榆次房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告

1、榆次房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告一、榆次調(diào)研背景(一)政策的導(dǎo)向性：太原市召開的2003-2005建設(shè)規(guī)劃方案論證會，確定了省、市政府大規(guī)模南移西進(jìn)的城市發(fā)展戰(zhàn)略，提出了改造提升老城，啟動建設(shè)新區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，一時(shí)間，城南成了眾人的焦點(diǎn)。隨著城南市政基礎(chǔ)設(shè)施初具規(guī)模，開發(fā)商蜂擁而至，土地價(jià)格、房屋價(jià)格大幅飆升，已經(jīng)成了山西增值速度最快、增值空間最大的區(qū)域。小店區(qū)，作為太原市南部的一個(gè)區(qū)，受益于南移西進(jìn)的政策優(yōu)勢，經(jīng)濟(jì)發(fā)展總量、質(zhì)量和效益快速增長，成為太原市率先發(fā)展的排頭兵。小店區(qū)的土地價(jià)格保守估計(jì)比十年前翻了三番，房價(jià)也以驚人的速度上漲。隨著省、市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭繼續(xù)向南推進(jìn)，榆次-位于太原以南20分鐘車程的

2、區(qū)域，勢必就處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的下一個(gè)潮頭方向。(二)投資的風(fēng)向標(biāo)：一直以來，榆次并入太原市的說法從未中斷過，而太原發(fā)展重心南移的戰(zhàn)略是否預(yù)示著并市趨勢的明朗化?榆次-由于它特殊的地理位置，在經(jīng)濟(jì)舞臺中一直充當(dāng)著極其重要的角色?，F(xiàn)在的榆次，更是處在一個(gè)高速發(fā)展期，短短兩、三年內(nèi)，用于城市建設(shè)、舊城改造的資金高達(dá)10億元，相當(dāng)于過去20年的總和，城市面積、城市功能以及城市品位都發(fā)生了根本性的變化。榆次日新月異的發(fā)展吸引了眾多知名開發(fā)商進(jìn)駐：北京桓裕、太原中博、天津傅山、廣東真心振鵬、天津順馳紛紛介入，必將帶動榆次進(jìn)入一個(gè)發(fā)展新紀(jì)元。大批有實(shí)力的外來開發(fā)商的進(jìn)駐，必定依托著其敏銳的商業(yè)嗅覺和前瞻性的投資

3、眼光，還有中小投資者無法比擬的信息優(yōu)勢，這些開發(fā)商的重大舉措，很多時(shí)候是中小投資者的方向標(biāo)！二、榆次城市概況榆次古稱魏榆、中都，早在戰(zhàn)國時(shí)就已設(shè)立縣制，歷史悠久，名人輩出。趙國重臣藺相如、后漢高祖劉知遠(yuǎn)、宋朝名相寇準(zhǔn)生于斯；中國儒商第一家常家莊園建于此。漫漫歷史長河，積淀了豐富的物質(zhì)文明和精神文明。榆次位于山西中部的晉中盆地，東與壽陽縣交界，西同清徐毗鄰，南與太谷縣接壤，西北與太原市相連。全區(qū)面積1328平方千米，人口五十三萬，轄6鎮(zhèn)4鄉(xiāng)9個(gè)街道辦事處，是晉中市委、政府所在地，是晉中的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。榆次素有省城門戶之稱，是山西省交通運(yùn)輸?shù)闹匾獦屑~。距省城太原僅25公里，太原機(jī)場14公里

4、。境內(nèi)石太、南同蒲、太焦三線交匯與此，太舊高速、108國道穿境而過，榆長、榆邢、榆盂、榆清省級公路縱橫交錯。榆次地處東經(jīng)11234-1138，北緯3723-3754，屬溫帶大陸性干旱氣候。年平均氣溫9.8，降雨量418-483mm，年日照時(shí)數(shù)2662小時(shí)，無霜期158天。歷史進(jìn)入二十一世紀(jì)，榆次迎來了新的發(fā)展機(jī)遇。區(qū)委、區(qū)政府提出了建設(shè)區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心、文化生態(tài)旅游中心、綠色農(nóng)業(yè)中心、科技教育中心、現(xiàn)代物流中心五大中心戰(zhàn)略，使得這片沃土承受陽光雨露的沐浴，顆顆種子如雨后春筍般破土而出，結(jié)出了一顆顆豐碩的果實(shí)區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心，以工業(yè)園區(qū)為突破，使其成為全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的一張王牌。一站式審批，一條龍服務(wù)，

5、一個(gè)窗口對外，廣開招商源，嫁接軟環(huán)境，形成了投資的洼地，發(fā)展的熱土。全區(qū)工業(yè)形成紡機(jī)、機(jī)械、釀醋、飼料等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，一批潛力產(chǎn)品、招商項(xiàng)目、技改項(xiàng)目逐鹿市場，再展雄風(fēng)。常家莊園、歷史街區(qū)、烏金山國家級森林公園、高爾夫球場四篇文章，打造出榆次文化生態(tài)旅游中心四張靚麗的名片。常家莊園開發(fā)，總投資5000萬元，占地面積12萬平方米，實(shí)現(xiàn)了榆次旅游業(yè)零的突破，常家莊園氣勢恢宏，儒道兼融，博大精深，造化天成，榮登中國儒商第一家的寶座，堪稱中國寶、世界牌、民族魂。烏金山國家級森林公園，林海茫茫，崇山峻嶺，云山霧海，國際水準(zhǔn)兼有地方特色，山水林禽，如詩如畫。城隍廟歷史街區(qū)開發(fā)，以國家文物保護(hù)單位城隍廟為龍頭，

6、榆次老城為半徑，正在建設(shè)，蓬勃發(fā)展。全區(qū)旅游形成了文化景觀與自然景觀互補(bǔ)、觀光度假與休閑避暑結(jié)合、旅游開發(fā)與環(huán)境保護(hù)并重的生態(tài)旅游新格局。綠色農(nóng)業(yè)中心以蔬菜、紅棗、養(yǎng)殖和加工四個(gè)基地為突破。全區(qū)蔬菜面積突破30萬畝，形成了10個(gè)萬畝基地，兩個(gè)5萬畝基地。全區(qū)蔬菜總產(chǎn)量11億公斤,榆次無公害蔬菜基地面積18萬畝，年產(chǎn)綠色無公害蔬菜7億公斤。已列入全國55家無公害蔬菜生產(chǎn)示范基地縣，我國南方淡季市場的茄果類蔬菜生產(chǎn)基地。魏榆牌蔬菜在全國市場獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，暢銷全國60多個(gè)大中城市。全區(qū)棗樹面積21萬畝，產(chǎn)量1400多萬公斤，產(chǎn)值5600萬元。進(jìn)入豐產(chǎn)期，僅紅棗一項(xiàng)產(chǎn)業(yè)收入至少可達(dá)3億元，年均可為農(nóng)民提供

7、收入千元以上。全區(qū)形成烏金山鎮(zhèn)罕山等5個(gè)雙萬畝紅棗生態(tài)園。豬飼養(yǎng)量達(dá)到30萬頭，雞300萬只，羊28萬只，奶牛存欄3000頭，肉蛋奶綜合產(chǎn)量達(dá)到3.2萬噸，牧業(yè)總收入2.5億元。莊子鄉(xiāng)羊駝示范基地，填補(bǔ)了我國養(yǎng)殖羊駝的空白?？萍冀逃行脑谵r(nóng)技推廣、工業(yè)技術(shù)創(chuàng)新、科技隊(duì)伍和學(xué)?；A(chǔ)設(shè)施上全面突破?？偼顿Y達(dá)2億多元，11所學(xué)校新建、改建、擴(kuò)建。華北規(guī)模最大、設(shè)施最先進(jìn)、師資力量最強(qiáng)的公辦民助學(xué)校-山西新興學(xué)校竣工交付使用，新建二中正在加緊實(shí)施，功在當(dāng)代，利在千秋，樹立起光輝的教育里程牌。榆次，以晉商故里著稱。歷史上商賈云集，經(jīng)貿(mào)繁榮。榆次物流中心建設(shè)以專業(yè)市場、商貿(mào)中心、產(chǎn)品集散地、要素市場四個(gè)載

8、體為突破，全區(qū)專業(yè)市場達(dá)到20家，田森超市、西湖井舊城改造商業(yè)一條街、窯上裝飾城、電子商務(wù)中心，競相爭妍，效益明顯。物流，這個(gè)被西方管理界稱為黑暗大陸、冰山的秘密武器，在榆次方興未艾，百舸爭流。五大中心戰(zhàn)略的實(shí)施，正在推動榆次這個(gè)新興的工業(yè)城市不斷向前發(fā)展！三、項(xiàng)目匯總此次調(diào)研共涉及項(xiàng)目及土地70項(xiàng)，其中：(一)非可行性項(xiàng)目匯總：(46項(xiàng))1、經(jīng)濟(jì)適用房：(1)、煤炭管理局：三棟，兩棟五層，一棟四層，已完工。80、100、120、150平米(120平米/15萬)(2)、重工集團(tuán)：一棟六層(迎賓路晉中供電局對面)(3)、錦綸東路：兩棟六層已完工(4)、榆社化工廠住宅：四棟六層住宅，兩棟別墅(5)

9、、氣象局住宅：兩棟六層，一棟已完工，一棟已建到四層(6)、橋東街市政府住宅：四棟，一棟六層已封頂，兩棟已建到四層，一棟正打地基(7)、安建公司支點(diǎn)商住樓：共五層，底二層商鋪，上三層住宅(順城街與錦綸路交叉東南角)(8)、花園街：榆次六中對面，市容環(huán)衛(wèi)六層住宅。(9)、東大街：房管局住宅，在建。(10)、直隸莊：三棟六層住宅，已封頂。(11)、南關(guān)新村小區(qū)：小西關(guān)鐵路以東，南內(nèi)環(huán)以南，玉苑路以西，275畝，建筑面積21萬平米，2000余戶，48棟建筑加外圍商鋪。(12)、菜園街：(學(xué)校住宅)一棟底一層商鋪上四層住宅，兩棟六層住宅，都封頂。(13)、菜園街：榆次物資中心住宅，兩棟六層已經(jīng)完工。(1

10、4)、菜園街：勞動服務(wù)中心，一棟六層已封頂。(15)、榆次婦幼保健院：一棟六層住宅已完工。(16)、道西街：五交化公司宿舍，三棟六層，兩棟已封頂，一棟建到四層。(17)、東升經(jīng)濟(jì)適用房：晉中市供銷合作社一棟六層住宅，已經(jīng)封頂，另多一個(gè)五層單元。(18)、中鐵十七局四處住宅樓：共六層，已封頂。(19)、鑫發(fā)小區(qū)：8棟6層已售完。(20)、電力安裝公司：住宅樓16層，已經(jīng)裝完。(21)、民政局老年公寓：一棟6層住宅，一棟七層。(22)、國土資源局住宅：八層住宅。(23)、電視臺住宅樓(通宇建筑)：已經(jīng)蓋到二層。(24)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)局：兩棟6層。(25)、國土資源局：住宅樓：110平米，別墅(三層)240

11、-360平米。(26)、恒利建筑公司金世陽光職工集資房：八棟6層樓(不外售)。(27)、郭家堡休干所老干部住宅樓：四棟6層住宅。(28)、西湖花園：四棟六層住宅。2、辦公(1)、榆社化工廠：一棟七層辦公樓(2)、氣象局：辦公樓(3)、畜產(chǎn)品檢驗(yàn)中心：辦公樓(4)、通信綜合樓(五層)：順城街(5)、榆次婦幼保健院：五層辦公樓(6)、國土資源局：四層辦公樓(7)、迎賓路：田森超市對面12層(閑置)(8)、榆次第一人民醫(yī)院辦公樓(9)、晉中職業(yè)技術(shù)學(xué)院教學(xué)樓附屬工程(10)、郭家堡休干所老干部辦公樓：三層3、商品房：(1)、榆次鴻遠(yuǎn)住宅建設(shè)有限公司，已經(jīng)售完，現(xiàn)在正在建設(shè)房管局的住宅(2)、晉華小區(qū)

12、(晉華小學(xué)旁邊)6層磚混樓，均價(jià)1580元/平米，已經(jīng)售完(3)、八一飯店附近，太鐵一處宿舍樓(住宅合作社開發(fā)項(xiàng)目)，商鋪三層(250-400平米)1-2層均價(jià)4300元/平米，三層均價(jià)2200元/平米；住宅四棟6層，均價(jià)1350元/平米院內(nèi)停車，(80-131平米)(4)、迎賓小區(qū)：(榆太路與迎賓西路交匯處)6層磚混結(jié)構(gòu)，均價(jià)1150元/平米，80-120平米(5)、順城街路口：三寶小區(qū)，一棟6層樓，因債權(quán)債務(wù)停滯(二)未開發(fā)土地：(15塊)1、迎賓路61號：2000平米空地2、榆次太行小學(xué)西側(cè)：4000-5000平米空地3、迎賓路東頭南側(cè)：800平米空地4、榆次精神病院對面：40000多平

13、米空地5、貓耳嶺：30萬-40萬平米空地6、橋東街：30000平米拆遷(年前動工，現(xiàn)已停工，白先生負(fù)責(zé))7、國稅對面：3000多平米正在拆遷8、道北街榮發(fā)集團(tuán)對面：8000多平米空地9、運(yùn)輸處醫(yī)院：3000-4000平米空地，御景對面10、校園小區(qū)：榆次城建開發(fā)總公司：2000平米空地11、榮軍休養(yǎng)院：正拆3000平米左右，空地800平米左右12、窯新街：五交化宿舍3000-4000平米空地13、榆次經(jīng)緯廠附近，福晉紡織機(jī)械公司對面：大片空地14、郭家堡幼兒園對面：3000平米空地(村民集資房)15、郭家堡衛(wèi)生院對面：1500平米空地(三)在建在售項(xiàng)目：(9項(xiàng))1、榆次新興時(shí)代廣場：框剪結(jié)構(gòu)，

14、97米，地下二層，地上30層，共計(jì)56896.4平米2、匯隆商城3、瀟河灣：東方地產(chǎn)，現(xiàn)在開發(fā)10000平米左右，錦綸路南口東2069999 4、陽光城市廣場：榆次區(qū)順城街6號(901公交購物中心南站下，晉中第一人民醫(yī)院正對面2085299 5、晉中華融房產(chǎn)建筑公司：華苑小區(qū)銷售5號樓，之前的已經(jīng)售完，均價(jià)1500元/平米，中國工商銀行提供十年五成貸款或者三次付款(訂合同付60%，封頂20%，交付使用20%)6、金輝花園：開發(fā)商：晉中通宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，均價(jià)2180元/平米，2006年10月交房，三種戶型：

15、136.05平米(四室兩廳一衛(wèi))，170.29平米(四室兩廳兩衛(wèi))，190.34平米(四室兩廳兩衛(wèi))，校園路3111288 7、眾邦新城：住宅均價(jià)2180元/平米，商鋪3780元/平米，兩種戶型：142.59平米(三室兩廳兩衛(wèi))，170.29平米(兩室兩廳一衛(wèi))3112255，校園路8、柳北小區(qū)：2005年12月已交房，柳北巷一期：均價(jià)118 8元/平米，77-128平米，已售完二期：期限價(jià)格未定，77-90平米，一次付款9.8折，分期付款先付70%，地下室500元/平米開發(fā)商：榆次金暉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司9、天河娛樂城：晉中市華瑞房地產(chǎn)開

16、發(fā)公司，門面房自己經(jīng)營，歌廳，迪吧(4300-2000平米)起價(jià)2900元，均價(jià)3350元，一次付款或分五年付清。四、項(xiàng)目匯總分析(一)在售項(xiàng)目產(chǎn)品分析：在此我們將現(xiàn)階段開發(fā)的產(chǎn)品分成住宅類、商鋪類、辦公類及娛樂類四部分分別進(jìn)行匯總分析：1.住宅項(xiàng)目匯總分析：(1)項(xiàng)目列表：項(xiàng)目名稱面積住宅起價(jià)住宅均價(jià)商鋪價(jià)格物業(yè)管理費(fèi)銷售率榆次順馳16未定1800 5300 0.5元/月平米40%田森嘉園小區(qū)分為a、b兩區(qū)：a區(qū)為兩座12層框剪結(jié)構(gòu)，一座16層住宅組成；b區(qū)未開發(fā)2300 2500 5000 0.8-1元/月平米50%御璟城市花園10棟六層住宅，9棟洋房，8棟臨街旺鋪(共計(jì)20萬平米)168

17、0 1900 1、2層5400，3層2800公攤10%0.6元/月/平米3月27日正式銷售，洋房90%恒基地產(chǎn)1100 1300未定0.3元/月/平米住宅100%錦繡新城五棟12層小高層住宅，1880 2180message.7-0.8元/月/平米一期80%二期未開盤2、商鋪項(xiàng)目匯總分析：物業(yè)名稱總面積(平米)起價(jià)(元)最高價(jià)(元)均價(jià)(元)銷售率陽光城市廣場20000 8000 12000 10000 60%富邦商用樓38 4000 7000 5000 90%恒基地產(chǎn)2000 4000 5000 4300 100%新世界國際購物廣場24000 10000 24000 11000 92%3、辦

18、公項(xiàng)目匯總分析：物業(yè)名稱總面積(平米)起價(jià)(元)均價(jià)(元)銷售率陽光sohu 20000/3000 60%恒基地產(chǎn)6000 3000 3500未開盤晉商國際30000 4000 4、娛樂項(xiàng)目分析：本次調(diào)研涉及此類項(xiàng)目共一個(gè)：天河娛樂城總面積(平米)總套數(shù)起價(jià)(元)均價(jià)(元)銷售率物業(yè)管理費(fèi)40000 318 2900 31 00 50%每戶450元/月該項(xiàng)目屬于政府支持項(xiàng)目，目的在于規(guī)范當(dāng)?shù)貖蕵窐I(yè)，而且老板在當(dāng)?shù)赜幸欢ㄉ鐣尘?；該?xiàng)目在屬于當(dāng)?shù)刈畲蟮膴蕵讽?xiàng)目，交通發(fā)達(dá)、停車方便，又有一賓館作為其配套項(xiàng)目，方便外地顧客住宿，消費(fèi)，所以不但能夠吸引本地顧客，而且能夠有效的留住外地顧客；該項(xiàng)目在銷售

19、方面采取了返租活動：凡在06年3月份之前交清房款的客戶，在未來的六年零兩個(gè)月就能夠通過每年的返租收回100%的房款。由于當(dāng)前銷售狀況不是很好，所以我們能夠看出娛樂項(xiàng)目的銷售在榆次還是有很大難度的。(一)區(qū)域分析：榆次的房地產(chǎn)開發(fā)目前是主要集中在新城地區(qū)，這是因?yàn)槔铣悄玫乇容^困難，大多為單位自建項(xiàng)目；從現(xiàn)在土地儲備情況來看：城市的東北部，開發(fā)區(qū)的西部，城市東南部留有大量的空地，預(yù)計(jì)這些區(qū)域?qū)⑿纬上乱惠嗛_發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域！但是我們必需考慮到：1、東北部緊鄰榆次工業(yè)園區(qū)，所以要考慮到污染對開發(fā)項(xiàng)目的影響，但由于其與太原市和榆次開發(fā)區(qū)的特殊位置，這一區(qū)域可以考慮興建娛樂類項(xiàng)目；2、開發(fā)區(qū)的西部有大量的空地

20、，但是由于本區(qū)域受政府政策的影響較大，加之現(xiàn)在人氣較弱，所以投資商業(yè)、住宅、娛樂類項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，在沒有政策支持的情況下投資需要謹(jǐn)慎考慮，適當(dāng)?shù)拈_發(fā)辦公類項(xiàng)目較為穩(wěn)妥；3、東南部區(qū)域因?yàn)楝F(xiàn)階段已經(jīng)有：陽光花園、錦繡新城和榆次鴻遠(yuǎn)住宅建設(shè)有限公司項(xiàng)目的成功銷售，小南關(guān)大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)的興建以及瀟河灣小區(qū)的籌建，所以客戶群已經(jīng)被二度開發(fā)，再興建商品房，銷售難度很大。(二)價(jià)格分析：1、一般性六層以下住宅開發(fā)項(xiàng)目，均價(jià)在1500元/平米以下；2、高檔小區(qū)六層一下住宅平均售價(jià)2000元/平米左右；3、層住宅均價(jià)在2500元/平米左右；4、商鋪均價(jià)在4000元/平米和5000元/平米兩個(gè)主力價(jià)位波動；(三)戶型面積分析：主力戶型面積在90平米左右，大戶型一般集中于120平米、150平米，戶型以兩室兩廳一衛(wèi)、三