創(chuàng)意園區(qū)案例分析

1、案例研究 案例的遴選 根據(jù)功能用途的不同，舊廠房/舊里 弄的改造創(chuàng)意園區(qū)通常分為以下兩 類： 分類分類項目名稱項目名稱 規(guī)模規(guī)模 建筑面積建筑面積 產(chǎn)業(yè)特色產(chǎn)業(yè)特色 商業(yè)休閑商業(yè)休閑創(chuàng)意辦公創(chuàng)意辦公其他配套其他配套 商業(yè)商業(yè) 占比占比 零售零售餐飲餐飲文娛文娛Loft 藝術(shù)藝術(shù) 工作工作 室室 酒店酒店 展示展示 空間空間 以創(chuàng)以創(chuàng) 意辦意辦 公為公為 主導(dǎo)主導(dǎo) 8號橋12 000 m2 建筑設(shè)計、設(shè)計 咨詢、影業(yè)制作 低于 20 新十鋼18 000 m2 文化、設(shè)計、傳 媒、雕塑 16 智造局23 000 m2國際服務(wù)外包 10 無錫北倉門13 000 m2 藝術(shù)展覽 創(chuàng)意設(shè)計 低于 20

2、以商以商 業(yè)休業(yè)休 閑為閑為 主導(dǎo)主導(dǎo) 田子坊 約20 000 m2 文化藝術(shù)體驗 大于 50 同樂坊19 300 m2 酒吧娛樂 時尚活動 70 老碼頭25 000 m2 商業(yè)休閑、時尚 消費 60 左右 1933 老場坊 25 000 m2休閑體驗 60 札幌啤酒廠 120 000m2 時尚休閑 啤酒文化體驗 大于 90 以創(chuàng)意辦公為主導(dǎo)以創(chuàng)意辦公為主導(dǎo) n 核心功能是創(chuàng)意辦公，商業(yè)休閑 僅作為配套而存在 n 商業(yè)業(yè)態(tài)相對單一，以餐飲為主 n 商業(yè)占比低于20 以商業(yè)休閑為主導(dǎo)以商業(yè)休閑為主導(dǎo) n 核心功能是商業(yè)休閑，創(chuàng)意辦公 僅最為點綴 n 商業(yè)業(yè)態(tài)比較豐富，包含商業(yè)零 售、餐飲休閑、文

3、化娛樂等多種形 態(tài)； n 商業(yè)比重都要高于50 結(jié)合項目的所在的區(qū)域背景，我們認(rèn)為，以商業(yè)休閑為主導(dǎo)的模式更適合本項目的發(fā)展商業(yè)休閑為主導(dǎo)的模式更適合本項目的發(fā)展，因此我們選取這一類型的案 例進行研究分析，從而得出對本項目具有借鑒意義的啟示。 代表案例解讀 n 區(qū)位條件區(qū)位條件：靠近南京西路商圈、距離靜安寺5分鐘車程。周邊分布有達(dá)安錦 園、靜安晶華苑等幾十個高檔住宅區(qū)，具有很大的消費潛力； n 規(guī)規(guī) 模：模：占地面積10000平方米，建筑面積19300平方米； n 項目定位項目定位：集國際性、文化性、互動性于一體的藝術(shù)創(chuàng)意和時尚休閑空間。 同樂坊基本概況 代表案例解讀 同樂坊業(yè)態(tài)布局 時尚餐飲

4、 （30） 俱樂部 （50%) 零售概念店 (20%) 其他 香啡繽 好友咖啡 老灶店 你好，維也 納 (奧地利餐 廳) Sky Club Muse Club JS Club Kentos Live House 寶馬會 閬風(fēng)藝術(shù)畫 廊 杰奎琳畫廊 張鋼寧鋼琴 坊 芷江夢工廠 (劇場) 單個面積約 幾百平米不 等 單個面積在 1000 2000平方 米左右 1000-2000 平米左右 n 餐飲和俱樂部主要面向南北兩廣場分布， 易于聚 集人氣，多為1-2層舊廠房改造。 n 以芷江夢工廠為核心，聚集畫廊、 琴坊等零售店，形成藝術(shù)文化的聚落 n 西側(cè)5-6層的廠房多改為 LOFT辦公，集中了影視、雜

5、 志等文化傳媒類企業(yè) 代表案例解讀 同樂坊主題特色 以酒吧俱樂部為休閑商業(yè)的主打特色，鎖定時尚人群以酒吧俱樂部為休閑商業(yè)的主打特色，鎖定時尚人群 n 同樂坊的主要客群包括：年輕而收入豐厚的白領(lǐng)以及成 熟富裕的中產(chǎn)階層，年齡在2445歲之間； n 針對這類人群的愛好，酒吧俱樂部是同樂坊最具有特 色的業(yè)態(tài)，且較一般酒吧面積更大、活動更豐富。 酒吧面積均在10002000平米之間， 可以容納1000余人； 內(nèi)部利用原廠房的結(jié)構(gòu)，結(jié)合玻璃等現(xiàn) 代元素運用形成兩層以上的高挑的空間； 除飲酒、跳舞、音樂外，還可以利用寬 敞的空間舉辦各類晚會、公司聚會等。 與媒體合作，定期舉辦各類時尚發(fā)布、訪談等活動與媒體

6、合作，定期舉辦各類時尚發(fā)布、訪談等活動 n 利用閑置廠房改造辦公場所，吸引多家媒體企業(yè)入駐， 包括第一財經(jīng)、理財一周、東方之星等； n 與這些媒體展開合作，利用戶外廣場，經(jīng)常性地舉辦 各類時尚活動。 文藝演出 時尚發(fā)布媒體見面會 論壇講堂 代表案例解讀 n 改造宗旨改造宗旨：“整舊如舊后現(xiàn)代設(shè)計元素”的運用 n 主要手法主要手法：拆除破舊水泥廠、保留鋼制框架和人字形、眾字形、齒輪狀 等帶有當(dāng)時工業(yè)機器時代標(biāo)志的建筑構(gòu)件，再加以鮮亮的色塊、大面積的 玻璃幕墻和質(zhì)感的金屬裝飾。 同樂坊形態(tài)風(fēng)貌 代表案例解讀 1933老場坊基本概況 n 區(qū)位與規(guī)模區(qū)位與規(guī)模：位于上海虹口區(qū)，共有5棟建筑組成， 總建

7、筑面積3.27萬平方米； n 歷史文化：歷史文化：主樓建筑面積2.5萬平米，共5層。前生 是上海工部局宰牲場，由英國設(shè)計師巴爾弗斯設(shè)計， 享有“遠(yuǎn)東第一”之譽； n 主題定位主題定位：時尚創(chuàng)意新地標(biāo)，產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、文化、 旅游四位一體，涵蓋時尚發(fā)布、創(chuàng)意辦公、休閑體驗、 娛樂總匯、配套餐飲五大產(chǎn)業(yè)。 代表案例解讀 1933老場坊業(yè)態(tài)構(gòu)成 零售餐飲會所辦公展示 火柴的故事 興穆手工 美國偶像 亞洲時代 庫詩Kenas 品位品位 絕色禮服定制 花花牛西班牙酒 吧餐廳 蘇浙會 狠牛創(chuàng)意面館 牛市中餐廳 紅意意大利餐廳 易安咖啡 法拉利車主俱樂 部 上汽俱樂部 雪茄客俱樂部 吾度視覺藝術(shù) 樂昂建筑設(shè)計

8、亞茄文化傳播 上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中 心 博茂營銷 跨越2層，面積 達(dá)1500平米的空 中舞臺 n 商業(yè)休閑類：商業(yè)休閑類：1-3層，以中高檔的餐飲和零售為主，結(jié)合3家頂級會所； n 創(chuàng)意辦公類：創(chuàng)意辦公類：第5層，以創(chuàng)意類企業(yè)的工作室為主要形態(tài)； n 展覽展示類：展覽展示類：第4層，依托的空中舞臺，定期引入各種時尚發(fā)布活動。 時尚發(fā)布時尚發(fā)布 品位品位西班牙餐廳美國偶像狠牛創(chuàng)意面館 代表案例解讀 1933老場坊主題特色 與休閑旅游結(jié)合，聚集人氣、提升知名度。與休閑旅游結(jié)合，聚集人氣、提升知名度。 n 極具特色的建筑風(fēng)貌本身就是一種旅游資源，吸引了 大量觀光游客和攝影愛好者； n 目前已成為上海工業(yè)旅

9、游的主打品牌。 引入各類時尚活動，形成亮點，塑造品牌。引入各類時尚活動，形成亮點，塑造品牌。 n 與一些機構(gòu)、社團定期舉辦各類時尚發(fā)布會、文化交 流活動和公益活動； n 不定期地邀請明星、演藝團體舉辦首映式等 代表案例解讀 1933老場坊空間特色 n 整體風(fēng)貌整體風(fēng)貌：完好地保留了建筑原有風(fēng)貌，旋梯、樓道、連廊、 柱體等各種建筑元素，構(gòu)筑了如同迷宮一般的游覽體驗。 n 商業(yè)空間商業(yè)空間：各商家結(jié)合建筑特色和自身業(yè)態(tài)需要，通過現(xiàn)代 元素的導(dǎo)入，打造一個個奇特的商業(yè)空間。 餐廳：保留了已有墻面和立柱， 而通過吊燈、鐵藝、馬賽克等細(xì)節(jié) 裝飾以及燈光效果，渲染餐廳的獨 特氛圍。 零售：利用原有墻面和立

10、柱進行 空間分割，現(xiàn)代簡約的展臺與建筑 的古樸形成了對比，打造一個與眾 不同的購物體驗空間。 舞臺：建筑的頂層利用大面積的玻 璃和鋼筋取代原有石材，開辟成為空 中舞臺，并導(dǎo)入了一流的影音設(shè)備， 適合各種時尚活動的需要。 休閑空間：現(xiàn)代化的休閑小品點綴， 具有強烈的時尚感和藝術(shù)性。 代表案例解讀 n 區(qū)位條件區(qū)位條件：地處上海老城廂地區(qū)東側(cè)的十六鋪濱江地帶，緊鄰世博園區(qū)，距離黃浦江50米。北靠毛家園路、南 臨新碼頭街，東隔外馬路與黃浦江相望，西臨中山南路。 上海老碼頭基本概況 中 山 南 路 外 馬 路 毛 家 園 路 新 碼 頭 街 7 6 53 21 111098 1 2 355 510 5

11、24 n 規(guī)規(guī) 模：模：占地面積1.6 萬平方米，建筑面積2.5萬 平方米，由22棟風(fēng)格各異 的建筑組成。 n 分分 區(qū)區(qū)：分為廣場部 分和辦公部分。 代表案例解讀 上海老碼頭業(yè)態(tài)分布 n 廣場部分：廣場部分：主要包含特色會所、主題餐飲、創(chuàng)意零售等業(yè)態(tài)，形 成一個創(chuàng)意市集，廣場中心水景在舉行時尚派對時可變?yōu)樗蟃臺； n 辦公區(qū)域：辦公區(qū)域：以創(chuàng)意辦公為主，包括創(chuàng)意產(chǎn)品工作坊、先鋒藝術(shù)家 工作室和創(chuàng)意企業(yè)辦公。 中西餐飲咖啡館/茶館俱樂部/會所創(chuàng)意零售 慶會樓 名唐有機餐廳 黃埔一號私房菜 吳記小菜 碼頭人家 米索斯希臘餐廳 kebabs(印度餐廳) 星巴克 Melody 5 Caffein

12、Banni Top Choice Jimmys Coffee & Bar 三癸堂 一號會所 申紳會館 三上手工 集藝源畫廊 Quilt House(布藝) 瀚晶 蘭軒制衣 Lafoto Woo(服飾鞋包) 代表案例解讀 上海老碼頭風(fēng)貌特色 n 對裸露在外的磚石墻體和鋼架結(jié)構(gòu)保留和修復(fù)，并大量運用玻璃的元素，使大面積的 紅色與鋼體的沉穩(wěn)、玻璃的靈動透亮形成對比，整體風(fēng)格大氣； n 細(xì)節(jié)上保留了水泵、水管等原碼頭元素，并通過現(xiàn)代化的手法凸顯，古樸而又時尚。 典型特征分析 客群特征 n 一般舊改商業(yè)項目通常都會吸引普通大眾、城市白領(lǐng)和社會精英三類人群，但是同一個項目對三者的吸引點是 不同的，以下結(jié)合

13、案例進行說明： 普通大眾普通大眾城市白領(lǐng)城市白領(lǐng)精英階層精英階層 同樂坊同樂坊 舊廠房的建筑新 貌 主題餐飲 時尚發(fā)布活動 時尚演出 俱樂部、酒吧 1933 老場坊老場坊 老建筑觀光 公益活動 特色餐飲體驗 主題零售 時尚發(fā)布活動 會員制的頂級會 所和俱樂部 上海上海 老碼頭老碼頭 老建筑觀光 老碼頭風(fēng)情體驗 商業(yè)休閑體驗 會所、俱樂部等 高端服務(wù) 札幌札幌 啤酒廠啤酒廠 啤酒文化觀光 家庭消費 品牌零售 時尚活動 主題餐飲 啤酒文化體驗 高檔藝術(shù)品消費 吸引點吸引點 總結(jié)總結(jié) 開放 公益 時尚 體驗 消費 身份和生活方式 的體現(xiàn) 人氣的來源人氣的來源消費的主力消費的主力亮點的塑造亮點的塑造

14、依托舊有建筑特色、開辟足夠的開放空間、營造獨特的 休閑環(huán)境、經(jīng)常性地引入各類公益活動，吸引普通大眾 的參與，以此聚集人氣。 啟示一：人氣的來源啟示一：人氣的來源 由于城市白領(lǐng)是最本類項目最主要的消費群體，因此建 議面向該類人群的、體現(xiàn)時尚和體驗特征的中高檔業(yè)態(tài) 占據(jù)60以上，構(gòu)筑一個中高檔的生活圈。 啟示二：消費的主力啟示二：消費的主力 面向精英人群的高檔會所、俱樂部或精品酒店要少而精 (20左右)，代表整體的檔次，成為一個亮點。同時，該 類業(yè)態(tài)選址較獨立或隱蔽，體現(xiàn)低調(diào)的奢華。 啟示三：亮點的塑造啟示三：亮點的塑造 典型特征分析 業(yè)態(tài)特征依托空間特色，打造特色休閑商業(yè)集群 業(yè)態(tài)配比的一般規(guī)律

15、業(yè)態(tài)配比的一般規(guī)律 業(yè)態(tài)分類業(yè)態(tài)分類占比占比細(xì)分業(yè)態(tài)細(xì)分業(yè)態(tài)占比占比 商業(yè)休閑50-70% 餐飲類40左右 零售類40左右 文化娛樂類20左右 創(chuàng)意辦公10-20% 其他配套10-20% 舊改項目常見商業(yè)形態(tài)的一般特征舊改項目常見商業(yè)形態(tài)的一般特征 分類分類特征描述特征描述 餐飲類 通常以咖啡館、酒吧、西餐廳和連鎖快餐為主，規(guī)模在 二三百平米左右，精致、具有小資情調(diào)，中高檔定位； 也可以有檔次較高的中式餐廳，干凈、整潔，餐廳風(fēng)格 符合項目整體定位 零售類 通常以藝術(shù)品、家居用品和特色雜貨的零售為主，中高 檔定位，商鋪規(guī)模不大，從幾十到一兩百平米左右，裝修 精致、主題鮮明； 服裝服飾的零售主要有

16、品牌專賣店和個性化服飾定制， 定位較高檔 文化娛樂類 定位高端的會所、俱樂部最為常見； 電影院、劇場等需要較大空間的業(yè)態(tài)可結(jié)合項目自身條 件選擇 創(chuàng)意辦公 寬敞、自由、靈活，面積可分可合； 主要面向設(shè)計類的中小型企業(yè)或個人工作室 酒店 以小型的精品酒店為主，主題鮮明，以獨特文化吸引特 定人群 展示空間 通常都會利用室外廣場或較為開敞的室內(nèi)空間作為展示 功能，面積在1000平米以上； 功能具有彈性，可用作時尚發(fā)布、公益活動、論壇講座 以及企業(yè)年會等多種形式 典型特征分析 休閑商業(yè) n 臨近廣場、步行道的1- 2層廠房改建 n 形成連續(xù)的商業(yè)界面 n 與開放空間形成互動 n 以中西餐廳、咖啡館、 創(chuàng)意小商鋪類的業(yè)態(tài)為主 n 主題鮮明、裝修精致、 富有情調(diào) 典型特征分析 n 通常選在相對僻靜的場所 n 多為小型的獨棟建筑改建 而成 n 外表樸實，內(nèi)部裝修奢華 n 精品酒店的客房數(shù)通常在 50左右，具