中德房地產(chǎn)政策對比研究

1、中德房地產(chǎn)政策比照研究 中德房地產(chǎn)政策比照研究 【摘要】2003年以來，中國的房價飛漲，房地產(chǎn)出現(xiàn)了一系列的問題。本文將通過對德國房地產(chǎn)政策的研究，比照分析了中國近年來房地產(chǎn)政策的演變，針對當(dāng)前我國的房價形勢，從戰(zhàn)略地位、市場體系、法律體系、市場監(jiān)管等方面提出了促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)健康開展的幾點(diǎn)啟示。 【關(guān)鍵詞】中國；德國；房地產(chǎn)政策比照研究；啟示 一、引言 從2003年起，我國的房價開始駛?cè)肟焖匍_展的軌道，局部城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象。出現(xiàn)的問題不僅威脅著房地產(chǎn)金融的平安，也深刻影響了廣闊人民的生活以及國家經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。為此，政府相繼出臺了一系列的宏觀調(diào)控措施來給房地產(chǎn)市場開展過熱的現(xiàn)

2、狀降溫。但經(jīng)過多年的調(diào)控，房地產(chǎn)市場存在的問題沒有得到根本改善。過去10年里，德國名義房價每年上漲1，物價水平平均每年漲幅2，扣除物價因素，德國實(shí)際房價在以每年1的速度縮水。房價十年穩(wěn)定的德國，其房地產(chǎn)業(yè)在金融危機(jī)時仍繼續(xù)保持著平穩(wěn)的態(tài)勢。分析德國房地產(chǎn)保持穩(wěn)定的內(nèi)在原因，應(yīng)該說，是獨(dú)具特色的德國房地產(chǎn)制度起到了關(guān)鍵性作用。 二、德國房地產(chǎn)政策根本內(nèi)容 一政策目標(biāo) 德國政府在政策上并不把房地產(chǎn)，特別是住宅建設(shè)，作為德國經(jīng)濟(jì)增長的“支柱產(chǎn)業(yè)，而是作為社會福利機(jī)制的重要一環(huán)。德國憲法第20款作為永久性條款確立下了國家的根本目標(biāo)之一為福利國家，這就包涵了要求與醫(yī)療、教育等一樣，保障居民住房也是聯(lián)邦政

3、府首要的政策目標(biāo)之一。這便是德國政府制定所有房地產(chǎn)政策的核心出發(fā)點(diǎn)。 二政策措施 1科學(xué)的房地產(chǎn)規(guī)劃。無論是聯(lián)邦還是州、市及村鎮(zhèn)層面，德國都有著詳盡的建房規(guī)劃，按每年人口增長、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等對各地區(qū)土地規(guī)劃制定了嚴(yán)格的用途規(guī)定。德國的法律還對開發(fā)商購房資金的使用、國家建筑建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等有嚴(yán)格約束，政府會委托專業(yè)的檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查監(jiān)督，開發(fā)商每年也必須向房地產(chǎn)管理部門提交工作報告。德國法律規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)該為社會不同階層提供住房，在面積大小、房屋設(shè)施和租金或購置能力等方面，滿足不同階層需求。 2健全的房屋租賃政策。德國的?住房租賃法?規(guī)定，一般的房租合同都是無限期的，承租者可以提前幾個月提出退租要求，但出

4、租者不允許主動收回房屋，在幾種特殊情況下除外。關(guān)于租金的調(diào)整也有嚴(yán)格規(guī)定，?租金水平法?規(guī)定：3年內(nèi)舊合同的租金上漲幅度不能超過20%。為了?租金水平法?有執(zhí)行的依據(jù)，每個城市負(fù)責(zé)房屋管理的權(quán)威部門至少每兩年定期對各類房屋的租金水平進(jìn)行調(diào)查，發(fā)布權(quán)威的?房屋租金水平表?，為新合同租金價格的制定提供依據(jù)。德國政府每年對居民提供相當(dāng)數(shù)量的房屋補(bǔ)貼，按照家庭人口等指標(biāo)制定居住標(biāo)準(zhǔn)，如果收入水平不能到達(dá)租金要求，政府會發(fā)放補(bǔ)貼，補(bǔ)足差價局部。雖然購置住房的家庭也可以申請補(bǔ)貼，但是90以上的補(bǔ)貼由租房者獲得。 3嚴(yán)厲的法律體系。德國?經(jīng)濟(jì)犯罪法?規(guī)定，如果地產(chǎn)商制訂的房價超過“地價圖合理范圍的20為“超

5、高房價，就已經(jīng)構(gòu)成了違法行為。對于抬高房價、房租以至于獲得暴利者，視程度而言，地產(chǎn)商和房東最高需承當(dāng)刑事責(zé)任。假設(shè)地產(chǎn)商制訂的房價超過合理價格的50那么認(rèn)為是“房價暴利，德國的?刑法?規(guī)定這種行為已經(jīng)構(gòu)成犯罪，將對出售者處以更高罰款，甚至判處最高三年徒刑。另外，德國的?租房法?保障租房者的利益，規(guī)定三年內(nèi)房租價格不能提高超過20，否那么房東會受到嚴(yán)厲的法律懲罰，輕那么遭到巨額罰款，重那么追究刑事責(zé)任。并且有關(guān)法律規(guī)定，所有超過5萬人口的城市都要確定該地區(qū)的“租房價格表，每兩年更新一次。嚴(yán)厲的法律體系對某些妄圖謀取暴利的開發(fā)商、炒房者而言，其威懾作用不言而喻。 三政策效果 德國的房地產(chǎn)政策無疑是

6、成功的。德國的人口密度為每平方公里230人，是歐洲人口最稠密的國家之一；在“二戰(zhàn)后和兩德統(tǒng)一后，德國曾是全球房荒最嚴(yán)重的國家之一。自1977年至今的30多年中，德國的房價平均上漲了60，而同期個人名義收入額那么增長3倍。政府根據(jù)國家人口特征制定了完備的房地產(chǎn)開展規(guī)劃，并通過土地、稅收、法律等手段卓有成效地實(shí)施規(guī)劃和調(diào)控市場波動，由此保障了數(shù)十年來德國房地產(chǎn)市場供求根本平衡，房地產(chǎn)價格水平總體較低，市場抗風(fēng)險能力強(qiáng)。 三、近年來中國房地產(chǎn)政策演變 自我國實(shí)行住房制度改革以來，政府出臺的宏觀調(diào)控政策主要有：綜合性政策，如“國八條、“國六條等；土地政策；金融政策，如調(diào)整銀行存貸款利率、調(diào)整存款準(zhǔn)備金

7、率、調(diào)整公積金貸款利率等；稅收政策，如調(diào)整稅率、財政政策、保障性住房政策等等。 一20042021年上半年：調(diào)控供需、抑制房價 隨著房地產(chǎn)業(yè)的開展，諸多問題不斷暴露出來。其中，房地產(chǎn)價格上漲是一個突出問題。針對一些具體問題，國務(wù)院采取措施，試圖予以解決。2004年政府出臺政策規(guī)定加強(qiáng)土地市場的調(diào)控力度，提高拿地“門檻，嚴(yán)禁非法壓低地價招商，征收房產(chǎn)稅，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。2005國家出臺了一系列調(diào)控措施抑制房地產(chǎn)價格上漲，這些政策的重點(diǎn)是圍繞打擊供給環(huán)節(jié)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的炒作行為展開。2021年初，中央經(jīng)濟(jì)工作會議確定了當(dāng)年度的宏觀調(diào)控的“兩防目標(biāo)，一是防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)變?yōu)檫^熱，二是防止價格由結(jié)構(gòu)

8、性上漲轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄘ浥蛎洠?shí)行穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)政策和從緊的貨幣政策。 二2021下半年2021年10月：緊縮性的宏觀調(diào)控政策開始松動 為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，國家暫時放松信貸，降低居民購房本錢，緊縮性的宏觀調(diào)控政策開始松動。9月15日，中國人民銀行決定下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率和中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，這是中國央行六年來首度降息。在金融危機(jī)的影響下，2021年9月以后刺激政策的出臺，造成大量剛性需求釋放，產(chǎn)業(yè)及股市的資金大量轉(zhuǎn)移向房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場回暖。 三2021年11月以來：嚴(yán)厲調(diào)控，促進(jìn)房價合理回歸 隨著宏觀經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，2021年下半年房地產(chǎn)市場再次出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象，房地產(chǎn)調(diào)控重新啟動。各項(xiàng)政

9、策出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，12月14日，國務(wù)院常務(wù)工作會議發(fā)布了“國四條。2021年是我國房地產(chǎn)調(diào)控最為嚴(yán)厲、政策落實(shí)最到位的一年，房地產(chǎn)調(diào)控政策的行政性干預(yù)色彩繼續(xù)加重，限購、限貸、限價政策逐步細(xì)化升級。 根據(jù)前面的分析可見，面對房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)的市場無法調(diào)節(jié)的問題，中國政府出臺的一系列措施，對房地產(chǎn)市場的健康開展、房價上漲速度的減緩、房地產(chǎn)投資增速過猛勢頭的遏制有一定的作用。但是，由于經(jīng)濟(jì)社會形勢的快速變化，政府在制定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策時，相關(guān)決策存在著一些誤區(qū)，政策執(zhí)行中發(fā)生了一些偏差，客觀上導(dǎo)致調(diào)控政策并沒有到達(dá)預(yù)想的效果，城市土地價格持續(xù)攀升，房價偏高的問題也沒有得到真正解決，房地產(chǎn)行業(yè)一些深層次的

10、結(jié)構(gòu)性問題更加突出。 四、德國房地產(chǎn)政策對中國房地產(chǎn)調(diào)控的啟示 一完善住房市場體系和機(jī)制 1加大土地供給力度，提高土地利用效率。我國處在住房消費(fèi)穩(wěn)定增長階段，面對當(dāng)前較為強(qiáng)勁的改善型住房需求、結(jié)婚購房和城鎮(zhèn)化過程中非本地戶籍人員購房等剛性需求，在市場供不應(yīng)求的特殊階段，采取提高首付和貸款利率，以及限購和限外等作為短期政策可以理解，但作為長期政策，還是要在合理引導(dǎo)住房消費(fèi)需求和消費(fèi)模式的前提下，從增加市場供給入手，才能解決房價持續(xù)上漲的后顧之憂。當(dāng)務(wù)之急是加大土地供給力度，提高土地利用效率。政府應(yīng)學(xué)習(xí)德國的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，有前瞻性的戰(zhàn)略眼光，提早做出城市規(guī)劃，著眼未來的開展方向，充分利用現(xiàn)有土地。比方

11、采取“兩高兩嚴(yán)方法節(jié)約集約利用土地，“兩高是提高容積率和建筑高度；“兩嚴(yán)是嚴(yán)控建筑密度和嚴(yán)保綠化率。倡導(dǎo)建筑向高空開展，謀求內(nèi)涵式開展。 2標(biāo)準(zhǔn)房屋租賃市場。近幾年，我國房地產(chǎn)價格不斷攀升，許多工薪階層奮斗了一生，也買不起一套房。無奈之下，只得選擇租房。在這種情況下，租房市場異?；鸨?，供不應(yīng)求，便形成了賣方主導(dǎo)的局面，由于沒有健全市場和法律保障，租房者毫無討價還價的能力。因此，完善租房市場，設(shè)定合理的房屋租賃價格是關(guān)鍵。政府應(yīng)借鑒德國的成熟模式，如可以通過減免稅收等手段，鼓勵更多存量房進(jìn)入租賃市場，促進(jìn)房屋租賃市場的供需平衡，從而借助市場調(diào)節(jié)穩(wěn)定租賃價格。同時還需要大力開展公共租賃住房、廉租房

12、，以解決“租不到房、租不起房的解決低收入群體的實(shí)際困難，循序漸進(jìn)地建立多渠道、多層次的租賃房供給體系。 二落實(shí)和完善住房保障機(jī)制 2021年全國人大常委一份調(diào)研指出，2021年全國保障房任務(wù)的投資完成率僅為23.6。保障房作為主體市場，政府管制市場所提供的住房在全社會住房供給體系中至少應(yīng)占到70以上1998年房改方案規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房占85，廉租房占5，該市場應(yīng)該主要面向社會的中低收入階層，而不是像現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房只是針對窮人階層。保障房惠民工程，幾乎成了中央和老百姓的“兩頭熱，但許多地方政府積極性并不高。要解決這一問題，可以借鑒德國模式，將房地產(chǎn)政策作為政府官員業(yè)績的考核標(biāo)準(zhǔn)，而非僅看GDP的增

13、長來決定其升遷。通過這一政策，那么可以很好推動地方政府關(guān)注保障房政策的落實(shí)和實(shí)施。 三健全完善房地產(chǎn)的法律體系 我國的租房市場管理混亂，沒有完善的法律體系，租客的利益得不到有效保障。應(yīng)學(xué)習(xí)德國出臺標(biāo)準(zhǔn)租房市場，保障私人租房市場權(quán)益雙方利益的法律，詳細(xì)規(guī)定租房權(quán)益雙方應(yīng)享受的權(quán)利和應(yīng)盡的義務(wù)。此外，在現(xiàn)有法律規(guī)定根底上，借鑒德國的有關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)，出臺一部比擬完善的房地產(chǎn)專門法律或?qū)ΜF(xiàn)有房地產(chǎn)法律法規(guī)，如?中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法?等進(jìn)行修訂完善，明確房地產(chǎn)管理中，政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、地產(chǎn)評估師等的職責(zé)及應(yīng)承當(dāng)?shù)姆韶?zé)任；房價、房租確定的標(biāo)準(zhǔn)；新建住房的比例、用途，有效防止重復(fù)開發(fā)、濫開發(fā)現(xiàn)象發(fā)生，增強(qiáng)對房地產(chǎn)違法行為的震懾力，保護(hù)公民的合法權(quán)益。 四拓寬房地產(chǎn)監(jiān)管的渠道和手段 確定房地產(chǎn)的主管部門和參與部門，并明確分工，強(qiáng)化監(jiān)管力度。建設(shè)、物價、人民銀行、房產(chǎn)交易等政府主管部門應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的全程監(jiān)管，在土地供給、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、經(jīng)營銷售及貸款投入等各環(huán)節(jié)健全完善監(jiān)管協(xié)調(diào)配合機(jī)制，逐步實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)市場全方位、立體綜合監(jiān)管。建立健全房地產(chǎn)市場違法、違規(guī)問題的處理機(jī)制，運(yùn)