對(duì)土地增值稅清算工作的調(diào)研報(bào)告

1、本文格式為word版，下載可任意編輯對(duì)土地增值稅清算工作的調(diào)研報(bào)告土地增值稅作為當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收杠桿之一，對(duì)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值收益、抑制投資沖動(dòng)起著重要作用。自1993年國(guó)務(wù)院發(fā)布了中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例（以下簡(jiǎn)稱老政策），到2021年3月份財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知（以下簡(jiǎn)稱新政策），再到同年12月份國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2021187號(hào)），土地增值稅歷經(jīng)十余載，幾經(jīng)變化，“清算”終于浮出水面，并且日趨明朗，成為各級(jí)稅務(wù)部門(mén)今后加強(qiáng)該稅種征管的一個(gè)重要抓手。盡管有2021187號(hào)文及一年之后國(guó)

2、家稅總印發(fā)的土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則保駕護(hù)航，以及各級(jí)地稅部門(mén)實(shí)時(shí)出臺(tái)的清算管理辦法（如青島市地方稅務(wù)局下發(fā)的2021100號(hào)文房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法），但是在實(shí)際工作中我們還是發(fā)現(xiàn)一些問(wèn)題目前政策尚未明確，實(shí)際執(zhí)行尺度不一，這給清算工作帶來(lái)一定困難。本文試從土地增值稅政策的變化入手，探討目前土地增值稅清算中存在的問(wèn)題，并提出對(duì)策建議。 一、關(guān)于土地增值稅幾個(gè)具體新政策與老政策的比較 （一）對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問(wèn)題 新政策規(guī)定只是在原政策規(guī)定繼續(xù)有效的執(zhí)行下，又增加了對(duì)納稅人能夠提供購(gòu)房發(fā)票證明的，以納稅人所持的購(gòu)房發(fā)票所記載的金額為依據(jù)，從購(gòu)買(mǎi)

3、年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計(jì)5%計(jì)算確定扣除項(xiàng)目金額，同時(shí)還增加了對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，也準(zhǔn)予作為扣除項(xiàng)目金額。新出臺(tái)的政策規(guī)定，既有效簡(jiǎn)化了土地增值稅的征管程序的，又減輕了納稅人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，充分體現(xiàn)稅收政策的公正、合理性。但是新政策未明確扣除年度如何計(jì)算，是否按照周年計(jì)算。 （二）關(guān)于因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問(wèn)題 新政策與老政策沒(méi)有發(fā)生變化。新規(guī)定是對(duì)老規(guī)定的進(jìn)一步解釋和明確，即：僅限于經(jīng)因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府，國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的范圍，方可享受免征土地增值稅的政策。 （三）關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題老政策與新政

4、策的變化主要是，新政策取消了對(duì)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，享受免征土地增值稅的政策。 二、土地增值稅清算中存在的問(wèn)題 （一）關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的非可售配套設(shè)施的稅務(wù)處理 1、非可售面積的成本問(wèn)題。不可售面積的成本因?yàn)閷儆谌w業(yè)主所有，成本應(yīng)該可以扣除。目前，土地增值稅清算工作中人為將項(xiàng)目分為普通住宅和非普通住宅兩部分清算。成本一般也用普通住宅和非普通住宅的比例來(lái)進(jìn)行分?jǐn)偂?duì)沒(méi)有單獨(dú)計(jì)算成本的部分，例如人防工程、不能確權(quán)的車(chē)庫(kù)、地下儲(chǔ)藏室等直接計(jì)入建房成本，按比例在普通住宅和非普通住宅

5、間分配。對(duì)單獨(dú)計(jì)量的非可售面積，例如非營(yíng)利性的社會(huì)公共設(shè)施（包括變電站、熱力站、水廠、派出所、托兒所、幼兒園、醫(yī)院、公共廁所等）這部分設(shè)施的成本單獨(dú)計(jì)量，根據(jù)國(guó)稅發(fā)2021187號(hào)文件第四條第三款的要求，他們的成本、費(fèi)用可以扣除，具體如何扣除，文件沒(méi)有明確。我們認(rèn)為，如果清算項(xiàng)目中，既有非普通住宅也有普通住宅，對(duì)這部分公共設(shè)施的成本應(yīng)在普通住宅和非普通住宅之間進(jìn)行劃分，對(duì)于劃分方式，我們認(rèn)為應(yīng)該用普通住宅和非普通住宅的面積占總可售面積的比例來(lái)劃分這部分公共設(shè)施的成本，應(yīng)為共享了這部分設(shè)施，比較合理。 2、非可售面積的收入問(wèn)題?，F(xiàn)實(shí)情況中大量存在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的非可售配

6、套設(shè)施銷售的情況。例如：小區(qū)內(nèi)的平戰(zhàn)結(jié)合地下人防工程停車(chē)位，部分開(kāi)發(fā)商將停車(chē)位的使用權(quán)單獨(dú)進(jìn)行了銷售，雖然理論上這些公共配套屬于全體業(yè)主所有，但就開(kāi)發(fā)商取得的使用權(quán)銷售收入，我們認(rèn)為也應(yīng)計(jì)入整個(gè)清算項(xiàng)目收入中。因?yàn)檎麄€(gè)清算項(xiàng)目被人為的劃分為普通住宅和非普通住宅兩部分。且這部分收入相應(yīng)的成本已經(jīng)用普通住宅和非普通住宅的面積占總可售面積的比例來(lái)劃分，所以這部分的收入應(yīng)該按相應(yīng)的比例非別計(jì)入普通住宅和非普通住宅的銷售收入。部分觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)該按照購(gòu)買(mǎi)者是普通住宅業(yè)戶還是非普通住宅業(yè)戶劃分，我們認(rèn)為，不合理，因?yàn)榇嬖诓糠仲?gòu)房者同時(shí)購(gòu)買(mǎi)了同一清算項(xiàng)目中的多套住房，或是非小區(qū)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)了清算項(xiàng)目中的配套附屬設(shè)施的使用權(quán)，這時(shí)這部分收入就無(wú)法進(jìn)行劃分，同時(shí)，因?yàn)槌杀疽呀?jīng)用普通住宅和非普通住宅的面積占總可售面積的比例來(lái)劃分，根據(jù)配比原則，收入也應(yīng)按此比例劃分。 （二）關(guān)于利息支出扣除問(wèn)題的稅務(wù)處理。 中華人民