內(nèi)蒙古海拉爾國貿(mào)中心項目市場調(diào)查與定位報告

1、海拉爾國貿(mào)中心項目市場調(diào)查與定位報告目錄第一篇章 市場調(diào)查與研究第一部分 宏觀狀況與調(diào)查一、城市綜合點評1、基本概況2、發(fā)展目標與規(guī)劃二、經(jīng)濟背景綜述三、房地產(chǎn)市場綜述第二部分：商業(yè)市場調(diào)查與研究一、商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)劃分析1、商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀1.1 河西板塊，海城商業(yè)聚集區(qū)1.2 “三角地商圈”一枝獨秀1.3 體量倍增，競爭日趨白熱化2、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃2.1 集購物、旅游、休閑于一體的綜合定位。2.2 明確三角地商業(yè)區(qū)設置導向。2.3 加強三角地中心商業(yè)區(qū)各專業(yè)街的建設。二、可類比項目專案調(diào)查分析第三部分：項目分析第二篇章 市場定位與規(guī)劃建議第一部分：市場定位1、項目主題定位1.1 定位目的

2、1.2 定位建議1.3 經(jīng)營業(yè)態(tài)2、 鋪位面積劃分建議3、目標客戶群定位第二部分 項目規(guī)劃建議1、項目開發(fā)建議2、項目空間設計建議3、室內(nèi)裝修建議3.1 入口處理3.2 地面3.3 照明3.4 色彩3.5 溫度3.6 外立面第一篇章 市場調(diào)查與研究第一部分 宏觀狀況調(diào)查一、城市綜合點評1、基本概況1.1 城市“中心”定位，凸顯發(fā)展空間海拉爾區(qū)是呼倫貝爾市政府所在地，是全市政治、經(jīng)濟、文化、交通和信息中心，位于呼倫貝爾草原的腹地，城區(qū)南北長約40公里，東西長約80公里，總面積1440平方公里，是大興安嶺西部地區(qū)的物資集散地和交通樞紐。全區(qū)總?cè)丝诩s30余萬人，漢族約占85%，由城區(qū)和郊區(qū)兩大部分構(gòu)

3、成，城區(qū)設有6個街道辦事處，55個社區(qū)居民委員會，郊區(qū)設有3個鎮(zhèn)，17個行政村，城市中心的功能定位，提升發(fā)展空間，彰顯無限的發(fā)展?jié)摿Α?.2 “煤、水、電”等資源豐富海拉爾區(qū)煤炭、水、電等資源豐富，海拉爾盆地及其周圍地區(qū)分布大量煤炭資源，探明儲量為306.7億噸，是遼寧、吉林、黑龍江三省煤炭總和的1.8倍；城區(qū)南部伊敏河由南向北匯入?yún)^(qū)域最大河流海拉爾河，并由東向西橫貫全境，庫容達5.7億立方米扎羅木德水庫開發(fā)建設，總儲量為17億立方米，總補給量為9328萬立方米的地下水資源儲備，可以滿足未來電廠和煤化工企業(yè)用水要求，區(qū)域發(fā)展電力工業(yè)的資源條件極為充分，全市電力總裝機量達上萬千瓦，為城市工農(nóng)業(yè)經(jīng)

4、濟的快速發(fā)展提供了強有力的后盾支持。1.3 公路、鐵路、航空全覆蓋，構(gòu)筑便捷交通網(wǎng)絡海拉爾區(qū)作為重要資源輸出地，區(qū)域內(nèi)有301、311兩條國道及若干條省道等，公路總里程達9499公里，鐵路濱州線貫穿全境，總里程239公里，至2006年底，鐵路總運營能力達到6500萬噸以上，航空運輸主要有海拉爾至北京、海拉爾至呼和浩特等，交通十分便利，充分滿足區(qū)域的運輸需求。1.4 商貿(mào)流通遞增，帶動城區(qū)經(jīng)濟提升海拉爾東靠東北亞經(jīng)濟區(qū)和環(huán)渤海灣經(jīng)濟區(qū)，西臨俄、蒙邊界，六個口岸城市，隨著俄、蒙邊境口岸城市的相繼開放，海拉爾區(qū)已發(fā)展成為連接國內(nèi)與俄、蒙及東歐貿(mào)易的樞紐城市，對外貿(mào)易活躍，隨著區(qū)域商貿(mào)氛圍的不斷發(fā)展，

5、眾多知名企業(yè)逐步落戶到海拉爾區(qū)，重點企業(yè)迅速發(fā)展，從而帶動了城市經(jīng)濟的快速提升。2、發(fā)展目標與規(guī)劃2.1 城區(qū)定位-呼倫貝爾經(jīng)濟發(fā)展核心區(qū)海拉爾城市發(fā)展定位為打造呼倫貝爾經(jīng)濟發(fā)展核心區(qū)，正處于面臨經(jīng)濟社會全面協(xié)調(diào)發(fā)展較長周期過程中的重要階段，將樹立市區(qū)一體的理念，積極參與搭建海、滿、額“小金三角”和中、俄、蒙“大金三角”的整體戰(zhàn)略框架，通過市區(qū)共建，推進以海拉爾為中心，輻射周邊、帶動周邊的“大海拉爾”戰(zhàn)略，構(gòu)建工農(nóng)互動、商貿(mào)活躍、城市發(fā)達、民族團結(jié)、社會進步的和諧發(fā)展局面。2.2 城區(qū)發(fā)展目標 經(jīng)濟發(fā)展。到2010年，gdp達到150億元，年均遞增27%。人均生產(chǎn)總值達到4700美元以上。全部

6、財政收入12.1億元，年均遞增24%，綜合經(jīng)濟實力和競爭力顯著增強。 城市建設。到2010年，城市功能更加健全，城市基礎設施更加完備，城市品位明顯提升，城市化綜合水平達到90%以上。 社會事業(yè)?？萍?、教育、文化、衛(wèi)生事業(yè)進一步發(fā)展，各級各類人才資源總量達到3萬人以上，區(qū)域人才高地基本形成。 人民生活。到2010年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長14%以上，達到18000元；農(nóng)牧民人均純收入年均增長11%以上，達到1萬元；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.5以內(nèi)，社會保險體系更加健全。2.3 城市功能布局 城市新區(qū)?！笆晃濉逼陂g，按照呼倫貝爾市總體規(guī)劃要求，重點建設7.5平方公里的城市新區(qū)。發(fā)展方向以第

7、三產(chǎn)業(yè)和生活居住功能為主，著重發(fā)展吸收就業(yè)多、附加值高的現(xiàn)代服務業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)和新興第三產(chǎn)業(yè)。 工業(yè)發(fā)展區(qū)。 東起扎羅木得，沿“301”國道向西延伸至東海拉爾，形成47公里的工業(yè)走廊和產(chǎn)業(yè)帶，打造扎尼河高載能集群區(qū)、謝爾塔拉煤電組合高載能功能區(qū)、聯(lián)合村資源轉(zhuǎn)化功能區(qū)，使其成為呼倫貝爾市極具發(fā)展?jié)摿Φ拿夯?、高載能轉(zhuǎn)化的特色產(chǎn)業(yè)基地。 在推進海東工業(yè)園區(qū)發(fā)展的同時，做好東山高新技術園區(qū)的總體規(guī)劃并適時啟動。 利用閑置資產(chǎn)或土地打造工業(yè)廣場，重點發(fā)展物質(zhì)消耗低、科技含量高、環(huán)境污染少的加工業(yè)、制造業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)。2.4 規(guī)劃目標以服務周邊，輻射俄蒙，接軌國際市場為目標，圍繞打造經(jīng)濟發(fā)展核心區(qū)的戰(zhàn)

8、略構(gòu)想，逐步形成人性化、市場化、規(guī)范化的商貿(mào)流通服務結(jié)構(gòu)布局，培育和發(fā)展專業(yè)特色市場，鼓勵連鎖經(jīng)營及推行電子商務，不斷擴大對外貿(mào)易，全面提升商業(yè)水平。2.5 規(guī)劃重點 加快新型商業(yè)區(qū)和專業(yè)市場建設。 推行現(xiàn)代營銷業(yè)態(tài)。 推進信息咨詢服務業(yè)。 加快發(fā)展新興服務業(yè)。 培育新型出口創(chuàng)匯主體和出口名牌。 提升外經(jīng)外貿(mào)水平。二、經(jīng)濟背景綜述1、國民經(jīng)濟快速發(fā)展在近五年，海拉爾的生產(chǎn)總值總量穩(wěn)步增加，尤其是05、06兩年的生產(chǎn)總值增長速度飛速提升，表明城區(qū)經(jīng)濟取得了良好的發(fā)展，綜合實力的提升，有利于促進商貿(mào)流通，營造濃厚的商業(yè)環(huán)境，進一步帶動區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展。2、固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)多元化增長海拉爾區(qū)固定資

9、產(chǎn)投資主要包括基本建設、更新改造及房地產(chǎn)投資，其中基本建設投資占據(jù)較大比重，上表顯示十五期間城區(qū)固定資產(chǎn)投資波動幅度較大，說明城市投資結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，需要進一步調(diào)整，其中房地產(chǎn)投資額逐年增加，從客觀上表明海拉爾的房地產(chǎn)市場具有較大的發(fā)展空間。3、人均收入逐年增加，生活水平不斷提高3.1 近五年城鎮(zhèn)、農(nóng)村人均收入對比3.2 近五年城鎮(zhèn)農(nóng)民人均可支配收入增速對比上表所述，在近五年，海拉爾區(qū)城鎮(zhèn)、農(nóng)民的人均收入逐年穩(wěn)步增加，但兩者之間的差距日益拉大，由2002年的1636元拉大到2006年的3859元，城鎮(zhèn)居民的消費能力不斷提升，成為城市的主流消費群，消費形式呈現(xiàn)多樣化趨勢，一部分農(nóng)村居民隨著收入增加，

10、消費理念逐漸改善，極大地增強了消費需求，發(fā)展成為穩(wěn)定的消費群體，從而促進了城市商業(yè)環(huán)境的發(fā)展，有利于刺激區(qū)域經(jīng)濟繁榮發(fā)展。4、近五年社會消費品零售總額餐飲業(yè)和批發(fā)零售貿(mào)易額成為社會消費品零售總額的主要構(gòu)成部分，顯示出消費者對這兩大領域的強大的消費熱度，隨著收入水平的提高，城市消費需求將更為廣泛，有利于商業(yè)布局的不斷完善，為商業(yè)市場的發(fā)展提供了契機。5、近五年居民儲蓄存款余額對比儲蓄存款余額的不斷增加，一方面說明城市經(jīng)濟穩(wěn)健發(fā)展，居民收入有效增加，另一方面表明具有較大的消費空間，通過對居民消費觀念的合理引導，增強其消費欲望，從而促進區(qū)域經(jīng)濟社會的快速發(fā)展。三、房地產(chǎn)市場綜述海拉爾區(qū)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)

11、展，從1990年到2006年，年均遞增達27.5%，房地產(chǎn)企業(yè)由4家增加到21家，在近17年間房地產(chǎn)開發(fā)將累計完成投資34億元，占同期全社會固定資產(chǎn)投資的24.1%，商品房竣工建筑面積達223萬，其中住宅竣工累計達166萬,通過多年的發(fā)展，海拉爾的房地產(chǎn)呈現(xiàn)以下四大特點。1、房地產(chǎn)投資成為拉動投資增長的主要力量海拉爾區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，投資規(guī)模日益擴大，尤其從2006年開始，城建規(guī)模擴大，基礎設施投資加快，舊城改造力度加大，市場容量大幅增長，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。2006年預計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額10億元，比上年同期增長3.89倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重不斷增大，2004年為1

12、2.3%，2005年占9.5%，2006年則達到10億元，占42.5%，成為拉動投資增長的主要力量。2、商業(yè)物業(yè)投資增幅日益增大在“九五”期間，海拉爾的房地產(chǎn)業(yè)主要以普通住宅開發(fā)為主，獲得了長足的發(fā)展，“十五”時期，住宅建設投資呈下降趨勢，但依然占據(jù)主體地位，而商業(yè)物業(yè)的投資額增幅呈遞增趨勢，表明商業(yè)物業(yè)的發(fā)展空間不斷增大。2001年2002年2003年2004年2005年住宅建設投資57.9%71.2%37.6%67.6%73.5%商業(yè)物業(yè)投資20.6%11.6%8.2%6.8%14.6%3、商品住宅的主體地位日益顯著隨著居民生活水平的不斷提高，改善居住條件已成為提升生活品質(zhì)的首選。啟動住宅

13、消費對擴大國內(nèi)需求，促進經(jīng)濟增長具有重要的作用。近年來海拉爾區(qū)房地產(chǎn)業(yè)根據(jù)市場的需求，加大了對投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，商品房投資開發(fā)以住宅建設為主體地位日益顯現(xiàn)。2005年人均居住面積達到24.6，比2000年增加15.2。“十五”期間，累計完成住宅投資9.35億元，占同期房地產(chǎn)投資的61.9%。2006年，海拉爾區(qū)住宅預計完成投資6.32億元，比上年同期增長3.12倍，占房地產(chǎn)開發(fā)投資額的61.9%。4、房地產(chǎn)開發(fā)面積逐步擴大，房價日益攀升近年來，海拉爾區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)快速增長，使供給結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化。2005年以來，房地產(chǎn)施工面積、新開工面積、竣工面積都出現(xiàn)了快速增長勢頭。施工面積比上年同期增長

14、42.4%，其中新開工面積比上年同期增長44.7%。2006年,房屋施工面積73.9萬平方米，比上年同期增長2.05倍，新開工面積52.7萬平方米，比上年同期增長1.6倍。2005年商品房空置面積為1.8萬，比上年同期下降77.4%。第二部分：商業(yè)市場調(diào)查與研究一、商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)劃分析1、商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀1.1 河西板塊，海城商業(yè)聚集區(qū)海拉爾主城區(qū)以伊敏河為界，劃分為河西、河東兩大區(qū)塊，功能定位明確，河東板塊主要集中了大量的政府機關辦公地，區(qū)域主要以生活居住功能為主，區(qū)域內(nèi)配套設施、環(huán)境建設等以滿足居住為首要；河西區(qū)則主要以商業(yè)物業(yè)為主，成熟的三角地商圈已成為海城商業(yè)的代名詞，聚集了大量

15、的商業(yè)設施，商業(yè)氣息濃厚，人潮如流，商城、廣場、地下精品街、地上步行街等豐富的商業(yè)形態(tài)，將三角地構(gòu)筑成集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的綜合性商圈，帶動了區(qū)域經(jīng)濟的快速騰飛。1.2 “三角地商圈”一枝獨秀綜觀海拉爾區(qū)的商業(yè)布局，主要集中在三角地商圈，優(yōu)異的地段優(yōu)勢，密集的商業(yè)容量，使其成為海城獨一無二的商貿(mào)中心，目前，三角地商業(yè)營業(yè)面積將近20萬平方米，匯集了友誼大廈、步森百貨、龍鳳大廈等眾多商業(yè)項目，以各自不同的市場定位發(fā)揮了重要的服務作用，較好地拓展了和挖掘了三角地的外延和內(nèi)涵。服裝鞋帽、體育用品、鐘表眼鏡、家用電器、通訊器材、電腦、軟件、家具及辦公用品、針織品、化妝品、珠寶首飾、旅游紀念品

16、等已經(jīng)發(fā)展成為區(qū)域的代表性行業(yè)，已形成了以“三角地”為主導，大商業(yè)、大流通的商貿(mào)格局。1.3 體量倍增，競爭日趨白熱化海拉爾區(qū)近幾年商業(yè)發(fā)展迅速，大部分集中在三角地商圈，據(jù)不完全統(tǒng)計，今年在三角地新開發(fā)的商業(yè)形態(tài)（商場、步行街、酒店等）將接近30萬，約是已投入使用商業(yè)面積的1.5倍，商業(yè)項目的持續(xù)增加，有利于促進區(qū)域商貿(mào)流通，提升居民生活品質(zhì)，帶動社會經(jīng)濟穩(wěn)健發(fā)展，更為有效地增強商業(yè)氣息，同時，加速了各開發(fā)企業(yè)的競爭力，只有通過良性競爭，才能把握住有限的消費人群，使競爭日趨激烈。2、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃2.1 集購物、旅游、休閑于一體的綜合定位?！叭堑亍鄙倘哂兄行膮^(qū)位優(yōu)勢，是典型的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，是

17、城市文化和傳統(tǒng)的載體，具有獨特魅力。該商業(yè)區(qū)是以旅游、購物、休閑為主的綜合商業(yè)中心為特點。消費對象主要是市民和流動顧客。三角地商業(yè)區(qū)應結(jié)合區(qū)位特點，提高商業(yè)集聚程度；推進經(jīng)營結(jié)構(gòu)調(diào)整，開拓延伸新的經(jīng)營服務領域，完善經(jīng)營服務功能，突出優(yōu)勢、特色經(jīng)營、檔次錯開、門類齊全，形成具有休閑、旅游、購物為一體的特色商業(yè)氛圍。該商圈服務于海拉爾及周邊旗、市群，日客流量爭取達到萬人次以上。2.2 明確三角地商業(yè)區(qū)設置導向。三角地商圈將結(jié)合區(qū)位特點，提高商業(yè)聚集度；借助地下通道及商場等設施的開發(fā)利用，使商業(yè)中心立體化，減少人流對城市交通的影響；開拓延伸新的經(jīng)營領域，完善經(jīng)營服務功能，形成以新型業(yè)態(tài)為主的現(xiàn)代化商

18、業(yè)中心。設置特色百貨店（現(xiàn)有百貨店改造，體現(xiàn)中、高檔化，強調(diào)差別化經(jīng)營）、專業(yè)店、專賣店、餐飲網(wǎng)點、文化娛樂設施。業(yè)態(tài)布局強調(diào)精品化，中、高檔化，適度設置超市、便利店、自動售貨機、大型專業(yè)店。形成綜合百貨店和專業(yè)店相輔相成的互補格局。2.3 加強三角地中心商業(yè)區(qū)各專業(yè)街的建設。友誼大廈改擴建和地下商城項目建設將在2007年完成，并全部投入使用，提升全區(qū)商業(yè)在軟硬件方面再上水平，要完成環(huán)三角地廣場各大窗口單位的立面改造工作，使其成為更加現(xiàn)代化、更加和諧的嶄新商業(yè)區(qū)?！笆晃濉逼陂g，在原有地下步行街的基礎上，通過擴建，貫穿和連接開發(fā)區(qū)商城、友誼大廈及正在規(guī)劃中的其它商業(yè)項目，加大提升力度，改造成一

19、個以購物為主，集游覽、休閑、觀賞于一體的多功能綜合性步行商業(yè)街。橋頭街、西大街、中央街商業(yè)街是連接三角地商業(yè)中心的主要商業(yè)街道，要重點建設沿路兩側(cè)購物環(huán)境，如交通隔離帶、小品、綠化、座椅、廣告設施等。要盡量在同一街道設置同類型專業(yè)店、專賣店，形成專業(yè)街，增加吸引力和影響力。中央街要以信息產(chǎn)業(yè)、手機、電腦為主，家具，手飾為輔，橋頭街要以體育用品為主，日用百貨為輔；西大街以美容美發(fā)、圖書音像、餐飲、保健品等生活綜合服務為主，提供更完善的服務。二、可類比項目專案調(diào)查分析通過對三角地商圈各大商業(yè)項目的調(diào)查，針對其業(yè)態(tài)布局及相應基本情況作歸納總結(jié)，辨析項目區(qū)域的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢，為項目定位提供市場依據(jù)

20、。1、龍鳳大廈龍鳳大廈在海拉爾地區(qū)已經(jīng)經(jīng)營了十來年，總經(jīng)營面積在1.2萬左右，主要經(jīng)營服裝、家電和家具。一層主要以經(jīng)營男女服裝，二層經(jīng)營女裝 ，三層是龍鳳家電市場、四層為黑天鵝電器城，五樓家具城，地下層為龍鳳電腦城。1.1 基本情況項目面積售價租金開間層高過道單鋪面積年營業(yè)額經(jīng)營類型內(nèi)容184811400元/1817元/3.2m3.5m2.5m約2210多萬中年服飾1.2 一、二樓層服裝業(yè)態(tài)所占的面積比例業(yè)態(tài)男裝女裝褲類飾品童裝音響制品面積（）1321254286882266所占比例7.10%67.80%15.40%4.70%1.10%3.50%2、北斜步行街北斜步行街位于龍鳳大廈與步森商城之

21、間，步行街寬12米，長100米左右，是海拉爾區(qū)主要的商業(yè)步行街之一，沿街商家林立，主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為品牌男女裝、休閑裝及工藝品等。2.1 基本情況項目經(jīng)營面積售價租金開間層高單鋪面積年營業(yè)額經(jīng)營類型內(nèi)容13208750元/1241元/4m2.8m4020多萬休閑服飾2.2 服裝業(yè)態(tài)所占的面積比例業(yè)態(tài)男裝女裝嬰幼休閑工藝品鞋箱包面積（）80808064028012040所占比例6%6%6%48.40%21.20%9%3%3、三角地對面的底商本市場位于中央大街的東面，是一些位于住宅下面的底商，連接友誼大廈與步行街的主要街道。商業(yè)氣氛很濃厚，擁有很深的商業(yè)底蘊。主要經(jīng)營成熟典雅高貴的男女裝服飾。3.1

22、基本情況項目經(jīng)營面積售價租金開間層高單鋪面積經(jīng)營類型內(nèi)容43233000元/4964元/3m2.8m24正裝服飾3.2 各個業(yè)態(tài)所占的面積比例業(yè)態(tài)男裝女裝化妝品休閑藥店珠寶 鞋面積481442448724848所占比例11.60%33.30%5.50%11.10%16.60%11.10%11.10%4、友誼步行街本步行街東臨友誼大廈，以沿街底商兩層形式為主，鋪位面積相對較大，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以男女服裝為主。4.1 基本情況項目經(jīng)營面積售價租金開間層高過道 單鋪面積經(jīng)營類型內(nèi)容137413300元/1971元/6m2.8m7m60休閑服飾4.2 各個業(yè)態(tài)所占的面積比例業(yè)態(tài)男裝女裝化妝品休閑童裝嬰幼

23、食品面積（）288534602761084860所占比例20.90%38.80%4.30%20%7.80%3.40%4.30%5、新豐批發(fā)市場新豐批發(fā)市場成立于1999年4月18日，也被稱為418商城。經(jīng)營面積約為3500，一層為服裝批發(fā)零售，二層為鞋帽和女裝，三層主要經(jīng)營針織品（內(nèi)衣），由于建筑比較早，市場內(nèi)部沒有電梯等設備，硬件設施比較落后，經(jīng)營業(yè)態(tài)以中低檔商品為主。5.1 基本情況項目經(jīng)營面積售價租金過道開間層高單鋪面積 年營 業(yè)額經(jīng)營類型內(nèi)容31841萬/1496元/2.5 m4m3.5m10、12、273萬中低檔服飾5.2業(yè)態(tài)布局及比重業(yè)態(tài)商 鋪 面 積一層二層三層男裝23041家商

24、鋪，主要經(jīng)營內(nèi)衣和童裝混搭在一起，經(jīng)營面積在1100左右女裝340560童裝100褲業(yè)170飾品150鞋類252箱包70內(nèi)衣100帽子405.3 一層各個業(yè)態(tài)所占的面積比例一層業(yè)態(tài)男裝女裝童裝褲類面積（）230340100170所占比例27.30%40.40%11.90%20.20%5.4 二層各個業(yè)態(tài)所占的面積比例二層業(yè)態(tài)鞋箱包帽飾品內(nèi)衣女裝面積（）2527040150100560所占比例21.50%5.90%3.40%12.70%8.50%47.70%6、金龍地下街金龍地下街于2007年1月1號開業(yè)，共有鋪位270余間，位于海拉爾商業(yè)中心及交通要道下面，共有9個通道口與各個商場緊密的連接在

25、一起，很有效的帶動了人流量。主要經(jīng)營服裝、裝飾品等為主。6.1 基本情況項目經(jīng)營面積售價租金過道開間層高單鋪面積過道經(jīng)營類型內(nèi)容621612000元/876元/2m4m3.8m222m綜合6.2 各個業(yè)態(tài)所占的面積比例業(yè)態(tài)男裝女裝化妝品箱包飾品鞋業(yè)珠寶褲業(yè)其他面積（）6382332662643081981103961650所占比例10.70%39.10%1.10%4.40%5.10%3.30%1.80%6.60%27.60%7、溫州商城溫州商城為兩層商業(yè)，經(jīng)營時間較長，硬件設施一般，項目開始以銷售為主，目前則主要向商城或業(yè)主租賃為主，商城主要為休閑定位，針對消費人群多為當?shù)貙W生。7.1 基本情

26、況項目售價租金開間層高過道 單鋪面積經(jīng)營類型內(nèi)容6000元/1642元/4m3m2m12m休閑類7.2 各個業(yè)態(tài)所占的面積比例業(yè)態(tài)男裝女裝綜合飾品褲業(yè)其他面積（）56015601200225462840所占比例11.50%32.10%24.70%4.60%9.50%17.30%8、俄羅斯商城針對一層商鋪：項目經(jīng)營面積租金售價層高 單鋪面積經(jīng)營類型內(nèi)容19201241元/1萬/3m40、80俄蒙工藝品同類型市場項目對比總結(jié)：一、關于上述幾個市場的各個業(yè)態(tài)所占的總比例業(yè)態(tài)男裝女裝褲類鞋類飾品帽童嬰裝針織品休閑工藝品箱包其他面積197668041314618811424110096421003744

27、046（）所占9.6%33.1%6.4%3%3.95%2%5.35%4.7%10%1.8%19%比例二、各個市場的布局結(jié)構(gòu)對比分析 面寬 進深 層高單鋪面積 過道龍鳳大廈3.273.522.42.5北斜步行街4102.840三角地對面底商682.848友誼步行街682.848新豐批發(fā)市場（一）523.5102.5新豐批發(fā)市場（二）623.5122.5新豐批發(fā)市場（三）5.553.527.52.5金龍地下街45.52.822.24溫州商城433122俄羅斯商城（小）3132.8404俄羅斯商城（大）6132.8804三、各個市場的售價與租金對比分析商業(yè)項目銷售價格分析（元/）租金分析（元/年）每

28、平方每年租金回報率%俄羅斯商城10000124112.4金龍步行街120008767.3龍鳳大廈11400181715.9溫州商城6000164227.3新豐市場10000149614.9北斜步行街8750124114.1友誼步行8三角地對面街鋪33000496415.0各個商場的市場分析1、友誼大廈友誼大廈是海拉爾區(qū)最高檔的購物商場，主要由超市和商場構(gòu)成，消費中高檔，硬件配套設施完善，但商場內(nèi)空間布局有待提升，商場已有十多年經(jīng)營歷史，形成了穩(wěn)定的顧客群，具有一定的市場知名度，大廈層高3.5米，通道寬度為1.8米，鋪位主力面積在15-20左右。樓層業(yè)態(tài)布局一層化妝品、

29、國際香水、珠寶飾品、鐘表眼鏡、精品皮具、超市二層男仕正裝、商務休閑、男褲區(qū)、襯衣區(qū)、超市三層少女裝、淑女裝、貴婦裝、紋胸內(nèi)衣、羊毛、流行飾品四層男女鞋、運動休閑、床上用品、童鞋五層精品電腦、名品家具、文化用品2、友誼商城友誼商城是由友誼集團統(tǒng)一管理經(jīng)營的商場，主要經(jīng)營商品以中檔為主，與友誼大廈形成錯位經(jīng)營。緊臨友誼大廈和新豐批發(fā)市場，商業(yè)氣氛濃厚，商城層高為3.5米，過道寬度為2米，鋪位主力面積為 25。樓層業(yè)態(tài)布局一層化妝品、包、流行飾品、絲綢二層男裝三層女裝3、步森百貨步森百貨集購物、餐飲、休閑于一體的綜合性商業(yè)物業(yè)，功能齊全，在三角地商圈極具代表性，商場業(yè)態(tài)豐富，超市、餐飲等功能形態(tài)的規(guī)

30、劃，有效吸引消費人群的匯集，觀光電梯的設置也為商場增添了亮色，商場整體定位符合當?shù)厥袌觯?jīng)營情況良好。樓層業(yè)態(tài)布局一層金銀珠寶、化妝品、箱包、小百、鐘表眼鏡、照相器材、民族工藝、玩具、音箱二層男裝等三層羽絨服、羊絨衫、羊毛衫、t恤、休閑女衫、運動服、羊絨圍巾、羊毛褲、家用電器四層品牌機、兼容機、電腦配件、電腦耗材、軟件、網(wǎng)絡工程、電腦桌椅、辦公用品、文體用品五層美食城六層家俱城4、伊仕丹購物廣場伊仕丹購物廣場位于橋頭街，定位檔次較高，經(jīng)營面積約為6000，該廣場采用商場式空間設計，硬件設施等較為完善，但其定位偏離當?shù)厥袌鱿M，人流量稀少，經(jīng)營狀況差。樓層業(yè)態(tài)布局一層男裝、佩飾、眼鏡二層箱包等三

31、層高級女士時裝、內(nèi)衣、襪品四層女裝、羊絨、裘皮五層名品鞋業(yè)5、華聯(lián)商廈項目華聯(lián)商廈地理位置勝利大街與諾敏路交匯處，東臨成吉思汗廣場。定位集購物、餐飲、文化、娛樂、休閑、辦公于一體建筑形態(tài)由主體商場、商鋪、商業(yè)步行街和臨街店鋪等四合樓群組規(guī)劃設計設計立柱距離為8米，規(guī)劃400的室內(nèi)中庭硬件設施2部觀光電梯，6部扶梯，6部超市坡梯，4部客貨梯，中央空調(diào)，10000停車場，銷售策略項目一、二層及沿街商鋪對外銷售，三、四層針對大商家租賃，內(nèi)鋪全部劃分成經(jīng)營面積為3出售，采取售后返租的銷售方式，由華聯(lián)商廈經(jīng)營公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，總回報期限為10年，前三年年租金回報率為8%，第一年回報直接沖抵總鋪款，第二、

32、三年的回報款在年終支付給業(yè)主，第四年起，業(yè)主可自主經(jīng)營或繼續(xù)委托經(jīng)營管理，管理公司將向業(yè)主提供不低于8%的回報率，開發(fā)商可以返購，返購期限為一年。業(yè)態(tài)布局一層珠寶玉器、金銀首飾、化妝品、名表、眼鏡、現(xiàn)代工藝品、民族工藝品、皮具箱包、超市二層女時裝、職業(yè)裝、少女裝、淑女裝、牛仔裝、女褲、兒童服裝、休閑服飾、女士內(nèi)衣、針織用品、超市三層男鞋、女鞋、床上用品、羊絨、羊毛、超市四層美食廣場、圖書音像、體育服飾、體育器材、健身器材、家電廣場、超市發(fā)展商呼和浩特市華聯(lián)（集團）有限責任公司呼倫貝爾市聯(lián)華房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司商業(yè)管理呼倫貝爾華聯(lián)商廈有限公司建筑設計中國建筑設計研究院售樓地址海拉爾區(qū)成吉思汗廣

33、場西側(cè)銷售熱8279999華聯(lián)商廈一層價格表 單位：元/區(qū)域開盤價格現(xiàn)價格商鋪980012000精品屋980012000華聯(lián)商廈二層價格表 單位：元/區(qū)域開盤價格現(xiàn)價格商鋪8700900080008200精品屋80008200沿街底鋪價格 單位：元/區(qū)域編號開盤價格現(xiàn)價格a區(qū)a-41600016800a-71680017600b區(qū)b-1b-61480015800b-9b-151300015000c區(qū)c2-765007200d區(qū)d-5 d-956007200e區(qū)e1-168007200e1-656007200e1-7 e1-91280014800注：開盤時間為2006

34、年8月。點評：1、較低的總價是該項目的主要優(yōu)勢，眾多置業(yè)者都是由于低總價而下單；2、該項目采用的“返購”營銷策略存在一定的不確定性；3、項目位于河東板塊，區(qū)域以生活居住功能為主，商業(yè)氛圍淡薄，后續(xù)能否經(jīng)營成功具有一定風險性；4、項目出售經(jīng)營面積3，不能辦理單個鋪位產(chǎn)權，容易引起日后產(chǎn)權糾紛；5、過小鋪位面積劃分，一次性付款銷售方式，開發(fā)商目的僅在于快速回籠資金，對后續(xù)經(jīng)營未作充分準備。6、海拉爾商業(yè)步行街項目海拉爾區(qū)建設步行商業(yè)街進度已通過發(fā)改委審核備案，拆遷尚未完成，預計07年7、8月份開盤，2008年10月至元旦開業(yè)項目總投資9600萬元經(jīng)濟指標總建筑面積59945，其中住宅16500，商

35、業(yè)用房34880，地下停車場及倉儲庫8565。規(guī)劃業(yè)態(tài)布局負一層6000大型超市一層珠寶、服裝、箱包二、三層男女服裝、床上用品等四層引進國美、蘇寧電器五層餐飲、娛樂開發(fā)商呼倫貝爾華匯置業(yè)有限公司聯(lián)系電13561076588評：1、該項目與本案較近，將成為主要競爭項目之一；2、該項目雖尚未完成拆遷，但據(jù)規(guī)劃局負責人介紹，相關手續(xù)已辦妥，所以本案開發(fā)建設必須與其搶奪時間優(yōu)勢；3、該項目規(guī)劃的體量是目前海拉爾區(qū)商業(yè)項目中最大的，針對區(qū)域消費人群和能力的有限性，其具有相當大的體量風險?？偨Y(jié)：1、三角地商圈商業(yè)物業(yè)集中，體量較大，商業(yè)定位以中端檔次為

36、主；2、商業(yè)物業(yè)功能單一，綜合性物業(yè)較少；3、區(qū)域商業(yè)正處于快速發(fā)展階段，新興商業(yè)不斷崛起，老牌商業(yè)憑借知名度占據(jù)市場較大份額，競爭日趨激烈；4、近期內(nèi)，新增商業(yè)體量過大，將對供求平衡造成一定的沖擊；5、商業(yè)經(jīng)營戶中浙商占據(jù)較大比重，并且得到當?shù)厥袌龅恼J可；6、消費群體主要為城區(qū)居民，隨著生活水平提升，旗縣居民的消費能力逐漸提高，客觀上促進區(qū)域商業(yè)的蓬勃發(fā)展；7、區(qū)域內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)主要以男女服裝為主，褲業(yè)、箱包、鞋類、童裝等商品的比重逐漸增加，珠寶、化妝品、時尚飾品、工藝品等業(yè)態(tài)豐富了區(qū)域商圈的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；8、投資客和經(jīng)營戶對商業(yè)物業(yè)的價格最為關注，相應地對物業(yè)地段、發(fā)展前景、回報率等因素不夠重視

37、，而且隨眾心理極強，不夠理性，有待進一步提升。第三部分：項目分析1、項目優(yōu)勢分析 區(qū)位優(yōu)勢：項目位于橋頭街和草市路的交匯處，三角地核心商圈，區(qū)域內(nèi)商場云集，商業(yè)氛圍濃厚，人流量密集，瀕臨中央橋，交通便利。 規(guī)模優(yōu)勢：項目總體規(guī)模相對較大，具有規(guī)模優(yōu)勢，有利于形成規(guī)模效應。 規(guī)劃優(yōu)勢：項目尚處于規(guī)劃設計階段，可塑性較強，可整合各種資源為項目開發(fā)成功奠定良好的基礎。 地塊性質(zhì)優(yōu)勢：項目地塊已完成七通一平，待方案確定可以快速啟動，搶占時間優(yōu)勢。2、項目劣勢分析 體量較大：城區(qū)人口少，購買力有限，增強了項目的銷售難度3、項目機會分析 發(fā)展?jié)摿Γ汉＠瓲枀^(qū)的經(jīng)濟發(fā)展較快，商業(yè)消費未來增長的潛力較大 政府支

38、持：項目作為當?shù)卣猩桃Y項目，得到政府相關部門的鼎立支持，有利于項目的成功開發(fā)。 消費機會：當?shù)叵M者的消費能力較強，而消費觀念及模式有待更新，為項目提供了良好的發(fā)展空間。4、項目威脅分析 商業(yè)供應量過大：三角地商圈2006年新增商業(yè)開發(fā)面積約為30萬，供應量過大，區(qū)域商業(yè)超大容量為本案的去化造成巨大壓力 競爭威脅：位于項目西南側(cè)的海拉爾商業(yè)步行街項目已通過審批，即將啟動，將分流部分目標客戶第二篇章 市場定位與規(guī)劃建議第一部分：市場定位1、項目主題定位1.1 定位目的通過準確而符合市場需求的定位，賦予項目靈魂，體現(xiàn)特色，增強競爭力，指引項目的發(fā)展方向，促使后續(xù)工作的順利開展，增強投資者和經(jīng)

39、營者的信心。1.2 定位建議海城商業(yè)正處于日趨飽和的階段，特別是三角地商圈，商業(yè)體量激增，各商業(yè)項目競爭日益激烈，同質(zhì)化趨向日益嚴重，我們在實地市調(diào)過程中詳細感受到必須跳出以往用“產(chǎn)品導向”的角度來進行市場定位，而應該深入當?shù)叵M群體，從消費需求的角度來看產(chǎn)品，確定本項目的整體市場定位，只有贏得消費者的心智，才能促使業(yè)主取得真正的成功，而業(yè)主的趁工恰恰是本項目核心競爭力的體現(xiàn)，是本項目價值的提升的有效保障。通過對海城商業(yè)地產(chǎn)的詳細分析和對本項目優(yōu)劣勢的深入剖析，結(jié)合當?shù)叵M群體的消費需求和消費心理，我們建議將本項目定位為：主題性的商場，直接瞄準特定消費群體的核心消費需求進行整體業(yè)態(tài)劃分、營銷推

40、廣，跳出海城商業(yè)同質(zhì)化競爭，形成獨特鮮明的品牌形象，從而取得市場主導地位。1.3定位詮釋：一、主題性商場的概念：所謂主題性商場是指從特定消費群體或者特定消費需求出發(fā)，以經(jīng)營某一大類商品為主，并且具備有豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供適當售后服務的零售業(yè)態(tài)。主題性商場模式與其它商業(yè)模式相比，主要在于目標客戶群以及滿足需求上的區(qū)別。它不局限于某個行業(yè)，在商品種類上不具備占絕對優(yōu)勢的市場平臺，但它的目標客戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟群體等等。對于這些群體來說，主題商場能夠盡可能的滿足他們的異質(zhì)化需求和個性化心理訴求，針對性強，在市場競爭日益竟列的今天，主題性商場越來越顯示

41、出其強大的市場競爭力，正成為未來大型商業(yè)發(fā)展的主流。主題商場成功案例參考：深圳女人世界、男人世界、兒童世界、免稅珠寶世界、順電家居廣場、華強電腦世界，廣州的南方名酒交易中心、美居中心等二、定位主題性商場的作用與價值：通過將本項目定位為主題性商場，有利于明確其功能特色，使項目整體規(guī)劃布局更符合市場需求，具首創(chuàng)性和獨特性，同時賦予它作為購物公園，可形成多種業(yè)態(tài)并存的商業(yè)物業(yè)，在綜合素質(zhì)上全面提升，引領海拉爾商業(yè)發(fā)展方向，通過此定位體現(xiàn)出項目的主題特色，強化差異性優(yōu)勢，吸引更廣泛的投資層面，從而在較大程度上增強項目去化能力。1.4主題建議通過對海城消費群體的分析與商業(yè)業(yè)態(tài)的分析，我們可以明顯看出女性

42、服裝在海城商業(yè)中占33.1%，處于消費需求主導地位，但是海城卻沒有以女性服裝為主題消費的場所，女性服裝依舊只是作為商場的組成部分，雷同而又混雜的業(yè)態(tài)分布使得海城的商業(yè)項目缺乏自身顯著特色，所以我們建議可以抓住這是市場先機，從女性消費群的需求出發(fā)，定位“女人天地”，以女性服裝為主體業(yè)態(tài)，打造出極富女性色彩的主題性商業(yè)場所。為了提升項目的可行性，我們建議將四、五樓剝離開來，進行整體銷售，配合女人天地，引進日常生活性業(yè)態(tài)，比如：大型超市、餐飲娛樂等，不但有利于迅速回收項目成本，而且還可以提升項目的整體商業(yè)氛圍，促進經(jīng)營。通過對主題的確定，我們再從明確清晰、富有特色的主題出發(fā)進行業(yè)態(tài)劃分，以下是以“女

43、人天地”為主題進行的整體業(yè)態(tài)劃分：樓層樓層定位樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)建議一層商鋪時尚流行館時尚女裝、休閑女裝、個性服飾、流行皮件、時尚女性服裝飾品等女性服裝業(yè)態(tài)二層商鋪青春淑女館針對青春少女消費群體，以經(jīng)營青春、靚麗的女性服裝為主三層商鋪品牌館針對都市白領消費群體，以經(jīng)營精致、典雅的女性中高擋品牌服裝為主四、五層商鋪超市建議引進具有品牌影響力的大型超市3、鋪位面積劃分建議鋪位面積劃分作為商業(yè)項目的主要關鍵因素之一，對項目前期銷售和后續(xù)經(jīng)營管理具有重要意義，是考量商鋪價值的重要評判標準，根據(jù)區(qū)域市場現(xiàn)有鋪位的面積范圍，結(jié)合項目定位,提供以下鋪位面積劃分建議。商鋪形態(tài)面積建議開間進深層高沿街底鋪60-806-9m10 m3m商場內(nèi)鋪20-304 m7 m3 m4、目標客戶群定位目標客戶群定位客戶含蓋群體定位依據(jù)經(jīng)營性客戶群體個體商戶、私營企業(yè)、品牌代理商該類客戶主要用于自主經(jīng)營，是本案的重要目標客群，商業(yè)經(jīng)驗豐富，消費心態(tài)上為得旺鋪不惜一擲千金。其多為選購一層底鋪，購鋪預