注冊(cè)會(huì)計(jì)師稅法 講義 完整版0701

1、2014年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試輔導(dǎo) 稅法（第七章）更多視頻音頻課件請(qǐng)聯(lián)系第七章資源稅法和土地增值稅法本章考情分析本章中資源稅法是考試中非重點(diǎn)稅，主要命題為單選題、多選題，有時(shí)也可以與增值稅結(jié)合進(jìn)行計(jì)算題命題，一般分值2分左右。本章中土地增值稅法是考試中的重點(diǎn)稅，命題除單選題、多選題外，每年都有計(jì)算題命題，個(gè)別年份還出現(xiàn)綜合題（2011年），一般分值8分以?xún)?nèi)。本章內(nèi)容：7節(jié)第一節(jié)資源稅納稅義務(wù)人、稅目與稅率第二節(jié)資源稅計(jì)稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計(jì)算第三節(jié)資源稅稅收優(yōu)惠和征收管理第四節(jié)土地增值稅納稅義務(wù)人與征稅范圍第五節(jié)土地增值稅稅率、應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目第六節(jié)土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算（含清算）第七節(jié)土地增值稅

2、稅收優(yōu)惠和征收管理本章新增及變化內(nèi)容資源稅中: 中外合作開(kāi)采石油、天然氣不再繳納礦區(qū)使用費(fèi)，依法繳納資源稅；減免稅中鐵礦石資源稅減按80%征收；尾礦再利用不征收資源稅。本章內(nèi)容講解第一節(jié)資源稅納稅義務(wù)人、稅目與稅率資源稅是對(duì)在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域及管轄海域從事應(yīng)稅礦產(chǎn)品開(kāi)采和生產(chǎn)鹽的單位和個(gè)人課征的一種稅。一、納稅義務(wù)人資源稅的納稅義務(wù)人是指在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域及管轄海域開(kāi)采應(yīng)稅資源的礦產(chǎn)品或者生產(chǎn)鹽的單位和個(gè)人。注意：1.資源稅是對(duì)在中國(guó)境內(nèi)生產(chǎn)或開(kāi)采應(yīng)稅資源的單位或個(gè)人征收，而對(duì)進(jìn)口應(yīng)稅資源產(chǎn)品的單位或個(gè)人不征資源稅。2.資源稅是對(duì)開(kāi)采或生產(chǎn)應(yīng)稅資源進(jìn)行銷(xiāo)售或自用的單位和個(gè)人，在出廠銷(xiāo)售或移

3、作自用時(shí)一次性征收，屬于價(jià)內(nèi)稅。3.資源稅的納稅義務(wù)人不僅包括符合規(guī)定的中國(guó)企業(yè)和個(gè)人，還包括外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)?！咀兓孔?011-11-1起，中外合作開(kāi)采陸上和海洋的石油不再繳納礦區(qū)使用費(fèi)，依法繳納資源稅。4.獨(dú)立礦山、聯(lián)合企業(yè)和其他收購(gòu)未稅礦產(chǎn)品的單位為資源稅的扣繳義務(wù)人?！纠}多選題】下列各項(xiàng)中，屬于資源稅納稅義務(wù)人的有（）。a.進(jìn)口鹽的外貿(mào)企業(yè)b.開(kāi)采原煤的私營(yíng)企業(yè)c.生產(chǎn)鹽的外商投資企業(yè)d.中外合作開(kāi)采石油的企業(yè)正確答案bcd答案解析本題考核資源稅的納稅義務(wù)人。資源稅進(jìn)口不征，出口不退。二、稅目和稅率（一）稅目（征稅范圍）：目前只有7大類(lèi)：1.原油。是指開(kāi)采的天然原油，不包括人

4、造石油。2.天然氣。是指專(zhuān)門(mén)開(kāi)采或與原油同時(shí)開(kāi)采的天然氣，煤礦生產(chǎn)的天然氣暫不征稅。3.煤炭。是指原煤，不包括洗煤、選煤及其他煤炭制品。4.其他非金屬礦原礦。是指除上列產(chǎn)品和井礦鹽以外的非金屬礦原礦。5.黑色金屬礦原礦。6.有色金屬礦原礦。7.鹽。包括固體鹽、液體鹽。固體鹽，包括海鹽、湖鹽原鹽和井礦鹽。液體鹽，是指鹵水。其他需要說(shuō)明的問(wèn)題：1.納稅人在開(kāi)采主礦產(chǎn)品的過(guò)程中伴采的其他應(yīng)稅礦產(chǎn)品，凡未單獨(dú)規(guī)定適用稅額的，一律按主礦產(chǎn)品或視同主礦產(chǎn)品稅目征收資源稅。2.未列舉名稱(chēng)的其他非金屬礦原礦和其他有色金屬礦原礦，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定征收或暫緩征收資源稅，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案

5、?！纠}多選題】下列各項(xiàng)中，應(yīng)征資源稅的有（）。a.開(kāi)采的大理石b.進(jìn)口的原油c.開(kāi)采的煤礦瓦斯d.生產(chǎn)用于出口的鹵水正確答案ad答案解析資源稅進(jìn)口不征、出口不退；開(kāi)采的煤礦瓦斯暫不征收資源稅。（二）稅率自2011年11月1日起，原油和天然氣由從量定額改為從價(jià)定率征收資源稅。自此，資源稅采取從價(jià)定率或者從量定額的辦法計(jì)征。礦產(chǎn)品稅率形式具體標(biāo)準(zhǔn)原油、天然氣比例稅率5%10%煤炭、其他非金屬礦原礦、黑色金屬礦原礦、有色金屬礦原礦、鹽固定稅額礦產(chǎn)品差別、地區(qū)差別0.360元/噸三、扣繳義務(wù)人收購(gòu)未稅礦產(chǎn)品的單位為資源稅的扣繳義務(wù)人：1.獨(dú)立礦山、聯(lián)合企業(yè)收購(gòu)未稅礦產(chǎn)品的單位，按照本單位應(yīng)稅產(chǎn)品稅額

6、標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)收購(gòu)的數(shù)量代扣代繳資源稅。2.其他收購(gòu)單位收購(gòu)的未稅礦產(chǎn)品，按稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的應(yīng)稅產(chǎn)品稅額、稅率標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)收購(gòu)的數(shù)量代扣代繳資源稅。【考題單選題】（2012年）2012年2月，某采選礦聯(lián)合企業(yè)到異地收購(gòu)未稅鎳礦石。在計(jì)算代扣代繳資源稅時(shí)，該礦石適用的稅率是（）。a. 稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的單位稅額b. 鎳礦石收購(gòu)地適用的單位稅額c. 鎳礦石原產(chǎn)地適用的單位稅額d. 該聯(lián)合企業(yè)適用的鎳礦石單位稅額正確答案d答案解析獨(dú)立礦山、聯(lián)合企業(yè)收購(gòu)未稅礦產(chǎn)品的單位，按照本單位應(yīng)稅產(chǎn)品稅額、稅率標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)收購(gòu)的數(shù)量代扣代繳資源稅。根據(jù)規(guī)定，d選項(xiàng)符合題意。第二節(jié)資源稅計(jì)稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計(jì)算一、計(jì)稅依據(jù)（一）

7、從價(jià)定率征收的計(jì)稅依據(jù)銷(xiāo)售額銷(xiāo)售額為納稅人銷(xiāo)售應(yīng)稅產(chǎn)品（原油、天然氣）向購(gòu)買(mǎi)方收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（如違約金、優(yōu)質(zhì)費(fèi)等），但不包括收取的增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額。【提示】與應(yīng)稅礦產(chǎn)品繳納增值稅的銷(xiāo)售額一致?！究碱}單選題】（2012年）某油田2011年10月共計(jì)開(kāi)采原油8000噸，當(dāng)月銷(xiāo)售原油6000噸，取得銷(xiāo)售收入（不含增值稅）18000000元，同時(shí)還向購(gòu)買(mǎi)方收取違約金23400元，優(yōu)質(zhì)費(fèi)5850元；支付運(yùn)輸費(fèi)用20000元（運(yùn)輸發(fā)票已比對(duì)）。已知銷(xiāo)售原油的資源稅稅率為5%，則該油田10月應(yīng)繳納的資源稅為（）。a.900000元b.900250元c.901000元d.901250元正確答案d答案解

8、析取得違約金和優(yōu)質(zhì)費(fèi)屬于價(jià)外費(fèi)用，價(jià)外費(fèi)用一般都是含稅的，這里要換算成不含稅的。應(yīng)繳納的資源稅=18000000+（23400+5850）（1+17%）5%=901250（元）（二）從量定額征收的計(jì)稅依據(jù)銷(xiāo)售數(shù)量1.基本規(guī)定：銷(xiāo)售數(shù)量包括納稅人開(kāi)采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品的實(shí)際銷(xiāo)售數(shù)量和視同銷(xiāo)售的自用數(shù)量。2.納稅人不能準(zhǔn)確提供應(yīng)稅產(chǎn)品銷(xiāo)售數(shù)量的，以應(yīng)稅產(chǎn)品的產(chǎn)量或者主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的折算比換算成的數(shù)量為計(jì)征資源稅的銷(xiāo)售數(shù)量。3.納稅人在資源稅納稅申報(bào)時(shí)，除財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)將其應(yīng)稅和減免稅項(xiàng)目分別計(jì)算和報(bào)送。4.對(duì)于連續(xù)加工前無(wú)法正確計(jì)算原煤移送使用量的煤炭：按加工產(chǎn)品的綜合回收率

9、還原成原煤數(shù)量。5.金屬和非金屬礦產(chǎn)品原礦：因無(wú)法準(zhǔn)確掌握納稅人移送使用原礦數(shù)量的，可將其精礦按選礦比折算成原礦數(shù)量，以此作為課稅數(shù)量，其計(jì)算公式為：【例題多選題】某銅礦2013年9月銷(xiāo)售銅精礦4000噸（選礦比為1:5），每噸不含稅售價(jià)1500元，當(dāng)?shù)劂~礦石資源稅每噸1.2元，應(yīng)納資源稅和增值稅稅額為（）a.資源稅1.68萬(wàn)元b.資源稅2.4萬(wàn)元c.增值稅78萬(wàn)元d.增值稅102萬(wàn)元正確答案bd答案解析應(yīng)納資源稅400051.224000（元）應(yīng)納增值稅1500400017%1020000（元）6.納稅人以自產(chǎn)的液體鹽加工固體鹽，按固體鹽稅額征稅，以加工的固體鹽數(shù)量為課稅數(shù)量。納稅人以外購(gòu)的

10、液體鹽加工成固體鹽，其加工固體鹽所耗用液體鹽的已納稅額準(zhǔn)予抵扣?！纠}單選題】某產(chǎn)鹽企業(yè)，5月份以外購(gòu)液體鹽3000噸加工成固體鹽600噸，以自產(chǎn)液體鹽5000噸加工成固體鹽1000噸，當(dāng)月銷(xiāo)售固體鹽1500噸，取得銷(xiāo)售收入300萬(wàn)元，已知液體鹽每噸單位稅額5元、固體鹽每噸單位稅額40元，該產(chǎn)鹽企業(yè)5月份應(yīng)繳納資源稅（）。a.20000元b.35000元c.45000元d.60000元正確答案c答案解析納稅人以自產(chǎn)的液體鹽加工固體鹽，按固體鹽稅額征稅，以加工的固體鹽數(shù)量為課稅數(shù)量。納稅人以外購(gòu)的液體鹽加工成固體鹽，其加工固體鹽所耗用液體鹽的已納稅額準(zhǔn)予抵扣。應(yīng)納資源稅1500403000545

11、000（元）二、應(yīng)納稅額的計(jì)算 計(jì)稅方法計(jì)算公式適用范圍從量定額征收應(yīng)納稅額課稅數(shù)量單位稅額煤炭、其他非金屬礦原礦、黑色金屬礦原礦、有色金屬礦原礦、鹽從價(jià)定率征收應(yīng)納稅額（不含增值稅）銷(xiāo)售額稅率原油、天然氣注意問(wèn)題：（1）以初級(jí)礦產(chǎn)品作為課稅數(shù)量。（2）與增值稅之間的關(guān)系：應(yīng)稅礦產(chǎn)品也要交增值稅，按價(jià)格交；資源稅（只對(duì)初級(jí)礦產(chǎn)品），大部分礦產(chǎn)品按數(shù)量交。兩稅區(qū)別：征稅范圍不同；環(huán)節(jié)不同；和價(jià)格的關(guān)系不同；計(jì)稅方法不同?！纠}計(jì)算題】某油田2012年3月銷(xiāo)售原油20000噸，開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票取得銷(xiāo)售額10000萬(wàn)元、增值稅額1700萬(wàn)元，按資源稅稅目稅率表的規(guī)定，其適用的稅率為8%。請(qǐng)計(jì)算該油

12、田3月應(yīng)繳納的資源稅。正確答案應(yīng)納資源稅稅額100008%800（萬(wàn)元）應(yīng)納增值稅稅額1000017%1700（萬(wàn)元）【例題計(jì)算題】位于縣城的某內(nèi)資原煤生產(chǎn)企業(yè)為增值稅一般納稅人，1月發(fā)生以下業(yè)務(wù)；（1）開(kāi)采原煤10000噸。采取分期收款方式銷(xiāo)售原煤9000噸，每噸不含稅單價(jià)500元，購(gòu)銷(xiāo)合同約定，本月應(yīng)收取1/3的價(jià)款，但實(shí)際只收取不含稅價(jià)款120萬(wàn)元。（2）為職工宿舍供暖，使用本月開(kāi)采的原煤200噸；另將本月開(kāi)采的原煤500噸無(wú)償贈(zèng)送給某有長(zhǎng)期業(yè)務(wù)往來(lái)的客戶(hù)。（3）銷(xiāo)售開(kāi)采原煤過(guò)程中產(chǎn)生的天然氣125千立方米，取得不含銷(xiāo)售額25萬(wàn)元。（說(shuō)明：該煤礦所在地原煤的資源稅稅額為5元/噸，天然氣資

13、源稅率5%）要求：根據(jù)上述資料，計(jì)算該企業(yè)當(dāng)月應(yīng)繳納的資源稅。正確答案應(yīng)納資源稅90001/3510000（200500）5100001.85（萬(wàn)元）第三節(jié)資源稅稅收優(yōu)惠和征收管理一、減免稅項(xiàng)目1.開(kāi)采原油過(guò)程中用于加熱、修井的原油免稅。2.納稅人開(kāi)采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品過(guò)程中，因意外事故或者自然災(zāi)害等原因遭受重大損失的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府酌情決定減稅或者免稅。3.鐵礦石資源稅減按80%征收。4.尾礦再利用不征收資源稅。5.對(duì)地面抽采煤層氣（煤礦瓦斯）暫不征收資源稅。二、出口應(yīng)稅產(chǎn)品不退（免）資源稅的規(guī)定【鏈接1】進(jìn)口應(yīng)稅資源產(chǎn)品不繳納資源稅。【鏈接2】此規(guī)則同城建稅的規(guī)定?！纠}多選題

14、】（近三年考題）下列各項(xiàng)關(guān)于資源稅減免稅規(guī)定的表述中，正確的有（）。a.對(duì)出口的應(yīng)稅產(chǎn)品免征資源稅b.對(duì)進(jìn)口的應(yīng)稅產(chǎn)品不征收資源稅c.開(kāi)采原油過(guò)程中用于修井的原油免征資源稅d.開(kāi)采應(yīng)稅產(chǎn)品過(guò)程中因自然災(zāi)害有重大損失的可由省級(jí)政府減征資源稅正確答案bcd答案解析對(duì)出口的應(yīng)稅產(chǎn)品不退（免）資源稅。三、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間1.納稅人采取分期收款結(jié)算方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為銷(xiāo)售合同規(guī)定的收款日期的當(dāng)天。2.納稅人采取預(yù)收貨款結(jié)算方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為發(fā)出應(yīng)稅產(chǎn)品的當(dāng)天。3.納稅人采取其他結(jié)算方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收訖銷(xiāo)售款或者取得索取銷(xiāo)售款憑據(jù)的當(dāng)天。4.納稅人自產(chǎn)自用應(yīng)稅產(chǎn)品的納稅義務(wù)發(fā)

15、生時(shí)間，為移送使用應(yīng)稅產(chǎn)品的當(dāng)天。5.扣繳義務(wù)人代扣代繳稅款的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為支付首筆貨款或首次開(kāi)具支付貨款憑據(jù)的的當(dāng)天。【鏈接】資源稅的納稅期限與增值稅、消費(fèi)稅基本相同?！纠}多選題】下列各項(xiàng)中，符合資源稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間規(guī)定的有（）。a.采取分期收款結(jié)算方式的為實(shí)際收到款項(xiàng)的當(dāng)天b.采取預(yù)收貸款結(jié)算方式的為發(fā)出應(yīng)稅產(chǎn)品的當(dāng)天c.自產(chǎn)自用應(yīng)稅產(chǎn)品的為移送使用應(yīng)稅產(chǎn)品的當(dāng)天d.采取其他結(jié)算方式的為收訖銷(xiāo)售款或取得索取銷(xiāo)售款憑據(jù)的當(dāng)天正確答案bcd答案解析采取分期收款結(jié)算方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為銷(xiāo)售合同規(guī)定的收款日期的當(dāng)天。四、納稅地點(diǎn)開(kāi)采或生產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)3個(gè)地點(diǎn)：開(kāi)采地、生產(chǎn)地

16、、收購(gòu)地。具體情況：1.凡是繳納資源稅的納稅人，都應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅產(chǎn)品開(kāi)采或者生產(chǎn)地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。2.如果納稅人應(yīng)納的資源稅屬于跨省開(kāi)采，其下屬生產(chǎn)單位與核算單位不在同一省、自治區(qū)、直轄市的，對(duì)其開(kāi)采的礦產(chǎn)品一律在開(kāi)采地納稅。3.扣繳義務(wù)人代扣代繳的資源稅，也應(yīng)當(dāng)向收購(gòu)地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納?！纠}單選題】甲縣某獨(dú)立礦山2013年7月份開(kāi)采銅礦石原礦3萬(wàn)噸，當(dāng)月還到乙縣收購(gòu)未稅銅礦石原礦5萬(wàn)噸并運(yùn)回甲縣，上述礦石的80%已在當(dāng)月銷(xiāo)售。假定甲縣銅礦石原礦單位稅額每噸5元，則該獨(dú)立礦山7月份應(yīng)向甲縣稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的資源稅為（）。a.12萬(wàn)元b.15萬(wàn)元c.32萬(wàn)元d.40萬(wàn)元正確答案a答案解析本題考核資源

17、稅的計(jì)算。收購(gòu)未稅礦產(chǎn)品應(yīng)該向收購(gòu)地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納資源稅。向甲縣稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的資源稅380%512（萬(wàn)元）資源稅總結(jié)第四節(jié)土地增值稅納稅義務(wù)人與征稅范圍土地增值稅：是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。199411開(kāi)征。一、納稅義務(wù)人土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等?！纠}多選題】下列單位中，屬于土地增值稅納稅人的有（）。a.建造房屋的施工單位b.中外合資房地產(chǎn)公司c.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地的事業(yè)單位d.房地產(chǎn)管理的物業(yè)公司正確答案bc答案解析考核土地增值稅納稅人

18、的概念。土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。二、征稅范圍（一）基本征稅范圍土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅?；菊鞫惙秶粚儆谡鞫惙秶?.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，包括出售、交換和贈(zèng)與；2.地上的建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)?.存量房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)。1.不包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓所取得的行為；2.不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為，如房地產(chǎn)的出租。（二）具體事項(xiàng)征稅的規(guī)定有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍1.繼承、贈(zèng)予（1）繼承；不征（無(wú)收入）（2）贈(zèng)予：公益性贈(zèng)予、贈(zèng)

19、予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，不征；非公益性贈(zèng)予，征2.出租不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）3.房地產(chǎn)抵押抵押期不征；抵押期滿(mǎn)償還債務(wù)本息不征；抵押期滿(mǎn)，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征4.房地產(chǎn)交換單位之間換房，征；個(gè)人之間互換自有住房，免征5.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)（1）房地產(chǎn)（房地產(chǎn)企業(yè)除外）轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)，暫免征；將投資聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓?zhuān)鳎?）投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)屬于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅6.合作建房建成后自用，暫免征；建成后轉(zhuǎn)讓?zhuān)?.兼并轉(zhuǎn)讓暫免8.代建房不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）9.重新評(píng)估不征（無(wú)收入）【考題單選題】（2012年）下列

20、各項(xiàng)中，屬于土地增值稅征收范圍的是（）。a.房地產(chǎn)的出租行為b.房地產(chǎn)的抵押行為c.房地產(chǎn)的重新評(píng)估行為d.個(gè)人互換自有住房的行為正確答案d答案解析選項(xiàng)a，出租不交土地增值稅。選項(xiàng)b，抵押期間不交。選項(xiàng)c，不屬于土地增值稅征稅范圍。第五節(jié)土地增值稅稅率、應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目一、稅率四級(jí)超率累進(jìn)稅率（需記憶）二、應(yīng)稅收入的確定包括貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入三、扣除項(xiàng)目的確定計(jì)算土地增值額時(shí)準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項(xiàng)目，根據(jù)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)不同，可進(jìn)行以下劃分：轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)扣除項(xiàng)目（一）對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1.取得土地使用權(quán)所支付的金額2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金5.

21、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（二）對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格評(píng)估價(jià)格重置成本價(jià)成新度折扣率2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（一）對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)煽鄢?.取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：（1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款；（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本：是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括6項(xiàng)：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（2）前期工程費(fèi)（3）建筑安裝工程費(fèi)（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（5）公共配套設(shè)施費(fèi)（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等【例題計(jì)算題】（2012年節(jié)選）地處縣城的某房地

22、產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，2012年3月對(duì)一處已竣工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，可售建筑面積共計(jì)25000平方米。該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況如下：（1）該公司取得土地使用權(quán)應(yīng)支付的土地出讓金為8000萬(wàn)元，政府減征了10%，該公司按規(guī)定繳納了契稅（稅率5%）。（2）該公司為該項(xiàng)目發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本為12000萬(wàn)元。（3）該項(xiàng)目發(fā)生開(kāi)發(fā)費(fèi)用600萬(wàn)元，其中利息支出150萬(wàn)元，但不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?。?）4月銷(xiāo)售20000平方米的房屋，共計(jì)取得收入40000萬(wàn)元；另外5000平方米的房屋出租給他人使用（產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移），月租金為45萬(wàn)元，租期為8個(gè)月。要求：（1）計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的土地使用權(quán)支

23、付金額。正確答案80005%8000（110%）（1500025000）6080（萬(wàn)元）（2）計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的開(kāi)發(fā)成本。正確答案12000（1500025000）9600（萬(wàn)元）3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用期間費(fèi)用，即銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。關(guān)鍵取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息處理：（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用利息（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）5%以?xún)?nèi)利息注意三點(diǎn)：提供金融機(jī)構(gòu)證明；不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期銀行貸款利率計(jì)算的金額。不包括加息、罰息。（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提?/p>

24、金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）10%以?xún)?nèi)開(kāi)發(fā)費(fèi)用取決于“利息支出”1.單獨(dú)：開(kāi)發(fā)費(fèi)用利息（地價(jià)成本）5%以?xún)?nèi)注意：利息不超過(guò)不包括加、罰息2.不單獨(dú)：開(kāi)發(fā)費(fèi)用（地價(jià)成本）10%以?xún)?nèi)【例題計(jì)算題】（2012年節(jié)選）依上例由于利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)箄分?jǐn)?，允許扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用（60809600）10%1568（萬(wàn)元）【關(guān)于利息的其他規(guī)定】（1）全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。即：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）10%以?xún)?nèi)（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融

25、機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述1、2項(xiàng)所述兩種辦法。（3）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：扣“兩稅一費(fèi)”（營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加）（2）非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：扣“三稅一費(fèi)”（營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加）?！纠}單選題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項(xiàng)目時(shí)，允許單獨(dú)扣除的稅金是（）a.營(yíng)業(yè)稅、印花稅b.房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅c.營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅d.印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅正確答案c答案解析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：扣“兩稅一費(fèi)”（營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加

26、）。5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除：加計(jì)扣除費(fèi)用（取得土地使用權(quán)支付的金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）20%【例題多選題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司支付的下列相關(guān)稅費(fèi)，可列入加計(jì)20%扣除范圍的有（）a.支付建筑人員的工資福利費(fèi)b.占用耕地繳納的耕地占用稅c.銷(xiāo)售過(guò)程中發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用d.開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路建設(shè)費(fèi)用正確答案abd答案解析銷(xiāo)售過(guò)程中發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，不能加計(jì)扣除。（二）對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)煽鄢?.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。即：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格重置成本價(jià)成新度折扣率2.取得土地使用權(quán)所支付的

27、地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（注意營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定）?！咎厥庖?guī)定】1.凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的：舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿(mǎn)12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿(mǎn)12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。2.對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。3.對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實(shí)行核定征收?！究碱}單選題】（20

28、11年）位于縣城的某商貿(mào)公司2010年12月銷(xiāo)售一棟舊辦公樓，取得收入1000萬(wàn)元，繳納印花稅0.5萬(wàn)元，因無(wú)法取得評(píng)估價(jià)格，公司提供了購(gòu)房發(fā)票，該辦公樓購(gòu)于2007年1月，購(gòu)價(jià)為600萬(wàn)元，繳納契稅18萬(wàn)元。該公司銷(xiāo)售辦公樓計(jì)算土地增值稅時(shí)，可扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)為（）。a.639.6萬(wàn)元b.640.1萬(wàn)元c.760.1萬(wàn)元d.763.7萬(wàn)元正確答案c答案解析銷(xiāo)售舊的辦公樓需要交營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加（1000600）5%（15%3%）21.6（萬(wàn)元）；因?yàn)闊o(wú)法取得評(píng)估價(jià)格，所以按照購(gòu)房發(fā)票所載金額從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%扣除，600（145%）720（萬(wàn)元）；對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)

29、繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)，所以可以扣除的金額合計(jì)數(shù)為72021.6180.5760.1（萬(wàn)元）。第六節(jié)土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算（含清算）一、增值額（計(jì)稅依據(jù)）土地增值額轉(zhuǎn)讓收入扣除項(xiàng)目金額納稅人有下列情形之一的，則按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。4.舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓。二、應(yīng)納稅額的計(jì)算應(yīng)納稅額增值額適用稅率扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)計(jì)算步驟：1.扣除項(xiàng)目合計(jì)5/4/3/2（選擇，計(jì)算）2.土地

30、增值額應(yīng)納收入13.增值率2/1找稅率（記）4.應(yīng)納稅額2稅率1速算扣除系數(shù)企業(yè)所得額中扣除【例題單選題】2012年某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售其新建商品房一幢，取得銷(xiāo)售收入14000萬(wàn)元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費(fèi)及開(kāi)發(fā)成本合計(jì)為4800萬(wàn)元；該公司沒(méi)有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該商品房所在地的省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為最高比例；銷(xiāo)售商品房繳納的有關(guān)稅金770萬(wàn)元。該公司銷(xiāo)售該商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為（）。a.2256.5萬(wàn)元b.2445.5萬(wàn)元c.3070.5萬(wàn)元d.3080.5萬(wàn)元正確答案b答案解析（1）計(jì)算扣除金額4800480010%77048

31、0020%7010（萬(wàn)元）；（2）計(jì)算土地增值額1400070106990（萬(wàn)元）；（3）計(jì)算增值率69907010100%99.71%，適用稅率為第二檔，稅率40%、速算扣除系數(shù)5%；（4）應(yīng)納土地增值稅699040%70105%2445.5（萬(wàn)元）。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算（一）土地增值稅的清算單位土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額?！纠}單選題】對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，可作為清算單位的是（）。a.規(guī)劃申報(bào)項(xiàng)目b.審批備案項(xiàng)目c.商業(yè)推廣項(xiàng)目d

32、.設(shè)計(jì)建筑項(xiàng)目正確答案b答案解析土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。（二）土地增值稅的清算條件1.符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完

33、畢的；（3）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。【例題多選題】下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（）。a.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的b.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的c.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工并完成銷(xiāo)售的d.取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證2年仍未銷(xiāo)售完的正確答案abc答案解析考查納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的不同情形的區(qū)分記憶。（三）非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移

34、時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。3.土地增值稅清算時(shí)，（1）已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；（2）未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入；（3）銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。（四）土地增值稅的扣除項(xiàng)目1.除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有

35、效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理：（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（2）建成后無(wú)償移交

36、給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。【考題單選題】（2009年）清算土地增值稅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的會(huì)所等公共設(shè)施，其成本費(fèi)用可以扣除的情形是（）。a.建成后開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為自用的b.建成后開(kāi)發(fā)企業(yè)用于出租的c.建成后直接贈(zèng)與其他企業(yè)的d.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的正確答案d答案解析考核土地增值稅的扣除項(xiàng)目?jī)?nèi)容。4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。5.屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑

37、面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。6.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。7.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。8.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。9.拆遷安置費(fèi)的扣除規(guī)定：（1）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，安置用房

38、視同銷(xiāo)售處理，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶(hù)的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶(hù)支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（2）開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（3）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（五）土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料（六）土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告。對(duì)符合規(guī)定格式和要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信

39、。（七）核定征收：5個(gè)條件（八）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額清算的總建筑面積【考題綜合題節(jié)選】（2011）府城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可售總面積為45000，截止2010年8月底銷(xiāo)售面積為40500，取得收入40500萬(wàn)元；計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)29013.75萬(wàn)元；尚余4500房屋未銷(xiāo)售。2010年9月主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司就“東麗家園”項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。2011年2月

40、底，公司將剩余4500房屋打包銷(xiāo)售，收取價(jià)款4320萬(wàn)元。要求回答：（1）計(jì)算公司打包銷(xiāo)售的4500房屋的單位建筑面積成本費(fèi)用。正確答案29013.75405000.72（萬(wàn)元）（2）計(jì)算公司打包銷(xiāo)售的4500房屋的土地增值稅。正確答案扣除項(xiàng)目0.7245003240（萬(wàn)元）增值額432032401080（萬(wàn)元）增值率10803240100%33.33%應(yīng)納土地增值稅108030%324（萬(wàn)元）（九）土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金?！究碱}計(jì)算題】（2013年）2013年7月，某市稅務(wù)機(jī)關(guān)擬對(duì)轄區(qū)內(nèi)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提供該房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資料如下:（1）2011年3月以8000萬(wàn)元拍得用于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一宗土地，并繳納契稅（稅率5%）；因閑置1年，支付土地閑置費(fèi)400萬(wàn)元。（2）2012年5月開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)，發(fā)生開(kāi)發(fā)成本5000萬(wàn)元；銀行貸款憑證顯示利息支出1000萬(wàn)元。（3）2013年6月項(xiàng)目已銷(xiāo)售可售建筑面