房地產(chǎn)估價師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》精選模擬試題及答案（十五）

1、2012年房地產(chǎn)估價師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理精選模擬試題及答案（十五）一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后題目一二三四總分一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、采用收益法測算房地產(chǎn)價格時，公式v=a/rb/r2表示（）。a、房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增b、房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減c、房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增d、房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減2、買賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產(chǎn)交易，這個過程反映了房地產(chǎn)的()。a不可移動性b適應(yīng)性c弱流動性d相互影響性3、若某房地產(chǎn)投資項目的表面收益為18，年租金增長率為8，通貨膨脹率為6，則該項目房地產(chǎn)投資的

2、實際收益為（）。a9.26b10c11.32d124、某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價格為3000元，則住宅每平方米建筑面積的建筑價格為（）元。a2400b2580c2607d27605、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。a.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法b.運用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價格、預(yù)期利潤和最高費用c.假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房d.假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余6、房地產(chǎn)投資決策分析主要包括（）和項目財務(wù)評價兩個部分

3、。a價格分析b市場分析c產(chǎn)品分析d成本分析7、在下列定價方法中，需要使用損益平衡圖的是（）。a目標定價法b價值定價法c挑戰(zhàn)定價法d成本加成定價法8、某房地產(chǎn)估價機構(gòu)向委托人甲出具了估價報告，估價作業(yè)期為2005年5月20日至5月30日，估價報告應(yīng)用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款，則該估價報告的存檔期應(yīng)不少于（）年。a.15b.16c.17d.209、某房地產(chǎn)的土地面積為500m2，土地價格為2000元/m2；建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置價將為1800元/m2；市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價格為2500元/m2，則該房地產(chǎn)中建

4、筑物的實際價值比重置價格低（）元/m2。a.200b.300c.700d.100010、產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的主要誘因是（）。a土地稀缺b城市化進程快c競爭充分性d交易復(fù)雜性11、新設(shè)項目法人的資本金籌措渠道不包括（）資金。a政府政策性b資產(chǎn)變現(xiàn)c企業(yè)入股d個人入股范圍12、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于上午辦公和需求減少，估價未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15上升為25，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為1000m2，運營費用率為40。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8，其他條件保持不變，則該寫字樓將產(chǎn)生（）萬元的貶值。a5

5、48.19b558.15c567.39d675.4013、某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房價格為5000元m2，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元m2。若按折現(xiàn)率10和風險補償值100元/m2計，該幢房地產(chǎn)目前的價格應(yīng)為（）元/m2。a4400b4409c4445d445514、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬元，假設(shè)在某報告期內(nèi)的空置率為20，所有用戶都能按時繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬元，則此報告期該物業(yè)的有效毛收入為（）萬元。a16b18c20d2215、房屋的商品租金構(gòu)成因素是()a.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費b.折舊費、維修費、管理費、利息、

6、稅金、地租c.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租、利潤d.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租、利潤16、風險最大的是商業(yè)物業(yè)風險,是因為()a商業(yè)物業(yè)對于宏觀經(jīng)濟變化反應(yīng)最快和最大b商業(yè)投資的預(yù)測最難c商業(yè)的社會發(fā)展方向不易預(yù)測d商業(yè)人員無法競爭時心理變化很大17、下列影響房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟環(huán)境的因素是（）。a城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局b人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)c土地資源狀況d建筑技術(shù)進步18、張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為34萬元，其中支付銀行利

7、息15萬元。則張某的這項投資在第4年的利息備付率是()。a107b147c207d33319、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（reits）特征的表述中，不正確的是（）。a由專業(yè)投資管理者負責經(jīng)營管理b收入現(xiàn)金流的重要部分分配給了股東c分為權(quán)益型和抵押型兩種形式提供d投資流動性好20、假設(shè)開發(fā)法是以()原理為理論依據(jù)。a、收益遞增原理b、均衡原理c、預(yù)期原理d、未來趨勢原理21、某房地產(chǎn)價格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個月末一次付清，當時月利率為1。該房地產(chǎn)的實際價格為（）萬元。a87b124c130d13422、某房屋被火災(zāi)燒損，現(xiàn)需評估其損失，此時估價對象狀況應(yīng)為（）。a被燒

8、損前的狀況b被燒損后的狀況c被燒損前與被燒損后的差異狀況d未來修復(fù)或重建后的狀況23、在對消費者購買行為進行調(diào)查時，不涉及下列()調(diào)查。a消費者類別b消費者社會階層分布c消費者購買能力d消費者購買習(xí)慣24、某地區(qū)商品住宅價格自19972002年分別為3100元m2、3260元m2、3440元m2、3620元m2、3800元m2、3980元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2003年住宅價格為（）元m2。a4120b4149c4184d421625、一宗2000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為690元/m2。現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.1，樓面地價為950元/m2，理論上應(yīng)補地價（

9、單價）為（）元/m2。a、552b、3519c、4293d、484526、在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般（）來判斷房地產(chǎn)評估價值的誤差范圍。a使用估價對象房地產(chǎn)的實際成交價格b使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格c使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價格d依賴于專家證人測算的估價對象房地產(chǎn)的價值27、在房地產(chǎn)市場自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場中的空置率與合理空置率的關(guān)系是（）。a空置率合理空置率b空置率合理空置率c空置率=合理空置率d不能判斷28、實行施工總承包的房地主開發(fā)項目，施工現(xiàn)場的安全應(yīng)由()負責。a開發(fā)商b監(jiān)理單位c分包單位d總承包單位29、房地產(chǎn)的()是房地產(chǎn)投資最重要的一個特性，房地產(chǎn)不能

10、脫離周圍的環(huán)境而存在，就是強調(diào)了位置對房地產(chǎn)投資的一個重要性。a適應(yīng)性b對專業(yè)管理的的依賴性c位置的固定性d相互之間的影響性30、投資者進行房地產(chǎn)投資的主要目的一般是（）。a獲取房地產(chǎn)當期收益b獲取房地產(chǎn)未來收益c直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動d間接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動31、下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟折舊的因素是（）。（提供）a交通擁擠b建筑技術(shù)減少c城市規(guī)劃改變d自然環(huán)境惡化32、下列選項中，不計入收益性物業(yè)經(jīng)營費用的是（）。a抵押貸款還本付息b管理人員工資建設(shè)工程教育網(wǎng)c公共設(shè)施維修費建設(shè)工程教育網(wǎng)提供d保險費33、某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30，余款在一年后一次性

11、付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為（）元/m2。a.2593b.2619c.2727d.286234、某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用年限為40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為35年，評估時該建筑物的折舊年限應(yīng)?。ǎ┠?。a、35b、45c、48d、5035、當項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，進行風險分析的方法一般采用（）。a概率分析b解析法c蒙特卡洛法d杠桿分析二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）題目123456789101112131415答案1、

12、下列關(guān)于資金時間價值的表述中，正確的有（）。a資金時間價值是資金的增值特性使然b利率是資金時間價值的一種標志提供c從消費者角度來看，資金時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費應(yīng)得到的補償d即使資金存在時間價值，也可以對不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量進行直接比較e資金時間價值的大小取決于投資利潤率、通貨膨脹率、風險因素等2、從某種意義上講，房地產(chǎn)價格是（）。a、個別人的價值判斷b、估價人員的主觀定價c、由市場力量決定d、市場參與者集體競價的結(jié)果e、由交易雙方委托經(jīng)紀人確定3、城市土地開發(fā)和供應(yīng)計劃，一般由（）按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以及城市規(guī)劃的要求制定。a土地管理部門b規(guī)劃管理部門c市場管理部門d設(shè)計管

13、理部門e計劃管理部門4、下列關(guān)于基礎(chǔ)利率的表述中，正確的有（）。a等于銀行存款利率b等于銀行貸款利率c是投資者所要求的最低利率d是銀行同業(yè)之間的短期資金借貸利率提供e一般使用無風險的國債收益率作為其代表5、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人的表述中，正確的有()。a房地產(chǎn)市場中的信息不完備程度較高，需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀人這種特殊的制度安排來降低信息成本b大型房地產(chǎn)開發(fā)公司一般更愿意委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)進行物業(yè)租售c依代理委托方的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的代理形式可以分為首席代理和分代理d房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀人通過信息搜集的規(guī)模經(jīng)濟優(yōu)勢，提供服務(wù)并獲取收益e無論采用哪種代理形式，都

14、應(yīng)在項目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及早介入6、在實際中計算地租量的方法有（）。a、從房租中分離出地租b、由地租求出地租c、采用比較法求出地租d、由土地開發(fā)成本求出地租e、采用類似假設(shè)開發(fā)法的方法求出地租7、房地產(chǎn)環(huán)境條件不包括()a.城市經(jīng)濟發(fā)展條件b.房地產(chǎn)開發(fā)情況c.建筑物保養(yǎng)d.城市社會發(fā)展水平e.房地產(chǎn)業(yè)稅收政策8、收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有（）。a潛在毛租金收入b空置損失c租金損失d其他收入e經(jīng)營費用9、下列指標中，屬于房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)盈利能力指標的有()。a凈現(xiàn)值b投資利潤率c現(xiàn)金回報率。d靜態(tài)投資回收期e內(nèi)部收益率10、房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由

15、于（）引起的。a裝飾裝修改造b通貨膨脹c需求增加導(dǎo)致稀缺性增加d改進物業(yè)管理e周圍環(huán)境改善11、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有（）。a單元估算法b概預(yù)算定額法c工程最近似匡算法d蒙特卡洛模擬法e單位指標估算法12、在進行可行性分析中的調(diào)查研究時，資源調(diào)查一般包括（）。a開發(fā)項目用地現(xiàn)狀b市場供給量c交通運輸條件d水文地質(zhì)e氣象13、提高貸款利率對房地產(chǎn)市場的影響主要有（）。a導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值下降b導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值上升c加大投資者債務(wù)負擔d抑制房地產(chǎn)市場需求e增加房地產(chǎn)市場需求14、按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應(yīng)，可以將競爭者劃分為（）。a隨機型

16、競爭者b兇猛型競爭者c選擇型競爭者d從容不迫型競爭者e軟弱型競爭者15、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案時，與項目收益相關(guān)的基礎(chǔ)參數(shù)，通常有（）。a基準收益率b目標收益率c出租率或空置率提供d毛租金收入e運營成本三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、地役權(quán)是指土地所有人或使用人不允許他人在自己土地通行的權(quán)利。（）2、假設(shè)開發(fā)法用于投資分析與用于估價的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，投資分析是站在一般投資者的立場上，而估價是站在某個特定投資者的立場上。（）3、如果房地產(chǎn)市場越穩(wěn)定，假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果越可靠。4、估價對象及其范圍和內(nèi)容，既不能簡單得根據(jù)委托人的要求確定，也不能根據(jù)

17、估價人員的主觀愿望確定，而應(yīng)根據(jù)估價目的，依據(jù)法律、行政法規(guī)并征求委托人認可后綜合確定。（）5、假如房地產(chǎn)項目的全投資收益率大于銀行貸款利率，則房地產(chǎn)開發(fā)商對象權(quán)益投資比例越高，其資本金的收益率也越高。（）6、居住區(qū)總用地是指居住區(qū)范圍內(nèi)除公共建筑用地外的用地面積。（）7、房地產(chǎn)價格是客觀存在的，是不以個人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價實際上是房地產(chǎn)專業(yè)估價人員對房地產(chǎn)市場價格形成進行市場模擬的過程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價格。（）8、商用房地產(chǎn)抵押貸款是開發(fā)商以銷售的房地產(chǎn)作為抵押擔保向金融機構(gòu)申請的貸款。()9、可修復(fù)的損耗是經(jīng)過修理后可恢復(fù)其原有功能的損耗，反之，為不可修復(fù)的損耗。（）

18、10、交易稅費非正常負擔的房地產(chǎn)交易，其成交價格比正常價格可能偏高也可能偏低。（）11、長期趨勢法適用對象是價格有明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)，適用的條件是擁有估價對象或類似房地產(chǎn)較長時期的歷史價格資料，而且所擁有的歷史價格資料必須真實。（）12、接受估價委托后，受托估價機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)，并應(yīng)明確至少一名合適的估價人員負責該估價項目。（）13、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表包括基本報表和輔助報表，基本報表存儲了財務(wù)評價所需要的最基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。（）14、當用成本法求得的價值大大高于用市場法或收益法求得的價值時，說明房地產(chǎn)市場小景氣。（）15、估價目的是由委托人提出的，估價時點是根據(jù)估價目的確定的

19、。（）四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、某家庭擬購買一套新房，并將原有住房出租。預(yù)計原有住房的凈租金收入為每月2000元，資本化率為9.6，假設(shè)租金和住房市場價值不隨時間發(fā)生變化。該家庭希望實現(xiàn)以租養(yǎng)房，即每月的抵押貸款還款額不超過原有住房的租金收入。購買新房的最低首付款為房價的30，余款申請年利率為6的住房抵押貸款，按月等額還款，最長貸款年限為20年。問：1、家庭能夠購買最高總價為多少萬元的新房（精確到小數(shù)點后2位）？2、該家庭購買了這一最高總價的新房，并希望在還款一段時間之后，利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款，問至少需要在還款多少個月（取整）后，再出售原有住房并還清貸款?2、判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績,關(guān)鍵要看其()a共代理了多少項目b代理成交額是多少c人員素質(zhì)d代理的成功率有多大2012年房地產(chǎn)估價師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理精選模擬試題及答案（十五）