中央名園項目融資計劃書

1、亳州蘇商置業(yè)有限公司中央名園項目融資計劃書2014/11/19目錄一、 亳州蘇商置業(yè)有限公司簡介二、 亳州中央名園項目簡介及項目規(guī)劃三、 融資計劃書四、 亳州蘇商中央名園項目開發(fā)經(jīng)濟分析五、 亳州蘇商中央名園項目工程投資計劃六、 中央名園項目銷售計劃表及項目投入計劃七、 公司證件：營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代、稅務(wù)登記證、開戶許可證、機構(gòu)信用代碼證、貸款卡、開發(fā)資質(zhì)、發(fā)改委批文、用地規(guī)劃許可證。八、 公司章程、二個股東的簡介九、 2013年12月份和2014年5月財務(wù)報表十、 驗資報告十一、 繳款憑證一、亳州蘇商置業(yè)有限公司簡介亳州蘇商置業(yè)有限公司，是為開發(fā)亳州市中央名園項目于2010年12月在亳州市

2、新成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊資本2億元，實收資本2億元，其中董祥皊出資6000萬元占30%股份、林鵬飛出資14000萬元占70%股份。亳州蘇商置業(yè)有限公司的股東都是從事多年房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)家，開發(fā)過的項目經(jīng)營管理的成績卓越，業(yè)績突出。亳州蘇商置業(yè)有限公司的管理團隊由資深的房地產(chǎn)開發(fā)管理精英人士組成，思想理念超前，經(jīng)營管理經(jīng)驗豐富，為公司的健康發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。亳州蘇商置業(yè)有限公司二、亳州中央名園項目簡介一、宗地基本情況：1、宗地面積約178畝（118662.2平方米）；南北寬約226米，東西長約524米。2、宗地東、北、西三面沿路，東沿希夷大道寬約60米，（是亳州市南北中軸線主干道），北沿

3、紫苑路寬約45米次主干道，西沿漆園路寬約45米次主干道，南連魯班宗地項目，本項目與魯班紫荊花園項目中間為20米寬東西可通車步行街。二、項目基本概況：1、本項目北鄰亳州市規(guī)模最大醫(yī)學(xué)條件最好的市人民醫(yī)院和農(nóng)貿(mào)市場；西鄰60萬平方米的安置小區(qū)；東鄰市電信大廈和五星級溫泉賓館；西北角鄰占地500多畝的文化公園；東北角鄰占地近300畝的萬達廣場商業(yè)綜合體目前已開工建設(shè)，住宅銷售均5000-5500元/ m2、商業(yè)二層銷售均2.5萬-3.0萬元/ m2。2、本項目距市重點小學(xué)和市重點初中九中及市重點高中一中在300米內(nèi)，東距占地1000多畝的康美中藥材大市場和占地800多畝的物流園約500米，南距新的市

4、委市政府和市民廣場及市政公園（總占地面積1500多畝）約600米，北距老市委市政府約1500米，位于南部新區(qū)核心區(qū)，是亳州的最繁華的市中心核心區(qū)的核心位置。3、本區(qū)域開發(fā)的都是高檔住宅，規(guī)模商業(yè)綜合體，配套功能齊全，交通便利，這里未來住宅、商業(yè)的房價都是亳州市的標桿（最高房價）。4、項目規(guī)劃條件，容積率：住宅3.0，商業(yè)4.0，建筑密度，住宅30%，商業(yè)50%；商業(yè)占12%（3），住宅占88%（3）；規(guī)劃建筑面積37.3萬m2（陽臺一半面積不計容積率）。實際可銷售面積36.7萬平方米，其中：1、住宅31.4萬平方米；2、商業(yè)5.3萬平方米；3、地下室4.7萬平方米（不計容積率）。公建配套房約6

5、000平方米（可租不能售）。三、亳州市概況：1、亳州市是地級市、全市三縣一區(qū)人口約670萬人，市區(qū)人口約180萬人，市內(nèi)人口約48萬人；亳州市是歷史文化名城，旅游資源豐富，亳州有中藥材交易大市場，中藥材交易大市場居全國四大中藥材之首，是中國中藥材價格的睛雨表，有100多家制藥廠，有古井貢酒廠等200多家白酒廠，亳州藏富于民，經(jīng)濟水平在全省位于中游，相比相鄰的宿州市、淮北市、阜陽市經(jīng)濟情況好的多。2、亳州市真正的進入發(fā)展期是2008年下半年，現(xiàn)在省委省政府很重視和支持亳州的發(fā)展，近一、二年發(fā)展突飛猛進，亳州市目前重點發(fā)展的是南部新區(qū)，因亳州市是從北向南滾動建城的，本項目被亳州市委市政府定為亳州市

6、重點項目之一，被市長譽為亳州市的1號地，本項目位于亳州市新老大城市的核心區(qū)的核心位置。3、亳州市2009、2010、2011、2012年商品房銷售分別約為30萬m2、40萬m2、60萬m2、80萬；2013年商品房銷售約100萬；亳州市屬于房地產(chǎn)起步期，剛性需求旺盛，購買力還沒得到釋放，房價上漲空間很大，前景很好，如果定價低于市場預(yù)期，有日光盤的可能。亳州蘇商置業(yè)有限公司1、中央名園總平2、中央名園效果圖三、中央名園項目融資計劃書借款項目概況項目名稱中央名園開發(fā)商名稱亳州蘇商置業(yè)有限公司位置安徽亳州市譙城區(qū)友陽步行街28號土地面積、獲取土地成本項目建設(shè)凈用地面積178畝（118662.2平方米

7、），招拍掛獲取土地成本共計4.505億元，計253萬元/畝?？偨ㄖ娣e及各物業(yè)面積和容積率總建筑面積43萬方，其中項目規(guī)劃條件，容積率：住宅3.0，商業(yè)4.0，建筑密度，住宅30%，商業(yè)50%；商業(yè)占12%（3），住宅占88%（3）；規(guī)劃建筑面積37.3萬m2。實際可銷售面積36.7萬平方米，其中：1、住宅31.4萬平方米（總戶數(shù)：2850戶）；2、商業(yè)5.3萬平方米；3、地下室4.7萬平方米（不計容積率）。公建配套房約6000平方米（可租不能售）。項目現(xiàn)狀1、現(xiàn)建筑工程已達到商品房預(yù)售條件的約17.4萬平方米（地下室1.5萬平方），多層建筑大部分已封頂，高層平均達到10層以上。2、地面商住建

8、筑面積19.2417萬，地下室建筑面積3.2萬，公建建筑面積6251。3、目前由于資金不能及到位付清土地款，現(xiàn)處于半停工狀態(tài)。、由于未取得預(yù)售許可證，目前項目預(yù)售未正式銷售，只有預(yù)訂了一部分。周邊環(huán)境、類似房產(chǎn)市場售價該地塊位于亳州市核心區(qū)交通便捷、配套完善，地理位置非常優(yōu)越。目前萬達廣場商業(yè)綜合體2014年年初已進入南部新區(qū)（于本項目東北角，一路之隔）總占地面積約300畝，總建筑面積90萬平方。目前一期商業(yè)及住宅已售謦，商業(yè)房（一二層）均價達3萬多元/，住宅價達到5000元/。萬達廣場進入必將為南部新區(qū)商業(yè)氛圍帶來新的活力。 根據(jù)亳房網(wǎng)統(tǒng)計，目前亳州市每銷售100套商品戶70%都是南部新區(qū)的

9、項目，說明南部新區(qū)發(fā)展已經(jīng)成熟，并得到了客戶的認可。本項目區(qū)域配套完善（目前市一中、九中、實驗小學(xué)、市第一醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、藥材大市場、市民廣場等配套均已完成）、用地開闊、環(huán)境幽靜，隨著南部新區(qū)的快速發(fā)展，區(qū)域成熟度的不斷提升，必將為本項目帶來良好的發(fā)展契機。已取得證照1建設(shè)用地規(guī)劃許可證2其它四證暫未取得借款公司概況公司簡介亳州蘇商置業(yè)有限公司，是為開發(fā)亳州市中央名園項目于2010年12月在亳州市新成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊資本2億元，實收資本2億元，其中董祥皊出資6000萬元占30%股份、林鵬飛出資14000萬元占70%股份。亳州蘇商置業(yè)有限公司的股東都是從事多年房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)家，開發(fā)過的

10、項目經(jīng)營管理的成績卓越，業(yè)績突出。公司住所安徽亳州市譙城區(qū)友陽步行街28號法定代表人林鵬飛注冊資本2億元，實到資本2 億元開發(fā)資質(zhì)暫定資質(zhì)成立日期2012.12去年/現(xiàn)在銷售額未售融資需求項目總投資、需融資金額-億融資期限一到二年資金用途用于納繳土地款還款來源本項目的銷售回款；抵押物1、先用預(yù)售的房產(chǎn)也可以等到土地證下發(fā)后用土地證抵壓。項目特點政府優(yōu)惠政策本項目屬于政府招商引資項目，土地款在一年內(nèi)付清（首期付款50%，在辦理開工許可證時付至70%，辦理預(yù)售證時付至100%）?，F(xiàn)存問題目前主要是欠繳土地款.億元亳州蘇商置業(yè)有限公司四、亳州蘇商中央名園項目開發(fā)經(jīng)濟分析一、開發(fā)成本：13.4628億

11、元。其中：1、土地出讓金：4.5050億元。2、土地契稅：4.505億元4%=1802萬元。3、建安工程造價（包括消防、電梯）7.4826億元。其中：1）、住宅總建筑面積：31.3987；建筑造價52813萬元：其中：、多層住宅建筑面積45500 均價1300元/=5915萬元； 、18層住宅建筑面積49000 均價1600元/=7840萬元； 、27層住宅建筑面積45000 均價1700元/=7650萬元；、33層住宅建筑面積174487 均價1800元/=31408萬元；2）、商業(yè)建筑面積：52430；建筑造價9815萬元：其中：、多層商業(yè)建筑面積33530 均價1800元/=6035萬元

12、；、高層下面商業(yè)建筑面積18900 均價2000元/=3780萬元； 3）、公建建筑面積6251 均價1600元/=1000萬元；4）、地下車庫儲藏室建筑面積47541，建筑造價11198萬元； 其中：、多層地下室建筑面積7328 3000元/=2198萬元；、高層地下室建筑面積40213（有約10213儲藏室在主樓上已計建筑成本，應(yīng)減掉）30000 3000元/=9000萬元； 4、道路、綠化、外水、外電、臨建、監(jiān)理、規(guī)劃設(shè)計、圖審、政府收費等合計建筑面積約37萬350元/=12590萬元。二、策劃、銷售、廣告，經(jīng)營費用；合計：建筑面積37萬150元/=5550萬元。三、財務(wù)費用約（借款利息

13、）：1.2億元；1、2014年8月之前，約4000萬元；2、2014年8月之后，約8000萬元； 合計總投資：15.2178億元。四、預(yù)計商品房銷售收入：24.8644億元。五、營業(yè)稅約24.8664億元5.6%=1.3924億元；六、經(jīng)營利潤約8.2542億元。商品房銷售收入24.8644億元開發(fā)成本13.4628億元經(jīng)營費用5550萬元財務(wù)費用1.2億元營業(yè)稅1.3924億元=經(jīng)營利潤約8.2542億元。亳州蘇商置業(yè)有限公司五、亳州蘇商中央名園項目工程投資計劃一、 第一期工程投資：3.0793億元；其中：1、多層住宅建筑面積4.55萬均價1300元/=5915萬元；2、2棟27層住宅建筑面

14、積4.5萬均價1700元/=7650萬元；3、5棟33層住宅建筑面積6.85萬均價1800元/=12330萬元；4、多層商業(yè)建筑面積1.5萬均價1800元/=2700萬元；5、多層區(qū)地下室建筑面積7328均價3000元/=2918萬元; 注：計劃2015年8月竣工驗收。 （1）、2014年8月份之前，已完成建筑工程量約1.5億元。 （2）、2014年8月至2015年8月底，完成第一期剩余建筑工程量約1.5993億元。二、第二期工程投資：4.4033億元；其中：1、4棟18層住宅建筑面積4.9萬均價1600元/=7840萬元；2、8棟33層住宅建筑面積10.5987萬均價1800元/=19078

15、萬元；3、多層商業(yè)建筑面積1.8530萬均價1800元/=3335萬元；4、高層下商業(yè)房建筑面積1.8900萬均價2000元/=3780萬元；5、高層地下室建筑面積4.0213萬-10213（有約10213儲藏室已算在地面建筑成本里應(yīng)減去）均價3000元/=9000萬元； 6、公建建筑面積6251均價1600元/=1000萬元； 注：計劃2014年9月份開工，2015年底竣工。合計建筑工程總投資7.4826億元。亳州蘇商置業(yè)有限公司六、亳州蘇商中央名園項目銷售計劃第一期（地面商住建筑面積17.4萬；地下室建筑面積1.5萬）銷售額10.5125億元；1、 多層住宅建筑面積3.55萬均價5300元

16、/=銷售額18815萬元；2、 多層躍層住宅建筑面積1萬均價7800元/=銷售額7800萬元；3、 2棟27層中心區(qū)樓王建筑面積4.5萬均價5000元/=銷售額22500萬元；4、 5棟33層住宅建筑面積6.85萬均價4600元/=銷售額31510萬元；5、 商業(yè)房建筑面積1.5萬均價13000元/=銷售額19500萬元；6、 可售車位（包括地上車位）1000個5萬元/個=銷售額5000萬元；第二期（地面商住建筑面積19.2417萬，地下室建筑面積3.2萬，公建建筑面積6251不售只租）銷售額14.3519億元；其中：1、4棟18層住宅建筑面積4.9萬均價5000元/=銷售額24500萬元；2

17、、8棟33層住宅建筑面積10.5987萬均價4800元/=銷售額50874萬元； 3、商業(yè)房建筑面積3.743萬均價15000元/=銷售額56145萬元；4、可售車位（包括地上車位）2000個6萬元/個=銷售額12000萬元合計銷售總額：24.8644億元。注：第一期開盤銷售時間為2014年9月1日，售60%時間為2015年2月底，售80%時間為2015年10月底；第二期開盤銷售時間為2015年2月1日，售60%時間為2015年6月底，售80%時間為2016年2月底；亳州蘇商置業(yè)有限公司亳州蘇商中央名園項目銷售計劃進度表單位：萬元年月銷售金額年月銷售金額210491000020151110000101500012100001115000