經(jīng)營性租賃式商鋪與投資性產(chǎn)權(quán)式商鋪對比分析

1、經(jīng)營性租賃式商鋪與投資性產(chǎn)權(quán)式商鋪對比分析 近幾年全國各地開發(fā)建設(shè)大型住宅小區(qū)，都不屑一顧地引入商業(yè)廣場。沿街店鋪小區(qū)超市等。其中有不少的商業(yè)廣場廣告做得熱熱鬧鬧，銷售也紅紅火火。但是開業(yè)之后卻冷冷清清，最后成了“空殼”。之所以會形成這種局面，通常是因為這類物業(yè)（商業(yè)廣場）走的是“短、平、快”的投資性路線。為了達到迅速回籠資金的目的，他們往往在銷售的前期，引進大量投資客來炒高售價，但對決定能否成市、興市、旺市的經(jīng)營環(huán)節(jié)卻重視不夠，結(jié)果開業(yè)之后，冷冷清清也是理所當(dāng)然的事了，最后形成惡性循環(huán)?，F(xiàn)就在這一類物業(yè)中二種操作模式的情況談一下個人體會。一、 投資性產(chǎn)權(quán)式商鋪分析這類產(chǎn)權(quán)式商鋪偏重廣告宣傳，

2、現(xiàn)場銷售，它通常分三步走：第一步，通過概念炒作，吸引投資客戶關(guān)注；第二步，開發(fā)商將商鋪產(chǎn)權(quán)出售給投資客戶，并承諾每年有一定的回報率；第三步，商業(yè)經(jīng)營管理公司與投資客戶會訂“包租合同”，并將商鋪的使用權(quán)租賃給經(jīng)營商家。其操作利弊特點如下： 概念炒作先行，通過向投資客戶描繪美好前景來吸引大批投資客戶的后顧之憂。 由于投資客戶非常分散，所以廣告是聯(lián)系投資客戶的主要細節(jié)。為了吸引到大量的投資客戶、廣告投放狂轟濫炸，鋪天蓋地。 注重現(xiàn)場銷售環(huán)節(jié)，投資客戶非常不穩(wěn)定，購買心理很容易發(fā)生變化，往往在開盤階段速戰(zhàn)速決。 羊毛出在羊身上，采取提升房價的形式，包租合同中許以一定的年回報率。 經(jīng)營商業(yè)物業(yè)管理公司與

3、投資客戶簽訂“包租合同”。（經(jīng)營商業(yè)物業(yè)管理公司與開發(fā)商沒有直接關(guān)系，產(chǎn)生相應(yīng)問題很容易推脫責(zé)任。 商業(yè)廣場其中有許多產(chǎn)權(quán)商鋪投資客戶是自營性的經(jīng)營戶。造成商業(yè)的狀態(tài)行業(yè)，經(jīng)營品種不合理、不科學(xué)，不統(tǒng)一導(dǎo)致經(jīng)營中的不合理無序競爭現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。 單獨的投資商鋪客戶因考慮到投資的回報，將會不顧及整個商業(yè)廣場的統(tǒng)一性和經(jīng)營品牌提升。只要能租出去，不管誰都給，不管什么行業(yè)經(jīng)營品種都租，攏亂了廣場經(jīng)營秩序。 因為投資商鋪的獨立性，從某種角度來說，他并不受任何制約，所以對平時的物業(yè)管理就容易發(fā)生一些矛盾和沖突，同時會對管理公司收取一些物業(yè)費帶來麻煩，欠費現(xiàn)象將時常出現(xiàn)。 因為投資性產(chǎn)權(quán)式商鋪具有它獨特性，

4、所以在正常的秩序管理中，不服從管理，我行我素，在對待消費客戶經(jīng)營中，也會時有侵害利益從而整體影響商業(yè)廣場品牌形象。二、 經(jīng)營性租賃式商鋪分析經(jīng)營性租賃式商鋪的操作思路是：商業(yè)廣場開業(yè)之前，嚴格控制投資客戶進入，只向經(jīng)營商家出租或少量出售第三線商鋪。統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一宣傳推廣，統(tǒng)一品牌形象，統(tǒng)一物業(yè)管理是經(jīng)營性租賃式商鋪興旺與發(fā)展的必要保障。其操作利弊特點如下： 注重招商的質(zhì)量與數(shù)量，嚴格控制租賃比例。 全程介入商業(yè)經(jīng)營管理，經(jīng)營管理措施在后續(xù)經(jīng)營管理階段將發(fā)揮重要作用。 業(yè)態(tài)規(guī)劃合理，品牌形象統(tǒng)一，推廣宣傳持續(xù)。 經(jīng)營性商業(yè)廣場的成功運營，將帶來三個方面的豐厚收益，一

5、是租金收入，二是商鋪本身增值一定大于住宅房增值，三是便利了百姓，擴大了就業(yè)上交稅收。最終創(chuàng)造多贏的局面。 用合同的形式同承租戶進行各種管理經(jīng)營的約定，具有法律的支撐?？刹僮餍暂^強，給管理帶來一定的便利。 需要加強對商戶專業(yè)性管理和控制。準(zhǔn)確處理把握好，商業(yè)廣場長期目標(biāo)與經(jīng)營戶可能出現(xiàn)的短期目標(biāo)之間的矛盾關(guān)系。說到底，商業(yè)廣場經(jīng)營管理就是“聚人”的經(jīng)營管理。 一個商業(yè)廣場如何獲得成功，應(yīng)考慮到行業(yè)、品種商位布局的整體性和平衡性。例如，一個商業(yè)廣場難免會出現(xiàn)許多死角，這是現(xiàn)律。但作為經(jīng)營商業(yè)廣場的物業(yè)管理者，就必須做到盡量減少“死角”，使死角“不死”，制定一套企業(yè)進場沖墊死角的優(yōu)惠措施，給予在設(shè)施

6、，服務(wù)，廣告，宣傳等方面的便利。 商業(yè)廣場租賃式商鋪將會大幅度地增加管理成本，營銷成本。但后勁較大。三、 面對全世界金融危機的挑戰(zhàn)，創(chuàng)新品牌管理模式，是商業(yè)廣場發(fā)展的必然趨勢。建立品牌廣場引進品牌商家銷售品牌商品提供品牌服務(wù)滿足品牌消費- 另附現(xiàn)代商城經(jīng)營管理的實踐提升構(gòu)想四、 對廣場的商業(yè)運營，物業(yè)管理在實際中需要把控的要點： 我在過去的工作實踐中體會到商業(yè)物業(yè)的重大規(guī)范性特征，需要投資者和經(jīng)營者在定位和規(guī)劃中需要注意的：獨特性特征項目的定位要與城市整體商業(yè)網(wǎng)點形成特色錯位，與商圈內(nèi)業(yè)態(tài)組合形成互補互動。長遠性特征規(guī)劃需要滿足未來二十年區(qū)域性商業(yè)價值訴求。環(huán)境決定性特征：不以“大”而以“準(zhǔn)”

7、取勝，立足社區(qū)商圈，兼顧城市商業(yè)聚集功能，要為社區(qū)商圈和城市主流消費群的未來生活方式預(yù)留升級空間。高度統(tǒng)一性特征始終體現(xiàn)商業(yè)要求的主導(dǎo)地位和商業(yè)品牌組合的價值，適應(yīng)統(tǒng)一管理的需要，產(chǎn)權(quán)要求統(tǒng)一不可分割，不可分散出售，嚴格監(jiān)管租戶經(jīng)營行為和租戶經(jīng)營績效，實施整體商業(yè)規(guī)劃租戶租約與管理有計劃更替的選擇。顧客主動性特征只有認識到消費本位，我們才能把購物廣場的定位、功能、管理、營銷等等方面的核心內(nèi)容執(zhí)行得更加科學(xué)。運營管理的要點1、 關(guān)注環(huán)境2、 關(guān)注租戶3、 關(guān)注顧客高效運營管理的組織架構(gòu)原則1、 高效、專業(yè)、協(xié)同的組織原則2、 避免職能重復(fù)的原則商業(yè)廣場的開發(fā)期和招商管理原則1、 準(zhǔn)確定位，合理商

8、業(yè)規(guī)劃，周到的功能匹配，差異化的業(yè)態(tài)及品牌組合2、 處理好投資商鋪的政策，商鋪發(fā)售只限于輔助店獨立商鋪，保障物業(yè)的整體性持有。3、 主力店和輔助店落位，需要關(guān)注業(yè)態(tài)匹配和獨立商戶匹配。商業(yè)廣場運行開業(yè)期招商及業(yè)態(tài)管理原則1、 制定科學(xué)合理的租賃政策與承租服務(wù)是關(guān)鍵2、 強調(diào)廣場，租戶的雙贏。3、 招商管理重要的原則是核心主力店先行，次主力店和輔助店匹配，零售購物與休閑娛樂合理配置規(guī)劃。4、 業(yè)態(tài)管理重要的原則就是要嚴格租戶區(qū)位，入住規(guī)定，租期制約和清退條款的計劃性和標(biāo)準(zhǔn)化5、 需要關(guān)注每一個租戶的軟、硬件環(huán)境，氛圍營造及發(fā)展趨勢的確定，要利用信息化手段實施量化管理。品牌及營銷管理的重點和管理原

9、則1、 購物廣場的品牌是什么？就是企業(yè)能力的顧客體驗，歸屬在于消費者和租戶的最終評價。2、 文化營銷是決定購物廣場檔次的關(guān)鍵。3、 與租戶的溝通和協(xié)同是關(guān)鍵。服務(wù)管理的主要工作原則1、服務(wù)創(chuàng)造價值，解決承租戶各種經(jīng)營難題。2、建立統(tǒng)一收銀系統(tǒng)或進行確實可行的銷售營業(yè)額的統(tǒng)計實錄。3、嚴格執(zhí)行物業(yè)管理手冊。物業(yè)管理響應(yīng)和服務(wù)于商業(yè)管理目的和顧客的需求，即物業(yè)管理服從商業(yè)需求，這需要通過作業(yè)流程明確。4、 租賃性商鋪與產(chǎn)權(quán)式商鋪之間區(qū)別。商業(yè)廣場運營提高期的管理原則商業(yè)廣場是持續(xù)經(jīng)營的長久事業(yè)，從市調(diào)定位，業(yè)態(tài)定位，功能規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃，建筑設(shè)計、招商落位，營銷推廣及運營管理，物業(yè)管理均都需要專業(yè)運營機構(gòu)長期管理和提升，一環(huán)做不好都會為日后運營管理，物業(yè)管理帶來隱患或硬傷。始終站在顧客的角度改進工作，錯了就改，商業(yè)管理目的是最終使租