貴州產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)化運營

1、貴州產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)化運營 作者簡介： 陳石，管理學博士，長期在地方政府和企業(yè)從事經(jīng)濟管理工作。 工作經(jīng)歷： 上世紀80年代，在貴陽從事工業(yè)、交通、城市建設等管理和領(lǐng)導工作； 本世紀初，組織實施貴陽新區(qū)的開發(fā)建設； 2010年，負責貴陽市郊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園建設，初步建成金市產(chǎn)業(yè)園。 寫作背景： 在金石產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設實踐9中，作者充分利用政府行政管理優(yōu)勢，按照經(jīng)濟規(guī)律 辦事，采用市場化機制，系統(tǒng)深入的對土地開發(fā)模式、投融資模式、園區(qū)管理模 式和收益分配模式等方面的改革進行了積極探索。本書正是作者長期工作實踐的 總結(jié)成果。 第一章、引言 第二章、文獻綜述 分為四部分（園區(qū)的內(nèi)涵、園區(qū)的土地開發(fā)研究、園區(qū)基礎

2、設施的投融資研究、 園區(qū)的運營管理研究）引述國內(nèi)外學者的觀點和理論。 基礎設施：分為社會基礎設施和經(jīng)濟基礎設施，其中經(jīng)濟基礎設施是指永久性的 成套設備、工程構(gòu)筑、設施及其提供的為所有企業(yè)生產(chǎn)和居民生活共同需要的服 務，主要包括公共設施、公共工程以及其他交通部門。社會基礎設施是指經(jīng)濟基 礎設施之外的基礎設施，通常包括醫(yī)療保健、文化教育等 要點分享： 園區(qū)管理模式分類： 1、政府管理型；2、大學和科研機構(gòu)管理型；3、公司管理型；4、協(xié)會管理型 （美國學者提出） 1、政府主導型，包括政府派出型、與所在行政區(qū)合一型、有獨立行政區(qū)域型； 2、政企合一型，開發(fā)區(qū)管委會與建設發(fā)展總公司實現(xiàn)兩塊牌子一套人馬，

3、主要 職能機構(gòu)合署辦公，既具行政職能又具經(jīng)濟職能； 3、企業(yè)主導型，主要由建設開發(fā)總公司來管理。（我國胡興祥提出） 第三章、貴州產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展水平評價 貴州產(chǎn)業(yè)園區(qū)分類 按形式分： 1、圍繞一兩家大型企業(yè)為 龍頭形成的產(chǎn)業(yè)園區(qū) 2、以產(chǎn)業(yè)規(guī)劃招商引資建 設的產(chǎn)業(yè)園區(qū) 3、多種企業(yè)并存在內(nèi)的綜 合型園區(qū) 按形成過程分： 1、自然形成，政府規(guī)范 2、政府主導，企業(yè)參與 3、企業(yè)為主，政府扶助 發(fā)展水平指標評價體系： 第四章、貴州產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)化運營分析 介紹我國企業(yè)化運營的園區(qū)，簡述蛇口和上海紫竹園區(qū)公司的架構(gòu) 招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司 深圳市蛇口通訊有限公司 深圳市蛇口信息島網(wǎng)絡有限公司 深圳市蛇口

4、招港客運實業(yè)有限公司 深圳招商文化藝術(shù)發(fā)展有限公司 招商局置業(yè)有限公司 深圳市南海酒店有限公司 深圳市西海道市政工程有限公司 深圳市安達運輸有限公司 招商局科技集團有限公司 深圳招商供電有限公司 深圳市招商創(chuàng)業(yè)有限公司 一個園區(qū)正常運營需要 1、能源供給，如水、電、油等 2、市政配套設施，如道路、管網(wǎng)鋪設、網(wǎng)絡建設、通訊建設等 3、園區(qū)在管理服務階段的物業(yè)管理、后勤保障、創(chuàng)業(yè)風險管理以及娛樂休閑等 服務 第五章、貴州省產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地開發(fā)模式設計 一、開發(fā)公司獨自開發(fā) 政府將一塊生地的有限期使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)公司，該開發(fā)公司投入資金進行基 礎設施建設，將生地改造成可出讓土地后，并不進行招商，而是繼續(xù)

5、進行投資 建設，在園區(qū)內(nèi)建廠，把園區(qū)建設成自己的產(chǎn)業(yè)基地，也就是說開發(fā)公司的行 為活動延伸到園區(qū)的經(jīng)營與管理階段。 現(xiàn)有開發(fā)模式：一、二、三 二、開發(fā)公司與其他入園企業(yè)混合開發(fā) 開發(fā)公司首先對政府轉(zhuǎn)交的生地進行投資建設，將生地轉(zhuǎn)化為熟地。然后從三種 途徑對熟地繼續(xù)進行綜合開發(fā) 1.開發(fā)公司在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)投資建廠，建立自己的獨資企業(yè)，讓園區(qū)成為公司的產(chǎn) 業(yè)基地 2.開發(fā)公司以資本投入或者土地使用權(quán)作股的方式設立控股或參股企業(yè)，從而進 一步延伸產(chǎn)業(yè)鏈條 3.開發(fā)公司依然是園區(qū)的開發(fā)主體，只是開始對外招商引資，通過拍賣土地使用 權(quán)賺取土地的增值差價。 三、開發(fā)公司角色轉(zhuǎn)換 開發(fā)公司首先對政府轉(zhuǎn)交的生地

6、進行投資建設，然后對外招商，開發(fā)公司不再進 行下一步投資，而是通過拍賣熟地使用權(quán)收回投入，同時獲得土地增值利潤。之 后開發(fā)公司演變?yōu)閳@區(qū)管理公司，為入園企業(yè)提供物業(yè)管理、信息咨詢等服務， 收取服務費。 貴州土地開發(fā)模式設計 1.村集體組建村辦企業(yè) 2.村辦企業(yè)向農(nóng)民租用土地（其實是村民通過土地入股企業(yè)） 3.村辦企業(yè)將土地交給政府土地儲備機構(gòu) 4.土地儲備機構(gòu)進行詳細規(guī)劃 5.土地儲備機構(gòu)招標一級開發(fā)企業(yè)，簽訂土地開發(fā)委托合同 6.開發(fā)企業(yè)進行土地平整、基礎設施建設 7.生地變熟地后投入土地市場進行拍賣（出租土地或廠房） 該模式土地所有者依然是國家和村集體，土地使用者是租用土地或廠房的企業(yè)。

7、不適合我園區(qū) 第六章、貴州省產(chǎn)業(yè)園基礎設施投融資模式設計 1、傳統(tǒng)融資模式，政府為主體，通過預算撥款或銀行貸款 2、資本市場融資，發(fā)行股票、債券、信托產(chǎn)品 現(xiàn)有投融資模式： 3、項目融資 BOT 即建設-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓，一般指政府通過特許權(quán)協(xié)議，將傳統(tǒng)上由政府公共部門專營 的基礎設施的融資、建設、經(jīng)營和維護等委托給非政府投資方，并允許其在規(guī)定的時 間內(nèi)向設施的使用者收費以回收投資、償還債務和賺取利潤，期滿后將設施無償移交 給政府 TOT 即移交-經(jīng)營-移交，政府將已經(jīng)投產(chǎn)運營的園區(qū)有償轉(zhuǎn)交給投資方，并將獲得的 資金用于新的基礎設施項目建設；根據(jù)雙方協(xié)議，投資者在約定的期限經(jīng)營獲利，特 許經(jīng)營期結(jié)束

8、后，再將項目移交給政府。 PPP 即公-私-合作，政府、營利性企業(yè)和非營利性企業(yè)基于某項目形成合作關(guān)系，政 府通過對項目的扶持，實現(xiàn)風險共擔，利益共享 PFI，即私人主動投資，類似于BOT，可以看做BOT的優(yōu)化 貴州省產(chǎn)業(yè)園基礎設施投融資模式設計： 在公共產(chǎn)品（公共設施等）的設計、建設、維護管理及運營上充分、有效地運用 民間資金、技術(shù)、知識及管理能力，以民營為主導提供公共產(chǎn)品的運營方式。 具體特點： 公共產(chǎn)品的提供主體由政府轉(zhuǎn)為民間，政府向民營企業(yè)支付費用購買服務（并不 是購買企業(yè)建造的公用設施） 充分發(fā)揮企業(yè)的能動性和創(chuàng)造性，協(xié)議中只對最終服務的內(nèi)容和標準提出明確要 求，對項目實施運營則盡可

9、能降低最低程度 第七章、貴州省產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理模式設計 1、管理機構(gòu)的設計 （1）產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理委員會 管委會負責宏觀引導、宏微觀環(huán)境建設等工作，具體職能包括：制定園區(qū)重大決 策與規(guī)劃；推進開發(fā)建設的組織、實施工作；協(xié)調(diào)各級政府職能部門的關(guān)系。管 委會下設辦公室負責日常工作，但不直接參與園區(qū)經(jīng)營管理的具體工作 （2）產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營管理公司 產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營管理公司由職能部門和子公司構(gòu)成，職能部門以產(chǎn)業(yè)發(fā)展、市場開 發(fā)、園區(qū)服務為主要職責，并按專業(yè)化原則協(xié)調(diào)和統(tǒng)籌各子公司中的相關(guān)業(yè)務； 子公司則更著重具體業(yè)務的經(jīng)營與管理 綜合管理部：督促其他部門和子公司完成工作計劃、工作目標和臨時工作，并組 織考核進行獎懲；代管黨務工作，以及其他職能部門無法對口的上傳下達工作； 為公司領(lǐng)導和其他部門提供文件、檔案、后勤、交通、接待等工作 規(guī)劃建設部：