【企業(yè)財(cái)務(wù)】財(cái)務(wù)管理參考現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析(下載 63p頁(yè))

1、6 64 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 （1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的含義 從前面凈現(xiàn)值的公式可以看出，如果現(xiàn)金流量不 變，凈現(xiàn)值將隨折現(xiàn)率的變化而變化，而且兩者變 動(dòng)的方向相反，即折現(xiàn)率與現(xiàn)值呈反向變動(dòng)關(guān)系。 如圖6-4所示： 凈現(xiàn)值（NPV） 折現(xiàn)率（i） NPV1 NPV2 0 FIRR i1 i2 圖圖6-4 6-4 凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系 6 64 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分 析析 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目 在計(jì)算期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn) 率。其表達(dá)式為： 0 () (1)0 t n t t

2、C IC OF IR R 式中（CI-CO）t：第t期的凈現(xiàn)金流量； FIRR：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率； 其他同前。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是指投資項(xiàng)目在這樣的折現(xiàn) 率下，到項(xiàng)目計(jì)算期終了時(shí)，當(dāng)初的所有投資可以完全被收 回。 6 64 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分 析析 （2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算 其公式為： 1 121 12 () NPV FIRRiii NPVNPV 式中：FIRR：內(nèi)部收益率； NPV1：采用低折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的正值； NPV2：采用高折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的負(fù)值； i1：凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)的正值的折現(xiàn)率； i2：凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)的負(fù)值的折現(xiàn)率。 6 64 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析現(xiàn)

3、代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 其計(jì)算步驟是： 先按基準(zhǔn)收益率（或目標(biāo)收益率、最低可接受的 收益率等）求得項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（其中的凈現(xiàn)金 流量可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表得到），如為正，則采 用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)的正值和負(fù) 值各一個(gè)，最后用上述插入法公式求出。 要注意的是，式中與之差不應(yīng)超過(guò)2%，否則，折 現(xiàn)率 、和凈現(xiàn)值之間不一定呈線性關(guān)系，從而使所 求得的內(nèi)部收益率失真。 6 64 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 （3）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的作用 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是項(xiàng)目折現(xiàn)率的臨界值。在進(jìn)行 獨(dú)立方案的分析評(píng)價(jià)時(shí)，一般是在求得投資項(xiàng)目的 內(nèi)部收益率后，與同期貸款利率、同期行業(yè)基準(zhǔn)收 益率相比較，以

4、判定項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。 6 64 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 FIRR與i比較，反映項(xiàng)目的盈虧狀況： FIRRi ，項(xiàng)目盈利； FIRR=i ，項(xiàng)目盈虧平衡； FIRRi ， 項(xiàng)目虧損。 FIRR與ic比較，反映項(xiàng)目與行業(yè)平均收益水平相比的盈利情 況： FIRRic ，項(xiàng)目盈利超出行業(yè)平均收益水平； FIRR=ic ，項(xiàng)目盈利等于行業(yè)平均收益水平； FIRRic ，項(xiàng)目盈利低于行業(yè)平均水平。 6 64 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 結(jié)論： 將內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率（或投資者目標(biāo)收益率、 最低可接受的收益率）ic比較，當(dāng)FIRRic時(shí)，即認(rèn)為其盈 利能力已滿足最低要

5、求，投資項(xiàng)目可行，值得進(jìn)一步研究。 因?yàn)槭欠衲鼙唤邮?，還有賴于投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)和其它投 資機(jī)會(huì)的吸引力；反之，則不可行，應(yīng)被拒絕。 如果沒(méi)有規(guī)定的基準(zhǔn)收益率，內(nèi)部收益率應(yīng)大于長(zhǎng)期貸款 的實(shí)際利率或銀行貸款利率i。內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資 所能支付的最高貸款利率，如果后者大于前者，投資就會(huì)虧 損。因此，所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。 6 64 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 （4）內(nèi)部收益率存在的問(wèn)題 以下存在的問(wèn)題，可能使得用內(nèi)部收益率方法評(píng) 價(jià)項(xiàng)目得出的決策信號(hào)與其它現(xiàn)金流量貼現(xiàn)方法 （如凈現(xiàn)值法）得出的結(jié)果相矛盾。 一是再投資利率問(wèn)題；二是多重根問(wèn)題。 6 64 4

6、現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 再投資利率問(wèn)題 再投資利率指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在回收期內(nèi)的收入 再投資的預(yù)期收益率。 采用內(nèi)部收益率分析方法對(duì)各種項(xiàng)目進(jìn)行比較時(shí)， 暗含了這樣一個(gè)假定：即回收期內(nèi)的現(xiàn)金流入以內(nèi) 部收益率再投資。 6 64 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 A當(dāng)這種假定的前提條件存在時(shí)，即內(nèi)部收益率就是再 投資利率時(shí)，使用內(nèi)部收益率方法分析判斷項(xiàng)目的優(yōu)劣或可 行與否才是可靠的、比較實(shí)際的。 B但是，當(dāng)這種假定的前提條件不存在時(shí)，即當(dāng)時(shí)市場(chǎng) 上其它投資機(jī)會(huì)的最好收益率與其內(nèi)部收益率不同時(shí)，或者 說(shuō)內(nèi)部收益率明顯高于資本的機(jī)會(huì)成本，并高到不現(xiàn)實(shí)的地 步時(shí)，則用內(nèi)部收益率做為再

7、投資利率就是一個(gè)不合理、不 現(xiàn)實(shí)的假設(shè)。這時(shí)，再用內(nèi)部收益率方法去判斷和選擇項(xiàng)目， 可能就與前面的結(jié)論相矛盾 。 C當(dāng)各種投資項(xiàng)目的使用壽命或持有期不同時(shí)，再投資 問(wèn)題也將限制內(nèi)部收益率方法的應(yīng)用。 6 64 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 多重根問(wèn)題 一般而言,項(xiàng)目的凈現(xiàn)值是所選擇的貼現(xiàn)率的遞減 函數(shù)。如果貼現(xiàn)方程總是這樣運(yùn)行，那么使得所有 現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入相等的內(nèi)部收益率就將是惟一 的。 但是，除了初始投資外，投資途中有時(shí)仍會(huì)有負(fù) 現(xiàn)金流量出現(xiàn)，這種情況下，內(nèi)部收益率出現(xiàn)多根 現(xiàn)象。這時(shí)方程有且只有一個(gè)內(nèi)部收益率解。 6 64 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分 析析 3）動(dòng)態(tài)投

8、資回收期 動(dòng)態(tài)投資回收期是指在基準(zhǔn)收益率（或基準(zhǔn)折現(xiàn)率）的 條件下，項(xiàng)目從投資開(kāi)始到以凈收益補(bǔ)償投資額為止所經(jīng) 歷的時(shí)間。基本表達(dá)式為： 0 () (1)0 t n t c t CICOi 式中：n:為動(dòng)態(tài)投資回收期；其它同前。 其詳細(xì)計(jì)算公式為： 動(dòng)態(tài)投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值 期數(shù)-1）+（上期累計(jì)現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的絕對(duì)值/本期凈現(xiàn)金 流量折現(xiàn)值。 6 64 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，計(jì)算出的動(dòng)態(tài)投資回收期可 以與行業(yè)規(guī)定的平均投資回收期或基準(zhǔn)回收期相比 較，如果前者小于或等于后者，則投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù) 上就是可以考慮接受的。 動(dòng)態(tài)投資回收期

9、指標(biāo)一般用于分析評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)完成 后用來(lái)出租或經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 6 65 5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 的應(yīng)用的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 財(cái)務(wù)分析事例財(cái)務(wù)分析事例 6 65 51 1項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目位于某市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)科技 貿(mào)易園內(nèi)，根據(jù)該市規(guī)劃局關(guān)于該地塊規(guī) 劃設(shè)計(jì)方案的批復(fù)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)如下： 1用地面積：11 417； 2建筑密度：35%； 3容積率（地上）：4.62； 4綠化率：25%； 5人口密度：1 085人/公頃 6規(guī)劃用途：商住綜合樓 6 65 5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 的應(yīng)用的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某房

10、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 財(cái)務(wù)分析事例財(cái)務(wù)分析事例 6 65 52 2規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的要求及對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查與分析， 擬在該地塊上興建一幢23層的商住綜合樓宇。 樓宇設(shè)兩層地下停車庫(kù)。裙樓共4層，12層為商 業(yè)用途，34層以配套公建為主，包括社會(huì)文化活動(dòng) 中心、區(qū)級(jí)中心書(shū)店、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理辦公 室等。裙樓頂層作平臺(tái)花園。塔樓2個(gè)，均為19層高， 為住宅用途。 本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參見(jiàn)表6-16與6-17。 項(xiàng) 目單 位 數(shù) 量 項(xiàng) 目 單 位數(shù) 量 占地總面 積 11 417 居住人數(shù) 人1 064 總建筑面 積 52 426（地上）平均每戶建筑

11、面 積 122 居住面積 36 898平均每戶居住人 數(shù) 人 3.5 公建面積 4 280人均居住用地 34.68 綠化用地 2 854道路面積 4 681 居住戶數(shù)戶 304車庫(kù)面積 7 200 表表6-16 6-16 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)( (一一) ) 層 數(shù) 功 能所占面積() 總面積() 裙 樓 4 商 鋪 11 248 15 528 公建面積 4 280 塔 樓19(2個(gè)) 住 宅 1 942(每 層) 36 898 地上總建筑面積 52 426 地下室 2 停車庫(kù) 7 200 7 764 設(shè)備面積 300 人防面積 264 表表6-17 6-17 項(xiàng)目主要技術(shù)

12、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)( (二二) ) 6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 6 65 53 3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃 1有關(guān)工程計(jì)劃的說(shuō)明 項(xiàng)目總工期為36個(gè)月（從2001年3月至2004年3 月）。 當(dāng)完成地下室第一層工程時(shí)，開(kāi)展預(yù)售工作。 2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃如表6-18所示。 序 號(hào) 項(xiàng)目名稱 工 程 量 持續(xù) 時(shí)間 (月) 進(jìn)度安排（按雙月計(jì)） 2001 2002 2003 2004 4681012246810122468101

13、224 1征地拆遷 6 2前期工程 3基礎(chǔ)工程 6 4主體結(jié)構(gòu)工程 7 5設(shè)備安裝工程 6 6室內(nèi)外裝修工程 7 7紅線內(nèi)外工程 3 8公建配套工程 3 9竣工驗(yàn)收 2 10銷售 27 表表6-18 6-18 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表 6 65 5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 的應(yīng)用的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 財(cái)務(wù)分析事例財(cái)務(wù)分析事例 6 65 54 4項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算 1投資與成本費(fèi)用估算 1）土地出讓地價(jià)款。包括兩部分： （1）土地使用權(quán)出讓金。根據(jù)該市國(guó)有土地使用權(quán) 出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計(jì)算出該地塊的土地使用權(quán)出讓金 為6

14、131萬(wàn)元。 （2）拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)。根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，該地塊 拆遷補(bǔ)償費(fèi)為9 060萬(wàn)元。 上述兩項(xiàng)合計(jì)：15 191萬(wàn)元。 6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 （2）前期工程費(fèi)。本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算參見(jiàn)表6-19。 （3）建安工程費(fèi)。參照有關(guān)類似建安工程的投資費(fèi)用，用單 位指標(biāo)估算法得到該項(xiàng)目的建安工程費(fèi)估算結(jié)果。參見(jiàn)表6- 20。 （4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。其估算過(guò)程參見(jiàn)表6-21。 （5）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)。其估算過(guò)程參見(jiàn)表6-22。 （6）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。取以上（1）（4）項(xiàng)之和的3%。則不可預(yù) 見(jiàn)費(fèi)為： （15

15、191+894.48+11 013+660.51）3%=832.77（萬(wàn)元） 開(kāi)發(fā)成本小計(jì)：30 966.4萬(wàn)元 序 號(hào)項(xiàng) 目計(jì) 算 依 據(jù) 金 額 1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)3% 33039 2可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)1.5% 16520 3水文、地質(zhì)、勘 探費(fèi) 建安工程費(fèi)0.5% 5506 4通水、通電、通 路費(fèi) 建安工程費(fèi)2.5% 27533 5場(chǎng)地平整費(fèi) 60元/ 6850 總 計(jì) 89448 表表6-19 6-19 前期工程費(fèi)估算表前期工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 序 號(hào) 項(xiàng) 目 建筑面 積 土 建裝 飾 設(shè) 備金額 合計(jì) 單 價(jià) 金 額單 價(jià)金額單價(jià)金額 1塔樓36 898 1 4

16、83 5 472161.35595351.721 298 7 365 2裙樓 15 528 其中商鋪：11 248 1 483 2 303514.72799351.725463 648 1 483 1 668514.72579351.723962 643 合計(jì)11 013 表表6-20 6-20 建安工程費(fèi)估算表建安工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 序號(hào)項(xiàng) 目單 價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量合 計(jì) 1供電工程 65萬(wàn)元/公頃 52426公頃 340 2供水工程 15萬(wàn)元/公頃52426公頃 7864 3道路工程4213萬(wàn)元/公頃 04681公頃 1972 4綠化工程54萬(wàn)元/公頃03501公頃 189 5其他

17、工程占建安工程費(fèi)的2% 11 013萬(wàn)元 22026 合 計(jì) 66051 表表6-21 6-21 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目金 額 估算說(shuō)明（估算依據(jù)） 1固定資產(chǎn)投資方向 調(diào)節(jié)稅 55065 建安工程費(fèi)5% 2分散建設(shè)市政公用 設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1 32156 建安工程費(fèi)12% 3建筑工程質(zhì)量安全 監(jiān)督費(fèi) 4405 建安工程費(fèi)4 4 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)住宅：22.28 商鋪：67.49 住宅：0.3噸/人，600元/噸 商鋪：0.1噸/人，600元/噸 5 供電用電負(fù)荷費(fèi)住宅：58.37 商鋪：89.98 住宅：4kVA/戶，480元/kVA 商鋪：8kVA/

18、百，1 000元 /kVA 6其 他 22026 建安工程費(fèi)的2% 合 計(jì) 2 37464 表表6-22 6-22 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 2開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算 1）管理費(fèi)用。取以上（1）（4）項(xiàng)之和的3%。則 管理費(fèi)用為： （15 191+894.48+11 013+660.51）3%=832.77（萬(wàn) 元） 2）銷售費(fèi)用。銷售費(fèi)用主要包括：廣告宣傳及市場(chǎng) 推廣費(fèi)，占銷售收入的2%；銷售代理費(fèi)，占銷售收 入的2%；其他銷售費(fèi)用，占銷售收入的

19、1%。合計(jì)為： 2 706.28萬(wàn)元。銷售收入詳見(jiàn)表6-27。 6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 3）財(cái)務(wù)費(fèi)用。指建設(shè)期借款利息。第1 年借款10 000萬(wàn)元， 貸款利率為7.11%，每年等本償還，要求從建設(shè)期第2年起2 年內(nèi)還清。建設(shè)期借款利息計(jì)算如下： 第1年應(yīng)計(jì)利息：（0+10 0002）7.11% =355.5 第2年應(yīng)計(jì)利息：（10 355.5+02）7.11%=736.28 第3年應(yīng)計(jì)利息：（5 177.75+02）7.11%=368.14 則財(cái)務(wù)費(fèi)用為上述合計(jì)：1 459.92萬(wàn)元。詳見(jiàn)

20、表6-30：貸 款還本付息表。 開(kāi)發(fā)費(fèi)用小計(jì)： 4 998.97萬(wàn)元 總成本費(fèi)用合計(jì)：35 965.72萬(wàn)元。 6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 3投資與總成本費(fèi)用估算匯總表。 詳見(jiàn)表6-23。 序號(hào)項(xiàng) 目金 額估算說(shuō)明其中:住宅分?jǐn)?建房成本(元/ ) 商鋪分?jǐn)?建房成本(元 /) 1 開(kāi)發(fā)成本 30 966.4以下(1)(7)項(xiàng) 合計(jì) 5 648 7 815 (1) 土地費(fèi)用 15 191 2 769 4 442 (2) 前期工程費(fèi) 894.48 186 186 (3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 660.51

21、 137 137 (4) 建安工程費(fèi) 11 013 1 996 2 350 (5) 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 2 374.64 444 584 (6) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 832.77 116 116 2 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 4 998.97以下(1)(3)項(xiàng) 合計(jì) 789 1 379 (1) 管理費(fèi)用 832.77 116 116 (2) 銷售費(fèi)用 2 706.28銷售收入5% 370 960 (3) 財(cái)務(wù)費(fèi)用1 459.92 303 303 3 合 計(jì) 35 965.72 6 437 9 194 表表6-23 6-23 投資與總成本費(fèi)用估算匯總表投資與總成本費(fèi)用估算匯總表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目

22、財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 4項(xiàng)目銷售收入估算 1）銷售價(jià)格估算。 銷售價(jià)格的估算采用市場(chǎng)比較法和成本定價(jià)法確定。 （1）住宅部分 市場(chǎng)比較法定價(jià)過(guò)程 在市場(chǎng)上收集到與該住宅所在區(qū)域、個(gè)別因素、交易情 況及交易日期均類似或接近的4個(gè)比較案例A、B、C、D。其 中A、B、D項(xiàng)目的交易日期均為2000年11月1日，C項(xiàng)目的交 易日期為2000年9月 1日。已知2000年下半年至今，該城市 該類住宅和商鋪價(jià)格的變動(dòng)呈上升趨勢(shì)，月平均變動(dòng)率為 +0.5%。其他條件見(jiàn)表6-24和表6-25。 考慮了所有因素后，通過(guò)系數(shù)修正計(jì)算出其

23、加權(quán)平均數(shù)， 確定本項(xiàng)目的住宅價(jià)格為：7 458元/。詳見(jiàn)表6-24和表6- 25。 序 號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 成 交 價(jià) （ 元/ ） 交易 日 期修 正 區(qū)域因素修正 個(gè)別因素修 正 交易 情 況修 正 比準(zhǔn) 價(jià)格 （元 /） 交 通 配 套 環(huán) 境 小計(jì)裝 修 使 用 率 小計(jì) 1 A7 986 1.02 +1 +2+3100/ 106 +5+1100/ 106 100/ 100 7 250 2 B8 660 1.02 0+5+3100/ 108 +5+2100/ 107 100/ 100 7 644 3 C8 500 1.03 1 +1 +5+3100/ 109 +7+1100/ 108

24、 100/ 100 7 444 4 D8 200 1.02 0+2 0100/ 102 +5+3100/ 108 100/ 100 7 593 表表6-24 6-24 本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 項(xiàng) 目 名 稱 A B C D 合計(jì) 比準(zhǔn)價(jià)格（元/） 7 250 7 644 7 444 7 593 銷售狀況權(quán)重（銷售率） 82% 35% 57% 86% 260% 加權(quán)的相對(duì)價(jià)格（元/ ） 5 945 2 675 4 243 6 530 19 393 本項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格 （元/） 7 458 表表6-25 6-25 本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法本項(xiàng)目住宅價(jià)格

25、市場(chǎng)比較法 銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表 單位：元單位：元/ /平方米平方米 6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 成本定價(jià)法過(guò)程 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目住宅部分的建房成本為6 437元/ （見(jiàn)投資與總成本費(fèi)用表6-23），成本利潤(rùn)率取 10%，則該項(xiàng)目住宅部分的銷售單價(jià)為： 銷售單價(jià) = 建房成本（1+成本利潤(rùn)率） =6 437（1+10%） =7 080（元/） 6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 （2

26、）商鋪部分 市場(chǎng)比較法定價(jià)過(guò)程 目前該市房地產(chǎn)市場(chǎng)商鋪多為租售并舉，且以出租為多， 因此可比實(shí)例資料較少，我們只選取到兩個(gè)相近項(xiàng)目E、F作 比較實(shí)例。其中，E項(xiàng)目的交易日期是2000年11月1日，F(xiàn)項(xiàng) 目的交易日期是2001年1月1日，其價(jià)格變動(dòng)情況同住宅相同。 但由于二者的銷售狀況權(quán)重難以確定，故最后采用算術(shù)平均 值確定了本項(xiàng)目的商鋪單價(jià)為：19 283元/。詳見(jiàn)表6-26。 序 號(hào) 項(xiàng)目 名稱 成交 價(jià) （元/ ） 交易 日 期修 正 區(qū)域因素修正個(gè)別 因素 修正 交易 情況 修正 比準(zhǔn) 價(jià)格 交 通 繁華 程度 小計(jì) 1廣 場(chǎng) 22 000 1 02 +2 +3100/1 05 100/

27、1 00 100/1 00 19 429 2大 廈 18 000 1 01 0 0100/1 00 100/9 5 100/1 00 19 137 表表6-26 6-26 本項(xiàng)目商鋪價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表本項(xiàng)目商鋪價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 單位：元單位：元/ /平方米平方米 6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 成本定價(jià)法過(guò)程 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目商鋪部分的建房成本為9 194元/ （見(jiàn)投資與總成本費(fèi)用表6-23），成本利潤(rùn)率取 10%，則該項(xiàng)目商鋪部分的銷售單價(jià)為： 銷售單價(jià)=建房成本（1+成本利潤(rùn)率）=9

28、 194 （1+10%）=10 113.4（元/） 6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 （3）車位銷售價(jià)格的確定 根據(jù)該市該區(qū)域目前的情況，車位平均售價(jià)為25萬(wàn)元/個(gè) 30萬(wàn)元/個(gè)。 （4）建議銷售單價(jià) 在綜合考慮了市場(chǎng)和成本兩方面對(duì)定價(jià)的影響后，分析 人員建議該項(xiàng)目各部分的銷售單價(jià)為： 住宅：7 400元/ 商鋪：19 200元/ 車位：25萬(wàn)元/個(gè) 6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 2）銷售收入的估算。本項(xiàng)

29、目可銷售數(shù)量為： 住宅36 898；裙樓中的商鋪部分11 248， 地下車位209個(gè)。詳見(jiàn)表6-27。 3）銷售計(jì)劃與收款計(jì)劃的確定。詳見(jiàn)表6- 28。 用 途可 售 數(shù) 量 建議銷售單價(jià)銷 售 收 入 住 宅 36 898 7 400元/ 27 304.52 商 鋪 11 248 19 200元/ 21 596.16 車 位 209個(gè) 250 000元 5 225 合 計(jì) 54 125.68 表表6-27 6-27 銷售總收入預(yù)測(cè)表銷售總收入預(yù)測(cè)表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 銷 售 計(jì) 劃各 年 度 收 款 情 況合 計(jì) 年 份銷售比例銷售數(shù)量第1年第2年第3年 第1年 第2年 住宅：60%22

30、 152.31 （） 16 392.7132 475.41 商鋪：60% 6 748.8 （） 12 957.70 車位：60% 125（個(gè)） 3 125 第3年住宅：40%14 745.69 10 911.8121 650.27 商鋪：40% 4 499.28 638.46 車位：40% 84 2 100 合 計(jì) 100% 100%32 475.4121 650.2754 125.68 表表6-28 6-28 銷售收入分期按比例預(yù)測(cè)銷售收入分期按比例預(yù)測(cè) 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)

31、務(wù)分析事例 5稅金估算 1）銷售稅金與附加估算。詳見(jiàn)表6- 29。 2）土地增值稅估算。詳見(jiàn)表6-30。 序 號(hào)類 別 計(jì)算依據(jù) 計(jì) 算 期 1 2 3 1 營(yíng)業(yè)稅銷售收入5%1 623.77 1 082.51 2 城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅7%113.6675.78 3教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅3%48.71 32.48 4 教育專項(xiàng)基金營(yíng)業(yè)稅4%64.95 43.30 5 防洪工程維護(hù)費(fèi)銷售收入 1.8% 58.46 38.97 6 印花稅銷售收入 0.05% 16.24 10.83 7 交易管理費(fèi)銷售收入 0.5% 162.38 108.25 合 計(jì)銷售收入 6.43% 2 088.17 1 392.1

32、1 表表6-29 6-29 銷售稅金及附加估算表銷售稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 序 號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì) 算 依 據(jù)計(jì)算過(guò)程 1 銷售收入 54 125.68 2 扣除項(xiàng)目金額 以下4項(xiàng)之和 45 638.93 21 22 23 24 開(kāi)發(fā)成本 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 銷售稅金及附 加 其他扣除項(xiàng)目 取(2.1)項(xiàng)的20%30 966.4 4 998.97 3 480.28 6 193.28 3 增值額 (1) - (2) 8 486.75 4 增值率 (3) / (2) 18.6% 5 增值稅率 (4)50% 取30% 6 土地增值稅(3)(5) (2)(6) 2 546.03 表表6-30 6-3

33、0 土地增值稅估算表土地增值稅估算表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 6投資計(jì)劃與資金籌措 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資總計(jì)需35 965.72萬(wàn)元。其資金來(lái)源有三 個(gè)渠道，一是企業(yè)的自有資金即資本金；二是銀行貸款；三 是預(yù)售收入用于再投資部分。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商投入資本金13 000萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，其中第1年投入約44.11%，第2年投 入約33.53%，第3年投入約22.36%；從銀行貸款10 000萬(wàn)元， 全部于第1年投入；不足款項(xiàng)根據(jù)實(shí)際情況通過(guò)預(yù)售收入解 決。詳見(jiàn)投資計(jì)劃與資金籌措表6

34、-31。 序 號(hào) 項(xiàng)目名稱合 計(jì) 計(jì) 算 期 第1年 第2年 第3年 1建設(shè)投資35 965.7215 734.73 8 422.46 11 808.53 2資金籌措35 965.72 2.1自有資金13 0005 734.734 359.16 2 906.11 2.2借貸資金10 00010 000 0 0 2.3預(yù)售收入再投入12 965.72 0 4 063.3 8 902.42 表表6-31 6-31 投資計(jì)劃與資金籌措表投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

35、事例 7借款還本付息估算 長(zhǎng)期借款10 000萬(wàn)元，等本償還，寬限期1 年，2年內(nèi)還清，貸款利率7.11。詳見(jiàn)表6- 32。 序號(hào)項(xiàng)目名稱合 計(jì) 計(jì) 算 期 第1年 第2年第3年 1借款還本付息 1.1年初借款累計(jì) 010 355.55 177.75 1.2本年借款10 00010 000 0 0 1.3本年應(yīng)計(jì)利息1 459.92 355.5736.28 368.14 1.4年底還本付息11 459.92 05 914.035 545.89 1.5年末借款累計(jì)10 355.55 177.75 0 2借款還本付息 的資金來(lái)源 2.1投資回收11 459.92 05 914.035 545.89

36、 表表6-32 6-32 借款還本付息估算表借款還本付息估算表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 6 65 55 5項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 1現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 1）全部投資現(xiàn)金流量表（ic9%）。詳見(jiàn)表6-33。 評(píng)價(jià)指標(biāo)： （1）稅前全部投資凈現(xiàn)值NPV9 695.16萬(wàn)元 （2）稅后全部投資凈現(xiàn)值NPV6 431.69萬(wàn)元 （3）稅前全部投資內(nèi)部收益率FIRR66.2% （4）稅后全部投資內(nèi)部收益率FIRR47.82% 序號(hào)項(xiàng) 目 名 稱 計(jì) 算 期 1 2 3 1

37、 現(xiàn)金流入 032 475.4121 650.27 1.1銷售收入 032 475.4121 650.27 2現(xiàn)金流出 15 734.7313 526.6815 280.74 2.1建設(shè)投資 15 734.737 508.4311 262.64 2.2銷售稅金及附加 02 088.171 392.11 2.3土地增值稅 01 527.621 018.41 2.4所得稅 02 402.461 607.58 3凈現(xiàn)金流量（1） （2） -15 734.73 18 948.736 369.53 4折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-14 435.5315 948.774 918.45 5稅前凈現(xiàn)金流量 （3）+（2.4

38、） -15 734.7321 351.237 977.11 6稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金 流量 -14 435.5317 970.906 159.79 表表6-33 6-33 現(xiàn)金流量表（全部投資）現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 2）資本金現(xiàn)金流量表（ic=9%）。詳見(jiàn)表6-34。 評(píng)價(jià)指標(biāo)： （1）資本金稅后內(nèi)部收益率=113.62% （2）資本金稅后凈現(xiàn)值5 154.98萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 計(jì) 算 期 1 2 3 1現(xiàn)金流入 0 32 475.41 21

39、 650.27 11銷售收入 0 32 475.41 21 650.27 2現(xiàn)金流出 5 734.73 20 354.74 21 372.52 21資本金 5 734.73 4 359.16 2 906.11 22預(yù)售收入再投入 0 4 063.3 8 902.42 23貸款本息償還 0 5 914.03 5 545.89 24銷售稅金及附加 0 2 088.17 1 392.11 25土地增值稅 0 1 527.62 1 018.41 26所得稅 0 2 402.46 1 607.58 3稅后凈現(xiàn)金流量（1）- （2） -5 734.73 12 120.67 277.75 4折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量

40、-5 261.22 10 201.73 214.47 表表6-34 6-34 現(xiàn)金流量表（資本金）現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 3）動(dòng)態(tài)盈利分析 （1）凈現(xiàn)值 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的 凈現(xiàn)金流量。將本項(xiàng)目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折算為項(xiàng)目實(shí)施 初期（即為本項(xiàng)目開(kāi)始投資的當(dāng)年年初）的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是 項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。 基準(zhǔn)收益率是項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時(shí)所采用的折現(xiàn)率，一般取稍大 于同期貸款利率為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。本

41、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在長(zhǎng)期貸款利率的基 礎(chǔ)上上浮了約2%，即9%作為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。 凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。經(jīng)上面計(jì)算，本項(xiàng)目稅前、稅后全部 投資的分別為9 695.16萬(wàn)元和6 431.69萬(wàn)元，均大于0，資本金的稅后凈 現(xiàn)值為5 154.98萬(wàn)元，也大于0。這說(shuō)明本項(xiàng)目可按事先規(guī)定的基準(zhǔn)收益 率獲利，在所確定的計(jì)算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行。 6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 （2）內(nèi)部收益率。 內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的 現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 內(nèi)部收益率是項(xiàng)目

42、折現(xiàn)率的臨界值。本項(xiàng)目屬于 獨(dú)立方案的評(píng)價(jià)與分析，經(jīng)上面計(jì)算，稅前、稅后 全部投資的FIRR分別為66.2%、47.82%；資本金的稅 后FIRR為113.62%，均大于同期貸款利率7.11%和基 準(zhǔn)收益率9%(ic)，說(shuō)明項(xiàng)目盈利，達(dá)到同行業(yè)的收 益水平，項(xiàng)目可行。 6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 2損益表與靜態(tài)盈利指標(biāo) 1）損益表。詳見(jiàn)表6-35。 序 號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算依據(jù) 計(jì) 算 期合 計(jì) 1 2 3 1銷售收入 0 32 475.4121 650.27 54 125.68 2總成本費(fèi)用 0

43、 21 579.4314 368.29 35 965.72 3銷售稅金及 附加 0 2 088.171 392.113 480.28 4土地增值稅 0 1 527.621 018.412 546.03 5 利潤(rùn)總額（1-2-3-4） 0 7 280.194 871.4612 151.65 6所得稅（5）33% 0 2 402.461 607.584 010.04 7稅后利潤(rùn)（5）-（6） 0 4 877.733 263.888 141.61 8盈余公積金（7）10% 0 487.77 326.39 814.16 9可分配利潤(rùn)（7）-（8） 0 4 389.962 937.497 327.45

44、表表6-35 6-35 損益表?yè)p益表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 2）評(píng)價(jià)指標(biāo)： （1）全部投資的投資利潤(rùn)率利潤(rùn)總額/總投資額100% =（12 151.65/35 965.72）100%=33.79% （2）全部投資的投資利稅率利稅總額/總投資額100% =（12 151.65+3 480.28+2 546.03）/35 965.72100% =50.54% （3）資本金投資利潤(rùn)率利潤(rùn)總額/資本金100% =（12 151.65/13 000）100%=93.47% （4

45、）資本金凈利潤(rùn)率稅后利潤(rùn)/資本金100% =8 141.61/13 000100%=62.63% 6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 3）靜態(tài)盈利分析 本項(xiàng)目以上4個(gè)指標(biāo)與房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)項(xiàng)目相 比應(yīng)該是比較好的，故項(xiàng)目可以考慮接受。 6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 3資金來(lái)源與運(yùn)用表 1）資金來(lái)源與運(yùn)用表。詳見(jiàn)表6-36。 2）資金平衡能力分析 根據(jù)表6-36，本項(xiàng)目每年累計(jì)盈余資金均大于或 等于零，故從資金平

46、衡角度分析，該項(xiàng)目是可行的。 序 號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 計(jì) 算 期 1 2 3 1資金來(lái)源 15 734.73 36 834.57 24 556.38 1.1銷售收入 0 32 475.41 21 650.27 1.2資本金 5 734.73 4 359.16 2 906.11 1.3銀行借款 10 000 0 0 2資金的運(yùn)用 15 734.73 20 354.74 21 372.52 2.1建設(shè)投資 15 734.73 8 422.46 11 808.53 2.2借款還本付息 0 5 914.03 5 545.89 2.3銷售稅金及附加 0 2 088.17 1 392.11 2.4土地增值

47、稅 0 1 527.62 1 018.41 2.5所得稅 0 2 402.46 1 607.58 3盈余資金(1)-(2) 0 16 479.83 3 183.86 4累計(jì)盈余資金 0 16 479.83 19 663.69 表表6-36 6-36 資金來(lái)源與運(yùn)用表資金來(lái)源與運(yùn)用表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 6 65 56 6項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析指標(biāo)匯總項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析指標(biāo)匯總 詳見(jiàn)表6-37 表表6-37 6-37 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析指標(biāo)匯總表項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析指標(biāo)匯總表 類別 項(xiàng)目 靜 態(tài)

48、指 標(biāo) 動(dòng) 態(tài) 指 標(biāo) 投資利潤(rùn) 率 投資利稅率稅 前稅 后稅 前稅 后 全部投資 3379% 5054%9 695166 43169662%4782% 自有資金 9347% 5 15498 11362% 6.56.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 6 65 57 7結(jié)論結(jié)論 從項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析來(lái)看，項(xiàng)目稅前、稅后全部投 資凈現(xiàn)值與稅后資本金投資凈現(xiàn)值均大于零，內(nèi)部 收益率均大于基準(zhǔn)收益率和貸款利率，且每年累計(jì) 盈余資金大于零，故從盈利能力和償債能力分析來(lái) 看，該項(xiàng)目都是可行的。 中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 :/

49、dcpxw/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問(wèn) 第5章 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) 本章學(xué)習(xí)目標(biāo) n本章主要講解利用Excel進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)和建 立財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)模型的相關(guān)知識(shí)。通過(guò)本章的 學(xué)習(xí)，應(yīng)掌握如下內(nèi)容： n銷售預(yù)測(cè)方法及模型的建立 n利潤(rùn)敏感性分析及利潤(rùn)預(yù)測(cè)模型的建立 n成本預(yù)測(cè)模型的建立 n資金需要量預(yù)測(cè)模型的建立 5.1 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)概述 n預(yù)測(cè)是用科學(xué)的方法預(yù)計(jì)、推斷事物發(fā)展 的必要性或可能性的行為，即根據(jù)過(guò)去和 現(xiàn)在預(yù)計(jì)未來(lái)，由已知推斷未知的過(guò)程。 n5.1.1 預(yù)測(cè)分析步驟 n5.1.2 預(yù)測(cè)分析方法 n5.1.3 預(yù)測(cè)分析內(nèi)容 5.1.1 預(yù)測(cè)分析步驟 n（1）確定預(yù)測(cè)目標(biāo)。 n（2）收集和整理資料。 n（3）選擇預(yù)測(cè)方

50、法。 n（4）分析判斷。 n（5）檢查驗(yàn)證。 n（6）修正預(yù)測(cè)值。 n（7）報(bào)告預(yù)測(cè)結(jié)論。 5.1.2 預(yù)測(cè)分析方法定量 預(yù)測(cè)法 n1定量預(yù)測(cè)法 n定量預(yù)測(cè)法是在掌握與預(yù)測(cè)對(duì)象有關(guān)的各種 要素的定量資料的基礎(chǔ)上，運(yùn)用現(xiàn)代數(shù)學(xué)方 法進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，據(jù)以建立能夠反映有關(guān)變 量之間規(guī)律性聯(lián)系的各類預(yù)測(cè)模型的方法體 系，可分為趨勢(shì)外推分析法和因果分析法。 5.1.2 預(yù)測(cè)分析方法定量 預(yù)測(cè)法 n（1）趨勢(shì)外推分析法。這種方法是將時(shí)間作為制約預(yù)測(cè)對(duì)象變化的 自變量，把未來(lái)作為歷史的自然延續(xù)，屬于按事物的自身發(fā)展趨勢(shì)進(jìn) 行預(yù)測(cè)的動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)方法。 n該方法的基本原理是：企業(yè)過(guò)去和現(xiàn)在存在的某種發(fā)展趨勢(shì)將會(huì)延續(xù)

51、下去，而且過(guò)去和現(xiàn)在發(fā)展的條件同樣適用于未來(lái)，可以將未來(lái)視為 歷史的自然延續(xù)。因此，該方法又被稱為時(shí)間序列分析法。 n（2）因果分析法。這種方法是根據(jù)變量之間存在的因果關(guān)系函數(shù)， 按預(yù)測(cè)因素的未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)來(lái)推測(cè)預(yù)測(cè)對(duì)象（即因變量）未來(lái)的相關(guān) 預(yù)測(cè)方法。 n該方法的基本原理是：預(yù)測(cè)對(duì)象受到許多因素的影響，這些因素之間 存在著復(fù)雜的關(guān)系，通過(guò)對(duì)這些變量?jī)?nèi)在規(guī)律性的研究可以建立一定 的數(shù)學(xué)模型，在已知自變量的條件下，可利用模型直接推測(cè)預(yù)測(cè)對(duì)象 的未來(lái)值。 5.1.2 預(yù)測(cè)分析方法定性 預(yù)測(cè)法 n2定性預(yù)測(cè)法 n定性預(yù)測(cè)法是由有關(guān)方面的專業(yè)人員根據(jù)個(gè)人經(jīng) 驗(yàn)和知識(shí)，結(jié)合預(yù)測(cè)對(duì)象的特點(diǎn)進(jìn)行綜合分析， 對(duì)

52、事物的未來(lái)狀況和發(fā)展趨勢(shì)做出推測(cè)的預(yù)測(cè)方 法。它一般不需要進(jìn)行復(fù)雜的定量分析，適用于 缺乏完備的歷史資料或有關(guān)變量之間缺乏明顯的 數(shù)量關(guān)系等情況下的預(yù)測(cè)。 n實(shí)際工作中常常將二者結(jié)合應(yīng)用，相互取長(zhǎng)補(bǔ)短， 以提高預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性和預(yù)測(cè)結(jié)論的可信度。 5.1.3 預(yù)測(cè)分析內(nèi)容 n預(yù)測(cè)分析的基本內(nèi)容包括： n（1）銷售預(yù)測(cè)。 n（2）利潤(rùn)預(yù)測(cè)。 n（3）成本預(yù)測(cè)。 n（4）資金預(yù)測(cè)。 5.2 銷售預(yù)測(cè) n狹義的銷售預(yù)測(cè)是對(duì)銷售量的預(yù)測(cè)。用于銷售量 預(yù)測(cè)的常用方法有判斷分析法、趨勢(shì)外推分析法、 因果分析法和產(chǎn)品壽命周期推斷法等。其中，判 斷分析法和產(chǎn)品壽命周期推斷法屬于定性預(yù)測(cè)法， 趨勢(shì)外推分析法和因果分

53、析法屬于定量預(yù)測(cè)法。 n5.2.1 趨勢(shì)外推分析法: n5.2.2 因果分析法 5.2.1 趨勢(shì)外推分析法 n1算術(shù)平均法 n2移動(dòng)平均法 1算術(shù)平均法 n算術(shù)平均法又稱簡(jiǎn)單平均法，它是直接將若干時(shí)期實(shí)際 銷售業(yè)務(wù)量的算術(shù)平均值作為銷售預(yù)測(cè)值的一種預(yù)測(cè)方 法。 n這種方法的優(yōu)點(diǎn)是計(jì)算過(guò)程很簡(jiǎn)單，缺點(diǎn)是沒(méi)有考慮遠(yuǎn) 近期銷售業(yè)務(wù)量的變動(dòng)對(duì)預(yù)測(cè)銷售狀況的影響程度的不 同，從而使不同時(shí)期資料的差異簡(jiǎn)單平均化，所以，該 方法只適用于對(duì)各期銷售業(yè)務(wù)量比較穩(wěn)定，且沒(méi)有季節(jié) 性變化的食品和日常用品等的銷售預(yù)測(cè)。 n Q y t n 時(shí)間序列期數(shù) 業(yè)務(wù)量之和已知時(shí)間序列各期銷售 預(yù)測(cè)銷售量 1 2移動(dòng)平均法 n

54、（1）一次移動(dòng)平均法。一次移動(dòng)平均法根據(jù)時(shí)間序列 逐項(xiàng)移動(dòng)，依次計(jì)算包含一定項(xiàng)數(shù)的序時(shí)平均數(shù)，形成 一個(gè)序時(shí)平均時(shí)間數(shù)序列，據(jù)以進(jìn)行預(yù)測(cè)。其預(yù)測(cè)模型 的計(jì)算公式為： n從上述公式可以看出，第t期的移動(dòng)平均數(shù)只能作為t+1 期的預(yù)測(cè)值，如果要預(yù)測(cè)數(shù)期以后的值，這種方法就無(wú) 能為力了。但是，在實(shí)際工作中，當(dāng)企業(yè)或商店要逐月 預(yù)測(cè)下個(gè)月的成百上千種產(chǎn)品的進(jìn)貨或銷售情況時(shí)，這 種方法還是很適用的。 t tt t y yy y n y 1n- t1 1 2移動(dòng)平均法一次移動(dòng) 平均法 n對(duì)于一次移動(dòng)平均序列值的計(jì)算，可以使用遞推算法來(lái) 減少工作量。遞推算法的計(jì)算公式為： n上述公式說(shuō)明，第t+1期的預(yù)測(cè)值

55、是在第t期預(yù)測(cè)值t的基 礎(chǔ)上加上一個(gè)修正值得出的。不難看出，修正項(xiàng)的作用 和n的大小有關(guān)。在實(shí)際應(yīng)用中，移動(dòng)平均時(shí)段n的選擇 帶有一定的經(jīng)驗(yàn)性，n過(guò)長(zhǎng)或過(guò)短，各有利弊，可以多 取幾個(gè)n值，將取不同的n值得出的預(yù)測(cè)結(jié)果分別同實(shí)際 值比較，計(jì)算其預(yù)測(cè)誤差，最后選用預(yù)測(cè)誤差最小的n 值。 n yy y n yy n y n yyy n y y nttntt n k kt n k ntntkt n k kt t 1 1 1 1 0 1 一次移動(dòng)平均法操作步 驟 n1在EXCEL中，以列方式將數(shù)據(jù)輸入到工作表中，并建立一次移動(dòng)平均法 預(yù)測(cè)模型的基本結(jié)構(gòu)。 n2打開(kāi)“工具”菜單，選擇“數(shù)據(jù)分析”命令，打開(kāi)

56、 “數(shù)據(jù)分析”對(duì)話 框。 n3在“數(shù)據(jù)分析”對(duì)話框中，選擇“移動(dòng)平衡”選項(xiàng)，單擊“確定”，會(huì) 打開(kāi)“移動(dòng)平均”對(duì)話框， n4在“輸入?yún)^(qū)域”中輸入各月份銷售量。 n5在“間隔”中輸入“3”，即表示n=3。 n6在輸出區(qū)域中輸入“C3”。 n7在對(duì)話框中選擇“圖表輸出”。 n8單擊“確定”。 n9將C5：C13單元格區(qū)域復(fù)制到D6：D14單元格區(qū)域中。 n10選定E6單元格，輸入公式：=（D6-B6）2。然后將此公式分別復(fù)制到 E7：E14單元格區(qū)域。 2移動(dòng)平均法二次移動(dòng) 平均法 n（2）二次移動(dòng)平均法 n二次移動(dòng)平均法是對(duì)時(shí)間序列計(jì)算一次移動(dòng)平 均數(shù)后，再對(duì)一次移動(dòng)平均數(shù)序列進(jìn)行一次移 動(dòng)平均

57、運(yùn)算。 n二次移動(dòng)平均法的計(jì)算公式為： n yyy y nttt t 11 2移動(dòng)平均法二次移動(dòng) 平均法 n二次移動(dòng)平均預(yù)測(cè)模型為： n二次移動(dòng)平均數(shù)并不能直接用于預(yù)測(cè)，其目的 是用來(lái)求出平滑系數(shù)。求解平滑系數(shù)估計(jì)值的 公式為： Tbay ttTt 1 2 2 ttt ttt yy n b yya 2移動(dòng)平均法趨勢(shì)平均 法 n趨勢(shì)平均法是指在移動(dòng)平均法計(jì)算n期時(shí)間序列移動(dòng)平均 值的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步計(jì)算趨勢(shì)值的移動(dòng)平均值，進(jìn)而利用 特定基期銷售量移動(dòng)平均值和趨勢(shì)值移動(dòng)平均值來(lái)預(yù)測(cè)未 來(lái)銷售量的一種方法。其計(jì)算公式為： n預(yù)測(cè)銷售量=基期銷售量移動(dòng)平均值+基期趨勢(shì)值移動(dòng)平均 值*基期與預(yù)測(cè)期的時(shí)間間

58、隔； n某期的趨勢(shì)值=該期銷售量移動(dòng)平均值-上期銷售量移動(dòng)平 均值； n基期趨勢(shì)值移動(dòng)平均值=最后一個(gè)移動(dòng)期趨勢(shì)值之和/趨勢(shì) 值移動(dòng)的期數(shù)。 5.2.2 因果分析法 n因果分析法也是預(yù)測(cè)分析中常用的方法， 利用因果分析法預(yù)測(cè)銷售量的步驟如下： n（1）確定影響銷售量的主要因素。 n（2）根據(jù)有關(guān)資料確定銷售量與自變量之 間的數(shù)量關(guān)系，建立因果分析模型。 n（3）根據(jù)未來(lái)有關(guān)自變量的變動(dòng)情況預(yù)測(cè) 銷售量。 5.3 利潤(rùn)預(yù)測(cè) n5.3.1 目標(biāo)利潤(rùn)預(yù)測(cè) n5.3.2 利潤(rùn)敏感性分析 n5.3.3 概率分析法在利潤(rùn)預(yù)測(cè)中的應(yīng)用 5.3.1 目標(biāo)利潤(rùn)預(yù)測(cè) n（1）調(diào)查研究，確定利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)。 n（2）計(jì)

59、算目標(biāo)利潤(rùn)基數(shù)。將選定的利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)乘上企 業(yè)預(yù)期應(yīng)該達(dá)到的有關(guān)業(yè)務(wù)量及資金指標(biāo)，便可測(cè)算出 目標(biāo)利潤(rùn)基數(shù)。其計(jì)算公式為： n目標(biāo)利潤(rùn)基數(shù)=有關(guān)利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)*相關(guān)指標(biāo) n（3）確定目標(biāo)利潤(rùn)修正值。 n（4）最終下達(dá)目標(biāo)利潤(rùn)并分解落實(shí)納入預(yù)算體系。最 終下達(dá)的目標(biāo)利潤(rùn)應(yīng)該為目標(biāo)利潤(rùn)基數(shù)與修正值的代數(shù) 和，即： n最終下達(dá)的目標(biāo)利潤(rùn)=目標(biāo)利潤(rùn)基數(shù)+目標(biāo)利潤(rùn)修正值 5.3.2 利潤(rùn)敏感性分析 n1利潤(rùn)敏感性分析的主要任務(wù) n利潤(rùn)敏感性分析的主要任務(wù)是計(jì)算有關(guān)因素的 利潤(rùn)靈敏指標(biāo)，揭示利潤(rùn)與有關(guān)因素之間的相 對(duì)數(shù)量關(guān)系，并利用靈敏指標(biāo)進(jìn)行利潤(rùn)預(yù)測(cè)。 n2利潤(rùn)敏感分析的假定條件 n利潤(rùn)敏感性分析的假定條件如下

60、： n（1）有限因素的假定。 n（2）單獨(dú)變動(dòng)的假定。 n（3）利潤(rùn)增長(zhǎng)的假定。 n（4）同一變動(dòng)幅度的假定。 5.3.2 利潤(rùn)敏感性分析 n3利潤(rùn)敏感性指標(biāo)的計(jì)算 n利潤(rùn)敏感性分析的關(guān)鍵是計(jì)算利潤(rùn)受各個(gè)因素 影響的靈敏度指標(biāo)。某因素的利潤(rùn)靈敏度指標(biāo) 為該因素按上述假定單獨(dú)變動(dòng)1%后使利潤(rùn)增 長(zhǎng)的百分比指標(biāo)，其計(jì)算公式為： n第I個(gè)因素利潤(rùn)靈敏度指標(biāo)（Si）=該因素的中 間變量基數(shù)/利潤(rùn)基數(shù)*1%=Mi/P*1%。 n式中的中間變量是指同時(shí)符合以下兩個(gè)條件的 計(jì)算替代指標(biāo)，即中間變量的變動(dòng)率必須等于 因素的變動(dòng)率，中間變量變動(dòng)額的絕對(duì)值必須 等于利潤(rùn)的變動(dòng)額。 5.3.3 概率分析法在利潤(rùn) 預(yù)