房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理問題探討

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理問題探討 摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人均物質(zhì)生活水平顯著提高，相應(yīng)的對(duì)居住環(huán)境提出了更高的要求，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來了更大的空間。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)由于自身特性，具有帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈和增加就業(yè)的重要作用，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)繳納的營(yíng)業(yè)稅和所得稅，成為當(dāng)?shù)囟愂盏呢?cái)政的主要來源，有助于當(dāng)?shù)卣黜?xiàng)業(yè)務(wù)有序開展。但是由于當(dāng)前激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收同樣面臨著不同程度上的稅收風(fēng)險(xiǎn)，這就需要加強(qiáng)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理，通過專業(yè)化、精細(xì)化稅收管理，增加地方稅收收入。由此，本文主要就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理問題展開分析，結(jié)合實(shí)際情況，就其中存在的問題，尋求合理的應(yīng)對(duì)措施。 關(guān)鍵詞：房

2、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；稅收；風(fēng)險(xiǎn)管理；財(cái)政收入 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中，可能存在不同程度上的稅收風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于稅收風(fēng)險(xiǎn)的管理則是強(qiáng)調(diào)相關(guān)的稅收機(jī)構(gòu)借助先進(jìn)的信息技術(shù)手段，對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，結(jié)合實(shí)際情況，有針對(duì)性提出合理的稅收管理措施，以求盡可能的降低稅收管理風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)納稅額，維護(hù)當(dāng)?shù)卣?cái)政穩(wěn)定。對(duì)此，相關(guān)稅收部門可以通過對(duì)納稅企業(yè)進(jìn)行輔導(dǎo)和宣傳，加強(qiáng)稅收監(jiān)管力度，根據(jù)差別化的手段來降低稅收風(fēng)險(xiǎn)，提升稅收管理成效。由此看來，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收管理風(fēng)險(xiǎn)研究是十分有必要的，對(duì)于后續(xù)理論研究和實(shí)踐工作開展具有一定參考價(jià)值。 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收管理現(xiàn)狀 （一）內(nèi)部控制缺失。房地產(chǎn)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增

3、長(zhǎng)中不可或缺的組成部分，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理工作中面臨著各式各樣的風(fēng)險(xiǎn)，其中一個(gè)典型的問題就是內(nèi)部控制缺失1。房地產(chǎn)企業(yè)由于自身組織結(jié)構(gòu)較為冗雜，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)涉及到眾多方面，一個(gè)工程項(xiàng)目從設(shè)計(jì)開發(fā)、建筑施工、加工業(yè)、建材商貿(mào)以及房屋銷售代理等多個(gè)部門，這個(gè)部門的日常工作量較大，在核算經(jīng)營(yíng)成本時(shí)很容易混亂影響到最終結(jié)果準(zhǔn)確性；同時(shí)，稅收風(fēng)險(xiǎn)管理力量不高，缺少足夠的管理資源，管理水平偏低，在實(shí)際納稅中可能在執(zhí)行上存在差異。當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)盡管結(jié)合實(shí)際情況建立了相應(yīng)的內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理制度，但是在實(shí)際執(zhí)行中難以有效的落實(shí)到實(shí)處，依法旅行納稅職責(zé)，致使納稅風(fēng)險(xiǎn)依然存在。同時(shí)，還有更多的房

4、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未建立完善的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，自然就談不上執(zhí)行納稅風(fēng)險(xiǎn)管理措施。由于很多企業(yè)內(nèi)部制度不健全，或是不愿意去執(zhí)行稅收風(fēng)險(xiǎn)管理措施，同樣會(huì)為企業(yè)帶來稅收風(fēng)險(xiǎn)。 （二）企業(yè)稅收規(guī)劃容易存在誤區(qū)。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收規(guī)劃主要是為了盡可能的在法律允許范圍內(nèi)少繳稅，但是稅收規(guī)劃失敗，房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)付出相應(yīng)的代價(jià)，即稅收規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。為了能夠在法律允許范圍內(nèi)少繳稅，通過調(diào)低稅基，就能夠?qū)崿F(xiàn)少繳稅的目的。但是企業(yè)在稅收規(guī)劃和方案選擇中并未依法繳納稅務(wù)，或是由于無法及時(shí)、全面的了解到相關(guān)稅收政策，導(dǎo)致稅收規(guī)劃存在較大的風(fēng)險(xiǎn)2。 （三）企業(yè)辦稅人員專業(yè)素質(zhì)不高。房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)開展中，辦稅人自身的專業(yè)

5、素質(zhì)高低同樣會(huì)對(duì)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理帶來風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致企業(yè)無法更加全面、有效的了解稅收政策，或是對(duì)稅收政策精髓把握的不全面，納稅行為并未嚴(yán)格遵循相關(guān)納稅要求進(jìn)行，或是流于表面，未能從實(shí)質(zhì)上真正按照稅收政策規(guī)定進(jìn)行操作，導(dǎo)致企業(yè)面臨逃稅、漏稅的問題，承擔(dān)違約金和罰款的處罰，不僅損害企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，在一定程度上還會(huì)損害企業(yè)的整體形象和名譽(yù)。 （四）溝通協(xié)調(diào)不充分。對(duì)于一些涉及到具體的納稅業(yè)務(wù)，一般情況下是由專門的管理人員進(jìn)行調(diào)查、審核以及評(píng)估，但是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專門的人員去同稅務(wù)人員進(jìn)行溝通和協(xié)調(diào)，這種溝通協(xié)調(diào)的不充分問題，將會(huì)為企業(yè)帶來少繳和未繳稅的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，從而造成嚴(yán)重的后果。與此同時(shí)，稅收政策由于

6、自身特性十分復(fù)雜，所以房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于稅收政策的理解和認(rèn)知上存在差異，這種對(duì)稅收政策理解上的差異，可能導(dǎo)致企業(yè)認(rèn)定的繳稅范圍和稅收機(jī)關(guān)認(rèn)定的繳稅范圍不同，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來稅收風(fēng)險(xiǎn)。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施 （一）健全和完善企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算體系。房地產(chǎn)企業(yè)由于自身業(yè)務(wù)涉及范圍較廣，在財(cái)務(wù)成本核算中可能存在一定的問題，造成成本核算工作出現(xiàn)缺失。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)健全和完善財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算體系，能夠?qū)ζ髽I(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和交易真實(shí)、全面的反映出來，科學(xué)合理的計(jì)算，對(duì)于重大財(cái)務(wù)活動(dòng)及時(shí)申報(bào)和繳納，為企業(yè)積極參與市場(chǎng)良性競(jìng)爭(zhēng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在交易活動(dòng)開展中，企業(yè)應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注納稅主體的資格和信用，進(jìn)行綜

7、合考評(píng)，防止企業(yè)惡意的轉(zhuǎn)嫁稅收風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)稅收漏洞，盡可能的降低稅收風(fēng)險(xiǎn)消滅在萌芽狀態(tài)中。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該提高辦稅人員自身的綜合素質(zhì)，加強(qiáng)培訓(xùn)和考核，樹立正確的責(zé)任意識(shí)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，能夠不斷完善自身知識(shí)結(jié)構(gòu)，學(xué)習(xí)新的稅收法律和政策內(nèi)容，明確稅收風(fēng)險(xiǎn)防范的重要性，真正將稅收風(fēng)險(xiǎn)管理工作落實(shí)到實(shí)處，維護(hù)企業(yè)合法的稅收權(quán)益，顯著提升企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)管理能力。 （二）加強(qiáng)稅務(wù)部門監(jiān)管。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)實(shí)際面臨的稅收風(fēng)險(xiǎn)，有針對(duì)性提出應(yīng)對(duì)措施，降低稅收風(fēng)險(xiǎn)帶來的危害。稅務(wù)部門同樣應(yīng)該對(duì)企業(yè)申報(bào)存在異常納稅項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督，促使房地產(chǎn)企業(yè)能夠明確自身納稅范圍，對(duì)于異常納稅項(xiàng)目更深層次的檢查和管理，及

8、時(shí)補(bǔ)繳稅款。對(duì)于一些異常納稅項(xiàng)目，如果經(jīng)過企業(yè)自身額定檢查仍然無法明確異常原因，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以交由相關(guān)稽查部門對(duì)企業(yè)納稅情況進(jìn)行科學(xué)合理的評(píng)估，從而更為全面的了解到納稅異常原因所在。 （三）建立稅負(fù)模型。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該引進(jìn)先進(jìn)的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況、樓盤開發(fā)規(guī)模，應(yīng)用金稅軟件數(shù)據(jù)庫(kù)建立稅務(wù)模型，以此來更加科學(xué)合理的管理稅收風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)算企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅、所得稅以及土地增值稅，根據(jù)建立的稅負(fù)模型考核企業(yè)自身的稅負(fù)情況，更深入的了解到房地產(chǎn)企業(yè)面臨著的稅收風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)有效的采取應(yīng)對(duì)措施，解決企業(yè)稅收異常問題。 （四）共享房地產(chǎn)開發(fā)信息。為能更有效的對(duì)房地產(chǎn)稅收風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理，政府部門可以建

9、立房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)一的數(shù)據(jù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。工商、稅務(wù)、土地以及建委等相關(guān)部門可以在數(shù)據(jù)平臺(tái)上共享數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)透明度更高，有助于后續(xù)發(fā)現(xiàn)稅務(wù)異常查詢數(shù)據(jù)信息。此外，對(duì)數(shù)據(jù)平臺(tái)應(yīng)該定期維護(hù)和更新，確保房地產(chǎn)信息共享更加及時(shí)、全面，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)信息對(duì)比分析房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況，有效規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理風(fēng)險(xiǎn)。 （五）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理。為了能夠有效提升房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理成效，相關(guān)稅務(wù)部門應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理，建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，定期組織房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收政策培訓(xùn)，促使企業(yè)能夠更加全面的了解稅收相關(guān)信息，嚴(yán)格遵循稅收政策繳納稅款，規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)。 三、結(jié)論 綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)由于發(fā)展速度較快，利潤(rùn)較高，是政府財(cái)政的主要來源，為了能夠保證政府財(cái)政收入，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅合法，加強(qiáng)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理是尤為關(guān)鍵的，通過建立數(shù)據(jù)共享平臺(tái)，加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)管，不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理，盡可能的降低稅收風(fēng)險(xiǎn)為企業(yè)帶來的損失。 作者:張礫 單位:重慶理工大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院 重慶市渝北區(qū)地方稅務(wù)局 參考文獻(xiàn)： 1秦箏.新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型研究d.河南大學(xué),2012. 2張倩.土地增值稅征管過程中稅收風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法