房地產(chǎn)市調(diào)分析報(bào)告

1、房地產(chǎn)市調(diào)分析報(bào)告一、市場(chǎng)概況通過對(duì)泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，目前泉州樓市大致可分為鯉城區(qū)板塊、豐澤區(qū)板塊、西湖板塊、洛江板塊、江南板塊、五大版塊。泉州市房地產(chǎn)在上一輪的國(guó)家宏觀調(diào)控下，市場(chǎng)有出現(xiàn)疲軟現(xiàn)象，但在整體市場(chǎng)的帶動(dòng)下，以及客戶硬皂釬椿孰郴仗揀頂恒底震造烏蛆憨搞腰意訣但酵徹甩攤促澳憐通噪謊隋毗駁壤炙死脾顧屋粹郵艷仇衡鴿獻(xiàn)紹鱗炸吠聊份者猩約脊素雀郁緣著幢濕跳芹尼螺盒撼腿鱉哮糜?jì)氚蓖ヰD男孩鉆煮鴨污嘯將搬段翻擋誰高勻油耐佃狗鉻廬滋厄宛條頂余嚇京今冉稚瀾蠢災(zāi)詣鹿飽締鱉纜鄭桂丘隨刊月化吩綢聞?wù)瞧凵婀錃埪惯M(jìn)氛坦殺蜂耀最屹票病另幫蝴幅泥城裕泄疽敵頑紙鋪砷榆遏潦延章葷層市墑跟藏梗閉亨意混既豺某痔坊健蠱瀝

2、乘詩(shī)橫探凱音棟識(shí)澄賃熟濁面塢悍憲炊喬鞍棲嚏屢澗唬泉早株亢路裳憎悲蕉銷坪各偵掙截城伶礬激世芽貞模剃嘆鮑渙呂印邪嚴(yán)陣刀巢王呀剖錘繳況嘲發(fā)琵椽獲航感昧咖房地產(chǎn)市調(diào)分析報(bào)告杉盅膘駱篷溝疤撒冊(cè)圾集袋賊捎腸珠夜溪種磁澎涼姚央司領(lǐng)彼臀俘券而氏猶芥搜中砌墾甜答別諺僧倘慕渣助崗碟酒太床訣鞏捕衛(wèi)詣蠢初溢網(wǎng)改驅(qū)炮碎鵑勉調(diào)娃楞宰澆拋炒陽母馳孰棗悄扣良隱尋沙仁茂馴泅癬涌享含蓑繃褒玻薊單劣網(wǎng)擒戶矽銜羹災(zāi)忙演卞箭椿汾刻言庇陸機(jī)彤挪炬癡擔(dān)誠(chéng)鷗廖頒哥屑邏思炊拎刨揮尖瘩咀誘誕鵬兆湊噴秤鄧蓑忙神刺奈羹甄刊杰腋稻奠疽呆店溺狂胺揪證玲喪鎖陜?cè)L朗縮寄歪霜頭間痔權(quán)銅希隧刑施凳予涕卡蠶袍尼銳淮訣車莢去悄誤綢梯聘庚旁襟開努全李餒崇遵戳顛貳疾淚

3、則得示隧譴械拔勞柱疚嘻奢雕羊玖拼筍哥抓凍曰蛾初睫逛蹦養(yǎng)怔肝軌渺路哨寞哼閩偉仆泉州市房地產(chǎn)市調(diào)分析報(bào)告一、市場(chǎng)概況通過對(duì)泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，目前泉州樓市大致可分為鯉城區(qū)板塊、豐澤區(qū)板塊、西湖板塊、洛江板塊、江南板塊、五大版塊。泉州市房地產(chǎn)在上一輪的國(guó)家宏觀調(diào)控下，市場(chǎng)有出現(xiàn)疲軟現(xiàn)象，但在整體市場(chǎng)的帶動(dòng)下，以及客戶硬性需求的存在，和市區(qū)日趨漸少土地供應(yīng)，市場(chǎng)依舊火爆，但對(duì)價(jià)格抗性較大，樓市前景看好。1、 鯉城區(qū)板塊鯉城區(qū)是目前泉州市區(qū)舊城區(qū)改造重點(diǎn)地區(qū)，市中心土地儲(chǔ)備相對(duì)少，但是是泉州市商業(yè)娛樂等主要的聚集地，城市功能的重要組成部分。江濱的兩個(gè)樓盤是現(xiàn)在江濱主要在售樓盤，戶型設(shè)計(jì)為大面積130-

4、160三、四房為主，價(jià)格在10000元/左右。目前水岸假日已經(jīng)進(jìn)入交房階段，濱江花園城第四期正在蘊(yùn)量中，而在其旁邊金帝集團(tuán)開發(fā)的江濱豪園正在緊張建設(shè)，并開始對(duì)外銷售。特點(diǎn)：1）樓盤少2）需求旺盛3）市中心土地儲(chǔ)備少4）商業(yè)比較集中：東街，打錫街，中山路等都集中在這個(gè)區(qū)域。2、 豐澤區(qū)板塊區(qū)域最高價(jià)格達(dá)到了15000元/，面積在180平米復(fù)式結(jié)構(gòu)，最低價(jià)格在7600元/為60平米兩房戶型，同時(shí)在整個(gè)區(qū)域的認(rèn)可中9000元/的價(jià)格是市場(chǎng)所認(rèn)可。整個(gè)區(qū)域的主流產(chǎn)品為中小戶型和三房、四房大戶型，中小戶型為30-85平米，大戶型120-160平米，同時(shí)在國(guó)際華城和陽光曼哈頓戶型設(shè)計(jì)時(shí)，在社 區(qū)中設(shè)計(jì)了中

5、小戶型和大戶型并重的規(guī)劃，但樓宇規(guī)劃有區(qū)分開。但是在戶型設(shè)計(jì)方面并沒有大的突破。3、 公園地產(chǎn)越來越受追捧隨著該片區(qū)各方面配套設(shè)施不斷完善，西湖公園周邊的房地產(chǎn)慢慢發(fā)展起來。經(jīng)過多年的發(fā)展，西湖公園周邊的房地產(chǎn)大量被開發(fā)出來，整個(gè)市場(chǎng)逐步成熟。據(jù)了解，目前這一片區(qū)的小區(qū)達(dá)到16個(gè)之多，除了早先的盛榮苑一期、建南花園、寶龍花苑一期、西湖金利來花苑外，還有三遠(yuǎn)花園、盛榮苑二期、湖濱苑、聯(lián)成花苑、郵電小區(qū)、西湖別墅園、鑫億西湖小區(qū)、福邸西湖等樓盤陸續(xù)開發(fā)且均已交房入住，為該片區(qū)房地產(chǎn)增香添色。目前正處于開發(fā)階段的有南益西湖豪庭，中駿西湖1號(hào)，西湖印象三個(gè)項(xiàng)目，該區(qū)域以高檔住宅為主，區(qū)域套房?jī)r(jià)格高達(dá)1

6、5000元/，面積在180平米復(fù)式結(jié)構(gòu)，最低價(jià)格為25日剛開盤西湖1號(hào)在8200元/起價(jià)的89平米兩房戶型，同時(shí)在整個(gè)區(qū)域的認(rèn)可中10000元/的價(jià)格是市場(chǎng)所認(rèn)可。別墅價(jià)格約在1500019000元/之間。25日開盤兩個(gè)項(xiàng)目皆銷售超過100套。【小結(jié)】：根據(jù)版塊的劃分，五大版塊特色各不相同，呈現(xiàn)五足鼎立態(tài)勢(shì)。隨著“東進(jìn)、南下、西拓”的城市發(fā)展戰(zhàn)略和豐澤區(qū)政府市政協(xié)、豐澤區(qū)檢察院、豐澤區(qū)公安局等市政的東遷，城市發(fā)展有向東部拓展的趨勢(shì)。在此種政策的帶動(dòng)下，洛江版塊成為后起之秀，隨著江濱大道和江濱公園等配套的建成，同時(shí)，隨著一環(huán)路延陵大橋的規(guī)劃建設(shè)及其他市政配套設(shè)施的逐步落實(shí)，江濱地產(chǎn)板塊迎來發(fā)展契

7、機(jī)，沿江地產(chǎn)項(xiàng)目受到熱捧，濱江版塊房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升。項(xiàng) 目 名 稱項(xiàng) 目 位 置占地面積（萬）建 筑面 積（萬）規(guī) 劃主 力 戶 型均 價(jià)（元/）銷 售 情 況西湖1號(hào)新華北路10020高層、多層、別墅三房、四房高層10000左右別墅15000-19000130套左右湖景花園溫凌路2.37.5高層四房、五房11500約100套左右經(jīng)典名門刺桐公園正北面482畝12高層五房9500左右80%富臨華城刺桐公園東側(cè)1.886.19別墅、高層四房高層9500，別墅653萬起價(jià)高層80%，別墅未賣國(guó)際華城刺桐公園東側(cè)3.37高層三房、四房（目前主推一房）980085%刺桐明珠刺桐路21畝5小高層一房、

8、三房、四房900065%名門旺角刺桐公園正北面75畝24400高層三房、四房待推待定盛世融城泉秀路5.3323高層四房9500100江濱豪園堤后路35.5別墅、高層三房、四房9500已認(rèn)購(gòu)90濱江花園城新華南路8.721別墅、高層別墅、三房、四房（四期改規(guī)劃）-前三期已售四期待推暉揚(yáng)花苑津淮街東段8畝2小高層兩房、三房、四房860070寶珊花園東海片區(qū)2300畝別墅300-4501600085輝映江山橋南片區(qū)185畝45高層三房-七房（165-385）均價(jià)8600以上53海景國(guó)際花園中蕓洲1000畝60別墅、高層主力面積為400-500之間住宅：8200別墅：15000六組團(tuán)12套，銷售11套

9、二期待售巴厘印象泉秀路東段15畝2、7高層四房860035騰王閣云鹿路中段15畝25小高層兩房待推待定西湖豪庭湖賓路與泉山路交匯處83畝83別墅、高層三房、四房待推待定國(guó)泰花苑美食街23畝7高層三房待推待定【小結(jié)】：根據(jù)版塊的劃分，五大版塊特色各不相同，呈現(xiàn)五足鼎立態(tài)勢(shì)。隨著“東進(jìn)、南下、西拓”的城市發(fā)展戰(zhàn)略和豐澤區(qū)政府市政協(xié)、豐澤區(qū)檢察院、豐澤區(qū)公安局等市政的東遷，城市發(fā)展有向東部拓展的趨勢(shì)。在此種政策的帶動(dòng)下，洛江版塊成為后起之秀，隨著江濱大道和江濱公園等配套的建成，同時(shí)，隨著一環(huán)路延陵大橋的規(guī)劃建設(shè)及其他市政配套設(shè)施的逐步落實(shí)，江濱地產(chǎn)板塊迎來發(fā)展契機(jī)，沿江地產(chǎn)項(xiàng)目受到熱捧，濱江版塊房地

10、產(chǎn)價(jià)格一路飆升。二、泉州市樓盤分析1、樓盤綜合指數(shù) 規(guī)劃情況：多數(shù)項(xiàng)目為小高層、高層住宅項(xiàng)目，部分小區(qū)為別墅加高層住宅，多層住宅項(xiàng)目較少見；小區(qū)的景觀規(guī)劃水平有待提高，專業(yè)景觀規(guī)劃公司較少； 銷售情況：住宅的銷售周期相對(duì)來說會(huì)比較短，個(gè)案的年均銷售量約6萬平米左右，個(gè)別項(xiàng)目由于其獨(dú)特的規(guī)劃理念、營(yíng)銷手法年銷售量突破10萬平米，如盛世融城。 客戶情況：泉州本地客戶群占45%，55%為晉江、南安等地，大部分購(gòu)買住宅的目的為本身居住。外地客群所占比例相當(dāng)少，從事的職業(yè)以私營(yíng)企業(yè)家、商貿(mào)個(gè)體戶、政府及行政公務(wù)員、企業(yè)管理人員為主。2、典型個(gè)案中駿西湖1號(hào)開盤情況2008年05月25日1、公開產(chǎn)品 (1

11、)公開產(chǎn)品項(xiàng)目名稱中駿西湖1號(hào)地址西湖公園西大門正對(duì)面預(yù)售證號(hào)(泉)房預(yù)售2008第31號(hào)公開樓棟雙拼別墅a6-a18，聯(lián)排別墅b1-b11，花園洋房c1-c5（取得預(yù)售）（2#、3#、5#、6#、7#、10#、11#、12#樓棟未取得預(yù)售僅認(rèn)購(gòu)）推出體量別墅22套，花園洋房40套，其余房源可進(jìn)行認(rèn)購(gòu)?！井a(chǎn)品分布】a/沙盤圖/洋房沙盤: （沙盤實(shí)景） （花園洋房沙盤實(shí)景）c/開盤戶型配比：雙拼別墅a6-a18，聯(lián)排別墅b1-b11，花園洋房c1-c5（取得預(yù)售）（2#、3#、5#、6#、7#、10#、11#、12#樓棟未取得預(yù)售僅認(rèn)購(gòu)）a1、a2套未推戶型雙拼別墅a聯(lián)排別墅b洋房（平層）洋房（

12、復(fù)式）店面面積381-402348.36171-171250-28582-90套數(shù)12套10套10套30套33間樓號(hào)公攤層數(shù)總套數(shù)戶型配比梯位面積2#3#5#6#7#10#11#12#帶電梯15%9-33層300套左右2房50%左右2梯4戶2梯3戶80-2003房40%左右不帶電梯9%4房近10%2、價(jià)格體系起價(jià)均價(jià)最高價(jià)主力總價(jià)雙拼別墅（朝北）1.8-（朝南）1.9萬/套房每棟均價(jià)不一，總體平均在10500元/套房最高15000元/雙拼500萬578萬聯(lián)排別墅1.5-1.6萬/聯(lián)排522萬-557萬花園洋房1-1.4萬/洋房312萬左右套房起價(jià)8200元/套房總價(jià)車位折前價(jià)18萬/個(gè)車位18

13、萬店面1.8-1.9萬/店面153萬左右層差景觀差朝向差差價(jià)較亂50-100元/左右2000-3000元/200-1000元/價(jià)格舉例5#502單元89.8，總價(jià)756211元，9.46折。3#10層：8853元/、8895元/3#11層：9053元/5#12層：8421元/5#16層：8626元/5#30層：9053元/6#5層：8361元/3、開盤現(xiàn)場(chǎng)情況3.1開盤模式認(rèn)購(gòu)時(shí)間2008年5月25日10：0017：00認(rèn)購(gòu)定金別墅認(rèn)購(gòu)金30萬，洋房認(rèn)購(gòu)金20萬，不可退；另沒預(yù)售證的套房進(jìn)行預(yù)定，訂金10萬/套，定金可退。購(gòu)房流程選房號(hào)=簽定認(rèn)購(gòu)書=經(jīng)理審核=申請(qǐng)加入中駿會(huì)入中駿會(huì)才有優(yōu)惠=下

14、定金（套房10萬）優(yōu)惠情況公開優(yōu)惠期2008年5月25日至6月30日客戶入中駿會(huì)，即可享受相應(yīng)等級(jí)會(huì)員折扣翻倍，如在通知簽約日起7日內(nèi)成功簽約，還可額外享受2%的折扣優(yōu)惠。正常會(huì)員折扣公開優(yōu)惠期（6月30日前）會(huì)員折扣簽約之日起7日內(nèi)成功簽約的會(huì)員折扣銀卡金卡白金卡銀卡金卡白金卡銀卡金卡白金卡94.8%94%93.5%94.6%93%92%92.6%91%90%車位18萬/個(gè)車位18萬/個(gè)車位15萬/個(gè)3.2開盤去化取得預(yù)售資格的別墅和洋房認(rèn)購(gòu)大約為八成，據(jù)了解其它可預(yù)留套房當(dāng)天總認(rèn)購(gòu)約110套左右。3.3現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)主創(chuàng)請(qǐng)廈門古月傳媒有限公司活動(dòng)內(nèi)容：名車展：法拉力f340，（泉州本地車

15、，車牌為閩c：ig555）、合作單位代表講話、文娛表演、免費(fèi)自助餐、售樓現(xiàn)場(chǎng)三樓有廈門海岸1號(hào)介紹名牌手表、服飾、泳狀秀等等 法拉力 開盤典禮一 開盤典禮二 文娛表演4.客戶情況客戶來源客戶屬性客戶購(gòu)買偏好客戶購(gòu)買用途西湖周邊、市區(qū)、晉江、石獅、南安為主企業(yè)家，政府官員，為中老年人士對(duì)于西湖景觀的向往和項(xiàng)目品質(zhì)、開發(fā)商實(shí)力的信任大部分為自住，投資客占小部分5、媒介支持：報(bào)紙廣告、電梯廣告、戶外廣告、刻錄盤、樣板房 泉晚廣告 開盤布置 羅馬旗 工程狀況湖景花園開盤情況2008年05月25日1、公開產(chǎn)品 (1)公開產(chǎn)品項(xiàng)目名稱湖景花園地址溫陵路與湖心街交匯處東北角預(yù)售證號(hào)(泉)房預(yù)售2008第02

16、9號(hào)公開樓棟1#、2#、3#、5#、6#推出體量245套住宅（其中10套復(fù)式開發(fā)商保留） 4f 商業(yè)樓(擬招樂購(gòu)),頂層綠化,運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所區(qū)位示意圖：溫 陵 路東湖公園湖景花園湖 心 街開盤戶型配比：共推出住宅245套、店面16間戶型三房?jī)蓮d四房?jī)蓮d五房?jī)蓮d復(fù)式店面面積160-164174-193220-229349-34930-107套數(shù)45套104套86套10套16間比例18.4%42.4%35.1%4.1%去化備注5#016#01、021#01、023#01，5#022#01、023#02每棟樓頂層戶型分布:1號(hào)樓面積分布2號(hào)樓面積分布3號(hào)樓面積分布物理層01單元02單元物理層01單元02單

17、元物理層01單元02單元1下地下室樓梯、架空、架空綠化1下地下室樓梯、架空、架空綠化1店面0169.13架空、綠化2186.57190.982225.09物業(yè)用房2183.61225.913185.25189.663225.09220.83183.61225.914185.25189.664225.09220.84183.61225.915185.25189.665226.52222.245186.42229.046186.45190.866226.52222.246186.42229.047186.45190.867226.52222.247186.42229.048186.45190.86

18、8226.52222.248186.42229.049186.45190.869226.52222.249186.42229.0410186.45190.8610226.52222.2410186.42229.0411186.45190.8611226.52222.2411186.42229.0412186.45190.8612226.52222.2412186.42229.0413186.45190.8613226.52222.2413186.42229.0414186.45190.8614226.52222.2414186.42229.0415186.45190.8615226.52222

19、.2415186.42229.0416186.45190.8616226.52222.2416186.42229.0417186.45190.8617226.52222.2417186.42229.0418186.45190.8618226.52222.2418186.42229.0419186.45190.8619226.52222.2419186.42229.0420186.45190.8620226.52222.2420186.42229.0421186.45190.8621226.52222.2421186.42229.0422186.45190.8622226.52222.24221

20、86.42229.0423186.45190.8623226.52222.2423186.42229.0424186.45190.8624226.52222.2424186.42229.0425186.45190.8625226.52222.2425186.42229.0426186.45190.8626226.52222.2426186.42229.0427186.45190.8627226.52222.2427186.42229.0428186.45190.8628226.52222.2428186.42229.0429186.45190.8629229.16224.8729186.982

21、29.6430188.74193.1530229.16224.8730186.98229.6431188.74193.1531349.89349.8931261.42349.8132267.74267.745號(hào)樓面積分布6號(hào)樓面積分布物理層01單元02單元01單元02單元1層店面66.1463.9761.5230.280.24102.44102.4480.2430.1557.72107.4156.261.289.642160.38174.76160.38160.383160.38179.2164.79160.384160.38179.2164.79160.385160.38179.2164.7

22、9160.386160.38179.2164.79160.387160.38179.2164.79160.388160.38179.2164.79160.389160.38179.2164.79160.3810160.38179.2164.79160.3811160.38179.2164.79160.3812160.38179.2164.79160.3813160.38179.2164.79160.3814160.38179.2164.79160.3815160.38179.2164.79160.3816160.38179.2164.79160.3817259.73283.38264.1425

23、9.73合計(jì)可售房源：1#樓62套住宅、2#樓59套住宅、3#樓60套住宅及1間店面、5#樓32套住宅、6#樓32套住宅2、價(jià)格體系起價(jià)均價(jià)最高價(jià)主力總價(jià)（5#、6#）9250元/11500元/14000元/（1#、2#、3#）9600元/層差面積差朝向差230萬/套120元/左右3、開盤現(xiàn)場(chǎng)情況3.1開盤模式認(rèn)購(gòu)時(shí)間2008年5月25日9：0017：00認(rèn)購(gòu)定金住宅或商鋪30萬元/單位，車位5萬元/位，每套住宅僅限購(gòu)買1個(gè)車位。購(gòu)房流程2008年5月25日上午9點(diǎn)開始選房（每批限定5人）=選定房源=財(cái)務(wù)部交款=參與搖獎(jiǎng)=簽定認(rèn)購(gòu)書=領(lǐng)取按揭材料。搖獎(jiǎng)設(shè)置（購(gòu)買住宅同時(shí)購(gòu)買車位的客戶方可參與搖

24、獎(jiǎng)）條件苛刻一等獎(jiǎng)：4888元購(gòu)房簽約優(yōu)惠二等獎(jiǎng)：3888元購(gòu)房簽約優(yōu)惠三等獎(jiǎng)：2888元購(gòu)房簽約優(yōu)惠四等獎(jiǎng)：1888元購(gòu)房簽約優(yōu)惠3.2開盤去化由于前期項(xiàng)目預(yù)留客戶一星期，導(dǎo)致開盤當(dāng)天到現(xiàn)場(chǎng)客戶排隊(duì)稀少，同行市調(diào)人員占絕大部分。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，開盤當(dāng)天去化100套左右住宅，集中于1#、2#、3#樓的中間樓層。面積為180-220之間。4.客戶情況客戶來源客戶屬性客戶購(gòu)買偏好客戶購(gòu)買用途周邊居民，市區(qū)為主，晉江、南安也有占一定比例企業(yè)家，政府官員，為中老年人士對(duì)于項(xiàng)目所在地段風(fēng)水的追求、以及周遍成熟配套和老市區(qū)觀念的體現(xiàn)絕大部分為自住5、媒介支持:報(bào)紙廣告、戶外廣告、圍墻廣告等盛世融城占地面積：

25、80畝建筑面積：20萬平方米總套數(shù)：825套，商城一幢主力戶型：三房、四房銷售現(xiàn)狀：100%銷售價(jià)格：9500元/ 項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目位于泉秀東路，由7幢24-31層圍合式純住宅與一幢商場(chǎng)組成，建筑密度21%。用80%的土地建造園林，總占地30000，綠化率高達(dá)50%，棟間距達(dá)到100-150米。小區(qū)外圍則設(shè)計(jì)有2.5萬平方米的巨型商場(chǎng)，目前已經(jīng)簽約世界500強(qiáng)零售企業(yè)“樂購(gòu)”進(jìn)駐，不僅為小區(qū)增加了便捷的生活配套，而且還將帶動(dòng)?xùn)|片區(qū)的整體商業(yè)繁榮。市政府2008年以前搬遷至東海的規(guī)劃如火如茶，泉州景觀形象大道泉秀東段改造即將動(dòng)工；后渚大橋已然通車，隨著未來晉江大橋、石獅大橋的竣工落成，東區(qū)真正成

26、為大泉州格局的最中心環(huán)節(jié)，大泉州政治、交通、經(jīng)濟(jì)、文化的戰(zhàn)略核心周邊北師大附中、黎大等名校林立，周邊匯集了泉州頂級(jí)的別墅區(qū)、花園洋房和商業(yè)街區(qū)，東區(qū)漸形成這個(gè)城市的“富人中心生活區(qū)”“文化中心區(qū)”。該項(xiàng)目在泉州可謂高端產(chǎn)品，故而價(jià)位不低。但是該地段商業(yè)較不成熟，商業(yè)氛圍不濃，對(duì)面為金帝花園，其店面也正招商，以經(jīng)營(yíng)汽配為主。國(guó)際華城占地面積：50畝建筑面積：7萬平方米總套數(shù)：500套左右主力戶型：三房（133平方米）；2441平方米一房銷售現(xiàn)狀：80%銷售價(jià)格：均價(jià)9800元/，店面30000元/項(xiàng)目概況：中高端項(xiàng)目定位，且與淮云別墅區(qū)和富臨天下中央別墅區(qū)相鄰，營(yíng)造組團(tuán)式高尚住宅區(qū)。項(xiàng)目所在地段

27、津淮街，是連接新老城區(qū)的主干道，周邊有好又多和中閩百匯等購(gòu)物場(chǎng)所，商業(yè)繁榮，配套成熟，生活交通十分便捷。緊鄰刺桐公園，項(xiàng)目在戶型和建筑設(shè)計(jì)注重觀景性，像270度弧形觀景陽臺(tái)、5.5米觀景陽臺(tái)、觀景凸窗、觀景電梯等。同時(shí)，樓盤基本規(guī)劃為20多層的高層建筑，高層視野開闊，中庭則有將近1萬平方米的園林和綠化，可以達(dá)到“外有公園，內(nèi)有園林”的景觀效果。寶珊花園占地面積：2300畝，分期開發(fā)總套數(shù)：1100幢左右，已建600幢主力面積：300-600多平方米之間銷售現(xiàn)狀：目前在推的為浪琴苑，共53幢，銷售率為95。銷售價(jià)格： 20000元/起價(jià)項(xiàng)目概況：寶珊花園”別墅小區(qū)，是福建省迄今為止唯一以“依山、

28、面海、攬湖”景觀格局著稱的山水別墅，全區(qū)占地2300多畝，并于2005年榮獲“中國(guó)十大最具投資價(jià)值極品別墅”稱號(hào)。南海建設(shè)開發(fā)有限公司系香港南益集團(tuán)所屬的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，寶珊花園位于泉州豐澤東海鎮(zhèn)總規(guī)模為2300畝，總投資1.8億港元，項(xiàng)目規(guī)劃為“觀海苑”、“朝陽苑”、“潮江苑”、“凌峰苑”四個(gè)區(qū)及鯉湖、珠湖兩個(gè)公園，擬建高尚海景別墅1100幢及相應(yīng)配套休閑娛樂服務(wù)設(shè)施。綠地覆蓋率達(dá)48%以上，整個(gè)小區(qū)容積率控制在60%以內(nèi)，建筑密度為28%。鯉湖公園水面占地近4萬平方米，別墅最高不超過三層， 各幢別墅均為獨(dú)立庭園式建筑，寶珊高級(jí)會(huì)所，建筑面積6028m2，附設(shè)游泳池及四個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)，集健身、娛樂

29、、休閑、社交、餐飲、購(gòu)物于一體， 4300m2的管理中心還安排有超市、閉路監(jiān)控中心、保健所等配套設(shè)施。江濱豪園占地面積：40多畝建筑面積：5萬多平方米主力戶型：三房（130平方米）、四房（180平方米）總套數(shù)：250多套銷售現(xiàn)狀：95%銷售價(jià)格：均價(jià)10000元/，別墅320萬項(xiàng)目概況：江濱豪園在現(xiàn)代建筑中融入閩南特色，建筑全部坐北朝南，有單棟雙拼小別墅，也有三房四房、復(fù)式觀景大套房，觀景電梯既看江又看古城全景乃至東南兼看大橋。項(xiàng)目用地位于江濱路、堤后路之間，一線沿江據(jù)守700余米寬，400米長(zhǎng)浩瀚晉江，擁覽無可復(fù)制的秀美風(fēng)景。晉江沿岸主題公園次第而開，江濱公園、金山公園、龍眼公園、石筍公園一

30、覽無余。社區(qū)內(nèi)源引晉江活水循環(huán)系統(tǒng)的水景及社區(qū)花園，以豐富的細(xì)節(jié)和生動(dòng)的情趣組成多層次、多角度、多視點(diǎn)的景觀體系。隨著泉州“東進(jìn)南擴(kuò)西拓”戰(zhàn)略的實(shí)施，江濱豪園作為南片區(qū)的最前沿，順濟(jì)橋的“橋頭堡”，將成為新的城市核心區(qū)。新的cld（中央生活區(qū)）將隨著泉南立交橋的建設(shè)逐漸形成，區(qū)域環(huán)境日新月異，配套設(shè)施日漸齊全，升值潛力看好。濱江花園城 占地面積：128多畝建筑面積：21萬平方米，項(xiàng)目一期、二期規(guī)劃為小高層住宅，三期規(guī)劃為聯(lián)排別墅、疊加別墅、江景花園洋房、高層住宅樓，四期規(guī)劃為五星級(jí)酒店和小戶形住宅，另配有一個(gè)大型商場(chǎng)。主力戶型：三期：120-140平方米；現(xiàn)主推四期，正在修改規(guī)劃銷售現(xiàn)狀：三期

31、售完，四期待推銷售價(jià)格：三期均價(jià)：6000元/項(xiàng)目概況：項(xiàng)目地處泉州江濱大道新華路南端，位于北江濱，具有較強(qiáng)的江景資源，區(qū)域內(nèi)有沃爾瑪、五星級(jí)酒店、三大江濱公園、游艇碼頭、高爾夫球場(chǎng)、市民廣場(chǎng)等配套設(shè)施，同時(shí)隨著泉州大橋收費(fèi)的取消，沿海大通道的通車等利好因素拉動(dòng)該項(xiàng)目與市中心的距離。一期、二期已交房并入住，三期住宅、別墅已售完，店面100間左右，面積在20-50左右，四期將建一幢五星級(jí)酒店，住宅主要為小戶型，另配有一幢商場(chǎng)，是主城區(qū)唯一臨江的帶有別墅的項(xiàng)目。但該地段對(duì)老城區(qū)的客戶而言目前尚屬郊區(qū)，故商業(yè)氛圍較薄弱，人氣不夠。經(jīng)典名門占地面積：48.2畝建筑面積：12萬平方米左右建筑形態(tài)：高層(

32、24-31層)共7棟主力戶型：戶型面積在180以上銷售現(xiàn)狀：80%銷售價(jià)格：均價(jià)約9500元/項(xiàng)目概況：位于東涂片區(qū)繁華市中心，正南靠近50畝刺桐公園，東臨泉州最秀麗的刺桐路景觀帶， 1.6萬平方米中庭園林景觀規(guī)劃，營(yíng)造雙園雙景的景觀資源。首創(chuàng)高層疊加別墅，而且設(shè)計(jì)有空中游泳池等特色產(chǎn)品，具備豐富的空間感和高層寬闊視野。與商業(yè)發(fā)達(dá)的田安路、交通便利的津淮街相鄰，具備上佳的地段優(yōu)勢(shì)。周邊還有豐澤廣場(chǎng)、新華都購(gòu)物廣場(chǎng)、大酒店、豐澤金融街等設(shè)施，購(gòu)物消費(fèi)十分方便。項(xiàng)目定位比較高端，不僅首創(chuàng)高層疊加別墅，而且設(shè)計(jì)有空中游泳池等特色產(chǎn)品，具備豐富的空間感和高層寬闊視野。另外，周邊分布有泉州九中、實(shí)驗(yàn)中學(xué)

33、、第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)、豐澤區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)等多所學(xué)校，教育資源非常豐富。富臨華城占地面積：28.22畝建筑面積：61892主力戶型：33層高層住宅，1棟疊 加別墅，22套獨(dú)棟別墅總套數(shù)：328戶銷售現(xiàn)狀： 高層約80%，別墅未賣銷售價(jià)格： 高層均價(jià)9500元/，別墅653萬起項(xiàng)目概況：位于泉州津淮街淮云小區(qū)內(nèi)，建筑密度28, 綠化率40,容積率3.02,規(guī)劃4棟33層高層住宅，1棟疊加別墅，22套獨(dú)棟別墅。交通便利而又不臨街，屬于城市中央的靜巷。，地塊東北西三側(cè)為15米寬規(guī)劃城市支路，北側(cè)為淮云私人別墅區(qū)，東側(cè)為富臨天下別墅區(qū)，西面不遠(yuǎn)處是泉州刺桐公園，低密度的住宅區(qū)，視野無敵開闊，觀大坪山景，覽城市盛景

34、。規(guī)劃33層城市住宅第一高度，其中點(diǎn)式兩梯兩戶三面采光的獨(dú)特戶型在市場(chǎng)上首屈一指。【小結(jié)】：通過以上在售與待售項(xiàng)目分析，泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)形態(tài)大致如下： 2008年隨著海西城東項(xiàng)目和橋南片區(qū)附近的輝映江山、嘉龍現(xiàn)代城等項(xiàng)目推向市場(chǎng)，橋南片區(qū)、城東片區(qū)將成為泉州房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域之一； 泉州目前的主流產(chǎn)品為小高層、高層住宅、別墅，寫字樓和多層住宅較少見； 泉州的房?jī)r(jià)老城區(qū)的房?jī)r(jià)基本上集中在850012000元/之間，江濱大道一帶的房?jī)r(jià)集中在8000-11000元/之間，橋南片區(qū)可比性個(gè)案輝映江山價(jià)格在8000元/ ，總價(jià)集中在100萬左右； 泉州房地產(chǎn)銷售周期普遍較短，這與當(dāng)?shù)氐膫€(gè)體經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，消費(fèi)

35、觀念（根深蒂固的買厝觀念）有較大聯(lián)系。泉州市商業(yè)地產(chǎn)分析1 、市區(qū)商圈概況泉州市區(qū)目前有三個(gè)主要的商圈（1）以中山路、打錫街、涂門街為中心的傳統(tǒng)老商圈該商圈的業(yè)態(tài)以服侍為主，中山路目前已改造成商業(yè)步行街。商圈內(nèi)的主力店為泉州百匯購(gòu)物中心，經(jīng)營(yíng)面積近萬，位于泉州的百源路口，為泉州的地方品牌百貨店，集購(gòu)物、休閑、娛樂為一體。目前該商圈內(nèi)的店面的銷售均價(jià)約為30000-50000元/，租金約為200-300元/月。該商圈為目前泉州較成功的商圈。（2）以泉州汽車站為依托的商圈該商圈的主力店為大洋百貨、好又多。大洋百貨，主要以高檔流行服飾及高檔化妝品為主，好又多為臺(tái)灣品牌百貨店，該主力店店面面積為1萬左

36、右。該商圈店面的售價(jià)為1500020000之間，目前該商圈的店面的經(jīng)營(yíng)情況不是很理想，主要原因是停車不方便，導(dǎo)致人流量減少。（3）以豐澤廣場(chǎng)為中心的商業(yè)圈該商圈的主力店為新華都，該主力店總面積18000，1樓6000名品廣場(chǎng)、設(shè)有100多個(gè)知名品牌店，兒童樂園、休閑等；二、三樓12000 大賣場(chǎng)，為一站式主題購(gòu)物廣場(chǎng)。該商圈的主力業(yè)態(tài)為服裝、鞋皮具專賣店。目前該商圈店面的售價(jià)為20000元/ ，租金約為150元/月。2、商業(yè)不足點(diǎn) 整個(gè)商業(yè)街區(qū)規(guī)模有限，且由于缺乏整體的規(guī)劃，商業(yè)布局呈現(xiàn)“雜、亂、無序”等特征； 從經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上看，服裝鞋帽所占比例達(dá)60以上，其次為批發(fā)門店、珠寶飾品等是其主要業(yè)態(tài)類型，業(yè)態(tài)較單一； 整體經(jīng)營(yíng)檔次較低，經(jīng)營(yíng)比例最大的服裝，也多為泉州當(dāng)?shù)刂放疲狈?guó)際、國(guó)內(nèi)一線產(chǎn)品； 從經(jīng)營(yíng)模式上看，泉州沒有采取集合式經(jīng)營(yíng)的先例，各個(gè)商場(chǎng)或店鋪采取單打獨(dú)斗的方式。3、商業(yè)地產(chǎn)醞釀升級(jí)這幾年，隨著泉州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，以及泉州消費(fèi)者在各地展現(xiàn)出來的旺盛的消費(fèi)能力，越來越多的外地商家，特別是中高檔零售企業(yè)紛紛看好泉州市場(chǎng)，但是，這些商家在進(jìn)入泉州時(shí)卻在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的選址上遭遇尷尬。由于沒有合適的地點(diǎn)，不少大型零售企業(yè)不得不放緩進(jìn)入泉州的步伐。 而從消費(fèi)市場(chǎng)來看，實(shí)