商品房銷售面積測量與計算計量技術規(guī)范

1、 商品房銷售面積測量與計算計量技術規(guī)范（國家質量技術監(jiān)督局1998年12月22日批準實施）一、概述1、范圍本規(guī)范適用于商品房銷售活動中各類房屋銷售面積的測量與計算。2、引用文獻本規(guī)范引用下列文獻：gbj961986住宅建筑設計規(guī)范；建設部建房1995517號商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則；ch50011991房產(chǎn)測量規(guī)范。使用規(guī)范時，應注意使用上述引用文獻的現(xiàn)行有效版本。3、定義本規(guī)范采用以下定義：3.1商品房銷售面積商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應從整幢商品房的建筑面積中扣除）。商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內或

2、單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的共有建筑面積之和。3.2整幢房屋建筑面積整幢房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。3.3套內建筑面積套內建筑面積系指套內使用面積、套內墻體面積及套內陽臺建筑面積之和。3.4套內使用面積套內使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻線水平投影計算。3.5套內墻體面積商品房各套（單元）內使用空間周圍的維護和承重墻體，有共有墻及非共用墻兩種。商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分

3、隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。3.6陽臺建筑面積陽臺建筑面積系指陽臺地面底板外沿在水平面的投影。3.7套內陽臺建筑面積套內陽臺建筑面積系指套內各陽臺建筑面積之和。3.8共有建筑面積房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權主共同占有或共同使用的建筑面積。3.9共有建筑面積分攤系數(shù)整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分攤系數(shù)。3.10應分攤的共有建筑面積應分攤的共有建筑面積為套內建筑面積與共有建筑面積分攤系數(shù)之積。二、測量要求4、房屋邊長測量應連續(xù)測量兩次取平均值（中數(shù)

4、*），兩次測量讀數(shù)之差（較差*）不超過表1規(guī)定。表1單位：m鋼卷尺l0.0005l（l10）0.001l（l10）l一兩次測量讀數(shù)之差l被測邊長手持式測距儀l0.0055、房屋分段邊長之和與房屋總邊長之差l不超過（1）式規(guī)定：nl0.004l1（1）i=1式中：n房屋邊段數(shù)；l1分段邊長，i=1、2、3n。6、商品房面積測量標準不確定度u（中誤差*）如（2）式所示。商品房面積測量標準不確定度：u（0.02s+0.001s）（2）式中：s商品房實測面積，單位：平方米。其擴展不確定度（限差*）：u2u（p=95%）*測繪行業(yè)術語。三、測量項目與測量設備7、測量項目如表2所示表2-代號測量項目s1套

5、內使用面積s2套內陽臺建筑面積s3套內墻體面積s4套內建筑面積s5應分攤的共有建筑面積s6套房銷售面積s7整幢商品房的建筑面積-8、用于商品房面積測量的設備如表3所示，也可選用不低于表3給出技術指標要求的其它測量設備。上述測量設備須經(jīng)法定計量檢定機構檢定合格且有效期內方可使用。表3-序號測量設備名稱主要技術指標1鋼卷尺示值誤差（0.3+0.2l）mm式中：l以米為單位的被測距離值2刻度直角鋼尺測量面垂直度：0.5mm/500mm示值誤差0.48mm3手持式測距儀測量范圍：（0140）m擴展不確定度：5mm（p=95%）4經(jīng)緯儀j2級5拉力計測量范圍：（0100）n-四、測量方法與面積計算9、測

6、量前準備9.1商品房測量前應參照購房協(xié)議實地調查，對分戶權界線及房屋公用共有部位進行確認，按附錄1對計入建筑面積的部位進行確認。9.2房屋面積測量平面草圖應實地繪制，樓房要分層繪制。盡量按幾何圖形分塊，并編寫序號。房屋面積測量平面草圖是房屋面積測量與計算的原始依據(jù)，其式樣見附錄5。10、測量點位的選取10.1套內房屋邊長測量測點一般取距地面1.2m0.2m的高度，在房屋的兩個長邊、兩個短邊的1/6和5/6位置，兩測點應保持水平。房屋邊長較長時，應適當增加測點數(shù)。10.2墻體厚度測量測點一般取距地面1.2m0.2m的高度，距門（窗）框（左、右兩點）0.2m位置。10.3陽臺邊長測量陽臺邊長測量選

7、點參照10.1，陽臺的長、寬每邊選取兩個測量點。10.4整幢建筑物外圍尺寸測量測點一般取建筑物外墻勒腳以上距地面1.2m0.2m的高度緊貼墻面的水平位置。當無法選取上述測點的位置時，可選取盡可能靠近上述測點位置為測量點位，或用刻度直角鋼尺在被測長度的兩個端面的延長線上選取等效測量點位。室內分段測量之和（含墻身厚度）與房屋外廊的全長的差值滿足第5條要求時，應以房屋外廊數(shù)據(jù)為準，分段測量的數(shù)據(jù)按比例配賦。超差需進行復測。11、測量方法與面積計算11.1套內使用面積以矩形房屋測量為例：用鋼卷尺（或測距儀）測量套內各矩形房間長邊、短邊的邊長，在每個測點上，使測量線與被測量邊保持平行，連續(xù)測量兩次，兩次

8、測量值之差應不超過表1規(guī)定。取連續(xù)兩次測量值的平均值作為一個測量點的測量值，以各測點的測量值的平均值分別作為長邊和短邊的邊長測量結果l1i和d1i。讀數(shù)精確到0.001m。套內房間邊長測量值時，對已進行墻面裝修的，應加上裝飾面厚度1。裝飾面厚度可參考結構設計施工總說明或地區(qū)標準圖集說明，按墻面材料種類、原料配比計算。套內第i個矩形房間使用面積s1i=（l1i+2i）（d1i+2i）套內使用面積ns1s（5）i=1n矩形房間數(shù)（或矩形塊數(shù)）；i1，2，n。11.2套內陽臺建筑面積套內陽臺建筑面積s2為套內各陽臺建筑面積之和。其中矩形陽臺建筑面積按11.1測量方法測量陽臺圍護結構的長、寬，對有共用

9、墻體的，應計算一半墻體面積。11.3套內墻體面積靠近門窗部位的墻體厚度可直接測量，其他無法直接測量的，測量墻體的內外尺寸，計算差值求得。對于已進行墻面裝飾的，需減去裝飾面厚度。對于磚墻結構，按設計圖紙的標準說明，取實測值最接近的設計值作為墻體厚度；對于其他不屬于標準厚度的墻體，按實測值計算。各墻體長度乘以墻體厚度得出各墻體面積。套內墻體面積s3為共用墻體面積的一半與全部非共用墻體面積之和。11.4套內建筑面積11.4.1套內建筑面積s4應為11.1、11.2和11.3測量結果之和。s4s1s2s3（6）11.4.2套內建筑面積還可用下述方法測得。沿各套建筑結構外圍，用鋼卷尺（或測距儀）測量各部

10、分的長邊、短邊，按11.3的方法測量和計算出各外墻墻體厚度。再分別計算出長邊平均值與其兩端墻體厚度一半的差值、短邊平均值與其兩端墻體厚度一半的差值，則兩差值的乘積與各套內陽臺建筑面積之和即為各被測套內建筑面積s4。11.5各套應分攤的共有建筑面積11.5.1共有建筑面積應參照上述有關測量方法進行測量。11.5.2共用建筑面積分攤的原則和方法見附錄2。11.5.3各套應分攤的共有建筑面積s5計算a多層商品住宅樓中各套應分攤的共有建筑面積共有建筑面積共有建筑面積分攤系數(shù)（幢）-各套內建筑面積之和各套分攤的共有建筑面積各套內建筑面積共有建筑面積分攤系數(shù)（幢）b多功能綜合樓中各套應分攤的共有建筑面積本

11、幢房屋共有建筑面積共有建筑面積分攤系數(shù)（幢）-幢內各功能區(qū)建筑面積之和本功能區(qū)分攤的共有建筑面積本功能區(qū)自有建筑面積共有建筑面積分攤系數(shù)（幢）本功能區(qū)獨用的本功能區(qū)分攤的共有建筑面積共有建筑面積共有建筑面積分攤系數(shù)（功能區(qū)）-本功能區(qū)內各套建筑面積之和同功能區(qū)內某戶（套）同功能區(qū)內某套建筑面積分攤的共有建筑面積共有建筑面積分攤系數(shù)（功能區(qū)）11.6套（單元）房銷售面積套房銷售面積s6應為套內建筑面積s4與本套分攤的共有建筑面積s5之和。s6s4s5（7）11.7整幢商品房建筑面積測量整幢商品房建筑面積s7時，用鋼卷尺在房屋外側勒腳以上處測量房屋外圍的兩個長邊、兩個短邊，應符合10.4的要求。當測量距離大于30m時，在鋼卷尺零刻線端鉤上拉力計，當拉力計示值達到50n時，讀取邊長測量值。測量時現(xiàn)場溫度與檢定時溫度相差15以上，應按下式進行溫度修正。lt(t為下角)=l20（a1-a2）（t-20）（8）式中：lt溫度t時尺長修正值；l2020時尺長；t測量現(xiàn)場的溫度；a1鋼卷尺的線膨脹系數(shù)；a2被測墻體的線膨脹系數(shù)；若用激光測距儀測量房屋外圍邊長時，測距儀的前沿要緊貼被測邊長的起點，激光束應投射到位于被測邊末端的目標板上，并使光束兩端在同一水平面。在高海拔地區(qū)使用手持式激光測距儀，空氣折射率對被測距離的修