安順?lè)康禺a(chǎn)項(xiàng)目階段分析報(bào)告

1、安順?lè)康禺a(chǎn)項(xiàng)目階段分析報(bào)告安順?lè)康禺a(chǎn)項(xiàng)目階段分析報(bào)告2010.4安順?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)非常活躍，如何在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中占領(lǐng)先機(jī)？ 如何在樓市銷售高峰來(lái)臨之際突出重圍？如何在新政出臺(tái)之際，規(guī)避政策危機(jī)？前 言 第一部分：安順地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀第二部分：取樣調(diào)查分析第三部分：項(xiàng)目現(xiàn)狀分析第四部分：SWOT分析第五部分：開(kāi)盤(pán)后階段營(yíng)銷建議目 錄安順地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀取樣調(diào)查分析望城項(xiàng)目現(xiàn)狀分析SWOT分析開(kāi)盤(pán)后階段營(yíng)銷建議經(jīng)濟(jì)概況市場(chǎng)供需政策動(dòng)態(tài)調(diào)研思路安順地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀第一部份經(jīng)濟(jì)概況一、近年GDP增長(zhǎng)趨勢(shì)二、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析三、旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析四、安順近年財(cái)政收支狀況五、安順宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析小結(jié)12.0%8.10%1

2、5.10%14.40%12.70%10.10%增長(zhǎng)率180.41168.99142.03123.74106.0387.79總額（億元）2009年2008年2007年2006年2005年2004年 安順年均GDP增長(zhǎng)速度基本保持在10%左右，突顯出強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力； 經(jīng)濟(jì)環(huán)境的持續(xù)增長(zhǎng)為城市建設(shè)與發(fā)展提供必要的基礎(chǔ)條件，推動(dòng)著居民消費(fèi)能力、消費(fèi)理念的改變，同時(shí)為地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)提供發(fā)展的契機(jī)。一、近年GDP增長(zhǎng)趨勢(shì)經(jīng)濟(jì)概況三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比二、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析： 安順第一產(chǎn)業(yè)近年來(lái)穩(wěn)步增長(zhǎng)，持續(xù)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；但第一產(chǎn)業(yè)在安順總GDP中所占比例不大，并非安順的主要支柱產(chǎn)業(yè)； 安順第二產(chǎn)業(yè)保持著10%左右的增

3、長(zhǎng)速度，直接拉動(dòng)著安順的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市發(fā)展，直接推動(dòng)安順地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)； 安順第三產(chǎn)業(yè)近年來(lái)保持著10%以上的增長(zhǎng)速度，在國(guó)民GDP中所占的比重越來(lái)越大，帶動(dòng)第一、第二產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng)，推動(dòng)著國(guó)民GDP的持續(xù)增長(zhǎng)?？偨Y(jié)：第三產(chǎn)業(yè)成為安順的主要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)安順的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了動(dòng)力源泉。經(jīng)濟(jì)概況20.5%54.00%45.60%226.20%80.40%89.70%經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率1208.281123.24960739.05482.66264.22旅游接待人次（萬(wàn)人次）100.0282.975437.0811.366.3營(yíng)業(yè)總額（億元）2009年2008年2007年2006年2005年2004年旅游發(fā)展

4、趨勢(shì)三、旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析： 安順旅游經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，從04年的6.3億元至08年底已高達(dá)82.97億元，翻了10余倍，成為貴州主要的旅游發(fā)展城市； 安順旅游資源豐富，具有很大的市場(chǎng)潛力，隨著城市的發(fā)展將形成以旅游經(jīng)濟(jì)為龍頭，帶動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)（包括地產(chǎn)）的整體發(fā)展。經(jīng)濟(jì)概況近年財(cái)政收支狀況四、安順近年財(cái)政收支狀況： 財(cái)政收入代表著一個(gè)城市的實(shí)力與發(fā)展速度，安順財(cái)政收入保持持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)；至09年末，財(cái)政收入高達(dá)32.87億； 財(cái)政的支出代表著城市建設(shè)與發(fā)展的投入，安順每年堅(jiān)持著高額的財(cái)政支出用于城市規(guī)劃與發(fā)展。23.1%35.30%25.50%34.20%29.40%16.70%增長(zhǎng)率64.685

5、2.5238.8130.9123.0417.81支出總額（億元）24.5%10.00%30.60%25.00%20.00%21.90%增長(zhǎng)率32.8726.422418.3814.712.25收入總額（億元）2009年2008年2007年2006年2005年2004年經(jīng)濟(jì)概況 安順經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，初步形成了以旅游經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展帶動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的趨勢(shì)，隨著貴州旅游宣傳與開(kāi)發(fā)的力度不斷加強(qiáng)和安順豐富的旅游資源特性，安順的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會(huì)再上一個(gè)新臺(tái)階； 政府加大城市建設(shè)和環(huán)境建設(shè)，改善交通道路、公共環(huán)境、居住環(huán)境、旅游環(huán)境，為城市的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)提供了必要的條件； 安順經(jīng)濟(jì)將持續(xù)增長(zhǎng)，而增長(zhǎng)的重

6、點(diǎn)區(qū)域?qū)⒓杏诮?jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境！安順宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析小結(jié)政策動(dòng)態(tài) 政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響是巨大的。 2008年由于受金融危機(jī)影響，安順市房地產(chǎn)市場(chǎng)受到強(qiáng)力抑制，大多置業(yè)者選擇了等待觀望態(tài)度。 2009年，國(guó)家拉動(dòng)內(nèi)需采取多種措施刺激消費(fèi)，房地產(chǎn)業(yè)成交火熱、房?jī)r(jià)與2008年相比有所上漲、土地市場(chǎng)活躍。與此同時(shí)，二手房交易市場(chǎng)活躍，直接推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。 2010年兩會(huì)召開(kāi)后，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的一系列政策出臺(tái)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知3月18日 關(guān)于“78家央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)”的新聞發(fā)布會(huì)4月14日 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的“新國(guó)四條”4月15日 國(guó)土

7、資源部公布全國(guó)住房供地計(jì)劃4月17日 中國(guó)政府網(wǎng)站發(fā)布國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知國(guó)發(fā)201010號(hào)4月20日 住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部通知要求，未獲預(yù)售許可的商品房不得收取定金等費(fèi)用，預(yù)售樓盤(pán)須在10日內(nèi)公開(kāi)全部房源及價(jià)格，所售商品房認(rèn)購(gòu)后不得更改購(gòu)房者姓名。繼工商銀行率先宣布實(shí)施差別化住房信貸政策后，中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行也先后實(shí)施個(gè)人住房貸款新政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)再度成為社會(huì)關(guān)注的最大焦點(diǎn)。政策動(dòng)態(tài)新政的出臺(tái)將給安順地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的影響？ 綜合近幾年來(lái)的安順?lè)康禺a(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，政策對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的影響不可忽視。 新政出臺(tái)以來(lái)很多地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)大量退房現(xiàn)象，主要波及大戶型、二次置業(yè)者。 首次

8、置業(yè)者多為自住型投資，戶型面積集中在90平米以下。 因此，是否受政策影響還取決于項(xiàng)目定位。 消費(fèi)者在觀望的同時(shí)，房開(kāi)商也在觀望。政策動(dòng)態(tài)市場(chǎng)供需一、固定資產(chǎn)投資概況二、地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)概況三、安順?lè)康禺a(chǎn)投資開(kāi)發(fā)小結(jié)23.2%-14.70%18.30%44.00%31.00%12.30%增長(zhǎng)率84.2468.3980.2167.8232.3124.6投資總額（億元）2009年2008年2007年2006年2005年2004年一、固定資產(chǎn)投資概況 安順近年固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，與財(cái)政收支成正比，09年固定資產(chǎn)投資大幅上漲； 由此可見(jiàn)，政府部門(mén)、投資機(jī)構(gòu)、建設(shè)機(jī)構(gòu)加大了城市建設(shè)的投資力度，大大改善城鎮(zhèn)居

9、民的生活、居住環(huán)境，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供必要的基礎(chǔ)條件。市場(chǎng)供需二、地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)概況 從04年至08年房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)翻了兩番，經(jīng)歷了05年、07年的高速增長(zhǎng)期，至08年呈現(xiàn)出負(fù)增長(zhǎng)；09年漲勢(shì)迅猛，高達(dá)14.06億元。 從06年至09年房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)總額已達(dá)到37.63億，預(yù)計(jì)在未來(lái)兩年內(nèi)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)總額將超過(guò)30億。 2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成14.06億元，比上年增長(zhǎng)72.5%。72.5%。-14.40%61.60%3.10%86.70%12.40%增長(zhǎng)率14.068.159.535.895.723.07開(kāi)發(fā)完成總額（億元）2009年2008年2007年2006年2005年2004年市場(chǎng)供

10、需 建筑業(yè)及房地產(chǎn)投資經(jīng)歷高速增長(zhǎng)期后，增長(zhǎng)速度逐漸趨緩，說(shuō)明安順?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)趨于飽和，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈； 安順建筑業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。全年建筑企業(yè)完成總產(chǎn)值4.67億元，增長(zhǎng)37.7%；完成增加值1.50億元，增長(zhǎng)6.3%。房屋施工面積82.51萬(wàn)平方米,其中竣工面積25.49萬(wàn)平方米。 在未來(lái)三年內(nèi)，片區(qū)局部市場(chǎng)供給量巨大，市場(chǎng)供給量將逐步上升。市場(chǎng)供給量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈！安順?lè)康禺a(chǎn)投資開(kāi)發(fā)小結(jié)取樣調(diào)查分析第二部份消費(fèi)者和房開(kāi)商都在觀望我們不僅觀望政策，也在觀望同行取樣調(diào)查安順市樓盤(pán)分布西秀區(qū)11家：國(guó)際佳緣、中環(huán)商住廣場(chǎng)、康佳利藍(lán)寶石小區(qū)、長(zhǎng)安大廈、恒偉欣城國(guó)際、龍泉路住宅小區(qū)、北金大廈、東關(guān)經(jīng)濟(jì)適用

11、住房、南山壹品、特區(qū)八棟、金山福園（一期）開(kāi)發(fā)區(qū)14家：天瑞國(guó)際、派力?光華樂(lè)章、興偉花園、泰翔望城、翠麓錦城-翠麓大廈、千僖花園D區(qū)組團(tuán)、遠(yuǎn)大?四季花園、云馬小區(qū)、雙陽(yáng)經(jīng)濟(jì)適用住房、瀚林景都、江山花園（畔山龍庭）、泰安和順、錦繡黔城（一期）、家和?明珠苑（二期）西秀新區(qū)6家：家運(yùn)天城B組團(tuán)、葡華歐洲城、西秀新區(qū)新天地、紫鑫名苑、東方商城、順城壹號(hào) 取樣調(diào)查安順市現(xiàn)有樓盤(pán)共32個(gè)在售項(xiàng)目本次取樣樓盤(pán)共8個(gè)： 開(kāi)發(fā)區(qū)： 翠麓錦城、 天瑞國(guó)際、瀚林錦都 西秀區(qū)： 國(guó)際佳緣、 特區(qū)8棟、欣城國(guó)際 西秀新區(qū)： 家運(yùn)天城、順城壹號(hào)取樣調(diào)查一 、翠 麓 錦 城29總層數(shù)1-4層底層商鋪3100樓盤(pán)均價(jià)（元

12、/m?）住宅 368戶，商業(yè) 21戶總戶數(shù)3350666銷售 開(kāi)發(fā)區(qū)中華西路項(xiàng)目地址中華西路與西航路交匯處售樓部開(kāi)發(fā)區(qū) 中華西路地段安順翠麓房地開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)商基本指數(shù)取樣調(diào)查翠麓錦城部分戶型介紹戶型：三室兩廳兩衛(wèi)建筑面積：129.77m?戶型：三室兩廳兩衛(wèi)建筑面積：112.39m?戶型：兩室兩廳1衛(wèi)建筑面積：未知 位置分析：該項(xiàng)目距離望城僅有步行13分鐘的路程，是望城主要競(jìng)品。 戶型分析： 面積區(qū)間：80-150.81平方米 80平米的小戶型已售罄，110平米的房源只有20層以上才有，銷售情況良好。 四房的大戶型只有面積150.81的平層，戶型分布：6樓至頂樓，銷售遲緩，基本很多樓層都

13、有。 價(jià)格分析：售樓部公布的樓盤(pán)均價(jià)3100元。據(jù)房產(chǎn)局登記數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年14月銷售均價(jià)為2876元。翠麓錦城 項(xiàng)目形象二、天 瑞 國(guó) 際 11+1；32+1 總層數(shù)1300車位數(shù)沿街1-2層底層商鋪558總戶數(shù)42%綠化率22%建筑密度3.45容積率一期：10578.74建筑面積m?84400.42占地面積m?3412999、3413999銷售 開(kāi)發(fā)區(qū)迎賓路項(xiàng)目地址?2西秀區(qū)塔山西路太平小區(qū)入口售樓部開(kāi)發(fā)區(qū)王莊，迎賓路地段貴州天瑞地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商?2基本指數(shù)取樣調(diào)查天瑞國(guó)際部分戶型介紹B-A戶型：三室兩廳一廚兩衛(wèi)參考建筑面積約：116.04m?C1-C戶型：兩室兩廳一廚一衛(wèi)參考建筑面積約：8

14、5.78m?天瑞國(guó)際項(xiàng)目形象 位置分析：項(xiàng)目位于安順市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)王莊，迎賓大道與緯三路交叉路口處，交通方便。 戶型分析： 面積區(qū)間：85-204平方米 3房的戶型面積有104、127、129、131四種。十八種戶型，客戶選擇性大。四房的大戶型140的是平層，162-204都是頂層躍層。一期4棟17+1，一棟11+1。162-204之間的戶型有八種。 價(jià)格分析：5、6月開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)在辦理VIP登記。5月中旬公布價(jià)格，價(jià)格預(yù)計(jì)在3000以下。三、瀚林錦都 125車位數(shù)18+1總層數(shù)1-3層底層商鋪3000樓盤(pán)均價(jià)（元/m?）一期住宅204戶，商業(yè)14戶總戶數(shù)2213333、2215333銷售 開(kāi)發(fā)

15、區(qū)學(xué)府路（二中新校址旁）項(xiàng)目地址開(kāi)發(fā)區(qū)學(xué)府路（師專路口）售樓部開(kāi)發(fā)區(qū)學(xué)府路地段安順開(kāi)發(fā)區(qū)固山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)商?2基本指數(shù)取樣調(diào)查瀚林景都部分戶型介紹2號(hào)樓2號(hào)房(1-17層) 單間配套 建筑面積：39.66m? 套內(nèi)面積： 34.51m?2號(hào)樓1號(hào)房(1-17層) 三室兩廳雙衛(wèi)； 建筑面積：119.70m? 套內(nèi)面積：104.17m?2號(hào)樓1號(hào)房(1-17層) 三室兩廳雙衛(wèi)； 建筑面積：119.70m? 套內(nèi)面積：104.17m?瀚林景都項(xiàng)目形象 位置分析：開(kāi)發(fā)區(qū)學(xué)府路（二中新校址旁），交通方便，但地段較偏。 戶型分析：面積區(qū)間：39-180。主力戶型偏小，目標(biāo)消費(fèi)群為首次置業(yè)者。其單間戶型小

16、，為80后婚房首選。大戶型只有180的頂層躍式，180以下最大是120的三房。180的戶型共6個(gè)，已售2戶，余四戶。 價(jià)格分析：銷售部公布的銷售均價(jià)為3000。起價(jià)2779，20元的層差。據(jù)房產(chǎn)局登記數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年24月銷售均價(jià)為2885元。四、國(guó)際佳緣 18+1（一期1、2號(hào)樓）總層數(shù)220總戶數(shù)33%建筑密度3.78容積率35萬(wàn)占地面積m?3459999、322基本指數(shù)取樣調(diào)查國(guó)際佳緣部分戶型介紹A1戶型：一室兩廳一廚一衛(wèi)建筑面積：53.6m?D2戶型：三室兩廳一廚兩衛(wèi)建筑面積：102.8m?B戶型：兩室兩廳一廚一衛(wèi) 入戶花園建筑面積：87.35m?國(guó)際佳緣項(xiàng)目形象 位置分析：項(xiàng)目位

17、于安順市龍泉路地段，市公安大樓旁，該地段未來(lái)的發(fā)展都有比較大的優(yōu)勢(shì)。 戶型分析：面積區(qū)間：65-220。面積分布廣，戶型多樣，面向不同經(jīng)濟(jì)能力的客群。四房的大戶型在141-200之間，樓層分布2層起。頂樓大躍式戶型面積在200以上。 價(jià)格分析：銷售部預(yù)期的銷售價(jià)格高于安順目前均價(jià)，定位為安順最貴樓盤(pán)，預(yù)計(jì)3300-3500之間。5月中旬開(kāi)盤(pán)。五、特區(qū)8棟 27總層數(shù)1-4F底層商鋪3000左右樓盤(pán)均價(jià)（元/m?）3247666銷售 黃果樹(shù)大街（原黃果樹(shù)大市場(chǎng)）項(xiàng)目地址黃果樹(shù)大街（原黃果樹(shù)大市場(chǎng)）售樓部西秀區(qū)地段安順市鼎城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)商?2基本指數(shù)取樣調(diào)查特區(qū)八棟部分戶型介紹H2-1戶型：三室

18、兩廳兩衛(wèi)建筑面積約：132.32m?H2-2戶型：三室兩廳兩衛(wèi)建筑面積約：132.44m?特區(qū)8棟項(xiàng)目形象 位置分析：項(xiàng)目位于黃果樹(shù)大街（原黃果樹(shù)大市場(chǎng)），該地段周邊商業(yè)氛圍濃厚，但目前居住量人口較少。 戶型分析：面積區(qū)間：93-200。房間的規(guī)劃空間較大，二戶的小躍層是較為經(jīng)典的戶型。四房的大戶型在153-200，三房戶型最大129。 價(jià)格分析：以團(tuán)購(gòu)的名義銷售，價(jià)格在3000左右。預(yù)計(jì)5月開(kāi)盤(pán)均價(jià)3100。六、欣城國(guó)際 1：1.7車位數(shù)30總層數(shù)1-4層底層商鋪3100樓盤(pán)均價(jià)（元/m?）3331111、3245888銷售 西秀區(qū)中華西路(西街）項(xiàng)目地址老大十字新華書(shū)店側(cè)售樓部西秀區(qū)中華西

19、路地段安順市恒偉地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商?2基本指數(shù)取樣調(diào)查欣城國(guó)際部分戶型介紹1/3棟A戶型：兩房?jī)蓮dA1建筑面積約：103.70m?A2建筑面積約：101.60m?2棟A戶型：可變戶型預(yù)設(shè)三房?jī)蓮d建筑面積約：90.00m?1/3棟B戶型：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)建筑面積約：129.00m?欣城國(guó)際項(xiàng)目形象 位置分析：項(xiàng)目為舊城危改項(xiàng)目，位于西秀區(qū)中華西路(西街），地處老城中心，生活條件成熟。 戶型分析：面積區(qū)間：70-129。兩房戶型居多，有部分兩房變?nèi)繎粜?，戶型設(shè)計(jì)緊湊。最大的戶型是129的三房。 價(jià)格分析：據(jù)銷售部公布的均價(jià)在3100左右。6、7月份開(kāi)盤(pán)。七、家運(yùn)天城 組團(tuán)1：0.7車位數(shù)11+1；17+1總

20、層數(shù)無(wú)底層商鋪2500樓盤(pán)均價(jià)（元/m?）40%綠化率20萬(wàn)建筑面積m?3399999銷售 西秀新區(qū)東二環(huán)路中段項(xiàng)目地址新大十字售樓部西秀新區(qū)東二環(huán)地段安順家喻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)商?2基本指數(shù)取樣調(diào)查戶型：三室二廳二衛(wèi)建筑面積約：107.19m?套內(nèi)面積約：93.63m?偶數(shù)層家運(yùn)天城 B組團(tuán)森林海 部分戶型介紹戶型：四室二廳二衛(wèi)建筑面積約：115.09m?戶型：三室二廳一衛(wèi)7、10號(hào)樓建筑面積約：90.38m?8、9號(hào)樓建筑面積約：90.93m?奇數(shù)層家運(yùn)天城B組團(tuán)-森林海鳥(niǎo)瞰圖 位置分析：項(xiàng)目位于西秀新區(qū)東二環(huán)路中段，組團(tuán)位置較偏，房屋靠山。 戶型分析：面積區(qū)間：90-182戶型多

21、樣，有經(jīng)典平層、錯(cuò)層、復(fù)式、變維式戶型。四房的大戶型在140-182，房源很多。115平的三房戶型有多功能房可改四房。 價(jià)格分析：步梯房均價(jià)2600，電梯房均價(jià)2500。開(kāi)盤(pán)時(shí)間擬定為7、8月份，預(yù)計(jì)價(jià)格不會(huì)發(fā)生較大變動(dòng)。八、順城壹號(hào) 18+1，21+1（6+1步梯房）總層數(shù)2650左右樓盤(pán)均價(jià)（元/m?）10萬(wàn)開(kāi)發(fā)面積m?22221111銷售 中華東路東段項(xiàng)目地址?2西秀區(qū)塔山西路（龍宮車站對(duì)面）售樓部?2西秀區(qū)中華東路地段?2鑫順地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商基本指數(shù)取樣調(diào)查順城壹號(hào)項(xiàng)目形象 位置分析： 項(xiàng)目位于中華東路虹機(jī)廠旁，靠近新大十字，周邊設(shè)立城市公交路線始發(fā)站，環(huán)繞農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院等，生活配套成

22、熟。 戶型分析：戶型一律大面寬小進(jìn)深。電梯房?jī)墒业膽粜驮?0平米左右，三房的戶型在120以上才有。四房的大戶型只有161的，分布于4至21樓。頂樓為200多平的躍式。 價(jià)格分析： 步梯房5月中旬開(kāi)盤(pán)公布價(jià)格，開(kāi)盤(pán)價(jià)預(yù)計(jì)在2600至2700之間。電梯房8、9月開(kāi)盤(pán)。預(yù)計(jì)265026003100預(yù)計(jì)3100預(yù)計(jì)34003000預(yù)計(jì)3000以下3100均價(jià)西秀新區(qū)樓盤(pán)均價(jià)低于3000，在2700左右西秀區(qū)樓盤(pán)均價(jià)高于3000預(yù)計(jì)在3100左右開(kāi)發(fā)區(qū)樓盤(pán)在均價(jià)3000左右區(qū)域均價(jià)?25月中旬7、8月?26、7月?25月?2待定已開(kāi)盤(pán)?25、6月?2已開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)間?2交1千抵5千?2首付10萬(wàn)，9.3折

23、；15萬(wàn)，9折；20萬(wàn)，8.9折。?2?2?2?2近期優(yōu)惠90-20090-17070-12993-200?253.6-22039-18085-20480-150.81面積區(qū)間m?一層配置一米左右的防潮層城市向東，生活向陽(yáng)。?2南街龍脈，尚風(fēng)尚水。超乎想象的國(guó)際生活特區(qū)賣(mài)點(diǎn)：純躍小戶安順首席35萬(wàn)m?CBD生活區(qū)。賣(mài)點(diǎn)：變維空間?2前后學(xué)府，左右山水。6000平米湖景?2安順首席全方位360生活社區(qū)訴求點(diǎn)?2順城壹號(hào)家運(yùn)天城欣城國(guó)際特區(qū)8棟國(guó)際佳緣瀚林錦都天瑞國(guó)際翠麓錦城?2取樣調(diào)查總結(jié)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員的接待基本使用普通話，服務(wù)態(tài)度都比較好。國(guó)際佳緣、家運(yùn)天城的售樓部形象相對(duì)較好。家運(yùn)天城由于地段

24、不是很優(yōu)越，價(jià)格相對(duì)較低。國(guó)際佳緣的價(jià)格未定，但其定位為高端項(xiàng)目，價(jià)格定位為安順最高，定價(jià)預(yù)計(jì)在3400左右。取樣調(diào)查總結(jié)安順市三大區(qū)域戶型和價(jià)格分析開(kāi)發(fā)區(qū)樓盤(pán)在均價(jià)3000左右主力戶型： 80110；110-138。大戶型的規(guī)劃數(shù)量不多，銷量也有限，面積在150-204之間。翠麓錦城 最大戶型是150.81的四房；天瑞國(guó)際有140的平層四房，大于140的戶型都是頂樓的躍式，面積在162-204之間，一棟只有一套，數(shù)量很有限。瀚林景都除了180的頂層躍式，最大的戶型是120的三房。西秀區(qū)樓盤(pán)均價(jià)高于3000，預(yù)計(jì)在3100左右主力戶型：70-129，大戶型的規(guī)劃數(shù)量多集中在國(guó)際佳緣和特區(qū)八棟，

25、面積141-200之間。國(guó)際佳緣四房的大戶型在141-200之間，樓層分布2層起，頂樓大躍式戶型面積在200以上。大戶型的規(guī)劃數(shù)量比較多。特區(qū)八棟四房的大戶型在153-200，三房戶型最大129。欣城國(guó)際最大的戶型是129的三房。西秀新區(qū)樓盤(pán)均價(jià)低于3000，預(yù)計(jì)在2700左右主力戶型：90-129，大戶型的規(guī)劃數(shù)量多集中家運(yùn)天城，面積區(qū)間在140-182。200多的戶型為頂樓的大躍，數(shù)量有限。家運(yùn)天城：四房的大戶型在140-182，房源很多。115平的三房戶型有多功能房可改四房。順城壹號(hào)：四房的大戶型只有161的，分布于4至21樓。頂樓為200多平的躍式。泰翔望城項(xiàng)目現(xiàn)狀分析第三部份優(yōu)勢(shì)（S

26、trength） 地處開(kāi)發(fā)區(qū)的中心，地段被消費(fèi)者廣泛看好；客戶認(rèn)可度高，回訪量大；以市場(chǎng)為導(dǎo)向，戶型設(shè)計(jì)合理；體量合適，產(chǎn)品形象好；周邊生活配套齊全；交通方便 。劣勢(shì)（Weakness） 距離城市中心有一定距離；大戶型產(chǎn)品在市場(chǎng)上需求量小，剛性需求集中在80-120的戶型；新政策對(duì)樓市投資帶來(lái)沉重打擊；市場(chǎng)的主力戶型為80-120平米，同類產(chǎn)品多，競(jìng)爭(zhēng)大。機(jī)會(huì)（Opportunity）片區(qū)市場(chǎng)需求量大；片區(qū)內(nèi)尚無(wú)標(biāo)桿性的區(qū)域品牌；優(yōu)化設(shè)計(jì)，提高產(chǎn)品符加值；優(yōu)化服務(wù)，爭(zhēng)取更多客源。威脅（Threat）同期產(chǎn)品開(kāi)發(fā)量大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；小戶型的同類產(chǎn)品多；大戶型在市場(chǎng)上較受眾少；國(guó)家政策對(duì)樓市的打壓

27、造成購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的觀望，提高購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)下調(diào)的期待。開(kāi)盤(pán)后營(yíng)銷階段建議第四部份1、如何實(shí)現(xiàn)針對(duì)后期“投資型/改善型”產(chǎn)品銷售制定有效營(yíng)銷策略2、市場(chǎng)后期銷售從剛性需求目標(biāo)客戶到投資型/改善型需求目標(biāo)客戶轉(zhuǎn)變，引發(fā)的銷售策略的改變3、我們銷售的是“奢侈品”，也不是“奢侈品”但，后期產(chǎn)品告訴我們本項(xiàng)目銷售的目標(biāo)客戶群已經(jīng)開(kāi)始過(guò)渡向高端客戶/投資型客戶/改善型需求客戶客戶決定我們的整體定位，以及后期的營(yíng)銷方向4、國(guó)家政策對(duì)投資型客戶/改善型需求客戶的打壓政策，對(duì)本項(xiàng)目干擾思考，但，我們一定要記住此部分客戶的心理是“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌/買(mǎi)的就是享受”，因此如何突破項(xiàng)目現(xiàn)有形象，營(yíng)造更具品味檔次項(xiàng)目，是項(xiàng)目應(yīng)該

28、思考的問(wèn)題5、根據(jù)目前市場(chǎng)狀況，整體市場(chǎng)價(jià)格將在短期內(nèi)不會(huì)有明顯波動(dòng)，而消費(fèi)者的觀望將在短期內(nèi)存在，結(jié)論：房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將會(huì)向下微調(diào)，而如何維持本項(xiàng)目“價(jià)格”，為消費(fèi)者建立良好預(yù)期升值潛力形象，也是下階段項(xiàng)目營(yíng)銷所需要思考問(wèn)題營(yíng)銷思考階段規(guī)劃【1】：2010年4月 10年8月項(xiàng)目已進(jìn)入開(kāi)盤(pán)后的持續(xù)銷售期，階段目標(biāo)就是持續(xù)銷售，營(yíng)銷主旨即持續(xù)吸引聚集人氣 。階段策略：更加廣泛的打開(kāi)市場(chǎng)，全面推出項(xiàng)目，加速整體資金回收速度；開(kāi)展相關(guān)主題活動(dòng)促 進(jìn)銷售，重點(diǎn)導(dǎo)入圈 子營(yíng)銷、口碑營(yíng)銷等。階段規(guī)劃【2 】：2010年9月12月進(jìn)入收盤(pán)期，營(yíng)銷目標(biāo)是完成全部銷售。階段策略： 清理朝向、戶型較差的產(chǎn)品，進(jìn)一

29、步回收資金，以價(jià)格調(diào)整、銷售促進(jìn)為手段。營(yíng)銷建議營(yíng)銷目標(biāo)：以緊奏系統(tǒng)的營(yíng)銷推廣策略、合理的營(yíng)銷推廣費(fèi)用銷售產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。品牌策略：打造一個(gè)區(qū)域品牌、建立一個(gè)優(yōu)質(zhì)社區(qū)、培養(yǎng)一種生活方式、解決一部分居民住宅需求、實(shí)現(xiàn)共贏。差異化市場(chǎng)策略：針對(duì)大戶型，線上和線下對(duì)大戶型做重點(diǎn)推介。以大戶型為基礎(chǔ)，倡導(dǎo)一種生活方式，使受眾在與大戶型有更多接觸，更多心靈交流。挖掘具有購(gòu)買(mǎi)力的潛在客戶，開(kāi)展高端公關(guān)活動(dòng)，通過(guò)對(duì)大戶型的包裝提升品牌整體形象。媒介傳播策略：主流媒介撥升品牌形象，分眾媒介細(xì)化市場(chǎng)，口碑傳播聚集人氣。主流形象造勢(shì)，提升品牌形象；分眾媒介細(xì)化市場(chǎng)，做透市場(chǎng)，傳達(dá)具體信

30、息；關(guān)鍵在于口碑傳播，客戶關(guān)系營(yíng)銷。營(yíng)銷建議100%總計(jì)10%根據(jù)情況靈活掌握其他費(fèi)用配合階段性推廣40%配合階段性策略公關(guān)及各種促銷品牌形象塑造5%提升知名度公交車身、站臺(tái)次要營(yíng)銷手段之一10%標(biāo)識(shí)性，配合各階段推廣策略道旗，樓體廣告、大牌廣告重要營(yíng)銷手段20%階段性重要推廣媒介DM、報(bào)紙撥高品牌形象，互動(dòng)傳播15%直觀了解項(xiàng)目環(huán)境設(shè)施，及生活感受電視、互聯(lián)網(wǎng)支出說(shuō)明費(fèi)用比例階段目標(biāo)媒介推廣媒介費(fèi)用比例規(guī)劃營(yíng)銷建議感謝聆聽(tīng)！1. 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知（來(lái)源：國(guó)資委）規(guī)定土地出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%，競(jìng)買(mǎi)保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%。對(duì)用地者欠繳土地出讓價(jià)款、閑置土地、囤地炒地、土地開(kāi)發(fā)規(guī)模超過(guò)實(shí)際開(kāi)發(fā)能力以及不履行土地使用合同的，將禁止其在一定期限內(nèi)參加土地競(jìng)買(mǎi)。2. 關(guān)于“78家央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)”的新聞發(fā)布會(huì)主要內(nèi)容及解析：3月18日下午緊急召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，表示除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企將退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。（來(lái)源：國(guó)資委）繼4月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的“新國(guó)四條”和4月1