房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的研究現(xiàn)狀與應(yīng)用對(duì)策

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的研究現(xiàn)狀與應(yīng)用對(duì)策 摘要：快速的城市化進(jìn)程使得房地產(chǎn)項(xiàng)目大量出現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)也在我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著十分重要的作用，但房地產(chǎn)自身的一些不穩(wěn)定因素，就使得掌握國(guó)內(nèi)外關(guān)于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的研究現(xiàn)狀，從中找出房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)形成的原因以及應(yīng)對(duì)策略就顯得尤為重要。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目 形成原因 應(yīng)對(duì)策略 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)成為我國(guó)最為火爆的投資行業(yè)之一。自1998年以來，房地產(chǎn)投資在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)和投資增長(zhǎng)中發(fā)揮著重要作用，進(jìn)入新世紀(jì)后更是保持了較為迅猛的發(fā)展勢(shì)頭。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的五花八門也使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素得不到有效的控制，從而導(dǎo)致項(xiàng)目

2、的失利。那么提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范和控制，保證項(xiàng)目開發(fā)能合理進(jìn)行，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的升級(jí)，提高風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，可以有效控制突發(fā)性風(fēng)險(xiǎn)問題，避免因風(fēng)險(xiǎn)問題導(dǎo)致的巨大的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)上的損失，以保證項(xiàng)目穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。 一.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀及存在的問題 1.國(guó)外研究現(xiàn)狀 在風(fēng)險(xiǎn)管理學(xué)科發(fā)展方面：風(fēng)險(xiǎn)管理的應(yīng)用起源于20世紀(jì)4050年代，其在美國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)得到廣泛應(yīng)用，風(fēng)險(xiǎn)管理學(xué)科有了雛形。美國(guó)學(xué)者格拉爾（1950）在其調(diào)查報(bào)告risk management， new phase of cost control中首次提出風(fēng)險(xiǎn)管理的概念，開始了風(fēng)險(xiǎn)管理理論研究的序幕。mowbray（1950

3、）在保險(xiǎn)學(xué)一書中詳細(xì)闡述了風(fēng)險(xiǎn)管理的概念；1960 年，美國(guó)保險(xiǎn)管理學(xué)會(huì)（american society of insurance management， asim）紐約分社和亞普沙那大學(xué)合作開設(shè)了風(fēng)險(xiǎn)管理課程。1975年美國(guó)保險(xiǎn)管理協(xié)會(huì)（asim）改名為風(fēng)險(xiǎn)和保險(xiǎn)管理協(xié)會(huì)（risk and insurance management society， rims），這標(biāo)志著風(fēng)險(xiǎn)管理學(xué)科的逐步成熟。隨后，美國(guó)多數(shù)大學(xué)工商管理學(xué)院普遍開設(shè)風(fēng)險(xiǎn)管理課程。賓夕法尼亞大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院專門舉辦了風(fēng)險(xiǎn)管理資格考試，通過該考試獲得的 arm 證書具有相當(dāng)?shù)臋?quán)威性，表明在風(fēng)險(xiǎn)管理領(lǐng)域取得了一定的從業(yè)資格，為全美和西

4、方國(guó)家所認(rèn)可。1983 年美國(guó) rims 年會(huì)上，世界各國(guó)學(xué)者討論通過了101條風(fēng)險(xiǎn)管理準(zhǔn)則，以此作為各國(guó)風(fēng)險(xiǎn)管理的一般準(zhǔn)則。 隨著科學(xué)技術(shù)突飛猛進(jìn)的發(fā)展而得到了不斷充實(shí)和完善，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)管理逐步形成一門保證實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)最佳經(jīng)濟(jì)效果的綜合性學(xué)科。目前，不但西方國(guó)家把投資風(fēng)險(xiǎn)研究作為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要手段，中東地區(qū)，亞洲一些發(fā)展中國(guó)家也都開展了投資風(fēng)險(xiǎn)管理的應(yīng)用研究。直到現(xiàn)在，西方發(fā)達(dá)國(guó)家在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究方面仍然處于領(lǐng)先地位。在理論研究和實(shí)際應(yīng)用方面都達(dá)到了較高的水平。 2.國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀 與國(guó)外相比，我國(guó)在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理方面的研究相對(duì)較晚；主要因?yàn)樵诟母镩_放之前，我

5、國(guó)主要是實(shí)施計(jì)劃經(jīng)濟(jì)為主，同時(shí)在房地產(chǎn)方面主要以福利分房為主，這對(duì)于投資者來說福利分房是一種低風(fēng)險(xiǎn)的投資，甚或說是一種無風(fēng)險(xiǎn)的投資，這也是導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)投資理論研究比較緩慢的原因之一。在1992年、1993年這兩年間我國(guó)曾經(jīng)出現(xiàn)過房地產(chǎn)投資局部過熱，這時(shí)我國(guó)的一些學(xué)者、投資者便開始著手對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究，并且也取得了一-些進(jìn)展，但是在理論方面的研究還是很少，在這方面的著作更少。直到俞明軒和中立銀（2011）開始分析研究我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各種物業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，他們也進(jìn)一步研究和分析了影響房地產(chǎn)市場(chǎng)各類風(fēng)險(xiǎn)因素，最后給出了一種最為簡(jiǎn)單的風(fēng)險(xiǎn)度量方法。而后又有李淑和王偉寧兩人（2012

6、）共同編著的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)手冊(cè)，陳興漢和李啟明兩人（2013）共同編著的房地產(chǎn)投資決策與風(fēng)險(xiǎn)防范完全手冊(cè)，劉衛(wèi)東和彭俊兩人（2013）主編的房地產(chǎn)投資分析，劉衛(wèi)東和彭俊兩人（2013）主編的房地產(chǎn)投資分析，于洪療（2013）的論文房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)分析等書中進(jìn)一步完善了國(guó)內(nèi)在項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)方面的研究成果。 綜上所知，在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理研究方面，相比于國(guó)外硭擔(dān)我國(guó)的研究水平還存在較大差距，還有待于進(jìn)一步的深入。比如我國(guó)在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)時(shí)使用的方法仍然是定性分析和經(jīng)驗(yàn)決策；只是在很少情況下使用定量分析，又由于其風(fēng)險(xiǎn)分析還不完善、不系統(tǒng)，導(dǎo)致一些失誤也在所難免

7、。我國(guó)的國(guó)情及房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，必然要求在某一個(gè)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理中，一種適合我國(guó)具體國(guó)情及房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)的防范辦法變得非常需要。通常風(fēng)險(xiǎn)管理過程可以分為四個(gè)階段：風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)量化處理和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督。發(fā)達(dá)國(guó)家相比，目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)還處在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的發(fā)育完善階段，房地產(chǎn)投資者缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力，在投資過程中往往為追求高額利潤(rùn)，盲目決策，再加上國(guó)家相關(guān)法律、政策不能及時(shí)到位，使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在繁榮發(fā)展的背后蘊(yùn)藏著很大風(fēng)險(xiǎn)。因此，加大房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析、評(píng)價(jià)、決策的理論研究和實(shí)踐運(yùn)作不僅是房地產(chǎn)投資者面臨的一個(gè)重大課題，也是房地產(chǎn)投資理論研究者們面臨的一個(gè)重大任

8、務(wù)。 二.房地產(chǎn)開發(fā)中項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)形成的原因 整體上來講，當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)的形成原因主要包括以下幾種： 1.政府政策方面 房地產(chǎn)行業(yè)通過這些年的發(fā)展，已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，與此同時(shí)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和人民生活的各個(gè)方面中也發(fā)揮著深遠(yuǎn)的影響，因此不可避免地受我國(guó)宏觀調(diào)控和政策的影響。具體來講我國(guó)國(guó)內(nèi)在產(chǎn)業(yè)、土地、住房、金融、稅收、城市market survey市場(chǎng)觀察規(guī)劃、環(huán)保等方面相應(yīng)政策法律法規(guī)的調(diào)整，如對(duì)房?jī)r(jià)的限制、貸款利率的規(guī)定、土地使用的限定等都極有可能對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)層面構(gòu)成潛在風(fēng)險(xiǎn)或直接影響，有的甚至造成了房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。 2.經(jīng)濟(jì)形勢(shì)方面 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的狀況對(duì)

9、房地產(chǎn)的項(xiàng)目的開發(fā)起到直接的影響作用。確切地來講，受房地產(chǎn)行業(yè)自身特點(diǎn)的影響，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，中間環(huán)節(jié)多，在項(xiàng)目開發(fā)過程中市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)商品需求就很容易發(fā)生變動(dòng)。特別是在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不佳或經(jīng)濟(jì)停滯的時(shí)候，將直接影響到民眾的購(gòu)房欲望，減少購(gòu)買行為，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)陷入危機(jī)的可能性就變大。再者，對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的準(zhǔn)確科學(xué)預(yù)測(cè)對(duì)于降低房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)有很大的幫助作用。 3.資金流通方面 房地產(chǎn)是資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)需要籌集和融通巨額資金。假如企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)問題，出現(xiàn)資金不足的情況，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)將的影響是致命的，有極大的可能性會(huì)導(dǎo)致企業(yè)由于缺乏資金支持而無法繼續(xù)進(jìn)行后面的開發(fā)。

10、并且，企業(yè)前面的投入也有可能會(huì)付諸東流。具體來講，一是融資方面，由于各種籌資方式的手段、工具及環(huán)境各不相同，都存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。加上貸款利率變動(dòng)趨勢(shì)難以明了，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終成功及利潤(rùn)影響極大。二是，市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)他的影響，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售期和租金售價(jià)方面具有不確定性，收益不明確，企業(yè)的資金鏈就會(huì)出現(xiàn)問題。另外，開發(fā)投資回收期越長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越大，直接影響企業(yè)資金運(yùn)作。 4.工程建造方面 房產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最終成品，其質(zhì)量水平的高低直接影響到最終的銷售及用戶的安全，需給予高度的重視。另一方面，房地產(chǎn)工程建造過程中涉及環(huán)節(jié)繁多，包括設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等等，一旦出現(xiàn)

11、合同糾紛，尤其是承包商違約等，將對(duì)于項(xiàng)目工期、成本及質(zhì)量都極有可能造成負(fù)面影響。一是，建造成本在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中占有很大的比例，如果得不到有效的控制，會(huì)在很大程度上給房地產(chǎn)企業(yè)正常的資金運(yùn)作造成影響。二是，設(shè)計(jì)理念的滯后，承包商施工方法不當(dāng)、技術(shù)落后等所造成的項(xiàng)目質(zhì)量問題，直接給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。三是，工期的拖延，既可能造成錯(cuò)過最佳的租售時(shí)機(jī)，提高銷售風(fēng)險(xiǎn)，也大大增加了管理費(fèi)用和工程成本，影響企業(yè)利潤(rùn) 三.房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范與處理方法 對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的總體控制，是指在項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)過程中，項(xiàng)目所遇到的風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)因素在發(fā)生之前、發(fā)生之時(shí)、發(fā)生之后所采取的降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生的概率，縮小

12、風(fēng)險(xiǎn)損失程度的措施與方法。 1. 風(fēng)險(xiǎn)回避 風(fēng)險(xiǎn)回避是指根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)、評(píng)估、反復(fù)考察、權(quán)衡，以避免風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的根源，消除風(fēng)險(xiǎn)隱患，這需要事先避開風(fēng)險(xiǎn)源或是改變開發(fā)進(jìn)程，主動(dòng)放棄或是拒絕實(shí)施這些可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)損失的相關(guān)開發(fā)活動(dòng)，以預(yù)先消除風(fēng)險(xiǎn)隱患。風(fēng)險(xiǎn)回避是風(fēng)險(xiǎn)管理中處理項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)最有利、最徹底的手段，是一種相對(duì)穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)。 2. 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移是指項(xiàng)目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)的、有意識(shí)的將不愿意處理的風(fēng)險(xiǎn)或是無法處理的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給其他有承擔(dān)能力的其他企業(yè)。 3. 風(fēng)險(xiǎn)抑制 風(fēng)險(xiǎn)抑制是指，在項(xiàng)目開發(fā)過程對(duì)于預(yù)測(cè)到的風(fēng)險(xiǎn)利用有效的處理手段在一定程度上縮小風(fēng)險(xiǎn)的范圍，消滅或是降低風(fēng)險(xiǎn)所導(dǎo)致的損失等。 風(fēng)險(xiǎn)抑制可以在一定程度消滅風(fēng)險(xiǎn)，甚至將風(fēng)險(xiǎn)所帶來的損失降到最低甚至為零，如果對(duì)于不能抑制或是不能消滅的風(fēng)險(xiǎn)，可以考慮使用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的處理辦法，為項(xiàng)目開發(fā)下一步的工作做好鋪墊和防范。 4. 風(fēng)險(xiǎn)自留 風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)就是為房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)作項(xiàng)目中以最小的成本，獲得最大的利潤(rùn)而服務(wù)。但如果要完全通過開發(fā)過程中全部風(fēng)險(xiǎn)都得回避和轉(zhuǎn)移，是不現(xiàn)實(shí)的。當(dāng)某些風(fēng)險(xiǎn)難以回避或是轉(zhuǎn)移的成本過高時(shí)，房地為適合的保險(xiǎn)形式，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效防范與處理。 四.結(jié)束語 我們常說風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存，不是所有的風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生都導(dǎo)致?lián)p失的產(chǎn)生，如果處理得當(dāng)，在消除風(fēng)險(xiǎn)、避免損失的同也存在著帶來額外的收入的可能。房地