西安—花園洋房專題分析

1、目目 錄錄 第一部分第一部分 樓盤點(diǎn)評(píng)樓盤點(diǎn)評(píng) .1 金泰絲路花城金泰絲路花城 .1 華榮風(fēng)景大院華榮風(fēng)景大院 .5 白樺林居白樺林居 .9 奧林匹克花園奧林匹克花園 .12 水岸花城水岸花城 .16 灃橋藝墅家灃橋藝墅家 .20 第二部分第二部分 專題總結(jié)專題總結(jié).23 一一 專題一專題一.23 二二 專題二專題二.26 三、專題三三、專題三.27 四、專題四四、專題四.28 五、專題五、專題五五.30 六、專題六六、專題六.33 七、專題七七、專題七.36 結(jié)束語結(jié)束語.39 1 第一部分第一部分 樓盤點(diǎn)評(píng)樓盤點(diǎn)評(píng) 金泰絲路花城金泰絲路花城 一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況 1 1、開發(fā)概況、開發(fā)

2、概況 發(fā)展商：發(fā)展商：陜西金泰恒業(yè)房地產(chǎn)有限公司 樓盤地址：樓盤地址：城西區(qū)世紀(jì)大道清華科技產(chǎn)業(yè)園東 電話：33692688 2 2、指標(biāo)概況、指標(biāo)概況 占地面積：561 畝 總建筑面積：530000 容積率：1.4 二、環(huán)境概況二、環(huán)境概況 金泰絲路花城正處西咸共建區(qū)中央，距咸陽市城區(qū)及西安市地界僅 5 分鐘車程，距西安市區(qū)僅 25 分鐘車程，自然環(huán)境和地理位置十分優(yōu)越。作 為一個(gè)珍稀的低密度溫泉洋房社區(qū)，項(xiàng)目涵蓋了情景洋房、多層電梯洋房 、尚品公館及花園洋房四種產(chǎn)品類型。所有樓體采用南北向排列分布，建 筑外觀運(yùn)用坡屋頂及退臺(tái)設(shè)計(jì)，具有豐富的空間層次感。外立面線條采用 亮麗的黃藍(lán)搭配，使建筑

3、洋溢著浪漫的現(xiàn)代小鎮(zhèn)氣息。戶型平面呈靈活性 的并列式布局，最大程度地為業(yè)主提供個(gè)人創(chuàng)意空間。大社區(qū)，小組團(tuán)， 富于變化的行列式排布，內(nèi)外精細(xì)的環(huán)境設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)出現(xiàn)代社會(huì)“以人 為本”的庭院式生活方式。 2 三、配套概況三、配套概況 1 、24 小時(shí)入戶溫泉 2、陜西師范大學(xué)金泰絲路花城學(xué)校（小學(xué)、幼兒園） 3、大型溫泉會(huì)所， 4、繽紛商業(yè)街區(qū)、 5、豪華的業(yè)主專屬大巴、 6、安防：小區(qū)紅外線，24 小時(shí)保安巡邏 7、供電：市政供電 8、供水：24 小時(shí)溫泉熱水 9、供氣：市政供氣 10、電梯：名牌電梯 四、交房標(biāo)準(zhǔn)四、交房標(biāo)準(zhǔn) 結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)（情景洋房） 、剪力墻結(jié)構(gòu)（花園洋房、電梯洋房）

4、、框架結(jié)構(gòu) （尚品公館） 外墻：高檔涂料、部分高檔面磚 內(nèi)墻：高檔涂料 門窗：鋁合金 廚房：毛墻毛地、冷熱水、煤氣管道 衛(wèi)生間：上下水管道、冷熱水 五、物業(yè)類型五、物業(yè)類型 1 1 物業(yè)類型：物業(yè)類型：花園洋房 多層 電梯多層 六、價(jià)格及銷售狀況六、價(jià)格及銷售狀況 1 1 價(jià)格價(jià)格：多層均價(jià) 2300，花園洋房的均價(jià)是3000 3 電梯多層:2700 2 2 銷售率銷售率：70%（二期） 3.3.戶數(shù)：戶數(shù)：3500 戶 七、廣告宣傳及銷售方式七、廣告宣傳及銷售方式 1、銷售方式： 2、媒體選擇：、報(bào)廣，dm，網(wǎng)絡(luò)，pop 廣告 八、項(xiàng)目分析八、項(xiàng)目分析 1 1、優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) 價(jià)格優(yōu)勢(shì)：經(jīng)過對(duì)市場(chǎng)

5、同類別墅的價(jià)位調(diào)查，金泰絲路花城的價(jià)格 與同類物業(yè)相比較為便宜。 規(guī)劃布局優(yōu)勢(shì)：所有樓體采用南北向排列分布，建筑外觀運(yùn)用坡屋 頂及退臺(tái)設(shè)計(jì)，具有豐富的空間層次感。 文化優(yōu)勢(shì)：外立面線條采用亮麗的黃藍(lán)搭配，使建筑洋溢著浪漫的 現(xiàn)代小鎮(zhèn)氣息文化優(yōu)勢(shì)：處于灃峪口，灃水出秦嶺后形成灃河的上 水源頭，擁有源頭文化！ 資源優(yōu)勢(shì)：唯一的擁有溫泉水！ 教育優(yōu)勢(shì)：建立有陜西師范大學(xué)金泰絲路花城學(xué)校，以及和西北大 學(xué)合建的中學(xué)。 2 2、劣勢(shì)劣勢(shì) 交通方面：交通便捷性差，距離市區(qū)較遠(yuǎn)。 服務(wù)方面：同競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的物業(yè)相比，金泰恒業(yè)物業(yè)尚未形成品牌效 應(yīng)，故而會(huì)造成一些顧客的擔(dān)心。 銷售方面：由于該項(xiàng)目地產(chǎn)商在資金方面

6、的實(shí)力較弱，尚未形成品 牌效應(yīng)，銷售系統(tǒng)不完備，如銷售中心功能不完整，銷售道具不齊 全。 廣告方面 （1） 廣告宣傳缺乏長(zhǎng)期性，品牌形象未能整合統(tǒng)一持續(xù)運(yùn)作，品 牌積累還不夠。缺乏完整統(tǒng)一的視覺傳達(dá)。 4 （2） 無主題廣告語，一期以后的廣告調(diào)性很差。 （3） 報(bào)紙廣告感性訴求比較缺乏，與目標(biāo)消費(fèi)者的溝通還不夠； 與消費(fèi)者還有一定的距離。 3 3、機(jī)會(huì)機(jī)會(huì) 隨著西安市的進(jìn)一步建設(shè)開發(fā)，此地將會(huì)得到很快的發(fā)展，形成一 個(gè)新的居住區(qū)，將會(huì)有更多的白領(lǐng)階層遷入此地，將會(huì)對(duì)項(xiàng)目的順利清 盤奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 4 4、威脅威脅 在項(xiàng)目周邊有許多有實(shí)力的投資項(xiàng)目紛紛落地，開發(fā)商實(shí)力雄厚； 此外競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的大盤

7、操作，使得其產(chǎn)品體系更豐富，配套設(shè)施更齊全， 產(chǎn)品成本更低，消費(fèi)者選擇余地更大。 5 華榮風(fēng)景大院華榮風(fēng)景大院 一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況 1 1開發(fā)概況開發(fā)概況 發(fā)展商：浙江華榮集團(tuán)股份有限公司 開發(fā)商：陜西華榮置業(yè)有限公司 售樓地址：西安市含元路 158 號(hào) 電話：86719999 2 2指標(biāo)概況指標(biāo)概況 項(xiàng)目占地面積：191 畝 總建筑面積：123 畝 綠化率：35% 容積率：1.83 戶數(shù)：1100 二、環(huán)境概況二、環(huán)境概況 華榮風(fēng)景大院，位于西安市區(qū)二環(huán)線內(nèi)，含元路與八府莊南路交界處。 社區(qū)規(guī)劃以 4 層的低層院落洋房為主，結(jié)合部分景觀電梯公寓與景致商街 共同組成，是西安市中心罕見的低

8、容積高品質(zhì)社區(qū)。華榮風(fēng)景大院，獨(dú)特 的圍合式組團(tuán)規(guī)劃，營(yíng)造戶戶享庭院，家家有景觀的優(yōu)異人居體驗(yàn)。 三、配套概況三、配套概況 1 1公共配套公共配套 學(xué)校：38 中，西煤子校，陜重子校，48 中，鐵五中，錦園國(guó)際學(xué)校， 陜西科技大學(xué) 6 商場(chǎng)：太華路家世界，胡家廟易初蓮花，金花路家世界 銀行：工行，農(nóng)行，建行，中國(guó)郵政 醫(yī)院：唐城醫(yī)院，鐵指醫(yī)院，西京醫(yī)院，大華醫(yī)院 交通：16 409 路公交線路 2 2社區(qū)配套社區(qū)配套 西安地區(qū)首批運(yùn)用太陽能建筑設(shè)計(jì)一體化的新型節(jié)能社區(qū)獨(dú)領(lǐng)，廣泛利用先進(jìn) 節(jié)能技術(shù)，外墻外保溫達(dá)到 65%節(jié)能，四重門禁系統(tǒng) 四、交房標(biāo)準(zhǔn)四、交房標(biāo)準(zhǔn) 室內(nèi)室內(nèi) 內(nèi)墻：水泥沙漿拉毛

9、室內(nèi)頂棚：水泥沙漿拉毛 地面：水泥沙漿壓實(shí)趕光 衛(wèi)生間：預(yù)留上下水管道 廚房：預(yù)留給水及排水口位置 壁爐：預(yù)留壁爐位置 五、物業(yè)類型、面積及配比五、物業(yè)類型、面積及配比 多層洋房以及高層多層洋房以及高層 六、價(jià)格及銷售狀況六、價(jià)格及銷售狀況 1、均價(jià)：3380 元/ 2、銷售率：不詳 七、廣告宣傳及銷售方式七、廣告宣傳及銷售方式 1、廣告策劃：杭州精銳廣告 7 2、銷售方式：自銷 3、媒體選擇：dm 單、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)，pop 廣告 八、項(xiàng)目分析八、項(xiàng)目分析 1 1、優(yōu)勢(shì)、優(yōu)勢(shì) 戶型優(yōu)勢(shì)：華榮風(fēng)景大院共有 50 多種戶型，種類齊全，樣式各異， 戶型變化靈活，選擇范圍較廣。 規(guī)劃布局優(yōu)勢(shì)：獨(dú)特的圍合

10、式組團(tuán)規(guī)劃，營(yíng)造戶戶享庭院，家家有 景觀的優(yōu)異人居體驗(yàn)。 新技術(shù)優(yōu)勢(shì)：華榮風(fēng)景大院首批運(yùn)用太陽能建筑設(shè)計(jì)一體化的新型 節(jié)能社區(qū)獨(dú)領(lǐng)，廣泛利用先進(jìn)節(jié)能技術(shù)，外墻外保溫達(dá)到 65%節(jié)能， 這是目前唯一的。 資源優(yōu)勢(shì)：院內(nèi)大樹林立，天然資源利用良好。 教育優(yōu)勢(shì)：38 中，西煤子校，陜重子校，48 中，鐵五中，錦園國(guó) 際學(xué)校，陜西科技大學(xué) 2 2、劣勢(shì)、劣勢(shì) 交通方面：交通便捷性差，通行的公交車較少。 配套設(shè)施方面：同競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的項(xiàng)目相比，花容風(fēng)景大院尚未形成完 善的配套設(shè)施，原有配套都比較落后。 。 廣告方面 （1） 廣告宣傳缺乏長(zhǎng)期性，品牌形象未能整合統(tǒng)一持續(xù)運(yùn)作，品 牌積累還不夠。缺乏完整統(tǒng)一的視

11、覺傳達(dá)。 （2） 無主題廣告語，一期以后的廣告調(diào)性很差。 （3） 報(bào)紙廣告感性訴求比較缺乏，與目標(biāo)消費(fèi)者的溝通還不夠； 與消費(fèi)者還有一定的距離。 3 3、機(jī)會(huì)機(jī)會(huì) 隨著西安市的進(jìn)一步建設(shè)開發(fā)，此地大明宮遺址的建設(shè)，將會(huì)對(duì)本 地的快速發(fā)展起到推動(dòng)作用，從而形成一個(gè)新的居住區(qū)，將會(huì)有更多的 白領(lǐng)階層遷入此地，將會(huì)對(duì)項(xiàng)目的順利清盤奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 4 4、威脅威脅 8 在項(xiàng)目周邊有許多有實(shí)力的投資項(xiàng)目紛紛落地，開發(fā)商實(shí)力雄厚； 此外競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的大盤操作，使得其產(chǎn)品體系更豐富，配套設(shè)施更齊全， 產(chǎn)品成本更低，消費(fèi)者選擇余地更大。 9 白樺林居 一、一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 1 1、開發(fā)概況開發(fā)概況 發(fā)展商：

12、西安經(jīng)發(fā)地產(chǎn)有限公司西安經(jīng)發(fā)地產(chǎn)有限公司 城內(nèi)接待處：經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)鳳城九路南側(cè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)鳳城九路南側(cè) 電話：電話：86537777 2 2、指標(biāo)概況指標(biāo)概況 占地面積：537 畝畝 建筑面積：6767 萬萬 容積率：1.92 綠化率：40% 二、二、環(huán)境概況環(huán)境概況 白樺林居 項(xiàng)目位于西安市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，東臨“西安城市運(yùn)動(dòng) 公園”，西靠明光 路，南北介于鳳城八路和九路之間。白樺林居由住宅區(qū) 與商業(yè)區(qū)兩部分組成，其中住宅部分由 花園洋房、小高層及少量高層組成， 劃分為 5 個(gè)組團(tuán)；商業(yè)部分以商業(yè)、餐飲、特色精品店為主，包括少量的 公寓。是一個(gè)集高尚居住、特色商業(yè)、組合公寓、彈性辦公、運(yùn)

13、動(dòng)休閑等 功能為一體的居住、休閑住宅社區(qū)。 三、三、配套概況配套概況 閉路視監(jiān)控、電子巡更、紅外電子圍墻、門禁對(duì)講。 供水： 24 小時(shí)熱水。 供氣： 天然氣入戶。 10 采暖： 市政集中供暖 通訊： 寬帶、有線電視（數(shù)字化）入戶 四、四、交房標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn) 1 1、 室內(nèi)室內(nèi) 內(nèi)墻：水泥沙漿拉毛 室內(nèi)頂棚：水泥沙漿拉毛 地面：水泥沙漿壓實(shí)趕光 衛(wèi)生間：預(yù)留上下水管道 廚房：預(yù)留給水及排水口位置 五、五、物業(yè)類型物業(yè)類型 花園洋房，高層，小高層 六、六、價(jià)格及銷售狀況價(jià)格及銷售狀況 1.均價(jià) 4300/平平方方米米 2.銷售率:不詳 七、七、廣告宣傳及銷售方式廣告宣傳及銷售方式 1.廣告執(zhí)行：不

14、詳 2.銷售方式：自銷 3.媒體選擇：dm 單、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)，pop 廣告 八、項(xiàng)目分析八、項(xiàng)目分析 1 1、優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) 地理位置優(yōu)勢(shì)：白樺林居 項(xiàng)目位于西安市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，東 臨“西安城市運(yùn)動(dòng)公園”，西靠明光 路，南北介于鳳城八路和九路之 間。 11 小區(qū)休閑配套優(yōu)勢(shì)：白樺林居是一個(gè)集高尚居住、特色商業(yè)、組合 公寓、彈性辦公、運(yùn)動(dòng)休閑等功能為一體的居住、休閑住宅社區(qū)。 品牌優(yōu)勢(shì)：白樺林居是有經(jīng)發(fā)集團(tuán)開發(fā)的一個(gè)大型項(xiàng)目，項(xiàng)目資金 雄厚，人才資源廣泛，是一個(gè)有名的開發(fā)公司，在產(chǎn)品的質(zhì)量方面 能得到保證，具有較強(qiáng)的品牌效應(yīng)。！ 教育優(yōu)勢(shì)：有經(jīng)發(fā)集團(tuán)自己建立的西安交大教育集團(tuán)經(jīng)發(fā)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、 白樺林居

15、幼兒園以及周邊的西安中學(xué)。 劣勢(shì)劣勢(shì) 交通方面：交通便捷性差，距離市區(qū)較遠(yuǎn)。 價(jià)格方面：經(jīng)過對(duì)市場(chǎng)同類項(xiàng)目的價(jià)位調(diào)查，白樺林居的價(jià)格與同 類項(xiàng)目及周邊項(xiàng)目相比價(jià)格較高一些。 配套設(shè)施方面：同競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的項(xiàng)目相比，花容風(fēng)景大院尚未形成完 善的配套設(shè)施，原有配套都比較落后。 2 2、機(jī)會(huì)機(jī)會(huì) 隨著西安市的進(jìn)一步建設(shè)開發(fā)，此地有地鐵出口以及市政府北遷將 會(huì)推動(dòng)小區(qū)的快速發(fā)展，形成一個(gè)新的居住區(qū)，將會(huì)有更多的高薪階層 遷入此地，將會(huì)對(duì)項(xiàng)目的順利清盤奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 3 3、威脅威脅 在項(xiàng)目周邊有許多有實(shí)力的投資項(xiàng)目紛紛落地，開發(fā)商實(shí)力雄厚； 此外競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的大盤操作，使得其產(chǎn)品體系更豐富，配套設(shè)施更齊全，

16、 產(chǎn)品成本更低，消費(fèi)者選擇余地更大。 12 奧林匹克花園 一一. .項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 1.1.開發(fā)概況開發(fā)概況 發(fā)展商發(fā)展商：陜西泰盈環(huán)達(dá)通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓地址售樓地址:共四處：小寨國(guó)貿(mào)、土門新榮基大廈、北大街新時(shí)代廣場(chǎng)、 西高新海星城市廣場(chǎng) 電話：81203399 81209933 2 2、指標(biāo)概況、指標(biāo)概況 占地面積：828 畝畝 建筑面積：100100 多萬平方米多萬平方米 容積率:1.701.70 綠化率：40% 二二. .環(huán)境概況環(huán)境概況 西安奧林匹克花園是中國(guó)奧林匹克花園連鎖品牌之一，也是西安唯一 一座奧運(yùn)主題大盤，位于西安繞城高速與世紀(jì)大道交匯處。從地理位置上 來講，該項(xiàng)

17、目處在西咸交界的世紀(jì)大道版塊，西咸一體化是“十一五”規(guī)劃 的重頭戲，隨著西咸一體化進(jìn)程的加快，兩地電話并網(wǎng)實(shí)現(xiàn)信息共享；交 通一體化加速，咸陽世紀(jì)大道、關(guān)中環(huán)線等交通項(xiàng)目相繼建成大都市圈 的加大，這里將是一個(gè) 是一個(gè)交通便捷、棄塵守靜、地段升值快的新型城 市生活區(qū)。超大的綠化使空氣清新、環(huán)境優(yōu)美、遠(yuǎn)離污染和噪音也是其一 大優(yōu)勢(shì)。 二二. .配套概況配套概況 13 社區(qū)配套極其完善，五星級(jí)酒店、重點(diǎn)學(xué)校（幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、高中，注： 免擇校費(fèi)和贊助費(fèi)） 、運(yùn)動(dòng)會(huì)所、大型購物商場(chǎng)、超市、風(fēng)情商業(yè)街、西班牙風(fēng) 格的庭院花園以及溪畔高爾夫球場(chǎng)。 在那里馬上即將開通 6 趟線的公交起始站位為:（西安）

18、火車站、火車新站、 三橋、鐘樓、大雁塔、西高新；（咸陽）火車站、體育場(chǎng)、彩虹路、人民廣場(chǎng)、 源上、茂陵車，為您的出行帶來很大的方便。 四交房標(biāo)準(zhǔn)四交房標(biāo)準(zhǔn) 1 1室內(nèi)室內(nèi) 內(nèi)墻：水泥沙漿拉毛 地面：水泥沙漿壓實(shí)趕光 衛(wèi)生間：預(yù)留上下水管道 廚房：預(yù)留給水及排水口位置 五物業(yè)類型、面積及配比五物業(yè)類型、面積及配比 高層、小高層、多層高層、小高層、多層 六價(jià)格及銷售狀況六價(jià)格及銷售狀況 1 均價(jià)：3000 元/平方米 2、銷售率：一期已售完，二期正在熱銷 七廣告宣傳及銷售方式七廣告宣傳及銷售方式 1銷售方式：代理銷售 2.媒體選擇：dm 單、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)，pop 廣告 八、項(xiàng)目分析八、項(xiàng)目分析 1

19、1、優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) 主題優(yōu)勢(shì)：西安奧林匹克花園是中國(guó)奧林匹克花園連鎖品牌之一， 14 也是西安唯一一座奧運(yùn)主題大盤。 社區(qū)配優(yōu)勢(shì)：社區(qū)配套極其完善，五星級(jí)酒店、重點(diǎn)學(xué)校（幼兒園、 小學(xué)、中學(xué)、高中，注：免擇校費(fèi)和贊助費(fèi)） 、運(yùn)動(dòng)會(huì)所、大型購 物商場(chǎng)、超市、風(fēng)情商業(yè)街、西班牙風(fēng)格的庭院花園以及溪畔高爾 夫球場(chǎng)。 環(huán)境優(yōu)勢(shì)：西安奧林匹克花園位于西安繞城高速與世紀(jì)大道交匯處 這里原有自然資源、生態(tài)、綠化還沒有破壞，在這里能體會(huì)到真正 的人與自然的和諧統(tǒng)一，是最佳的人類生活環(huán)境。 健康優(yōu)勢(shì)：奧林匹克花園，以復(fù)合體育、教育、房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)跑者 身份，將奧林匹克精髓鋪展為社區(qū)底蘊(yùn)，升騰起“健康、運(yùn)動(dòng)、和 諧”的奧

20、運(yùn)生活，為西咸兩地的社會(huì)精英，營(yíng)造出一處“運(yùn)動(dòng)就在家 門口”的健康空間，和 70 年自然同居、友鄰?fù)瑯返慕】瞪?，這種 健康生活的構(gòu)成，不僅是其與社區(qū)生活融為一體的各種體育運(yùn)動(dòng)設(shè) 施、以奧林匹克文化為主要內(nèi)涵的社區(qū)文化和交流活動(dòng)，更重要的 是其全國(guó)首創(chuàng)的 健康管理 服務(wù)系統(tǒng)，開啟了西咸兩地人居夢(mèng)想 的新跑道。 2 2、劣勢(shì)劣勢(shì) 交通方面：交通便捷性差，距離市區(qū)較遠(yuǎn)。 配套設(shè)施方面：同競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的項(xiàng)目相比，奧林匹克花園由于位置關(guān) 系周邊尚未形成完善的配套設(shè)施，人口密度小，小區(qū)還沒有發(fā)展起 來。 廣告方面 （1） 廣告宣傳缺乏長(zhǎng)期性，品牌形象未能整合統(tǒng)一持續(xù)運(yùn)作，品 牌積累還不夠。缺乏完整統(tǒng)一的視覺

21、傳達(dá)。 （2） 報(bào)紙廣告感性訴求比較缺乏，與目標(biāo)消費(fèi)者的溝通還不夠； 與消費(fèi)者還有一定的距離。 3 3、機(jī)會(huì)機(jī)會(huì) 隨著西安市的進(jìn)一步建設(shè)開發(fā)，此地從地理位置上來講，該項(xiàng)目處 在西咸交界的世紀(jì)大道版塊，西咸一體化是“十一五”規(guī)劃的重頭戲，隨 15 著西咸一體化進(jìn)程的加快，兩地電話并網(wǎng)實(shí)現(xiàn)信息共享；交通一體化加 速，咸陽世紀(jì)大道、關(guān)中環(huán)線等交通項(xiàng)目相繼建成，使得大都市圈的加 大，這里將是一個(gè) 是一個(gè)交通便捷、棄塵守靜、地段升值快的新型城 市生活區(qū) 4、威脅、威脅 在項(xiàng)目周邊有許多有實(shí)力的投資項(xiàng)目紛紛落地，開發(fā)商實(shí)力雄厚； 此外競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的大盤操作，使得其產(chǎn)品體系更豐富，配套設(shè)施更齊全， 產(chǎn)品成本更低

22、，消費(fèi)者選擇余地更大。 16 水岸花城水岸花城 一項(xiàng)目概況一項(xiàng)目概況 1 1開發(fā)概況開發(fā)概況 發(fā)展商：陜西世紀(jì)綠園置業(yè)有限公司 售樓地址：涇渭工業(yè)園涇渭中路都 e 廣場(chǎng) 西安太華路 373 號(hào)大家潤(rùn)超市廣場(chǎng)門店 聯(lián)系方式: 81061116 86033456 2 2指標(biāo)概況指標(biāo)概況 占地面積：209 畝 建筑面積：22 萬平方米 容 積 率：1.58 綠化：35% 二、二、環(huán)境概況環(huán)境概況 項(xiàng)目位于北城開發(fā)區(qū)的涇渭三角洲內(nèi)，距鐘樓 22 公里，其中人文、歷史 及自然景觀遍布期間，被譽(yù)為“漢代文化教科書”的漢陽陵博物苑和神奇的自 然景觀!“涇渭分明”都分布在項(xiàng)目周邊“漢陽陵旅游景區(qū)”占地 300

23、0 多畝， 是集文物和園林的大型漢文化旅游景區(qū)。其中占地 2000 多畝的園林綠化景觀被 譽(yù)為“西安后花園”，現(xiàn)已成為廣大游客及附近居民旅游、休閑、春游、踏青 的理想場(chǎng)所，漢陽陵為整個(gè)西安北城帶來了深厚的漢文化底蘊(yùn)，它的興起即將 成為我省的一顆新興的旅游明珠，繼而將會(huì)帶動(dòng)涇渭三角洲內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì) 的飛速發(fā)展。隨著市政府北遷規(guī)劃方案的出臺(tái)、火車站北移的逐步實(shí)施，西安 市今后的發(fā)展建設(shè)必將向北轉(zhuǎn)移，加之“新渭河大橋”已經(jīng)通車，涇渭三角洲 17 與市中心將會(huì)迅速融為一體。同時(shí)國(guó)家對(duì)渭河投資數(shù)百億元進(jìn)行綜合治理也即 將全面啟動(dòng)，西安將擁有獨(dú)具特色的城中之河，屆時(shí)將與本項(xiàng)目東鄰的 6000 畝 涇渭濕

24、地公園共同為本地居民提供更適宜人居生活的氣候環(huán)境。 三配套概況三配套概況 教育：馬家灣小學(xué)、馬家灣中學(xué)、高新長(zhǎng)慶幼兒園、高新涇河學(xué)校 商場(chǎng)： 嘉匯超市、油城超市、鑫地綜合市場(chǎng) 醫(yī)院：婦幼保健醫(yī)院、西安第二醫(yī)院 銀行：西安商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)郵政 其他：金陵酒店、明珠酒店、中央廣場(chǎng)、西岸咖啡馥茶、舞廳、網(wǎng)吧 交通狀況：新渭河大橋已竣工通車 8 分鐘可達(dá)新的中心市區(qū)，20 分鐘到達(dá)西安 咸陽國(guó)際機(jī)場(chǎng)。 四交房標(biāo)準(zhǔn)四交房標(biāo)準(zhǔn) 1 1、室內(nèi)、室內(nèi) 結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)。 外墻：高級(jí)外墻涂料，局部面磚。 內(nèi)墻：水泥沙漿抹光。 門窗：白色塑鋼.中空玻璃。 強(qiáng)電系統(tǒng)：普通開關(guān)插座，吊燈線。 供氣：天

25、然氣。 通訊：電話.有線.寬帶接口。 戶均車位：1：1 安防系統(tǒng)：24 小時(shí)安防系統(tǒng) 報(bào)警系統(tǒng)；數(shù)碼攝像機(jī) 監(jiān)控系統(tǒng)；電子 巡更系統(tǒng)；24 五物業(yè)類型、面積及配比五物業(yè)類型、面積及配比 18 高層、多層(5+1 板式多層) 六價(jià)格及銷售狀況六價(jià)格及銷售狀況 1.1.均價(jià)均價(jià)：1860 元/平方米 2.2.銷售率：銷售率：9 月中旬開盤，現(xiàn)在內(nèi)部認(rèn)購 七廣告宣傳及銷售方式七廣告宣傳及銷售方式 1 1銷售方式銷售方式：代理銷售 2 2媒體選擇：媒體選擇：dm 單、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)，pop 廣告 八、項(xiàng)目分析八、項(xiàng)目分析 1 1、優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) 價(jià)格優(yōu)勢(shì)：經(jīng)過對(duì)市場(chǎng)同類項(xiàng)目的價(jià)位調(diào)查，水岸花城的價(jià)格與同 類物業(yè)

26、相比較為便宜。 規(guī)劃布局優(yōu)勢(shì)：所有樓體采用南北向排列分布，建筑外觀運(yùn)用坡屋 頂及退臺(tái)設(shè)計(jì)，具有豐富的空間層次感。 文化優(yōu)勢(shì)：于北城開發(fā)區(qū)的涇渭三角洲內(nèi)，距鐘樓 22 公里，其中 人文、歷史及自然景觀遍布期間，被譽(yù)為“漢代文化教科書”的漢 陽陵博物苑和神奇的自然景觀!并且漢陽陵為整個(gè)西安北城帶來了深 厚的漢文化底蘊(yùn)。 地理優(yōu)勢(shì)：“涇渭分明”都分布在項(xiàng)目周邊“漢陽陵旅游景區(qū)”占 地 3000 多畝，是集文物和園林的大型漢文化旅游景區(qū)。 教育優(yōu)勢(shì)：周圍有馬家灣小學(xué)、馬家灣中學(xué)、高新長(zhǎng)慶幼兒園、高 新涇河等學(xué)校。 2 2、劣勢(shì)劣勢(shì) a) 交通方面：交通便捷性差，距離市區(qū)較遠(yuǎn)。 b) 服務(wù)方面：同競(jìng)爭(zhēng)對(duì)

27、手的物業(yè)相比，西安綠園物業(yè)尚未形成品牌效 應(yīng)，故而會(huì)造成一些顧客的擔(dān)心。 c) 銷售方面：由于該項(xiàng)目地產(chǎn)商在資金方面的實(shí)力較弱，尚未形成品 牌效應(yīng)，銷售系統(tǒng)不完備，如銷售中心功能不完整，銷售道具不齊 19 全。 d) 配套設(shè)施方面：同競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的項(xiàng)目相比，水岸花城由于位置關(guān)系周邊 尚未形成完善的配套設(shè)施，人口密度小，小區(qū)還沒有發(fā)展起來。 e) 廣告方面 1. 廣告宣傳缺乏長(zhǎng)期性，品牌形象未能整合統(tǒng)一持續(xù)運(yùn)作，品牌 積累還不夠。缺乏完整統(tǒng)一的視覺傳達(dá)。 2. 無主題廣告語，一期以后的廣告調(diào)性很差。 3. 報(bào)紙廣告感性訴求比較缺乏，與目標(biāo)消費(fèi)者的溝通還不夠；與 消費(fèi)者還有一定的距離。 3 3、機(jī)會(huì)機(jī)

28、會(huì) 隨著市政府北遷規(guī)劃方案的出臺(tái)、火車站北移的逐步實(shí)施，西安市今 后的發(fā)展建設(shè)必將向北轉(zhuǎn)移，加之“新渭河大橋”已經(jīng)通車，涇渭三角洲與 市中心將會(huì)迅速融為一體。同時(shí)國(guó)家對(duì)渭河投資數(shù)百億元進(jìn)行綜合治理也即 將全面啟動(dòng)，西安將擁有獨(dú)具特色的城中之河，屆時(shí)將與本項(xiàng)目東鄰的 6000 畝涇渭濕地公園共同為本地居民提供更適宜人居生活的氣候環(huán)境。 4 4、威脅威脅 在項(xiàng)目周邊有許多有實(shí)力的投資項(xiàng)目紛紛落地，開發(fā)商實(shí)力雄厚； 此外競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的大盤操作，使得其產(chǎn)品體系更豐富，配套設(shè)施更齊全， 產(chǎn)品成本更低，消費(fèi)者選擇余地更大。 20 灃橋藝墅家灃橋藝墅家 一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況 1 1、開發(fā)概況、開發(fā)概況 發(fā)展

29、商：陜西億成房地產(chǎn) 樓盤地址：灃河新區(qū)中心位置，咸陽市二號(hào)橋南 200 米 2 2、指標(biāo)概況、指標(biāo)概況 占地面積：30 畝 總建筑面積：: :48660 容積率：1.7 綠化率：38% 二、環(huán)境概況二、環(huán)境概況 項(xiàng)目位于灃河新區(qū)中心位置，咸陽市二號(hào)橋南 200 米。北側(cè)緊鄰灃河、渭河， 東西兩側(cè)坐擁城市大型景觀規(guī)劃區(qū)域。項(xiàng)目由 6 棟多層,1 棟高層公寓、1 棟四 星級(jí)酒店及臨街商鋪組成，整體以新西班牙風(fēng)格構(gòu)筑地中海風(fēng)情名邸。 半圍合式的社區(qū)形態(tài)，造型精致優(yōu)雅，水景優(yōu)美清新浪漫的環(huán)境，交 錯(cuò)立體的空間構(gòu)成。在生活視覺的滿足中，令社區(qū)在悠閑中獨(dú)有了份自然的傲 視。 三、配套概況三、配套概況 室內(nèi)

30、裝修：毛墻 毛地 供暖：集中供暖，戶內(nèi)采用地輻熱采暖系統(tǒng)。 安防：可視對(duì)講系統(tǒng)，周界設(shè)紅外線防越界，監(jiān)控系統(tǒng)，保安巡邏系統(tǒng)，設(shè)安 全管理中心，小區(qū)入口訪客系統(tǒng)，并在一層增設(shè)五防區(qū)系統(tǒng)，車庫監(jiān)控管理系 21 統(tǒng)。 門窗：?jiǎn)卧T為鋼骨架玻璃門，配對(duì)講系統(tǒng)。入戶門采用鋼質(zhì)入戶門，窗為中 空玻璃塑鋼窗配紗窗。 周圍交通：咸陽 13 路、21 路公交車，西安地鐵 1 號(hào)線。 四、交房標(biāo)準(zhǔn)四、交房標(biāo)準(zhǔn) 居室、客廳：地面為水泥砂漿找平，預(yù)留地板磚鋪設(shè)高度，內(nèi)墻、天棚批平， 滿批膩?zhàn)樱?衛(wèi)生間：毛墻毛地, 地漏, 防水處理； 廚 房：毛墻毛地,地漏及水表，防水處理，給排水管明設(shè)，預(yù)留天然氣管道； 門 窗：入戶

31、門為鋼制入戶門（新多、永和嘉泰、盼盼、步陽、群升五品牌之一 ） ，內(nèi)門由用自理，外窗為塑鋼窗（實(shí)德、海螺、高科、創(chuàng)佳四品牌之一）,中 空玻璃； 五、物業(yè)類型五、物業(yè)類型 高層、小高層、多層 六、價(jià)格及銷售狀況六、價(jià)格及銷售狀況 1 均價(jià)：2600 元/平方米 2.銷售率：30% 七、廣告宣傳及銷售方式七、廣告宣傳及銷售方式 1、銷售方式：自銷 2、媒體選擇：、報(bào)廣，dm，網(wǎng)絡(luò)，pop 廣告 八、項(xiàng)目分析八、項(xiàng)目分析 1 1、優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) a)價(jià)格優(yōu)勢(shì)：經(jīng)過對(duì)市場(chǎng)同類別墅的價(jià)位調(diào)查，金泰絲路花城的價(jià)格 與同類物業(yè)相比較為便宜。 22 b)建筑風(fēng)格優(yōu)勢(shì)：采用新西班牙風(fēng)格構(gòu)筑地中海風(fēng)情名邸 c)環(huán)境優(yōu)勢(shì)

32、：位于灃河新區(qū)中心位置，坐擁咸陽最大的生態(tài)公園，緊 鄰灃河.渭河。半圍合式的社區(qū)形態(tài)，造型精致優(yōu)雅，水景優(yōu)美 清新浪漫的環(huán)境，交錯(cuò)立體的空間構(gòu)成。在生活視覺的滿足中，令 社區(qū)在悠閑中獨(dú)有了份自然的傲視.。 d)智能設(shè)施優(yōu)勢(shì)：采用一卡式智能安防系統(tǒng)。 2 2、劣勢(shì)劣勢(shì) e) 交通方面：交通便捷性差，距離市區(qū)較遠(yuǎn)。 f) 服務(wù)方面：同競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的物業(yè)相比，西安仲聯(lián)物業(yè)物業(yè)尚未形成品 牌效應(yīng)，故而會(huì)造成一些顧客的擔(dān)心。 g) 銷售方面：由于該項(xiàng)目地產(chǎn)商在資金方面的實(shí)力較弱，尚未形成品 牌效應(yīng)，銷售系統(tǒng)不完備，如銷售中心功能不完整，銷售道具不齊 全。 h) 廣告方面 1. 廣告宣傳缺乏長(zhǎng)期性，品牌形象未

33、能整合統(tǒng)一持續(xù)運(yùn)作，品牌 積累還不夠。缺乏完整統(tǒng)一的視覺傳達(dá)。 2. 無主題廣告語，一期以后的廣告調(diào)性很差。 3. 報(bào)紙廣告感性訴求比較缺乏，與目標(biāo)消費(fèi)者的溝通還不夠；與 消費(fèi)者還有一定的距離。 3 3、機(jī)會(huì)機(jī)會(huì) 隨著西安市的進(jìn)一步建設(shè)開發(fā)，此地由于處于地鐵一號(hào)線樞紐地段 將會(huì)得到很快的發(fā)展，形成一個(gè)新的居住區(qū)，將會(huì)有更多的白領(lǐng)階層遷 入此地，將會(huì)對(duì)項(xiàng)目的順利清盤奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 4 4、威脅威脅 在項(xiàng)目周邊有許多有實(shí)力的投資項(xiàng)目紛紛落地，開發(fā)商實(shí)力雄厚； 此外競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的大盤操作，使得其產(chǎn)品體系更豐富，配套設(shè)施更齊全， 產(chǎn)品成本更低，消費(fèi)者選擇余地更大。 23 第二部分第二部分 專題總結(jié)專題總

34、結(jié) 一一 規(guī)劃布局規(guī)劃布局 院落空間院落空間 1 1 通過對(duì)于以上洋房的實(shí)地調(diào)研，我們不難發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在大多數(shù)的洋房的布局 仍是單調(diào)的行列式布局，單調(diào)乏味，缺乏變化。這種單調(diào)的布局格式雖然符合 現(xiàn)代建筑的簡(jiǎn)潔的風(fēng)格要求，但是對(duì)于中國(guó)人而言，庭院的設(shè)計(jì)理念符合我們 傳統(tǒng)的家的觀念，給我們一種親切之感。但華榮風(fēng)景大院，在布局上略顯用心， 它的整體布局不再是單調(diào)的行列式布局，通過幾棟樓交錯(cuò)布局，來營(yíng)造一種大 院的氛圍。而且這種通過高低錯(cuò)落的建筑圍合的院落不僅將不同功能空間劃分 開來，為建筑提供良好的采光通風(fēng)的條件，而且使建筑環(huán)境充滿詩情畫意，摒 棄現(xiàn)在建筑的冰冷之感。該項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)借鑒盛唐長(zhǎng)安街坊建制

35、，營(yíng)造道 路空間、坊里空間和小區(qū)的公共活動(dòng)空間。社區(qū)規(guī)劃以4 層的低層院落 洋房為主，結(jié)合部分景觀電梯公寓與精致商街共同組成，是西安市中心罕 見的低容積率高品質(zhì)住宅區(qū)。充分體現(xiàn)了社區(qū)空間宜人、親切的尺度感。 并且華榮 風(fēng)景大院的社區(qū)規(guī)劃，也吸取了歐洲城市充分圍合的街區(qū)式規(guī) 劃手法，并結(jié)合中國(guó)人文傳統(tǒng)中的園林意境，營(yíng)造一方戶戶有風(fēng)景，家家 享大院的和諧人居環(huán)境。 金泰絲路花城規(guī)劃設(shè)計(jì)中。樓體采用南北向排列分布，建筑外觀運(yùn)用 24 坡屋頂設(shè)計(jì)，具有豐富的空間層次感。外立面線條采用亮麗的黃藍(lán)搭配， 使建筑洋溢著浪漫的現(xiàn)代歐陸與時(shí)尚氣息。戶型平面呈靈活性的并列式布 置，最大程度地為業(yè)主提供個(gè)人創(chuàng)意空間

36、?？蛷d配落地玻璃窗，使您安坐 家中盡享園林景觀。部分戶型的轉(zhuǎn)角玻璃窗，簇?fù)硪痪€景觀，充分欣賞和 感受大自然的景致。情景洋房層層退臺(tái)，戶戶擁有花園或露臺(tái)，使室內(nèi)空 間和室外空間充分交融，是與別墅相媲美的高品質(zhì)住宅。半室外的公共樓 梯設(shè)計(jì)自然采光通風(fēng)，每一個(gè)單位都做到空間完整，流線合理，實(shí)用率高， 而廳房的布置更是在景觀優(yōu)越，通風(fēng)采光良好的位置。大社區(qū)，小組團(tuán)， 富于變化的行列式排布，內(nèi)外精細(xì)的環(huán)境設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)出現(xiàn)代社會(huì) “以人為本 ”的庭院式生活方式。 灃橋藝墅家整體以新西班牙風(fēng)格構(gòu)筑地中海風(fēng)情名邸。 半圍合式的社區(qū)形 態(tài)，造型精致優(yōu)雅，水景優(yōu)美清新浪漫的環(huán)境，交錯(cuò)立體的空間構(gòu)成。在 生活視覺

37、的滿足中，令社區(qū)在悠閑中獨(dú)有了份自然的傲視 樓房視線樓房視線 2 2 在地產(chǎn)行業(yè)，房屋的建筑都有關(guān)于“視線地產(chǎn)”一說：“當(dāng)你的視線不再 自由的時(shí)候，你的住宅就該換了” 。金泰絲路花城在規(guī)劃設(shè)計(jì)中,戶型平面呈靈 活性的并列式布置，最大程度地為業(yè)主提供個(gè)人創(chuàng)意空間?？蛷d配落地玻 璃窗，使您安坐家中盡享園林景觀。部分戶型的轉(zhuǎn)角玻璃窗，簇?fù)硪痪€景 觀，充分欣賞和感受大自然的景致,這樣能最大限度的增加視野。同理其 他項(xiàng)目也都在規(guī)劃中考慮到了視線問題。 地形高差的利用地形高差的利用 3 3 此次考察的六個(gè)洋房項(xiàng)目，部分有坡度的地形有一下幾個(gè)特點(diǎn)：一是沿 25 山而上，層層起坡，建筑分出幾個(gè)層次，愈高視線愈

38、開闊。二是注意在山勢(shì) 中尋找規(guī)律性，不宜過份隨意。三是發(fā)掘周圍景觀資源的最大化。 項(xiàng)目的內(nèi)外天然資源的挖掘與利用項(xiàng)目的內(nèi)外天然資源的挖掘與利用 4 4 項(xiàng)目地塊內(nèi)部的原生地貌的利用是規(guī)劃人員應(yīng)該認(rèn)真對(duì)待的問題。 華榮風(fēng)景大院在天然資源的利用方面比較充分，社區(qū)內(nèi)生態(tài)環(huán)境優(yōu)異，原 生數(shù)百株成年大數(shù)，形成區(qū)域內(nèi)清新幽靜的環(huán)境特色。它對(duì)原有的樹木 進(jìn)行合理的規(guī)劃，使之不但不對(duì)整體結(jié)構(gòu)有不好的影響，還能給人一種生活在 大自然中的感覺，對(duì)自然資源做到了充分的利用，這在花園洋房的設(shè)計(jì)中應(yīng)值 得提倡的方案。 通過以上幾種洋房的規(guī)劃設(shè)計(jì)分析，可以為我們提供一個(gè)新的洋房的開發(fā) 思路，就是將中國(guó)傳統(tǒng)的大院文化同洋房

39、結(jié)合，營(yíng)造新型的院落洋房，讓住戶 在享受精致生活的同時(shí)也能體會(huì)到我國(guó)傳統(tǒng)文化的回歸。 26 二二 園林景觀園林景觀 溪流清泉的布局與設(shè)置溪流清泉的布局與設(shè)置 1 1 流動(dòng)的水為整個(gè)園林景觀帶來生氣，增添韻味，是必不可少的一道風(fēng)景 線。 奧林匹克花園、花容風(fēng)景大院等大型社區(qū)中水系較長(zhǎng)，設(shè)置溪流清泉、 噴泉、人工湖泊等。在噴泉中利用音樂制造出多種形態(tài)。 園林綠化、雕塑與小品園林綠化、雕塑與小品 2 2 在這些洋房的實(shí)地調(diào)研過程中，有些樓盤因?yàn)槭芡恋氐南拗?，綠化率不高， 很難做到設(shè)計(jì)出良好的景觀。但是有些樓盤的景觀設(shè)計(jì)的較為精致。如風(fēng)景大 院。它采用草，灌,喬相結(jié)合的手法，給社區(qū)的園林景觀營(yíng)造了很好

40、的層次感， 對(duì)于初次進(jìn)入社區(qū)的人的第一感受就是如同進(jìn)入江南一般，但是其美中不足的 是，在社區(qū)內(nèi)很少見到雕塑，小品，園林建筑之類起到點(diǎn)綴的物品，僅僅是靠 植物來營(yíng)造社區(qū)的景觀，這樣從另一個(gè)側(cè)面會(huì)使人感覺這里僅僅是傻綠一片， 除了綠色別無新意。白樺林居在其園林設(shè)計(jì)上，卻是別有用心。它將整個(gè)樓盤 的園林景觀設(shè)計(jì)成幾個(gè)功能區(qū)，自然浪漫式，自然森林式，自然野趣式等等， 這種功能區(qū)的劃分，讓人們可以在整個(gè)項(xiàng)目地里，感受到各種自然風(fēng)情，充分 的體現(xiàn)社區(qū)的設(shè)計(jì)理念。 27 三、建筑風(fēng)格三、建筑風(fēng)格 華榮風(fēng)景大院中國(guó)現(xiàn)代四合院的建筑風(fēng)格，金泰絲路花城、白樺林居都 為具有中國(guó)現(xiàn)代建筑風(fēng)格的花園洋房、奧林匹克花園為

41、以體育為主題的現(xiàn)代風(fēng) 格建筑、而灃橋藝墅家花園洋房為西班牙建筑風(fēng)格，地中海風(fēng)情。 從銷售狀況反映，中國(guó)現(xiàn)代建筑風(fēng)格的花園洋房在 2007 年的西安市場(chǎng)上獨(dú) 領(lǐng)風(fēng)騷，甚至于決定了項(xiàng)目的成敗。而國(guó)外風(fēng)格的花園洋房銷售狀況也很不錯(cuò)， 有一部分人的口味還是比較適合這種獨(dú)特的異域風(fēng)格。 花榮風(fēng)景大院從銷售狀況告訴我們?cè)诖_定別墅的建筑風(fēng)格時(shí)，首先必須 考慮這個(gè)樓盤的基本定位，賣給什么人，什么年齡，什么文化程度。當(dāng)然還要 考慮銷售過程中的流行趨勢(shì)。 28 四、戶型與面積四、戶型與面積 1.1.主力戶型與面積配比表主力戶型與面積配比表 樓盤樓盤 名稱名稱 戶型戶型 種類種類 總戶總戶 數(shù)數(shù) 主力戶型主力戶型主

42、力面積主力面積 主力主力 套數(shù)套數(shù) 比例比例 華 榮風(fēng) 景大院 50 余種 1200 3-2-2 2-2-1 70-120 金泰絲 路花城 14 種 3500 3-2-2(花園 洋房) 2-2-1（多 層電梯洋 房） 58-189 白樺林 居 5 種 7 類 3162 4-2-2 5-2-2 86-178 奧林匹 克花園 8 種 近萬 戶 3-2-2 81-84 76- 260 29 水岸花 城 3 種 2000 4-2-3 118-220 灃 橋藝 墅家 3 種 3103-2-2130-210 2 2、面積配比表、面積配比表 花園洋房面積配比表 面積（面積（m m2 2）100 以下 100

43、-150150-200 200 以上 戶數(shù)戶數(shù) 比例比例 a)面積及戶型分析 從以上調(diào)查數(shù)據(jù)不難看出，亞別墅的主要戶型為 3 房，這也是最符合消費(fèi)者 1 需求的戶型，別墅戶型從項(xiàng)目個(gè)數(shù)來看為 5 房，從戶型的絕對(duì)數(shù)量上來看為 4 房， 5 房的戶型，基本涵蓋了住宅中各個(gè)功能的房間：主臥、次臥（2） 、 書房、客房、門廳、餐廳、客廳（家庭廳） 、公衛(wèi)、主臥衛(wèi)、次臥公衛(wèi)。 從面積來看，亞別墅的主要面積都集中在 200以下，別墅的面積主要集中 2 在 250到 300之間。 450以上品質(zhì)優(yōu)秀的產(chǎn)品比較少，也是一個(gè)空缺點(diǎn)，有可能成為別墅項(xiàng)目的 3 一個(gè)突破口。 由于別墅有面積大與層次多、獨(dú)處一隅的建

44、筑特點(diǎn)，基本上解決公私分區(qū)、 4 動(dòng)靜分區(qū)、通風(fēng)采光的問題。但與普通住房一樣，在戶型設(shè)計(jì)上依然存在著不 盡人意之處。 30 五、價(jià)格與銷售狀況分析五、價(jià)格與銷售狀況分析 價(jià)格及銷售狀況一覽表 價(jià)格價(jià)格 樓盤名稱樓盤名稱 均價(jià)（元均價(jià)（元/m2）總價(jià)總價(jià) 銷售周期銷售周期銷售率銷售率 華榮華榮風(fēng)景大院風(fēng)景大院368030-80 萬5 個(gè)月 只剩余 3 套 平層洋房 金泰絲路花城金泰絲路花城2300-320014-60 萬20 個(gè)月 到 2007 年 8 月 23 日 為止，洋房 剩余不足 10 套 白樺林居白樺林居420036-75 萬22 個(gè)月 洋房已全部銷 售完 奧林匹克花園奧林匹克花園27

45、00-340022-88 萬8 個(gè)月 一期售完； 二期正在銷 售，目前沒 有房源。 31 （25 號(hào)推 出新房源） 水岸花城水岸花城186022-37 萬 還未開盤銷 售 正在預(yù)選房中 （即內(nèi)部認(rèn)購， 9 月中旬開盤） 灃橋?yàn)枠蛩囀宜囀?2600 35-55 萬10 個(gè)月 90%（二期洋房 142 戶）; 50%（一期沒有 洋房，70 戶的 高層） 平均單價(jià)：2983 元/ 平均總價(jià)：46 萬/戶 平均銷售周期：11 個(gè)月 平均銷售率： 90%以上 2、銷售周期與銷售狀況 本次調(diào)研花園洋房的平均價(jià)格為 2983 元/，平均每戶的價(jià)格在 46 萬。 1 花園洋房 11 個(gè)月的平均銷售在 90

46、 以上%，銷售周期較不太長(zhǎng)。 白樺林居、華榮風(fēng)景大院、金泰絲路花城是幾個(gè)璀璨的明珠，從宏大的開 2 盤儀式以來就一直受到市場(chǎng)的關(guān)注，由于其目標(biāo)客戶是對(duì)準(zhǔn)高端市場(chǎng)，并且 由于小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)較好，小區(qū)的環(huán)境和配套設(shè)施都十分齊全，而且由名牌企 業(yè)經(jīng)發(fā)投資，再加上上檔次的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，所以取得了十分好的銷售業(yè)績(jī) 奧林匹克花園也同樣小區(qū)的環(huán)境和配套設(shè)施都十分齊全，綠化率十分的高， 3 真?zhèn)€小區(qū)都蘊(yùn)含有一種以奧運(yùn)為主題的氣氛，而且也由名牌企業(yè)投資，產(chǎn)品 32 設(shè)計(jì)上也包含多種檔次，滿足了不同類別的客戶，因而其銷售狀況也特別火 暴。 水岸花城到目前為止還沒有開盤，不能詳細(xì)的描述其銷售狀況。 4 灃橋藝墅家是六個(gè)項(xiàng)

47、目中惟一一個(gè)采用異域建筑風(fēng)格的洋房，有其戶數(shù)不 5 多價(jià)格上不是很高，所以銷售率也很高，幾乎已全部售完。 5、價(jià)格策略價(jià)格策略 通過考察可以發(fā)現(xiàn)水岸花城和灃橋藝墅家的定價(jià)采用的是成本法；白樺 1 林居采用的是評(píng)估法；華榮風(fēng)景大院、奧林匹克花園和金泰絲路花城采用的 是市場(chǎng)法。從定價(jià)方法來看，白樺林居采用的評(píng)估法相對(duì)科學(xué)。即把項(xiàng)目周邊 若干范圍之內(nèi)可以類比的同類樓盤價(jià)格整理與本項(xiàng)目做對(duì)比，分別在地理位置、 臨路狀況、交通便利度、周邊環(huán)境配套、商業(yè)氛圍成熟度、產(chǎn)品自身綜合素質(zhì)、 開發(fā)商知名度等十幾個(gè)大項(xiàng)、上百個(gè)小項(xiàng)上一一打分，然后加權(quán)平均，最后計(jì) 算出本項(xiàng)目的價(jià)格定位。 價(jià)格策略角度來考察，六個(gè)洋房

48、均采用低價(jià)入市，低開高走的比較穩(wěn)妥的 2 策略。它可以讓樓盤一入市就迅速聚攏人氣，形成熱點(diǎn)，然后順勢(shì)推高逐步提 價(jià)。這種策略是拿出開盤初期很少一部分房子作利益上的犧牲，首先不致冷場(chǎng)， 然后再逐步擴(kuò)大利潤(rùn)。這是一種比較理性客觀的思路。如果堅(jiān)持高價(jià)入市、高 開高走，表現(xiàn)出較強(qiáng)的利潤(rùn)預(yù)期心理，這樣做風(fēng)險(xiǎn)很大，容易陷入冷場(chǎng)，有價(jià) 無市，最后被迫高開低走，不斷降價(jià)促銷，反而成為市場(chǎng)的笑柄。在眾多的洋 房開發(fā)商中，奧林匹克花園和金泰絲路花城的價(jià)格策略是最為市場(chǎng)化的。具體 表現(xiàn)在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)中的控制總價(jià)策略和尾盤中采用的抬價(jià)策略。 33 六、別墅區(qū)配套六、別墅區(qū)配套 1、學(xué)校、幼兒園：學(xué)校、幼兒園是一個(gè)小區(qū)

49、周圍必不可少的設(shè)施,這是對(duì)所 有小區(qū)內(nèi)孩子的負(fù)責(zé)，為他們提供一個(gè)良好的學(xué)習(xí)環(huán)境。水岸花城、奧林匹 克花園娛樂功能也非常齊全?？Х葟d、酒吧、健身房等等應(yīng)有盡有。為小區(qū) 內(nèi)居民的娛樂活動(dòng)創(chuàng)造了一個(gè)場(chǎng)合。它對(duì)花園洋房的銷售起著巨大的作用， 使得消費(fèi)者在購買是能體會(huì)到一種設(shè)備齊全，生活完美的感覺。 2、超市、便利店 六個(gè)花園洋房不約而同的依據(jù)自身規(guī)模設(shè)置了小型超市與便利店,有的周圍 還有大型的商場(chǎng)和超市。這對(duì)小區(qū)的發(fā)展和居民的便利有著不可估量的作用。 比如奧林匹克花園由于離城較遠(yuǎn)，業(yè)主如果買些日常用品希望就近解決，小超 市在這一方面滿足了業(yè)主需求。 3、銀行 考察的六個(gè)洋房項(xiàng)目都有設(shè)立了銀行，這對(duì)小區(qū)

50、內(nèi)居民的存取有很大的便 利，同時(shí)對(duì)大額交易的安全都起到了很大的作用。 4、醫(yī)院 考察的六個(gè)洋房項(xiàng)目中都不可缺少的建立了醫(yī)院或者其周圍有大型的醫(yī)院， 這是對(duì)小區(qū)內(nèi)居民的生命保障，對(duì)居民的健康生活有著無比巨大的作用。對(duì) 34 洋房的銷售有著直接的影響，可以說消費(fèi)者對(duì)小區(qū)周圍配套設(shè)施，首先考慮 的就是醫(yī)院。 另外部分小區(qū)還建設(shè)有會(huì)所，比如奧林匹克花園。 5、物業(yè)管理分析 物業(yè)管理公司 1 1 樓盤樓盤物業(yè)管理物業(yè)管理 華榮風(fēng)景大院華榮風(fēng)景大院華榮物業(yè) 金泰絲路花城金泰絲路花城金泰恒業(yè)物業(yè)管理有限公司 新加坡新工物業(yè)管理有限公司 白樺林居白樺林居西安經(jīng)發(fā)物業(yè) 奧林匹克花園奧林匹克花園西安錦園物業(yè) 水岸

51、花城水岸花城西安綠園物業(yè) 灃橋?yàn)枠蛩囀宜囀椅靼仓俾?lián)物業(yè) 從本次調(diào)研的結(jié)果來看，白樺林居、華榮風(fēng)景大院由開發(fā)商自行管理物業(yè)， 灃橋藝墅家、奧林匹克花園這些中高檔項(xiàng)目都聘請(qǐng)了專業(yè)的物業(yè)管理公司顧 問，而金泰絲路花城由開發(fā)商和境外的公司共同管理，而低檔次的如水岸花城 這個(gè)項(xiàng)目都是由不是很出名的物業(yè)管理。開發(fā)商花巨資引入名牌物業(yè)管理公司， 絕不是可有可無的。實(shí)踐證明名牌物管就是與眾不同，就是有名牌效應(yīng)，就是 能夠使洋所見項(xiàng)目的整體管理水平更上一層樓。 管理內(nèi)容 2 2 35 小規(guī)模的花園洋房物業(yè)就是三件事：保安、保潔、收費(fèi)，也就是站崗巡邏、 打掃衛(wèi)生、收取煤氣水電費(fèi)管理費(fèi)。而大規(guī)模洋房，則引入名牌

52、物管公司就帶 來了新氣象，讓人們大開眼界，這才知道原來物管公司還可以接送兒童、代訂 車船飛機(jī)票、維修水電管線、組織社區(qū)文藝體育比賽、開展社區(qū)文化活動(dòng)形式 多樣，內(nèi)容豐富。物管公司的工作已經(jīng)在從硬件走向軟件，從保安保潔走向精 神文化。 6、采/供暖方式 壁掛式燃?xì)忮仩t 1 1 壁掛式燃?xì)忮仩t是時(shí)下高檔住宅中較為流行的一種供暖方式，但在洋房中 使用卻很少，主要原因是，供暖慢、熱效率低、價(jià)格高是制約它的重要因素。 地板輻射采暖 2 2 地板熱輻射采暖，人體感覺最佳，金泰絲路花城、灃橋藝墅家采用了此種 方式。 散熱片采暖 3 3 散熱片采暖是最早的采暖方式，其采暖過程簡(jiǎn)單，布置方便，檢修容易， 運(yùn)行成

53、本低等優(yōu)點(diǎn)是其他采暖方式不可代替的，但是其采暖效率低，房間散熱 不均，容易出現(xiàn)冷熱不均的現(xiàn)象，但目前還是有很多用戶在采用此種方式。比 如水岸花城。 中央雙制空調(diào) 4 4 中央雙制空調(diào)是一種新型的采暖方式，在別墅中應(yīng)用較為廣泛，但在洋房 中目前還是很少有人采用了此采暖方式。 集中供暖 5 5 36 集中供暖是現(xiàn)階段各個(gè)小區(qū)的主要供暖方式，它對(duì)小區(qū)用戶進(jìn)行統(tǒng)一供暖， 這是一種既是供熱效率高，而且十分方便、安全的供暖方式，比如華榮風(fēng)景大 院、金泰絲路花城、白樺林居、水岸花城、灃橋藝墅家就是采用這種方式。 七、銷售系統(tǒng)七、銷售系統(tǒng) 銷售系統(tǒng)只是在樓盤銷售這一個(gè)特定階段才應(yīng)運(yùn)而生，在樓盤賣完，業(yè)主入 伙之后，它就完成了自己的歷史使命，悄然消逝 。但對(duì)于營(yíng)銷而言，它是最主 要的戰(zhàn)場(chǎng)；對(duì)于購房的客戶而言，它是直接面對(duì)的開發(fā)商的臉面。因此這個(gè)系 統(tǒng)雖然與整個(gè)樓盤的壽命比較起來顯得十分短暫，但卻是重中之重的陣地，沒 有人敢掉以輕心，有些開發(fā)商甚至最大的投入在這個(gè)系統(tǒng)。 1、售樓中心外圍的導(dǎo)示 金泰絲路花城、白樺林居、奧林匹克花園、灃橋藝墅家華榮風(fēng)景大院的售 樓中心位于整個(gè)項(xiàng)目最顯眼的位置，臨路，交通方便，停車方便。但即便如此， 也仍