小戶型住宅市場分析報告

1、小戶型住宅市場分析報告 隨著麗陽天下、締馨苑、翠馨居、皇庭彩園、小小家等一大批特色小面積住宅的推出，小戶型又成為2002年深圳住宅市場的熱點。小戶型作為普通住宅市場的一種補充，并且是客戶的過渡性產(chǎn)品，為什么會成為開發(fā)商追逐的焦點？它具有什么樣的市場特征，現(xiàn)狀如何？針對年輕客戶的小戶型會否受市場的歡迎？小戶型市場有什么樣風(fēng)險？本文將對此做出分析。小戶型的界定小戶型是行業(yè)內(nèi)的一種通俗說法，主要相對中大戶型而言。一般有兩種界定方式，一種是以戶型的房廳來計算，將單身公寓、一房一廳、兩房均叫做小戶型；另一種是從面積上來區(qū)分，一般講面積在70平方米以下的住宅叫做小戶型。此外，還有一種在同等房廳數(shù)下，面積較

2、小也被稱作小戶型，例如7590平方米的三房被稱為小三房。目前的界定一般都包含了以上三種定義的方法。而本文中的小戶型物業(yè)主要是指主力戶型為12房，2房戶均面積約在70平方米以下的住宅項目，在統(tǒng)計分析中單身公寓歸納為一房。深圳小戶型市場發(fā)展概況一、小戶型市場發(fā)展回顧自1994年以來深圳的小戶型市場不斷有新的項目推出，1997年、1998年隨著豪宅市場的衰敗，深圳小戶型住宅市場開始崛起。當(dāng)時比較有代表性的樓盤有皇城廣場、大鵬花園、先科花園等。均是以3060平方米/戶為主力戶型，并且受到了市場歡迎。到2002年又有擴大之勢，有趣的是2002深圳小戶型物業(yè)的熱潮也是隨著豪宅供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失衡而興起。小戶型

3、早期的時候主要集中在口岸區(qū)域居多，銷售也是以外銷客戶為主，隨著市場的不斷發(fā)展，目前在全市各個區(qū)域都有小戶型住宅的供應(yīng)，小戶型的客戶也越來越廣泛。若以面積在70平方米以下的戶型為小戶型，上圖顯示了從1999年到2002年各行政區(qū)小戶型占小戶型總量比例的走勢。可以看出羅湖區(qū)的小戶型比例呈下坡走勢，福田自1999年達到高峰理性回歸后，又開始呈緩慢上升趨勢；而南山區(qū)則隨著中心區(qū)的西移、濱海大道開通、西部通道的規(guī)劃等種種利好消息呈快速上升的趨勢，也反映了南山區(qū)的較低的均價對中低收入的消費者有較大的吸引力，從而導(dǎo)致了小戶型比例的上升。若以面積在70平方米以下的戶型為小戶型，上圖顯示了從1998年到2002

4、年各行政區(qū)小戶型戶均面積的走勢。除南山的戶均面積在1999年有較大的變動外，其他區(qū)域的戶均基本都在55平方米附近上下波動，并且都在44-60平方米的范圍之內(nèi)。二、小戶型市場主要特征通過對世聯(lián)地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫中的1999-2002年的近60個小戶型項目的分析，發(fā)現(xiàn)小戶型住宅具有以下幾個明顯的特征：多數(shù)集中在羅湖、福田、南山的生活旺區(qū)從2000-2002年所推售的小戶型項目來看，53.8集中在福田，羅湖占了23.1、南山緊隨其后占15.4，關(guān)外及鹽田所占的比例較小，不到1成。從各自的區(qū)域分布來看，福田大多數(shù)集中在中心區(qū)及周邊、皇崗口岸、八卦嶺等區(qū)域，羅湖主要集中在老城區(qū)，南山主要是以南頭老城區(qū)為主，

5、這些區(qū)域都有著生活配套成熟、交通方便的顯著特征。項目規(guī)模較小，容積率很高從項目的規(guī)模來看，在20002002年的項目中，總建筑面積在3萬平方米以下的項目占了47.5，35萬平方米的占了30，5萬平方米以上的占了22.5，并且其中均沒有10萬平方米以上的項目。同時這些小戶型項目的容積率都比較高，從分布情況來看，容積率在6以下的項目約占36.7，在7-10的項目約占40，容積率在10以上的項目占了23.3，其中都會100和珍寶公寓兩個項目的容積率在20以上。戶均面積以3050平方米為主，建筑形式一般為高層一梯58戶從項目的戶型面積來看，大多數(shù)是以一房、二房為主力戶型，一房的面積范圍從18.89-5

6、0平方米，跨度較大，但主要以集中在38-45平方米范圍內(nèi)為主；從兩房來看，面積范圍在37.69-81.64平方米，主流面積集中在65平方米上下。在建筑形態(tài)上，超過95的項目為小高層和高層，同時每層的戶型在6-18戶，按照電梯數(shù)來平均，基本都在1梯5-8戶左右。這使得建筑的采光、通風(fēng)及相互之間的干擾都有較大的影響。客戶大多為投資客戶和年輕客戶為主，港人是口岸小戶型的主要客戶從小戶型的客戶來看，絕大多數(shù)是以年輕客戶和投資客戶為主，占到近7成的比例；而從目前的物業(yè)客戶特征來看，港人一直是口岸物業(yè)的主要目標(biāo)客戶，形成了口岸物業(yè)不同于其他小戶型項目的一些獨特的客戶特征。三、現(xiàn)階段深圳小戶型市場供應(yīng)分析房

7、地產(chǎn)市場的發(fā)展有著很強的地域性和時代特征，在售樓盤的共同特征往往反映了某類物業(yè)的發(fā)展方向、消費特征、競爭態(tài)勢等信息，了解目前在售樓盤的具體特征能夠為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供一個較好的參考依據(jù)。我們按照一般慣例假設(shè)銷售周期為1年，對2001年8月到2002年8月開盤的小戶型項目進行供應(yīng)分析，得到以下結(jié)果。注:可能由于個別項目因為人為界定誤差,未被選入研究范圍內(nèi)而造成誤差.1、項目一覽2、總體概況從各區(qū)域供應(yīng)總量來看，福田成為小戶型推售的熱點，占到了47.92的比例，這主要得益于深圳中心區(qū)的西移，使得消費者對福田區(qū)域的小戶型物業(yè)有較強的置業(yè)信心。羅湖憑借傳統(tǒng)的成熟配套，供應(yīng)量也保持在接近3成的比例，南

8、山和特區(qū)外雖然所占比例不高，但從已知的下半年要推售的小小家、現(xiàn)代城夢想家園、新街口、前海宜家等項目來看，南山的小戶型供應(yīng)比例有增長的趨勢。3、比較分析從戶均面積上看，各區(qū)域的戶均面積的差異并不大，變化范圍不到3個平方，也顯示了小戶型物業(yè)的最主要的特征，戶均面積較低。在價格方面，各區(qū)域的均價相差非常大，羅湖雖然供應(yīng)量較少，但其成熟生活社區(qū)使得其均價高居全市之首，福田則稍低于羅湖。南山由于地理位置較遠，比羅湖和福田低了將近一半，也顯示了小戶型對于地段的強依賴性，同時也叢數(shù)據(jù)中看到，關(guān)外的價格比南山又低了近500元/平方米。四、小戶型市場的客戶特征分析根據(jù)對世聯(lián)地產(chǎn)代理樓盤的成交客戶分析得到小戶型住

9、宅的客戶特征如下：以普通工薪白領(lǐng)首次置業(yè)為主，占到一半左右的比例；純投資客戶約15-20左右，外銷及深港家庭約20，其他如個體、自由職業(yè)者等占到2成左右的比例?？蛻舯容^年輕，其中以自用為主的客戶較年輕，主要年齡在28-30歲范圍，以投資為主的客戶在35-40歲之間居多；客戶文化水平高，80以上客戶為大專以上水平。自住客戶來深時間短，一般在5年以下，工作穩(wěn)定，儲蓄不多，收入水平在30005000元之間；投資客戶一般來深時間在10年左右，有較好的經(jīng)濟基礎(chǔ)，收入在中等偏上。家庭結(jié)構(gòu)比較簡單，絕大多數(shù)為兩口之家，部分為單身家庭。目前居住狀態(tài)以租房為主，急于擺脫目前的租房生活，住房的使用以過渡性為主。五

10、、市場選擇小戶型的理由文字居中在時下日趨理性的購房市場，廣大購房者越來越認識到，房子的大小并不能代表房子的品質(zhì)，更多的消費者趨向于購買經(jīng)濟實用的小戶型。小戶型自身擁有著其他戶型所無法比擬的特點，而這些特點又正好能夠有效實現(xiàn)與當(dāng)前樓市的對接，小戶型的強勁銷勢也顯現(xiàn)出一股巨大的市場需求量被釋放出來?？傮w來說，小戶型住宅的熱銷，有著以下幾個原因：總價低、精巧實用，潛在客戶群廣泛從普通客戶購房時考慮最重要的價格因素來看，小戶型住宅總體價位較低，一套福田成熟旺區(qū)40平方米的一房一廳，總價大約在24-28萬之間，銀行按揭首期約5-6萬，每月供款不到1500元，對于普通的購房者來講比較容易接受。此外一個精致

11、的小戶型，不但設(shè)計巧妙，而且功能齊全，可謂是“麻雀雖小，五臟俱全”，就像一件工藝品，可以營造一種獨特的溫馨空間和私密生活。而小戶型多在交通便利的商業(yè)區(qū)和工業(yè)區(qū)，一來配套成熟，出行方便；二來多是靠近辦公地點，可以省一些來回奔波的時間和精力。因此，剛走入社會不久的年輕單身貴族、中低收入家庭、一些剛結(jié)婚的年輕白領(lǐng)等都對小戶型情有獨鐘。小戶型物業(yè)租售市場旺盛，投資回報較高而對于投資者來講，小戶型也非常有市場潛力，由于其總價相對較低，很適合普通平民階層投資，而且投資的收益率相對較高，也相對穩(wěn)定。以福田旺區(qū)某公寓的一套一房一廳為例（保守估計），面積40平方米，總價約26萬元，首期投入兩成5.2萬元，月供只

12、需1400左右，而目前月租金水平在1500-1800元/月左右，投資回報率最低也達1500*12/260000=6.92。而實際上只需付出首期、租金抵月供，20年后即可擁有全部產(chǎn)權(quán)。并且在二手市場上，普通住宅的二手價格的跌幅往往在20-30，而小戶型跌幅一般在10左右，風(fēng)險性較小。度假、養(yǎng)老、soho、集團購買等客戶青睞小戶型深圳良好的居住環(huán)境，使得不少港人及內(nèi)地的富有人士經(jīng)常來到深圳度假或者養(yǎng)老，在選擇第二套住宅方面，他們往往并不是買不起大戶型，但是遵循實用主義的他們更青睞小戶型；而隨著社會分工的細化、信息時代的發(fā)達通訊，一些從事個人創(chuàng)業(yè)設(shè)計的自由擇業(yè)者紛紛加入到soho一族，他們往往會選擇

13、3040平方米的小戶型作為辦公室；此外一些集團購買、子女與父母分住、家庭結(jié)構(gòu)中人口少的家庭等也傾向于選擇小戶型物業(yè)。六、小戶型市場風(fēng)險分析自小戶型以其獨特的自身優(yōu)勢火爆樓市，成為大家的焦點起，有關(guān)小戶型的爭論就沒有停止過：一方面認為小戶型的興起是市場的理性回歸，是市場需求的真實反映；另一方面認為小戶型只是過渡產(chǎn)品、周期性短，戶型缺陷較多等原因，因此從長遠來看是不符合市場發(fā)展潮流的。雖說不管誰對誰錯，市場是檢驗真理的唯一標(biāo)準，但我們也應(yīng)該考慮到小戶型物業(yè)的一些潛在風(fēng)險：小戶型成本較高由于小戶型物業(yè)的客戶群對社區(qū)配套是否成熟、公共交通是否便利等有著較強的依賴，這就決定了小戶型物業(yè)的開發(fā)地點必須選擇

14、在市區(qū)的較好位置，這些位置的地價恰恰是比較高的，導(dǎo)致了開發(fā)成本高。同時小戶型物業(yè)向?qū)τ谕葪l件下大戶型物業(yè)的間隔、每戶配套等較多，造成建筑成本的上升和實用率的下降。住宅設(shè)計困難、居住舒適度差小戶型物業(yè)開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計有較大難度，要在有限的空間既要設(shè)計出居住的各項功能，又要體現(xiàn)出層次分明、干濕分區(qū)、動靜分離等；同時還要考慮到朝向、通風(fēng)、對望、配套等多重因素，設(shè)計上難免顧此失彼，很難滿足客戶的高要求。而小戶型物業(yè)的1梯5-8戶的設(shè)計，不可避免的存在對望、通風(fēng)等問題，以及各使用空間的明顯狹小等情況，使得小戶型物業(yè)的居住舒適度大大降低，這也是小戶型往往被稱為過渡型物業(yè)的主要原因。小戶型物業(yè)客戶定位難度大

15、、物業(yè)管理困難小戶型物業(yè)的客戶群體廣泛復(fù)雜，難以形成一個明確且具有主流文化的客戶群，這就給小戶型物業(yè)的項目定位造成困難，物業(yè)的外觀、風(fēng)格、主題等不易把握。此外，小戶型物業(yè)的客戶具有不同于普通住宅客戶，由于大量投資客戶和過渡型客戶的存在，使得小戶型物業(yè)的居住人群流動性較大，并且他們對于洗衣、送餐、娛樂、清潔等服務(wù)有較強的需求，使得物業(yè)管理服務(wù)存在一定的困難。小戶型物業(yè)的投資風(fēng)險逐步增大小戶型物業(yè)的投資功能，已經(jīng)成為越來越多人的共識，市場上的小戶型物業(yè)越來越多，而同時小戶型物業(yè)的價格卻隨著小戶型物業(yè)的熱銷而不斷升高，這使得小戶型物業(yè)的投資回報開始有所降低。同時并非是所有的小戶型都能有效實現(xiàn)投資回報

16、的，由于城市的發(fā)展規(guī)劃等因素，可能當(dāng)初看來很好的區(qū)域的投資回報正開始降低，例如目前福田華強北及上海賓館一帶的租金價格已高于羅湖的絕大多數(shù)區(qū)域。隨著小戶型市場的不斷發(fā)展，投資回報風(fēng)險的逐步增大已成為必然。七、深圳需要什么樣的小戶型通過對各個項目的深入分析，及大量的客戶訪談發(fā)現(xiàn)，具備以下特點的小戶型物業(yè)將會更加受到消費者的歡迎：1、戶型面積小，總房價低通過與部分小戶型客戶的深度訪談發(fā)現(xiàn)，除了投資客戶外，無論是首次職業(yè)者還是港人職業(yè)或其他客戶，購買小戶型物業(yè)時絕大多數(shù)都會考慮以后的出租情況。因為幾乎有80-90的人購買小戶型物業(yè)都不會長期居住，因此那些暫時居住的年輕客戶，在購房也會考慮到以后的出租情

17、況，一般來說都會考慮將來的月租金能否抵消月供。這就決定了小戶型物業(yè)在戶型面積方面要充分考慮到該區(qū)域租金情況。同時根據(jù)市場的一般經(jīng)驗來看，在同等的條件下，小面積單位總是會先銷售完。例如同樣的戶型設(shè)計、同樣的樓層、朝向等情況下，42平米的單位一定比43平米的單位銷售的快。同樣，低樓層的戶型也是先銷售完，雖然高樓層的視野開闊、通風(fēng)采光都比較好，但由于小戶型物業(yè)的客戶對價格的敏感，使得大多數(shù)情況下，總價低的單位總是先被消化完。當(dāng)然，這只是一個相對的情況，也并不是越小越好，例如38-42平米的一房一廳可能比30-35平方米的一房一廳更受歡迎，因為畢竟30-35平方米設(shè)計成一房一廳在居住的舒適度要受很大的

18、局限性。戶型的面積小可以降低總價，能夠?qū)⒛繕?biāo)客戶群的范圍擴大；同時也要考慮到不同的付款方式，減輕購房者的壓力。2、功能要齊全、結(jié)構(gòu)合理小戶型面積雖小，但住宅的各項基本功能不可缺少，廳、房、廚、衛(wèi)、陽臺等功能要布局完善緊湊，要有一定的通風(fēng)采光，同時能夠達到層次分明、動靜分離、干濕分區(qū)更好。特別是陽臺的設(shè)計，雖然部分開發(fā)商在戶型設(shè)計方面考慮了房、廳及廚衛(wèi)的功能，但對于陽臺不是很重視，而從實際的情況來看，很多消費者對于陽臺的需求幾乎是必須的。而正是由于小戶型物業(yè)的面積小，小戶型更需要合理的設(shè)計每一份空間。一般來說，最好有外陽臺和凸窗，可利用陽臺計一半面積、凸窗不計面積來增加空間；對于書柜、衣柜等如果

19、能夠嵌入墻內(nèi)，則可最大限度提高實用率，保持室內(nèi)空間寬敞；對于廚房、衛(wèi)生間的設(shè)計者要充分考慮空間的布局合理，可使用一些立體廚具和潔具；而對于公共的空間，盡量不要浪費，最好不要設(shè)計過道等灰度空間；在此基礎(chǔ)上如果能夠讓客戶根據(jù)自身需要可隨意間隔則更好。3、地段優(yōu)越、配套成熟、交通快捷小戶型物業(yè)的客戶特征、投資特征需要小戶型處于市區(qū)成熟的旺區(qū)，周邊的餐飲、娛樂、購物等各項生活配套設(shè)施比較成熟；同時又要交通快捷，能夠方便地到達全市各區(qū)域。從目前的小戶型發(fā)展情況來看，雖然小戶型已有向南山、關(guān)外等區(qū)域延伸的趨勢，但基本都是處于南山的中心區(qū)、寶安城區(qū)、或者布吉鎮(zhèn)及關(guān)口等區(qū)域，從區(qū)域來看仍屬于配套成熟、交通快捷

20、的地段。4、有個性化裝修選擇，社區(qū)配套服務(wù)有針對性對于小戶型客戶來講，絕大多數(shù)精力及時間有限，他們往往希望開發(fā)商一次裝修到位，可以省卻裝修的繁瑣；同時這部分人大多數(shù)知識層次高，對裝修有自己獨到的理解和個性化的需求，因此帶有個性化裝修選擇的小戶型物業(yè)將更受市場的歡迎。同時對于社區(qū)的配套服務(wù)，需要針對小戶型客戶獨身定制，例如智能化寬帶設(shè)施將會受到更多的年輕白領(lǐng)的喜愛。在社區(qū)配套上，兒童活動場所、麻將室等基本沒有太大的需要，而健身房、小型羽毛/籃球場更適應(yīng)客戶的需求。八、未來小戶型市場展望結(jié)合目前所掌握的小戶型資料難看，深圳的小戶型物業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下幾個明顯的發(fā)展趨勢：下半年供應(yīng)量將維持在較高的水平，

21、但消化并不困難2002年隨著豪宅熱的過度膨脹，市場已開始有所警覺，小戶型乘機異軍突起，掀起了繼1998年以后的又一輪小戶型熱潮。從2002年的供應(yīng)數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，2002年的供應(yīng)量已達到38.11萬平方米，目前已知得在下半年推出的小戶型項目將會有小小家、現(xiàn)代城夢想家園、漾福居、藍田壹站、前海宜家、新街口等，同時2002年上半年各個小戶型項目的熱銷將會使得各個發(fā)展商紛紛看好小戶型項目。小戶型的項目雖然較多，但銷售并不困難，從目前的小戶型的銷售情況來看，絕大多數(shù)小戶型的銷售都比較火爆，有些項目甚至在內(nèi)部認購期發(fā)放的認購號碼就已經(jīng)超過了項目的總戶數(shù)，并且小戶型物業(yè)的客戶群廣泛的特點也決定了小戶型項目的銷售并不困難。小戶型物業(yè)開始向泛中心化區(qū)域擴展從小戶型的供