園區(qū)選址同樣具有便捷的交通條件和區(qū)位優(yōu)勢。內(nèi)蒙古xx商貿(mào)物流園區(qū)位于海勃灣區(qū)北部摩爾溝地區(qū)，東臨加工、服務(wù)業(yè)園區(qū)，西連觀光農(nóng)業(yè)區(qū)，緊靠xx機(jī)場和xx北站，南距市區(qū)中心僅約10余公里，北接千里山工業(yè)園區(qū)、蒙西工業(yè)園區(qū)。園區(qū)在位置上與市區(qū)中心地帶距離適中，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，而且坐擁京藏高速和運(yùn)煤大通道等交通要道的便利。京藏高速的出口就在園區(qū)附近，這樣的交通區(qū)位不僅便利于開展煤炭運(yùn)輸?shù)难由旆?wù)以及其他商貿(mào)物資的中轉(zhuǎn)，而且對于城市配送以及商貿(mào)交易、加工等業(yè)務(wù)的開展有很大的吸引力。 20

54、11年8月通過內(nèi)蒙古自治區(qū)批準(zhǔn)的xx市城市總體規(guī)劃(2011-2030)正式啟動實(shí)施。該城市規(guī)劃中提出了交通相關(guān)規(guī)劃：鐵路方面依托包蘭鐵路形成xx鐵路客貨運(yùn)通道；依托東烏鐵路、烏吉臨策線、海公東烏新上海廟太中銀線（寧東）形成xx與外部的鐵路貨運(yùn)通道；航空方面擴(kuò)建xx機(jī)場，進(jìn)一步增加航線與直航。鐵路客貨運(yùn)通道的建立無疑將帶來更大量的物資中轉(zhuǎn)，城市配送需求也將隨之增長。xx機(jī)場的擴(kuò)建將促進(jìn)xx與外界的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，也為航空物流的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。內(nèi)蒙古xx商貿(mào)物流園區(qū)在xx交通大發(fā)展的大背景下，發(fā)揮交通區(qū)位優(yōu)勢，提供社會急需的商貿(mào)物流服務(wù)將大有可為。4.2.3自然條件1、水文地質(zhì)條件 （1）地表水主要是

55、黃河水。河流平均流速0.88-1.97m/s，水面寬250-700m，水深2.5-11.5m，水面比降0.013-0.039，水位變幅2-5m。水文資料簡述如下：流量：實(shí)測最小148m3/s最大洪峰量：5820m3/s水位：千年一遇的洪水水位為1090.55m，百年一遇洪水位1089.32m，最低水位1083.28-1083.68m。泥沙：歷年最大含沙量90.4kg/m3。（2）地下水分布在山前沖積扇上，地形西高東低，平均地面坡度約10，平均海拔高度約為1203m。城區(qū)地層由砂礫石構(gòu)成，土壤承載力0.2-0.5mpa。該區(qū)地震烈度為8度，應(yīng)預(yù)設(shè)防。該區(qū)地下水含水層主要由第四系松散沉積沙礫石及卵

56、石組成，總厚度超過200m。地下水主要靠黃河水側(cè)滲補(bǔ)給，水量極豐富，尤以阿不且亥溝以北至阿圖格溝一帶黃河沖積平原一級階地富水性最佳，單井涌水量大于5000m3/日，地下水資源量極其豐富，可開采量達(dá)6.0-7.15萬m3日。地下水水質(zhì)良好，為礦化度小于1克升的hco3so4-naca型及hco3cl-namg型水，水的物理性質(zhì)及化學(xué)成份符合生活飲用水和一般工業(yè)用水的水質(zhì)要求。 （3）工程地質(zhì)該地區(qū)地層結(jié)構(gòu)簡單，以碎石土、粉質(zhì)粘土為主，勘測深度未見地下水，無軟化層，碎石土、粉質(zhì)粘土下地基承載力為280kpa，可滿足建筑施工。2、氣象本工程位于內(nèi)蒙古西部工業(yè)城市xx市西部海南區(qū)，該區(qū)冬長夏短，氣候干燥，其自然條件如下：年平均氣溫 9.2年極端最高溫度 39.4年極端最低溫度 -28.6平均