房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大)課件

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)1 成本管理精細(xì)化管理之成本管理精細(xì)化管理之- 房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理 -責(zé)任成本管理體系的實(shí)踐責(zé)任成本管理體系的實(shí)踐 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)2 環(huán)顧一下我們的行業(yè)與環(huán)境 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)3 房地產(chǎn)企業(yè)面臨著什么？房地產(chǎn)企業(yè)面臨著什么？ 新政- 土地 金融 預(yù)售 自有資金 開發(fā) 行業(yè)門檻提高了 形勢(shì)- 消費(fèi)者觀望 行業(yè)內(nèi)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 國(guó)際資金涌入 機(jī)遇風(fēng)險(xiǎn)并存 冰火兩重天冰火兩重天 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管

2、理講座(北大北大)4 房地產(chǎn)企業(yè) 政策政策 客戶客戶 資本資本 市場(chǎng)市場(chǎng) 法律法律 資源資源 輿論輿論 社會(huì)社會(huì) p 舉牌案例 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)5 房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢(shì)房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢(shì) 資源競(jìng)爭(zhēng) 資本競(jìng)爭(zhēng) 管理競(jìng)爭(zhēng) 向管理要效益 管理規(guī)范化 法制日趨健全 消費(fèi)者日趨成熟 企業(yè)規(guī)模發(fā)展 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)6 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈 宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控 企業(yè)利潤(rùn)趨薄企業(yè)利潤(rùn)趨薄 管理精細(xì)管理精細(xì) 化化 管理出效管理出效 益益 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北

3、大)7 再看看我們的運(yùn)營(yíng)。 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)8 資資 本本土土 地地項(xiàng)項(xiàng) 目目 資本增值能力資本增值能力項(xiàng)目開發(fā)能力項(xiàng)目開發(fā)能力 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)9 房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)體現(xiàn)-核心財(cái)務(wù)指標(biāo)核心財(cái)務(wù)指標(biāo) 凈資產(chǎn)收益率凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率銷售凈利率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率權(quán)益乘數(shù)權(quán)益乘數(shù) 杜邦公式杜邦公式 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)10 房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力：房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力：企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力 各專業(yè)的管理能力各專業(yè)的管理能力 專業(yè)間

4、的集成能力專業(yè)間的集成能力 具體項(xiàng)目操作能力具體項(xiàng)目操作能力 企業(yè)綜合管理能力企業(yè)綜合管理能力 成本管理能力 聚聚焦焦體體現(xiàn)現(xiàn) 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)11 一句話: 房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)由資源競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)化為管理 的競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而成為成本管理的競(jìng)爭(zhēng) 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)12 形成責(zé)任成本管理為核心的形成責(zé)任成本管理為核心的 -全成本管理體系全成本管理體系 聚焦：聚焦： 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)13 房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈分析房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈分析 投資策劃投資策劃方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)初步

5、設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目策劃項(xiàng)目策劃概念設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì) 投資估算表投資估算表成本測(cè)算成本測(cè)算1成本測(cè)算成本測(cè)算2目標(biāo)成本目標(biāo)成本合同清單合同清單 項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展?fàn)I銷策劃營(yíng)銷策劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì) 供應(yīng)商選擇供應(yīng)商選擇施工管理施工管理變更簽證變更簽證項(xiàng)目結(jié)算項(xiàng)目結(jié)算招標(biāo)管理招標(biāo)管理項(xiàng)目銷售項(xiàng)目銷售 目標(biāo)成本的實(shí)施管理目標(biāo)成本的實(shí)施管理 全項(xiàng)目的采購(gòu)實(shí)施全項(xiàng)目的采購(gòu)實(shí)施工程項(xiàng)目管理工程項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)管理銷售管理銷售管理成本結(jié)算成本結(jié)算財(cái)務(wù)結(jié)算財(cái)務(wù)結(jié)算 全成本管理工作全成本管理工作 項(xiàng)目盈利目標(biāo)項(xiàng)目盈利目標(biāo) 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)14 房地產(chǎn)項(xiàng)目全成

6、本管理 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)15 房地產(chǎn)項(xiàng)目全成本房地產(chǎn)項(xiàng)目全成本 土地成本 項(xiàng)目建造成本 管理成本 成本管理 成本分解 資金成本 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)16 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本結(jié)構(gòu)在變化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本結(jié)構(gòu)在變化- l 土地成本 l 建造成本 l 財(cái)務(wù)成本 l 開發(fā)速度對(duì)成本的影響 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)17 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本有效性的要求房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本有效性的要求 土地增值稅對(duì)我們的要求：土地增值稅對(duì)我們的要求： 無效增值向有效增值轉(zhuǎn)移：管理效率的提升無效增

7、值向有效增值轉(zhuǎn)移：管理效率的提升 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)18 管什么？管什么？ 成本管理成本管理 管多深？管多深？ 誰來管？誰來管？怎么管？怎么管？ 取決于管理層的認(rèn)識(shí) 決定了項(xiàng)目成本與企業(yè)命運(yùn) 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)19 - -企業(yè)的成本策略觀企業(yè)的成本策略觀 全成本管理的核心全成本管理的核心 企業(yè)的定位決定了企業(yè)的成本策略 品牌 盈利 顧客價(jià)值 持續(xù)發(fā)展 房地產(chǎn)企業(yè)基本的成本策略觀 ！要產(chǎn)品，而不是作品 ！成熟產(chǎn)品的復(fù)制 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)20 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的

8、形成房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的形成 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)21 項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展 施工施工 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 招標(biāo)招標(biāo) 竣工結(jié)算竣工結(jié)算 簽約簽約 銷售及物業(yè)管理銷售及物業(yè)管理 盈利總目標(biāo)盈利總目標(biāo) 房地產(chǎn)成本作業(yè)過程與成本形成房地產(chǎn)成本作業(yè)過程與成本形成 土地成本土地成本 政府費(fèi)用政府費(fèi)用 設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi) 招標(biāo)費(fèi)用招標(biāo)費(fèi)用 建造成本建造成本 銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用管理費(fèi)用 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)22 成本是一系列經(jīng)營(yíng)過程結(jié)果的迭加 成本寓含于各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié) 成本控制效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運(yùn)作與協(xié)調(diào) 成本控制需要各環(huán)節(jié)

9、之間的有機(jī)協(xié)調(diào)與配合 房地產(chǎn)成本的形成房地產(chǎn)成本的形成 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)23 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本歸集房地產(chǎn)項(xiàng)目成本歸集 企業(yè)特色企業(yè)特色 項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目特點(diǎn) 財(cái)務(wù)核算財(cái)務(wù)核算 成本分析成本分析 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)24 范例范例-1-1 序序 號(hào)號(hào) 成本項(xiàng)目成本項(xiàng)目 可售面積單位成本（元可售面積單位成本（元/M2） 產(chǎn)品產(chǎn)品1 1產(chǎn)品產(chǎn)品2 2產(chǎn)品產(chǎn)品3 3 建筑面積 可售面積 一一土地獲得價(jià)款土地獲得價(jià)款 二二開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 三三主體建筑工程費(fèi)主體建筑工程費(fèi) 四四 主體安裝工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)

10、 五五 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 六六園林環(huán)境費(fèi)園林環(huán)境費(fèi) 七七配套設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi) 八八開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi) 開發(fā)成本開發(fā)成本 九九 期間費(fèi)用期間費(fèi)用 項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)25 如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的 全成本管理？全成本管理？ 建立和實(shí)踐目標(biāo)成本與責(zé)任成本管理體系建立和實(shí)踐目標(biāo)成本與責(zé)任成本管理體系 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)26 建立合理的目標(biāo)成本建立合理的目標(biāo)成本 將目標(biāo)成本分解成責(zé)任成本將目標(biāo)成本分解成責(zé)任成本 將成本控制落實(shí)到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中將成本控制落實(shí)到各

11、業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中 量化評(píng)估體系量化評(píng)估體系 成本考核與績(jī)效管理成本考核與績(jī)效管理 責(zé)任成本管理的總體思路責(zé)任成本管理的總體思路 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)27 目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)28 關(guān)于目標(biāo)成本 目標(biāo)成本的起源 目標(biāo)成本與責(zé)任成本 目標(biāo)與靶心 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)29 內(nèi)容內(nèi)容 一、目標(biāo)成本的解讀 二、目標(biāo)成本設(shè)定原則 三、目標(biāo)成本的形成 四、目標(biāo)成本的管理 五、目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn) 六、案例 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(

12、北大北大)30 關(guān)于目標(biāo)成本關(guān)于目標(biāo)成本 一、目標(biāo)成本的定義一、目標(biāo)成本的定義 目標(biāo)成本是公司基于市場(chǎng)狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)目標(biāo)成本是公司基于市場(chǎng)狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營(yíng)計(jì) 劃，根據(jù)預(yù)期售價(jià)和目標(biāo)利潤(rùn)進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過努劃，根據(jù)預(yù)期售價(jià)和目標(biāo)利潤(rùn)進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過努 力所要實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo)。力所要實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo)。 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)31 關(guān)于目標(biāo)成本關(guān)于目標(biāo)成本 二、目標(biāo)成本定義解讀二、目標(biāo)成本定義解讀 目標(biāo)成本設(shè)定與企業(yè)定位目標(biāo)成本設(shè)定與企業(yè)定位 目標(biāo)成本設(shè)定與項(xiàng)目定位目標(biāo)成本設(shè)定與項(xiàng)目定位 目標(biāo)成本設(shè)定與企業(yè)盈利目標(biāo)成本設(shè)定與企業(yè)盈利 目標(biāo)成

13、本設(shè)定的市場(chǎng)原則目標(biāo)成本設(shè)定的市場(chǎng)原則 性價(jià)比與專業(yè)管理性價(jià)比與專業(yè)管理 銷售銷售成本成本 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 盈利盈利 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)32 關(guān)于目標(biāo)成本關(guān)于目標(biāo)成本 PDCA 四、目標(biāo)成本的管理四、目標(biāo)成本的管理 -動(dòng)態(tài)成本管理動(dòng)態(tài)成本管理 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)33 總目標(biāo)總目標(biāo) 我們需要通過對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)業(yè)務(wù)過程進(jìn)行成本控我們需要通過對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)業(yè)務(wù)過程進(jìn)行成本控 制，才能實(shí)現(xiàn)降低成本的目的。制，才能實(shí)現(xiàn)降低成本的目的。 我們應(yīng)建立形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的責(zé)任成本我們應(yīng)建立形成分工負(fù)責(zé)

14、、有機(jī)協(xié)調(diào)的責(zé)任成本 體系。體系。 關(guān)于目標(biāo)成本關(guān)于目標(biāo)成本 五、目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)五、目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn) 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)34 回顧：回顧： 目標(biāo)成本是基于企業(yè)目標(biāo)建立的目標(biāo)成本是基于企業(yè)目標(biāo)建立的 目標(biāo)成本是在項(xiàng)目運(yùn)作過程中逐漸形成和明確的目標(biāo)成本是在項(xiàng)目運(yùn)作過程中逐漸形成和明確的 目標(biāo)成本的管理要基于完善的動(dòng)態(tài)成本信息管理目標(biāo)成本的管理要基于完善的動(dòng)態(tài)成本信息管理 目標(biāo)成本管理的實(shí)施要依賴于責(zé)任成本管理體系目標(biāo)成本管理的實(shí)施要依賴于責(zé)任成本管理體系 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)35 案例：從成本策劃入手規(guī)劃目標(biāo)成

15、本案例：從成本策劃入手規(guī)劃目標(biāo)成本 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)36 案例：目標(biāo)成本的設(shè)定形式案例：目標(biāo)成本的設(shè)定形式 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)37 案例：動(dòng)態(tài)成本信息反饋系統(tǒng)案例：動(dòng)態(tài)成本信息反饋系統(tǒng) 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)38 案例：成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建立案例：成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建立 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)39 目標(biāo)成本管理中經(jīng)常遇到的問題目標(biāo)成本管理中經(jīng)常遇到的問題 1、目標(biāo)成本合理嗎？、目標(biāo)成本合理嗎？ 2、動(dòng)態(tài)成本信息為什么失真？、動(dòng)態(tài)成

16、本信息為什么失真？ 案例1：目標(biāo)估計(jì)不足 案例2：目標(biāo)剛性不足 案例3：目標(biāo)與實(shí)際脫節(jié) 案例1：信息歸集不及時(shí) 案例2：信息反饋失控 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)40 責(zé)任成本管理責(zé)任成本管理 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)41 內(nèi)容內(nèi)容 一、責(zé)任成本的解讀 二、責(zé)任成本的分解 三、責(zé)任成本分解原則 四、責(zé)任成本的落實(shí) 五、責(zé)任成本的評(píng)估與考核 六、案例 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)42 責(zé)任成本體系是通過確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)責(zé)任成本體系是通過確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門，通過技

17、術(shù)經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)的設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)。指標(biāo)的設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)。 責(zé)任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識(shí)及水平，責(zé)任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識(shí)及水平， 加強(qiáng)不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)加強(qiáng)不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī) 協(xié)調(diào)的成本管理體系，體現(xiàn)結(jié)果與過程并重的原則協(xié)調(diào)的成本管理體系，體現(xiàn)結(jié)果與過程并重的原則 關(guān)于責(zé)任成本關(guān)于責(zé)任成本 一、責(zé)任成本的解讀一、責(zé)任成本的解讀 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)43 方式一：根據(jù)成本科目，將目標(biāo)成本分解成方式一：

18、根據(jù)成本科目，將目標(biāo)成本分解成目標(biāo)成本目標(biāo)成本 控制責(zé)任書控制責(zé)任書，對(duì)各項(xiàng)目費(fèi)用的責(zé)任部門及其主要職責(zé)，對(duì)各項(xiàng)目費(fèi)用的責(zé)任部門及其主要職責(zé) 的說明，包括控制內(nèi)容、控制要點(diǎn)和手段，形成成本控的說明，包括控制內(nèi)容、控制要點(diǎn)和手段，形成成本控 制的指引制的指引 方式二：根據(jù)合同分類，將目標(biāo)成本分解成方式二：根據(jù)合同分類，將目標(biāo)成本分解成合同控制合同控制 清單清單，將合同簽訂、履行的責(zé)任落實(shí)到合同責(zé)任部門，將合同簽訂、履行的責(zé)任落實(shí)到合同責(zé)任部門 ，以各部門成本責(zé)任的完成來保證目標(biāo)成本的完成，以各部門成本責(zé)任的完成來保證目標(biāo)成本的完成 關(guān)于責(zé)任成本關(guān)于責(zé)任成本 二、責(zé)任成本的分解方式二、責(zé)任成本的分

19、解方式 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)44 分類合同名稱（示意）編號(hào)考核標(biāo)的責(zé)任部門負(fù)責(zé)人 設(shè)計(jì)合同 方案設(shè)計(jì)合同 產(chǎn)品技術(shù) 部 施工圖設(shè)計(jì)合同 園林景觀設(shè)計(jì)合同 專業(yè)設(shè)計(jì)合同 地質(zhì)勘察合同 測(cè)繪合同 建安工程合同 三通一平工程施工合同 項(xiàng)目工程 部 試樁檢測(cè)合同 單獨(dú)施工的樁基礎(chǔ)工程合同 建筑安裝施工總承包合同 園林景觀合同 園林景觀工程施工合同 集中采購(gòu)合同 外墻裝飾材料采購(gòu)合同 采購(gòu)部 門窗制作安裝合同 電梯采購(gòu)安裝合同 發(fā)電機(jī)采購(gòu)合同 通風(fēng)空調(diào)設(shè)備采購(gòu)合同 方式二：合同分類方式二：合同分類 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大

20、)45 序號(hào)成本項(xiàng)目 成本責(zé)任 金額責(zé)任部門責(zé)任人 一一土地獲得價(jià)款土地獲得價(jià)款投資部 二二開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)發(fā)展部 三三主體建筑工程費(fèi)主體建筑工程費(fèi) 設(shè)計(jì)部 工程部 采購(gòu)部 四四 主體安裝工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi) 五五 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 六六園林環(huán)境費(fèi)園林環(huán)境費(fèi) 七七配套設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi) 八八開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目部 開發(fā)成本開發(fā)成本 九九 期間費(fèi)用期間費(fèi)用 財(cái)務(wù)部 營(yíng)銷部 項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資總經(jīng)理總經(jīng)理 方式一：成本科目方式一：成本科目 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)46 各部門各司其職各部門各司其職 三、責(zé)任成本的分解思路三、責(zé)任成

21、本的分解思路 1、本部門費(fèi)用 2、本專業(yè)端口成本 -土地成本-投資部- -政府收費(fèi)-報(bào)建部門- -設(shè)計(jì)費(fèi)-設(shè)計(jì)部門- -營(yíng)銷費(fèi)-營(yíng)銷部門- -財(cái)務(wù)費(fèi)用-財(cái)務(wù)部門- -建造成本-設(shè)計(jì)+采購(gòu)+工程- 成本數(shù)字是目標(biāo)，是結(jié)果，關(guān)鍵的是工作質(zhì)量成本數(shù)字是目標(biāo)，是結(jié)果，關(guān)鍵的是工作質(zhì)量 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)47 階段性地確定成本責(zé)任 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 產(chǎn)品 銷售 投資 策劃 項(xiàng)目運(yùn)作全過程項(xiàng)目運(yùn)作全過程 招招 標(biāo)標(biāo) 履履 約約 簽簽 約約 三、責(zé)任成本的分解思路三、責(zé)任成本的分解思路 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)48 以成本形成主

22、體作為成本責(zé)任主體以成本形成主體作為成本責(zé)任主體 關(guān)于責(zé)任成本關(guān)于責(zé)任成本 四、責(zé)任成本的分解原則四、責(zé)任成本的分解原則 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)49 關(guān)于責(zé)任成本關(guān)于責(zé)任成本 五、責(zé)任成本的落實(shí)五、責(zé)任成本的落實(shí) 責(zé)任主體責(zé)任主體 責(zé)任內(nèi)容責(zé)任內(nèi)容 責(zé)任控制要點(diǎn)責(zé)任控制要點(diǎn) 責(zé)任履行評(píng)價(jià)責(zé)任履行評(píng)價(jià) 責(zé)任狀（書）責(zé)任狀（書） 責(zé)任成本的分配最終落實(shí)到了項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃以及責(zé)任成本的分配最終落實(shí)到了項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃以及 各部門工作計(jì)劃中?。尤敫鞑块T工作計(jì)劃中！（加入時(shí)間時(shí)間、質(zhì)量、價(jià)值、責(zé)任人等要素）、質(zhì)量、價(jià)值、責(zé)任人等要素） 責(zé)任成本指導(dǎo)書 房地產(chǎn)企業(yè)成本

23、風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)50 關(guān)于責(zé)任成本關(guān)于責(zé)任成本 六、責(zé)任成本的評(píng)估與考核六、責(zé)任成本的評(píng)估與考核 評(píng)估方式評(píng)估方式 評(píng)估指標(biāo)評(píng)估指標(biāo) 無效成本無效成本 考核方式考核方式 謹(jǐn)慎與全面性謹(jǐn)慎與全面性 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)51 回顧：回顧： 責(zé)任成本的分解是基于責(zé)任形成的主體責(zé)任成本的分解是基于責(zé)任形成的主體 責(zé)任成本分解后要形成明確的責(zé)任成本管理指導(dǎo)書責(zé)任成本分解后要形成明確的責(zé)任成本管理指導(dǎo)書 責(zé)任成本的管理要引入考核、評(píng)估機(jī)制責(zé)任成本的管理要引入考核、評(píng)估機(jī)制 責(zé)任成本管理的實(shí)施與績(jī)效管理需謹(jǐn)慎掛鉤責(zé)任成本管理的實(shí)施

24、與績(jī)效管理需謹(jǐn)慎掛鉤 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)52 案例：責(zé)任成本的分解落實(shí)案例：責(zé)任成本的分解落實(shí) 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)53 案例：責(zé)任成本考核的全面性案例：責(zé)任成本考核的全面性 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)54 1、設(shè)計(jì)管理的責(zé)任成本僅僅是設(shè)計(jì)費(fèi)嗎？、設(shè)計(jì)管理的責(zé)任成本僅僅是設(shè)計(jì)費(fèi)嗎？ 2、招投標(biāo)管理的責(zé)任成本如何切分、招投標(biāo)管理的責(zé)任成本如何切分 ？ 案例1：設(shè)計(jì)階段 責(zé)任成本管理 案例2：招投標(biāo)責(zé)任成本管理 責(zé)任成本管理中經(jīng)常遇到的問題責(zé)任成本管理中經(jīng)常遇到的問題 房

25、地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)55 3、責(zé)任分配合理嗎？、責(zé)任分配合理嗎？ 4、這些問題是責(zé)任成本管理的錯(cuò)？、這些問題是責(zé)任成本管理的錯(cuò)？ 案例1：樣板房成本誰來管 案例2：圖紙的成本責(zé)任 案例3：合同招標(biāo)與實(shí)施責(zé)任 案例1：產(chǎn)品品質(zhì)下降了 案例2：財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)失真了 案例1：質(zhì)量問題出現(xiàn)了 責(zé)任成本管理中經(jīng)常遇到的問題責(zé)任成本管理中經(jīng)常遇到的問題 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)56 責(zé)任成本控制要點(diǎn)指南的介紹？責(zé)任成本控制要點(diǎn)指南的介紹？ 第一項(xiàng).立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南 第二項(xiàng).規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指

26、南 第三項(xiàng).招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南 第四項(xiàng).施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南 第五項(xiàng).材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南 第六項(xiàng).銷售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南銷售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南 第七項(xiàng). 工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南 第八項(xiàng).期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南 第九項(xiàng).物業(yè)管理成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)57 內(nèi)內(nèi) 容容 歸歸 納納 建立合理的目標(biāo)成本建立合理的目標(biāo)成本- 將目標(biāo)成本分解成責(zé)任成本將目標(biāo)成本分解成責(zé)任成本- 將成本控制落實(shí)到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中將成

27、本控制落實(shí)到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中 量化的控制指標(biāo)與評(píng)估量化的控制指標(biāo)與評(píng)估- 控制結(jié)果考核與績(jī)效考核掛鉤控制結(jié)果考核與績(jī)效考核掛鉤- 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)58 房地產(chǎn)項(xiàng)目全成本管理 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)59 之一：制度體系之一：制度體系 企業(yè)架構(gòu)體系企業(yè)架構(gòu)體系 專業(yè)系統(tǒng)的集成專業(yè)系統(tǒng)的集成 全過程、各環(huán)節(jié)全過程、各環(huán)節(jié) 全成本管理體系全成本管理體系 集團(tuán) 區(qū)域1區(qū)域2區(qū)域3 公司1公司2公司1公司2 公司3 項(xiàng)目1 項(xiàng)目2 項(xiàng)目3 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)60 之一：制度體系之一：制度體系 企業(yè)架構(gòu)體系企業(yè)架構(gòu)體系 專業(yè)系統(tǒng)的集成專業(yè)系統(tǒng)的集成 全過程、各環(huán)節(jié)全過程、各環(huán)節(jié) 全成本管理體系全成本管理體系 設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)管理 采購(gòu)管理采購(gòu)管理 工程管理工程管理 成本管理 分包分包簽證簽證進(jìn)度質(zhì)量進(jìn)度質(zhì)量 變更變更 限額限額 招標(biāo)招標(biāo) 合同管理合同管理 集中采購(gòu)集中采購(gòu) 招投標(biāo)招投標(biāo) 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座(北大北大)61 之二：企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化體系之二：企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化體系 產(chǎn)品產(chǎn)品 部品部品 作業(yè)工序作業(yè)工序 工程做法工程做法 質(zhì)量驗(yàn)收質(zhì)量驗(yàn)收 全成本管理體系全成本