房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程和業(yè)務(wù)流程

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序和業(yè)務(wù)流程、我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)建設(shè)程序 （四大階段、十個(gè)過(guò)程）階段程序需準(zhǔn)備的資料行政管理部門取得證書資金投入項(xiàng)目前期階段項(xiàng)目建議書 （申請(qǐng)報(bào) 告）提出項(xiàng)目建設(shè)的必要性 和依據(jù)、擬建規(guī)模和地 點(diǎn)、資源、條件、投資 估算和資金籌措、建設(shè) 進(jìn)度安排、效應(yīng)分析。發(fā)改委以計(jì)劃 管理為主；規(guī) 劃、土地、環(huán) 保、水利、林 業(yè)、旅游等部 門參與 選址 ； 經(jīng)濟(jì)、計(jì)劃、 建設(shè)等部門參 與初步設(shè)計(jì)和 方案 審批。前期工程費(fèi)用：包 括調(diào)研評(píng)估費(fèi)、設(shè) 計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘探 費(fèi)、行政事業(yè)性收 費(fèi)、前期其他費(fèi)用 等項(xiàng)目選址方 案項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案資料 ：申請(qǐng)報(bào)告、城市規(guī)劃意 見(jiàn)、用地預(yù)審意見(jiàn)、環(huán) 境影響評(píng)價(jià)、水土

2、保持 方案、占用林地審核、 礦藏壓覆評(píng)估等營(yíng)業(yè) 執(zhí)照。設(shè)計(jì)任務(wù) 書、投資計(jì) 劃初步設(shè)計(jì)（建設(shè)方 案）項(xiàng)目準(zhǔn)備階段施工圖設(shè) 計(jì)、圖紙審 查辦土地使用證 ：土地出 讓合同、交費(fèi)證明等；辦規(guī)劃許可證 ：申請(qǐng)報(bào) 告和發(fā)改委批文、用地 規(guī)劃許可證、土地證、 已審批規(guī)劃圖和建筑設(shè) 計(jì)圖；辦施工許可證 ：土地 證、規(guī)劃許可證、招標(biāo) 確定施工隊(duì)、施工圖審 查證明、質(zhì)量安全監(jiān)督 手續(xù)等。國(guó)土局、建設(shè) 局、規(guī)劃局1、國(guó)有土地 使用證2、建設(shè)用地 規(guī)劃許可證3、建設(shè)工程 規(guī)劃許可證4、建筑工程 施工許可證1、土地費(fèi)用：包括 土地出讓金沉淀部 分、土地拆遷費(fèi) 用、土地契稅、安 置房建設(shè)費(fèi)用等， 占比較大 ；2、前期工

3、程費(fèi)用： 包括三通一平、臨 時(shí)設(shè)施費(fèi)、行政事 業(yè)性收費(fèi)、前期其 他費(fèi)用等項(xiàng)目征地、 報(bào)建、招標(biāo)土地、環(huán)保、消防、人防、 規(guī)劃、建設(shè)等 行政管理部門項(xiàng)目施工階段組織施工 （安全、監(jiān) 理）質(zhì)量監(jiān)督記錄、分項(xiàng) （分階段）工程質(zhì)檢報(bào) 告、隱蔽工程驗(yàn)收記錄 等。建設(shè)局1、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 費(fèi)；2、建筑安裝工程 費(fèi)， 占比較大 ；3、公共配套設(shè)施建 設(shè)費(fèi)；4、開發(fā)間接費(fèi)用項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、結(jié) 算、備案驗(yàn)收備案資料 ：驗(yàn)收備 案表、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、 驗(yàn)收原始文件、質(zhì)量檢建設(shè)、規(guī)劃、消防、環(huán)保等驗(yàn)收階段測(cè)證明，規(guī)劃、消防、 環(huán)保驗(yàn)收證明、質(zhì)量保 修書。行政管理部門資料整理歸檔建設(shè)檔案館產(chǎn)權(quán)登記、物業(yè)管理辦產(chǎn)權(quán)證資料 ：

4、土地使 用權(quán)證、規(guī)劃許可證、 施工許可證、竣工驗(yàn)收 資料、面積測(cè)繪成果、 消防和環(huán)保驗(yàn)收證明 等。房地產(chǎn)管理局、我們以某地產(chǎn)項(xiàng)目為例，其在各個(gè)階段投資的金額占比情況如下所示（僅供參考）序號(hào)項(xiàng)目名稱投資額占比估算說(shuō)明1土地費(fèi)用161620%包括土地出讓金沉淀部分、土地拆遷費(fèi)用、土地契稅、安置房建設(shè)費(fèi)用等2前期工程費(fèi)用14647%包括調(diào)研評(píng)估費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘探 費(fèi)、三通一平、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、行政事業(yè) 性收費(fèi)、前期其他費(fèi)用等3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)20320%包括供水工程、供電工程、雨水污水工 程、熱力工程、燃?xì)饷簹夤こ?、智能?工程、園林景觀工程、消防系統(tǒng)、信息 系統(tǒng)、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、夜間照明系統(tǒng)工程、 其他配套

5、等4建筑安裝工程費(fèi)117475%包括地基處理工程、建安費(fèi)用、分包工程、甲供材料設(shè)備采購(gòu)等5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)28869%包括人防車庫(kù)、地下車庫(kù)、教育配套、 配電設(shè)施用房、垃圾用房、文體設(shè)施、 物業(yè)管理用房、其他配套等6開發(fā)間接費(fèi)用1387%包括咨詢?cè)u(píng)估費(fèi)用、工程監(jiān)理費(fèi)用、物 業(yè)費(fèi)用、施工、采購(gòu)、設(shè)計(jì)合同印花稅 等7管理費(fèi)用4878%按開發(fā)成本的 2%測(cè)算8財(cái)務(wù)費(fèi)用9225%按基準(zhǔn)利率三年測(cè)算9銷售費(fèi)用9421%按銷售收入的 2%測(cè)算10開發(fā)期稅費(fèi)46539%按銷售收入的 7%測(cè)算11其它費(fèi)用及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)5439%取 2-5 項(xiàng)之和的 3%項(xiàng)目總投資419819%三、房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)的內(nèi)部工作

6、流程：房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)的內(nèi)部工作流程大致分為 5 個(gè)階段： 獲取土地開工開盤清盤 入住。1、獲取土地階段：土地獲取階段 ：包括土地信息的收集、價(jià)值判斷，尋找合作資金，投標(biāo)摘牌，簽訂土地出讓合同， 辦理用地規(guī)劃許可證、土地證。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段： 包括區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目定位，設(shè)計(jì)前期工作，項(xiàng)目指標(biāo)確認(rèn)，施工圖設(shè)計(jì)組織 等。施工準(zhǔn)備階段 ：辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，開工前期工作等2、開工：工程建設(shè)階段（一）： 項(xiàng)目開工，基礎(chǔ)開工，主體施工，工程款支付，主體驗(yàn)收等工程建設(shè)階段（二）： 內(nèi)外檐裝修材料確定，水、暖、電安裝，智能化，通風(fēng)與空調(diào)，電梯安裝， 毛坯房竣工驗(yàn)收備案，成品房裝修及驗(yàn)收備案，

7、配套施工，竣工結(jié)算等項(xiàng)目銷售階段 ：辦理銷售許可證，項(xiàng)目亮相前準(zhǔn)備，項(xiàng)目亮相，項(xiàng)目開盤前準(zhǔn)備等。3、開盤：項(xiàng)目銷售階段： 項(xiàng)目開盤進(jìn)行日常銷售4、清盤 ：銷售清盤5、入住：竣工入住階段 ：辦理住宅準(zhǔn)入證，入住準(zhǔn)備，物業(yè)收房，辦理入住手續(xù)等售后及移交 ：為客戶辦理產(chǎn)權(quán)證、土地證前期手續(xù)。四、房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)的內(nèi)部具體工作流程獲取土地開工開盤清盤入住節(jié)點(diǎn)工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門大類小類說(shuō)明地塊現(xiàn)狀圖落實(shí)地塊具體位置及周邊情況項(xiàng)目部土地信息收集規(guī)劃設(shè)計(jì)條件落實(shí)規(guī)劃條件，了解限制性條件項(xiàng)目部現(xiàn)場(chǎng)踏勘對(duì)地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否 有地下埋藏物等影響開發(fā)的因

8、 素詳細(xì)了解項(xiàng)目部研發(fā)部工程部了解周邊配套情況了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交通等情況項(xiàng)目部了解未來(lái)發(fā)展規(guī)劃了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對(duì)以后項(xiàng)目開發(fā)的影響和支撐項(xiàng)目部研發(fā)部土地了解地塊的上市方 式和土地款同土地所有方進(jìn)行接觸，了解 土地出讓方式和土地款，以及 能否調(diào)整項(xiàng)目部土價(jià)值初判了解項(xiàng)目開發(fā)成本了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費(fèi)項(xiàng)目和具體情況項(xiàng)目部地獲了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn) 市場(chǎng)狀況產(chǎn)品形式、開發(fā)周期的安排項(xiàng)目部銷售部取現(xiàn)狀圖（四至電子文件）項(xiàng)目部階段土地市場(chǎng)深度調(diào)研銷售部 ：參與市場(chǎng) 調(diào)查，進(jìn)行地塊周 邊及輻射范圍內(nèi)的 客戶分析、產(chǎn)品分 析、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 等；研發(fā)部 ：負(fù)責(zé)協(xié)助 進(jìn)行區(qū)域市場(chǎng)調(diào) 研。項(xiàng)目部

9、銷售部研發(fā)部?jī)r(jià)值深判可行性研究報(bào)告項(xiàng)目最終定位根據(jù)以往及周邊項(xiàng) 目成交客戶分析和 產(chǎn)品分析等，對(duì)項(xiàng) 目定位、客戶定 位、產(chǎn)品定位等， 提出策略性建議。研發(fā)部銷售部項(xiàng)目部工程部成本測(cè)算：針對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行 初步成本測(cè)算、利潤(rùn)率分析及 比選進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的方 案設(shè)計(jì)和成本測(cè) 算。研發(fā)部成本控制部開發(fā)周期及付款計(jì)劃各部門會(huì)同研討 ： 根據(jù)土地的開工條 件、市場(chǎng)情況，共項(xiàng)目部銷售部同制定開發(fā)節(jié)奏。工程部項(xiàng)目方案確定總經(jīng)理各部門現(xiàn)金流測(cè)算財(cái)務(wù)部各部門節(jié)點(diǎn)工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門大類小類說(shuō)明土 地 獲 取 階 段尋找合作資金項(xiàng)目招商報(bào)告（前期階段）區(qū)域宏微觀市場(chǎng)

10、研究項(xiàng)目招商文本中盈利能力分析明確合作伙伴、尋 找合作方式（招商階段）項(xiàng)目商業(yè)策劃書制定項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部合作伙伴確定制定合作方式、投 資回報(bào)方式、草擬 合同財(cái)務(wù)總監(jiān)項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部合作方案確定合作細(xì)節(jié)確定項(xiàng)目引資（商業(yè)計(jì)劃書）簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議行政辦 ：協(xié)議蓋 章，存檔。財(cái)務(wù)總監(jiān)項(xiàng)目部合作實(shí)施（實(shí)施階段）合作公司成立及相關(guān)手續(xù)辦理財(cái)務(wù)部 ：協(xié)助辦理 股權(quán)、增資等相關(guān) 財(cái)務(wù)問(wèn)題；行政辦 ：工商局辦 理公司注冊(cè)。副總經(jīng)理項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部行政辦投標(biāo)摘牌投方案標(biāo)項(xiàng)目方案確定投經(jīng)濟(jì)標(biāo)確定土地上限拍賣競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、確定土地上 限、價(jià)格敏感性分析、制定拍 賣戰(zhàn)術(shù)摘牌競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、確定土地上 限、價(jià)格敏感性分析

11、、制定出 價(jià)戰(zhàn)術(shù)獲取 土地簽訂土 地出讓 合同確定用地圖、樁點(diǎn)坐標(biāo)、用地條件交納土地款、契稅、交易費(fèi)等行政辦法務(wù) ：合同 條款的草擬和完 善； 財(cái)務(wù)部 ：提供資總經(jīng)理項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部金。用地規(guī) 劃許可證準(zhǔn)備材料，辦證提交土地出讓合同和土地出讓金、交易費(fèi)等交費(fèi)證明行政辦 ：提供土地 出讓合同；財(cái)務(wù)部 ：提供資金 繳納出讓金、交易 費(fèi)。項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部行政辦土地確權(quán)企業(yè)投資項(xiàng)目備案辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預(yù)審表委托工程咨詢資格機(jī)構(gòu)編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告研發(fā)部 ：協(xié)助提供 相關(guān)項(xiàng)目資料項(xiàng)目部研發(fā)部向項(xiàng)目備案機(jī)關(guān)提交申請(qǐng)報(bào)告項(xiàng)目部建設(shè)用地規(guī)劃許可證原地上物土地證登報(bào)聲明（原有土地證作廢）土地補(bǔ)償費(fèi)（原戶主需交納的土地使用

12、費(fèi)）土地出讓合同資料室 ：提供土地 出讓合同、付款憑 證及相關(guān)圖紙核定土地邊界核定用地圖、核定用地相關(guān)圖、規(guī)劃地界坐標(biāo)圖交費(fèi)證明繳納土地費(fèi)用1:500 現(xiàn)狀地形圖需準(zhǔn)備 3 份詳規(guī)研發(fā) ：委托設(shè)計(jì)詳 規(guī)節(jié)點(diǎn)工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門大類小類說(shuō)明土地 獲 取辦理土地證土地出讓合同交費(fèi)證明繳納土地費(fèi)用建設(shè)用地規(guī)劃許可證地籍圖 4 份（薄膜圖）階段土地登記申請(qǐng)書土地確權(quán)來(lái)源證明文件土地權(quán)人證明材料申請(qǐng)人主體資格證明、法人代 表證明或個(gè)人身份證明行政部：提供企業(yè) 相關(guān)證明資料。規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 階 段區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體 供求

13、現(xiàn)狀、價(jià)格水平等對(duì)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)及周 邊進(jìn)行市場(chǎng)分析、 客戶需求分析、產(chǎn) 品分析、已成交客 戶分析、競(jìng)爭(zhēng)樓盤 分析等研發(fā)部銷售部項(xiàng)目部競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤詳細(xì)調(diào)查項(xiàng)目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研（商業(yè)部分）項(xiàng)目周邊商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分 布狀況、經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)特 點(diǎn)、預(yù)期發(fā)展方向等針對(duì)重點(diǎn)商家，進(jìn) 行專向訪談，同時(shí) 組織相關(guān)專業(yè)人士 進(jìn)行專業(yè)論證。商業(yè)運(yùn)營(yíng)部研發(fā)部銷售部項(xiàng)目部同期操作商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目調(diào)查（商業(yè)部分）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模、定位種 類、操作方式、開發(fā)周期等； 提取數(shù)據(jù)庫(kù)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行重點(diǎn) 分析、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研了解 相關(guān)信息重點(diǎn)訪談了解重點(diǎn) 商家對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的 相關(guān)看法、同時(shí)了 解投資客戶

14、對(duì)競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目的投資意向。項(xiàng)目定位公建部分?jǐn)M選業(yè)態(tài) 種類確定、所選業(yè) 態(tài)數(shù)量確定通過(guò)行業(yè)發(fā)展分析、消費(fèi)需求 分析，確定可開發(fā)公建部分業(yè) 態(tài)種類。結(jié)合市場(chǎng)相關(guān)類型物 業(yè)供求狀況，確定所選業(yè)態(tài)開 發(fā)數(shù)量商業(yè)運(yùn)營(yíng)部 ：配合 完成公建部分業(yè)態(tài) 選擇與數(shù)量確定研發(fā)部商業(yè)運(yùn)營(yíng)部銷售部市場(chǎng)定位客戶定位 產(chǎn)品定位 價(jià)格定位依據(jù)控規(guī)指標(biāo)，提出產(chǎn)品類型建議，完成項(xiàng)目定位工作商業(yè)運(yùn)營(yíng)部 ：配合 完成公建類配套定 位總經(jīng)理各部門經(jīng)濟(jì)測(cè)算逐步細(xì)化成本測(cè)算及利潤(rùn)率分析，進(jìn)行現(xiàn)金流測(cè)算財(cái)務(wù)總監(jiān)各部門項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告開發(fā)計(jì)劃： 研發(fā)、銷售：根據(jù)宗地狀況、市場(chǎng)條件和公司回 款要求，初步制定土地開發(fā)計(jì)劃和銷售計(jì)劃； 研發(fā)、商業(yè)：結(jié)合市

15、場(chǎng)現(xiàn)狀完成項(xiàng)目公建部分開 發(fā)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)順序建議； 工程：按營(yíng)銷計(jì)劃和工程情況排定工期。項(xiàng)目考核指標(biāo)初定： 組織討論，初步擬定的項(xiàng)目開發(fā)排期和總體經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)要求及各階段經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求資金流： 工程：根據(jù)工期制定工程款支付計(jì)劃； 項(xiàng)目：制訂配套費(fèi)及土地款支付計(jì)劃。節(jié)點(diǎn)工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門大類小類說(shuō)明規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 階 段設(shè)計(jì)前期工作明確產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)客戶需求狀況 和在銷樓盤熱銷產(chǎn)品分析，對(duì) 戶型設(shè)計(jì)、戶型配比、面積區(qū) 間、景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格、配 套標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)劃設(shè)計(jì)提出改善性 意見(jiàn)。研發(fā)部銷售部成本 控制部 工程部 商業(yè) 運(yùn)營(yíng)部設(shè)計(jì)院

16、初步選擇明確設(shè)計(jì)單位選擇標(biāo)準(zhǔn)，了解 相關(guān)設(shè)計(jì)院的價(jià)格行情。必要時(shí)，對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行實(shí)地考察制定設(shè)計(jì)組織計(jì)劃方案設(shè)計(jì)組織方案、規(guī)劃設(shè)計(jì)院選擇與合同簽訂法務(wù) ：合同文本審 核 成本：設(shè)計(jì)費(fèi)用審 核設(shè)計(jì)任務(wù)書與相關(guān) 技術(shù)指標(biāo)初訂制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的 設(shè)計(jì)任務(wù)書、交工標(biāo)準(zhǔn)，及規(guī) 劃指標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)的初訂研發(fā) ：依據(jù)建筑規(guī) 劃、景觀規(guī)劃及交 工標(biāo)準(zhǔn)初步確定建 安、環(huán)境等成本指 標(biāo)；工程 ：參與制定交 工標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)主要部 位做法、結(jié)構(gòu)方 案、設(shè)備方案等提 出建設(shè)性意見(jiàn)。規(guī)劃方案結(jié)合成本 測(cè)算的研討及確定對(duì)于初步測(cè)算的成本指標(biāo)逐步 細(xì)化、結(jié)合市場(chǎng)調(diào)整售價(jià)，確 保預(yù)期利潤(rùn)率。營(yíng)銷：結(jié)合項(xiàng)目地 塊的基本素質(zhì)、成

17、 本測(cè)算情況和預(yù)期 銷售情況，對(duì)項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)提出建 議； 工程 ：從施工角 度，對(duì)主要部位做 法提出建設(shè)性意 見(jiàn)； 項(xiàng)目 ：提供各項(xiàng)配 套費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。彩色總平面圖方案 送規(guī)劃預(yù)審彩色總平面圖（含經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）研發(fā) ：負(fù)責(zé)提供圖 紙修建性詳規(guī)成果各部：提供參考意 見(jiàn)詳細(xì)性規(guī)劃方案的 報(bào)建及確定（含配套場(chǎng)站點(diǎn)）報(bào)市政府研發(fā) ：負(fù)責(zé)提供圖 紙建筑平、立面功能 效果及成本測(cè)算的 研討及確定各部門共同商討成本指標(biāo)，逐 步深化、細(xì)化。各部門結(jié)合項(xiàng)目實(shí) 際，從不同角度提 出合理化建議。彩色立面效果圖送規(guī)劃預(yù)審及審批（上報(bào)市政府）研發(fā) ：負(fù)責(zé)提供圖 紙建筑方案報(bào)建圖研發(fā) ：提供報(bào)建圖 紙景觀概念方案設(shè)計(jì)及確定各部

18、門結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，從不同 角度對(duì)客戶景觀需求、景觀規(guī) 劃設(shè)計(jì)方案提出合理化建議。節(jié)點(diǎn)工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門大類小類說(shuō)明規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 階 段項(xiàng)目指標(biāo)確認(rèn)項(xiàng)目成本指標(biāo)確定 營(yíng)銷、企劃：對(duì)銷售費(fèi)用指標(biāo)，進(jìn)行討論確定； 商業(yè)運(yùn)營(yíng)部：結(jié)合不同業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)客戶需求，提供 有關(guān)配套設(shè)備設(shè)施種類、數(shù)量建議； 項(xiàng)目、研發(fā)、工程、財(cái)務(wù)、成本等部：項(xiàng)目前 期、工程、配套、費(fèi)用等指標(biāo)落實(shí)。項(xiàng)目考核指標(biāo)確定 營(yíng)銷：結(jié)合公司戰(zhàn)略要求和項(xiàng)目自身狀況，協(xié)調(diào) 其他各部門制定項(xiàng)目的考核指標(biāo)體系； 工程：制定工期。年度考核指標(biāo)調(diào)整 營(yíng)銷：根據(jù)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略的要求和公司庫(kù)存、新 增、新開資

19、源的數(shù)量制定公司年度考核指標(biāo)體 系； 工程：制定工期考核標(biāo)準(zhǔn)。施工圖設(shè)計(jì)組織施工圖、建筑設(shè)計(jì) 院選擇與合同簽定 成本控制部：配合研發(fā)進(jìn)行設(shè)計(jì)招投標(biāo)； 工程部：對(duì)結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型進(jìn)行評(píng)估； 法務(wù)：合同的審核。制定建筑、綜合管 網(wǎng)、景觀施工圖設(shè) 計(jì)任務(wù)書（交工標(biāo)按產(chǎn)品型式不同，提供建筑設(shè)計(jì)限額指標(biāo)、景觀限額設(shè)計(jì)指標(biāo)：準(zhǔn)確定、建筑、景 觀限額指標(biāo)確定） 營(yíng)銷 ：結(jié)合項(xiàng)目定位和客戶需求及經(jīng)驗(yàn)判斷，參 與建筑、景觀規(guī)劃和交工標(biāo)準(zhǔn)的討論制定； 工程：提供工程技術(shù)專業(yè)建議。結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選 型研討及確定 成本：針對(duì)不同結(jié)構(gòu)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算，選優(yōu)； 工程：參與結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討。地質(zhì)勘察報(bào)告組織現(xiàn)場(chǎng)勘察

20、，并提供地質(zhì)勘察報(bào)告 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供規(guī)劃總平面圖施工圖成果總平面圖放線圖樁位圖施工圖報(bào)建圖消防、人防報(bào)建圖施工圖審查全圖及計(jì)算書編制典型樓座建安預(yù)算施工圖會(huì)審 成本控制：參與施工圖會(huì)審，審核對(duì)成本影響較 大的項(xiàng)目，提出優(yōu)化意見(jiàn)； 工程：對(duì)施工圖的完整性、設(shè)計(jì)選材、選型的合 理性、經(jīng)濟(jì)性及施工的可行性進(jìn)行審核。施工圖全圖編制典型樓座建安預(yù)算，建安成本綜合測(cè)算、分 析、反饋并進(jìn)行圖紙優(yōu)化： 銷售：根據(jù)項(xiàng)目預(yù)期銷售均價(jià)和利潤(rùn)率要求，根據(jù)不同施工方案的成本情況，討論并加以優(yōu)化； 研發(fā)：負(fù)責(zé)圖紙優(yōu)化變更； 工程：對(duì)設(shè)計(jì)選材、選型的合理性、經(jīng)濟(jì)性及施工的可行性進(jìn)行審核。節(jié)點(diǎn)工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門備

21、注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門大類小類說(shuō)明規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 階 段施工圖設(shè)計(jì)組織綜合管網(wǎng)方案設(shè)計(jì) 項(xiàng)目：提供各專業(yè)局設(shè)計(jì)條件景觀擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì) 成本控制：成本核算及費(fèi)用控制景觀施工圖成本測(cè) 算、分析、反饋并 進(jìn)行圖紙優(yōu)化 銷售：結(jié)合宗地狀況、項(xiàng)目定位和成本測(cè)算情 況，參與景觀施工的討論制定 研發(fā)：負(fù)責(zé)圖紙優(yōu)化變更 工程：對(duì)選材、工藝做法提出專業(yè)性意見(jiàn)。施 工 準(zhǔn) 備 階 段建設(shè)工程規(guī)劃 許可證規(guī)劃方案及市政方案送審設(shè)計(jì)方案 （含總平面圖 ）申報(bào)表研發(fā)：配合提供設(shè) 計(jì)院的蓋章確認(rèn)土地出讓合同項(xiàng)目：提供土地出 讓合同、付款憑證 及相關(guān)圖紙修建性詳細(xì)規(guī)劃 2 份，電子文 件 1 份（注：審

22、定前，提交 10 本規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，電子文件 1 份）研發(fā)：提供所需圖 紙申報(bào)單位（人）委托代理的，需提交授權(quán)委托書建筑方案送審建筑設(shè)計(jì)方案申報(bào)表研發(fā)：配合提供設(shè) 計(jì)院的蓋章確認(rèn)1/500現(xiàn)勢(shì)地形圖 1 份土地出讓合同項(xiàng)目：提供土地出 讓合同、付款憑證 及相關(guān)圖紙投資計(jì)劃建筑設(shè)計(jì)方案 2 份（含建筑效 果、總平面、各層平面、立 面、剖面圖等）重要項(xiàng)目需提 交模型申報(bào)單位（人）委托代理的，需提交授權(quán)委托書取得許可證投資計(jì)劃大配套財(cái)務(wù)：提供資金保 障小配套財(cái)務(wù)：提供資金保 障消防證明研發(fā) ：負(fù)責(zé)提供消 防報(bào)建圖人防證明研發(fā) ：負(fù)責(zé)提供人防報(bào)建圖地名證明節(jié)點(diǎn)工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主

23、辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門大類小類說(shuō)明施 工 準(zhǔn) 備 階 段現(xiàn)場(chǎng)工程放線準(zhǔn)備相關(guān)文件建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃局批復(fù)的項(xiàng)目總平圖及電子文件首層平面圖研發(fā) ：出圖及圖紙 問(wèn)題解決；工程：現(xiàn)場(chǎng)配合。出放線報(bào)告按照施工總平圖進(jìn)行樓座點(diǎn)放置，出放線報(bào)告工程 ：配合勘測(cè)、 清除現(xiàn)場(chǎng)障礙現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)與移交施工單位配合做記錄、現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)工程 ：組織現(xiàn)場(chǎng)保 護(hù)移交施工單位研發(fā) ：現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問(wèn) 題，及時(shí)解決；工程：組織交接。施工許可證準(zhǔn)備相關(guān)文件建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工圖紙及技術(shù)資料報(bào)告書工程施工中標(biāo)通知書及經(jīng)過(guò)簽證的施工合同建設(shè)資金證明（銀行存款證 明）注：資金情況需滿足施工 中標(biāo)價(jià)的 1/3 以上項(xiàng)目

24、年度投資計(jì)劃（當(dāng)年計(jì)劃）施工圖審查研發(fā) ：負(fù)責(zé)提供施 工圖及計(jì)算書質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)質(zhì)量監(jiān)督登記表工程 ：配合辦理安全措施工程 ：組織施工單 位做好現(xiàn)場(chǎng)圍墻及 現(xiàn)場(chǎng)相關(guān)安全措 施。安全施工措施登記表工程 ：配合現(xiàn)場(chǎng)安 全企業(yè)投 資項(xiàng)目 備案開工前期工作規(guī)劃成果大配套“三通一平”臨水、臨電 工程：確定臨水、臨電位置及數(shù)量； 項(xiàng)目：協(xié)助臨時(shí)電送電、接入水接入； 財(cái)務(wù)：提供資金； 成本控制：審核相關(guān)費(fèi)用和成本。場(chǎng)地平整施工組織方案 研發(fā)：配合工程部，負(fù)責(zé)提供所需的全部資料； 成本：確定分包項(xiàng)目及各種特殊材料的檔次價(jià)格招投標(biāo)、簽訂合同勘察單位研發(fā)：提供總規(guī)劃 圖等所需的全部資 料；成本： 配合招投 標(biāo)、測(cè)算

25、成本；法務(wù) ：招投標(biāo)文件 的法務(wù)審核、合同 審核樁基施工單位監(jiān)理單位土建施工單位甲供材、分包商沉降觀測(cè)節(jié)點(diǎn)工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門主項(xiàng)分項(xiàng)主辦主辦協(xié)辦備注大類小類說(shuō)明部門崗位部門施開工招標(biāo)合同備案指土建施工單位的公開招標(biāo)及合同備案 工程：確定備選單位、提供招標(biāo)資料及備案合工 準(zhǔn) 備 階 段前期工作同； 成本：共同確定合同約定的各項(xiàng)條款。施工圖會(huì)審組織監(jiān)理、施工單位一起對(duì)圖紙進(jìn)行會(huì)審研發(fā)：配合會(huì)審， 并負(fù)責(zé)提供所需的 全部圖紙。會(huì)同設(shè)計(jì)院進(jìn)行會(huì)審，簽定圖紙會(huì)審記錄設(shè)計(jì)交底會(huì)同設(shè)計(jì)院進(jìn)行技術(shù)交底，簽定交底記錄研發(fā)：負(fù)責(zé)組織設(shè) 計(jì)單位交底和變 更。質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)辦理質(zhì)檢委托項(xiàng)目 ：配合辦理相辦理

26、安全檢查委托關(guān)手續(xù)。環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等相關(guān)報(bào)建手續(xù)項(xiàng)目臨時(shí)、永久路口的報(bào)建手續(xù)項(xiàng)目 ：配合辦理相 關(guān)手續(xù)。申辦項(xiàng)目臨時(shí)施工用水、臨時(shí)用電、排污手續(xù)辦理施工人員暫住手續(xù)開工工 程 建 設(shè) 階 段項(xiàng)目開工施工放線建立平面和高程控制系統(tǒng)。建 立控制主軸線（基線）標(biāo)樁， 并在現(xiàn)場(chǎng)清楚標(biāo)明墻、柱軸線 位置研發(fā) ：負(fù)責(zé)提供所 需的圖紙和技術(shù)支 持。規(guī)劃驗(yàn)線監(jiān)理單位組織工程部、設(shè)計(jì)、規(guī)劃局驗(yàn)線研發(fā)、項(xiàng)目 ：配合樁基施工試樁施工，確定樁基施工標(biāo)準(zhǔn)研發(fā) ：配合確定樁 基施工標(biāo)準(zhǔn)。樁基全面施工研發(fā) ：負(fù)責(zé)提供所 需的圖紙和技術(shù)支 持。樁基檢測(cè)委托樁基檢測(cè)單位進(jìn)行樁基施工質(zhì)量檢測(cè)，并提供樁基檢測(cè)報(bào)告開槽土方工程支護(hù)工程降

27、水工程基礎(chǔ)施工地基備案研發(fā)：配合參與驗(yàn)收基礎(chǔ)施工地基處理研發(fā) ：負(fù)責(zé)提供所混凝土墊層需的全部圖紙，配 合解決圖紙?jiān)O(shè)計(jì)問(wèn) 題。地下防水混凝土基礎(chǔ)基礎(chǔ)驗(yàn)收備案承建單位自評(píng)監(jiān)理對(duì)驗(yàn)評(píng)資料審查、現(xiàn)場(chǎng)觀感質(zhì)量量測(cè)和檢查監(jiān)理組織相關(guān)部門驗(yàn)收研發(fā)：配合參與驗(yàn) 收簽定建筑工程分部工程（基礎(chǔ)）驗(yàn)收表基礎(chǔ)處理竣工結(jié)算核對(duì)全部設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證 及各項(xiàng)扣款的增減項(xiàng)造價(jià)。工程：提供全面的 現(xiàn)場(chǎng)簽證、水電扣 款等基礎(chǔ)性資料。節(jié)點(diǎn)工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門大類小類說(shuō)明工 程 建 設(shè) 階 段主體施工審核施工方案、施 工組織設(shè)計(jì)鋼筋混凝土工程施工單位填報(bào)材料進(jìn)場(chǎng)報(bào)驗(yàn)單三證（材料出

28、廠合格證、進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)的取樣檢驗(yàn)證明、建委產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)證）模板分項(xiàng)工程鋼筋分項(xiàng)工程預(yù)應(yīng)力分項(xiàng)工程混凝土分項(xiàng)工程現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)分項(xiàng)工程裝配式結(jié)構(gòu)分項(xiàng)工程混凝土結(jié)構(gòu)子分部工程配套管線預(yù)埋重要分項(xiàng)工程及隱蔽工程質(zhì)量驗(yàn)收核心筒剪力墻，裙樓，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，第一層標(biāo)準(zhǔn)層，天面層鋼筋 地下室、裙樓、塔樓第一層的水暖電管線預(yù)埋； 超高層建筑圈梁防雷工程、避難層管線預(yù)埋。圖紙問(wèn)題解決圖紙問(wèn)題的發(fā)現(xiàn)及分析 研發(fā) ：配合分析問(wèn)題設(shè)計(jì)變更 研發(fā) ：配合完成設(shè)計(jì)變更； 成本 ：核定成本影響施工質(zhì)量問(wèn)題、事故處理施工質(zhì)量問(wèn)題、事故的調(diào)查分析 研發(fā) ：配合分析問(wèn)題處理方案的制定、審核、審批 研發(fā) ：配合制定方案； 成本 ：核定成本影響處

29、理方案的實(shí)施變更簽證設(shè)計(jì)變更 研發(fā) ：配合完成設(shè)計(jì)變更； 成本控制 ：核定變更成本影響。工程變更工程變更技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析 研發(fā) ：配合技術(shù)分析； 成本 ：進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析。工程變更申請(qǐng) 研發(fā) ：協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行變更簽證； 成本 ：測(cè)算變更對(duì)成本的影響，對(duì)可行性判斷。設(shè)計(jì)變更 研發(fā) ：配合完成變更； 成本 ：核定成本影響工程款支付工程進(jìn)度的確認(rèn)工程款申請(qǐng)表審批 成本控制 ：按合同約定審核付款比例。工程款支付 財(cái)務(wù) ：審核工程價(jià)款單及發(fā)票，付款。主體驗(yàn)收主體驗(yàn)收備案施工單位自評(píng)監(jiān)理對(duì)驗(yàn)評(píng)資料審查、現(xiàn)場(chǎng)觀感質(zhì)量量測(cè)和檢查監(jiān)理組織相關(guān)部門驗(yàn)收 工程、研發(fā)、成本、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位參與簽定建筑工程分部工程（主體）

30、驗(yàn)收表節(jié)點(diǎn)工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門大類小類說(shuō)明項(xiàng)目銷售階段銷售許可證準(zhǔn)備相關(guān)文件公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書國(guó)有土地使用證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證年度投資計(jì)劃 （計(jì)委批文 ）建設(shè)工程規(guī)劃許可證研發(fā) ：負(fù)責(zé)提供所 需的全部圖紙。建設(shè)工程施工許可證公用基礎(chǔ)設(shè)施配套證明獲取前期物業(yè)備案證明物業(yè) ：簽訂物業(yè)合 同工程施工達(dá)到辦證要求的形象進(jìn)度基礎(chǔ)工程形象部位達(dá)到正負(fù)零及圖象文件工程 ：符合形象要 求提供基礎(chǔ)驗(yàn)收證 明。按規(guī)定達(dá)到相應(yīng)的形象部位（不同建筑形式，要求不一 樣）工程 ：達(dá)到形象進(jìn) 度要求，提供證 明。面積計(jì)算及圖紙獲取面積計(jì)算成果表項(xiàng)目：提供地名

31、批 復(fù)及附圖、圖審證 等；研發(fā) ：提供全 套的施工圖和總平 面圖。項(xiàng)目總平面圖獲取商品房網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)錄入合格證明銷管：配合網(wǎng)上錄 入項(xiàng)目亮相 前準(zhǔn)備推盤策略確定產(chǎn)品策略： 策劃 ：根據(jù)項(xiàng)目定位、市場(chǎng)狀況和項(xiàng)目推廣策 略，對(duì)產(chǎn)品推廣排期、階段性重點(diǎn)聚焦提合理化 建議； 研發(fā) ：根據(jù)產(chǎn)品推廣排期，提供具體產(chǎn)品的房型 圖、戶型賣點(diǎn)、專業(yè)設(shè)計(jì)人員支持、講解產(chǎn)品 等。價(jià)格策略： 銷售 ：協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)根據(jù)具體組團(tuán)、樓座、樓層、朝 向等因素，制定價(jià)格體系及制作銷控； 成本控制部 ：提供產(chǎn)品成本，提出售價(jià)建議。推廣策略： 銷售 ：參與項(xiàng)目推廣策略的討論，提出合理化建 議，實(shí)現(xiàn)推廣效果的最大化； 研發(fā) ：提供設(shè)計(jì)院

32、背景、產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念、產(chǎn)品賣 點(diǎn)及專業(yè)設(shè)計(jì)人員的支持。招商策略： 商業(yè)運(yùn)營(yíng) ：整合外部資源，根據(jù)項(xiàng)目銷售需要， 制定項(xiàng)目全程招商策略。確定外部資源廣告公司尋找及確定 銷售 ：參與研究討論廣告公司的選擇，參與溝 通。制作公司尋找及確定策略公司尋找及確定 銷售 ：策略公司的溝通，并進(jìn)行相關(guān)的培訓(xùn)媒介公司尋找及確定 銷售 ：根據(jù)目標(biāo)客戶群的日常生活、行為習(xí)慣， 選擇和確定有效的媒體形式，監(jiān)控、反饋媒體實(shí) 施的效果?；顒?dòng)公司尋找及確定 銷售 ：活動(dòng)公司的溝通，各個(gè)階段活動(dòng)組織的配 合協(xié)調(diào)，活動(dòng)過(guò)程的實(shí)時(shí)關(guān)注，反饋調(diào)整后期活 動(dòng)營(yíng)銷的內(nèi)容。節(jié)點(diǎn)工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦 部門主辦 崗位

33、協(xié)辦 部門大類小類說(shuō)明項(xiàng)項(xiàng)目名稱、組團(tuán)名稱研發(fā) ：根據(jù)對(duì)產(chǎn)品的理解 提出合理建議。目項(xiàng)目亮相 前準(zhǔn)備項(xiàng)目推廣定位確定項(xiàng)目核心推廣理念確定銷售 ：根據(jù)對(duì)市場(chǎng)客戶的銷Slogon 確定理解提出合理建議。售項(xiàng)目核心識(shí)別系統(tǒng)確定Logo 確定階VI 系統(tǒng)及延展方案確定段亮相前項(xiàng)目知識(shí)建筑知識(shí)，樓盤背景，項(xiàng) 目賣點(diǎn)綜述，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比銷管 ：提供相關(guān)政策培訓(xùn) 法務(wù)：提供相關(guān)政策培訓(xùn)系統(tǒng)培訓(xùn)較，付款方式，法律手 續(xù)，銷售技巧等方面的綜 合培訓(xùn)及統(tǒng)一口徑的法律審查；研發(fā) ：提供建筑設(shè)計(jì)單位、景觀設(shè)計(jì)公司、建筑 風(fēng)格、各項(xiàng)控規(guī)指標(biāo)、交 工標(biāo)準(zhǔn)、戶型賣點(diǎn)資料、 全部圖紙資料等；工程 ：提供施工材料、施 工工藝、重點(diǎn)

34、節(jié)點(diǎn)、工程 進(jìn)度、入住時(shí)間、交工標(biāo) 準(zhǔn)等資料。銷售分賣場(chǎng)設(shè)立為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目宣傳的最大 化，在合理地段設(shè)立商品 房銷售展示中心企劃 ：提供外賣場(chǎng)設(shè)計(jì)、 包裝方案并協(xié)助完成，賣 場(chǎng)相關(guān)銷售道具制作。銷售道具準(zhǔn)備現(xiàn)場(chǎng)房型手冊(cè)（亮相版）研發(fā) ：提供各單體戶型圖 和樓層平面圖、小區(qū)擺位 圖等。售樓處裝修裝飾及售樓處 內(nèi)外部指引包裝（精神堡 壘、工地圍檔、吊旗、道 旗、形象墻、指示牌、資 料架、展示架）銷售 ：提出裝飾及指引系 統(tǒng)的合理化建議；工程 ：組織招標(biāo)確定施工 單位，協(xié)助企劃部進(jìn)行售 樓處內(nèi)部裝修和項(xiàng)目指引 系統(tǒng)的施工；成本控制 ：核算售樓處裝 修成本，進(jìn)行合同審批和 付款工作；財(cái)務(wù) ：提供裝修及包裝

35、所 需資金支持。樣板間及樣板環(huán)境指示說(shuō)明系統(tǒng)銷售 ：協(xié)商決定樣板間建 造的具體戶型；研發(fā) ：提供樣板間戶型的 詳細(xì)房型圖和尺寸；工程 ：組織招標(biāo)確定施工 單位并施工，組織樣板間 施工和節(jié)點(diǎn)支持；成本控制 ：樣板間裝修成 本核算及合同審批工作；財(cái)務(wù) ：提供裝修及包裝所 需資金支持沙盤（概念）模型、主力戶型單體模型研發(fā) ：提供規(guī)劃方案圖和 戶型圖，支持企劃部制作 概念沙盤和單體戶型；銷售 ：與企劃部協(xié)商，選 定沙盤方案及主力戶型。節(jié)點(diǎn)工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門大類小類說(shuō)明項(xiàng)目銷售階段項(xiàng)目亮相 前準(zhǔn)備銷售道具準(zhǔn)備入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制 作（概念樓書、房型

36、圖、 DM 單、宣傳海報(bào)等）銷售 ：各種印刷類銷售道 具制作的確定；研發(fā) ：項(xiàng)目研發(fā)設(shè)計(jì)方面 資料的提供，如平面規(guī)劃 圖、景觀規(guī)劃圖、房型 圖、人行系統(tǒng)、車行系統(tǒng) 等；工程 ：提供工程進(jìn)度及交 工標(biāo)準(zhǔn)，施工材料、施工 工藝等相關(guān)方面的資料；法務(wù) ：相關(guān)印刷文件的法 律審核以及合同的審核。項(xiàng)目周邊的主要道路設(shè)置醒目指示系統(tǒng)（意向 ）派籌卡及紀(jì)念禮品聯(lián)動(dòng)工作的準(zhǔn)備配備看房車及看房車包裝行政 ：提供看房車及司機(jī)組織進(jìn)行聯(lián)動(dòng)單位人員的培訓(xùn)和包裝企劃 ：提供重點(diǎn)聯(lián)動(dòng)單位 的包裝，相關(guān)銷售道具的 制作。意向商家簽約進(jìn)駐意向書法務(wù) ：合同談判以及審核確定項(xiàng)目亮相方案項(xiàng)目形象表情、主題、創(chuàng) 意表現(xiàn)確定項(xiàng)目部、

37、銷售部 ：參與討 論，提出建設(shè)性意見(jiàn)。項(xiàng)目亮相細(xì)化方案確定項(xiàng)目亮相媒體確定項(xiàng)目亮相項(xiàng)目亮相項(xiàng)目形象出街，媒介組合應(yīng)用（戶外、報(bào)紙、電 視、電臺(tái)、車體、電梯）法務(wù) ：相關(guān)印刷文件的法 律審核以及合同的審核。新聞媒體新聞信息亮相新聞中心 ：通過(guò)媒體擴(kuò)大 宣傳信息。亮相慶典活動(dòng)及產(chǎn)品推介會(huì)的宣傳和安排研發(fā) ：項(xiàng)目研發(fā)設(shè)計(jì)資 料、研發(fā)設(shè)計(jì)專業(yè)人士支 持；銷售 ：項(xiàng)目亮相各項(xiàng)工作 的配合開展，電話接聽解答，現(xiàn)場(chǎng)客戶接待，活動(dòng) 的協(xié)同組織等。項(xiàng)目開盤 前準(zhǔn)備銷售內(nèi)部資料房型、房號(hào)及面積對(duì)照表研發(fā) ：提供房型本冊(cè)、技 術(shù)支持；銷管 ：提供房號(hào)及面積表銷控方案及銷控表答客戶問(wèn)客戶接待、客戶問(wèn)題匯總及反饋（統(tǒng)一

38、說(shuō)詞）研發(fā)、工程 ：配合解釋、 解決客戶提出的研發(fā)及工 程問(wèn)題?？蛻舴e累意向卡銷售，客戶梳理， 意向銷控制定，客戶關(guān)系 維護(hù)銷管 ：意向卡銷售的組織 工作；外賣場(chǎng) ：意向客戶推薦， 客戶關(guān)系維護(hù)。節(jié)點(diǎn)工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門大類小類說(shuō)明項(xiàng)目銷售階段項(xiàng)目開盤 前準(zhǔn)備交工標(biāo)準(zhǔn)確定各部門聯(lián)動(dòng) ：討論并確定 項(xiàng)目交工標(biāo)準(zhǔn)；法務(wù) ：法律風(fēng)險(xiǎn)提示。價(jià)格體系確定成本控制 ：牽頭制定項(xiàng)目 考核指標(biāo)體系，提供項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求；銷售 ：對(duì)不同組團(tuán)、不同 樓座、不同樓層和戶型制 定合理的價(jià)格體系。合同準(zhǔn)備房型附圖研發(fā) ：提供所有房型附圖交工標(biāo)準(zhǔn)研發(fā) ：提供確定交工標(biāo)

39、準(zhǔn)法務(wù) ：交工標(biāo)準(zhǔn)中法律風(fēng) 險(xiǎn)的提示和規(guī)避；工程 ：審核合同中的交樓 時(shí)間及交工標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)擺位研發(fā) ：負(fù)責(zé)提供最終版的 總平面圖。合同、附加協(xié)議等文本審法務(wù) ：商品房合同、附加 協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議等文本的查確定審查確定。開盤前銷售道具的準(zhǔn)備現(xiàn)場(chǎng)房型手冊(cè)深化版及最終版研發(fā) ：提供深化版房型圖 手冊(cè)及逐步落實(shí)形成最終 房型圖手冊(cè)。樓書，宣傳海報(bào)、折頁(yè)，物業(yè)管理公約研發(fā) ：協(xié)助制作樓書、折 頁(yè)等，提供技術(shù)支持；物業(yè) ：提供物業(yè)管理公約購(gòu)房須知，房型圖，詳細(xì)價(jià)格表研發(fā) ：提供項(xiàng)目詳細(xì)的房 型圖，提供技術(shù)支持；銷售 ：協(xié)助銷管制定項(xiàng)目 樓房的價(jià)格體系；工程 ：提供工程進(jìn)度及交 工標(biāo)準(zhǔn)。售樓處內(nèi)外展示道具統(tǒng)一

40、 更換 （道旗、吊旗、背板等 ）沙盤（細(xì)化景觀及外檐）研發(fā) ：提供項(xiàng)目總規(guī)劃平 面圖，協(xié)助企劃制作沙 盤，提供圖紙和技術(shù)支持樣板間、樣板環(huán)境的指示系統(tǒng)的數(shù)據(jù)更新研發(fā) ：負(fù)責(zé)提供樣板環(huán)境 圖紙和技術(shù)支持銷控表及銷控貼，認(rèn)購(gòu)書，合同袋銷管 ：協(xié)助企劃制作銷控 表、認(rèn)購(gòu)書、合同袋等相 關(guān)銷售用具。項(xiàng)目形象的提升及深化戶外媒體發(fā)布（項(xiàng)目形象 及核心理念鍛造與深化）報(bào)紙媒體發(fā)布（項(xiàng)目形象 及核心理念鍛造與深化）小眾媒體及創(chuàng)新媒體發(fā)布 （項(xiàng)目形象及核心理念鍛 造與深化）開盤信息告知媒介組合應(yīng)用（戶外、報(bào) 紙、電視、電臺(tái)、車體、 電梯）銀行大協(xié)議的簽訂財(cái)務(wù)中心：提供銀行節(jié)工作主要工作內(nèi)容工作部門備注點(diǎn)階段主

41、項(xiàng)分項(xiàng)主辦主辦協(xié)辦大類小類說(shuō)明部門崗位部門開盤項(xiàng)目銷售階段項(xiàng)目開盤開盤慶典活動(dòng)活動(dòng)形式 （演出說(shuō)明會(huì)發(fā)布會(huì) 與會(huì)人員 （演藝名人專家學(xué)者） 告知途徑 （報(bào)廣海報(bào)門票DM）銷售 ：開盤慶典活動(dòng)的 組織配合，最大化接 待、積累客戶；物業(yè) ：積為開盤慶典活 動(dòng)提供人力物力支持客戶轉(zhuǎn)化明確合理流程，接待、回訪、 邀約客戶，完成客戶轉(zhuǎn)協(xié)議、 轉(zhuǎn)合同工作。財(cái)務(wù) ：收定金、購(gòu)房 款；銷售 ：簽訂購(gòu)房協(xié)議， 進(jìn)行客戶關(guān)系維護(hù)，協(xié) 助合同、文件的簽署回款落實(shí)銷售 ：按每月考核指標(biāo) 定時(shí)定額完成銷售量， 為回款落實(shí)提供支撐。日常銷售月度指標(biāo)分解根據(jù)公司資金情況與項(xiàng)目進(jìn) 程，進(jìn)行月度指標(biāo)分解與調(diào)整產(chǎn)品分析、聚焦 銷

42、售重點(diǎn)來(lái)電客戶分析、來(lái)訪客戶分 析、成交客戶分析、未成交客 戶分析、滯銷產(chǎn)品分析、競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)關(guān)注，對(duì)項(xiàng)目所處銷 售階段進(jìn)行準(zhǔn)確判斷和適時(shí)調(diào) 整企劃 ：階段性項(xiàng)目推廣 總結(jié)，根據(jù)庫(kù)存產(chǎn)品現(xiàn) 狀，合理安排推廣節(jié)奏 和推廣方向；銷售 ：根據(jù)庫(kù)存產(chǎn)品現(xiàn) 狀和考核指標(biāo)要求，討 論協(xié)商調(diào)整價(jià)格體系， 聚焦重點(diǎn)產(chǎn)品的銷售；外賣場(chǎng) ：協(xié)助銷售進(jìn)行 產(chǎn)品、客戶分析，根據(jù) 聚焦銷售重點(diǎn)，推薦可 成交客戶。月度操作手冊(cè)的 制定根據(jù)財(cái)務(wù)指標(biāo)，產(chǎn)品情況，客戶情況，制定月度的推廣策 略、銷售策略和重大節(jié)點(diǎn)價(jià)格監(jiān)控及調(diào)整定期進(jìn)行價(jià)格測(cè)算，與銷售溝 通，根據(jù)庫(kù)存產(chǎn)品和聚焦銷售 的重點(diǎn)及市場(chǎng)形勢(shì)變化，調(diào)整 項(xiàng)目?jī)r(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大 化成本控制 ：階段性考核 指標(biāo)調(diào)整；動(dòng)態(tài)調(diào)整售 價(jià)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化；銷售 ：根據(jù)階段性產(chǎn)品 銷售情況和庫(kù)存產(chǎn)品現(xiàn) 狀，溝通協(xié)調(diào)銷管調(diào)整 價(jià)格體系。月度推廣計(jì)劃的 執(zhí)行報(bào)紙媒體 ：樹立項(xiàng)目形象，宣 泄產(chǎn)品賣點(diǎn)銷售 ：協(xié)同企劃對(duì)于項(xiàng) 目形象和階段性產(chǎn)品宣 泄