房地產(chǎn)投資信托發(fā)展模式論文

1、房地產(chǎn)投資信托發(fā)展模式論文 摘要:近年來,房地產(chǎn)投資信托(REITs)在國外發(fā)展迅速,形成了兩種不同的模式美國模式和亞洲模式,它們?cè)诎l(fā)展歷程、立法和結(jié)構(gòu)方面表現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。文章對(duì)此進(jìn)行分析,并從中得到啟示:在推出我國的REITs產(chǎn)品時(shí),建議采用亞洲模式,通過專項(xiàng)法規(guī),對(duì)我國REITs產(chǎn)品的設(shè)立、發(fā)行、上市和監(jiān)管做出規(guī)定。 關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資信托(REITs)國際比較啟示 房地產(chǎn)投資信托(REITs),是指采取投資公司、信托計(jì)劃或投資基金的形式,通過發(fā)行股票或受益憑證募集投資者的資金,然后進(jìn)行專業(yè)化的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資。近年來,REITs在國外發(fā)展迅速,形成了以美國為代表的美國模式和以

2、日本、新加坡等亞洲國家為代表的亞洲模式,這兩種模式在發(fā)展歷程、立法和結(jié)構(gòu)方面都表現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。我們有必要對(duì)此進(jìn)行分析,并從中得到一些啟示。 一、兩種房地產(chǎn)投資信托模式的發(fā)展歷程 (一)美國房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展歷程 REITs以美國發(fā)展的最為成熟和完善,至今已有40多年的歷史?？梢哉fREITs基本上是國內(nèi)稅收法典的產(chǎn)物。當(dāng)時(shí)的美國政府為刺激疲軟的房地產(chǎn)市場(chǎng),在稅法的修訂案中授予REITs特殊的所得稅待遇,同時(shí)對(duì)它的組織結(jié)構(gòu)、收益分配等要件方面做出嚴(yán)格的界定。而且REITs所發(fā)行的股票或受益憑證可以上市交易,這就解決了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資流動(dòng)性差的問題。 但是,REITs在美國的發(fā)展并非一帆風(fēng)順。2

3、0世紀(jì)80年代以前,REITs受限于法律約束和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化,發(fā)展大起大落,投資者對(duì)這種創(chuàng)新的投資模式充滿了懷疑。80年代以后,REITs的狀況開始好轉(zhuǎn),這不僅得益于美國1986年稅收修正案的頒布,它極大地增強(qiáng)了REITs的獲利能力,使REITs獲得了避稅優(yōu)勢(shì),從而吸引了大量投資者;而且也得益于REITs自身的調(diào)整和改變,在經(jīng)歷了70年代的挫折以后,REITs積累了大量經(jīng)驗(yàn),改變經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略以增加投資機(jī)會(huì)及分散風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)入90年代以后,隨著美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇和繁榮,REITs也進(jìn)入了一個(gè)繁榮發(fā)展階段。迄今美國大約有300余家REITs,總資產(chǎn)超過3000億美元,大約2/3在股票交易所上市。從長(zhǎng)期來

4、看,REITs在美國目前還處于逐步成長(zhǎng)的少年時(shí)期。而根據(jù)預(yù)測(cè),以后30年REITs的總資產(chǎn)將在4500億-6000億美元之間。隨著美國REITs的不斷發(fā)展與完善,它對(duì)美國房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)必將產(chǎn)生更大的作用。 (二)亞洲國家房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展歷程 日本的REITs是由金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)界及政府共同推動(dòng)發(fā)展的。上世紀(jì)90年代日本泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅給金融機(jī)構(gòu)留下大量貶值的抵押房地產(chǎn),形成巨額不良資產(chǎn)。面對(duì)此現(xiàn)實(shí),金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)界開始考慮房地產(chǎn)的流動(dòng)性,極力推出有關(guān)房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品。同時(shí),日本政府采取一系列措施刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,1998年通過了特殊目的公司法,又于2000年11月修正為投資信

5、托法,準(zhǔn)許投資信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),2001年3月東京證券交易所建立了REITs上市系統(tǒng),允許REITs上市交易。截止至2006年年底,日本共有25支上市REITs?？梢灶A(yù)想,隨著日本經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇,銀行壞賬的消除,REITs的發(fā)展將開始進(jìn)入繁榮時(shí)期,并對(duì)日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。 自2000年起,REITs在亞洲其它國家也有了突破性的發(fā)展。新加坡財(cái)政當(dāng)局在1999年5月14日頒布了財(cái)產(chǎn)基金要?jiǎng)t,并在2001年的證券和期貨法則對(duì)上市REITs做出相關(guān)規(guī)定,以管理REITs的運(yùn)行。目前,新加坡已有15支REITs成功上市,總市值估計(jì)超過220億元;韓國在2001年頒布了房地產(chǎn)投資公司法

6、,為REITs發(fā)展提供相關(guān)的法律依據(jù)。隨后,韓國證券交易所修改了上市規(guī)則,制定了REITs上市的相關(guān)條例。目前韓國有8支REITs,其中7支公開上市,另一支為私募發(fā)行。 總之,美國REITs經(jīng)過多年的發(fā)展,已成為一種合理可行的房地產(chǎn)投資方式,其比重已經(jīng)超過直接投資方式。但在新興市場(chǎng)和發(fā)展中國家,REITs還處于起步階段,具有良好的發(fā)展前景。 二、兩種房地產(chǎn)投資信托模式在立法上的比較 (一)稅收優(yōu)惠驅(qū)動(dòng)模式美國REITs 美國REITs的設(shè)立主要由證券投資法和有關(guān)的稅法所決定。REITs除了要符合1933年的證券投資法和各州的相關(guān)法律外,其最主要的法律條件來自于針對(duì)REITs的稅法。由于REIT

7、s在稅收方面享受優(yōu)惠,因此相關(guān)稅法演變是決定REITs結(jié)構(gòu)、發(fā)展和演變的主要因素。在美國設(shè)立REITs并享受稅收優(yōu)惠的主要條件包括REITs的結(jié)構(gòu)、投資范圍、收入分配等方面。可以說,稅收優(yōu)惠是美國REITs發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力,而REITs行業(yè)也根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展不斷創(chuàng)新,選擇合適的結(jié)構(gòu)和發(fā)展策略。 (二)專項(xiàng)立法模式亞洲REITs 亞洲國家的REITs模式主要借鑒了美國的模式,在結(jié)構(gòu)、投資目標(biāo)、收入分配等方面制定了相似的規(guī)定,但是由于各國在稅收制度方面與美國有根本不同,所設(shè)立的REITs沒有明顯的稅收優(yōu)惠驅(qū)動(dòng)的特征。相比較而言,亞洲模式與美國模式的主要差別在于亞洲普遍采用專項(xiàng)立法,通過修改投資、信托

8、等有關(guān)法律,對(duì)REITs的設(shè)立、結(jié)構(gòu)等方面內(nèi)容予以明確的規(guī)定,因此,亞洲各國和地區(qū)對(duì)REITs的立法和監(jiān)管比美國更為仔細(xì)、嚴(yán)格。 這里要強(qiáng)調(diào)的是我國香港REITs與其他國家的REITs有一些差別,主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面:第一,我國香港REITs在收入分配要求上借鑒了美國的做法,同樣規(guī)定REITs每年必須將不低于90%的凈利潤(rùn)以紅利形式分配給投資者,但是其他國家對(duì)REITs的分配要求基本上都與稅收條款相聯(lián)系,尤其是美國,其實(shí)這是為了避免雙重征稅,體現(xiàn)REITs的稅收優(yōu)惠特征。而我國香港對(duì)REITs收入分配的規(guī)定并沒有相應(yīng)的稅收優(yōu)惠條款,這是限制性很強(qiáng)的要求;第二,在我國香港上市的REITs必須交納地產(chǎn)稅,這樣,REITs面臨公司資本利得和地產(chǎn)稅的雙重征稅?？梢娢覈愀鄄捎玫氖侵?jǐn)慎且限制性較強(qiáng)的模式,這