關(guān)于我市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

1、 關(guān)于我市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 今年以來，在國家擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一系列利好政策，特別是在我市“房產(chǎn)新政”影響和帶動下，我市房地產(chǎn)市場明顯活躍，開發(fā)投資逐漸向好，商品房銷售持續(xù)上升，政策效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)。一、 當(dāng)前我市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資處于低位調(diào)整中。1-11月，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資94.9億元，同比下降9.0%，較今年最低點回升近6個百分點，比三季度提高了1.1個百分點(如圖1所示)，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為10.0%，比三季度下降0.1個百分點。圖1市區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資56.0億元，同比下降19.7%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)總量的59.0%;四縣(市)共完成開發(fā)

2、投資38.9億元，同比增長12.4%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)總量的41.0%。投資額與上年同期比較，只有江都、寶應(yīng)保持增長，降幅較大的有廣陵、開發(fā)區(qū)和儀征(詳見下表)。1-11月市及縣(市、區(qū))房地產(chǎn)開發(fā)投資情況從房地產(chǎn)投資構(gòu)成情況看，1-11月，商品住宅完成投資78.4億元，同比下降8.7%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重為82.6%;辦公樓完成投資1.2億元，同比下降21.7%;商業(yè)營業(yè)用房完成投資額10.5億元，同比下降23.5%;其他用房完成投資額4.8億元，同比增長48.4%。辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、其他用房分別占房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重為1.3%、11.0%、5.1%，商品住宅投資、其他用房占比重同比

3、略有提高(見下表)。1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)表投資額(億元)占開發(fā)投資比重(%)比重同比增減(%)房地產(chǎn)開發(fā)投資94.9其中：商品住宅78.482.60.2辦公樓1.21.3-0.1商業(yè)營業(yè)用房10.511.0-2.1其他用房4.85.11.9(二)房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)?！岸唤怠?。隨著我市六部門促進(jìn)新開工措施的出臺和銷售市場的不斷升溫，市場供應(yīng)已經(jīng)發(fā)生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規(guī)模的增長，新開工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄。1-11月，全市商品房施工面積1135.9萬平方米，同比增長13.6%;其中住宅面積887.4萬平方米，同比增長4.1%;辦公樓26.7萬平方米，同比增長75

4、.5%;商業(yè)營業(yè)用房161.7萬平方米，同比增長52.5%?？⒐っ娣e276.7萬平方米，同比增長43.9%;其中住宅面積241.7萬平方米，同比增長40.0%;辦公樓5.0萬平方米，同比增長143.2%;商業(yè)營業(yè)用房25.5萬平方米，同比增長111.1%。新開工面積293.0萬平方米，同比下降22.7%;其中住宅面積224.7萬平方米，同比下降30.0%;辦公樓7.4萬平方米，同比增長117.3%;商業(yè)營業(yè)用房39.7萬平方米，同比下降8.6%。20xx年1-11月全市商品房開發(fā)建設(shè)情況如圖2所示：圖2(三)新政助今年商品房銷售增勢強(qiáng)勁。1-11月，全市商品房共銷售313.1萬平方米，同比增長

5、58.5%。其中，住宅銷售面積286.8萬平方米，同比增長64.7%;辦公樓銷售面積3.8萬平方米，同比增長92.5%;商業(yè)營業(yè)用房銷售面積20.3萬平方米，同比增長8.0%。商品房銷售額147.6億元，同比增長92.1%;其中住宅銷網(wǎng)售額130.8億元，同比增長103.2%;辦公樓銷售額2.2億元，同比增長116.9%;商業(yè)營業(yè)用房銷售額14.0億元，同比增長27.6%。圖3(四)開發(fā)資金到位情況良好，資金緊張狀況有所緩解。今年以來，隨著商品房銷售逐步回升，成交量顯著增加，開發(fā)企業(yè)資金回籠速度加快，全市房地產(chǎn)開發(fā)資金到位情況良好。1-11月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總量為149.5億元，同

6、比增長12.5%，其中本年到位資金為131.2億元，同比增長13.3%;上年末結(jié)余資金為18.4億元。到位資金總量的增速高于去年全年增速1.1個百分點。今年開發(fā)資金來源數(shù)為同期開發(fā)投資完成額的1.6倍，高于去年同期1.3倍的水平。再從本年到位資金中的其它資金來源情況看，1-11月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其它資金來源為76.2億元，同比網(wǎng)增長19.2%，其中定金及預(yù)收款和個人按揭貸款同比分別增長32.2%和87.2%。到位資金增速加快表明今年以來隨著商品房銷售的活躍，企業(yè)回籠資金情況良好。1-11月房地產(chǎn)到位資金結(jié)構(gòu)情況如圖4所示：圖4二、房地產(chǎn)新政對市場影響的分析1、房產(chǎn)新政累積效應(yīng)得到進(jìn)一步顯

7、現(xiàn)。去年四季度以來，我市及時出臺了有效的“房產(chǎn)新政”，今年以來各部門又在原有基礎(chǔ)上不斷完善和細(xì)化各種政策措施，共出臺四項樓市新政，其中包括關(guān)于調(diào)整市區(qū)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策、關(guān)于進(jìn)一步降低居民購買和轉(zhuǎn)讓住房稅收負(fù)擔(dān)政策、關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實施意見、關(guān)于促進(jìn)項目新開工的政策措施，同時加大金融支持服務(wù)力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調(diào)整為20%，貸款最高額度由25萬元調(diào)整為35萬元，貸款最長期限由20年調(diào)整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營業(yè)稅免征年限，并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的顯現(xiàn)，有效降低了購房者的購房成本，緩解了開發(fā)商的資金壓力，無論

8、是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是消費者來說都是一種利好，增強(qiáng)了信心、得到了實惠。從目前的情況來看，在經(jīng)過幾個月的運行后已產(chǎn)生了積極的效果，為房地產(chǎn)市場快速回暖起到了積極的推進(jìn)作用。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對市場變化措施積極有效。去年下半年以后，針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的房產(chǎn)投資、商品房銷售持續(xù)下降的新情況，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略和市場營銷策略，采取了各種優(yōu)惠促銷措施，極大地刺激了居民的購房欲望和消費熱情，使得成交量大幅增長。3、城鎮(zhèn)居民收入增長較快，消費信心和購買力有所增強(qiáng)。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持較快增長態(tài)勢，20xx年1-11月，人均達(dá)17878元，同比增長12.0%。居民收入的增長，加上“

9、80后”的結(jié)婚用房，另一方面，積累了去年處于觀望狀態(tài)的剛性需求，再加上一系列暖市新政的進(jìn)一步落實到位，今年以來全市居民的消費信心、還貸能力和購房能力顯著提升，使得購房欲望和意愿得到進(jìn)一步釋放。三、當(dāng)前值得關(guān)注的兩個問題首先，商品房新開工面積近幾年首次出現(xiàn)下降之勢。受去年商品房銷售持續(xù)下降的影響，今年1-11月累計，全市商品房新開工面積為293.0萬平方米，同比下降22.7%，降幅比三季度僅縮小了14.1個百分點。據(jù)分析，今年以來商品房新開工面積出現(xiàn)下降的主要原因，一是當(dāng)前部分開發(fā)企業(yè)對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢判斷較為保守，投資比較謹(jǐn)慎，開發(fā)速度明顯放慢;二是由于去年同期基數(shù)增速高(去年1-11月全市新開工

10、面積379.1萬平方米)。如果新開工面積出現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢，不但會影響到今后的市場供應(yīng)量，也會影響到房地產(chǎn)開發(fā)投資的總量規(guī)模和速度，對全市保投資、促增長也會造成不利的影響，因此，值得引起我們高度關(guān)注和重視。其次，房價高位運行，可能對商品房銷售形成新的制約。隨著商品房銷售的較快增長，市場回暖跡象趨于明顯，部分開發(fā)企業(yè)和新增樓盤出現(xiàn)了價格上漲。據(jù)反映，在成交量稍有起色之后，從3月份開始，有部分樓盤開始提價，到了8月份，一些樓盤出現(xiàn)了“坐地漲價”的現(xiàn)象。從市區(qū)商品房平均成交價格來看，今年1-11月市區(qū)商品房平均合同成交價格為5375.35元/，同比增長12.3%，其中商品住房平均合同成交價格為5254

11、.95元/，同比上漲17.62%。在市區(qū)，出現(xiàn)了諸如：帝景藍(lán)灣、桐園、運河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/的高價樓盤。商品房價格的上漲大大超過了人民收入的增長，勢必對銷售形成新的制約。四、促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點建議1、加快政策調(diào)整，給予行業(yè)寬松發(fā)展空間。目前市出臺的關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)問題的通知，主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅費、住房貸款等方面內(nèi)容，政策帶有放松行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì)。因此，政府在引導(dǎo)輿論、制定政策方面應(yīng)該更堅定地用市場化標(biāo)準(zhǔn)，給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展一個寬松穩(wěn)定的環(huán)境，為未來房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)繁榮穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。2、政府應(yīng)規(guī)范土地市場，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理科學(xué)利用現(xiàn)有的可開發(fā)土地。從規(guī)劃、用地及稅費優(yōu)惠等方面引導(dǎo)鼓勵社會投資，發(fā)展以中小戶型(戶型面積在120平方米以下)為主的房地產(chǎn)項目，加大廉租房和政府保障性住房建設(shè)，以滿足絕大多數(shù)市民的住房需求。房價過高依然是阻擋市場成交有效放大的直接障礙，也是消費者觀望的根本原因。普通消費者依然無法承受當(dāng)前的房價，而事實上當(dāng)前的房價仍然包含著較大的利潤，一方面如果開發(fā)商愿意讓利于消費者，二者之間的訴求達(dá)到一個合理的平衡，房地產(chǎn)長期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開發(fā)商還需要在土地儲備和房屋開發(fā)上進(jìn)行合理規(guī)劃，防范資金鏈斷裂，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平