房地產(chǎn)課程設計

1、建筑項目經(jīng)濟性分析性與評價摘要：房地產(chǎn)業(yè)近年來已經(jīng)成為我國經(jīng)濟增長的引擎和支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)及固定資產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟的貢獻日益顯著。目前,我國部分城市房地產(chǎn)市場存在著整體過熱和一定程度的泡沫。本文基于大量的市場調(diào)查數(shù)據(jù)，利用科學的方法對房地產(chǎn)項目進行分析論證，從市場分析、建設條件、規(guī)劃設計、投資估算等各方面對一個住宅小區(qū)項目和一個商業(yè)中心的可行性進行了全面分析，得出項目可行的結(jié)論，從而為開發(fā)商的投資決策提供依據(jù)。關鍵詞：房地產(chǎn)，可行性研究，市場分析1項目概況1.1項目介紹項目位于遠大路芙蓉生態(tài)新城核心。項目南臨遠大路、北臨營盤東路，西臨瀏陽河和瀏陽河風光帶。瀏陽河在本項目沿線長達1.2公里，并且

2、項目沿線瀏陽河風光帶寬100米、風光帶景觀總面積達12萬（瀏陽河風光帶由政府投資12.9億打造）。 項目規(guī)劃總占地436畝，容積率3.34。預計規(guī)劃商業(yè)配套面積約10萬，園林面積約20萬，總規(guī)劃約7000戶住宅，約30000人居住的一個超大型國際住區(qū)。 項目共分為三期開發(fā)，其中一期總建筑面積。由12棟17層至33層的江景小高層、江景高層和大型商業(yè)廣場組成。一期共約1761戶。 1.2項目配套 超市:大潤發(fā)超市、沃爾瑪超市、步步高超市、新一佳超市學校： 財經(jīng)中專、樹達學院、湖南農(nóng)業(yè)大學、田家炳中學、27中銀行：建設銀行、工商銀行、中國銀行、招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)院：旺旺醫(yī)院、馬王堆療養(yǎng)院、芙蓉區(qū)紅

3、十字醫(yī)院休閑：華雅高爾夫、碧海云天酒店：華雅華天大酒店、新長福、新湘銀1.3交通狀況 項目位于芙蓉區(qū)東岸鄉(xiāng)， 乘坐103路 110路 114區(qū)間線 114路 126路 127路 130路 501路 502路 703路 802路到東屯渡橋東站下車，即可到達。 2市場分析2.1 2010年長沙市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀以及相關政策新年打出第一拳2010年1月1日，財政部出臺“5年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅”的規(guī)定，國際金融危機時期的二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策就此終止，這無疑是在打擊投機購房，給炒房者帶來不利影響。體現(xiàn)在濟南便是，今年1月份，二手房成交量出現(xiàn)大幅下降，只成交1500多套，環(huán)比下降約70%。 房產(chǎn)論

4、壇,裝修論壇,業(yè)主論壇! 緊接著，1月10日，國務院辦公廳又出臺了“國十一條”，也即關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，其規(guī)定，購買二套房的家庭，貸款首付比例不得低于40%;房地產(chǎn)企業(yè)必須“公開房源+明碼標價”這也被認為是國家針對高房價，今年打出的抑制房價“第一拳”。新春督促“央企退市”3月18日，國資委一紙“清退令”，要求78家非主營房地產(chǎn)的央企退市。盡管中遠集團等少數(shù)央企在第一時間給出了明確時間表，但央企整體實質(zhì)性退市進展緩慢，至今仍有71家央企超過200家房地產(chǎn)公司未見動靜，其給出的理由是“無人接盤、轉(zhuǎn)讓遇冷”。4月祭出限購令 4月14日，國務院常務會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭

5、，貸款首付款不得低于50%，此前為40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。 # v: A7 L# z7 K8 * t 2 a% x$ c6 u4 y新浪4月17日，國務院又發(fā)出關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知，提出了調(diào)控樓市的10項具體措施，被稱為“新國十條”。其將遏制房價與維護社會穩(wěn)定等量齊觀，要點包括要求房價過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款等。5月“限購令”地方版紛紛出臺國家的政策需要落地

6、才能真正起到作用。國務院出臺“新國十條”后，許多地方都出臺了實施細則，其中以“限購令”最為奏效，也是今年樓市調(diào)控的一大亮點。先是北京在4月30日出臺的“國十條實施細則”中明確提出：5月1日起北京家庭只能新購一套商品房。 # |& w& E+ H M* c1 q房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇$ w0 + I3 0 S北京的開山之舉旨在對投資投機性購房需求實施更為嚴厲的打壓，隨后，上海、深圳、廈門紛紛效仿，直到9月29日，國家有關部委出臺“新國五條”，“限購令”蔓延全國，例如深圳9月30日晚緊急出臺“限購令”，規(guī)定從10月1日起，在深圳暫時實行限定居民家庭購房套數(shù)政策。( o7 * ( y房產(chǎn)論壇,

7、裝修論壇,業(yè)主論壇8 I; d$ S% i新到11月中旬，全國已有16個城市頒布“限購令”。9月嚴查空置率9月初，國家統(tǒng)計局首次明確表示進行空置房調(diào)查。隨后，北京、天津、上海、廣州、深圳5個試點城市啟動空置房調(diào)查。在5城市空置房調(diào)查啟動后不久，有相關人士透露，由于空置房沒有統(tǒng)一標準，難以得出空置率。近日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人稱將對人口普查中獲得的住房信息進行采集和分析。4月保障房體系出臺4月13日，住建部召開會議稱，加快保障性住房建設。其中，公共租賃住房建設是下一階段工作的重點，今年保障性安居工程建設目標是：建設保障性住房300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬套，擴大農(nóng)村危房改造試點范圍。 買

8、房, 6月12日，住建部等七部門聯(lián)合發(fā)文，倡導大力發(fā)展公租房，解決“夾心層”住房問題。今年，保障性住房的關注度、建設力度，已經(jīng)是近幾年所未有。就在各界高呼今年是我國保障房建設的一個里程碑時，住建部又發(fā)出通知，明年計劃安排保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房1000萬套。 ( Y: G& W: tsy.bbs.hous ; P: f2 ; |6 I新 2010年一季度，長沙市累計完成房地產(chǎn)投資126億元，同比增長32.18%。各類房屋施工面積4154.96萬平方米，同比增長7.48%，其中新開工面積477.89萬平方米，同比增長43.87%，竣工面積295.32萬平方米，同比增長10.21%，2010

9、年長沙將開展“城中村”改造試點，繼續(xù)推進經(jīng)濟適用房貨幣補貼，力爭完成棚戶區(qū)拆遷200萬平方米，新建廉租房6000套。兩型社會和河西先導區(qū)的建設，無疑對長沙房地產(chǎn)業(yè)注入了無限的想象空間，為長沙房地產(chǎn)市場注入新的活力。可以預見，長沙社會經(jīng)濟將保持新的繁榮，就業(yè)機會增多，人居環(huán)境良好，污染得到綜合治理。這將吸引越來越多的外地人來長投資和置業(yè)，從而催生不少的剛性需求。從城市發(fā)展看，隨著城市化、工業(yè)化進程加快，城市人口集聚處于加速過程中，對住房的需求是客觀存在；從市場價格看，與周邊城市和全國其他同類城市相比，長沙房市價格相對偏低，有吸引力；從住房現(xiàn)狀看，雖然市民住房狀況近年來有了很大改善，但還有相當部分

10、群體沒有得到住房保障，尤其是隨著生活水平的提高，人們改善居住條件的愿望越來越強烈，“小房換大房、舊房換新房”的人越來越多，市場空間仍然很大。因此，未來長沙的房地產(chǎn)市場需求仍然旺盛，價格還會保持在平穩(wěn)增長區(qū)間。2.2區(qū)域市場分析2.2.1區(qū)域市場概述 項目位于遠大路芙蓉生態(tài)新城核心。芙蓉生態(tài)新城是政府3年50億巨資傾力打造的生態(tài)新城，規(guī)劃建設成為“城市次中心和生態(tài)居住區(qū)”。 芙蓉生態(tài)新城在“二帶、四心、四軸、八區(qū)”的總規(guī)劃指導下，隨著營盤東路瀏陽河大橋的拉通、“三縱三橫”路網(wǎng)建設，一個由城市主干道遠大路、營盤東路、萬家麗路、人民東路，紅旗路，濱河路環(huán)繞的的城市次中心和生態(tài)居住區(qū)正在崛起。介時，芙

11、蓉生態(tài)新城將成為對接武廣新城、尚東區(qū)、金鷹月湖板塊和星沙新城的核心軸。具有高度的投資價值與發(fā)展空間。2.2.2區(qū)域市場現(xiàn)狀 針對該項目，對周邊幾個項目進行了市場調(diào)查。所有項目概況（見附表1、2、3、4）2.3市場綜述1. 新項目迭出，項目素質(zhì)正在不斷提高2. 高素質(zhì)項目吸引了大量居民前來購買3. 道路交通發(fā)展迅速，出行十分便利4. 新房上市量幅度大于市內(nèi)其他各區(qū)5. 價格仍是居民選擇住宅的最大影響因素3項目規(guī)劃3.1項目市場趨勢分析1、優(yōu)勢分析。（1）長沙河東地區(qū)經(jīng)濟高速發(fā)展；（2）本項目遠離城市工業(yè)區(qū)；（3）靠近湖南農(nóng)業(yè)大學、馬坡嶺小學、27中、旺旺醫(yī)院、馬王堆醫(yī)院等；（4）投資氛圍濃厚；（

12、5）長沙河東地區(qū)市政基礎設施和公建配套不斷完善。 （6）本項目距長沙市汽車東站約2公里，公共交通發(fā)達，地鐵2A線與3號線在此交匯，緊鄰遠大路，到達機場15分鐘，到五一廣場10分鐘。2、劣勢分析。（1）相比其他區(qū)域，該項目所在位置現(xiàn)有公交線路覆蓋不足；（2）涉及大量的拆遷、安置和補償，工作進展中將會遇到較大的阻力； （3）公共設施不足。3、機會分析。本項目存在著以下發(fā)展機會：（1）長沙河東地區(qū)不斷發(fā)展壯大，教育、行政、文化、體育等基礎設施不斷發(fā)展，長沙河東地區(qū)還要通過自身的比較優(yōu)勢以及積極營造出的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，來確保成為產(chǎn)業(yè)中的橋頭堡；（2）河東地區(qū)房價相對長沙市區(qū)不是很高，升值空間很大。（3）緊鄰

13、星沙這一國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和隆平高科技園區(qū)，機會很多。（4）政府給予很多優(yōu)惠條件。 4、威脅分析。（1）目前，很多城市以及長沙本地的一些經(jīng)濟開發(fā)區(qū)都在籌劃建設特色房地產(chǎn)，投資者的選擇余地變大，如何吸引投資者進行投資將成為項目實施必須解決的一個問題。 （2）周邊樓盤很多，競爭壓力大。（3）國家宏觀調(diào)控不斷推出，對項目的開發(fā)與銷售有一定影響。3.2房地產(chǎn)消費者特點根據(jù)房地產(chǎn)消費者調(diào)研可知消費者有以下幾個方面的特點反映3.2.1 消費者對住房需求的反映消費者集中在今后二至五年內(nèi)，說明房產(chǎn)市場在經(jīng)過高速發(fā)展后，仍有上升的空間，結(jié)合長沙市人均27M的居住目標，長沙市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展會有一個穩(wěn)步增長的階段

14、。折射出“城市花都”項目開發(fā)具有良好的市場機會。同時也反映出以下四個問題：一是近兩年房地產(chǎn)大量開發(fā)，已使得目前大部分是具備購房能力的人群已經(jīng)買房。二是渴望買房的人群目前不具備買房能力，計劃在有了一定積蓄式收入較穩(wěn)定后再買房。三是外來務工者，有意在長沙置家立業(yè)的較多，他們也有打算在以后的二至五年內(nèi)購房。四是雖然目前產(chǎn)品房空置率偏高，但消費者需求的增加使得長沙樓市繼續(xù)看好勢在必然。您打算什么時候買新房沒考慮40%1 年內(nèi)6.67%1-2 年內(nèi)6.67%2-5 年內(nèi)46.67%3.2.2消費者買房用途解決居住和改善居住條件成為消費者買新房的主要用途，占66.67%。將近七層以上的消費者買房只是為了解

15、決或改善居住環(huán)境。長沙市住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也應以滿足這部分消費者的需求及追求入手，滿足居住環(huán)境的基本要素，改善居住條件。住宅產(chǎn)品也應以居住為核心定位，才能在長沙房地產(chǎn)行業(yè)中脫穎而出。投資的比率為13.33%，說明長沙的少部分消費人群，對房地產(chǎn)的投資看好，這也是市中心商業(yè)區(qū)商鋪、大型社區(qū)商鋪旺銷的原因。您購新房的用途時改善居住條件26.67%給子女或父母20%投資購房13.33%解決居住40%3.2.3消費者購房能力分析在對意向購房者對住房總價、付款方式、首付及月供的調(diào)查中。目前，長沙消費者對住宅總價的認可度在50萬以下。調(diào)查結(jié)果表明，購買50萬以下的購房者比例占60%，其中30萬以下13.33%

16、，30-40萬之間占6.67%，40-50萬之間占40%。這與長沙的房價水平不高，以及城市居民收入水平相比其他城市低有關。同時，作為消費性城市的代表，長沙城市居民的支出比例衣、食、行、娛樂的支出比重較大，而作為住房支出，相對減少。這也是消費者在考慮到自己的承受能力而選擇50萬以下的住宅的原因。按照長沙2003年長沙市住宅2222的均價，20-30萬左右，可以買到90-130左右的面積。足以滿足居住的需求。在未來一段時間內(nèi)，一般消費者對住宅的心理承受價格將在50萬以下。以目前價格而言，您計劃買總價在多少以內(nèi)的房子30萬元以下13.33%30-40萬元6.67%40-50萬元40%50-60萬元2

17、6.67%60-70萬元13.33%70萬以上0隨著國家對住房改革的深入，銀行信貸力度加大。86.67%的消費者會選擇貸款，13.33%左右的調(diào)查者選擇一次性付款。這是根據(jù)消費者的實際經(jīng)濟能力來決定。調(diào)查中我們了解到一次性付款的消費者，他們選擇一次性付款的原因主要有，有一定的經(jīng)濟能力，不希望有債務，以及由于從事職業(yè)不確定因素較多，一般以投資方式作為不動產(chǎn)保值為主。您打算采用什么樣的方式付款貸款86.67%一次性付款13.33% 在首期付款額度上，調(diào)查者在各個額度區(qū)間的比例比較平均，10萬以下的首付是目前消費者可以承受的價格，33.33%的調(diào)查者認為這個價格段比較合理。66.67%的調(diào)查者認可1

18、0萬以上的付款額度，即購買總價在40萬以內(nèi)的住宅。您愿意接受的首期付款 萬元10萬以下33.33%10-15萬20%15-20萬13.33%20-25萬13.3325-30萬6.67%30-35萬13.33%35-40萬040萬以上0目前長沙的月供水平在2000以下，在調(diào)查中，26.67%的消費者認為月供在1000元以下，73.34%的消費者認為月供在2000元以下，長沙家庭的收入水平不高。1000元的月供占普通家庭收入的28%以上。同時，由于長沙的消費性支出比例高，所以調(diào)查者在購房時，對月供的接受程度一般不會超過2000元/月。針對不同的消費人群，制定不同的貸款方式及月供額，才能讓更多的目標

19、消費者下定購買決心。您愿意接受的月供付款 元/月1000元以下26.67%1000-1500元 01500-2000元46.67%2000-2500元6.67%2500-3000元20%3000元以上03.2.4消費者獲取樓盤信息渠道研究2003年，瀟湘晨報房地產(chǎn)廣告額達1.2億，占瀟湘晨報廣告收入的50%，也是房地產(chǎn)開發(fā)商競爭的主要場所。同時瀟湘晨報也是廣大消費者對房地產(chǎn)廣告最認知的媒介平臺。調(diào)查結(jié)果表示，消費者了解房地產(chǎn)信息的產(chǎn)生是報紙、電視、戶外及親朋介紹。當報紙、戶外以及房展會被開發(fā)商認可時。開發(fā)商往往會忽視已購房者或來看房者的傳播影響。其實，這部分消費者對購房者在購房決策時，起很大的

20、指導作用。加大對這部分人的傳播，在選擇推廣方式時會大有裨益。對項目廣告推廣而言，以瀟湘晨報、湖南經(jīng)視、五一路、芙蓉路沿線的戶外廣告牌，為媒介發(fā)布的主要陣地，以售樓部、房地產(chǎn)交易大會為形象展示窗口。同時，參加行業(yè)及社會公益活動，對樓盤在廣告上的整合推廣，會起到?jīng)Q定性的作用。您一般從哪里得到樓盤的相關信息？親戚朋友13.33%電視臺6.67%長沙市房地產(chǎn)信息報60%路牌廣告0其他20%3.2.4消費者對面積、戶型、結(jié)構的偏好研究目前消費者所需要的面積在80至120 M，這部分的比例占80%，說明目前長沙的居住水平仍然較低。以滿足居住要求為主，這部分消費者是目前購房的主體，也是促進長沙房地產(chǎn)發(fā)展的主

21、要因素，它們是市場上的主要購買者。正因如此，目前長沙的“緊湊型”戶型銷售情況良好，市場對“緊湊型”戶型的追捧，客觀反映了廣大消費者對改善居住條件愿望的反應。正是如此，這是長沙房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的動力。很少有消費者選擇80 M以下，說明小戶型仍有一定市場，市場遠未飽和，也是2003年小戶型火爆開發(fā)的重要因素。同時20%的消費者選擇120M以上的的面積，這部分消費者出從“需求型”向“享受型”過度，目前這部分需求比例不小，但是由于開發(fā)商的開發(fā)量過大，產(chǎn)品的設計出現(xiàn)偏差等因素造成這部分空置率較高的原因。對面積的偏好也決定了戶型的產(chǎn)品，調(diào)查統(tǒng)計表明2-2、3-1、3-2、成為調(diào)查者首選戶型，以上四種戶型占

22、調(diào)查比例73.33%，與市場上的面積需求基本吻合，這樣產(chǎn)品將會成為一段時間內(nèi)的主導產(chǎn)品。如何在以上戶型中突出產(chǎn)品優(yōu)勢，將會成為開發(fā)商在產(chǎn)品競爭中獲勝的利器。您打算買多大面積的房子？80以下080-906.67%90-10040%100-11026.67%110-1206.67%120以上20%您喜歡什么樣的戶型？2房1廳6.67%2房2廳13.33%3房1廳26.67%3房2廳33.33%4房1廳04房2廳0復室13.33%其他6.67%在面積分割方面，40%的調(diào)查者強調(diào)客廳面積要大。客廳最為家庭活動的重要場所，要求有一定的活動空間，同時通風、采光情況要好。目前13.33%的消費者要求主臥要大

23、，且需要衛(wèi)生間，因此開發(fā)商多設計此類產(chǎn)品，會有一個比較廣泛的消費者受眾。面積確定的條件下，您喜歡哪間房大廳大主臥室小40%廳小主臥室打13.33%兩者面積差不多33.33%去所謂13.33%陽臺作為采光、觀景、生活的場所，是住宅產(chǎn)品中一個重要的部分，調(diào)查中73.33%的認為2個陽臺即可，即一個生活陽臺，一個觀景陽臺，符合都市人居家的要求，同時消費者對弧形陽臺情有獨鐘，長沙市場上采用弧形全封閉式的陽臺的項目，如“佳逸豪園”、“金色華庭”、“建鴻達”都取得了不錯的銷售業(yè)績。許多購買者正是看重了弧形陽臺漂亮的外觀及采光等優(yōu)點，而購買。同時弧形陽臺的成本相對較高，也是此類產(chǎn)品成本不普及的原因。您喜歡幾

24、個陽臺1個20%2個73.33%3個6.67%3個以上03.2.5消費者對住宅類型的偏好小高層和普通多層是消費者的首選，西街花園4層的多層一經(jīng)推出，就受到市場的追捧，說明低容積率、低密度的多層住宅，會有一定的市場，對開本項目有值得借鑒的地方。市場對多層及小高層項目的追捧，使得多層與小高層成為消費的主流。小高層40%多層（6層以下）33.33%低層（1-3層聯(lián)排或別墅）26.67%3.2.6消費者對外立面裝飾的偏好 消費者對瓷磚和涂料這兩種建筑外墻材料，并沒有很大的喜好差別，各有各的適用范圍，涂料給人的感覺明快，瓷磚則便于后期維護，各有所長。但調(diào)查者達成共識的是對顏色方面要求，以給人明快的顏色如

25、：黃、淡黃，淺紅為主。您喜歡的外墻裝飾和顏色涂料20%面磚0石材33.33%馬賽克6.67%玻璃幕墻33.33%其他6.67%3.2.7消費者對項目的價格認定項目區(qū)域由于沒有樓盤價格可以借鑒，消費者普遍以長沙市郊區(qū)樓價作為價格的參考標準。53.33%的消費者認為價格在35014000元/平方米之間，6.67%的消費者認為在4000元/平方米以上。在調(diào)查中，消費者反應，如果產(chǎn)品確實做得好，價格可以超過3000元/平方米，但是最好在3500元/平方米以下。開發(fā)商可以根據(jù)市場房價做參考。您認為此區(qū)域的住宅合理價格是 元/2000以下66.67%2002-25006.67%2501-300020%35

26、01-400004000以上6.67%3.2.8消費者意向購房區(qū)域及原因資料顯示，芙蓉區(qū)及岳麓區(qū)為第一選擇區(qū)域。岳麓區(qū)成為首選區(qū)域，占調(diào)查總數(shù)的26%，原因是消費者看好岳麓區(qū)的環(huán)境，同時由于六橋三環(huán)的規(guī)劃、交通路網(wǎng)的改善，以及相對便宜的房價，成為消費者的首選。芙蓉區(qū)歷來是長沙房地產(chǎn)開發(fā)的熱點的區(qū)域，其交通、購物、環(huán)境等的綜合競爭力為各區(qū)之最，是消費者心中理想的居家之價。（詳細分析見第六章，第一節(jié)長沙樓市概況及特征）交通、購物、環(huán)境，成為消費者在購買決策時，最先考慮的因素。歡買哪個區(qū)域的房子？芙蓉區(qū)33.33%開福區(qū)13.33%雨花區(qū)26.67%天心區(qū)6.67%岳麓區(qū)6.67%無考慮 13.33

27、%3.3項目定位1、產(chǎn)品功能定位 小區(qū)環(huán)境-集風景，綠色植被，吸收二氧化碳并釋放氧氣的子系統(tǒng)，降噪音吸塵埃的子系統(tǒng)于一身的現(xiàn)代城市小區(qū)環(huán)境； 建筑節(jié)能-太陽能、風能等利用； 教育生活福地-緊靠教育，處于隆平高科技園區(qū)、星沙國家級科技園，永遠走在時代的最前端。2、項目形象和競爭定位（核心產(chǎn)品）地區(qū)項目所在地的芙蓉區(qū)遠大路與瀏陽河交匯處，城市主干道遠大路、營盤東路、萬家麗路構建交通網(wǎng)絡完善體系。項目周邊分布著湖南農(nóng)大、馬王堆醫(yī)院、旺旺醫(yī)院和商業(yè)配套，項目周邊生活條件優(yōu)越、人文景觀豐富。項目所在地域，近距離有【長房-東方人家】【山水華景】【湘域熙岸】【江河雙水灣】【先鋒-東外灘】【長房-白沙灘】【芙

28、蓉-上河圖】等等享譽盛名的樓盤，投資氛圍十分濃厚。形象定位。項目基礎設施建設完成后的形象定位是：（1）環(huán)境優(yōu)美、安全舒適的辦公和居住為一體的城市標志性新興區(qū)。（2）在都市的繁華與舒適中成長，感受城市功能的完善和現(xiàn)代城市生活方式，消費者在這里得到的是生活質(zhì)量的滿足，體現(xiàn)項目的個性化。 3.4目標消費群特征分析1、家庭構成 因有經(jīng)濟實力贍養(yǎng)父母，家庭成員一般超過三人；2、年齡 25至45歲之間，首次購買者和二次購買者兼而有之； 3、區(qū)域 長沙、長沙周邊區(qū)域、外地炒房客4、收入 由于處于人生的高峰期，所以收入也應是很高的，個人的經(jīng)濟實力強，家庭年收入約在8萬到10萬元之間，家庭存款在10萬元以上；5

29、、學歷及職業(yè) 學歷?？?、本科、本科以上 職業(yè)公務員、商人、白領、教師等6、生活形態(tài)描述 朝九晚五，夜生活豐富7、居住形態(tài) 受當?shù)匚幕绊?、個人行為 自由個性、嚴謹務實9、購買目的 居家3.5價格定位客戶定位。 主力購房人群在25至45歲之間為主，首次購買者和二次購買者兼而有之； 主力消費人群主要來自長沙、株洲、湘潭等周邊區(qū)域以及各地投資者為主； 主力消費人群的職業(yè)以國有企業(yè)、政府機關、個體經(jīng)營戶為主的企事業(yè)單位中、高層領導及個體工商戶為主； 主力消費人群在河東地區(qū)購房的主要目的是休閑、養(yǎng)老型等，看中的是河東良好的空氣質(zhì)量、人文質(zhì)量、自然生態(tài)、居住環(huán)境等； 家庭構成：因有經(jīng)濟實力贍養(yǎng)父母，家庭

30、成員一般超過三人。 目標消費群大部分處于事業(yè)平穩(wěn)期，家庭、事業(yè)壓力較小，更加注重生活品質(zhì)、注重修身和養(yǎng)性； 目標消費群收入情況：由于處于人生的高峰期，所以收入也應是很高的，個人的經(jīng)濟實力強，家庭年收入約在8萬到10萬元之間，家庭存款在10萬元以上。 主力消費群受教育程度：一半以上的購房者都受過大?；虼髮Ｒ陨系母叩冉逃?目標消費人群在選購房屋時更加注重社區(qū)環(huán)境設施、園林綠化、社區(qū)配套等等。 3.6項目營銷策略（見附表1、2、3、4）四、項目經(jīng)濟可行性分析4.1項目的確定性分析項目的投資估算（1）土地費用估算：11772+11772X（50%+2%）=17893.44萬元（2）前期工程費用估算：

31、X80元/=2148.5040萬元（3）基礎設施建設費估算：X200元/=5371.26萬元(4) 房屋開發(fā)費估算：1550元/X=41627.265萬元（5）公共配套設施費：100元/X=2685.63萬元（6）管理費：69726.099萬元X0.05=3486.30495萬元（7）銷售費用：.2萬元X2%=2148.504萬元（8）財務費用：120萬元（9）不可預見費：73212.404萬元X0.05=3660.6202萬元（10）其他費用：（17893.44萬元+2148.5040萬元+41627.265萬元）X0.015=925.萬元（11）銷售收入、經(jīng)營稅金及附加估算表（一年）序號項

32、目合計1銷售收入（萬元）.21.1可銷售面積m21.2單位售價（元/ m2）40002經(jīng)營稅及附加（萬元）5908.3862.1營業(yè)稅5%（萬元）5371.262.2城市建設稅、教育費附加（萬元）537.126附加交納費用(532萬元)施工圖及抗震設計審查費：19白蟻防治費：10檔案管理費:20保險費：24建設用地規(guī)劃許可證：5質(zhì)量監(jiān)督費：370工程定額測定費：25建安企業(yè)行業(yè)管理費：44印花稅：153利潤：20918.24771萬元 利潤=銷售收入開發(fā)建設投資成本經(jīng)營稅金及附加.2-80598.56629-5908.386=20918.24771萬元4 利潤率：19.5% 利潤率=利潤/銷售

33、總收入20918.24771/.2=19.5%4.2項目經(jīng)濟效果靜態(tài)分析1、靜態(tài)投資收益率（e） 靜態(tài)投資收益率（e）是投資后獲得的年凈收入與項目投資額的比值,用公式： e=m/k(其中m是年凈收入、k是項目總投資額)。 e=m/k20918.24771/80598.56629=26%2、靜態(tài)投資回收期（t） 靜態(tài)投資回收期（t）是指項目初始投資起到用項目的凈收益償還全部投資所需時間，以年表示： t=k/m=80598.56629/20918.247713.85年項目的首期投資現(xiàn)金流量序號項目總計1234-51現(xiàn)金流入.2010865.2535482.4530538.752銷售收入.20108

34、65.2535482.4530538.753現(xiàn)金流出86519.9636419.07330860.0411465.813913.5144土地費用17893.448946.728946.725前期工程費用2148.5041503.953644.55126基礎設施建設費用5371.261790.421790.421790.427房屋開發(fā)費41627.2720986.2416145.144495.8858公共配套設施費2685.63895.21895.21895.219管理費3486.305697.261697.261697.261697.26110財務費用1202424242411銷售費用2148

35、.5040217.3051709.649610.77512開發(fā)期稅費501010101013其它費用925.0381503.145105.4733105.4733105.473314不可預見費用3660.62732.124732.124732.124732.12415附加繳納費用53232751.2551.2551.2516 經(jīng)營稅費5908.3860597.5891951.5351679.63117凈現(xiàn)金流量20905.24-36419.073-19994.824016.6426625.244.3 項目的經(jīng)濟效果動態(tài)分析對本項目進行經(jīng)濟效益評價,計算全部資金的經(jīng)濟效益，選取的計算指標為：1、

36、財務內(nèi)部收益率（FIRR） 財務內(nèi)部收益率（FIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)值在累計等于零時的折現(xiàn)率，它反映項目所占用資金的贏利水平，并可參照同期的銀行貸款利率水平反映項目的實際贏余能力及針對資金的抗風險能力。是考察項目贏利能力的主要動態(tài)評價指標，當FIRR大于基準收益率時，則認為項目贏利能力已經(jīng)滿足最低要求，由項目投資的全部現(xiàn)金流量可以計算出。假設本項目貸款利率是6.0。故基準利率收益率ic取10。FNPVjonfj(1+i*)-j=0上上式中的i*就是方案的內(nèi)部收益率即表示為FIRR.由上式可知：可以采用試值內(nèi)插入法求得FIRR的值。由現(xiàn)金流量表可得FIRRi1+NPV(i1)*(i2i1)/NP