項(xiàng)目產(chǎn)品定位決策指引

1、產(chǎn)品定位決策會(huì)工作指引（必選） 編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1. 指引要素1.1. 目標(biāo)：對(duì)拓展地塊的市場(chǎng)定位、客戶定位、產(chǎn)品建議進(jìn)行深度研究和論證，確定項(xiàng)目的實(shí)施目標(biāo)。1.2. 協(xié)同專業(yè)：運(yùn)營(yíng)管理專業(yè)、設(shè)計(jì)管理專業(yè)、成本管理專業(yè)、投資拓展專業(yè)、商管專業(yè)2. 適用范圍與啟動(dòng)時(shí)間2.1. 適用范圍：公司開(kāi)發(fā)的a、b類可售項(xiàng)目的營(yíng)銷業(yè)務(wù)。2.2. 啟動(dòng)時(shí)間：地產(chǎn)項(xiàng)目簽訂正式土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議后3天內(nèi)。3. 職責(zé)3.1營(yíng)銷管理專業(yè) 負(fù)責(zé)根據(jù)地塊掛牌成交結(jié)果及公司對(duì)地塊的戰(zhàn)略定位，對(duì)前置啟動(dòng)會(huì)中提供的初步定位進(jìn)行論證與修正。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的整體市場(chǎng)調(diào)研分析、地塊指標(biāo)分

2、析及客戶分析，針對(duì)項(xiàng)目后期發(fā)展方向提出具體關(guān)于產(chǎn)品、客戶的項(xiàng)目定位建議，形成項(xiàng)目的整體定位思路。 負(fù)責(zé)依據(jù)項(xiàng)目整體定位，提交產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段前的項(xiàng)目產(chǎn)品配比、商業(yè)配套、建筑形態(tài)等項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品建議，協(xié)助設(shè)計(jì)管理專業(yè)完成項(xiàng)目概念規(guī)劃設(shè)計(jì)。3.2 需協(xié)同支持專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理專業(yè) 協(xié)助提供：提供最終決策后制定的項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)計(jì)劃與推進(jìn)節(jié)點(diǎn)。設(shè)計(jì)管理專業(yè) 協(xié)助提供：產(chǎn)品建議書(shū)的修正可行性溝通意見(jiàn)。投資拓展專業(yè) 協(xié)助提供：相關(guān)的地塊指標(biāo)與項(xiàng)目基礎(chǔ)信息。商管專業(yè)如項(xiàng)目涉及持有型物業(yè)的情況下，需商管專業(yè)參與協(xié)助： 協(xié)助提供：持有型物業(yè)概念階段的產(chǎn)品形態(tài)、業(yè)態(tài)形態(tài)、體量規(guī)模、位置范圍建議。4. 工作成果：4.1產(chǎn)品定位

3、報(bào)告：依據(jù)項(xiàng)目的整體市場(chǎng)調(diào)研分析、地塊指標(biāo)分析及客戶分析，對(duì)項(xiàng)目后期發(fā)展方向提出具體的產(chǎn)品、客戶定位建議，形成項(xiàng)目的整體定位思路，以指導(dǎo)后期的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)及發(fā)展戰(zhàn)略。4.2產(chǎn)品建議書(shū)：結(jié)合項(xiàng)目定位提出設(shè)計(jì)所需的相關(guān)產(chǎn)品配比、規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)格建議等，指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)。5. 工作程序描述（結(jié)合流程圖）5.1. 產(chǎn)品定位報(bào)告專項(xiàng)流程：a、 營(yíng)銷管理專業(yè)根據(jù)地塊掛牌成交結(jié)果及公司對(duì)地塊的戰(zhàn)略定位，對(duì)前置啟動(dòng)會(huì)中提供的初步定位進(jìn)行論證與修正，確定項(xiàng)目整體定位及發(fā)展節(jié)奏。b、 如涉及持有型物業(yè)，需與商管專業(yè)對(duì)前置啟動(dòng)會(huì)中提供的初步定位進(jìn)行論證與修正，確定項(xiàng)目整體定位及發(fā)展節(jié)奏。c、 營(yíng)銷管理專業(yè)牽頭組織產(chǎn)品定位決

4、策會(huì)，介紹項(xiàng)目定位、開(kāi)發(fā)節(jié)奏等結(jié)論，并對(duì)設(shè)計(jì)管理專業(yè)、運(yùn)營(yíng)管理專業(yè)等相關(guān)專業(yè)提出的疑問(wèn)進(jìn)行回答。d、 營(yíng)銷管理專業(yè)將最終產(chǎn)品決策成果轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品建議書(shū)，提交給設(shè)計(jì)管理專業(yè)，作為項(xiàng)目概念規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)。定位決策會(huì)營(yíng)銷流程圖定位決策會(huì)營(yíng)銷流程說(shuō)明6. 階段工作標(biāo)準(zhǔn)化成果（模版）產(chǎn)品定位報(bào)告工作模版產(chǎn)品建議書(shū)工作模版?zhèn)渥ⅲ合嚓P(guān)工作模版旨在提供參考思路，可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行靈活參考借鑒產(chǎn)品定位決策會(huì)工作指引【原則】本階段為營(yíng)銷的關(guān)鍵階段環(huán)節(jié)，在完成相應(yīng)的產(chǎn)品定位報(bào)告基礎(chǔ)上，提出產(chǎn)品建議書(shū)?！狙芯抗ぷ饕c(diǎn)】本階段工作內(nèi)容主要由營(yíng)銷管理專業(yè)為主導(dǎo)，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的整體市場(chǎng)調(diào)研分析、地塊指標(biāo)分析及客戶分析，針對(duì)項(xiàng)目

5、后期發(fā)展方向提出具體關(guān)于產(chǎn)品、客戶的項(xiàng)目定位建議，形成項(xiàng)目的整體定位思路，并提出相應(yīng)的產(chǎn)品建議書(shū)，以指導(dǎo)后期的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)及項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略。以下各研究方向，需按關(guān)鍵詞完成必選動(dòng)作，對(duì)關(guān)鍵詞分析包括但不限于下述羅列要點(diǎn)：一、 市場(chǎng)調(diào)研分析關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、區(qū)域板塊市場(chǎng)情況、土地供應(yīng)與競(jìng)爭(zhēng)1、 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（總體供應(yīng)量、總體成交量、產(chǎn)品類型特征等）；2、 項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)情況（區(qū)域地產(chǎn)板塊特征：產(chǎn)品類型、戶型結(jié)構(gòu)、客戶來(lái)源、價(jià)格平臺(tái)、區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)等）3、 競(jìng)爭(zhēng)狀況（競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目鎖定、典型項(xiàng)目分析等）二、土地屬性分析關(guān)鍵詞：土地靜態(tài)、動(dòng)態(tài)屬性、競(jìng)爭(zhēng)策略1. 地塊靜態(tài)屬性（項(xiàng)目四至、地形地

6、貌、周邊配套、道路及交通、噪音、環(huán)境景觀、人文環(huán)境、其它資源優(yōu)勢(shì)分析等）；2. 地塊動(dòng)態(tài)屬性（城市格局演變、交通改善、地塊自我提升可能等）；3. 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系（同類型板塊替代關(guān)系、板塊格局演變、未來(lái)2年內(nèi)潛在供應(yīng)及消化量）；4. 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)策略（項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)、板塊競(jìng)爭(zhēng)策略）；5. 項(xiàng)目市場(chǎng)定位。三、客戶選擇策略關(guān)鍵詞：區(qū)域客群分析、目標(biāo)客戶鎖定1、 項(xiàng)目所在區(qū)域客群分析（客戶來(lái)源及層次分類、主流客戶的產(chǎn)品偏好及價(jià)格承受能力、典型客群的總價(jià)承受能力、客群的成長(zhǎng)性等）；2、 目標(biāo)客戶定位（目標(biāo)客戶的界定及特征分析：來(lái)源、置業(yè)目的、產(chǎn)品偏好、價(jià)格承受力，總價(jià)承受上限、客戶容量、職業(yè)特征、年齡特征等）。

7、四、產(chǎn)品選擇策略關(guān)鍵詞：產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品策略1. 產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)（區(qū)域內(nèi)同類型項(xiàng)目未來(lái)2年供應(yīng)結(jié)構(gòu)、競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)，從面積段與總價(jià)關(guān)系兩個(gè)方面來(lái)說(shuō)明）；2. 產(chǎn)品策略（各類型產(chǎn)品相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品采取的競(jìng)爭(zhēng)策略，產(chǎn)品類型選擇建議，產(chǎn)品比例關(guān)系）；3. 價(jià)格定位。五、產(chǎn)品建議書(shū)關(guān)鍵詞：規(guī)劃建議、產(chǎn)品建議、分期規(guī)劃1. 規(guī)劃建議（整體建筑風(fēng)格建議、景觀風(fēng)格建議、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議等）；2. 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議（物業(yè)類型組合、建筑形式、戶型配比、配套建議、戶型創(chuàng)新建議）。產(chǎn)品定位報(bào)告工作模版目 錄第一部分、市場(chǎng)分析9一、宏觀背景分析9二、區(qū)域及城市規(guī)劃分析10三、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析11四、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析11五、

8、市場(chǎng)分析結(jié)論12第二部分 項(xiàng)目分析12一、項(xiàng)目概況12二、地塊價(jià)值分析13三、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)與發(fā)展策略16第三部分 項(xiàng)目定位17一、客戶定位17二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位19三、產(chǎn)品定位19四、價(jià)格定位20第四部分 物業(yè)發(fā)展建議21一、項(xiàng)目規(guī)劃建議21二、項(xiàng)目產(chǎn)品建議22第一部分、市場(chǎng)分析一、宏觀背景分析本部份主要是對(duì)項(xiàng)目處的宏觀環(huán)境進(jìn)行研究，對(duì)影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)展趨向的各宏觀背景因素進(jìn)行分析。1.項(xiàng)目區(qū)域總體概括描述項(xiàng)目所在區(qū)域（城市）的地理位置，行政版圖、總體人口等基本情況。2.經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析對(duì)項(xiàng)目所處地域的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境做整體描述，以研究宏觀經(jīng)濟(jì)層面對(duì)項(xiàng)目的支撐或制約。（1） 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度等

9、；（2） 項(xiàng)目所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)特性；（3） 所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施情況，區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域及其發(fā)展情況等；（4） 居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)及消費(fèi)水平；3.人文及社會(huì)環(huán)境分析對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的人口構(gòu)成情況及其社會(huì)階層分布進(jìn)行研究。（1） 人口收入狀況（2） 社會(huì)階層特質(zhì)4.政府政策環(huán)境分析（1） 國(guó)家主要宏觀經(jīng)濟(jì)政策及其影響包括：宏觀調(diào)控/金融政策對(duì)市場(chǎng)的影響分析（2） 有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策分析包括：如房地產(chǎn)管理?xiàng)l例/物業(yè)稅等因素二、區(qū)域及城市規(guī)劃分析分析城市發(fā)展戰(zhàn)略、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃等指標(biāo)。1.區(qū)域規(guī)劃分析（1） 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目區(qū)域在城市空間/發(fā)展結(jié)構(gòu)

10、中所處的地位進(jìn)行調(diào)查分析，研究城市性質(zhì)與功能特點(diǎn)。（2） 公共設(shè)施狀況 調(diào)查區(qū)域的公共配套情況：a) 商業(yè)設(shè)施；b) 金融設(shè)施；c) 教育、科研設(shè)施；d) 政府部門；e) 醫(yī)療保健設(shè)施；f) 餐飲設(shè)施；g) 娛樂(lè)設(shè)施；h) 運(yùn)動(dòng)設(shè)施；（3） 區(qū)域交通狀況 a)區(qū)域內(nèi)對(duì)外交通便捷度及道路狀況；b)公共交通系統(tǒng)便捷度。2.區(qū)域城市規(guī)劃發(fā)展分析（1） 區(qū)域城市規(guī)劃目標(biāo)對(duì)所在區(qū)域的城市規(guī)劃進(jìn)行調(diào)查分析，研究可能對(duì)項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái)影響的各個(gè)可能的規(guī)劃/城市發(fā)展因素。a)城市建設(shè)：城區(qū)功能轉(zhuǎn)換/新區(qū)建設(shè)/衛(wèi)星城/副都心等；b)基礎(chǔ)設(shè)施：交通發(fā)展/公建發(fā)展；c)配套設(shè)施；（2） 產(chǎn)業(yè)化趨向。對(duì)區(qū)域未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展

11、結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查，探討未來(lái)的發(fā)展可能對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)的正負(fù)面影響。a) 區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位：如高科技基地、物流基地等；b) 大型建設(shè)項(xiàng)目：如大石化項(xiàng)目、汽車項(xiàng)目等。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析1.整體市場(chǎng)的運(yùn)行特點(diǎn)及供求狀況以結(jié)論性的描述為主，通過(guò)圖表闡述地產(chǎn)市場(chǎng)的整體發(fā)展及其供求關(guān)系。重點(diǎn)從土地/預(yù)售/銷售等多個(gè)角度揭示整體發(fā)展供求比及運(yùn)行特點(diǎn)：（1） 歷年新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積（2） 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況及分析（3） 批準(zhǔn)預(yù)售/銷售面積及增長(zhǎng)情況（4） 供求比例分析（5） 價(jià)格變動(dòng)分析（6） 各物業(yè)類型的比例分析2.市場(chǎng)運(yùn)行熱點(diǎn)闡述市場(chǎng)發(fā)展的熱點(diǎn)，進(jìn)而揭示市場(chǎng)趨向。3.市場(chǎng)發(fā)展趨向根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的總結(jié)與分析，

12、對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)。四、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1.片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特質(zhì)（1） 城市發(fā)展宏觀環(huán)境對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和規(guī)劃的影響（2） 區(qū)域物業(yè)近年來(lái)的發(fā)展變化趨向（3） 區(qū)域內(nèi)人群特點(diǎn)及需求特征綜合以上的分析，判斷片區(qū)的各種社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、人文環(huán)境對(duì)區(qū)域的物業(yè)價(jià)值走向的支撐。附圖表：用數(shù)據(jù)圖示說(shuō)明商品房消費(fèi)群體特征2、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析對(duì)本項(xiàng)目同區(qū)或同質(zhì)市場(chǎng)進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查，以區(qū)內(nèi)典型項(xiàng)目/競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目為重點(diǎn)研究對(duì)象。（1） 本項(xiàng)目周邊項(xiàng)目的物業(yè)類型、檔次、客戶情況、銷售進(jìn)展等（2） 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目總結(jié)性分析，及對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展的啟示（配合圖片說(shuō)明） 項(xiàng)目分析重點(diǎn)：l 銷售率及銷售期；l 實(shí)收均價(jià)、付款方式；l 暢、滯銷主要原因

13、分析；l 主要賣點(diǎn)；l 客戶分析及銷售周期；l 營(yíng)銷定位等。五、市場(chǎng)分析結(jié)論對(duì)前述各個(gè)部分的結(jié)論進(jìn)行綜合歸納，形成市場(chǎng)分析部分的關(guān)鍵結(jié)論，為本項(xiàng)目定位及后續(xù)營(yíng)銷建議提供有效支撐。第二部分 項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目地塊的地理位置及形狀結(jié)合城市地圖，標(biāo)注項(xiàng)目地塊的地理位置，通過(guò)位置圖表現(xiàn)項(xiàng)目與周邊的環(huán)境關(guān)系及項(xiàng)目的具體形狀。如有標(biāo)高落差等不規(guī)則情況，影響未來(lái)規(guī)劃，需進(jìn)行標(biāo)注。附圖：附彩圖并明確標(biāo)識(shí)；如地塊位置和形狀不能在一張圖中展示，則分別附圖展示2、地塊用途、使用年限、地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)簡(jiǎn)述項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，用圖表的方式進(jìn)行清晰列舉。附表：“總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表”，根據(jù)項(xiàng)目資料的詳略情況進(jìn)

14、行增減，應(yīng)盡量詳細(xì)總用地面積（m2）商業(yè)總建筑面積（m2）總戶數(shù)（戶）總建設(shè)用地面積（m2）地下車庫(kù)總建筑面積（m2）總停車位（個(gè)）總建筑面積（m2）教育設(shè)施總建筑面積（m2）綠地率(%)計(jì)容積率建筑面積（m2）醫(yī)療保健設(shè)施總建筑面積（m2）建筑覆蓋率(%)容積率（含核增部分）公共服務(wù)設(shè)施（郵局、電信等）總建筑面積（m2）建筑層數(shù)要求容積率（不含核增部分）體育設(shè)施總建筑面積（m2）住宅/商業(yè)/辦公各自的總建筑面積（m2）社區(qū)服務(wù)設(shè)施（居委會(huì)等）總建筑面積（m2）二、地塊價(jià)值分析1、項(xiàng)目四至以項(xiàng)目為出發(fā)點(diǎn)，用總圖展示各方向的主要公共設(shè)施、景觀、標(biāo)志性建筑物及樓盤。分別以文字說(shuō)明項(xiàng)目各方向（東、南

15、、西、北、東北、東南、西北、西南）主要的道路、公共設(shè)施、標(biāo)志性建筑物和樓盤，對(duì)需要重點(diǎn)說(shuō)明的內(nèi)容用圖片進(jìn)行展示（圖片中應(yīng)對(duì)主要設(shè)施或建筑物應(yīng)進(jìn)行標(biāo)注，并注明本項(xiàng)目位置）。綜合以上四至分析進(jìn)行總體評(píng)價(jià)（包括有利、不利的方面）。附圖：項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀照片及四至圖2、地形地貌分析描述項(xiàng)目地塊形狀及地勢(shì)標(biāo)高特點(diǎn)（如有高差圖則附圖說(shuō)明）。對(duì)項(xiàng)目地形地貌進(jìn)行總體評(píng)價(jià)（包括對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的有利、不利方面）。3、周邊配套分析將項(xiàng)目周邊各類配套設(shè)施情況列入下表，包括現(xiàn)有的和規(guī)劃中的（應(yīng)簡(jiǎn)要說(shuō)明規(guī)劃用途和建設(shè)、使用時(shí)間）配套類型設(shè)施名稱規(guī)模/功能描述使用情況描述備注商業(yè)設(shè)施金融設(shè)施教育、科研設(shè)施政府部門醫(yī)療保健設(shè)施餐飲設(shè)

16、施娛樂(lè)設(shè)施運(yùn)動(dòng)設(shè)施在項(xiàng)目片區(qū)圖上用不同標(biāo)記標(biāo)出本片區(qū)內(nèi)主要配套的位置，對(duì)項(xiàng)目具有重要意義的配套可用照片進(jìn)行相應(yīng)展示。對(duì)周邊配套設(shè)施與項(xiàng)目地塊的相互影響程度進(jìn)行總體評(píng)價(jià)（包括有利、不利的方面）。（如相關(guān)內(nèi)容在市場(chǎng)分析的區(qū)域規(guī)劃分析中已經(jīng)完成，則只簡(jiǎn)要列出結(jié)論即可）5、道路及交通分析（1） 車行交通分析地塊與城市其它區(qū)域的車行交通聯(lián)系（附圖示）；城市各主要方向到達(dá)項(xiàng)目的便利程度；政府規(guī)劃中將對(duì)車行交通產(chǎn)生影響的措施及其影響程度預(yù)測(cè)，需說(shuō)明措施實(shí)施的計(jì)劃（動(dòng)工時(shí)間、竣工時(shí)間、主要建設(shè)指標(biāo)等）和建設(shè)現(xiàn)狀。（2） 人行交通分析公共交通分布（包括公共汽車、地鐵、輕軌等，附圖示）；周邊人行交通狀況；政府規(guī)劃

17、中將對(duì)人行交通產(chǎn)生影響的措施及其影響程度預(yù)測(cè)，需說(shuō)明措施實(shí)施的計(jì)劃（動(dòng)工時(shí)間、竣工時(shí)間、主要建設(shè)指標(biāo)等）和建設(shè)現(xiàn)狀。（3） 地塊內(nèi)交通分析如項(xiàng)目地塊內(nèi)規(guī)劃有確定位置的市政道路，則需進(jìn)行初步的交通微循環(huán)分析。描述規(guī)劃道路的主要技術(shù)指標(biāo)，分析其對(duì)項(xiàng)目交通便利程度可能帶來(lái)的影響（配以圖示）。（4） 交通評(píng)價(jià)綜合以上分析，對(duì)項(xiàng)目的交通情況進(jìn)行總體評(píng)價(jià)。6、噪音分析結(jié)合以上交通、配套分析，描述對(duì)項(xiàng)目造成明顯影響的噪音來(lái)源（如車流、人流、商業(yè)等）、方向和程度；如噪音問(wèn)題比較嚴(yán)重，應(yīng)予以圖示。對(duì)噪音影響項(xiàng)目地塊的程度進(jìn)行總體評(píng)價(jià)。7、環(huán)境景觀分析分析本片區(qū)內(nèi)各個(gè)方向的主要景觀資源，描述本片區(qū)環(huán)境狀況，對(duì)主要

18、景觀資源進(jìn)行適當(dāng)?shù)拿枋觯ㄒ暻闆r可用圖片進(jìn)行匯總展示）。綜合以上各方向分析，對(duì)項(xiàng)目周邊的環(huán)境景觀進(jìn)行總體評(píng)價(jià)（包括有利、不利的方面）（如相關(guān)內(nèi)容在市場(chǎng)調(diào)研部分已經(jīng)分析，則只簡(jiǎn)要列出結(jié)論即可） 8、人文環(huán)境分析簡(jiǎn)要描述本片區(qū)居住人口構(gòu)成和主要特征（包括社會(huì)階層、籍貫、經(jīng)濟(jì)狀況等方面）；如本片區(qū)存在明顯的有區(qū)域特色的文化、民俗特征，則在此方面進(jìn)行簡(jiǎn)要描述。對(duì)項(xiàng)目周邊的人文環(huán)境進(jìn)行總體評(píng)價(jià)（包括有利、不利的方面）（如相關(guān)內(nèi)容在市場(chǎng)分析部分已經(jīng)分析，則只簡(jiǎn)要列出結(jié)論即可） 9、其它資源優(yōu)勢(shì)分析描述未歸入以上分析的其它資源優(yōu)勢(shì)，如開(kāi)發(fā)商品牌實(shí)力、忠誠(chéng)客戶群體資源、社會(huì)關(guān)系資源等等，并進(jìn)行總體評(píng)價(jià)。三、項(xiàng)目

19、綜合評(píng)價(jià)與發(fā)展策略1、swot分析及對(duì)應(yīng)行動(dòng)手段列出對(duì)項(xiàng)目有關(guān)鍵的、明顯的影響因素，根據(jù)輕重緩急及影響程度將內(nèi)容進(jìn)行排序，并在每一項(xiàng)分析后提出相應(yīng)行動(dòng)手段。附表：項(xiàng)目swot分析表優(yōu)勢(shì)s（strength）劣勢(shì)w（weakness）對(duì)應(yīng)行動(dòng)手段對(duì)應(yīng)行動(dòng)手段機(jī)會(huì)o（opportunity）威脅t（threats）對(duì)應(yīng)行動(dòng)手段對(duì)應(yīng)對(duì)行動(dòng)手段2、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 綜合上述分析，提煉出項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)，分別從有利因素和不利因素兩方面闡述。3、項(xiàng)目發(fā)展策略根據(jù)項(xiàng)目swot分析，制定項(xiàng)目發(fā)展策略以及對(duì)應(yīng)的行動(dòng)綱領(lǐng)和行動(dòng)手段。第三部分 項(xiàng)目定位一、客戶定位1. 區(qū)域消費(fèi)群體及特征分析分析現(xiàn)有人群及結(jié)構(gòu)分類（年齡、工

20、作、可支配收入、受教育程度、居住特點(diǎn)、接觸媒介等）； 群體購(gòu)房意愿及潛力（意愿購(gòu)房時(shí)間、位置、面積、戶型、朝向、價(jià)格、付款方式、裝修偏好、房?jī)?nèi)配置如衣帽間陽(yáng)臺(tái)等偏好、交通教育娛樂(lè)偏好等）。2. 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目消費(fèi)群特點(diǎn)調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目消費(fèi)群年齡、職業(yè)、原居住情況、價(jià)格承受力等背景資料；主要消化戶型及面積、購(gòu)買競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目原因。3. 目標(biāo)市場(chǎng)的客戶細(xì)分分析（1） 客戶來(lái)源的主要區(qū)域和次要區(qū)域 （2） 客戶置業(yè)目的 （3） 客戶描述 （4） 年齡區(qū)間（5） 家庭人口（6） 文化教育程度 （7） 職業(yè)類型 （8） 家庭年收入 （9） 車輛擁有 （10） 居住狀況4. 客戶置業(yè)需求分析（1） 建筑風(fēng)格 （2） 住宅

21、產(chǎn)品類別 （3） 需求戶型及比例 （4） 需求面積及比例 （5） 交樓標(biāo)準(zhǔn) （6） 朝向 （7） 商業(yè)產(chǎn)品類別 （8） 價(jià)格 單價(jià) 總價(jià) 付款方式（9） 小區(qū)環(huán)境 （10） 地段 （11） 品牌 （12） 周邊環(huán)境 （13） 車位 （14） 配套 交通 （15） 商業(yè)設(shè)施 （16） 教育設(shè)施 （17） 會(huì)所功能 （18） 其它5. 客戶定位結(jié)論根據(jù)以上分析，鎖定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體，包括其年齡、受教育程度、可支配收入、居住習(xí)慣、生活特點(diǎn)、消費(fèi)偏好等，形成項(xiàng)目客戶定位。二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位1、項(xiàng)目發(fā)展理念 項(xiàng)目以何種發(fā)展理念（如郊居化、便利、尊貴等）、何種主題及表現(xiàn)何種概念（如體育主題、水城主題、休閑

22、小鎮(zhèn)等），表現(xiàn)出符合市場(chǎng)需求和客戶偏好的項(xiàng)目的獨(dú)特型或差異化，并符合項(xiàng)目地塊及規(guī)模的自身特點(diǎn)。 2、項(xiàng)目檔次 說(shuō)明項(xiàng)目檔次，并對(duì)該檔次定位提出設(shè)計(jì)上的具體支撐建議。如：“高品質(zhì)中高檔”定位,需要從市場(chǎng)認(rèn)識(shí)角度提出高品質(zhì)的具體標(biāo)準(zhǔn)，如：高綠化率、高檔建筑用材、高車位配比、大樓間距等三、產(chǎn)品定位1、物業(yè)類型定位根據(jù)以上分析，確定本項(xiàng)目的物業(yè)類型定位，并說(shuō)明發(fā)展高層、小高層、多層、別墅等建議及比例。 2、戶型定位思路競(jìng)爭(zhēng)樓盤/可比樓盤（或三級(jí)市場(chǎng)比較樓盤）戶型評(píng)價(jià)及未來(lái)市場(chǎng)的戶型競(jìng)爭(zhēng)描述目標(biāo)客戶戶型需求分析以目標(biāo)客戶的現(xiàn)實(shí)需求與未來(lái)隱性需求為標(biāo)準(zhǔn)，以可比樓盤主力戶型為參照，確定本項(xiàng)目戶型定位競(jìng)爭(zhēng)樓盤

23、/可比樓盤（或三級(jí)市場(chǎng)比較樓盤）戶型匯總3、戶型定位分析（1） 市場(chǎng)分析供需分析a) 分析市場(chǎng)現(xiàn)有戶型供應(yīng)及銷售情況；b) 市場(chǎng)未來(lái)戶型供應(yīng)預(yù)估，著重分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型情況；c) 典型項(xiàng)目（可比性項(xiàng)目）市場(chǎng)比較,分析其面積區(qū)間、戶型比例、暢銷戶型等；（如片區(qū)內(nèi)目前沒(méi)有可比性強(qiáng)的在售樓盤可供比較分析，則可以采用三級(jí)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)比較）（2） 客戶分析案例分析、客戶訪談a) 根據(jù)目標(biāo)客戶定位及市場(chǎng)調(diào)研分析，得出本項(xiàng)目目標(biāo)客戶對(duì)戶型及尺度的需求；b) 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，通過(guò)市場(chǎng)現(xiàn)有銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得出區(qū)域客戶的戶型偏好；c) 通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查、潛在客戶訪談方式統(tǒng)計(jì)客戶戶型需求；d) 通過(guò)分析區(qū)域客戶構(gòu)成未來(lái)變化，分

24、析未來(lái)戶型需求變化。（3） 項(xiàng)目分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、整體定位考量a) 根據(jù)市場(chǎng)分析，得出市場(chǎng)需求的戶型套數(shù)比例；b) 結(jié)合自身經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，分析市場(chǎng)戶型套數(shù)比針對(duì)本項(xiàng)目的合理性，并進(jìn)行一定調(diào)整； c) 分析項(xiàng)目形象、檔次定位，確定戶型方向選擇，對(duì)套數(shù)比例進(jìn)行一定調(diào)整； d) 為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化，進(jìn)行戶型定位比較選擇，對(duì)套數(shù)比例進(jìn)行調(diào)整。4、戶型定位選擇明確項(xiàng)目戶型方向：緊湊的經(jīng)濟(jì)型戶型、尺度舒適中大戶型住宅，尺度闊綽的大戶型住宅等，并在物業(yè)發(fā)展建議中提出明確的戶型配比。四、價(jià)格定位可選擇成本法、對(duì)比法等方法估算均價(jià)范圍，然后結(jié)合項(xiàng)目條件確定價(jià)格定位。第四部分 物業(yè)發(fā)展建議一、項(xiàng)目規(guī)劃建議1、項(xiàng)

25、目功能布局項(xiàng)目規(guī)劃中應(yīng)包含哪些功能，如：居住、商業(yè)、公建配套、綠化等。2、總體規(guī)劃布局1) 地塊價(jià)值分析排序2) 優(yōu)勢(shì)利用最大化3) 劣勢(shì)規(guī)避4) 價(jià)值利用最大化5) 產(chǎn)品線排布3、景觀與環(huán)境設(shè)計(jì)建議（1） 園林景觀主題及風(fēng)格根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)客戶訪談及市場(chǎng)調(diào)研對(duì)項(xiàng)目的園林景觀風(fēng)格進(jìn)行定位。（2） 景觀系統(tǒng)示意圖根據(jù)景觀風(fēng)格定位的要求，找出相應(yīng)園林風(fēng)格的圖片對(duì)項(xiàng)目園林進(jìn)行示意。（3） 景觀空間分析（景觀節(jié)點(diǎn)建議） 從項(xiàng)目景觀流線的各個(gè)節(jié)點(diǎn)對(duì)細(xì)部的景觀建議提出建議，可以用圖片和文字加以表述。（4） 綠化景觀及植物配置根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目的園林風(fēng)格、地域氣候特征以及成本來(lái)進(jìn)行合理配置。（5） 環(huán)境設(shè)計(jì)示意精選符

26、合項(xiàng)目主題的園林環(huán)境小品、建筑底部貼飾等。4、道路系統(tǒng)與交通組織（1） 交通流線組織分析根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)作出項(xiàng)目交通組織分析建議。（2） 道路交通規(guī)劃理念是否實(shí)行人車人流、社區(qū)道路等級(jí)劃分等。根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃的實(shí)際情況進(jìn)行建議，重點(diǎn)從市場(chǎng)和消費(fèi)者需求的角度去考慮問(wèn)題。5、公建與配套設(shè)施（非商業(yè)）（1） 會(huì)所包括會(huì)所的功能、規(guī)模等，根據(jù)項(xiàng)目檔次、客戶消費(fèi)需求來(lái)定。（2） 教育設(shè)施小學(xué)、幼兒園是否設(shè)置教育設(shè)施要考慮到小區(qū)的規(guī)模和承受能力、以及周邊的教育配套設(shè)施等。 6、商業(yè)規(guī)劃建議（1） 商業(yè)功能描述根據(jù)項(xiàng)目地段的商業(yè)氛圍定位確定開(kāi)發(fā)社區(qū)商業(yè)還是開(kāi)發(fā)城市商業(yè)。（2） 商業(yè)主題概念（規(guī)劃理念）考慮商業(yè)價(jià)值最

27、大化的原則，使商業(yè)有最大的臨街面。（3） 商業(yè)業(yè)態(tài)布局及規(guī)模附圖：在圖上標(biāo)示商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)種的分布（4） 商鋪面積劃分、面寬與進(jìn)深建議根據(jù)客戶的需求及擬定規(guī)劃的商業(yè)形態(tài)（例如：小型超市、面包屋、洗衣房、大型餐飲、酒吧街）情況，定位大致商業(yè)面積區(qū)間。二、項(xiàng)目產(chǎn)品建議1、建筑單體及風(fēng)格建議（1） 建筑單體樓型選擇根據(jù)地塊的特點(diǎn)和建筑規(guī)劃要求，確定項(xiàng)目是建設(shè)板樓還是建設(shè)塔樓。（2） 建筑風(fēng)格建議結(jié)合市場(chǎng)分析的結(jié)果，給出適合本項(xiàng)目的建筑立面及裝修風(fēng)格建議，并對(duì)建筑的外觀設(shè)計(jì)提供建議。（3） 入口與大堂、電梯間等公共空間建議（4） 灰色空間建議架空層的處理、商業(yè)與住宅的結(jié)合部位、地下車庫(kù)出入口處理、游泳池

28、與水系廣場(chǎng)關(guān)系的處理、小區(qū)入口綠地的處理等。2、戶型建議（1） 戶型配比建議戶 型面積區(qū)間平面形式套數(shù)比例面積比例主要功能針對(duì)目標(biāo)客戶一房一廳一衛(wèi)（平面、躍式、復(fù)式、別墅、toho等）示例：滿足商務(wù)人士商務(wù)辦公或居住、單身白領(lǐng)臨時(shí)居住需求，可作soho使用示例：滿足單身人士、二人世界無(wú)子女者過(guò)渡性居住需求，他們對(duì)廚房的要求或使用較小兩房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（2） 戶型舒適度、創(chuàng)新要點(diǎn)及附加值提升建議通過(guò)可比案例的戶型進(jìn)行示意，如空中庭院、入戶花園、南北通透戶型、大客廳橫廳或者主臥的戶型等，智能化、生態(tài)節(jié)能等技術(shù)的應(yīng)用提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。3、結(jié)構(gòu)及設(shè)備設(shè)施建議提供結(jié)構(gòu)及給排水、采暖、空調(diào)、智能化系統(tǒng)、

29、安防系統(tǒng)、電梯等設(shè)備設(shè)施方面的建議。4、細(xì)部亮點(diǎn)營(yíng)造包括陽(yáng)臺(tái)、窗戶、屋頂、勒腳、帖飾、新材料、新技術(shù)、新工藝等方面的亮點(diǎn)推薦。產(chǎn)品建議書(shū)工作模版目錄第一部分、市場(chǎng)背景分析26一、市場(chǎng)各項(xiàng)基本指標(biāo)分析（近3-5年）26二、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析26第二部分、項(xiàng)目概況27一、項(xiàng)目地理位置27二、項(xiàng)目四至范圍27三、項(xiàng)目周邊道路交通與市政設(shè)施情況27第三部分、項(xiàng)目基本指標(biāo)28一、政府批地條件28二、規(guī)劃指標(biāo)限定對(duì)營(yíng)銷的影響28第四部分、項(xiàng)目定位28一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位28二、目標(biāo)客戶定位29第五部分、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求29一、整體建筑風(fēng)格建議30二、整體景觀環(huán)境建議30三、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議30四、啟動(dòng)區(qū)建議31五、銷售大廳

30、建議31六、配套設(shè)施建議32第六部分、產(chǎn)品建議32一、物業(yè)類型組合及分配32二、產(chǎn)品建議32三、其他產(chǎn)品建議34第一部分、市場(chǎng)背景分析一、市場(chǎng)各項(xiàng)基本指標(biāo)分析（近3-5年）1、 供應(yīng)量/銷售量/去化速度對(duì)區(qū)域宏觀市場(chǎng)進(jìn)行性容量判斷，在關(guān)注整體市場(chǎng)基本面的同時(shí)，針對(duì)具體的項(xiàng)目類型進(jìn)行重點(diǎn)的指標(biāo)分析，例如：普通住宅、高端住宅、別墅、寫字樓、商業(yè)街等等，選取與項(xiàng)目相近的市場(chǎng)進(jìn)行指標(biāo)分析。2、 價(jià)格走勢(shì)對(duì)區(qū)域價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行分析，以此判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的發(fā)展階段，同上所述，重點(diǎn)關(guān)注與項(xiàng)目相近的細(xì)分市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)。3、 未來(lái)供應(yīng)量從土地供應(yīng)市場(chǎng)分析未來(lái)供應(yīng)量及分布狀況，尤其是與項(xiàng)目相近的細(xì)分市場(chǎng)的土地供

31、應(yīng)。附圖：繪制土地供應(yīng)分布地圖，清晰看出土地供應(yīng)分布的區(qū)域，并將與項(xiàng)目相近的土地供應(yīng)類型用不同的顏色重點(diǎn)標(biāo)注二、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析1、 政策層面的市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)簡(jiǎn)要分析政策近期變化對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的影響，并對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)提出預(yù)判觀點(diǎn)。2、 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析（1） 項(xiàng)目區(qū)位（2） 主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)（3） 產(chǎn)品特征：總體規(guī)劃、產(chǎn)品類型、戶型配比、主力戶型、園林、立面風(fēng)格、社區(qū)配套等（4） 價(jià)格及銷售情況（5） 對(duì)比本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力（6） 客戶情況分析針對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的具體情況，有側(cè)重的對(duì)影響本項(xiàng)目具體產(chǎn)品規(guī)劃的亮點(diǎn)、劣勢(shì)規(guī)避點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)突出點(diǎn)做出分析比較。選取12個(gè)重點(diǎn)典型項(xiàng)目進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的對(duì)位分析。3、 房地產(chǎn)市場(chǎng)集合特

32、征小結(jié)（1）區(qū)域市場(chǎng)的基本特征（2）未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)及競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)第二部分、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的位置，片區(qū)在城市當(dāng)中的經(jīng)濟(jì)發(fā)展地位。二、項(xiàng)目四至范圍三、項(xiàng)目周邊道路交通與市政設(shè)施情況；簡(jiǎn)述項(xiàng)目周邊的交通路線及狀況，項(xiàng)目周邊的重要市政設(shè)置、教育人文配套、休閑娛樂(lè)及商業(yè)設(shè)施等。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出項(xiàng)目區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）第三部分、項(xiàng)目基本指標(biāo)一、政府批地條件各地塊具體的規(guī)劃指標(biāo)：1、 用地面積2、 容積率3、 建筑面

33、積4、 綠化率5、 限高二、規(guī)劃指標(biāo)限定對(duì)營(yíng)銷的影響規(guī)劃指標(biāo)的特殊規(guī)定對(duì)營(yíng)銷造成的影響，例如限高、容積率的影響，地塊中間穿越的市政道路等等。第四部分、項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位通過(guò)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，對(duì)項(xiàng)目所要實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)品規(guī)劃做出指導(dǎo)建議，具體明確：1、 項(xiàng)目檔次定位2、 在該檔次中的競(jìng)爭(zhēng)坐標(biāo)指導(dǎo)設(shè)計(jì)及成本專業(yè)依此選擇相應(yīng)的規(guī)劃品質(zhì)及投入成本。例如：頂級(jí)標(biāo)桿，絕對(duì)領(lǐng)先；引領(lǐng)市場(chǎng)，屬于較前的競(jìng)爭(zhēng)序列/追隨強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)者二、目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位為設(shè)計(jì)專業(yè)提供基本的參考指標(biāo)，在具體設(shè)計(jì)時(shí)可結(jié)合營(yíng)銷提出的不同區(qū)域市場(chǎng)的客戶偏好及習(xí)慣描述，在劃定的客戶細(xì)分市場(chǎng)中，實(shí)現(xiàn)客戶與規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品的對(duì)位，提升項(xiàng)目在市場(chǎng)的接

34、受度。1、 客戶基本特征描述對(duì)目標(biāo)客戶的基本描述，可包含如下內(nèi)容： 客戶來(lái)源：市區(qū)（哪個(gè)片區(qū)），下轄縣市，外?。ㄊ校?客戶年齡：描述客戶的年齡區(qū)間及家庭生命周期階段； 職業(yè)構(gòu)成：主要客戶的職業(yè)分布范圍；2、 客戶置業(yè)目的描述客戶購(gòu)買物業(yè)的置業(yè)目的和階段： 首置； 首改； 再改/多改； 投資等。3、 客戶產(chǎn)品偏好描述結(jié)合具體區(qū)域市場(chǎng)的客戶特征，描述客戶對(duì)于產(chǎn)品的偏好： 產(chǎn)品類型偏好：高層，小高層、花園洋房、小型公寓； 戶型偏好：二房、三房、四房、復(fù)式； 面積區(qū)間偏好：三房（130平米150平米）；四房（160平米180平米）； 產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn)偏好：朝向景觀；客廳主臥廚房次臥；第五部分、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求

35、一、整體建筑風(fēng)格建議1、 建筑風(fēng)格定位根據(jù)前述客戶偏好結(jié)論，對(duì)建筑風(fēng)格提出建議：歐式古典、西方現(xiàn)代、新古典、現(xiàn)代中式2、 建筑立面建議根據(jù)前述客戶偏好結(jié)論，對(duì)建筑立面提出建議：涂料/瓷磚；立面風(fēng)格（在表述具體風(fēng)格時(shí)，可通過(guò)相應(yīng)的市場(chǎng)案例說(shuō)明營(yíng)銷建議的風(fēng)格傾向）3、 建筑材料、細(xì)節(jié)等其他個(gè)性化要求在整體建筑規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)，項(xiàng)目需要提升的亮點(diǎn)，例如智能化系統(tǒng)的特殊要求，架空層設(shè)計(jì)的特殊要求，屋頂平臺(tái)花園的特殊要求等。附圖：建筑風(fēng)格相關(guān)參考示意圖，以此說(shuō)明上述建議的方向示意二、整體景觀環(huán)境建議1、 園林風(fēng)格定位根據(jù)前述客戶偏好結(jié)論，對(duì)園林風(fēng)格提出建議：歐式風(fēng)格（法國(guó)、意大利、瑞士等），東南亞風(fēng)格，

36、日式風(fēng)格，中式風(fēng)格2、 入口、主要景觀組團(tuán)建議針對(duì)入口做出重點(diǎn)的風(fēng)格建議，入口景觀墻、是否需要水景、入口植被建議等；另外結(jié)合整體園林區(qū)域范圍，對(duì)景觀組團(tuán)需求提出建議。附圖：園林風(fēng)格參考示意圖，以此說(shuō)明上述建議的方向示意三、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1、建筑形態(tài)建議結(jié)合容積率和初步的強(qiáng)排方案，對(duì)整體的建筑形態(tài)做出建議，并陳述理由及依據(jù)。2、建筑排布建議在初步強(qiáng)排方案的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)營(yíng)銷收益分析，結(jié)合周邊景觀等資源優(yōu)勢(shì)分布，對(duì)建筑排布進(jìn)行建議，并陳述理由及依據(jù)。3、車位配比建議 總車戶比； 各物業(yè)類型或項(xiàng)目組團(tuán)的車位配比； 停車方式（人車分流/具體車行出入口建議）。四、啟動(dòng)區(qū)建議1、 啟動(dòng)區(qū)位置及規(guī)模在整體規(guī)劃中確定項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)的位置，規(guī)模及范圍。2、 啟動(dòng)區(qū)確定的依據(jù)通過(guò)前述的市場(chǎng)、客戶及產(chǎn)品定位情況，闡述啟動(dòng)區(qū)選擇的依據(jù)。附圖：?jiǎn)?dòng)區(qū)位置圖，說(shuō)明啟動(dòng)區(qū)在整個(gè)地塊的方位關(guān)系五、銷售大廳建議1、 銷售大廳位置及規(guī)模在整體規(guī)劃中確定銷售大廳的位置，建議面積。2、 銷售大廳選址的依據(jù)結(jié)合整體規(guī)劃建議，闡述銷售大廳選擇的依據(jù)。3、 銷售大廳風(fēng)格建議結(jié)合市場(chǎng)、客戶偏好及規(guī)劃建議，對(duì)銷售大廳風(fēng)格方向提出初步建議。附圖：銷售大廳位置圖及風(fēng)格示意圖六、 配套設(shè)施建議結(jié)合項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和客戶定位，對(duì)項(xiàng)目配套設(shè)施提出建議，包括面積與分布： 商業(yè)； 會(huì)所； 學(xué)校（小學(xué)、幼兒園等）； 休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施（游泳池，