商業(yè)綜合體營銷策劃綱要

1、商業(yè)綜合體策劃綱要1.0 整體概況及未來規(guī)劃1.1 城市概況（1）區(qū)位（2）歷史（3）產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r（4）交通（5）經(jīng)濟(jì)圈概況（6）行政區(qū)劃1.2 宏觀經(jīng)濟(jì)1.2.1 人口情況（1）總?cè)丝?、戶籍人口的狀況與變化趨勢預(yù)測（2）與其它城市人口的比較1.2.2 gdp情況（1）gdp的增長狀況與趨勢，與其它類比城市比較（2）人均gdp的變化，與其它類比城市比較1.2.3 固定資產(chǎn)投資情況（1）投資額與增長率的變化，各行業(yè)的所占比例分析（2）與其它城市對比1.2.4 外資利用情況（1）外資投資額與增長率的變化，各行業(yè)的所占比例分析（2）與其它城市對比1.2.5 人均可支配收入情況（1）人均可支配收入與增

2、長率的變化（2）與其它城市對比1.2.6 人均消費性支出情況（1）人均消費性支出與增長率的變化，與人均可支配收入比較（2）與其它城市對比1.2.7 社會消費品零售總額情況（1）社會消費品零售總額與增長率的變化，與人均可支配收入比較（2）與其它城市對比1.2.8 人均消費支出構(gòu)成情況（1）消費支出構(gòu)成（2）與其它城市對比1.2.9 旅游發(fā)展情況（1）國際、國內(nèi)游客數(shù)量與變化率（2）各類游客的來源地構(gòu)成1.3 城市規(guī)劃（1）區(qū)域城市規(guī)劃（2）市區(qū)城市規(guī)劃（3）交通規(guī)劃（4）商業(yè)規(guī)劃1.4 其他影響因素1.4.1 區(qū)域性政策1.4.2 2008年奧運會1.4.3 人民幣升值1.5 小結(jié)2.0地塊分析

3、2.1地理位置（1）地塊在城市的區(qū)位（2）四至范圍（3）周邊交通（4）與主要商業(yè)、交通、文化設(shè)施的距離2.2地塊基本情況（1）規(guī)劃指標(biāo)與用途（2）可視性2.3地塊周邊土地用途2.4區(qū)域交通條件（1）道路交通分析（2）停車位（3）地鐵（4）公交線路2.5項目優(yōu)劣勢分析3.0商業(yè)市場3.1商業(yè)供應(yīng)（1）總體存量、各種業(yè)態(tài)分布量（零售、餐飲服務(wù)和批發(fā)物流三類，具體為百貨、購物中心、餐飲網(wǎng)點、批發(fā)市場、商品交易市場、物流基地以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)街）（2）人均商業(yè)面積3.2商圈分布（1）各商圈區(qū)位、面積、特征綜述（2）各商圈的商業(yè)檔次、業(yè)態(tài)、現(xiàn)狀分析、現(xiàn)存和將來的商業(yè)項目以及未來趨勢分析3.3沈陽主要一、二線品

4、牌分布3.4本項目未來面臨的主要競爭項目3.5商業(yè)價格（1）各種業(yè)態(tài)的扣點率（2）售價、租金水平3.6經(jīng)營情況（1）商場名稱、建筑面積、經(jīng)營面積、坪效（2）一二線、時尚品牌經(jīng)營面積、營業(yè)額、位置（3）整體市場結(jié)論4.0寫字樓市場4.1整體市場（1）商圈分布（2）整體供應(yīng)與走勢分析（3）產(chǎn)品特征（甲級、乙級、商務(wù)公寓），軟硬件配置（4）各商圈競爭項目的（5）售價與租金分析（6）需求情況（入住率、產(chǎn)品要求）（7）未來市場發(fā)展展望（8）整體市場結(jié)論4.2 區(qū)域市場（1）區(qū)域供應(yīng)情況（2）租金與價格（3）需求情況（各行業(yè)客戶需求）（4）代表項目深度訪談（5）成功類似案例考察（基本情況、硬件設(shè)施、經(jīng)營情

5、況、客戶分析、優(yōu)劣勢分析、參考與借鑒）（6）市場結(jié)論5.0 酒店市場5.1 整體市場（五星、四星）（1）高檔酒店現(xiàn)有供應(yīng)（2）高檔酒店分布（3）高檔酒店價格（4）高檔酒店需求情況1）入住率情況2）現(xiàn)有項目深度訪談（對本地酒店市場的看法以及對本項目的建議）（5）未來供給5.2 區(qū)域市場（1）區(qū)域供應(yīng)（現(xiàn)存和未來）（2）價格與需求（3）酒店市場結(jié)論（4）成功案例分析6.0 公寓市場6.1 整體市場（1）公寓市場概述（公寓與住宅區(qū)別、服務(wù)式公寓與商住兩用公寓及高檔公寓的區(qū)別、當(dāng)?shù)毓⑹袌霭l(fā)展史（2）目前供應(yīng)情況（區(qū)域分布特征、各種公寓比例和客戶特征）（3）租金與使用者特征（4）售價與購買者特征（5）

6、需求情況（銷售與入住率、深度訪談）（6）未來發(fā)展趨勢6.2 區(qū)域市場（1）區(qū)域研究范圍（2）現(xiàn)有與未來供應(yīng)情況（3）區(qū)域供應(yīng)發(fā)展情況（4）區(qū)域售價與租金情況（5）需求情況（銷售和入住率）（6）未來發(fā)展趨勢6.3 公寓部分小結(jié)6.4 案例分析與總結(jié)7.0 需求分析7.1 零售商訪談（1）訪談目的（2）受訪零售商基本情況（3）訪談基本信息總體統(tǒng)計（類型分布、進(jìn)駐意向、）（4）各業(yè)態(tài)選址偏好、目標(biāo)客群及其年齡段（5）租金及租賃條件總體統(tǒng)計（6）工程技術(shù)條件要求（7）選址主要考慮因素（8）零售商對沈陽商業(yè)的總體看法待添加的隱藏文字內(nèi)容3（9）零售商對項目區(qū)域的總體看法（10）零售商對項目的總體看法（1

7、1）零售商訪談小結(jié)7.2 消費者問卷（1）訪談目的消費者通常在何時來此購物消費來此購物所選擇的交通工具每周購物頻次消費者本次購物所購買的產(chǎn)品種類消費者是否購買過(單件5000元以上、3000-5000元、1000-2000元、999元以下)的商品購買者1年內(nèi)購買的頻次購買商品的場所消費者購買比例和年均消費次數(shù)對比圖外出就餐頻次就餐平均花費金額外出就餐地點就餐原因休閑娛樂活動頻次喜歡或經(jīng)常進(jìn)行的休閑娛樂活動休閑娛樂活動平均花費金額休閑娛樂活動地點進(jìn)行休閑娛樂活動原因如在太原南街位置建立一處大型綜合的中高檔或高檔商業(yè)設(shè)施，您是否會光顧？如果光顧,希望包含的休閑娛樂設(shè)施如果光顧,希望包含的餐飲設(shè)施？如果光顧,希望包含的商店及專業(yè)店？如果光顧,希望包含的服務(wù)類商家？在此項目中被訪者希望包括的的中高檔或高檔女裝品牌？在此項目中被訪者希望包括的的中高檔或高檔男裝品牌？在此項目中被訪者希望包括的的化裝品/護(hù)理用品品牌？當(dāng)?shù)叵M者對品牌的認(rèn)知度消費者對品牌的購買（2）被訪者個人情況（性別、年齡段、學(xué)歷、職業(yè)、收入）8.0 市場機會分析（1）經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展帶來的市場機會（2）商業(yè)市場發(fā)展機遇（3）酒店市場發(fā)展機遇（4）寫字樓市場發(fā)展機遇（5）公寓市場發(fā)展機遇（6）總結(jié)9.0 產(chǎn)品定位（1