論物業(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略與途徑

1、本文格式為word版，下載可任意編輯論物業(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略與途徑 論物業(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略與途徑 一段時(shí)間以來，關(guān)于物業(yè)管理市場(chǎng)的命題主要圍繞著以下三個(gè)，一是以擴(kuò)張規(guī)模為主要標(biāo)志的對(duì)外承接和去外地承接物業(yè)管理項(xiàng)目的內(nèi)容;二是以適應(yīng)市場(chǎng)生存發(fā)展能力為主要目標(biāo)的品牌塑造和企業(yè)能力提升的內(nèi)容;三是以避免市場(chǎng)誤區(qū)為主要內(nèi)容的，如何進(jìn)行市場(chǎng)拓展，甚至是否存在物業(yè)管理市場(chǎng)的討論等等。 不可否認(rèn)，以上命題和實(shí)踐，為我國物業(yè)管理市場(chǎng)培育和市場(chǎng)化發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)，為我國物業(yè)管理能夠伴隨著我國改革開放和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立而不斷成熟起到了重要作用。 但是，作為一個(gè)新興的專業(yè)類型市場(chǎng)，我們的目光只停留在一

2、個(gè)較為狹義的范圍是不夠的。應(yīng)該從較廣義的和宏觀的角度對(duì)物業(yè)管理的各主客體及領(lǐng)域在較深層次上的實(shí)踐進(jìn)行認(rèn)識(shí)和探討。使物業(yè)管理市場(chǎng)培育和市場(chǎng)化發(fā)展能夠更廣泛、更深刻、更完善。 本文擬就物業(yè)管理區(qū)域化整合、物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)張、專業(yè)化細(xì)分以及物業(yè)管理企業(yè)改制等方面的問題，談?wù)勎飿I(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略和途徑。 一、分散物業(yè)管理的區(qū)域性整合，是調(diào)整物業(yè)管理市場(chǎng)容量和供給關(guān)系的重要內(nèi)容 物業(yè)管理市場(chǎng)容量小，供給關(guān)系不順暢是影響物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程的一個(gè)重要問題，說供給不足并不是說我們的房屋建筑存量小，而是由于城市規(guī)劃建設(shè)的零散性和一些開發(fā)商大而全、小而全的計(jì)劃體制、觀念等方面的原因，造成了物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量不斷

3、膨脹所帶來的。 現(xiàn)實(shí)中，與一些管理規(guī)模大、管理效果好的大型住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)和大廈形成鮮明對(duì)照的是一些零星分散的物業(yè)。以及一些在一定規(guī)劃區(qū)域內(nèi)分塊建設(shè)并實(shí)行多頭管理的物業(yè)項(xiàng)目。這類物業(yè)原本就缺乏在規(guī)劃和規(guī)模等方面的先天優(yōu)勢(shì)，再加上多頭管理的高成本，以及相互間的不協(xié)調(diào)，從而一方面影響了服務(wù)質(zhì)量，降低了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，甚至帶來一些社會(huì)問題，另一方面使物業(yè)管理企業(yè)不能形成良性運(yùn)作和產(chǎn)生有效利潤，嚴(yán)重地影響到物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育及行業(yè)的發(fā)展。解決這一問題的有效途徑為: (一)政府協(xié)調(diào) 區(qū)分不同情況和類型，一方面對(duì)于政府統(tǒng)一規(guī)劃的、由多家開發(fā)商分別開發(fā)的小區(qū)、工業(yè)區(qū)和特殊功能園區(qū)的物業(yè)管理最好應(yīng)由政府出面直接協(xié)調(diào)或由

4、政府牽頭，通過業(yè)主的參與進(jìn)行公開招投標(biāo)。深圳已有成功的經(jīng)驗(yàn)，如對(duì)深圳市住宅局一個(gè)20萬平方米規(guī)劃完整，但由12個(gè)開發(fā)商建設(shè)和12家管理單位管理的小區(qū)實(shí)行了整合，通過公開招投標(biāo)在12家管理單位中選出了一家管理能力、服務(wù)水準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力都較強(qiáng)的甲級(jí)物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，接管后該公司在小區(qū)內(nèi)拆除了隔障，進(jìn)行了環(huán)境整冶，統(tǒng)一了區(qū)內(nèi)形象，提高了服務(wù)質(zhì)量和管理標(biāo)準(zhǔn)，理順收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和行為，受到了業(yè)主的好評(píng)，同時(shí)也降低了這家公司在這個(gè)小區(qū)的管理成本，形成了效益回報(bào)。另一方面，對(duì)于一些原本元統(tǒng)一規(guī)劃、無規(guī)則小區(qū)環(huán)境的老舊小區(qū)，政府可在進(jìn)行區(qū)域整治或老區(qū)改造的過程中，統(tǒng)一規(guī)劃定區(qū)域的物業(yè)管理，進(jìn)行物業(yè)管理的規(guī)模整合。

5、另外，還可以結(jié)合房管所的轉(zhuǎn)制，本著少設(shè)機(jī)構(gòu)，擴(kuò)大規(guī)模，方便管理，提高效益的原則，將區(qū)房管所的管轄區(qū)域按照定的規(guī)模或區(qū)劃進(jìn)行劃分，形成房管所轉(zhuǎn)，制后的高效、低耗、適應(yīng)市場(chǎng)的良性局面 (二)市場(chǎng)調(diào)整 一方面，使開發(fā)商尤其是一些小開發(fā)商和只有單項(xiàng)開發(fā)權(quán)的開發(fā)商認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理并不一定能成為開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)后的利潤點(diǎn)。嚴(yán)格說，開發(fā)商如果沒有相應(yīng)的自有物業(yè)留給物業(yè)管理公司，而物業(yè)管理公司又沒有其它的經(jīng)營項(xiàng)目和能力的話，單憑某一項(xiàng)目的物業(yè)管理所收取的管理費(fèi)是與開發(fā)商一點(diǎn)關(guān)系都沒有的，按現(xiàn)行規(guī)定在管理費(fèi)中可提取不超過一定比例的傭金，也只是由管理處一級(jí)上交給物業(yè)管理公司一級(jí)。而且當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目的管理費(fèi)總額(由于是政府

6、訂價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn))尚不足以完成運(yùn)作成本所需時(shí)，這個(gè)傭金實(shí)際上是空頭的?，F(xiàn)在有的開發(fā)商不交給專業(yè)物業(yè)管理公司，也不成立物業(yè)管理公司而成立個(gè)管理部，實(shí)質(zhì)是統(tǒng)管物業(yè)管理費(fèi)用，使管理費(fèi)該用的用不到位，物業(yè)管理該維護(hù)的維護(hù)不到位，而盡量使管理費(fèi)剩余形成利潤，這是嚴(yán)重侵害業(yè)主利益的情況。 如果開發(fā)商能明白這種關(guān)系，知曉不能長期侵占業(yè)主利益時(shí)，很多小型物業(yè)管理公司和大量非公司的管理機(jī)構(gòu)就沒有存在的必要而進(jìn)入合并和重組行列。另一方面，使業(yè)主認(rèn)識(shí)到，有的小區(qū)雖然小環(huán)境不錯(cuò)，但由于管理規(guī)模小，管理成本高，必然要使業(yè)主的支出增加，同時(shí)也會(huì)使管理服務(wù)水準(zhǔn)下降。那么有效的辦法就是通過促進(jìn)與周邊小區(qū)的整合，尤其是在業(yè)

7、主大會(huì)成立后重新聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，要把能否進(jìn)行區(qū)域整合和在周邊區(qū)域范圍內(nèi)挑選比較好的物業(yè)管理企業(yè)做為主要內(nèi)容來考慮，實(shí)現(xiàn)完全市場(chǎng)化的整合小區(qū)和選擇物業(yè)管理企業(yè)的模式。此外，隨著物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)識(shí)的提高，物業(yè)管理企業(yè)最應(yīng)明白的就是規(guī)模、成本和效益的關(guān)系，在目前很多物業(yè)管理企業(yè)還依附在開發(fā)商膝下的時(shí)候，要看到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最主要的特征就是成本的最小化和利潤的最大化。開發(fā)商，尤其是小開發(fā)商和單項(xiàng)開發(fā)商是不會(huì)永遠(yuǎn)給業(yè)主補(bǔ)貼的。那么小型物業(yè)管理企業(yè)的生存前景到底如何，要有一個(gè)充分的心理準(zhǔn)備，盡早向聯(lián)合、重組或并購的市場(chǎng)化道路上靠攏。 總之，從事物發(fā)展的基本規(guī)律角度來看，市場(chǎng)或是任何事物的發(fā)生發(fā)展都是從出現(xiàn)、增

8、長到調(diào)整、優(yōu)化這樣一個(gè)循環(huán)過程。我們?cè)僮鲆粋€(gè)比較，以深圳為例，目前物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量為數(shù)近500，形成規(guī)模的公司不足100家，最大的公司本地管理面積不足500平方米，而從事物業(yè)管理的各類機(jī)構(gòu)達(dá)700多家，深圳市的總?cè)丝谥挥?00萬。相比較、香港物業(yè)管理公司總數(shù)亦為500家，形成規(guī)模的公司也是100家，而管理面積最多的可達(dá)1-2千萬平方米，香港基本沒有什么公司的管理機(jī)構(gòu)，人口將近700。比較之下，深圳的物業(yè)管理企業(yè)或機(jī)構(gòu)減掉3-5百家是一點(diǎn)都不多的。 二、物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)張和專業(yè)化細(xì)分，是調(diào)整物業(yè)管理市場(chǎng)份額和重新劃分市場(chǎng)的必然。 時(shí)下，有一種認(rèn)識(shí)認(rèn)為，物業(yè)管理的市場(chǎng)化就是物業(yè)管理企業(yè)能否對(duì)外承接

9、別人的項(xiàng)目或有否到外地去承接項(xiàng)目為標(biāo)志。這是由于人們?nèi)藶榈陌盐飿I(yè)管理市場(chǎng)視為以管理面積為主的意識(shí)造成的，認(rèn)為有了管理面積就有了物業(yè)管理市場(chǎng)的一切。同時(shí)，又在傳統(tǒng)計(jì)劃體制影響下，堅(jiān)守大而全，小而全的做法，似乎要把計(jì)劃體制下的后勤管理改革需要推向社會(huì)的內(nèi)容一古腦地全盤接收，把物業(yè)管理的社會(huì)化變成了物業(yè)管理的小社會(huì)。當(dāng)然，物業(yè)管理發(fā)展過程中的這種全面的綜合發(fā)展也不能一概否定。比如，在90年代初社會(huì)上清潔公司的運(yùn)作水平和能力不能滿足我們有些大物業(yè)公司的管理標(biāo)準(zhǔn)。到90年代中期一些物業(yè)公司又紛紛把包給專業(yè)公司的清潔工作收回來，自已重新成立清潔隊(duì)，但當(dāng)清潔行業(yè)做為一個(gè)新興的專業(yè)類型市場(chǎng)形成后，其專業(yè)化、低

10、成本、高標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)勢(shì)一定會(huì)在這個(gè)市場(chǎng)中立足，現(xiàn)在又有很多物業(yè)公司采用了分包方式，有條件和能力的公司亦有組建專業(yè)公司的，將清潔工作在自己的具體操作內(nèi)容中分離出去。從這個(gè)例子中我們可以肯定物業(yè)管理的大而全、小而全或叫綜合一體化所起到的歷史作用。問題是:很多個(gè)原屬于物業(yè)管理大市場(chǎng)或相關(guān)市場(chǎng)的新興類型市場(chǎng)己經(jīng)出現(xiàn)，我們?nèi)绾巫プ∵@樣的機(jī)遇，在新一輪類型市場(chǎng)劃分中占有一席之地，可以從以下途徑進(jìn)行思考和實(shí)踐。 (一)、在物業(yè)管理的微觀范圍尋找市場(chǎng) 目前，一些有一定規(guī)模和有某些方面專業(yè)能力特長的公司已組建了一些獨(dú)立核算的如電梯公司、機(jī)電公司、綠化公司、清潔公司等，這些公司成立的基礎(chǔ)大都是原物業(yè)公司自有業(yè)務(wù)，能滿足專業(yè)公司的基本運(yùn)作，再根據(jù)其經(jīng)驗(yàn)特長，向社會(huì)承擔(dān)相關(guān)業(yè)務(wù)。這個(gè)途徑并不是說讓大家都去一哄而上搞專業(yè)公司，搞了專業(yè)公司不走向市場(chǎng)沒有意義，走向市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)不過別人就更沒有意義，所以搞不了專業(yè)公司的可以請(qǐng)專業(yè)公司來替我們打工。向?qū)I(yè)公司分包具體操作項(xiàng)目，從理論上講，管理成本是會(huì)降低的。同時(shí)由于專業(yè)化公司形成了規(guī)?；蜆?biāo)準(zhǔn)化的管理，也可使管理效果大大提升，在物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能輕易變動(dòng)的情況下，效益應(yīng)該是明顯的。 (二)、在物業(yè)管理的中觀范圍尋找市場(chǎng) 在上述物業(yè)管理直接操作的內(nèi)容上再向外圍探尋一下，不難發(fā)現(xiàn)，還有很多商機(jī)存在，我們沒有很