房地產(chǎn)估價-第二章-房地產(chǎn)價格PPT優(yōu)秀課件

1、1 第第2 2章章 房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格 2.1、房地產(chǎn)價格概述、房地產(chǎn)價格概述 2.2、房地產(chǎn)價格和價值的種類、房地產(chǎn)價格和價值的種類 2.3、房地產(chǎn)價格的影響因素、房地產(chǎn)價格的影響因素 2 2 2.1.1 房地產(chǎn)價格的定義和形成條件 1.房地產(chǎn)價格的定義房地產(chǎn)價格的定義 是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價，是房地 產(chǎn)的效用、相對稀缺性及市場供需關(guān)系相互作用的結(jié)果。 在現(xiàn)今社會它通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形 式來償付，但也可以用實物、勞務等其他形式來償付。 3 2.房地產(chǎn)價格的形成條件房地產(chǎn)價格的形成條件 房地產(chǎn)之所以有價格，與其他任何商品有 價格一樣，需要具備3個條件： (1

2、)有用性；(2)稀缺性；(3)有效需求。 不同的房地產(chǎn)的價格之所以有高有低，同不同的房地產(chǎn)的價格之所以有高有低，同 一宗房地產(chǎn)的價格會有變動，也是由于這一宗房地產(chǎn)的價格會有變動，也是由于這 三者的程度不同及其變化所引起的。三者的程度不同及其變化所引起的。 4 2.1.2 房地產(chǎn)價格的特征房地產(chǎn)價格的特征 房地產(chǎn)價格受區(qū)位影響明顯。房地產(chǎn)價格受區(qū)位影響明顯。 房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格。房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格。 房地產(chǎn)價格包括買賣價格和租賃價格。房地產(chǎn)價格包括買賣價格和租賃價格。 房地產(chǎn)價格形成過程通常較長。房地產(chǎn)價格形成過程通常較長。 房地產(chǎn)價格容易受交易者個別因素的影響。

3、房地產(chǎn)價格容易受交易者個別因素的影響。 5 2.1.3 房地產(chǎn)供求與均衡價格房地產(chǎn)供求與均衡價格 1 1、房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)需求是指消費者在特定時期，在每一個是指消費者在特定時期，在每一個 價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠購買價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠購買 或租賃的數(shù)量?；蜃赓U的數(shù)量。 影響因素：影響因素：該種房地產(chǎn)的價格水平；該種房地產(chǎn)的價格水平； 消費者的收入水平；消費者的收入水平； 消費者的偏好；消費者的偏好； 相關(guān)物品的價格水平；相關(guān)物品的價格水平； 消費者對未來的預期消費者對未來的預期 6 2.1.3 房地產(chǎn)供求與均衡價格房地產(chǎn)供求與均衡價格 2 2、房地產(chǎn)供給房地產(chǎn)

4、供給是指消費者在特定時期，在每一個是指消費者在特定時期，在每一個 價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意而且能或租賃價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意而且能或租賃 的數(shù)量。的數(shù)量。 影響因素：影響因素：該種房地產(chǎn)的價格水平；該種房地產(chǎn)的價格水平； 該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本；該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本； 該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平； 房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期。房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期。 潛在供給量潛在供給量=存量存量 拆毀量拆毀量轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)數(shù)量轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)數(shù)量+其他種類其他種類 轉(zhuǎn)換為該房地產(chǎn)量轉(zhuǎn)換為該房地產(chǎn)量+新開發(fā)量新開發(fā)量 7 房地產(chǎn)均衡價格房地產(chǎn)均衡價格 。 8 房地

5、產(chǎn)均衡價格房地產(chǎn)均衡價格 均衡價格理論表明：均衡是市場價格運行的必均衡價格理論表明：均衡是市場價格運行的必 然趨勢，當市場價格偏離均衡價格時，會出現(xiàn)然趨勢，當市場價格偏離均衡價格時，會出現(xiàn) 需求量與供給量不相等的非均衡狀態(tài)。表現(xiàn)為需求量與供給量不相等的非均衡狀態(tài)。表現(xiàn)為 商品過?；蚨倘?，導致賣者或買者之間的競爭，商品過?；蚨倘?，導致賣者或買者之間的競爭， 形成價格下降或上升的壓力，這種市場的壓力形成價格下降或上升的壓力，這種市場的壓力 使供求非均衡狀態(tài)逐漸消失，偏離的市場價格使供求非均衡狀態(tài)逐漸消失，偏離的市場價格 自動地回復到均衡價格水平。自動地回復到均衡價格水平。 9 9 2.2.1價值、

6、使用價值和交換價值價值、使用價值和交換價值 1、價值：、價值：是指凝結(jié)在商品中的無差別的人類勞動；是指凝結(jié)在商品中的無差別的人類勞動； 2、使用價值：、使用價值：是指能夠滿足人們的某種需要的屬性。是指能夠滿足人們的某種需要的屬性。 3 、交換價值：、交換價值：一種商品和另一只商品交換的比例關(guān)系，一種商品和另一只商品交換的比例關(guān)系， 通常表現(xiàn)為一定的數(shù)量貨幣通常表現(xiàn)為一定的數(shù)量貨幣。 并不是說所有無差別人類勞動都能形成價值，因為價 值是商品的特有屬性，價值是交換價值的基礎(chǔ)，交換價值 通過價值表現(xiàn)出來。簡單來說，就是：有價值的東西才有 使用價值，有使用價值才能實現(xiàn)物品的交換價值！ 2.2 房地產(chǎn)價

7、格和價值的種類 1010 2.2.2.成交價格、市場價格、理論價格和評估價值成交價格、市場價格、理論價格和評估價值 成交價格簡稱成交價，是交易雙方實際達成交易的價格。 理論價格是假設真實需求與真實供給相等的條件下形成 的價格。 市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格而 上下波動，不會偏離太遠。 評估價值是估價人員對房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值進 行估算和判定的結(jié)果。 11 其他價格和價值種類其他價格和價值種類 成交價格、市場價格、理論價格和評估價值成交價格、市場價格、理論價格和評估價值 市場價值和非市場價值市場價值和非市場價值 買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、課稅買賣價格、租賃價

8、格、抵押價值、保險價值、課稅 價值和征收價值價值和征收價值 所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益價格所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益價格 實際價格和名義價格實際價格和名義價格 1212 5.總價格、單位價格和樓面地價總價格、單位價格和樓面地價 樓面地價又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑 面積上的土地價格。樓面地價與土地總價的關(guān)系為：樓面 地價=土地總價/總建筑面積 。 練習： 現(xiàn)有甲、乙、丙三塊地，土地單價分別是：甲為1000元/ 平方米，乙為800元/平方米，丙為500元/平方米，其容積率 分別為6、4、2。如果三塊地其他條件完全相同，則明智的 買者應購買哪一塊地？ 1313 6.實際價格

9、和名義價格實際價格和名義價格 實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或?qū)⒉皇?在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。 名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一 次付清的價格。 練習： 約定以抵押貸款方式支付，如在成交日期首付30萬元， 余款10年內(nèi)以抵押貸款方式支付，請計算名義價格和實際 價格。（假設月利率為0.5 ） 1414 6.實際價格和名義價格實際價格和名義價格 實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或?qū)⒉皇?在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。 名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一 次付清的價格。 練習： 約定以抵押貸款方式支付，

10、如在成交日期首付30萬元， 余款10年內(nèi)以抵押貸款方式支付，請計算名義價格和實際 價格。（假設月利率為0.5 ） 1515 起價、標價、成交價和均價是在商品房銷售中出現(xiàn)的一 組價格。 起價是指所銷售的商品房的最低價格。 標價又稱報價、表格價，是商品房出售者在其價格表上 標注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價格。 成交價是商品房買賣雙方的實際交易價格。 均價是所銷售商品房的平均價格，一般表示成交價的平 均價格。 7.起價、標價、成交價和均價起價、標價、成交價和均價 1616 8.保留價、起拍價、應價和成交價保留價、起拍價、應價和成交價 保留價、起拍價、應價和成交價是在房地產(chǎn)拍賣中出現(xiàn) 的一組

11、價格。起拍價是拍賣的最低價，保留價一定大于或 等于起拍價，要使拍賣成功，只有應價大于或等于保留價， 成交價一定是拍賣的最高價。 9.補地價補地價 補地價是指需要補交給政府的一筆地價。 練習： 某項目土地總面積20000 m2 ，出讓取得時規(guī)定的建筑容 積率為2.0，土地單價為3800元/ m2,現(xiàn)允許容積率增加到3.2， 則應補償多少地價。 17 2.3 2.3 房地產(chǎn)價格影響因素房地產(chǎn)價格影響因素 一、對房地產(chǎn)價格影響因素的總認識 1.不同影響因素或其變化，引起房地產(chǎn)價格變動的 方向是不盡相同的； 2.不同影響因素或其變化，引起房地產(chǎn)價格變動的 程度是不盡相同的； 3.不同影響因素的變化與房

12、地產(chǎn)價格變動之間的關(guān) 系是不盡相同的； 4.有些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關(guān)， 有些與時間有關(guān)； 18 2.32.3房地產(chǎn)價格影響因素房地產(chǎn)價格影響因素 5.影響因素對房地產(chǎn)價格的影響可以用數(shù)學公 式或數(shù)學模型來量化； 6.各種因素對同一類型房地產(chǎn)價格的影響方向 和影響程度不是一成不變的； 7.各種因素在不同水平上的變化對房地產(chǎn)價格 的影響是不同的； 8.同一因素在不同地區(qū)對房地產(chǎn)價格的影響可 能是不同的。 19 房地產(chǎn)價格影響因素的分類房地產(chǎn)價格影響因素的分類 房地產(chǎn)自身因素 房地產(chǎn)外部因素 一般因素 區(qū)域因素 個別因素 20 2.3.1 房地產(chǎn)自身因素房地產(chǎn)自身因素 區(qū)位因素區(qū)位因

13、素 一般來說，距離城市商業(yè)中心地越近的房地產(chǎn)價格 越高，商業(yè)區(qū)的房地產(chǎn)價格高于工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)價格， 工業(yè)區(qū)的房地產(chǎn)價格高于住宅區(qū)的房地產(chǎn)價格。 房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的形成，一是先天的 自然條件；二是后天的人工影響。 房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的判定標準房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的判定標準，在一般情況下，凡是位于或 接近經(jīng)濟活動的中心、要道的通口、行人較多、交通流量 較大、環(huán)境較好、基礎(chǔ)設施和公共設施完備位置的房地產(chǎn)， 價格一般較高，反之，相反 。 21 （一）位置（一）位置 位置包括房地產(chǎn)所處的方位、距離、朝向。主 要表現(xiàn)在居住是否舒適、安全、方便，對于商業(yè)是 否可以吸引更多的顧客（如街角地），雖然各種經(jīng) 濟活動和生活活動對

14、土地位置都有不同要求，但一 般情況下，凡接近人們經(jīng)濟活動的核心，要道的通 口，行人較多，交通流量較大，有利于商業(yè)發(fā)展的 地帶，地價必然高昂。反之，閉塞街巷，郊區(qū)僻野， 地價必然低廉。 區(qū)位因素區(qū)位因素 22 1、方位、方位 一宗房地產(chǎn)的方位，首先是看它在某個大區(qū)域中的位置，再是看一宗房地產(chǎn)的方位，首先是看它在某個大區(qū)域中的位置，再是看 它在某個小區(qū)中的位置。它在某個小區(qū)中的位置。 在大區(qū)域中的位置在大區(qū)域中的位置，例如由于風向、水流等原因，它是位于城市的，例如由于風向、水流等原因，它是位于城市的 上風、上游地區(qū)還是位于下風、下游地區(qū)。上風、上游地區(qū)還是位于下風、下游地區(qū)。 在小區(qū)域中的位置在小

15、區(qū)域中的位置：某宗房地產(chǎn)是位于十字路口的拐角時，是西北：某宗房地產(chǎn)是位于十字路口的拐角時，是西北 角、西南角等。對于位于十字拐角處的房地產(chǎn)來說，其價格高低通常依角、西南角等。對于位于十字拐角處的房地產(chǎn)來說，其價格高低通常依 次為西北角、東北角、西南角、東南角次為西北角、東北角、西南角、東南角 徐州市徐州市 市中心、東區(qū)市中心、東區(qū) 西區(qū)西區(qū) 南區(qū)南區(qū) 北區(qū)北區(qū) 一般來說一般來說，位于上風、上游、，位于上風、上游、“高貴高貴”地區(qū)的房地產(chǎn)價格，高于位地區(qū)的房地產(chǎn)價格，高于位 于下風、下游、于下風、下游、“貧賤貧賤”地區(qū)的房地產(chǎn)價格地區(qū)的房地產(chǎn)價格 區(qū)位因素區(qū)位因素 23 2、距離、距離 距離是目

16、前人們用于衡量房地產(chǎn)區(qū)位好壞的最常見、最簡 單的指標。 房地產(chǎn)的距離房地產(chǎn)的距離是指一宗房地產(chǎn)與重要場所的遠近。 空間直線距離空間直線距離：最簡單、最基礎(chǔ)的距離。但在路網(wǎng)不夠發(fā) 達和地形復雜的地區(qū)，往往失去意義。 交通路線距離交通路線距離：是指通過道路等來連接的距離，有時受路 況、交通管制的影響，雖然距離不遠，但可及性、便捷性可能 并不好。 交通時間距離交通時間距離：從理論上來說更科學，但在實際中往往被 誤用而產(chǎn)生誤導，原因是測量所用的交通工具，所處時段不能 反映真實的交通時間情況。 經(jīng)濟距離經(jīng)濟距離：更加科學但較復雜的一種距離，它是把交通時間、 交通費用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離。 24

17、3、朝向、樓層、朝向、樓層 對于某一套住宅而言，朝向、樓層都是重要的位置因素。 住宅的朝向主要影響到采光住宅，最好坐北朝南。 樓層影響到采光、視野、空氣潔凈、噪聲、室內(nèi)溫度、便捷、 自來水潔度等。 一般來說沒有電梯的傳統(tǒng)多層住宅的中間樓層最優(yōu)，頂層最 劣。有電梯的中高層住宅，城市一年四季空氣中懸浮層之上的 樓層最優(yōu)，三層以下較劣。 商業(yè)用房，一般來說，地上一層的價格或租金最高，其他 層的價格或租金較低，一般不到地上一層價格或租金的60%。 房屋的地段、層次、朝向?qū)Ψ课菔褂脙r值影響極大，因此 在房屋建筑物估價中，這些因素不容忽視，應在原單價基礎(chǔ)上 合理確定其修正率。 25 （二）交通（二）交通

18、出行的便捷、時耗等交通方便程度直接影響出行的便捷、時耗等交通方便程度直接影響 房地產(chǎn)價格。房地產(chǎn)價格。 開辟新的交通路線開辟新的交通路線 交通管制交通管制 26 （三）環(huán)境景觀（三）環(huán)境景觀 1、大氣環(huán)境、大氣環(huán)境 空氣質(zhì)量的好壞，對人體身體健康十分重 要。氣候主要包括日照、風向、風速、濕度、 降水量、溫度、災害性氣候等。 對城市用地來說，這些因素直接關(guān)系到 環(huán)境的舒適程度和居民的身體健康。 對農(nóng)業(yè)用地來說，直接影響土地肥力和 收成，所以也會影響到地產(chǎn)的價格。 27 2、水文環(huán)境、水文環(huán)境 主要指江河湖泊等地表水和地下水狀況。 江河湖泊等水體對居民生活生產(chǎn)用水、美 化環(huán)境、改善小氣候條件等具有

19、重要重用。 當然地表水體也可能造成洪水危害，地 下水位埋深過小，對建筑用地來說會增加 施工難度，提高建筑費用，從而影響地價。 28 3、聲覺環(huán)境、聲覺環(huán)境 對于住宅、旅館、辦公、學校、科研等 類房地產(chǎn)來說，噪聲大的地方，房地產(chǎn)價 格較低。反之，亦然。 4、視覺環(huán)境、視覺環(huán)境 房地產(chǎn)周圍安放的東西是否雜亂，建筑 物之間是否協(xié)調(diào)、公園、綠化等形成的景 觀是否賞心悅目，對房地產(chǎn)價格有影響。 29 5、衛(wèi)生環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境 清潔衛(wèi)生狀況，包括垃圾堆放等情況， 對房地產(chǎn)價格也有影響。 6、人文環(huán)境、人文環(huán)境 包括該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽、居民 特征（如職業(yè)、素質(zhì)）、治安狀況（如犯 罪率）等。聲譽好、居民素

20、質(zhì)高、生命財 產(chǎn)均安全地區(qū)的房地產(chǎn)價格必然高于其他 地區(qū)。 30 （一）土地實物因素（一）土地實物因素 1、面積、面積 一般地說，凡是面積過于狹小而不利于經(jīng)濟使用的土 地，單位價格較低。但在特殊情況下，可能有例外。 2、地形、地勢、地形、地勢 土地形狀是否規(guī)則，對地價也有一定的影響。形狀不 規(guī)則的土地一般價格較低。 土地高低起伏，與平坦的土地相比，提高了土地開發(fā) 的成本，相對地價較小。不過，高低起伏對獨戶住宅 或許具有較高的美學價值。 實物因素實物因素 31 3、土壤及地基狀況、土壤及地基狀況 地質(zhì)構(gòu)造和土質(zhì)的力學性質(zhì)決定地基的穩(wěn)定性和 承載力，對城市用地地價影響較大。 地質(zhì)的物理化學性質(zhì)對農(nóng)

21、用地地價影響較大。 4、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設施完備程度和場地平整程度、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設施完備程度和場地平整程度 暖氣、天然氣、供熱水 三通一平（五通一平、七 通一平） 32 （二）建筑物實物因素（二）建筑物實物因素 1、建設規(guī)模、建設規(guī)模 建筑物的體量、面積大小、開間等規(guī)模因素，對 房地產(chǎn)價格有所影響。 2、建筑結(jié)構(gòu)、建筑結(jié)構(gòu) 建筑物主體結(jié)構(gòu)分為木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混 凝土結(jié)構(gòu)、鋼筋結(jié)構(gòu)等不同類別。建筑物因其所屬類 別的不同，價格水平有所差異。 對建筑物最重要、最基本的要求是安全。 不同結(jié)構(gòu)的建筑物的造價一般不同，這通常也會 反映到其價值上來。 33 3、設施、設備、設施、設備 建筑物的設施、設備是否齊

22、全，對其價值有 很大影響。 4、裝飾裝修、裝飾裝修 房屋按照裝飾裝修程度，可分為精裝修、粗 裝修和毛坯房三大類。 如果房屋的裝修標準超過或低于同類房屋 標準，則可在原單價的基礎(chǔ)上適當升高或降低 房屋裝修修正率。 34 5、層高或凈高、層高或凈高 6、空間布局、空間布局 空間布局影響到建筑物的使用，對房地產(chǎn)價格有較大影 響。不同用途（住宅、商場、寫字樓）的建筑物，對空 間布局的要求不同。 7、防水、保溫、隔熱、隔音、通風、采光、日照、防水、保溫、隔熱、隔音、通風、采光、日照 8、外觀、外觀 9、完損程度、完損程度 房屋建成以后，不論是用與否，隨著時間的延續(xù)，都會 逐漸發(fā)生損耗，時間越長，損耗越大

23、。所以，在對房屋 進行估價時，必須正確計算折舊。 35 （一）權(quán)利狀況（一）權(quán)利狀況 土地和建筑物的權(quán)利狀況（所有權(quán)、使用權(quán)、地 役權(quán)等）如何以及這些權(quán)利是否完整、清晰等， 對其價值有很大的差異。 （二）使用管制（二）使用管制 （三）相鄰關(guān)系（三）相鄰關(guān)系 指房地產(chǎn)的相鄰權(quán)利人按照法律、法規(guī)的規(guī)定 或者按照當?shù)亓晳T，相互之間應當提供必要的便 利或者接受必要的限制而產(chǎn)生的權(quán)利和義務關(guān)系。 權(quán)益因素權(quán)益因素 36 2.3.2影響房地產(chǎn)價格的外部因素 （一）人口數(shù)量（一）人口數(shù)量 （二）人口素質(zhì)（二）人口素質(zhì) （三）人口結(jié)構(gòu)（三）人口結(jié)構(gòu) 人口因素人口因素 37 （一）房地產(chǎn)制度政策（一）房地產(chǎn)制度

24、政策 房地產(chǎn)制度政策對房地產(chǎn)價格的影響也許是最大 的，特別是房地產(chǎn)的所有制、使用制、交易管理制 度及價格政策。 抽象來看，房地產(chǎn)價格政策有兩類：一類是高價 格政策；一類是低價格政策。 高價格政策，一般是指政府對房地產(chǎn)價格放任不 管，或有意通過某些措施抬高房地產(chǎn)價格。 低價格政策一般是指政府采取種種措施抑制房地 產(chǎn)價格上漲。因此高價格政策促進房地產(chǎn)價格上漲， 低價格政策造成房地產(chǎn)價格低落。 制度政策因素制度政策因素 38 （二）稅收政策二）稅收政策 開征、暫停征收或者取消某種涉及房地產(chǎn)的稅收，會對房 地產(chǎn)價格有影響。 （三）金融政策（三）金融政策 在金融環(huán)境比較良好、利率較低、貸款容易取得的地區(qū) 和時期，房地產(chǎn)價格較高；而在金融危機、利率較高、貸 款困難的地區(qū)和時期，房地產(chǎn)價格都相對較低。利率水平 對房地產(chǎn)價格的影響也較復雜。但一般來說，利率提高一 方面增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本，另一方面會減少房地產(chǎn)的投 資需求；反之亦然。金融環(huán)境的變化必