10月無錫房地產(chǎn)市場報(bào)告

1、2010年10月無錫房地產(chǎn)市場月度報(bào)告您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家熱情/專業(yè)/誠實(shí)/負(fù)責(zé)目 錄背景篇3城市規(guī)劃發(fā)展情況3 錢胡路改建工程開工，預(yù)計(jì)11年5月竣工3 滬寧高速旁高架橋轉(zhuǎn)體，11年7月1日前通車3 “十月圍城”年底解圍，地下市中心與地鐵同時(shí)造4城市政策環(huán)境情況5 央行34個(gè)月來首度加息，貸款購房成本增加5 無錫契稅上調(diào)，金融政策以落實(shí)“國五條”為主6房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)7 10.15-10.18日，無錫成功舉辦秋交會(huì)7土地篇9 10月份無錫市非工業(yè)類土地供求情況9商品房交易篇12 無錫市商品住宅供求情況12 無錫市商品住宅成交情況13 無錫市成交結(jié)構(gòu)分析14重點(diǎn)項(xiàng)目篇18元一蔚藍(lán)觀邸18 基

2、本信息18 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)19 房源概況20 開盤流程21 銷售結(jié)果23 簡析23九龍倉時(shí)代上城25 基本信息25 開盤流程27 銷售情況27 總體分析28背景篇城市規(guī)劃發(fā)展情況 錢胡路改建工程開工，預(yù)計(jì)11年5月竣工錢胡路（g312錢橋大街）改建工程已于日前正式開工建設(shè)，改造后的錢胡路為一級(jí)公路（兼顧城市主干道功能），設(shè)計(jì)速度每小時(shí)60公里，雙向六車道，總投資約1.2億元，預(yù)計(jì)明年5月前竣工通車。此次錢胡路（g312洋溪橋）改建工程起點(diǎn)自312國道，向南穿越錫宜高速及342省道，與盛岸西路相交后，繼續(xù)向南與上偉路、洋溪路平行相交后，跨越洋溪河，終于錢橋大街，向南與老錢胡線對接，全長約2公里。改建平

3、面線形基本上沿老路走向，現(xiàn)有老路調(diào)拱利用，西側(cè)拓寬新建，道路寬4143米。新聯(lián)康觀點(diǎn)：錢胡路是主城區(qū)與惠山區(qū)的重要聯(lián)系通道，也是進(jìn)出錫宜高速的集散道，該道路的改建不僅能夠提高惠山區(qū)道路通行能力，緩解交通壓力，而且有利于增強(qiáng)區(qū)域間聯(lián)系，加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。 滬寧高速旁高架橋轉(zhuǎn)體，11年7月1日前通車高浪路、新錫路快速化改造工程全長約12公里，整體呈折線形環(huán)繞于錫城東南，是我市“快速中環(huán)”的重要組成部分，建成通車后從太湖新城驅(qū)車最快只需20分鐘即可到達(dá)京滬高鐵無錫東站。市公建中心相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前上跨312國道段的箱梁已于8月底澆筑完成，上跨滬寧高速的橋梁轉(zhuǎn)體施工也已結(jié)束，全線高架橋主體結(jié)構(gòu)已

4、完成近八成。春節(jié)前高架主體結(jié)構(gòu)施工結(jié)束，隨后將進(jìn)行高架橋路燈等附屬設(shè)施及地面道路施工，保證明年7月1日前全線竣工通車。新聯(lián)康觀點(diǎn)：高浪路、新錫路快速化改造工程竣工通車后，將連接太湖新城、新區(qū)和京滬高速鐵路地區(qū)，并通過機(jī)場路、蠡湖大道、金城路、江海路等快速路網(wǎng)方便地與機(jī)場、城際鐵路站和市區(qū)連接，大大提高城市交通便捷度和通達(dá)度，但高架沿線的住宅項(xiàng)目將受到噪音、揚(yáng)塵等不利因素的影響。 “十月圍城”年底解圍，地下市中心與地鐵同時(shí)造據(jù)悉，“十月圍城”結(jié)束的時(shí)間定于今年12月底，兩個(gè)多月后，中山路東側(cè)、人民路北側(cè)各辟出一幅21米寬的道路恢復(fù)交通，分為4條機(jī)動(dòng)車道、2條人非混行道，各寬3.5米。三陽廣場站總

5、建筑面積約6.2萬平方米，是市中心規(guī)模最大的一個(gè)車站，車站共設(shè)有26個(gè)出入口。規(guī)劃中將以車站為中心，將區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)的地下室連接成一個(gè)完全貫通的空間，形成四通八達(dá)的地下商業(yè)步行街。南禪寺地鐵站與已經(jīng)形成效應(yīng)的南禪寺街區(qū)、古運(yùn)河觀光帶遙相呼應(yīng)。在規(guī)劃中，它與對面的“繆公館”和南禪寺三足鼎立、地下相通，成為具有無錫地方文化特色的另一個(gè)商圈。紅豆國際廣場地下3層預(yù)留地下通道出口。今后，不用走出紅豆廣場，就可以直接走進(jìn)地鐵站，甚至可再走到現(xiàn)在“一百”位置新建的“深圳茂業(yè)城”。據(jù)了解，整個(gè)“中心區(qū)”地下城的規(guī)劃目前正在細(xì)化中，與地鐵施工同期、同步的協(xié)調(diào)也正在部署中。該規(guī)劃的實(shí)施和完成將與整個(gè)“十二五”規(guī)

6、劃同步。新聯(lián)康觀點(diǎn)：“十月圍城”解圍，預(yù)示著中山路商業(yè)圈將要結(jié)束“陣痛”，同時(shí)交通擁堵現(xiàn)象將緩解，人們出行更加方便快捷。而地下商業(yè)設(shè)施與地鐵同時(shí)建造，則有利于提高施工效率，提高商貿(mào)繁華度，加快商業(yè)集聚效應(yīng)。城市政策環(huán)境情況 央行34個(gè)月來首度加息，貸款購房成本增加10月19日中國央行宣布自2010年10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。住房公積金利率相應(yīng)上調(diào)。這次加息距離2007年的最后一次加息已

7、相隔34個(gè)月。 新聯(lián)康觀點(diǎn)：利率上調(diào)對購房者的直接影響是貸款置業(yè)成本增加，但由于利率基數(shù)較低，本次加息所增加的成本影響相對較小，特別是差別化信貸政策的實(shí)施，使得加息對首次置業(yè)者影響更小。目前實(shí)際利率為負(fù)且缺乏投資渠道的背景下，本次加息對市場需求方影響較小。利率上調(diào)對開發(fā)企業(yè)的影響則是融資成本提高，或?qū)⑼苿?dòng)資金較為緊張的企業(yè)加快推盤速度，以降低負(fù)債率，提高資金流動(dòng)性，促使市場優(yōu)惠活動(dòng)增加。 無錫契稅上調(diào)，金融政策以落實(shí)“國五條”為主無錫市商品住宅中有關(guān)契稅與個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的調(diào)整從10月1日起正式實(shí)施。契稅個(gè)稅具體征收方式（自2010年10月1日起實(shí)施）：1、個(gè)人購買90平米及以下普通住房，且

8、該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，契稅按1%收?。?、個(gè)人購買普通住房(90144平米)，且該住房屬于家庭唯一住房的，契稅按1.5%收取；3、個(gè)人購買144平米以上住房的，或購買家庭內(nèi)二套及以上普通住房的，契稅按3%收取。關(guān)于個(gè)人所得稅：對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。10月無錫房地產(chǎn)政策以落實(shí)9月底出臺(tái)的“國五條”為主，南京等地出臺(tái)的限購令在無錫尚未出現(xiàn)。新聯(lián)康觀點(diǎn)：本次契稅上調(diào)仍支持首次普通住房消費(fèi)，但支持范圍和力度減小，購買90平米以上普通住宅、二套及以上普通住房稅費(fèi)成本增加。因此對首次置業(yè)的剛性需求影響較小，對資金實(shí)力

9、相對較弱的改善型需求影響相對較大。無錫尚未出臺(tái)限制購房方面的政策，說明政策實(shí)施相對溫和。房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài) 10.15-10.18日，無錫成功舉辦秋交會(huì)10月15日18日為期4天的2010年無錫金秋房地產(chǎn)交易展示會(huì)成功舉辦。本屆秋交會(huì)共接待觀展市民近7.6萬人次，參展開發(fā)企業(yè)在展會(huì)期間成功簽約205套，面積2.42萬平方米，金額2.48億元，加上接受商品房購買定金的367套，面積3.65萬平方米，金額3.27億元，合計(jì)成交572套，面積6.07萬平米，金額5.75億元。大會(huì)的人氣和成交情況明顯好于同期召開展會(huì)的周邊城市。主辦方推出的“購房消費(fèi)券”頗受歡迎，參展項(xiàng)目中認(rèn)購“購房消費(fèi)券”的樓盤達(dá)到17

10、個(gè)，推出的優(yōu)惠房源超過600套，優(yōu)惠總額達(dá)到500萬元，創(chuàng)下了歷屆房交會(huì)之最。本屆展會(huì)上80%的參展開發(fā)企業(yè)也各自推出了優(yōu)惠活動(dòng)，促銷熱點(diǎn)注重優(yōu)惠讓利，幅度較大。新聯(lián)康觀點(diǎn)：本次房交會(huì)正值9.29“國五條”出臺(tái)之后，市場信心受到一定程度的打擊，市場表現(xiàn)遜于09年秋交會(huì)，本屆參展企業(yè)簽約套數(shù)低于09年約50%，但優(yōu)于10年春交會(huì)的成績，參展企業(yè)簽約套數(shù)高出10年春季28%，其主要原因，一是經(jīng)過多次調(diào)控，購房者對政策效果持懷疑態(tài)度者增多，且無錫未出臺(tái)限購令；二是參展企業(yè)推出較大優(yōu)惠力度，拉動(dòng)了銷售業(yè)績。土地篇 10月份無錫市非工業(yè)類土地供求情況2010年10月無錫市共有15幅非工業(yè)類土地掛牌出讓，

11、出讓面積為98.35萬平方米。非工業(yè)類土地出讓情況地塊編號(hào)地塊名稱出讓面積(平米)規(guī)劃用途容積率起始價(jià)(萬元)保證金(萬元)錫國土2010-61xdg（xq）-2010-48 地塊135953居住a塊1.4、b塊1.16967613935錫國土2010-62xdg（xq）-2009-48地塊81751.4居住、商業(yè)（商業(yè)建筑面積占總建筑面積的比例10%）1.2-1.4183953679錫國土2010-63xdg-2010-40地塊48062.2商辦混合用地2.2-2.6398017960錫國土2010-64xdg-2010-41地塊34256.9商業(yè)、商務(wù)辦公2.5-2.8323356467錫

12、國土2010-65xdg-2010-30地塊74946居住、商業(yè)2.2-2.511456222912錫國土2010-66xdg-2010-37地塊20077.4商業(yè)、商務(wù)辦公5.4-6.05746211492錫國土2010-67xdg-2010-33地塊189767居住2.09108918217錫國土2010-68xdg-2010-34地塊33736商辦混合用地a塊6.0、b塊8.0202664053錫國土2010-69xdg-2010-35地塊92350居住商業(yè)混合用地（商業(yè)建筑面積不大于總建筑面積的49%）2.85269510539錫國土2010-70xdg-2010-36地塊132963

13、.1a塊商業(yè)用地，b、c塊居住用地a塊0.85，b、c塊1.3-1.5259285185錫國土2010-71xdg-2010-45地塊25186.3商業(yè)、辦公、居?。ㄆ渲芯幼〗ㄖ娣e比例不超過30%）3.0-3.561201224錫國土2010-72xdg-2010-46地塊20408.2商業(yè)、辦公3.0-3.54929985錫國土2010-73xdg-2010-47地塊24534.1居住、商業(yè)用地（商業(yè)建筑面積占總建筑面積比例不低于51%）1.3-1.53680736錫國土2010-74xdg（xq）-2010-2地塊48766.9a塊商辦混合用地、b塊商住混合用地a塊2.8、b塊2.031

14、4316286錫國土2010-75xdg（xq）-2010- 17地塊20746.3商業(yè)（旅館業(yè)用地）3.0-3.5124482490無錫本月無非工業(yè)類土地成交新聯(lián)康觀點(diǎn)：10月無錫市共有15幅地塊掛牌出讓，其中7幅為商服用地，僅2幅為純住宅用地，其他6幅為商業(yè)、居住，或商住混合用地。以往土地拍賣，住宅用地一般為供應(yīng)主力，但8月、10月出讓土地均以商業(yè)服務(wù)性用地為主，輔以帶商業(yè)配套的住宅用地。商服用地的增加一方面與市政規(guī)劃相關(guān)，如崇安新城兩幅商服用地可以滿足金科觀天下、新大陸、中大諾卡小鎮(zhèn)等小區(qū)居民對商業(yè)、辦公等服務(wù)設(shè)施的需求，而高鐵站商務(wù)區(qū)3幅地塊則是為了滿足錫東新城的發(fā)展；另一方面近期住宅

15、市場調(diào)控政策較為密集，商品住宅供銷比近幾個(gè)月均大于1，為防止住宅市場供求預(yù)期波動(dòng)過大，住宅用地供應(yīng)相應(yīng)減少。預(yù)計(jì)xdg（xq）-2010-48地塊關(guān)注度將較高。該地塊為住宅用地，位于太湖沿岸及凈慧寺東側(cè)，景觀和人文資源豐富，周邊已有龍湖滟瀾山、國信觀湖灣等項(xiàng)目，多為高端樓盤，項(xiàng)目限高，容積率相對較低，未來打造花園洋房和別墅的可能性較高。商品房交易篇 無錫市商品住宅供求情況10月份無錫市住宅供應(yīng)量為66.34萬平米，環(huán)比降幅為14.94%；成交量為62.29萬平米，環(huán)比降幅為18.65%；總體來看市場供應(yīng)略大于需求，供求比為1:0.93，供求比差距較9月有所擴(kuò)大。 無錫市商品住宅成交情況10月份

16、，無錫商品住宅市場呈現(xiàn)量跌價(jià)升態(tài)勢，成交量環(huán)比下降18.65%，成交均價(jià)延續(xù)上揚(yáng)趨勢，達(dá)到8302元/，環(huán)比上漲3.19%。在本年度樓市“二次”調(diào)控政策影響下，改善型和投資型住房需求受到一定程度的抑制，10月份成交量有所下降，特別是國慶期間影響較大，但隨后多數(shù)樓盤推出各種優(yōu)惠與活動(dòng)促銷，使得秋交會(huì)之后成交量呈逐日上升趨勢。成交均價(jià)上漲的主要原因是：中、高端樓盤成交比重較9月份提高，如銷售排名前十的萬科銘悅、時(shí)代上城等項(xiàng)目均取得較好銷售成績，其均價(jià)均超過萬元/，而本月的銷售冠軍蔚藍(lán)觀邸均價(jià)為8520元/，亦高于全市平均水平。因此本月雖然打折促銷活動(dòng)較多，但成交均價(jià)仍上漲。從成交套型來看，本月以中

17、大戶型為主，套均面積為129/套，其中蔚藍(lán)觀邸推出107平米實(shí)用三房，洛城橙園推出126平米的大三房，而萬科銘悅、龍湖滟瀾山套型面積均超過200平米。 無錫市成交結(jié)構(gòu)分析無錫市住宅成交套數(shù)月度環(huán)比圖10月無錫商品住宅成交5134套，環(huán)比下降23.52%；僅錫山區(qū)成交套數(shù)環(huán)比上漲，其余六區(qū)均有不同程度的下降，其中崇安區(qū)和惠山區(qū)下降最為明顯，降幅超過40%。崇安區(qū)本月成交套數(shù)為192套，環(huán)比下降70.23%，是降幅最大的區(qū)域。該區(qū)域代表樓盤金科觀天下和愛家金河灣均無顯著成交，因此成交量降幅明顯。南長區(qū)本月成交326套，環(huán)比下降11.41%。天元世家和九龍倉時(shí)代上城均在本月下旬推出，其中九龍倉取得較

18、好銷售業(yè)績，但天元世家銷售一般，且其他樓盤均未開盤，10成交量有所下滑。北塘區(qū)本月成交731套，環(huán)比下降6.52%。本月蔚藍(lán)觀邸首次開盤、盛世新城加推3#均取得不錯(cuò)銷售成績，躋身排行榜前十，梧桐水岸、鳳凰城、金太湖國際城等均取得較好業(yè)績，使得北塘區(qū)成為10月成交量降幅最小的區(qū)域。新區(qū)本月成交895套，環(huán)比下降14.44%。本月金科米蘭米蘭、鉑金公館、星尚國際公寓均推出新房源，但銷售成績一般，龍湖滟瀾山推出獨(dú)立別墅取得較好銷售量。濱湖區(qū)本月成交1025套，環(huán)比下降32.25%。本月成交主要來自太湖新城板塊，萬科銘悅、天鵝湖花園、融科玖玖城、太湖國際社區(qū)均取得較優(yōu)業(yè)績，但其他板塊表現(xiàn)一般。惠山區(qū)本

19、月成交763套，環(huán)比下降43.31%。本月惠山區(qū)失去陽光100的大力支撐，成交量跌幅較大。錫山區(qū)本月成交1202套，環(huán)比上漲18.66%。鴻景華庭首次開盤取得不錯(cuò)銷售量，芙蓉山莊、華夏青城等樓盤以低價(jià)走量，使錫山區(qū)成為唯一一個(gè)成交量環(huán)比上漲的區(qū)域無錫市住宅成交占商品房成交套數(shù)比例圖10月份，無錫市商品房與商品住宅成交套數(shù)均不同程度下降，商品房成交6985套，較上月下降8.74%，商品住宅成交5134套，較上月下降23.52%。商品住宅成交套數(shù)占商品房成交套數(shù)比為73.5%，較上月下降14.5個(gè)百分點(diǎn)。其主要原因是，商品住宅降幅較大，而商業(yè)、辦公受政策影響相對較小，成交套數(shù)不降反增，其中無錫五洲

20、裝飾城一個(gè)項(xiàng)目成交套數(shù)670余套，拉高了本月商業(yè)成交量。無錫市月度住宅成交面積及商業(yè)成交面積對比10月份住宅成交面積與商業(yè)成交面積變化趨勢相反，住宅成交面積占商品房成交面積的比重較上月下降6.63個(gè)百分點(diǎn)，商業(yè)成交面積所占比重較上月增加6.05個(gè)百分點(diǎn)。重點(diǎn)項(xiàng)目篇元一蔚藍(lán)觀邸 基本信息占地面積：13.5萬；建筑面積：30萬；產(chǎn)品類型：高層住宅、酒店式公寓、商鋪；總戶數(shù)：2335戶；車位：2700；車位比：1:1.2；物業(yè)公司：無錫元一柏莊；物業(yè)費(fèi)：2.2元/月；項(xiàng)目進(jìn)度：7-8層；交付時(shí)間：2012年底；綠化率：41%；得房率：78%；開發(fā)商：無錫元一柏莊房地產(chǎn)發(fā)展有限公司；地址：北塘區(qū)錫澄路

21、與錫澄支路的交匯處。 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)5月開始蓄客準(zhǔn)備；9月18日，營銷中心和樣板示范區(qū)開放；10月18日，開始收意向金2萬，對外宣稱認(rèn)籌700余組；10月23日，蔚藍(lán)觀邸9：00正式開盤，實(shí)際到場客戶680余組，截止12:30認(rèn)購242套；下次開盤時(shí)間預(yù)計(jì)為年底前后。 房源概況本項(xiàng)目分三期開發(fā)，本次為首次開盤，一期共推出3棟7個(gè)單元共323套房源。樓棟分布本次開盤的7個(gè)單元均為18層高層，8#、9#、16#、17#、18#為兩梯三戶，10#、11#為兩梯兩戶。三期二期18#17#16#一期8#11#10#9#面積配比建筑類型戶型面積（）套數(shù)比例認(rèn)購套數(shù)認(rèn)購率高層二室二廳一衛(wèi)79.58526%5464

22、%三室二廳一衛(wèi)106-10817053%14182%三房二廳二衛(wèi)125-1286821%4769%合計(jì)-323100%24275%邊套：三房125-128平米中間套：二房79.5平米邊套：三房106-108平米戶型分析l 106-108平米的三房，分布在8#、9#、16#、17#、18#的兩側(cè)，戶型方正，南北通透，使用率高，臥室均為飄窗設(shè)計(jì)，成為最受歡迎的戶型；l 125-128平米的三房，分布在10#、11#，戶型方正，使用率高，但通透性一般；l 79.5平米的兩房，分布在8#、9#、16#、17#、18#的中間，戶型方正，使用率高，但通透性較差，采光條件較差，去化率低于其他兩個(gè)戶型；l 樣

23、板間設(shè)置了三個(gè)戶型，80平米樣板間為現(xiàn)代簡約風(fēng)格，118平米樣板間為中式風(fēng)格（該樣板間比本次開盤的108平米多一個(gè)衛(wèi)生間，其他格局相同），128平米樣板間為現(xiàn)代歐式風(fēng)格。產(chǎn)品去化銷控l 106-108平米的三房二廳一衛(wèi)戶型設(shè)計(jì)優(yōu)于其他兩個(gè)戶型，去化率最高為82%，125-128平米的三房二廳二衛(wèi)去化率為69%，79.5平米的二房二廳一衛(wèi)去化率為64%。l 17#的去化率最高為92%，主要原因是景觀、采光條件相對較好，價(jià)格為中上水平，性價(jià)比較高。9#、16#、10#、18#去化率均在75%左右，8#、11#去化率相對較低在62%左右，主要原因是11#均價(jià)最高，且全是125-128平米的大戶型，性

24、價(jià)比相對較低，8#臨路噪音較大。 開盤流程賣場布局簡圖選房區(qū)銷控圖控臺(tái)入口沙盤財(cái)務(wù)處簽約處開單處出口茶歇區(qū)外場等候區(qū)排隊(duì)通道搖號(hào)臺(tái)具體流程投放認(rèn)籌卡搖號(hào)聯(lián)主持人開始搖號(hào)抽中者上臺(tái)公證領(lǐng)取選房序號(hào)卡確認(rèn)房源財(cái)務(wù)處繳款簽約處簽約成功認(rèn)購，離場憑認(rèn)籌卡進(jìn)場，9點(diǎn)前到場第一批搖號(hào)，9點(diǎn)后到場第二批搖號(hào)卡號(hào)由主持人隨機(jī)抽取抽中者由公證人員進(jìn)行公證，家屬及未抽到者可在茶歇區(qū)品嘗點(diǎn)心客戶領(lǐng)取選房序號(hào)卡后可帶一名家屬，排隊(duì)進(jìn)入選房區(qū)由置業(yè)顧問帶領(lǐng)選房選定房源后至財(cái)務(wù)處繳納5萬元定金持繳費(fèi)單至簽約處簽約成功認(rèn)購后從出口離開現(xiàn)場，七日內(nèi)簽定購房合同再優(yōu)惠5000元/套優(yōu)惠1、10月18日開始認(rèn)籌，一個(gè)身份證只能登

25、記一個(gè)認(rèn)籌卡，一個(gè)認(rèn)籌卡只能由該卡上登記的姓名購房，購房套數(shù)不限；2、自備定金5萬元/套（認(rèn)籌金簽定合同時(shí)抵房款；3、10月23日20:00前成功認(rèn)購，可享受多重優(yōu)惠：l 認(rèn)籌金2萬抵5萬購房優(yōu)惠；l 一次性付款98折優(yōu)惠；l 7天內(nèi)簽署購房合同優(yōu)惠5000元/套；4、開盤優(yōu)惠僅限當(dāng)天有效。 銷售結(jié)果結(jié)果分析自10月18日起積累意向客戶，至開盤當(dāng)天共到場客戶680余組；認(rèn)籌期間，部分客戶為提高抽中的幾率交多次認(rèn)籌金，獲取多張認(rèn)籌卡參加搖號(hào)；截止10月23日12:30，共認(rèn)購242套，轉(zhuǎn)化率為36%，銷售率為75%；客戶情況l 改善性客戶為主體，以自住為主；有少量投資客；一半以上的客戶能夠用無錫

26、方言溝通，部分外地籍但在本地定居或工作的客戶，外地籍客戶多為私營企業(yè)主。l 從年齡結(jié)構(gòu)來看，多集中在35-45歲之間，30歲左右及50歲以上客戶分別有一部分，但比例相對較小。l 從客戶駕車情況來看，電動(dòng)車和私家車各占一半。l 現(xiàn)場客戶大多數(shù)穿著普通、隨意，素質(zhì)一般，少量客戶大聲吵嚷素質(zhì)較低。價(jià)格分析l 本次開盤均價(jià)對外宣稱為8700元/，根據(jù)報(bào)價(jià)表計(jì)算均價(jià)為8897元/，扣除開盤優(yōu)惠后均價(jià)為8437元/。l 樓棟平均價(jià)差約80元/，靠近馬路的8#均價(jià)最低，9#采光與噪音方面均優(yōu)于8#，因此均價(jià)高出8#近250元/，16#前為集中景觀，優(yōu)于9#，價(jià)差突破100元/，16#、10#、18#、17#

27、價(jià)格遞增，但價(jià)差相對較小，在10-30元/之間，11#采光條件最好，且噪音低，均價(jià)最高。l 樓層價(jià)差分為三個(gè)層次：第一層次，17層價(jià)格最高，至14層每層遞減50元/；第二層次，12-14層價(jià)格相同，10-11層價(jià)格相同，以上兩價(jià)格段差100元/，10層至5層遞減100元/；第三層次，3、4層價(jià)格相同，至2層價(jià)格遞減60元/，另外頂層與10層價(jià)格相同。5層以下，及14層以上，采光條件差異弱化，采取50-60元/的中段價(jià)差，有利于強(qiáng)化產(chǎn)品的均好性，推動(dòng)同質(zhì)產(chǎn)品的銷售。5-10層采光與通風(fēng)條件差異明顯，采取100元/的樓層價(jià)差，強(qiáng)化品質(zhì)差距，同時(shí)使利潤最大化。 簡析蔚藍(lán)觀邸首次開盤認(rèn)購率約為75%，

28、銷售突破240套，在市場調(diào)控背景下，整體銷售業(yè)績較優(yōu)。主要原因：l 項(xiàng)目區(qū)位條件相對優(yōu)越，公交可便捷的通向市商業(yè)金融中心、火車站，捷運(yùn)系統(tǒng)有地鐵江海站，距離火車站北廣場較近，項(xiàng)目東600米為內(nèi)環(huán)高速，出城方便，區(qū)域交通便捷度高；l 106-108平米的三房，戶型設(shè)計(jì)迎合了項(xiàng)目周邊老小區(qū)居民的改善性需求；l 項(xiàng)目前期宣傳充足，5月開始利用各種媒體加大宣傳，以網(wǎng)絡(luò)推廣為主，輔以電視、電臺(tái)、報(bào)紙等方式，開盤前幾天加大報(bào)紙推廣力度，“下一站，蔚藍(lán)觀邸”的主訴語加深客戶印象，而公開開盤房源報(bào)價(jià)這一舉措，一方面使客戶充分了解房源，另一方面加快開盤當(dāng)天下定速度，促進(jìn)熱銷局勢；l 項(xiàng)目為首次開盤，后期房源較多

29、，客戶多數(shù)認(rèn)為樓盤將低開高走，并看好地段的升值潛力；l 項(xiàng)目外立面石材干掛到頂，目前僅綠城玉蘭花園采用該立面做法，提升了項(xiàng)目品質(zhì)。九龍倉時(shí)代上城 基本信息九龍倉時(shí)代上城位于南長區(qū)南長區(qū)清名路清寧大橋西堍，東與太湖廣場隔河相望、北至郎詩未來之家、南至金科世界城、西接金星苑社區(qū)。項(xiàng)目一期為b地塊，規(guī)劃為高層、多層、小高層，首批房源于2009年8月15日首次公開，目前僅剩2棟小高層（洋房）；二期a地塊規(guī)劃為高層，首批房源于2009年7月30日開盤，規(guī)劃為85-142平米的戶型，均價(jià)在11000元/平米左右。項(xiàng)目地址南長區(qū)清名路清寧大橋西堍開發(fā)企業(yè)九龍倉（無錫）置業(yè)有限公司占地188000總建2000

30、00容積率2.58產(chǎn)品類型一期：高層、小高層、多層二、三、四期：高層住宅綠化率48.60%主力面積123-128物業(yè)上都物業(yè)物業(yè)費(fèi)用2.02.2首次開盤2009.8.15交房時(shí)間2012.5推盤概況2010年10月23日上午9點(diǎn)開盤，推出一棟34的高層，共262套房源。2#樓推盤房源戶型配比戶型面積套數(shù)比例二室二廳一衛(wèi)84-8813057%三室二廳一衛(wèi)125-1289943%合計(jì)229100%價(jià)格與優(yōu)惠情況均價(jià)11000元/，當(dāng)天認(rèn)購享受2萬抵5萬的誠意金優(yōu)惠和契稅減免優(yōu)惠。價(jià)格逐層遞增，樓層差價(jià)在100-150元/左右。朝向差價(jià)在200元/平米左右，東側(cè)靠近運(yùn)河景觀帶、景觀較好，價(jià)格較高。戶型差價(jià)在1000元/平米，二房雖然為中間戶型通透性較差，但贈(zèng)送面積所占比重高，可利