欣欣嘉園商業(yè)街商鋪間隔規(guī)劃說明

1、地產(chǎn)江湖()數(shù)萬房地產(chǎn)精華資料免費下載，資深操盤手在線交流欣欣嘉苑千色陽光步行街 三聯(lián)集團(tuán)三聯(lián)城建5欣欣嘉苑商業(yè)街商鋪間隔規(guī)劃說明一、基本原則1、主次兼顧、合理分配根據(jù)商業(yè)街現(xiàn)有規(guī)劃布局情況，在充分考慮各方面綜合因素的情況下，我們建議將整條步行街在面積間隔上規(guī)劃為6種基本類型：a型、b型、c型、d型、e型和f型。其中最普遍、數(shù)量最多的商鋪類型為d型。并統(tǒng)一以進(jìn)深16m、開間4m為間隔規(guī)劃（即4：1的分割比例），各鋪總面積均為64（詳見規(guī)劃圖）。這種分配比例及間隔符合現(xiàn)有建筑設(shè)計結(jié)構(gòu)（兩個柱位之間距離均為8m），有利于商鋪未來的靈活間隔和處理。2、靈活組合，價值提升另外，建議在本商業(yè)街中重要及有

2、利的位置適當(dāng)劃分出較大面積的商鋪，目的是符合大型或中型實力商家的經(jīng)營面積要求，即a、b、c三種類型（詳見規(guī)劃圖）。此種設(shè)計的支持依據(jù)是：（1） 此部分商鋪主要位于商業(yè)街的重要出入口處，位置優(yōu)越，且均兩面臨街，這樣做的可以最大化地提升這些處于重要位置的商鋪價值，并能以較高價格售出，獲得較大的利潤空間。（2） 而且，這幾類商鋪由于面積較大，可以根據(jù)實際需要進(jìn)行靈活調(diào)整，還可以進(jìn)行再次的自由分隔組合。以c類型商鋪為例，既可保持原規(guī)劃面積（128）不變，亦可根據(jù)實際需要分隔為兩個d型商鋪單位（64）使用和出售。二、增設(shè)必要通道，形成“一縱三橫”格局充分考慮實際需要，我們建議在原有商業(yè)街東西兩段各增設(shè)一

3、條通道（分別稱為“陽光西街”和“陽光東街”），加上原先規(guī)劃的中央交叉通道（“陽光中街”）共同形成“一縱三橫”的規(guī)劃格局，這樣將大大有利于商鋪的均衡分布和價值提升，形成一條真正繁華的社區(qū)中心商業(yè)步行街。其主要目的有兩個方面：（1）可正確引導(dǎo)人流方向，形成穿梭商業(yè)走廊；（2）可有效避免形成“死鋪”，直接提升和帶動部分位置較差的商鋪價值。三、 積極推廣，消除障礙1、“賣首層贈二層”的吸引買家的推廣手法針對目前商鋪兩層規(guī)劃的實際問題，建議采取“賣首層贈二層”的形式作為商鋪銷售推廣手法，即：商鋪銷售均以首層面積計價，將二層面積隨首層免費贈送，以此吸引商家和投資者。二層所損失的面積價值可通過適當(dāng)提高首層銷

4、售單價來彌補(bǔ)。2、“免租一年”引進(jìn)大型主力商家旺場的推廣手法為成功推廣本商業(yè)街，我們建議在前期以“免租一年”的優(yōu)惠方式或者其它雙方協(xié)商確定的具體形式吸引大型主力商家進(jìn)駐商業(yè)街（a型的大面積商鋪尤其需要采用此種“旺場”方式），以此迅速帶旺整個商業(yè)街的商業(yè)氣氛和社區(qū)生活氛圍，這還將有助于促進(jìn)住宅的銷售。四、不可忽視的相關(guān)問題1、通風(fēng)排氣問題的考慮在商業(yè)街的前期規(guī)劃和招商過程中，須充分考慮特殊經(jīng)營商家（如飲食）的經(jīng)營條件要求，如在經(jīng)營過程中涉及到的通風(fēng)、排氣等問題。我們的建議只把b類和c類商鋪作為飲食行業(yè)經(jīng)營場所。因為b類和c類商鋪一般都靠近社區(qū)路口，可以很好解決通風(fēng)排氣問題。2、首層與二層鋪內(nèi)樓梯

5、設(shè)計問題如何組織各商鋪內(nèi)部的樓梯交通，常規(guī)做法可以是根據(jù)各類商鋪的不同面積和結(jié)構(gòu)，在二樓預(yù)留樓梯口或直接為買家做好樓梯兩種方式。根據(jù)項目目前的實際狀況，建議只為商家在二層預(yù)留樓梯口，這樣可以不影響商家根據(jù)自身經(jīng)營要求靈活設(shè)計及處理樓梯。五、欣欣嘉園商業(yè)街間隔規(guī)劃統(tǒng)計表類 別面積()開間(m)進(jìn)深(m)備注a1a251624.524“a類”為大面積主力商場。所有鋪位開間及進(jìn)深以最大值計b1b496168c1c16128168d1d10164416e1e126488f1f4304588總商業(yè)面積合計約1081610876 六、欣欣嘉苑商業(yè)街價格建議本步行街的價格建議考慮因素基本原則順序為：位置優(yōu)越性、規(guī)劃布局規(guī)整性、規(guī)劃比例合理性、面積大小、人流集中及方向等。商業(yè)街部分商鋪模擬定價表編號面積（）單價（元/）總價（元）備注c2、c3、c6、c71287000896000b1、b2、b3、b4967000672000d1d5、d39d42、d3134646800435200d55d58、d80d83646500416000c10、c11、c14、c151286500832000d93d97646000384000說明：1. 因建筑面積和定價范圍不確定，因此只選取部分商鋪單位進(jìn)行模擬定價；2. 以上價格均按首層面積計算；3. 表中所列舉單位依據(jù)各商鋪位置優(yōu)越性、規(guī)