別墅小區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書.doc

1、*別墅小區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書一、項(xiàng)目背景二、項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位以 “高爾夫文化之城、海洋生活之城”為社區(qū)生活的自然習(xí)慣，引領(lǐng)全心親地生活方式。打造乳山銀灘國家風(fēng)景區(qū)域國際高檔的別墅小區(qū)。三、項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目的基本客戶定位為：為“北美風(fēng)格別墅、高爾夫與海洋主題社區(qū)”核心理念吸引并產(chǎn)生共鳴，追求高尚健康的生活者；注重生活質(zhì)量、追求時尚生活，與購買第二或第三居所者；預(yù)購買項(xiàng)目房產(chǎn)，以求保值、增值者。尤其以有一定社會地位和經(jīng)濟(jì)來源及生活品位的高收入的從業(yè)人士。獨(dú)棟別墅的目標(biāo)消費(fèi)群體以富豪階層、三資及民營企業(yè)家、高收入的個體經(jīng)營者、異地大型國營企業(yè)或部門內(nèi)陸城市工商財(cái)稅等。聯(lián)排別墅 (TOWNHOU

2、SE) 以三資及民營企業(yè)主、大型企事業(yè)單位高級管理人員、高收入專業(yè)技術(shù)人員等。洋房目標(biāo)消費(fèi)群體以收入頗豐的公務(wù)員、高級白領(lǐng)以及部分投資客戶。四、樓盤產(chǎn)品定位本項(xiàng)目以別墅類產(chǎn)品為主的高尚低密度居住區(qū)，并設(shè)置了一定數(shù)量的類別墅花園洋房（疊拼、寬景 HOUSE ）。本案產(chǎn)品體現(xiàn)了市場需求的差異，設(shè)計(jì)中應(yīng)體現(xiàn)如下特征：沖擊市場產(chǎn)品的差異化；高端坐莊產(chǎn)品的差異化；獨(dú)棟別墅定位：奢侈型低密獨(dú)別墅 高端坐莊產(chǎn)品；經(jīng)濟(jì)型別墅 沖擊市場型產(chǎn)品；聯(lián)排 (TOWNHOUSE) 別墅定位：具有高性價比、創(chuàng)新差異化產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)性別墅 沖擊市場型產(chǎn)品洋房類（疊拼、寬景HOUSE ）產(chǎn)品定位：類別墅品質(zhì)高密低洋房 沖擊市場型

3、產(chǎn)品五、產(chǎn)品設(shè)計(jì)任務(wù)書1、 規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)則強(qiáng)調(diào)以人為本，通過設(shè)計(jì)提升小區(qū)的人文環(huán)境質(zhì)素，強(qiáng)化人與環(huán)境的親和與協(xié)調(diào)；考慮物業(yè)對別墅區(qū)和洋房區(qū)的分區(qū)問題；公建不得設(shè)置在別墅區(qū)內(nèi)；規(guī)劃應(yīng)分為若干組團(tuán)、每個組團(tuán)應(yīng)有景點(diǎn)、景區(qū)、景點(diǎn)主題應(yīng)該各具特色，圍繞中心景區(qū)布置洋房或者別墅；設(shè)計(jì)適應(yīng)考慮小區(qū)的封閉式管理，主入口設(shè)置在南面與銀海東路相連；社區(qū)內(nèi)應(yīng)適當(dāng)布置戶外運(yùn)動場所與運(yùn)動器械，并考慮兒童的戶外活動場所；2、 項(xiàng)目分期開發(fā)要求項(xiàng)目占地 322 畝左右，可分三期開發(fā)；首期開發(fā)用地124 畝，在地塊南邊，緊鄰銀海東路。在本地塊較為方正的南北方向布置別墅產(chǎn)品（獨(dú)立別墅、聯(lián)排、雙拼），在地塊價值相對較低的東面布置

4、洋房產(chǎn)品；項(xiàng)目的發(fā)展前期應(yīng)是以別墅類產(chǎn)品和洋房產(chǎn)品并存，中后期以別墅類產(chǎn)品為主。但在設(shè)計(jì)過程中要特別考慮坐莊產(chǎn)品（豪華獨(dú)棟別墅）的位置選擇和數(shù)量控制。3、 首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)面積： 124 畝， 82670.8 平米建筑參數(shù)指標(biāo)：建筑參數(shù)獨(dú)棟別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅洋房合計(jì)建筑面積9048 3500 10825.2 19566.3 42939.5容積率0.3 0.35 0.6 0.8用地面積30160.91 10000 18042 24467.89 82670.8用地比率36 4% 12% 21.8% 29 8% 100%物業(yè)比例：獨(dú)立別墅 21%，雙拼 8%，聯(lián)排別墅25%，洋房 46%。單套平均

5、面積：獨(dú)立別墅280 平米，雙拼別墅250 平米，聯(lián)排別墅200 平米，洋房180 平米。首期容積率： 0.524、 路網(wǎng)設(shè)計(jì)原則人車分流，各組團(tuán)即相連接又互相分割；考慮小區(qū)會所、室外運(yùn)動設(shè)施等這一部分道路系統(tǒng)的開發(fā)性；各道路分布合理應(yīng)該與景觀呼應(yīng)，達(dá)到組團(tuán)內(nèi)“一景多道 ”或 “一景一道 ”，機(jī)動車道“步移景異 ”。組團(tuán)出入口的選擇要估計(jì)方便，安全及合理；進(jìn)入組團(tuán)可采用盡端式布局方案，避免車道交叉，盡量設(shè)計(jì)成單行道路，最大限度減少車道對居住區(qū)秩序和居住環(huán)境的干擾；洋房區(qū)道路除考慮人車分流外，還應(yīng)該滿足停車位的需求；社區(qū)內(nèi)道路應(yīng)通而不暢、道路盡量設(shè)有彎度，在獲得景觀效果的同時可以降低車速，減少區(qū)

6、內(nèi)道路的危險性；車行道以枝狀或者環(huán)形盡端道路深入組團(tuán)建筑群內(nèi)，步行道則貫穿于建筑組團(tuán)內(nèi)部，將戶外活動區(qū)域、綠地、公共建筑或其他建筑聯(lián)系起來；小區(qū)次干道應(yīng)該考慮人流、車流，結(jié)合規(guī)劃路網(wǎng)要求，合理確定道路的寬度及轉(zhuǎn)彎半徑；5、 配套進(jìn)程小區(qū)配套要緊跟樓宇建設(shè)、首期交付使用時，會所與部分公建配套設(shè)施要同時投入使用，以滿足首期入住居民的正常生活基本需求。6、 環(huán)境設(shè)計(jì)要求每一期可分為若干個小組團(tuán)，每個組團(tuán)的景觀都要有概念性的設(shè)計(jì)，組團(tuán)景觀可以考慮使用花草、運(yùn)動器械、噴泉、溪流、露天運(yùn)動場和雕塑來體現(xiàn)主題；組團(tuán)連接要充分考慮健身步徑的有機(jī)聯(lián)系；別墅類產(chǎn)品應(yīng)該考慮庭院景觀的獨(dú)享性，應(yīng)充分考慮單體內(nèi)外庭院景

7、觀及庭院景觀的參與性和使用性；花園洋房首層應(yīng)向庭院化方向發(fā)展；主題園林景觀應(yīng)配合本地塊的自然水系綜合考慮；區(qū)內(nèi)應(yīng)利用現(xiàn)有的水體資源形成環(huán)繞部分獨(dú)棟別墅組團(tuán)的線性水景。7、 規(guī)劃布局要求總體布局應(yīng)按照規(guī)劃細(xì)則提供2-3 個總體規(guī)劃總平面圖的布局方案；考慮會所對外開放、經(jīng)營及首期銷售，中心會所應(yīng)靠近主干道；8、 洋房設(shè)計(jì)要求類別墅性質(zhì)的疊拼和寬景HOUSE疊拼四層半，寬景HOUSE 五層（多層）疊拼控制在180250 平米之間，寬景HOUSE 控制在 150 平米以內(nèi)；9、 聯(lián)排別墅 (TOWNHOUSE) 設(shè)計(jì)要求68 聯(lián)排、容積率0.6，建筑面積在160-220 平米，庭院面積達(dá)于100 平米

8、建筑空間布局上，在南北向的基礎(chǔ)上引入ROLL-HOUSE的布局，使庭院空間延伸，打破行列式的布局；使幾套有聯(lián)院空間，留出更大的庭院空間；層書控制在23 層內(nèi)，屋頂設(shè)大露臺，私家花園設(shè)停車位；長寬比控制在1：1，采用大開間，開間寬度不小于6 米；考慮每戶一個車庫；可采用錯層設(shè)計(jì)；層高 3 米為宜，二三層可推層設(shè)計(jì)；總價控制在50 萬左右。10、 獨(dú)立別墅設(shè)計(jì)要求經(jīng)濟(jì)性獨(dú)立別墅單體容積率在0.3-0.35 之間，建筑面積再180-220 平米之間，戶型長寬比控制在1 以下，開間不小于9 米；層高 3 米，不大于三層，主力為2 層；庭院面積大于350 平米，庭院與建筑過渡空間作局部回廊；標(biāo)準(zhǔn)型獨(dú)立別

9、墅單體容積率控制在0.25-0.3 之間，建筑面積為250300 平米之間，不大于三層，主力為22.5 層；開間不小于12 米；庭院面積大于600 平米；庭院分前院后院，部分可設(shè)置中空中庭花園；豪華型獨(dú)立別墅單體容積率控制在0.20.25 之間，建筑面積為300450 平米，戶型長寬比控制在0.8 以下，開間不小于14 米；庭院面積大于900 平米，庭院與建筑過渡空間作景觀外柱廊并設(shè)置風(fēng)雨廊，庭院可設(shè)池塘或小游泳池、可設(shè)置中庭花園、分前后院。對于單體設(shè)計(jì)而言：別墅首層層高不小 3.6 米，以上各層不少于 3 米；大面積別墅大廳應(yīng)設(shè)中空，二樓靠中空處設(shè)小廳或過道（飄入大廳上空），飄長不小于 1.

10、5米。屋頂采用坡屋頂，局部設(shè)閣樓考慮閣樓的采光；別墅首層必須考慮工人房、將工人房、洗衣房、廚房安排在同一功能區(qū)，以減少對主人生活空間的干擾；別墅的室內(nèi)樓梯不能正對入戶大門；別墅首層應(yīng)盡量設(shè)置家庭公用空間的功能用房，如客廳、會客室、書房并設(shè)置雙親（老人）的套間；獨(dú)立別墅按面積大小留 1-2 個車位的車庫。車庫留小門直通室內(nèi)。300 平米以內(nèi)的別墅至少應(yīng)設(shè)置三個以上的套房， 300 平米以上別墅至少五個以上的套房；主人房應(yīng)設(shè)置衣帽間，洗手間，主人間不得小于25 平米，衣帽間視大小而定，洗手間不得小于 8 個平方；11、 產(chǎn)品面積設(shè)置洋房面積設(shè)置疊拼面積： 180-250 平米之間180-200 平

11、米之間設(shè)計(jì)兩種戶型200-220 平米之間設(shè)計(jì)兩種戶型220-250 平米之間設(shè)計(jì)兩種戶型。寬景 HOUSE ：70-160 平米二房兩廳兩衛(wèi)70-90 平米，設(shè)計(jì)兩種戶型三房兩廳兩衛(wèi)100-130 平米，設(shè)計(jì)兩種戶型四方兩廳兩衛(wèi)140-160 平米，設(shè)計(jì)兩種戶型聯(lián)排別墅設(shè)置聯(lián)排別墅設(shè)計(jì)平均面積按照200 平米一套設(shè)計(jì)一種戶型，具體面積區(qū)間130-220 平米之間。獨(dú)立別墅設(shè)置獨(dú)立別墅按180-220 平米、 250-300 平米、 300-400 平米、 400 平米 -450 平米個設(shè)計(jì)一個戶型。雙拼別墅設(shè)置按照 200-250、250 平米以上各設(shè)計(jì)一個戶型12、 戶型配比類別戶型建筑面積比例別墅獨(dú)立別墅180-220 30%250-300 30%300-400 25%400-450 15%聯(lián)排別墅130-160 40%160-220 60%雙拼別墅220-250 100%洋房疊拼180-200 35%200-220 40%220-250