買二手房的合同簽訂(按揭)

1、按揭二手房買賣合同簽訂2、辦理程序：買方支付定金，并按照約定的方式提前還款，注銷抵押 特別提示：本過程較為關(guān)鍵，其中涉及到諸多手續(xù)，各個環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)做好銜接，因?yàn)橐坏┿暯硬缓镁蜁l(fā)生糾紛，雙方最好還是能夠通過房產(chǎn)中介公司或者律師進(jìn)行操作，他們作為第三方，具有一定的可信度和專業(yè)性。 （1）雙方按照約定準(zhǔn)備未還貸資金，同時由賣方或者賣方委托的中介公司或律師向貸款銀行提出提前還貸的書面申請，在經(jīng)過銀行審核通過后還款。貸款銀行出具借款清結(jié)證明，賣方收回房地產(chǎn)其他權(quán)利證明。 （2）雙方持借款清結(jié)證明到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理注銷抵押登記的手續(xù)，同時辦理房屋交易手續(xù)。 （3）如果提前還貸資金是由買方出的

2、，那么買方最好要求中介公司或其他第三人能夠提供擔(dān)保，以防款項(xiàng)落空。 方法二：辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù) 和上述方式不同的是，買方先到銀行辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，分兩種情況：一是同行轉(zhuǎn)按，二是跨行轉(zhuǎn)按，后者操作手續(xù)比較麻煩。1、 提交材料及流程： 購房抵押借款合同原件1 / 7買方申請貸款的材料（如接收入證明、身份證等）如銀行審核同意，有關(guān)當(dāng)事人簽訂變更協(xié)議 辦理貸款保險變更手續(xù) 辦理抵押登記變更手續(xù)如何購買按揭中的二手房【如何購買按揭中的二手房】問：如何購買按揭中的二手房?答：若在購買二手房時遇到房屋已被抵押貸款時，需注意必須在完清貸款后過戶，否則賣家向銀行所貸款項(xiàng)將轉(zhuǎn)嫁到買房人身上。一般有兩種方式解決：1.提前

3、還貸，請賣方提前將按揭貸款還清，然后過戶;2.辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。在辦理按揭手續(xù)的過程中需提供相應(yīng)材料且辦理貸款保險與抵押登記的變更手續(xù)。購房者如需銀行貸款，還應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)前辦理銀行的申請貸款手續(xù)。方法一：提前還貸1、 前期準(zhǔn)備(1)買方應(yīng)主動向中介公司或者賣方詢問房屋是否存在抵押的情況，為了保險起見，買方可以要求查看產(chǎn)權(quán)證“附記”欄或者到房地產(chǎn)交易中心查詢;(2)如果確實(shí)存在抵押的情況，買方應(yīng)了解賣方未還款期限和余額，已還款年限和金額，因?yàn)檫@要涉及到后續(xù)的可操作性問題，必要時可以要求賣方提供最近一個月的還款憑證;(3)如果買方?jīng)Q定購買該套房屋并決定采用提前還貸、注銷抵押的方法，雙方應(yīng)當(dāng)對

4、未付款項(xiàng)由誰支付進(jìn)行協(xié)商，一般可以采取：由賣方自籌資金;由買方籌集資金抵作購房款;或者由雙方分擔(dān)，辦理交易時再做結(jié)算;(4)此外在提前還貸過程中還可能發(fā)生的其它費(fèi)用，根據(jù)目前各大銀行對于提前還貸的做法不一致，一般還款6個月或者1年后提出申請即可提前還款，無須支付違約金;但如果還款不滿6個月或者1年的，要支付一定數(shù)額的違約金，那么這筆費(fèi)用究竟由誰來承擔(dān)應(yīng)在簽訂買賣合同之前，協(xié)商一致。2、辦理程序：買方支付定金，并按照約定的方式提前還款，注銷抵押特別提示：本過程較為關(guān)鍵，其中涉及到諸多手續(xù)，各個環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)做好銜接，因?yàn)橐坏┿暯硬缓镁蜁l(fā)生糾紛，雙方最好還是能夠通過房產(chǎn)中介公司或者律師進(jìn)行操作，他們作

5、為第三方，具有一定的可信度和專業(yè)性。(1)雙方按照約定準(zhǔn)備未還貸資金，同時由賣方或者賣方委托的中介公司或律師向貸款銀行提出提前還貸的書面申請，在經(jīng)過銀行審核通過后還款。貸款銀行出具借款清結(jié)證明，賣方收回房地產(chǎn)其他權(quán)利證明。(2)雙方持借款清結(jié)證明到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理注銷抵押登記的手續(xù)，同時辦理房屋交易手續(xù)。(3)如果提前還貸資金是由買方出的，那么買方最好要求中介公司或其他第三人能夠提供擔(dān)保，以防款項(xiàng)落空。方法二：辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)和上述方式不同的是，買方先到銀行辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，分兩種情況：一是同行轉(zhuǎn)按，二是跨行轉(zhuǎn)按，后者操作手續(xù)比較麻煩。1、 提交材料及流程：購房抵押借款合同原件買方申

6、請貸款的材料(如接收入證明、身份證等)如銀行審核同意，有關(guān)當(dāng)事人簽訂變更協(xié)議辦理貸款保險變更手續(xù)辦理抵押登記變更手續(xù)2、 買方憑貸款銀行出具的還貸證明和貸款證明以及其它材料到交易中心辦理二手房交易手續(xù)。購買按揭二手房 三方協(xié)議要慎簽2009/12/10 12:44隨著二手房稅費(fèi)優(yōu)惠政策即將到期，二手房交易在年底之前著實(shí)火爆了一把。不過在很多二手房交易中，房子的貸款并沒有還完，而貸款沒有還完的二手房是無法過戶交易的，這時如何簽訂三方協(xié)議才能保障交易雙方的權(quán)益，如何約束三方才能保證交易的安全性?最近有不少網(wǎng)友致電億房網(wǎng)咨詢此類問題。 武昌區(qū)網(wǎng)友劉先生在通過中介購買二手房時，房東還有16萬元的貸款沒

7、有還完，因此房東要求劉先生先替他還完貸款，之后再過戶。劉先生就有疑問了：“這樣操作安全嗎?而且在合同里并沒有關(guān)于這一方面的條款來進(jìn)行約束，這樣的合同我到底該不該簽?怎么做才能保障自己的合法權(quán)益?”另外一位網(wǎng)友許小姐也被類似的事情所困擾，她所購買的二手房是直接和賣家協(xié)商的，并未通過中介，但是賣家也有7萬元的貸款沒有還清，因此許小姐也被要求先替賣家還完貸款后再過戶。許小姐也有同樣的顧慮：“如果我替賣家還完貸款之后他不給我過戶怎么辦?再說我和賣方之間也沒有通過中介，我是否應(yīng)該通過中介來進(jìn)行房屋交易?這樣是不是會安全些?”在最近一周的網(wǎng)友來電中，這一類問題是其中提到最多的。究竟在購買此類房屋時應(yīng)怎樣簽

8、訂三方協(xié)議，三方協(xié)議中的內(nèi)容又該如何進(jìn)行約束呢?據(jù)記者了解，所謂三方協(xié)議就是房屋買方、賣方和中介三方在經(jīng)過平等協(xié)商之后簽訂的就房屋交易有關(guān)事項(xiàng)達(dá)成的具有法律效力的約束三方行為的協(xié)議。在三方協(xié)議中，一般會對房屋權(quán)屬和價格、稅費(fèi)承擔(dān)方式、付款方式、交付期限和違約責(zé)任等交易相關(guān)事項(xiàng)作出明確約定，用以約束三方行為，避免發(fā)生不必要的糾紛。在二手房交易時，針對房子的貸款還沒有還清的情況，究竟買家替賣家還貸款安不安全?這一行為在三方協(xié)議中該如何進(jìn)行條款約束才能保證交易雙方的權(quán)益呢?為此，記者采訪了多位業(yè)內(nèi)人士。武漢億房房地產(chǎn)咨詢有限責(zé)任公司經(jīng)理周游表示，購房者在購買二手房時，如果遇到房貸沒有還清的情況，最好

9、通過中介進(jìn)行交易，而且在交易時一定要謹(jǐn)慎簽訂三方協(xié)定，在三方協(xié)議中務(wù)必要對房屋交易的付款方式、交付期限和違約責(zé)任的條款明確。武漢房產(chǎn)中介業(yè)內(nèi)人士伍鵬表示，若賣方要求買方先還完貸款再過戶，首先就要約定好付款方式，買方替賣方還貸款的金額如何操作等都要慎重決定。其次，還貸和過戶的時間期限也要作出明確的條款約定，不能含糊。再次，針對此類情況簽訂三方協(xié)議的重中之重是要明確相應(yīng)的違約責(zé)任，如果買方替賣方還清貸款后賣方?jīng)]有給買方過戶，此時賣方應(yīng)承擔(dān)怎樣的違約責(zé)任，中介又該承擔(dān)何種連帶責(zé)任，這些條款尤其要明確。億房研究員王磊表示，如果買方需要貸款的話，最好在貸款銀行單獨(dú)開設(shè)一個資金監(jiān)管賬號，將首付款先打到賬戶

10、里，只有賣家將房產(chǎn)證上的貸款注銷、過戶到買家名下之后才能將首付款取出。至于買家替賣家還貸款的金額，可以作為房價的預(yù)付款，這就需要買賣雙方具體約定了。約定的內(nèi)容和相應(yīng)的責(zé)任一定要明確，以免發(fā)生不必要的糾紛。也有專家表示，此類房產(chǎn)在交易時，最好委托一些品牌好、口碑好的中介來辦理，這樣也可以避免一些黑中介利用這一狀況進(jìn)行不法行為。【相關(guān)案例】成功三方協(xié)議簽訂注意事項(xiàng)2009年4月，張先生通過武昌區(qū)某中介看中了一套28萬兩室一廳的房子。房東趙某表示，該房還有11萬元的貸款沒有還清，所以要求張先生先幫自己還清貸款，之后再過戶。張先生對此存有疑慮，在咨詢了有關(guān)專家之后，他提出要在三方協(xié)議的補(bǔ)充合同中單獨(dú)對

11、此作出約定。首先，幫房東還款的11萬元作為首付款，另外去銀行還貸的時候要三方一同前往，在幫房東還貸之后，房東要開正規(guī)收據(jù)，并由中介作見證。其次，在幫房東還完貸款之后的3個工作日之內(nèi)辦理房屋過戶手續(xù)，過戶之后的兩證由房東保管，待張先生付清房屋剩余款項(xiàng)時再將兩證交予張先生。再次，若房東在張先生為其還完貸款之后不進(jìn)行過戶則構(gòu)成違約，張先生有權(quán)依法追回11萬元并要求房東支付房屋總價3%的違約金，同時追究中介連帶責(zé)任，要求中介支付房屋總價3%的違約金。若房東在辦理完過戶手續(xù)之后張先生不支付剩余房款也構(gòu)成違約，房東趙先生有權(quán)依法追回剩余房款并要求張先生支付房屋總價3%的違約金，同時追究中介連帶責(zé)任，要求中介支付房屋總價3%的違約金。通過這樣的一些相關(guān)條款的約束，還貸和過戶的事情得到了圓滿解決，既規(guī)避了