開(kāi)封萬(wàn)麗江南水都項(xiàng)目建議書(shū)

1、一、 引 序打造 “新開(kāi)封” 的 城市名片之作開(kāi)封城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一種機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的市場(chǎng)環(huán)境中，由于本項(xiàng)目的特殊性，決定了本項(xiàng)目必須塑造開(kāi)封新城市一個(gè)“繼往開(kāi)來(lái)”的產(chǎn)品，取得市民的廣泛肯定，才會(huì)推動(dòng)整個(gè)開(kāi)封市的城市化發(fā)展進(jìn)程，為此對(duì)產(chǎn)品定位也相應(yīng)提出了更高的要求，需要引進(jìn)一家大型專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的成功運(yùn)作，因此我們認(rèn)為本項(xiàng)目存在取得名利雙收的重要性，將應(yīng)用“臨空造城”的大手筆的氣魄，得益于“鄭汴一體化”城市格局的啟動(dòng)，汴西新區(qū)版塊的建設(shè)，展現(xiàn)國(guó)際化視野的美麗遠(yuǎn)景?？礈?zhǔn)了汴西新區(qū)的無(wú)限潛力，我們提出了“以國(guó)際化視野，造城”的開(kāi)發(fā)理念，駛進(jìn)了開(kāi)封這座充滿活力的熱土，興建總用地規(guī)模700畝

2、，總建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平方米的融城，采取分期滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)，結(jié)合城市化發(fā)展進(jìn)程，以獨(dú)特的開(kāi)發(fā)理念和思路，建造高尚住宅為主，集居住、商貿(mào)、休閑、文化、運(yùn)動(dòng)等多功能為一體，將涌動(dòng)著十里連綿的繁華氣象；現(xiàn)代建筑、生態(tài)水岸、中庭景觀、休閑廣場(chǎng)、高檔會(huì)所有序分布其中，信步閑庭亦有不同角度的壯美風(fēng)景，三縱四橫的交通網(wǎng)絡(luò)便利出行，超前的眼光，國(guó)際化的規(guī)劃理念，科學(xué)合理的平面布局，前景不難想象，建成之后必將取代老城區(qū)，成為新開(kāi)封城市最適宜居住的現(xiàn)代新城 ，打造中原城市群首屈一指的超級(jí)精品大盤(pán)，與市委、市政府一起建設(shè)開(kāi)封新城區(qū)美麗活力的明天。豪德天下融城標(biāo)志性的國(guó)際康居，建筑開(kāi)封新城區(qū)騰飛的未來(lái)。為了強(qiáng)化城市品牌

3、、注重社會(huì)效益，本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)將成為開(kāi)封市政府和開(kāi)封市民造福的形象工程，為開(kāi)封新城市建設(shè)、城市規(guī)劃作出重要貢獻(xiàn)的項(xiàng)目之一；也將扮演了一個(gè)城市運(yùn)營(yíng)商的角色，成為開(kāi)封房地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。福建省著名的名牌開(kāi)發(fā)企業(yè)福建萬(wàn)勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司屬下的鄭州豪德天下投資有限公司將發(fā)揮地產(chǎn)大盤(pán)開(kāi)發(fā)的專業(yè)化優(yōu)勢(shì)，精心開(kāi)發(fā)本案，力求將之打造成“新開(kāi)封”的“城市名片”。二、 項(xiàng)目概述1， 地理位置 (詳見(jiàn)附件一 “豪德天下融城用地位置圖”)本項(xiàng)目位于開(kāi)封市汴西新區(qū)的居住生活圈中心，宗地西鄰四號(hào)路,東臨三號(hào)路，北臨東京大道,南臨金耀路。汴西新區(qū)是開(kāi)封新城市發(fā)展的重要戰(zhàn)略，項(xiàng)目基地所處位置將是汴西新區(qū)未來(lái)的行政，文化，

4、經(jīng)濟(jì)中心，也是開(kāi)封市實(shí)現(xiàn)“鄭汴一體化”，連接鄭州仍至輻射河南省的樞紐，地理環(huán)境優(yōu)越，八方交通便捷，發(fā)展?jié)摿Ψe蓄待發(fā)。2， 地塊現(xiàn)狀本項(xiàng)目總用地面積約700畝，土地使用性質(zhì)是商住，使用年限是70年，控制性規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)為：容積率2.6；建筑密度33%；地塊呈長(zhǎng)方形，緊鄰新政府大樓北面，文教基地南面的規(guī)劃交通要道，場(chǎng)地平整。3， 未來(lái)周邊環(huán)境 項(xiàng)目位于汴西新區(qū)，該區(qū)域是以居住、工業(yè)、辦公、綜合服務(wù)為主的新建城區(qū)，是城市發(fā)展的主要空間，熱力、供電、電信、郵政、污水處理廠等單位都在該區(qū)域辦公，因此未來(lái)城市基礎(chǔ)配套設(shè)施相對(duì)于其它區(qū)域更加齊全。三、 區(qū)域市場(chǎng)分析（一） 城市概述開(kāi)封是一座中國(guó)歷史文化名城，素

5、有“七朝都會(huì)”之稱，中國(guó)優(yōu)秀旅游城市。開(kāi)封文物遺存豐富、城市格局悠久、古城風(fēng)貌濃郁、北方水城獨(dú)特。開(kāi)封是一座充滿希望的城市。作為國(guó)家的老工業(yè)基地，擁有紡織、食品、專用設(shè)備制造、化工、醫(yī)藥等支柱產(chǎn)業(yè)。作為平原農(nóng)區(qū)，小麥、棉花、花生等農(nóng)產(chǎn)品資源豐富。作為歷史文化名城，木版年畫(huà)、汴繡、書(shū)畫(huà)、盤(pán)鼓彰顯出豐厚的文化底蘊(yùn)。作為河南省中原城市群的重要城市，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通條件便利。開(kāi)封是一座全面開(kāi)放的城市。北宋時(shí)期的開(kāi)封，就是一座開(kāi)放度很高的國(guó)際性大都會(huì)。今天開(kāi)封已與日本國(guó)戶田市、美國(guó)威奇托市、韓國(guó)永川市以及國(guó)內(nèi)的烏魯木齊、連云港、上海市普陀區(qū)等結(jié)為友好城市，同荷蘭亨格洛市、以色列莫茨金市、葡萄牙費(fèi)拉市等

6、城市建立了友好關(guān)系。一年一度的菊花花會(huì)自1983年以來(lái)已連續(xù)成功舉辦了23屆，已成為河南省的重要節(jié)會(huì)和傳承友誼、擴(kuò)大交流的平臺(tái)。在2004年中國(guó)南京世界歷史文化名城博覽會(huì)上，開(kāi)封市與國(guó)內(nèi)外歷史文化名城共同簽署了世界歷史文化名城文化交流與遺產(chǎn)保護(hù)南京宣言。開(kāi)封的發(fā)展定位是：中國(guó)歷史文化名城；中原城市群紡織、食品、專用設(shè)備制造和化工、醫(yī)藥基地，文化、旅游、教育中心；中原最適宜居住的城市。開(kāi)封是一座充滿商機(jī)的城市。開(kāi)封獨(dú)特的資源稟賦、優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境和改革開(kāi)放20年來(lái)的成功經(jīng)驗(yàn)，為這座歷史文化名城的更快發(fā)展提供了廣闊的空間發(fā)展，政府努力把開(kāi)封建成中原城市群中更具魅力的經(jīng)濟(jì)大市和文化強(qiáng)市。 1。歷史悠久

7、開(kāi)封是國(guó)務(wù)院首批公布的24座歷史文化名城和我國(guó)八大古都之一。開(kāi)封地處中原腹地、黃河之濱的開(kāi)封，是中華民族的主要發(fā)祥地之一，迄今已有2700多年的歷史。戰(zhàn)國(guó)時(shí)期的魏，五代時(shí)期的后梁、后晉、后漢、后周，北宋和金均定都于此，素有七朝都會(huì)之稱。尤其是北宋時(shí)期，人口逾百萬(wàn)，貨物集南北，是當(dāng)時(shí)全國(guó)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，也是國(guó)際性的大都會(huì)，有著琪樹(shù)明霞五鳳樓，夷門(mén)自古帝王州、汴京富麗天下無(wú)的美譽(yù)。這一時(shí)期的開(kāi)封，涌現(xiàn)出了清正廉明的包公、滿門(mén)忠烈的楊家將、民族英雄岳飛、圖強(qiáng)變法的王安石等一大批具有重要影響的歷史人物，對(duì)中國(guó)歷史的發(fā)展產(chǎn)生了重大影響。2。區(qū)位優(yōu)越開(kāi)封市位于河南省東部，是沿歐亞大陸橋內(nèi)陸雙向?qū)ν?/p>

8、開(kāi)放中心城市之一，也是中原城市群中的重要城市。總面積6444平方公里，轄尉氏、杞縣、通許、蘭考、開(kāi)封五縣和鼓樓、龍亭、順河、金明、禹王臺(tái)五區(qū)。總?cè)丝?83萬(wàn)人，其中城市人口80萬(wàn)人。是一個(gè)一、二、三產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展的省轄市，也是黃淮海地區(qū)和連結(jié)隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶的重要商品集散地。開(kāi)封地處豫東平原中心部位，地勢(shì)平坦。屬暖溫帶大陸性季風(fēng)型氣候，四季分明，雨量適中，光照充足，年平均氣溫14.2414.50度之間，無(wú)霜期213215天，年降雨量平均670毫米，林木覆蓋率高于全國(guó)平均水平。 3。經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，資源豐富開(kāi)封地處中原腹地，氣候溫和，土地肥沃，農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)具有得天獨(dú)厚的自然條件，是全國(guó)和河南省小麥，玉米，

9、花生，西瓜的重要產(chǎn)區(qū)，是國(guó)家商品糧，奶山羊，細(xì)山羊，淡水魚(yú)的生產(chǎn)基地，其中花生和西瓜產(chǎn)量居全國(guó)之冠。工業(yè)基礎(chǔ)較好，門(mén)類相對(duì)齊全，已形成了以機(jī)械，食品，化工等為骨干的工業(yè)體系，是全國(guó)十五個(gè)精細(xì)化工城之一。按省統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2005年度開(kāi)封市g(shù)dp總值407億元，同比2004年度增長(zhǎng)13.1，人均gdp為8300余元。開(kāi)封市河流眾多，地下水儲(chǔ)量豐富，地下水位比較高，很多地區(qū)地面以下幾米就可出水，打井20米就能引出飲用水，打井800米就可引出50余度的地?zé)崴?，很多小區(qū)住戶可同時(shí)使用自來(lái)水和地?zé)崴?4。交通便捷開(kāi)封地處中原，交通便利，連接“歐亞大陸橋”的隴海鐵路和連霍高速橫貫東西全境，京九、京廣

10、鐵路左右為鄰，310、220、106國(guó)道縱橫交匯，在建的日南高速公路，阿深高速公路在境內(nèi)南北穿過(guò)，將分別于2005、2006年建成通車(chē)，使開(kāi)封成為國(guó)內(nèi)少有的高速公路密集交織的城市。開(kāi)封黃河公路大橋飛架南北，修建地方鐵路150公里，五縣五區(qū)93個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)通柏油路，到2007年實(shí)現(xiàn)村村通油路。新建的鄭州國(guó)際航空港距離開(kāi)封僅50余公里，規(guī)劃中的機(jī)場(chǎng)高速公路擬開(kāi)工興建。獨(dú)特的交通優(yōu)勢(shì)增強(qiáng)了名城吸引力和輻射力。開(kāi)封已形成干支結(jié)合、四通八達(dá)的公路交通新格局，公路密度高于全國(guó)、全省平均水平，并以運(yùn)輸半徑短、綜合運(yùn)營(yíng)成本低成為發(fā)展現(xiàn)代物流的理想之地。（二） 城市規(guī)劃目標(biāo)2006年5月31日，開(kāi)封市新的城市建設(shè)總

11、體修編方案出臺(tái)，對(duì)開(kāi)封目前執(zhí)行的開(kāi)封市城市總體規(guī)劃（19952010）進(jìn)行了部分調(diào)整：根據(jù)修編方案，開(kāi)封市的規(guī)劃范圍為：北至連霍高速公路，南至310國(guó)道，西至中牟邊界，東至大（慶）廣（州）高速公路。城市空間結(jié)構(gòu)為：東西向簇狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài)。其發(fā)展模式近期是東西拓展、多向承接，遠(yuǎn)期以生活軸、服務(wù)軸、產(chǎn)業(yè)軸為聯(lián)接，東西聯(lián)動(dòng)，南北疏導(dǎo)。規(guī)劃形成中心組團(tuán)、汴西新區(qū)、開(kāi)封東區(qū)3個(gè)相對(duì)獨(dú)立的組團(tuán)片區(qū)。開(kāi)封市城區(qū)面積將擴(kuò)大至195平方公里，可容納人口200萬(wàn)。護(hù)城大堤以內(nèi)部分為中心集團(tuán)，重點(diǎn)突出旅游休閑、商業(yè)服務(wù)、文化教育功能，提升城市品位：主題是體現(xiàn)國(guó)家歷史文化名城和宋都古城的特色，文化中興，與鄭州錯(cuò)位發(fā)

12、展、功能互補(bǔ)。護(hù)城大堤以西至中牟邊界為汴西新區(qū)，是以居住、工業(yè)、辦公、綜合服務(wù)為主的新城區(qū)，是城市發(fā)展的主要空間，重點(diǎn)是創(chuàng)新開(kāi)封，主題是鄭汴一體化，策略是不同領(lǐng)域的錯(cuò)位對(duì)接。通過(guò)對(duì)開(kāi)封縣城和邊村組團(tuán)、汪屯化工區(qū)3部分的整合，形成開(kāi)封東部片區(qū)，以重工業(yè)、物流、居住、服務(wù)為主，是鄭汴洛工業(yè)走廊的東端，起到承接轉(zhuǎn)移、分流企業(yè)的重要作用。規(guī)劃中的汴西新區(qū)過(guò)去稱杏花營(yíng)組團(tuán)，隸屬于開(kāi)封縣，如今已劃歸開(kāi)封市金明區(qū)，是開(kāi)封市的新城區(qū)，也是未來(lái)“鄭汴一體化”中的核心區(qū)域，它包括行政區(qū)、無(wú)污染工業(yè)園區(qū)和商住區(qū)三大塊，建成后，開(kāi)封市新的政府辦公地將遷到這里。開(kāi)封市政府明確提出要推進(jìn)鄭汴一體化發(fā)展，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其

13、核心是提高城市化率?，F(xiàn)在開(kāi)封市建成區(qū)面積約72平安公里，人口85萬(wàn)。按開(kāi)封市城市發(fā)展規(guī)劃，到2015年，開(kāi)封市建成區(qū)面積要達(dá)到120平方公里，人口150萬(wàn)。為了促進(jìn)鄭汴一體化，開(kāi)封與鄭州之間將逐步開(kāi)通9條交通線路，包括：連霍高速鄭州至開(kāi)封段，將來(lái)要拓寬改造新開(kāi)通的鄭開(kāi)大道老鄭汴公路，將要進(jìn)行升級(jí)改造鄭州航海路向東延伸，從中牟至開(kāi)封開(kāi)封至新鄭機(jī)場(chǎng)的高速公路，2007年初動(dòng)工修建從鄭州北環(huán)到開(kāi)封的東京大道，正在規(guī)劃中鄭州至開(kāi)封之間的城市輕軌，正在規(guī)劃中隴海鐵路鄭州到徐州的客運(yùn)專線（三）城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研及分析1、 城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析開(kāi)封市于1998年取消福利分房，近年來(lái)開(kāi)封市每年土地投放量增長(zhǎng)

14、幅度約在8%10%，按照開(kāi)封市建委整理的數(shù)據(jù)，到2005年底，共有在售樓盤(pán)30多個(gè)，2005年全年開(kāi)封市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共完成投資約8.6億元人民幣，比2004年提高了7.5%，2006年到10月底，全市商品房完成投資7.5億元，比2005年同期增長(zhǎng)約13.8%，到年底完成10億元。2006年以來(lái)，隨著鄭汴一體化戰(zhàn)略實(shí)施，尤其是鄭開(kāi)大道的開(kāi)通，開(kāi)封房地產(chǎn)市場(chǎng)有了很大提升，到目前，開(kāi)封市商品房銷(xiāo)售均價(jià)已達(dá)到2000元/平方米，部分高檔樓盤(pán)多層住宅銷(xiāo)售均價(jià)已達(dá)到2600元，而且銷(xiāo)售情況很好。開(kāi)封市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況統(tǒng)計(jì)表（截至2006年10月底）指標(biāo)名稱年初至十月底累計(jì)完成數(shù) 額同比增減幅度一、商品房建筑面

15、積新開(kāi)工面積37.6萬(wàn)平方米13.1%住宅新開(kāi)工面積31.8萬(wàn)平方米11.9%施工面積127萬(wàn)平方米16.2%住宅施工面積100萬(wàn)平方米18.9%竣工面積29.1萬(wàn)平方米-5.3%住宅竣工面積27.2萬(wàn)平方米-5.8%二、商品房銷(xiāo)售面積49.1萬(wàn)平方米3.2%住宅銷(xiāo)售面積43.6萬(wàn)平方米4.5%三、商品房銷(xiāo)售額6.8億元7.2%住宅銷(xiāo)售額4.7億元3.9%四、商品房銷(xiāo)售均價(jià)1950元/平方米11.3%住宅銷(xiāo)售均價(jià)1620元/平方米12.7%五、商品房投資完成額7.5億元13.8%住宅投資完成額5.9億元12.2%2、 開(kāi)封市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要特征（1） 外商瞄準(zhǔn)市場(chǎng)。外地開(kāi)發(fā)商看好開(kāi)封，各地投資蜂

16、擁而至案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共有163家，有項(xiàng)目運(yùn)作的企業(yè)有50多家，其中30是外來(lái)企業(yè)。外來(lái)投資的房地產(chǎn)企業(yè)主要有：開(kāi)元旅業(yè)集團(tuán)下屬的河南開(kāi)元房地產(chǎn)公司、鄭州未來(lái)房地產(chǎn)公司，以及龍成、興合、榮勛、一建置業(yè)等來(lái)自鄭州的小型房地產(chǎn)企業(yè)。（2） 商品房市場(chǎng)需求較大。開(kāi)封人大多居住在過(guò)去老單位分配的住房或者自建房里，居住花園小區(qū)和商品住房不多，隨著舊城拆遷改造，以及開(kāi)封同邊各縣打工省不斷涌入開(kāi)封，開(kāi)封市對(duì)新建住宅將有很大需求。從調(diào)研情況來(lái)看，開(kāi)封市區(qū)各在售樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況普高較好，基本沒(méi)有爛尾樓或嚴(yán)重滯銷(xiāo)樓盤(pán)。截至2006年10月底，開(kāi)封市商品房新開(kāi)工面積為37.6萬(wàn)平方米，而同期商品房銷(xiāo)售面積達(dá)49.1

17、萬(wàn)平方米，顯示出較好的需求關(guān)系。（3） 市場(chǎng)前景良好。w 鄭汴一體化和中原城市群規(guī)劃的實(shí)施，尤其是鄭開(kāi)大道的開(kāi)通，給開(kāi)封房地產(chǎn)帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇。w 開(kāi)封市舊城區(qū)面積位居全省首位，舊城改造規(guī)模較大。隨著城市框架的不斷拉大，城市人口的不斷增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展步伐也將隨之加快。w 近年來(lái)，開(kāi)封市政府加大了城市基礎(chǔ)設(shè)施的投入和建設(shè)力度，先后實(shí)施了西區(qū)污水處理廠工程，包公湖景區(qū)、龍亭湖景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程，解放大道、魏都路等主要交通干道拓寬改造工程，全市新建道路21.7公里，使道路總長(zhǎng)度達(dá)到了280.7公里。此外在城市供水、城市燃?xì)?、園林綠化等方面，開(kāi)封市都進(jìn)行了大手筆的投入，為開(kāi)封房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展

18、打下了良好基礎(chǔ)。w 大批有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐開(kāi)封，在開(kāi)發(fā)先進(jìn)理念、商品質(zhì)住房的現(xiàn)時(shí)，也帶來(lái)了多樣的營(yíng)銷(xiāo)手段，起到了調(diào)動(dòng)投資熱情，激活開(kāi)封商品房消費(fèi)的作用。w 隨著近年來(lái)開(kāi)封市城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，大量的拆遷戶成為市場(chǎng)上的購(gòu)房主力軍。而開(kāi)封的商品房空置程度非常低，現(xiàn)有可售商品房存量不大，與居民對(duì)房屋的需求比呈出供不應(yīng)求的局面。3、 項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)分析 隨著“鄭汴一體化”進(jìn)程，汴西新區(qū)已成了開(kāi)封新城市商品房建設(shè)、消費(fèi)最繁榮的區(qū)域，老百姓普遍把汴西新區(qū)作為購(gòu)房、居住、投資的首選區(qū)域。 從2005年至今，開(kāi)封汴西新區(qū)商品房的均價(jià)每平方米上漲了千元左右，帶得老城區(qū)的房子也漲了三四百元。過(guò)去開(kāi)發(fā)商大多

19、是開(kāi)發(fā)六七層的多層樓盤(pán)，現(xiàn)在汴西新區(qū)的樓盤(pán)規(guī)劃則多傾向于小高層、高層和別墅。 不僅來(lái)自鄭州的投資商，甚至福建、浙江、上海等地的投資商也開(kāi)始關(guān)注開(kāi)封，來(lái)自浙江的開(kāi)元旅業(yè)集團(tuán)投資16億元，在開(kāi)封西區(qū)中心地帶圈地1400畝，開(kāi)發(fā)水景公園、五星級(jí)大酒店和高檔別墅住宅項(xiàng)目等。開(kāi)封市區(qū)在主要在售和即將銷(xiāo)售的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)類型（截至2006年12月9日） 項(xiàng) 目產(chǎn) 品 類 型銷(xiāo) 售 進(jìn) 度汴西新區(qū)開(kāi)元金池明郡獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊加別墅、高檔多層、商鋪2007年1月公開(kāi)價(jià)格龍成香榭里花園中檔多層、商鋪在售文盛浪漫之都普通多層、小高層、商鋪在售榮勛歐陸經(jīng)典小高層、商鋪2007年春節(jié)后公開(kāi)價(jià)格東京銀座產(chǎn)權(quán)式

20、酒店、小高層公寓、小高層小戶型住宅正在進(jìn)行客戶登記，價(jià)格、戶型未確定、未開(kāi)始銷(xiāo)售金明?；▓@21層獨(dú)立高層住宅、商鋪預(yù)定2007年5月開(kāi)始銷(xiāo)售老城中心龍亭新都區(qū)商業(yè)銷(xiāo)售、招商同時(shí)進(jìn)行凱撒財(cái)富廣場(chǎng)商業(yè)在售鼓樓新天地商業(yè)在售北區(qū)九鼎頌園商檔多層住宅2007年1月公開(kāi)價(jià)格宋園雅庭一期全部獨(dú)棟別墅在售南區(qū)鳳凰城經(jīng)濟(jì)適用房多層住宅尾盤(pán)銷(xiāo)售佳境天城普通多層住宅、商鋪一期已接近尾盤(pán)，二期尚未開(kāi)始銷(xiāo)售錦繡皇城普通多層住宅、商鋪2006年12月底公開(kāi)價(jià)格汴西新區(qū)正在開(kāi)發(fā)的住宅和商業(yè)項(xiàng)目主要有：開(kāi)元金池明郡、榮勛歐陸經(jīng)典、龍成香榭里花園、浪漫之都商業(yè)街、永和麗景花園、龍成香榭里商業(yè)街、榮勛花園商業(yè)街。已經(jīng)立項(xiàng)，即將

21、開(kāi)發(fā)的住宅和商業(yè)項(xiàng)目主要有：金明裕花園、東京銀座、金明池商業(yè)廣場(chǎng)等。已經(jīng)建成入住的住宅和商業(yè)項(xiàng)目主要有：榮勛花園、集英小區(qū)、文盛浪漫之都等。四、 項(xiàng)目定位（一） 項(xiàng)目swot分析11 優(yōu)勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì)。本案地處開(kāi)封城區(qū)的西大門(mén)戶，是開(kāi)封未來(lái)城市中心，位處汴西新區(qū)中的中央生活圈中心區(qū)域（cld）。 地段優(yōu)越，交通便捷。本案緊鄰新區(qū)規(guī)劃中交通要道，與新區(qū)行政大院，文教基地毗鄰，南臨金耀路，北臨東京大道,環(huán)境優(yōu)雅，交通便利。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)。區(qū)域未來(lái)良好的成長(zhǎng)性生活環(huán)境，超大700畝規(guī)劃生活社區(qū)，整體性規(guī)劃適應(yīng)城市運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略，功能性配套齊全。 品牌效應(yīng)。我司以豐富建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新開(kāi)發(fā)理念，先進(jìn)管理模式，獨(dú)特的品

22、牌資源，開(kāi)發(fā)適合當(dāng)?shù)叵M(fèi)需求的高尚社區(qū)。12 劣勢(shì) 市政設(shè)施尚無(wú)到位。該區(qū)域?qū)儆谛麻_(kāi)發(fā)區(qū)，人氣不足，規(guī)劃生活交通要道，水電等市政基礎(chǔ)設(shè)施尚無(wú)到位。 認(rèn)同度不高。新區(qū)內(nèi)人氣不足，成熟環(huán)境尚未形成，外商品牌進(jìn)駐投資，市場(chǎng)消費(fèi)認(rèn)同度不高。 13 機(jī)遇 市政重視。汴西新區(qū)建設(shè)作為市政府近年來(lái)著力樹(shù)立的形象工程，為民辦實(shí)事重點(diǎn)項(xiàng)目，新區(qū)內(nèi)設(shè)有規(guī)劃新的行政，文化，科技中心，政府將大力發(fā)展新區(qū)城市化進(jìn)程。 戰(zhàn)略實(shí)施。隨著鄭汴一體化戰(zhàn)略發(fā)展，開(kāi)封新城市建設(shè)，帶動(dòng)新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與商機(jī)，提高市民經(jīng)濟(jì)收入，有利于房產(chǎn)消費(fèi)水準(zhǔn)。 城市改造。新城市建設(shè)剛起步，舊城改造面積大，任務(wù)重，大量拆遷戶將成為住宅市場(chǎng)主力的消費(fèi)群

23、體。14 威脅 政策調(diào)控?！皣?guó)八條，國(guó)六條，金融緊縮，廉租房”等國(guó)家規(guī)范控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策的出臺(tái)，打壓投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，消極市場(chǎng)上的房產(chǎn)投資消費(fèi)。 隨著“汴西新區(qū)”的城市建設(shè)，近年來(lái)開(kāi)封房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。 本案位于新區(qū)，需依靠市政配套設(shè)施及時(shí)投入開(kāi)發(fā)，增強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)新區(qū)的認(rèn)同度，以便更好把握市場(chǎng)方向，成為項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。（二） 項(xiàng)目總體定位策略2.1 定位原則： 宏觀：配合“鄭汴一體化”發(fā)展戰(zhàn)略，把握開(kāi)封汴西新區(qū)組團(tuán)開(kāi)發(fā)啟動(dòng)的時(shí)代契機(jī)，富有前瞻性與權(quán)威性。 中觀：結(jié)合汴西新開(kāi)發(fā)區(qū)組團(tuán)規(guī)劃需要，以及產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展和商務(wù)設(shè)施聚集完善的需要，強(qiáng)化其獨(dú)特性。 微觀：從城市發(fā)展的角度，

24、全方位綜合考慮居住、商務(wù)、休閑、環(huán)境建設(shè)等多元化需要。2.2 戰(zhàn)略定位、定位依據(jù)：隨著“鄭汴一體化”戰(zhàn)略的實(shí)施，鄭州大城市發(fā)展與開(kāi)封新城區(qū)建設(shè)戰(zhàn)略遙相呼應(yīng)，正在快速形成中原大都會(huì)，開(kāi)封汴西新區(qū)作為城市西擴(kuò)的第一站，應(yīng)重新進(jìn)行自我定位，汴西新區(qū)呼之欲出；我司也將成為開(kāi)封汴西新區(qū)新造城運(yùn)動(dòng)的先鋒力量。 、戰(zhàn)略目標(biāo)：為城市創(chuàng)造價(jià)值：全面提高城市品位和城市化進(jìn)程、經(jīng)營(yíng)城市。為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值：全面提升品牌，成為開(kāi)封重要房地產(chǎn)品牌為顧客創(chuàng)造價(jià)值：投資者得到理想的投資收益，老百姓得到生活方式的革命。 、定位提出汴西生態(tài)水景第一城 城市復(fù)興運(yùn)動(dòng)2.3 功能定位a 、定位目標(biāo) 代表21世紀(jì)汴西新區(qū)城市起飛的標(biāo)志

25、汴西新區(qū)的門(mén)戶，開(kāi)封城市客廳，新城市名片 生態(tài)健康生活社區(qū)，新政府行政大院后花園b、定位提出 構(gòu)造水景花園城市 打造汴西生態(tài)第一居住區(qū)2.4 形象定位行銷(xiāo)戰(zhàn)爭(zhēng)的核心：不是一場(chǎng)“產(chǎn)品戰(zhàn)”，而是一場(chǎng)認(rèn)知戰(zhàn)。營(yíng)銷(xiāo)大師認(rèn)為：“好產(chǎn)品不一定賣(mài)得好，而賣(mài)得好一定是好產(chǎn)品”。區(qū)別在于是我們認(rèn)為，還是得到社會(huì)消費(fèi)大眾的認(rèn)同，因?yàn)樗^好與壞的標(biāo)準(zhǔn)并非出自我們的主觀認(rèn)為，而需要受到市場(chǎng)殘酷競(jìng)爭(zhēng)的檢驗(yàn)，受到社會(huì)消費(fèi)大眾的認(rèn)知結(jié)果及其收入水平的制約，故：行銷(xiāo)者的任務(wù)不僅僅是如何創(chuàng)造好產(chǎn)品。首先要思考是如何讓消費(fèi)大眾認(rèn)為它是“他們所能夠消費(fèi)得起的、最理想的產(chǎn)品”。因此“任何項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣都應(yīng)以“市場(chǎng)有效需求（具備購(gòu)買(mǎi)能

26、力的需求）”為基礎(chǔ)、以“有效的市場(chǎng)認(rèn)知戰(zhàn)的開(kāi)展”為核心原則，創(chuàng)造在市場(chǎng)眾多產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)中，占上風(fēng)的“創(chuàng)新化、唯美化、游戲化、人性化的產(chǎn)品”，并創(chuàng)造超越價(jià)格的價(jià)值，讓消費(fèi)者因感動(dòng)而購(gòu)買(mǎi)。引用行銷(xiāo)戰(zhàn)爭(zhēng)的核心觀點(diǎn)，我們將認(rèn)真審視市場(chǎng)，全力塑造開(kāi)封新城市品牌的唯一性、權(quán)威性和排他性。（三） 項(xiàng)目概念性規(guī)劃建議3.1 總體規(guī)劃a) 以汴梁地域文化特色為設(shè)計(jì)原點(diǎn)，發(fā)酵創(chuàng)新出現(xiàn)代都市生活的特色產(chǎn)品，即它不是單一追襲傳統(tǒng)地域文化的“形”，而是求其“神”，求其實(shí)在的而又現(xiàn)代的居家感受，延續(xù)開(kāi)封舊都會(huì)情愫，讓居住其中的人同時(shí)感受到居家的祥和及生活的現(xiàn)代與舒適。b) 以明快、現(xiàn)代、亮麗的建筑語(yǔ)言為主體，融入“七朝

27、古都”文化特色的建筑語(yǔ)言及文化符號(hào)；c) 引領(lǐng)21世紀(jì)住宅潮流，并將汴梁居住文化特色與現(xiàn)代都市化形象有機(jī)融合；d) 以功能為本，形式的節(jié)奏、韻律、比例、尺度與協(xié)調(diào)跟著功能走，在成本控制下，去創(chuàng)新建筑形式美；e) 與城市規(guī)劃相協(xié)調(diào)，合理充分兌現(xiàn)其環(huán)境資源價(jià)值（區(qū)位資源、商貿(mào)資源、旅游資源、歷史資源、文化資源）f) 為特定目標(biāo)客戶群“量身定做”，并讓居者實(shí)實(shí)在在感悟到現(xiàn)代新生活方式的精髓所在。3.2 規(guī)劃理念及原則a 規(guī)劃理念： 配合城市發(fā)展，塑造形象使之成為開(kāi)封西翼標(biāo)桿式住宅新城； 提升區(qū)域城市功能，成為汴西新區(qū)的生態(tài)復(fù)合型綜合居住區(qū)；b 規(guī)劃原則： 尊重現(xiàn)狀地形條件和自然特征 強(qiáng)調(diào)政府和城市總

28、規(guī)劃建設(shè)對(duì)該片區(qū)的生態(tài)要求 確保規(guī)劃方案的前瞻性和可操作性 營(yíng)造良好的城市空間 創(chuàng)造高品質(zhì)的人居環(huán)境3.3 規(guī)劃目標(biāo)完善的土地使用系統(tǒng)，確保可持續(xù)的自然環(huán)境，實(shí)現(xiàn)復(fù)合型城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)，提供方便有效的公共運(yùn)輸系統(tǒng)，在整個(gè)新發(fā)展過(guò)程中保持高級(jí)的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)合理利用土地，為地域發(fā)展創(chuàng)造附加價(jià)值。（四） 項(xiàng)目核心價(jià)值1 。項(xiàng)目核心定位戰(zhàn)略： 動(dòng)態(tài)完善：開(kāi)封新城市發(fā)展是一個(gè)動(dòng)態(tài)發(fā)展和逐步完善的過(guò)程 高價(jià)值引爆：心有多大，世界就有多大，思想運(yùn)動(dòng)，高價(jià)值引爆 造城運(yùn)動(dòng)：汴梁新區(qū)的最經(jīng)典房地產(chǎn)項(xiàng)目之一，汴西新區(qū)置業(yè)的首選區(qū)段2 。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)“五個(gè)一工程” 謀取一個(gè)視覺(jué)焦點(diǎn)：強(qiáng)有力的引爆能引起全球的關(guān)注； 打造一

29、條景觀大道：成為展示開(kāi)封新城市魅力的舞臺(tái)； 樹(shù)立一項(xiàng)示范典型：一個(gè)成功的實(shí)踐勝過(guò)一千打綱領(lǐng)； 完善一片區(qū)域發(fā)展：積聚人氣，以酵母激活并帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展； 啟動(dòng)一面文化旗幟：成為展示汴梁新城市文化內(nèi)涵的名片；五、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 51 項(xiàng)目總體規(guī)劃主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 規(guī)劃總用地面積：716畝； 土地使用性質(zhì)是商住，使用年限是70年；控制性規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)為：容積率2.6；建筑密度33%；商業(yè)面積控制在10%;規(guī)劃指標(biāo)的依據(jù)：考慮到社區(qū)擬規(guī)劃諸如聯(lián)排、疊拼、低密度洋房、多層、小高層、高層的復(fù)合組團(tuán)，在沿海大中城市已成趨勢(shì)，需要容積率在2.53之間，擬建議容積率為2.6。同時(shí)，配合打造新加坡風(fēng)情大型商業(yè)步行

30、街，帶給業(yè)主居家生活新概念，建議商業(yè)面積控制在10%。水系太少，建議增加水系。52 項(xiàng)目社會(huì)分析（可從社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益三方面分析）總的說(shuō)來(lái)，該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動(dòng)作用。對(duì)社會(huì)的發(fā)展是有積極的作用。項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)的影響及相關(guān)措施社會(huì)因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對(duì)居民收入的影響項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格與工薪階層居民收入平衡，但對(duì)低收入居民影響較大無(wú)嚴(yán)重后果較為適應(yīng)可以采用分期付款等多種付款方式對(duì)居民生活水平與生活質(zhì)量的影響影響到社區(qū)的居住人員。提高人們的住房質(zhì)量，提高了社區(qū)人民的生活水平對(duì)居民就業(yè)的影響對(duì)開(kāi)封的下崗職工、設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的

31、影響提高居民就業(yè)率吸納無(wú)業(yè)居民就業(yè)對(duì)不同利益群體的影響項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方、項(xiàng)目出售對(duì)象、管理方、政府部門(mén)范圍較小項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方獲得較大利潤(rùn)，提高了居民的生活質(zhì)量。定價(jià)要兼顧各方，按政策承建項(xiàng)目對(duì)地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程持續(xù)發(fā)展對(duì)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響無(wú)無(wú)無(wú)53 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析a、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析從開(kāi)封市目前住宅市場(chǎng)來(lái)看，出現(xiàn)了住房結(jié)構(gòu)供過(guò)于求的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)有效需求不足。做好方案規(guī)劃，項(xiàng)目市場(chǎng)

32、定位是建立在住宅社區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括社區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。b、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作，做好商品房的銷(xiāo)售，加大促銷(xiāo)力度，多渠道、多種方式推廣促銷(xiāo)，盡快銷(xiāo)售，才能最大限度的減少項(xiàng)目的市場(chǎng)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素之一。做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。c、金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目資金分為三塊：一部分銀行貸款、一部分自有資金、一部分預(yù)售房款。但從自有資金使用成本和開(kāi)發(fā)資金回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷(xiāo)，可