桓湖商城建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告

1、 *桓湖商城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、總 論（一）項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目名稱(chēng)：*桓湖商城建設(shè)項(xiàng)目2、承辦單位概況（1）承辦單位：安徽省*市礦業(yè)地產(chǎn)有限責(zé)任公司（2）法定代表人：3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）項(xiàng)目建設(shè)單位編制可研報(bào)告的委托書(shū)（2）*市“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要（3）*市城市總體規(guī)劃（20062020年）（4）*市住房建設(shè)規(guī)劃（20082012年）（5）安徽省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快城鎮(zhèn)住宅建設(shè)的決定（6）*市人民政府關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)（7）*統(tǒng)計(jì)年鑒2011（8）國(guó)家及安徽省有關(guān)城市規(guī)劃和住宅建設(shè)現(xiàn)行法規(guī)（9）建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)論方法與參數(shù)第三版（10）建設(shè)單位提供的其它

2、有關(guān)資料4、項(xiàng)目建設(shè)背景房地產(chǎn)業(yè)是投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)顯著的行業(yè)，是國(guó)家重點(diǎn)調(diào)控的行業(yè)之一。21世紀(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)和支持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速的發(fā)展。近兩年我國(guó)由于商品房?jī)r(jià)格快速上漲，引起了社會(huì)各界人士對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注。2010年3月3日，十屆全國(guó)人民代表大會(huì)四次會(huì)議和政協(xié)第十屆全國(guó)委員會(huì)四次會(huì)議正式拉開(kāi)帷幕，“住房”話(huà)題成為最受公眾關(guān)心的重中之重。溫家寶總理作政府工作報(bào)告時(shí)表示，要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，滿(mǎn)足人民群眾的基本住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。保增長(zhǎng)、防通脹、調(diào)預(yù)期、促穩(wěn)定將是今年樓市的基調(diào)。基于房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用

3、，在整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)沒(méi)有完全好轉(zhuǎn)的前提下，中央政府對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策就不會(huì)發(fā)生根本性的變化，只是會(huì)采取一些針對(duì)性的措施抑制投資和投機(jī)性買(mǎi)房，即保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略不變。國(guó)家出臺(tái)一系列有關(guān)土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的系列政策，將抑制沿海及大城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，擠出部分大城市房地產(chǎn)泡末，但對(duì)于房?jī)r(jià)較低的二三線(xiàn)城市、特別是中西部的中小城市，該政策的負(fù)面影響較小，反而可以促進(jìn)這些地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)積極理性、健康發(fā)展。 “十二五”是我國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期，而我國(guó)城鎮(zhèn)住房定量的理想化目標(biāo)應(yīng)為，到“十二五”期末，城鎮(zhèn)戶(hù)均建筑面積80平方米，2020年戶(hù)均90平方米。因此，“十二五”的發(fā)展目標(biāo)就是

4、要做到“人人有房住”。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房總面積已經(jīng)從1990年的20億平方米增長(zhǎng)到了2008年的124億平方米。在住房建設(shè)規(guī)模和速度上，以及人均住房面積水平上，我們都已經(jīng)創(chuàng)造了一個(gè)世界性、歷史性的奇跡。客觀判斷，我們已經(jīng)走過(guò)了嚴(yán)重的“房荒”階段，已經(jīng)解決了“大多數(shù)人有房子住”的問(wèn)題，從總體上已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了住房“脫困”的目標(biāo)。但由于起點(diǎn)的住房水平過(guò)低、發(fā)展歷史短、城鎮(zhèn)化速度不斷加快、發(fā)展不平衡等原因，低收入群體住房困難狀況仍然普遍存在，城鎮(zhèn)化過(guò)程中向城鎮(zhèn)聚集人口的住房需求遠(yuǎn)未滿(mǎn)足，普通工薪階層住房改善的迫切要求面臨收入和房?jī)r(jià)的尖銳矛盾。“十二五”到2020年，我國(guó)城鎮(zhèn)住房發(fā)展仍處于

5、“脫困優(yōu)先、適度改善”的階段。在“大多數(shù)人有房住”的基礎(chǔ)上，我們要努力實(shí)現(xiàn)的下一戰(zhàn)略目標(biāo)應(yīng)是“人人有房住”、“大多數(shù)人適度改善”和“中低收入群體優(yōu)先改善”。也就是說(shuō)，下一戰(zhàn)略周期內(nèi)，我國(guó)城鎮(zhèn)住房基本目標(biāo)，仍是“住有所居”。當(dāng)前*市委、市政府提出的建設(shè)百平方公里、百萬(wàn)人口“雙百城市”的目標(biāo)和要求以及城市發(fā)展戰(zhàn)略，使得房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民生產(chǎn)和日常生活中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。*市房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，已成為繼煤炭、紡織、電力、釀酒支柱產(chǎn)業(yè)之后的又一生力軍，成為我市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)亮點(diǎn)。隨著招商力度的不斷加大，大批外商陸續(xù)進(jìn)入*，帶動(dòng)并激活民間資本，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展增添了新的活力；隨著消費(fèi)觀念的更新，

6、信貸投放的增加，市場(chǎng)將進(jìn)一步開(kāi)放。根據(jù)*市委市政府的統(tǒng)一部署，以黨的十七大和十七屆三中全會(huì)精神統(tǒng)攬房地產(chǎn)發(fā)展全局，按照全面建設(shè)小康社會(huì)和“加快發(fā)展、富民強(qiáng)省”的要求，樹(shù)立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀，加快建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控機(jī)制，著力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，進(jìn)一步加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資力度，努力搞活住房市場(chǎng)，正確引導(dǎo)住房消費(fèi)，大力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速協(xié)調(diào)健康發(fā)展；努力改善中低收入家庭住房困難問(wèn)題，認(rèn)真解決住房拆遷建設(shè)和流通消費(fèi)過(guò)程中的矛盾糾紛，切實(shí)維護(hù)群眾利益；加快住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，全面提高住宅建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理水平。綜上所述，無(wú)論是從國(guó)家政策還是地方政府都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取著積極的調(diào)控政策

7、，保證房地產(chǎn)業(yè)良性健康發(fā)展。因此，根據(jù)*市城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速進(jìn)步和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，安徽省*市礦業(yè)地產(chǎn)有限責(zé)任公司提出*桓湖商城建設(shè)項(xiàng)目。本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家政策，符合*市城市發(fā)展需要，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。（二）項(xiàng)目概況1、擬建地點(diǎn)*桓湖商城項(xiàng)目，位于*南湖路桓譚路區(qū)域。北面為藍(lán)湖綠城住宅小區(qū)，南面為翡翠島住宅小區(qū)，西面為桓譚公園，東面緊靠南湖路。本項(xiàng)目地段上佳，既置身于城南市區(qū)之中，又依偎在桓譚公園的東大門(mén)旁。 2、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容項(xiàng)目建成后，該商業(yè)區(qū)就是*市南區(qū)集購(gòu)物、文化娛樂(lè)、餐飲、休閑、小型辦公為一體的綜合性商城。可極大的便利周邊居民的購(gòu)物與生活，也能為進(jìn)出桓譚公園的游客提供一處舒適、

8、方便、高雅的城市開(kāi)放空間。整體規(guī)劃用地面積為17250平方米（其中北地塊8473平方米，南地塊8777平方米）。地塊容積率控制在1.49，建筑密度40%；是毗鄰桓譚公園的文化休閑商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)業(yè)態(tài)包括商務(wù)辦公、精品酒店、名品專(zhuān)賣(mài)、特色餐飲、休閑娛樂(lè)、生活超市、兒童天地、名貴花卉等。 “*桓湖商城”項(xiàng)目占地面積17250，工程規(guī)劃建筑面積6904，計(jì)劃2014年底交付使用?！?桓湖商城建設(shè)”項(xiàng)目建設(shè)基本指標(biāo)情況如下：1、占地面積：18388.51。2、建筑面積39600，其中地上建筑面積65646，地下13954。3、辦公樓面積：5046。4、酒店面積4821。5、商業(yè)面積15780。6、容積率

9、1.49。7、建筑密度40%。8、綠地率為25%。9、停車(chē)位：428個(gè) 地面：58個(gè) 地下：370個(gè)。二、需求分析與建設(shè)規(guī)模（一）需求分析1、*市房地產(chǎn)建設(shè)現(xiàn)狀2007年1-12月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資17.5億元，同比增長(zhǎng)40%；開(kāi)發(fā)建設(shè)面積237萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10%；房屋銷(xiāo)售面積86萬(wàn)平方米；銷(xiāo)售額178858萬(wàn)元，商品房均價(jià)2160元/平方米，同比增長(zhǎng)8%。2008年，新建住宅17110套，總建筑面積約140萬(wàn)平方米。其中，規(guī)劃普通商品住房8830套，建筑面積約87.4萬(wàn)平方米；規(guī)劃保障性住房8280套（經(jīng)濟(jì)適用房6820套，廉租住房1460套），建筑面積約52.6萬(wàn)平方米。2009年

10、*市總開(kāi)發(fā)面積348.98萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.47%，完成開(kāi)發(fā)投資29.4億元，同比增長(zhǎng)31.48%，商品房銷(xiāo)售面積168.6（包括存量房）萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)67.47%，銷(xiāo)售額41.15（包含存量房）億元，同比增長(zhǎng)79.85%。與市政府下達(dá)的目標(biāo)任務(wù)開(kāi)發(fā)建設(shè)面積（250萬(wàn)平方米）和開(kāi)發(fā)投資（19億元）相比較，分別增長(zhǎng)39.35%和54.74%，大幅度超額完成任務(wù)。2010年*市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈健康、平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。*市新建商品房均價(jià)為3638元/平米，同比增長(zhǎng)23.36%；總開(kāi)發(fā)面積為488.56萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40%；新開(kāi)工面積218.84萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.4%；完成開(kāi)發(fā)投資39億元

11、，同比增長(zhǎng)32.65%；發(fā)放預(yù)售許可證面積137.33萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.2%；銷(xiāo)售額37.36億元，同比增長(zhǎng)17.41%。除銷(xiāo)售面積和竣工面積分別同比下降4.83%和51.36%外，其他主要指標(biāo)均出現(xiàn)兩位數(shù)漲幅。2、*市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析隨著*市全社會(huì)固定投資額不斷增長(zhǎng)，城市建設(shè)步伐加快，*市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍，開(kāi)發(fā)力度進(jìn)一步加大，預(yù)示房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出不斷走好的趨勢(shì)。2010年全市累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資366.9億元，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資42.5億元。從房地產(chǎn)投資額占全社會(huì)固定投資額的比例來(lái)看，一直維持在11%左右，顯示市場(chǎng)相對(duì)較理性。根據(jù)*市城市總體規(guī)劃（2006-2020）、*市城市

12、近期建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）和*市房地產(chǎn)“十一五”發(fā)展規(guī)劃提出的發(fā)展目標(biāo)，結(jié)合近幾年中心城區(qū)人口增長(zhǎng)速度以及住房面積增長(zhǎng)趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，至2012年，*市中心城區(qū)總?cè)丝趯⑦_(dá)到78萬(wàn)，人均住房建筑面積將達(dá)到31平方米。而至2009年底，*市市區(qū)居民人均住房建筑面積僅為25.7平方米。依此預(yù)測(cè)，2008-2012年，*市中心城區(qū)住房建設(shè)用地總需求約為360公頃，住房面積總需求約為613萬(wàn)平方米。2、*市房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析*市房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)與最近幾年房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)，很大程度上依賴(lài)于市區(qū)與礦區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)差距擴(kuò)大所形成的礦區(qū)職工對(duì)市區(qū)住宅商品房需求的不斷增加。*市是一個(gè)以煤炭產(chǎn)業(yè)為支柱的工業(yè)城市

13、，礦區(qū)職工約19萬(wàn)人占全市職工總數(shù)的62.2，其中大部分分布在12個(gè)礦區(qū)城鎮(zhèn)。由于市區(qū)與礦區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)差距擴(kuò)大因素的催化作用，礦區(qū)職工對(duì)市區(qū)住宅商品房的需求在2002年以后持續(xù)增長(zhǎng)，并導(dǎo)致出現(xiàn)了*市市區(qū)商品房供不應(yīng)求的狀況，這使得國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)調(diào)控措施在*市房地產(chǎn)市場(chǎng)上均未能產(chǎn)生較大的政策效應(yīng)，2004年初以來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)金融宏觀調(diào)控措施，也沒(méi)有影響*市房地產(chǎn)投資繼續(xù)加速增長(zhǎng)的總體趨勢(shì)。3、房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有巨大的后向帶動(dòng)作用。據(jù)國(guó)外測(cè)算，房地產(chǎn)業(yè)每增加1個(gè)單位的最終產(chǎn)品，可帶動(dòng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)品增加1.52個(gè)單位。在我國(guó)建立發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)業(yè)，主要通過(guò)對(duì)住房的有效需求

14、和產(chǎn)業(yè)自身的內(nèi)涵擴(kuò)張力，推動(dòng)建材、輕工、鋼鐵、機(jī)械、電氣、家具、化工等基礎(chǔ)工業(yè)部門(mén)發(fā)展，提高國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和宏觀經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要考慮住房消費(fèi)要求，又要考慮產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和有效供給能力，做到規(guī)模適度，循序前進(jìn)。在發(fā)達(dá)國(guó)家，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)共同構(gòu)成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其增加值通常要占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的10以上，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的增加值1993年僅占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的1.8，說(shuō)明發(fā)展?jié)摿^大。*市2009年經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度為11%，房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度為6.1%。 2010年全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值455億元，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度為13.5%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15100元，增長(zhǎng)10%；農(nóng)民人均純

15、收入5050元，增長(zhǎng)11%。房地產(chǎn)銷(xiāo)售額銷(xiāo)售額37.36億元，增長(zhǎng)速度為8.2%。據(jù)此，*市住房建設(shè)投資空間還很大。4、房地產(chǎn)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的影響近年來(lái)，全球經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了大波浪，樓市也經(jīng)歷了大波浪，而在這樣一輪價(jià)格上漲和下跌的過(guò)程中，房地產(chǎn)的波動(dòng)是最小的。房地產(chǎn)業(yè)既是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)，又是跟老百姓生活息息相關(guān)的民生行業(yè)。從09年以來(lái)，由于中央政府、地方政府出臺(tái)一系列政策措施，去年5-7月份，*市房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷上揚(yáng)，并達(dá)到當(dāng)年價(jià)格的頂峰。房地產(chǎn)回暖對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和保民生發(fā)揮重要的積極作用。5、百萬(wàn)人口城市建設(shè)目標(biāo)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)契機(jī)*市城市總體規(guī)劃確定城市性質(zhì)為皖東北地區(qū)的中心城市，國(guó)家的重要能

16、源基地。城市呈組團(tuán)式發(fā)展，在主城區(qū)內(nèi)，形成三個(gè)城市組團(tuán)和一個(gè)城市“綠心”的布局結(jié)構(gòu)，由依山建城向依山傍水的城市空間結(jié)構(gòu)形態(tài)轉(zhuǎn)變。至2020年主城區(qū)規(guī)劃人口為94萬(wàn)人，城市規(guī)劃建設(shè)用地達(dá)96.25平方公里。按照*市城市規(guī)劃目標(biāo)，2012年建成百萬(wàn)人口城市，因此住宅建設(shè)必須適應(yīng)城市化進(jìn)程和擴(kuò)張，提高城區(qū)的承載力，滿(mǎn)足人口聚集的需求，*市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還有很大的潛力，有較好的發(fā)展機(jī)會(huì)。6、*桓湖商城建設(shè)項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)*桓湖商城項(xiàng)目，位于*南湖路桓譚路區(qū)域。北面為藍(lán)湖綠城住宅小區(qū)，南面為翡翠島住宅小區(qū)，西面為桓譚公園，東面緊靠南湖路。本項(xiàng)目地段上佳，既置身于城南市區(qū)之中，又依偎在桓譚公園的東大門(mén)旁。項(xiàng)目位

17、于*市新城區(qū)，背靠相山空氣清新，水質(zhì)優(yōu)良，環(huán)境宜人，是該市較早開(kāi)發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢(shì)。特質(zhì)一：良好的外部環(huán)境兩個(gè)地塊處于桓譚公園的南北兩個(gè)邊角，景觀和生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)良。面向公園的界面均具有良好的觀景效果。特質(zhì)二：?jiǎn)蜗蜞徑拥缆穬蓚€(gè)地塊均為單向鄰接城市道路，交通組織需妥善處理與城市交通的關(guān)系。特質(zhì)三：商業(yè)的選擇兩個(gè)地塊商業(yè)用地以集中商業(yè)為主，以節(jié)約用地，同時(shí)靠近桓譚公園入口處，匯聚人流，營(yíng)造一定的商業(yè)氣氛。（二）建設(shè)規(guī)模“*桓湖商城”項(xiàng)目占地面積17250，工程規(guī)劃建筑面

18、積6904，計(jì)劃2014年底交付使用?！?桓湖商城建設(shè)”項(xiàng)目建設(shè)基本指標(biāo)情況如下：1、占地面積：18388.51。2、建筑面積39600，其中地上建筑面積65646，地下13954。3、辦公樓面積：5046。4、酒店面積4821。5、商業(yè)面積15780。6、容積率1.49。7、建筑密度40%。8、綠地率為25%。9、停車(chē)位：428個(gè) 地面：58個(gè) 地下：370個(gè)。10、項(xiàng)目總投資1.06億元，具體情況如下表。序號(hào)工程項(xiàng)目及名稱(chēng)單位數(shù) 量?jī)r(jià)(元)合價(jià)(萬(wàn)元)備 注一建筑安裝工程費(fèi)408142468 10071.6 1辦公樓/酒店m2982618001768.7 2商業(yè)m2160262100336

19、5.5 3地下車(chē)庫(kù)m21496233004937.5 二預(yù)備費(fèi) 5%503.6 三工程總造價(jià)m2408142591 10575.2 三、場(chǎng)址選擇與建設(shè)條件（一）場(chǎng)址現(xiàn)狀1、地點(diǎn)與地理位置*桓湖商城項(xiàng)目，位于*南湖路桓譚路區(qū)域。北面為藍(lán)湖綠城住宅小區(qū)，南面為翡翠島住宅小區(qū)，西面為桓譚公園，東面緊靠南湖路。本項(xiàng)目地段上佳，既置身于城南市區(qū)之中，又依偎在桓譚公園的東大門(mén)旁。2、場(chǎng)址土地權(quán)屬類(lèi)別及占地面積該項(xiàng)目地塊屬?lài)?guó)有土地，安徽省*市礦業(yè)地產(chǎn)有限責(zé)任公司通過(guò)國(guó)有土地使用權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)〉迷撏恋厥褂脵?quán)，項(xiàng)目占地面積約17250，用地性質(zhì)為辦公、酒店、商業(yè)（沿街）。（二）建設(shè)條件1、自然條件項(xiàng)目區(qū)位于安徽

20、省東北部*市，地處蘇魯豫皖四省之交，作為一座新興的能源城市，*市既有工業(yè)城市的整潔開(kāi)闊，又有江南水鄉(xiāng)的旖旎婉約，憑借相山、龍脊山和眾多的采煤塌陷湖形成的獨(dú)特的地理?xiàng)l件，創(chuàng)造了依山傍湖的園林城市，并先后獲得了“全國(guó)創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)單位”、“國(guó)家園林城市”等稱(chēng)號(hào)。 *市城市總體規(guī)劃確定城市性質(zhì)為皖東北地區(qū)的中心城市，國(guó)家的重要能源基地。城市呈組團(tuán)式發(fā)展，在主城區(qū)內(nèi)，形成三個(gè)城市組團(tuán)和一個(gè)城市“綠心”的布局結(jié)構(gòu)，由依山建城向依山傍水的城市空間結(jié)構(gòu)形態(tài)轉(zhuǎn)變。至2020年主城區(qū)規(guī)劃人口為94萬(wàn)人，城市規(guī)劃建設(shè)用地達(dá)96.25平方公里。全市轄三區(qū)一縣和一個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，總面積2741平方公里，耕地面

21、積13.47萬(wàn)公頃（202.05萬(wàn)畝），至2009年末，全市戶(hù)籍人口217.7萬(wàn)。（1）氣候條件*市地處中緯度地區(qū)，屬暖溫帶半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)。四季分明，氣候溫和，雨量適中，春溫多變，秋高氣爽，冬季顯著，夏雨集中，無(wú)霜期長(zhǎng)，日照充足。主導(dǎo)風(fēng)向全年以偏東風(fēng)為主，其次為偏北風(fēng)和偏南風(fēng)。歷年極端最低氣溫為-11.6c，歷年極端最高氣溫為37.8c；歷年平均降水量為854.8毫米，年均無(wú)霜期207天，年均相對(duì)濕度為70%，年均蒸發(fā)量為1815.6毫米，年均日照時(shí)數(shù)為4430.2小時(shí)。（2）水文條件*市位于淮河流域中游，二、三級(jí)支流范圍里，隸屬于華北平原南部的*平原中部。*市水資源總量包括地表水和地下水兩

22、部分，全市多年平均地表水資源量為1619.72 104立方米/年，多年平均地下水資源總量為8155.09 104立方米/年，地表水和地下水資源的枯豐基本依賴(lài)降水補(bǔ)給的多寡，地下水資源賦存于地層的多孔介質(zhì)之中，水的運(yùn)動(dòng)較為緩慢。近年來(lái)，城區(qū)及近郊區(qū)地下水位大幅度下降，給水能力逐年減少，呈現(xiàn)超采現(xiàn)象，應(yīng)該予以防范。全市水資源的水質(zhì)較好，均為重碳酸鈣型，礦化度小于1.0克/升，但其鈣鎂離子偏高，導(dǎo)致水的硬度較大。（3）地質(zhì)地貌*市地處*平原中部，地勢(shì)自西北向東南微傾，除東北部有少量低山地形分布外，其余為廣闊平原。其主要類(lèi)型是：山丘、平原、湖洼地、河流。山脈主要分布在北部及中部偏東，系泰山余脈，海拔在

23、60400米之間，余者皆為一望無(wú)際的平原。其海拔高度23.532.4米，面積2354.5平方公里，占全市總面積的85%。以橫貫平原中部的古隋堤（今宿永公路）為界，北部為黃泛沖積平原區(qū)，土壤肥沃，地面平整，地下水豐富；南部為古老河湖沉積平原，地勢(shì)較低，地下水位較高，地瘦質(zhì)差，但增產(chǎn)潛力大。封閉型湖洼地主要分布在四鋪、百善、鐵佛等地區(qū)，全系耕地。總面積為86.67平方公里。*市域境內(nèi)水系發(fā)達(dá)，溝渠縱橫，河流多系人工河道，河道平直，水量受季節(jié)影響，變化較大，夏季水流量大、水流急，冬季河水變淺，水流緩慢。由于煤炭的開(kāi)采，造成地表塌陷積水而形成湖泊。至1992年底，全市轄區(qū)內(nèi)形成大小塌陷湖泊30余個(gè)，常

24、年積水面積7.98平方公里，占總塌陷面積的38%，多年平均蓄水量為3040萬(wàn)立方米，占全市平均地表蓄水量的34.4%。塌陷湖泊水質(zhì)好、浮游生物多、污染少，適合魚(yú)類(lèi)生長(zhǎng)。（4）工程地質(zhì)條件*市東、西有寒武、奧陶系地質(zhì)構(gòu)成。山丘平行延伸兩側(cè)，其余均為平原，海撥一般為2.5-32.5米，地勢(shì)由西北向東南傾斜，坡度為萬(wàn)分之一。北區(qū)第四紀(jì)地層分布廣泛，地基承載力山前地帶可達(dá)18噸/平方米。地下水層多為石灰?guī)r層隙間水，含水較豐富。項(xiàng)目區(qū)最大凍土深度20厘米，地震烈度6度。建設(shè)用地的綜合自然條件較好。*區(qū)域大地構(gòu)造屬中淮地臺(tái)魯西隆起區(qū)南極，區(qū)境范圍內(nèi)除寒武系、奧陶系有部分裸露外，其余均為第四系掩蓋，低山殘匠

25、占全部總面積的4.7。本區(qū)第四系分布廣泛，孔隙水儲(chǔ)存于第四系砂層之中，主要大氣降水為主補(bǔ)給水源。淺層地下水流向與地形坡降及河流方向一致， 由西北向東南。地下水位升降隨季節(jié)(降水量)變化，地下水對(duì)混凝土無(wú)侵蝕作用。根據(jù)項(xiàng)目區(qū)地質(zhì)普查鉆孔揭露地層屬第四級(jí)河流沖擊相地層，分述如下：粉質(zhì)粘土，淺褐黃色，可塑狀，中偏高壓縮性，在埋深約1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量較多，部分段為粉土，松散狀，結(jié)構(gòu)性差。粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等壓縮性，見(jiàn)少量淡水螺殼，完整。粉質(zhì)粘土，黃綠色，硬塑狀，中等壓縮性，含有鈣質(zhì)結(jié)核，在埋深約6米處較富集。粉細(xì)砂，淺黃色，級(jí)配性差，中密，本層埋深7.1米鉆至15.

26、0米未揭穿。層厚不詳。除第一層外，其他各層地基承載力標(biāo)準(zhǔn)值均在140kpa以上。（5）交通運(yùn)輸條件*環(huán)境優(yōu)越，交通便捷。符夾、青阜、青蘆三條鐵路穿境而過(guò)，北接隴海線(xiàn)，東連京滬線(xiàn)，西入大京九。公路交通國(guó)道、省道四通八達(dá)，連霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驅(qū)車(chē)南下合肥、東進(jìn)港口城市連云港只需2小時(shí)左右。距徐州觀音機(jī)場(chǎng)僅有50公里。內(nèi)河航運(yùn)入淮河、通長(zhǎng)江，直達(dá)上海港。2、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況（1）優(yōu)良的發(fā)展環(huán)境在城市發(fā)展中，*市始終堅(jiān)持兩手抓，在全力抓好城市硬環(huán)境建設(shè)，增強(qiáng)城市整體功能的同時(shí)，緊緊抓住優(yōu)化軟環(huán)境不放松，在全市上下持久、深入地開(kāi)展創(chuàng)建全國(guó)最優(yōu)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境活動(dòng)，掀起了一場(chǎng)新的“環(huán)境革命”，

27、一是強(qiáng)化效率意識(shí)，改革審批制度。充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，減少審批事項(xiàng)，規(guī)范審批程序，簡(jiǎn)化審批手續(xù)，引入市場(chǎng)機(jī)制，實(shí)行“陽(yáng)光操作”。二是強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，加快由管理型政府向服務(wù)型、效率型政府的轉(zhuǎn)變。推行行政服務(wù)中心“一站式”服務(wù)，不斷優(yōu)化辦事模式，推出了“三零”工程模式，即：招商政策更優(yōu)，實(shí)行零收費(fèi)；辦事效率更高，實(shí)行零環(huán)節(jié)服務(wù)；打擊更有力度，努力實(shí)現(xiàn)外商對(duì)環(huán)境零投訴。三是強(qiáng)化保護(hù)意識(shí)，為企業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航。出臺(tái)了關(guān)于嚴(yán)格控制各類(lèi)檢查活動(dòng)的通知、關(guān)于治理向企業(yè)亂收費(fèi)、亂罰款和各種攤派等問(wèn)題的意見(jiàn)，設(shè)立了“*市優(yōu)化投資環(huán)境投訴受理中心”，嚴(yán)肅查處一切破壞發(fā)展環(huán)境的行為，親商、

28、和商、富商、安商的環(huán)境和氛圍初步形成，對(duì)外商的親和力、吸引力和凝聚力進(jìn)一步增強(qiáng)，以政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境的全面優(yōu)化，為推進(jìn)城市轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)跨越發(fā)展提供了強(qiáng)大的動(dòng)力和保證。（2）雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)長(zhǎng)期以來(lái)，*市在堅(jiān)持做大做強(qiáng)煤炭主業(yè)的同時(shí)，不斷加強(qiáng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，初步形成了以煤電為主，紡織、釀酒、建材、電子、化工等共同發(fā)展的經(jīng)濟(jì)格局。一是工業(yè)產(chǎn)業(yè)實(shí)力雄厚。*市作為全國(guó)重要的煤炭和精煤生產(chǎn)基地，煤炭遠(yuǎn)景儲(chǔ)量350億噸，以淮礦集團(tuán)、皖北煤電為代表的煤炭產(chǎn)業(yè)，2010年全市原煤產(chǎn)量4734.9萬(wàn)噸，增長(zhǎng)10.8%；洗煤產(chǎn)量1013.3萬(wàn)噸，增長(zhǎng)7%；焦炭產(chǎn)量228.3萬(wàn)噸，增長(zhǎng)9.2%；發(fā)電量84.2

29、億千瓦時(shí)，增長(zhǎng)25.9%。六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)全面增長(zhǎng)，其中煤電、煤化工、機(jī)械制造、食品加工、紡織服裝和陶瓷建材業(yè)增加值分別增長(zhǎng)11.1%、5.8%、51.4%、25.6%、21.4%和46%。六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)增加值占全市工業(yè)的比重達(dá)到89.7%，對(duì)工業(yè)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)達(dá)到78.3%,拉動(dòng)全市工業(yè)增長(zhǎng)15.3個(gè)百分點(diǎn)。 二是企業(yè)效益顯著提高。全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入987.4億元，增長(zhǎng)64%；實(shí)現(xiàn)利稅106.7億元，其中利潤(rùn)45.5億元，分別增長(zhǎng)36.7%和55.7%；虧損企業(yè)虧損額3.8億元，增長(zhǎng)149.4%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)到206.5%，比上年提高22.6個(gè)百分點(diǎn)。產(chǎn)品產(chǎn)銷(xiāo)率98.6%，比

30、上年提高1.9個(gè)百分點(diǎn)。2010年全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、利稅總額、利潤(rùn)總額分別是2005年的4.2倍、4.1倍和10倍，“十一五”時(shí)期年均分別增長(zhǎng)33.4%、32.6%和58.5%。三是建筑業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)。年末全市資質(zhì)內(nèi)總承包和專(zhuān)業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)57家，從業(yè)人員35169人，完成建筑業(yè)總產(chǎn)值47.7億元，增長(zhǎng)14.9%；實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算收入47.1億元，增長(zhǎng)15.4%，竣工產(chǎn)值35.7億元，增長(zhǎng)14%；建筑業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率13.56萬(wàn)元/人。全年房屋建筑施工面積234.1萬(wàn)平方米，竣工房屋面積145.2萬(wàn)平方米。四是特色農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。初步形成了近郊型、遠(yuǎn)郊型、工礦型等現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，建成

31、了水果、水產(chǎn)等八大億元項(xiàng)目基地，植樹(shù)造林和綠色長(zhǎng)廊工程建設(shè)實(shí)現(xiàn)了歷史性突破，“菜籃子”工程連續(xù)16年居全省之冠，是華東地區(qū)重要的糧、棉、油、水果、蔬菜等生產(chǎn)基地。（3）較完善的基礎(chǔ)設(shè)施多年來(lái)，*市始終堅(jiān)持發(fā)展經(jīng)濟(jì)與加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)并重，不斷提高城市的規(guī)模水平和整體功能。強(qiáng)力推進(jìn)城市東進(jìn)南擴(kuò)，2010年實(shí)施項(xiàng)目27個(gè)，新建道路123公里，新東外環(huán)、沱河?xùn)|路、合徐高速*連接線(xiàn)建成通車(chē)。市人民醫(yī)院病房大樓投入使用，市圖書(shū)館建成，*火車(chē)站改擴(kuò)建工程開(kāi)工建設(shè)。持續(xù)推進(jìn)山水生態(tài)城市建設(shè)，水網(wǎng)一期工程竣工驗(yàn)收，東部山場(chǎng)綠化二期工程全面完成，相山公園被評(píng)為國(guó)家4a級(jí)旅游景區(qū)，宇能垃圾發(fā)電廠投入運(yùn)營(yíng)。認(rèn)真落實(shí)拆

32、遷安置政策，32個(gè)城中村改造項(xiàng)目啟動(dòng)建設(shè)。深入推進(jìn)文明城市創(chuàng)建，在全國(guó)117個(gè)城市公共文明指數(shù)和未成年人思想道德測(cè)評(píng)中，我市分別位居地級(jí)城市第33位和第27位，為爭(zhēng)創(chuàng)全國(guó)文明城市奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2010年末，城市人均道路面積10.26平方米，城市用水普及率97.01%，建成區(qū)綠化覆蓋率43.16%，人均公共綠地面積13.26平方米，燃?xì)馄占奥?2.07%。二是郵電通訊業(yè)發(fā)達(dá)。2010年郵電業(yè)務(wù)總收入12.9億元，比上年增長(zhǎng)12.7%。其中郵政業(yè)務(wù)收入8571萬(wàn)元；電信業(yè)務(wù)收入120023萬(wàn)元。年末固定電話(huà)用戶(hù)42.4萬(wàn)戶(hù)，比上年增加2.3萬(wàn)戶(hù)，其中城市電話(huà)用戶(hù)29.6戶(hù)，農(nóng)村電話(huà)用戶(hù)12.8萬(wàn)

33、戶(hù)；小靈通用戶(hù)1.7萬(wàn)戶(hù)。年末移動(dòng)電話(huà)用戶(hù)108.4萬(wàn)戶(hù)。全市電話(huà)普及率達(dá)到68.7部/百人。綜合發(fā)展水平進(jìn)入全國(guó)百?gòu)?qiáng)市局，是全國(guó)郵電通訊樞紐之一。3、施工條件施工場(chǎng)地平整開(kāi)闊，施工運(yùn)輸可利用現(xiàn)成的鐵路、公路和城市道路。高標(biāo)號(hào)水泥、砂石、石灰等建筑材料當(dāng)?shù)禺a(chǎn)量可觀，能滿(mǎn)足供應(yīng)，運(yùn)距短、價(jià)格便宜。其它建筑材料在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上容易購(gòu)得。施工用水、用電、通訊可以利用開(kāi)發(fā)區(qū)已有設(shè)施就近解決。四、工程建筑方案（一）工程設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和原則1、指導(dǎo)思想：（1）按照*市經(jīng)濟(jì)社會(huì)“十二五”發(fā)展規(guī)劃及城市發(fā)展總體規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)*桓湖商城建設(shè)項(xiàng)目。（2）本項(xiàng)目建設(shè)按照“以人為本”的指導(dǎo)思想，滿(mǎn)足人民的生活居住、購(gòu)物、交

34、通、休憩需求，將人的需求與自然環(huán)境的承受能力相結(jié)合，做到人與自然的和諧。在注重經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境的同時(shí)，注重可持續(xù)發(fā)展。（3）面向未來(lái)，認(rèn)真進(jìn)行整體空間的規(guī)劃和單體建筑的設(shè)計(jì)，結(jié)合當(dāng)代建筑趨向，構(gòu)筑人人共有的空間和區(qū)域中心。（4）本著先進(jìn)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，努力營(yíng)造一個(gè)功能布局合理、結(jié)構(gòu)清晰、交通便利、適宜居住的安靜、安全、衛(wèi)生、舒適的具有鮮明特色的現(xiàn)代化城市高級(jí)生態(tài)居住區(qū)。（5）本項(xiàng)目建設(shè)有其獨(dú)到的特色，與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)。2、建筑設(shè)計(jì)原則：（1）在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，嚴(yán)格按照城市居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50180-93）的標(biāo)準(zhǔn)和要求進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)施工，力爭(zhēng)建成一個(gè)安居示范工程。（2）遵循經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、安全

35、的原則，高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的建筑設(shè)計(jì)和施工。（3）重視生態(tài)環(huán)境保護(hù)，節(jié)約土地資源，力求城市建設(shè)和生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)統(tǒng)一， 符合可持續(xù)發(fā)展的原則。（4）最大限度利用現(xiàn)有景觀資源及良好朝向，創(chuàng)造居住生活“復(fù)合型”，“開(kāi)放性”，“場(chǎng)所性”，“均好性”，整體構(gòu)建的現(xiàn)代理念居住社區(qū)。（5）充分考慮商業(yè)性房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的價(jià)值體現(xiàn)。（6）統(tǒng)籌兼顧，量力而行，節(jié)約資金，降低成本。（7）實(shí)現(xiàn)建筑藝術(shù)與技術(shù)創(chuàng)新的結(jié)合，把本項(xiàng)目建設(shè)成*市的標(biāo)志形象工程。（二）項(xiàng)目總體規(guī)劃方案1、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)依據(jù)1）、中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法2）、*市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定3）、*城市控制性詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)通則試行4）、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文

36、（城鄉(xiāng)規(guī)劃部分） 5）、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 gb50016-20066）、城市規(guī)劃編制辦法（2005-12-31建設(shè)部令第146號(hào)發(fā)布）7）、城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則（1995-6-8建規(guī)字333號(hào)文發(fā)布）8）、城市道路和建筑無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范 jgj50-20019）、城市公共廁所設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) cjj14-200510）、汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 jgj100-9811）、建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定 （2008版）12）、 業(yè)主設(shè)計(jì)委托書(shū)及相關(guān)設(shè)計(jì)資料13）、 國(guó)家及地方有關(guān)設(shè)計(jì)法規(guī)、規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) （2）總平面設(shè)計(jì)北地塊四至退線(xiàn)距離分別為：東退11.2米、南退8.3米、西退5.0米、北退5.6米；南地塊

37、四至退線(xiàn)距離分別為：東退10.0米、南退3.0米、西退5.0米、北退9.2米。規(guī)劃布局方面，尊重桓譚公園東大門(mén)景觀軸線(xiàn)，形成“一軸、二區(qū)”的中軸對(duì)稱(chēng)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)?！耙惠S”，指在本案中強(qiáng)化升級(jí)了桓譚公園東大門(mén)景觀軸線(xiàn)，布局南北對(duì)稱(chēng)的商業(yè)建筑組團(tuán)，中軸對(duì)稱(chēng)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)有利于莊嚴(yán)大氣的漢唐風(fēng)格建筑空間的營(yíng)造，同時(shí)提高綠化與景觀空間的可達(dá)性和共享性，提高戶(hù)外環(huán)境的舒適性和城市開(kāi)放空間效能。東西向景觀軸線(xiàn)最大限度地保證了南北兩區(qū)均享有良好的景觀視野，并為整個(gè)商城提供了明確的空間辨識(shí)坐標(biāo)體系。結(jié)合地塊特征，圍繞“一軸”，形成相對(duì)對(duì)稱(chēng)的南北“二區(qū)”，建筑布局采用正交的方格網(wǎng)結(jié)構(gòu)，并通過(guò)景觀規(guī)劃的調(diào)整為規(guī)劃結(jié)構(gòu)增

38、添活力。商鋪形式為圍合式多層建筑群，營(yíng)造成一個(gè)舒適的購(gòu)物、休閑娛樂(lè)的空間。根據(jù)商業(yè)建筑產(chǎn)品組合及去化的市場(chǎng)規(guī)律，二區(qū)分別設(shè)置一幢六層建筑，作為商辦綜合樓，在商業(yè)主基調(diào)之下，完善項(xiàng)目功能，提升項(xiàng)目人氣，降低未來(lái)銷(xiāo)售或運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)性。通過(guò)景觀及公共空間處理，表達(dá)了兩區(qū)的統(tǒng)一與變化、歷史與現(xiàn)代的融合。（3）建筑單體設(shè)計(jì)：項(xiàng)目為六層辦公樓、酒樓、商業(yè)，框架結(jié)構(gòu)，兼有舒適、自然、集中的布局形式，滿(mǎn)足不同消費(fèi)者的需要。注重商業(yè)與辦公建筑分區(qū)的相互影響和相互避讓。建筑外觀色彩設(shè)計(jì)采用簡(jiǎn)潔明快、淡雅多致的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，利用建筑形體本身的凹凸變化和四層裙樓形成的跌落起伏感，加入適當(dāng)?shù)脑煨妥兓?，形成豐富、活潑的單體

39、外觀效果，立意以現(xiàn)代手法詮釋。建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)：室外及四層屋面景觀設(shè)計(jì)總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特點(diǎn)，結(jié)合自然、地勢(shì)、地貌塑造本樓盤(pán)優(yōu)雅、寧?kù)o、宜人的居住環(huán)境。中心景觀區(qū)集中于四層屋面活動(dòng)空間，形成大型公共共享空間，通過(guò)景觀、棧道、廣場(chǎng)等的有機(jī)結(jié)合，強(qiáng)化景觀空間序列。商業(yè)中庭綠化打造休閑商業(yè)氛圍，設(shè)置各種花圃、亭廊，形成優(yōu)美休閑健康的人居環(huán)境。（4）交通組織與道路規(guī)劃設(shè)計(jì)道路交通系統(tǒng)組織中，在合理性和便利性之外，最大限度減小車(chē)流對(duì)于人流的影響。機(jī)動(dòng)車(chē)動(dòng)線(xiàn)系統(tǒng)，直接依場(chǎng)地分別導(dǎo)向南北兩區(qū)的西側(cè)，引導(dǎo)進(jìn)入地面或地下停車(chē)場(chǎng)。由于靜態(tài)交通完全組織在整體場(chǎng)地之下或南湖路西側(cè)，地面步行系統(tǒng)充分體現(xiàn)了

40、安全舒適的原則。步行路線(xiàn)設(shè)計(jì)體現(xiàn)系統(tǒng)觀念，步行空間線(xiàn)路通達(dá)、收放有序，強(qiáng)化與桓譚公園的聯(lián)系，完善并放大桓湖作為城市開(kāi)放空間的功能。1）、本項(xiàng)目交通組織的原則是人車(chē)分流、人車(chē)進(jìn)出方便安全。南北商業(yè)建筑群地下均設(shè)計(jì)有較大面積的地下一層車(chē)庫(kù)（按六級(jí)人防設(shè)計(jì)，暫時(shí)為人員隱蔽部及物資庫(kù)），車(chē)庫(kù)內(nèi)的停車(chē)位不僅能滿(mǎn)足商業(yè)消費(fèi)客群的需要，同時(shí)也可以作為公園東大門(mén)的停車(chē)配套。每個(gè)車(chē)庫(kù)設(shè)有兩個(gè)雙車(chē)道進(jìn)出口，與地塊最西北側(cè)及最西南側(cè)的規(guī)劃道路接通，再接入東側(cè)南湖路（南湖路與地塊相連的最南最北處須開(kāi)兩個(gè)連通口）。地下車(chē)庫(kù)沿南湖路不設(shè)機(jī)動(dòng)車(chē)出入口，以減輕南湖路的車(chē)流壓力。北地塊和南地塊沿南湖路一側(cè)，分別考慮部分地面停車(chē)

41、位。地面非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位沿北地塊北側(cè)，南地塊南側(cè)布置。2）、游客人行主要出入口與公園東大門(mén)遙遙相接，位于南北商區(qū)的東西向的中軸線(xiàn)上。由此通過(guò)中央廣場(chǎng)可方便進(jìn)出南北商區(qū)各個(gè)店鋪，絕無(wú)機(jī)動(dòng)車(chē)騷擾之虞。如遇緊急情況，游人可迅速通過(guò)多個(gè)出入口，疏散至空曠的安全地帶。（5）綠化與景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)在景觀設(shè)計(jì)方面，為配合建筑風(fēng)格并體現(xiàn)其漢唐文化內(nèi)核定位，在東西兩側(cè)地塊營(yíng)造幾乎對(duì)稱(chēng)的帶有漢唐文化符號(hào)的特色景觀。1）、綠化與景觀總體設(shè)計(jì)：綠化景觀系統(tǒng)方面，不再刻意營(yíng)造水體，在東西景觀軸和南北兩區(qū)的內(nèi)院，呼應(yīng)商城建筑大氣磅礴的漢唐風(fēng)格，將硬質(zhì)活動(dòng)場(chǎng)地的設(shè)置與花壇及耐踐踏地被植物相結(jié)合，進(jìn)一步劃分活動(dòng)空間等級(jí)和分區(qū)景觀組

42、織。在豎向及市政規(guī)劃中根據(jù)住區(qū)內(nèi)區(qū)位和不同段落的空間使用屬性，分別引入適宜的休閑游憩活動(dòng)及相關(guān)設(shè)施。步行空間以平坦鋪砌為原則，局部采用緩坡或踏步，結(jié)合無(wú)障礙設(shè)計(jì)，鋪飾行道磚和廣場(chǎng)磚。2）、地形設(shè)計(jì)：項(xiàng)目地塊平整方正，無(wú)需做過(guò)多地形改造。且緊鄰大面積水體，無(wú)需刻意營(yíng)造水景。因此在地形設(shè)計(jì)方面，為增加空間環(huán)境的趣味性，僅僅將項(xiàng)目空間圍合中心部位設(shè)計(jì)為一個(gè)小的鋪裝廣場(chǎng)配以?xún)?yōu)質(zhì)的草地為地面植栽，點(diǎn)綴石井。以簡(jiǎn)約的設(shè)計(jì)手法，營(yíng)造一個(gè)平和溫潤(rùn)的休閑空間，似庭似院，可游可棲。 3）、入口廣場(chǎng)：以瓦當(dāng)和銅錢(qián)形狀為設(shè)計(jì)原型，將地面鋪裝作為一種景觀，并將其與草地綠化相結(jié)合，在滿(mǎn)足人流集散功能的同時(shí)也能與中央廣場(chǎng)相

43、互呼應(yīng)。4）、地面硬質(zhì)鋪裝設(shè)計(jì)：該項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)地塊分而不斷，相互呼應(yīng)，因此在景觀設(shè)計(jì)上，以鋪地相互連接。該項(xiàng)目建筑形制方正，空間相對(duì)缺少活力，因此在內(nèi)部圍合空間中以弧線(xiàn)柔化空間感，并將其鋪地形制設(shè)計(jì)為玉佩雕刻式的云龍紋樣，并以鋪地石材拉毛的手法營(yíng)造古拙的漢唐風(fēng)格，將其余廣場(chǎng)其他部分的鋪地相區(qū)別，并設(shè)計(jì)正交的條帶狀鋪地，以瓦當(dāng)浮雕進(jìn)行點(diǎn)綴，進(jìn)一步烘托空間的漢唐風(fēng)格。在項(xiàng)目開(kāi)口處，圍合感相對(duì)較弱處，以青瓦做鋪地，強(qiáng)調(diào)空間的完整性，并體現(xiàn)細(xì)致溫潤(rùn)的徽派意韻。以地面的材質(zhì)變化給人帶來(lái)空間的內(nèi)外轉(zhuǎn)換的感受。在商業(yè)用地與其中間的廣場(chǎng)部分，以綠地解決兩者之間的過(guò)渡問(wèn)題，以求隔而不斷，并柔化空間邊界。5）、景觀小

44、品意向：主要景觀意向選用漢唐風(fēng)格的小品。在項(xiàng)目地塊主要入口處設(shè)石闕，烘托環(huán)境氛圍并且能夠起到界定空間的作用。并運(yùn)用石鼓、上馬石、拴馬石及石鼓等。與建筑風(fēng)格及文脈相互呼應(yīng)，同時(shí)也能夠供人欣賞休憩增加空間的趣味性。（三）建筑方案1、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)由于項(xiàng)目地塊緊鄰桓譚公園，設(shè)計(jì)師認(rèn)為南北商區(qū)建筑的平立面設(shè)計(jì)不能喧賓奪主，盡可能做到與桓譚公園有機(jī)結(jié)合。因此，控制商業(yè)建筑的體量大小就顯得非常必要。設(shè)計(jì)師首先不考慮大體量商場(chǎng)型建筑，而是以多棟、低層、低密度、小體量的單體商鋪布置成似圍似合的群體建筑。建筑高度變化的考量以正對(duì)公園東大門(mén)的南湖路中央為視點(diǎn)，由東往西形成逐次升高的建筑立體層次，東側(cè)較低的建筑與南湖

45、路的尺度自然、平和、舒適。為了平衡40%的覆蓋率與1.5的容積率之間的矛盾，在北地塊的西北角及南地塊的西南角，分別設(shè)計(jì)了一棟六層的建筑。因?yàn)榱鶎咏ㄖ幱诘貕K的西側(cè)南北兩個(gè)角部，不至于會(huì)對(duì)南湖路遠(yuǎn)眺公園的視角造成影響。為了強(qiáng)調(diào)建筑與公園的有機(jī)結(jié)合，所有單體建筑的外立面的設(shè)計(jì)兼具中國(guó)漢唐建筑外形的神韻，以及現(xiàn)代建筑的簡(jiǎn)潔、實(shí)用。2、工程設(shè)計(jì)方案（1）本項(xiàng)目用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù) 本項(xiàng)目用房建設(shè)依據(jù):根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，住宅及公建的建設(shè)應(yīng)符合城市規(guī)劃的要求，綜合考慮建筑性質(zhì)、建筑造型、建筑立面特征等與周?chē)h(huán)境的關(guān)系，并符合國(guó)家有關(guān)節(jié)約用地、節(jié)能節(jié)水、環(huán)境保護(hù)和消防安全等規(guī)定。（2）本項(xiàng)目總體規(guī)劃 規(guī)劃依據(jù)

46、中華人民共和國(guó)規(guī)劃法城市居住規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃用地地形圖1）本項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位數(shù)量1規(guī)劃總用地m218388.512總建筑面積（不包括地下1層）m2396003 辦公樓建筑面積m2 50464酒店建筑面積m248215 商鋪建筑面積m2157802）項(xiàng)目規(guī)劃布局 規(guī)劃布局應(yīng)考慮商務(wù)配套、客房、餐飲組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境等的內(nèi)在聯(lián)系，構(gòu)成一個(gè)完善的有機(jī)整體； 建筑風(fēng)格特色鮮明，具備地標(biāo)感，群體建筑與空間層次在協(xié)調(diào)中求變。樓座布置上要力爭(zhēng)尋求天際線(xiàn)的變化； 本項(xiàng)目地塊空間有限，因此要適當(dāng)增加樓座的高度，降低建筑密度，以為居住景觀打造留夠充足的空間；3）建筑外觀設(shè)計(jì) 主體建

47、筑平面簡(jiǎn)潔，屋頂輕盈，造型新穎、樸實(shí)、大方、注重功能、形式、結(jié)構(gòu)的統(tǒng)一，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既能滿(mǎn)足該建筑的各項(xiàng)使用要求，同時(shí)也符合呼和浩特的城市規(guī)劃，與周?chē)ǔ傻慕ㄖ鄥f(xié)調(diào)，創(chuàng)造一個(gè)有個(gè)性、新穎、具有地方性、時(shí)代性的建筑群落。 本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格為后現(xiàn)代風(fēng)格，整體形象硬朗，凸現(xiàn)項(xiàng)目個(gè)性化產(chǎn)品的特征的建筑風(fēng)格，色彩的構(gòu)成，柔和淡雅，體現(xiàn)以下亮點(diǎn)：現(xiàn)代精神：無(wú)論是外在還是建筑的精神內(nèi)涵都體現(xiàn)了現(xiàn)代人的快節(jié)奏，高效率，意氣風(fēng)發(fā)的生活實(shí)質(zhì)。時(shí)尚視界：使人們從看到的第一眼就認(rèn)同了它與時(shí)尚的同步，與現(xiàn)代生活的融洽，與市場(chǎng)現(xiàn)有建筑的明顯區(qū)格。立面顏色的組成，強(qiáng)調(diào)穩(wěn)重感和柔和感，局部引入一些明快的色彩，避免過(guò)于呆板；

48、強(qiáng)調(diào)豎線(xiàn)條，窗格的劃分對(duì)稱(chēng)；墻的轉(zhuǎn)角處有線(xiàn)角、轉(zhuǎn)角石等細(xì)節(jié)；高視點(diǎn)-抬眼望去，建筑的形象特點(diǎn)更注重的是從建筑型體與色彩中體現(xiàn)，在設(shè)計(jì)中不追求厚重，用簡(jiǎn)化的方式體現(xiàn)現(xiàn)代的意境。色彩-本項(xiàng)目的色彩選用了淡雅的基調(diào)，在整體的色調(diào)上跳躍著木色的柔和。（四）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 1、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)主要參數(shù)基本風(fēng)壓設(shè)計(jì)使用年限建筑結(jié)構(gòu)等級(jí)地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)0.55kn/m250年二級(jí)乙級(jí)基本重壓搞震設(shè)防類(lèi)另建筑耐火等級(jí)建筑面地類(lèi)別0.40kn/m2兩類(lèi)二級(jí)類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)凍深抗震設(shè)防烈度結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)地面粗糙度1.60m8度第一組（0.2g）二級(jí)c類(lèi)2、現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范，規(guī)程建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)(gb50068-2001)建筑工程

49、抗震設(shè)防分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)(gb50223-2004)建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范(gb50009-2001 2006年版)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范(gb 50011-2001)混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范(gb 50010-2002)建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范(gb 50007-2002)建筑結(jié)構(gòu)制圖標(biāo)準(zhǔn)(gb /t50105-2001)砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范(gb50003-2001)房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)(gb/t50001-2001)混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范(gb50204-2002)建筑變型測(cè)量規(guī)程(jgj/t8-97)3、主體工程本工程結(jié)構(gòu)類(lèi)別為六層框架結(jié)構(gòu)，使用年限為50年，抗震設(shè)防烈度為八度。 耐火等級(jí)：二級(jí)4、門(mén)窗工程 門(mén)

50、窗玻璃的選用應(yīng)遵照建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程jgj1和3建筑安全玻璃管理規(guī)定及地方主管部門(mén)的有關(guān)規(guī)定；門(mén)窗安裝應(yīng)滿(mǎn)足其強(qiáng)度、熱工、聲學(xué)及安全性能等技術(shù)要求。所有外墻的門(mén)窗上下口、窗楣、雨篷、挑檐等突出部分均做滴水線(xiàn)；5、屋面工程 本工程的屋面防水等級(jí)為級(jí)，防水層合理使用年限為15年；6、外裝修工程 外裝修選用的各項(xiàng)材料及其材質(zhì)、規(guī)格、顏色等，均由施工單位提供樣板，經(jīng)建設(shè)和設(shè)計(jì)單位確認(rèn)后進(jìn)行定樣。7、節(jié)能、保溫 為了貫徹國(guó)家節(jié)約能源的政策，本工程按照民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）jgj26-95進(jìn)行了節(jié)能設(shè)計(jì)（節(jié)能50%）。本建筑物座北朝南，屋面保溫采用120聚苯板，周邊地面墊層及外墻基礎(chǔ)內(nèi)

51、側(cè)均作70厚擠塑聚苯板保溫，欄板外側(cè)貼30厚擠塑聚苯板，梁外側(cè)貼30厚擠塑聚苯板。外保溫合理使用年限為25年。外窗采用斷橋鋁合金中空玻璃，空氣層厚度為12mm，廠家應(yīng)保證玻璃熱工性能滿(mǎn)足國(guó)家節(jié)能要求的各項(xiàng)指標(biāo)。8、酒店的設(shè)計(jì)本酒店設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：高檔商務(wù)大酒店 1、前廳 a. 有與接待能力相適應(yīng)的前廳。內(nèi)裝修美觀別致。有與飯店規(guī)模、星級(jí)相適應(yīng)的總服務(wù)臺(tái)； b. 總服務(wù)臺(tái)各區(qū)段有中英文標(biāo)志，接待人員24小時(shí)提供接待、問(wèn)詢(xún)、結(jié)帳和留言服務(wù)； c. 提供一次性總帳單結(jié)帳服務(wù)(商品除外)； d. 提供信用卡結(jié)算服務(wù)； e. 提供飯店服務(wù)項(xiàng)目宣傳品，客房?jī)r(jià)目表，所在地旅游交通圖、所在地旅游景點(diǎn)介紹、主要交通工

52、具時(shí)刻表、與住店客人相適應(yīng)的報(bào)刊； f. 24小時(shí)提供客房預(yù)訂；g. 有飯店和客人同時(shí)開(kāi)啟的貴重物品保險(xiǎn)箱。保險(xiǎn)箱位置安全、隱蔽，能夠保護(hù)客人的隱私； h. 設(shè)門(mén)衛(wèi)應(yīng)接員，16小時(shí)迎送客人； i. 設(shè)專(zhuān)職行李員，有專(zhuān)用行李車(chē)，18小時(shí)為客人提供行李服務(wù)。有小件行李存放處； j. 有管理人員24小時(shí)在崗值班； k. 設(shè)大堂經(jīng)理，18小時(shí)在崗服務(wù)； l. 在非經(jīng)營(yíng)區(qū)設(shè)客人休息場(chǎng)所； m. 提供代客預(yù)訂和安排出租汽車(chē)服務(wù)； n. 門(mén)廳及主要公共區(qū)域有殘疾人出入坡道，配備輪椅，能為殘疾人提供必要的服務(wù)。2、客房a. 至少有30間(套)可供出租的客房； b. 有門(mén)窺鏡和防盜裝置，在顯著位置張貼應(yīng)急疏散圖

53、及相關(guān)說(shuō)明； c. 裝修良好、美觀，有軟墊床、梳妝臺(tái)或?qū)懽峙_(tái)、衣櫥及衣架、座椅或簡(jiǎn)易沙發(fā)、床頭柜、床頭燈及行李架等配套家具。室內(nèi)滿(mǎn)鋪地毯、木地板或其他較高檔材料。室內(nèi)采用區(qū)域照明且目的物照明度良好； d. 有衛(wèi)生間，裝有抽水恭桶、梳妝臺(tái)(配備面盆、梳妝鏡和必要的盥洗用品)、浴缸或淋浴間。浴缸配有浴簾、淋浴噴頭（另有單獨(dú)淋浴間的可以不帶淋浴噴頭）。采取有效的防滑措施。采用較高級(jí)建筑材料裝修地面、墻面和天花，色調(diào)柔和，目的物照明度良好。有良好的排風(fēng)系統(tǒng)或排風(fēng)器，溫濕度與客房適宜。有110/220v不間斷電源插座。24小時(shí)供應(yīng)冷、熱水； e. 有方便使用的電話(huà)機(jī)，可以直接撥通或使用預(yù)付費(fèi)電信卡撥打國(guó)

54、際、國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途的電話(huà)，并配有使用說(shuō)明； f. 可以提供國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)接入服務(wù)，并有使用說(shuō)明； g. 有彩色電視機(jī)。播放頻道不少于16個(gè)，畫(huà)面和音質(zhì)清晰，備有頻道指示說(shuō)明。播放內(nèi)容應(yīng)符合中國(guó)政府規(guī)定； h. 具備有效的防噪音及隔音措施； i. 有至少兩種規(guī)格的電源插座，并提供插座轉(zhuǎn)換器； j. 有遮光窗簾； k. 有單人間； l. 有套房； m. 有與本星級(jí)相適應(yīng)的文具用品。有服務(wù)指南、價(jià)目表、住宿須知、所在地旅游景點(diǎn)介紹和旅游交通圖。應(yīng)客人要求提供相應(yīng)的報(bào)刊； n. 客房、衛(wèi)生間每天全面整理1次，每日或應(yīng)客人要求更換床單、被單及枕套，客用品和消耗品補(bǔ)充齊全； p. 床上用棉織品（床單、枕心、枕套、棉

55、被及被單等）及衛(wèi)生間針織用品（浴衣、浴巾、毛巾等）材質(zhì)良好、工藝講究、柔軟舒適； q. 24小時(shí)提供冷熱飲用水，免費(fèi)提供茶葉或咖啡； r. 70%客房有小冰箱，提供適量酒和飲料，備有飲用器具和價(jià)目單； s. 客人在房間會(huì)客，可應(yīng)要求提供加椅和茶水服務(wù)； t. 提供留言和叫醒服務(wù)； u. 提供衣裝濕洗、干洗和熨燙服務(wù)； v. 有送餐菜單和飲料單，18小時(shí)提供送餐服務(wù)，有可掛置門(mén)外的送餐牌； w. 提供擦鞋服務(wù)。3、餐廳及吧室 a. 有餐廳，提供早、中、晚餐服務(wù)； b. 有宴會(huì)單間或小宴會(huì)廳，能提供宴會(huì)服務(wù)，有會(huì)議康樂(lè)設(shè)施設(shè)備，并提供相應(yīng)服務(wù)； c. 有酒吧或茶室或其他供客人休息交流且提供飲品服務(wù)

56、的場(chǎng)所； d. 餐具無(wú)破損，衛(wèi)生、光潔； e. 菜單及飲品單美觀整潔，出菜率不低于90%。4、廚房 a. 位置合理，緊鄰餐廳； b. 墻面滿(mǎn)鋪瓷磚，用防滑材料滿(mǎn)鋪地面，有地槽，有吊頂； c. 冷菜間、面點(diǎn)間獨(dú)立分隔，有足夠的冷氣設(shè)備。冷菜間溫度符合食品衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)有空氣消毒設(shè)施； d. 粗加工間與其它操作間隔離，各操作間溫度適宜； e. 有必要的冷藏、冷凍設(shè)施； f. 洗碗間位置合理； g. 有專(zhuān)門(mén)放置臨時(shí)垃圾的設(shè)施并保持其封閉； h. 廚房與餐廳之間，有起隔音、隔熱和隔氣味作用的進(jìn)出分開(kāi)、自動(dòng)閉合的彈簧門(mén)； i. 采取有效的消殺蚊繩、蟑螂等蟲(chóng)害措施。 5、公共區(qū)域 a. 提供回車(chē)線(xiàn)或停車(chē)場(chǎng)； b.4