2013年北京藍(lán)色港灣商業(yè)調(diào)研分享

1、藍(lán)色港灣商業(yè)調(diào)研分享 2013年5月 北京藍(lán)色港灣是國(guó)內(nèi)比較獨(dú)特的商業(yè)形態(tài)， 該項(xiàng)目經(jīng)歷了全程熱捧，到運(yùn)營(yíng)失敗，再到目前穩(wěn)定且良好的商業(yè)運(yùn)營(yíng)等階段； 這樣一個(gè)特別的商業(yè)形態(tài)，給眾多業(yè)內(nèi)人士留下了很多謎題， 為什么會(huì)受熱捧？如何在運(yùn)營(yíng)失敗的情況下起死回生？ 本次分享將從項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃和商業(yè)運(yùn)營(yíng)入手，解讀藍(lán)色港灣秘密！ 前 言 目錄 3.商業(yè)經(jīng)營(yíng) 2.項(xiàng)目規(guī)劃4. 啟示 1.項(xiàng)目解析 項(xiàng)目解析 1 商戰(zhàn)無(wú)序，策劃先行商戰(zhàn)無(wú)序，策劃先行 20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！火爆促銷(xiāo)中震撼升級(jí)上市！火爆促銷(xiāo)中 此頁(yè)，可刪除 借鑒他人智慧，讓您豁然開(kāi)朗，事半功倍！ 學(xué)習(xí)前輩經(jīng)

2、驗(yàn)，讓您少走彎路，再攀高峰！ 內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！ 打假申明：打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣(mài)本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】2013房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全唯一唯一官方網(wǎng)站： ，唯一唯一指定淘寶店鋪：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方 式均為假冒，請(qǐng)注意甄別，防止上當(dāng)受騙！ SOLANA是國(guó)內(nèi)首座Lifestyle Shopping Park，引進(jìn)全球第六代商業(yè)模式，充分發(fā)揮了其區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)并準(zhǔn)確詮釋了“家庭消費(fèi)模式” 的全新商業(yè)理念，SOLANA包含購(gòu)物、美食、休閑文化、娛樂(lè)等多種業(yè)態(tài)，商品極其豐富。 簡(jiǎn)

3、介 n SOLANA核心消費(fèi)區(qū)5公里半徑范圍內(nèi)，交匯CBD、燕莎、麗都 三大商圈，覆蓋朝陽(yáng)區(qū)及東城區(qū)，是。 n 項(xiàng)目周邊成熟的第一、第二使館區(qū)和第三使館區(qū)， ，每年大約有3000多萬(wàn)人次的外國(guó)人士進(jìn) 入該區(qū)域進(jìn)行購(gòu)物、餐飲、住宿、休閑、會(huì)展、娛樂(lè)等項(xiàng)活動(dòng)。 n 該區(qū)域內(nèi)聚集了眾多國(guó)際化寫(xiě)字樓及高檔公寓，其中包括3000 多家外國(guó)公司；近200家國(guó)際新聞機(jī)構(gòu)；100多家全球500強(qiáng)企 業(yè)；以及長(zhǎng)城、凱賓斯基、希爾頓等10余家五星級(jí)酒店。 麗都商圈麗都商圈 燕莎商圈燕莎商圈 CBD 五公里輻射圈五公里輻射圈 項(xiàng)目解析區(qū)域 項(xiàng)目位于北京經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的區(qū)域，毗鄰第三使館區(qū)，周邊環(huán)繞眾多高端酒店及寫(xiě)字樓

4、便利交通 SOLANA處于東四環(huán)、機(jī)場(chǎng)高速路、東三環(huán)、農(nóng)展南路所環(huán)繞 的區(qū)域內(nèi)，距燕莎不到1千米，距麗都2千米，距國(guó)貿(mào)4千米地理位置優(yōu)越； 三環(huán)路、四環(huán)路、地鐵10號(hào)線（08年通車(chē)）、地鐵14號(hào)線（08年開(kāi)建） 及多條城市主干道形成十分便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。 軌道交通方面，規(guī)劃中的地鐵10號(hào)線在SOLANA項(xiàng)目附近 有“麥子店西路”“亮馬河”“農(nóng)展館”三站，由此3站步行至SOLANA 僅需5-10分鐘，并且換乘公交方便。 SOLANA項(xiàng)目周邊公交路線密布，基本可以通過(guò)公交線路 便捷的到達(dá)城市各個(gè)區(qū)域。 項(xiàng)目解析交通 選址在城市核心地段，比鄰地鐵公交站，與城市交通良好接駁，與城市主干道連通，便于人車(chē)流

5、出入 人流狀況 n 據(jù)北京交通局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，SOLANA緊鄰的東三環(huán)路日車(chē) 流量約為20萬(wàn)次，客流量約為100萬(wàn)次；東四環(huán)路日車(chē)流量 約為30萬(wàn)次，客流量約為70萬(wàn)次。 n 周邊高端物業(yè)（約600萬(wàn)平方米）及已有成熟社區(qū)，超過(guò)20 萬(wàn)的穩(wěn)定日人流； n 周邊寫(xiě)字樓（約90萬(wàn)平方米）及酒店，日均人流量10余萬(wàn)； n 距離項(xiàng)目1000米的農(nóng)展館，年人流量超過(guò)100萬(wàn)； n 朝陽(yáng)公園目前年客流量為300萬(wàn)，隨著2007年摩天輪正式運(yùn) 營(yíng)，及公園內(nèi)新建娛樂(lè)項(xiàng)目的相繼落成，預(yù)計(jì)年客流量將超 過(guò)500萬(wàn)； n 綜合以上數(shù)據(jù)，。 朝陽(yáng)公園朝陽(yáng)公園 使館區(qū)使館區(qū) 使館區(qū)使館區(qū) 三元橋商務(wù)區(qū)三元橋商務(wù)區(qū) 農(nóng)展

6、館農(nóng)展館 工體工體 項(xiàng)目解析人流 項(xiàng)目位于核心地段，交通便利，為項(xiàng)目帶來(lái)了較高的人流量 n 占地面積：13萬(wàn)平方米 n 建筑面積：地上兩層，6萬(wàn)平方米，地下兩層，9萬(wàn)平方米 n 容積 率： 0.63 n 綠 化 率：30.72 n 周邊環(huán)境： 朝陽(yáng)公園：亞洲最大的城市公園，SOLANA緊鄰朝陽(yáng)公園西北湖岸，其南岸為奧運(yùn)沙灘排球比賽場(chǎng)館，東岸為全世界最高的摩天 輪“朝天輪”，還有萬(wàn)人貝殼劇場(chǎng)、雜技馬戲廣場(chǎng)、森林休閑區(qū)等數(shù)個(gè)大型項(xiàng)目，在未來(lái)將成為北京全新的魅力亮點(diǎn)。 亮馬河：SOLANA項(xiàng)目瀕臨的朝陽(yáng)公園北湖與亮馬河相通，經(jīng)過(guò)改造，亮馬河與頤和園水系全面通航，從朝陽(yáng)公園湖面可以泛舟 直抵頤和園的昆

7、明湖。SOLANA將作為這條旅游黃金水道上唯一的商業(yè)項(xiàng)目。 項(xiàng)目解析用地條件 項(xiàng)目容積率低且周邊自然景觀豐富 以家庭為核心的消費(fèi)對(duì)象 n SOLANA為周邊高檔城市社區(qū)、燕莎商圈、麗都商圈、使館區(qū)、三元橋商務(wù)區(qū)乃至CBD商圈中的消費(fèi)人群,主力 消費(fèi)人群是在半徑5公里以內(nèi)生活和工作的高檔消費(fèi)人群，并且將25歲-49歲的人群作為項(xiàng)目的主要客群。 在我國(guó)消費(fèi)結(jié)構(gòu)中所占比例越來(lái)越大，未來(lái)將成為主流，SOLANA迎合這種趨勢(shì)，其豐富的業(yè)態(tài)非常適合一家 人前來(lái)消費(fèi)，同時(shí)以?shī)蕵?lè)休閑為引爆點(diǎn)開(kāi)啟了家庭消費(fèi)模式這一嶄新的商業(yè)消費(fèi)模式。 n 到達(dá)SOLANA每一個(gè)家庭的成員們都將在SOLANA找到屬于自己的休閑方

8、式，在商業(yè)業(yè)態(tài)的配置上考慮到了所有家庭成 員的愛(ài)好及需求，在享受著豐富的業(yè)態(tài)的同時(shí)，SOLANA還有著漂亮的景觀和眾多的室外空間，讓人們?cè)谙M(fèi)之余亦可 進(jìn)行各種休閑娛樂(lè)活動(dòng)。 項(xiàng)目解析主要客戶 n 根據(jù)項(xiàng)目的整體定位及客戶定位，同時(shí)避免同周邊成熟商圈產(chǎn)生業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)，SOLANA將引入的商戶定位在。 n 目前引入的有：美瑞百貨、BHG精品超市、傳奇時(shí)代影城、ZARA和無(wú)印良品等國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名品牌。 ：希望引入有特色的主力店，選擇一些可以和藍(lán)色港灣整體定位相配合，和國(guó)際接軌的并能給消費(fèi)者帶來(lái) 新的體驗(yàn)，和現(xiàn)有店鋪業(yè)態(tài)形成互動(dòng)的品牌。 側(cè)重于休閑娛樂(lè)的中高檔消費(fèi)業(yè)態(tài) 項(xiàng)目解析主要商戶 項(xiàng)目規(guī)劃 2 n

9、 占地面積：13萬(wàn)平方米 n 建筑面積：地上兩層（局部三層）， 6萬(wàn)平方米(部分挑高9米) 地下兩層，9萬(wàn)平方米 容積率： 0.63 n 綠 化 率：30.72 n 物業(yè)類(lèi)型：綜合性商業(yè) n 車(chē)位：地上1300 地下800 n 美瑞時(shí)尚百貨 n SOLANA MALL n 活力城 n 品牌街 n 西廣場(chǎng) n 鐘樓廣場(chǎng) n 中央廣場(chǎng) n 亮馬食街 n 水岸街 n 酒吧街 n 美食廣場(chǎng) 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目主入口處是表現(xiàn)北京城市特質(zhì)的“都市 圍墻”，由石板、混凝土及玻璃以獨(dú)特的地 方式組合而成，圍繞著北側(cè)并向西側(cè)延展。 表面位置分層次排列以縮小整體比例及增加 整體的趣味性。 形態(tài)豐富 空間變化豐富 地中

10、海式的建筑特色鮮明，充滿異域風(fēng)情 建筑風(fēng)格 主入口 項(xiàng)目規(guī)劃建筑特色 n 19棟2到3層的地中海式建筑 n 層數(shù)：地下2層，地上3層 n 層高：B1B2：5米；F1F3：4.5米（局部6米） n 柱距：8.4米 n 店鋪分割方式： n 水平分割（百貨、MALL、活力城） n 垂直分割（食街、品牌街、水岸街、 酒吧街） n 店鋪面積： n 水平分割：100300平米 n 垂直分割：3001000平米 n 店鋪進(jìn)深： n 水平分割：1020米 n 垂直分割：主要為1725米 n 個(gè)別915米或30米左右 項(xiàng)目規(guī)劃建筑單體 n 大型購(gòu)物中心如何保證客流是一個(gè)至關(guān)重要的課題，購(gòu)物中心從選址到定位、建筑

11、規(guī)劃、招商、運(yùn)營(yíng)等一系列決策都在相當(dāng) 大的程度上決定客流，換句話說(shuō)，客流的聚集不是從購(gòu)物中心開(kāi)始營(yíng)業(yè)起需要考慮的問(wèn)題，而是當(dāng)購(gòu)物中心還在圖紙上時(shí)就 應(yīng)該重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。 n 對(duì)于一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目而言，商業(yè)動(dòng)線的規(guī)劃是體現(xiàn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)者對(duì)商業(yè)理解程度的標(biāo)志，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，好的動(dòng)線將使得商業(yè)項(xiàng) 目的客流增加15%到20%。 項(xiàng)目規(guī)劃動(dòng)線分析 好的動(dòng)線能提高商業(yè)項(xiàng)目的客流量 n 區(qū)別于一般購(gòu)物中心重點(diǎn)關(guān)心的豎向交通問(wèn)題，SOLANA藍(lán)色港灣最大的問(wèn)題不是層高，而是太大的面積。 n “8”字形自成回路的內(nèi)部街道系統(tǒng) n 在商鋪內(nèi)、街道上、公共共享空間都設(shè)置了多個(gè)通道，使顧客可以快速轉(zhuǎn)換購(gòu)物空間，增加可選擇性

12、n 通過(guò)眾多的連廊、臺(tái)階以及小道的設(shè)計(jì)使內(nèi)外水平和垂直交通相互貫連 n 利用地勢(shì)高差，形成更多的沿街面，多首層，讓商鋪擁有了更多的展示空間 n 停車(chē)位設(shè)計(jì)考慮到顧客購(gòu)物的便捷性，顧客可以通過(guò)地下二層車(chē)庫(kù)不出地面而抵達(dá)任何藍(lán)色港灣絕大多數(shù)店鋪 項(xiàng)目規(guī)劃 商戰(zhàn)無(wú)序，策劃先行商戰(zhàn)無(wú)序，策劃先行 20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！火爆促銷(xiāo)中震撼升級(jí)上市！火爆促銷(xiāo)中 此頁(yè)，可刪除 借鑒他人智慧，讓您豁然開(kāi)朗，事半功倍！ 學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗(yàn)，讓您少走彎路，再攀高峰！ 內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！ 打假申明：打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣(mài)本站資

13、料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】2013房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全唯一唯一官方網(wǎng)站： ，唯一唯一指定淘寶店鋪：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方 式均為假冒，請(qǐng)注意甄別，防止上當(dāng)受騙！ n SOLANA的商業(yè)動(dòng)線呈8”字形自成回路的內(nèi)部街道系統(tǒng)，打破了將商業(yè)動(dòng)線依照業(yè)態(tài)規(guī)劃的傳統(tǒng)手法。 n “8”字形回路形成了大量的沿街商業(yè)，有效避免了死角店鋪的產(chǎn)生，零售、餐飲、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)既集中在各自的主題區(qū)域，又在動(dòng) 線的節(jié)點(diǎn)上互相滲透。 項(xiàng)目規(guī)劃交通分析 n 在街區(qū)的百貨店內(nèi)設(shè)計(jì)有多個(gè)出口，隨便一個(gè)通道便可快速轉(zhuǎn)換的商業(yè)步行街部分。而在特色商業(yè)街內(nèi)，也有多個(gè)臺(tái)階通道，消費(fèi)

14、 者可以自由選擇 n 藍(lán)色港灣還在其中央廣場(chǎng)的公共通道設(shè)計(jì)了步行臺(tái)階和滾動(dòng)電梯兩種設(shè)計(jì)，方便消費(fèi)者購(gòu)物。 項(xiàng)目規(guī)劃交通分析 多出口，多種垂直交通方式，突出購(gòu)物的方便性與不同形態(tài)的體驗(yàn)感。 n SOLANA還通過(guò)眾多的連廊、臺(tái) 階以及小道的設(shè)計(jì)使內(nèi)外水平和 垂直交通相互貫連。SOLANA不 僅利用環(huán)形道路引導(dǎo)客流，同時(shí) 在道路設(shè)計(jì)上也注重與周邊建筑 的尺度呼應(yīng)，行走在道路上的消 費(fèi)者能夠感覺(jué)到街、巷、廣場(chǎng)、 環(huán)路、大道之間的不同體驗(yàn)，逛 街的樂(lè)趣油然而生。 項(xiàng)目規(guī)劃交通分析 連廊等設(shè)計(jì)，引導(dǎo)客流，更突出購(gòu)物的樂(lè)趣。 n SOLANA同時(shí)打破了商業(yè)項(xiàng)目在 水平面的統(tǒng)一，擁有了下沉的中 央廣場(chǎng)，以及

15、東部略微突起的坡 地和二層環(huán)路設(shè)計(jì)，這使得整個(gè) 項(xiàng)目高低錯(cuò)落，充滿情趣。同時(shí)， 廣場(chǎng)層的存在，讓在廣場(chǎng)層周邊 的建筑擁有了兩層不同的臨街面， 使得商鋪擁有了更多的展示空間 項(xiàng)目規(guī)劃交通分析 下沉式廣場(chǎng)，使商鋪擁有更多展示空間。 n SOLANA項(xiàng)目將商鋪縱向劃分，最大限度的增加了項(xiàng)目的展示面。 項(xiàng)目規(guī)劃交通分析 n 停車(chē)位設(shè)計(jì)合理。整個(gè)商業(yè)共計(jì)擁有5萬(wàn)平方米的地上地下停車(chē)空間，開(kāi)車(chē) 過(guò)來(lái)購(gòu)物的消費(fèi)者，可以快速實(shí)現(xiàn)停車(chē)購(gòu)物。 n 另外通過(guò)B2的地下車(chē)庫(kù)，顧客可以不出地面而抵達(dá)絕大多數(shù)藍(lán)色港灣店鋪， 這樣做的優(yōu)點(diǎn)在于，讓顧客既能方便購(gòu)物又可以避免挑戰(zhàn)寒風(fēng)刺骨的冬天， 增加顧客寒冷冬天出行購(gòu)物的概率

16、，從而保持該商業(yè)人流量。 項(xiàng)目規(guī)劃交通分析 停車(chē)位設(shè)計(jì)合理，吸引以私家車(chē)為主要出行交通工具的客戶。 商戰(zhàn)無(wú)序，策劃先行商戰(zhàn)無(wú)序，策劃先行 20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！火爆促銷(xiāo)中震撼升級(jí)上市！火爆促銷(xiāo)中 此頁(yè)，可刪除 借鑒他人智慧，讓您豁然開(kāi)朗，事半功倍！ 學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗(yàn)，讓您少走彎路，再攀高峰！ 內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！ 打假申明：打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣(mài)本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】2013房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全唯一唯一官方網(wǎng)站： ，唯一唯一指定淘寶店鋪：http:/，唯一唯一指定客服QQ：105352787

17、9。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方 式均為假冒，請(qǐng)注意甄別，防止上當(dāng)受騙！ 交通分析交通分析 垂直交通垂直交通 扶梯 樓梯 電梯 客梯共8部，觀光梯1部， 客貨梯7部，扶梯34部 項(xiàng)目規(guī)劃交通分析 n 室外開(kāi)放空間室外廣場(chǎng) 水平面寬：約500米 垂直進(jìn)深：約200米 F1建筑面積：約3萬(wàn)平米 室外場(chǎng)地面積：約1.5萬(wàn)平米 水平室內(nèi)面積：室外面積=2:1 中央廣場(chǎng)： 面積：6500平米 面寬：180米 進(jìn)深：45米 鐘樓廣場(chǎng)： 面積：1500平米 面寬：30米 進(jìn)深：50米 廣場(chǎng)： 面積：2700平米 面寬：90米 進(jìn)深：30米 街道： 面積：4300平米 寬度：6米、9米、15米 廣場(chǎng) 項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)放空

18、間分析 n 室外開(kāi)放空間室外廣場(chǎng) 面積約5000平方米 集休閑、娛樂(lè)、消費(fèi)等多功能為一體的綜合廣場(chǎng)，可以舉辦商品展示會(huì)、時(shí)裝發(fā)布會(huì)、歌舞晚會(huì)等各類(lèi)活動(dòng) 具體功能空間包括音樂(lè)燈光噴泉、露天音樂(lè)廣場(chǎng)、極限運(yùn)動(dòng)區(qū)等 項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)放空間分析 n 室外開(kāi)放空間室外廣場(chǎng) 中心廣場(chǎng)中布置了 ，通過(guò)不同形式的座椅進(jìn)行功 能空間的劃分；同時(shí)座椅的布置 擺放方式也兼顧到各種顧客的不 同使用需求。 項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)放空間分析 n 室外開(kāi)放空間室外街道 酒吧街有內(nèi)街和外街之分，引入較高檔 酒吧或西餐廳，每日下午9點(diǎn)到11點(diǎn)為人流 高峰期。 項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)放空間分析 n 室外開(kāi)放空間室外街道 位于項(xiàng)目北側(cè)的亮馬食街由大量 不同的特

19、色餐飲組成，吸引了大量 的用餐客戶，聚集了人氣，同時(shí)帶 動(dòng)了零售的發(fā)展。 項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)放空間分析 n 室外開(kāi)放空間室外街道 位于用地南側(cè)，酒吧 街西側(cè)，是聯(lián)系項(xiàng)目西側(cè)好運(yùn)街 食街同酒吧街的重要一環(huán)，將已 經(jīng)形成商業(yè)氛圍的老項(xiàng)目同新項(xiàng) 目串聯(lián)在一起，面臨朝陽(yáng)公園水 體及綠地，景觀資源良好。 項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)放空間分析 n 重視體驗(yàn)性消費(fèi)業(yè)態(tài) 在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，為了充分 滿足人們體驗(yàn)性購(gòu)物的需要， 將餐飲、休閑、娛樂(lè)等參與 性、體驗(yàn)性消費(fèi)的內(nèi)容比例 調(diào)到30%以上的高比例。同 時(shí)在引入的參與性消費(fèi)業(yè)態(tài) 中，注重業(yè)態(tài)彼此間的互補(bǔ) 和互動(dòng)，業(yè)態(tài)之間相互依托， 為顧客提供更加全方位的服 務(wù)。 項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃 商戰(zhàn)

20、無(wú)序，策劃先行商戰(zhàn)無(wú)序，策劃先行 20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全震撼升級(jí)上市！火爆促銷(xiāo)中震撼升級(jí)上市！火爆促銷(xiāo)中 此頁(yè)，可刪除 借鑒他人智慧，讓您豁然開(kāi)朗，事半功倍！ 學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗(yàn)，讓您少走彎路，再攀高峰！ 內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！ 打假申明：打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣(mài)本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】2013房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全唯一唯一官方網(wǎng)站： ，唯一唯一指定淘寶店鋪：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方 式均為假冒，請(qǐng)注意甄別，防止上當(dāng)受騙！ n 新店與老店 在商鋪引入上，除了引

21、入國(guó)際知名品牌 入駐，還兼顧到中國(guó)傳統(tǒng)的知名老字號(hào)。 項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃 37 別墅酒店 面積：8800 定位：100間精品客房，自然環(huán)境卓越，由國(guó)際著名的豪華度假村及酒店、SAP管理集團(tuán)Banyan Tree悅榕集團(tuán)管理 項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃 酒吧街 家居館 美食廣場(chǎng) SOLANA MALL SAGA傳奇時(shí)代影城 地下一層業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)： n 根據(jù)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及功能等要求，將等業(yè)態(tài)布置 于地下一層。 n 在下沉廣場(chǎng)主要且展示面較大的位置作為。 n 將等目的性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)分布于整個(gè)商業(yè)街內(nèi) 部位置。 則布置于商業(yè)街入口位置，以便于商業(yè)街周邊及內(nèi)部消費(fèi)人群 購(gòu)物需要。 n 將布置于該層居于美食廣場(chǎng)、家居館、m

22、all中間的位置，即 利于各功能分區(qū)卸貨需要，同時(shí)由于靠近盡端位置，也避免影響美 觀。 項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃 酒吧街 SOLANA MALL 亮馬食街 美瑞百貨飾品、家居館 全明星滑冰俱樂(lè)部/運(yùn)動(dòng)品牌店 品牌街 水岸街 首層業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)： n 飾品館布置在商業(yè)街入口位置，增強(qiáng)整個(gè)商業(yè)街整體檔次。 n 在首層主要且展示面較大的位置作為主要品牌位置。 n 運(yùn)動(dòng)品牌系列與滑冰俱樂(lè)部布置在一起，同時(shí)由于屬消費(fèi)目的較 強(qiáng)業(yè)態(tài)，因此布置在商業(yè)街內(nèi)部位置。 n 在靠近好運(yùn)街各餐廳較近且從好運(yùn)街視角可以看到的位置設(shè)置食 街，從而使美食消費(fèi)從好運(yùn)街順延至solana。 項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃 酒吧街 亮馬食街 美瑞百貨服

23、裝城 活力活待租區(qū) 品牌街 水岸街 二層業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)： n 美瑞百貨由于和開(kāi)發(fā)商的合作關(guān)系 ，布置在二層（租金 最低位置），將租金較高，且零散不成規(guī)模的業(yè)態(tài)放置 于首層及M層。 n 其次，美瑞百貨的檔次較其他業(yè)態(tài)較低，故將其放置于 二層，同時(shí)也滿足了不同層次購(gòu)買(mǎi)力。 活力活待租區(qū) 項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃 空間形態(tài)：空間高效合理利用；摒棄簡(jiǎn)單劃一的街道空間形態(tài)，充分體現(xiàn)街區(qū)的趣味性； 共享空間：令人愉悅的空間尺度；與自然環(huán)境的有機(jī)融合； 短街&窄巷：充分實(shí)現(xiàn)商鋪的可視性和人流的最大共享，“街”與“坊”的感覺(jué)，體現(xiàn)“逛”的樂(lè)趣； 交通組織：停車(chē)場(chǎng)，易于到達(dá)，易于排空； 人車(chē)分流：一方面便利，另一方面還給

24、步行者安全放松的空間； 小結(jié) 商業(yè)經(jīng)營(yíng) 3 藍(lán)色港灣開(kāi)業(yè)之初不僅吸引了京城眾多時(shí)尚購(gòu)物人群的熱捧，其獨(dú)特的商業(yè)概念，也讓京城商界為之一震。開(kāi)業(yè)初期 項(xiàng)目業(yè)態(tài)以零售業(yè)為主，占比達(dá)，餐飲及酒吧等娛樂(lè)業(yè)態(tài)占比較小。 經(jīng)過(guò)一年半營(yíng)業(yè)之后，藍(lán)色港灣概念仍然停留在概念，找不到喜愛(ài)商品的時(shí)尚人群逐漸淡去，只留下一個(gè)大大的問(wèn)號(hào) 給曾經(jīng)無(wú)限憧憬的消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者。 商業(yè)經(jīng)營(yíng) 沒(méi)有適合全家人，朋友聚餐的地方；餐飲、酒吧等娛樂(lè)場(chǎng)所較少 藍(lán)色港灣多數(shù)品牌不具有獨(dú)一無(wú)二性，與其他商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力也就減弱了 大眾流行品牌的折扣力度更沒(méi)有北京其它一些商場(chǎng)的力度大?！?商業(yè)經(jīng)營(yíng) 商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)對(duì)比 經(jīng)過(guò)一年半的市場(chǎng)嘗試，在面對(duì)商業(yè)無(wú)

25、法盈利的狀況下；藍(lán)色港灣開(kāi)始進(jìn)行資源整合和業(yè)態(tài)調(diào)整；開(kāi)始調(diào)整餐飲在整 體業(yè)態(tài)中的比例。開(kāi)發(fā)商在整體項(xiàng)目業(yè)態(tài)上劃分出30%以上的餐飲、酒吧，通過(guò)加重餐飲、酒吧等業(yè)態(tài)的比例來(lái)吸引 人們?cè)诖诉M(jìn)行全天候的消費(fèi)，聚集客流，從而帶動(dòng)零售業(yè)。 在經(jīng)過(guò)商業(yè)重組之后，藍(lán)色港灣加大了餐飲在整體業(yè)態(tài)中的比例，聚集了人氣，帶動(dòng)了項(xiàng) 目零售業(yè)的銷(xiāo)售 在零售業(yè)嚴(yán)重受到電商沖擊的市場(chǎng)環(huán)境下，以零售等業(yè)態(tài)為主的商業(yè)模式已經(jīng)不能支撐商業(yè)發(fā)展，目前體驗(yàn)式的消費(fèi)方 式逐漸發(fā)展起來(lái)；商業(yè)業(yè)態(tài)逐步開(kāi)始減少零售業(yè)態(tài)的占比，增加餐飲、娛樂(lè)、休閑等業(yè)態(tài)的比例，從而聚集人氣，增加 客流量，帶動(dòng)商業(yè)的發(fā)展。 小結(jié) THANKS. 啟示 4 THANKS. 消費(fèi)高端經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)高勢(shì)頭強(qiáng)勁 高檔