深圳市產(chǎn)業(yè)用地市場(chǎng)交易深度分析報(bào)告

1、 深圳市產(chǎn)業(yè)用地市場(chǎng)交易深度分析報(bào)告 2011-2019年深圳市產(chǎn)業(yè)用地市場(chǎng)交易深度分析報(bào)告一2011-2019年深圳市產(chǎn)業(yè)用地交易規(guī)模1、總體規(guī)模2011-2018年，深圳市共成交產(chǎn)業(yè)用地576宗。成交面積達(dá)到21402.39畝，排在全國(guó)第302位 ，廣東省內(nèi)第20位。其中以土地出讓形式成交的有575宗， 成交面積20050.38畝，占比93.68%。2019年，深圳市共成交產(chǎn)業(yè)用地21宗。成交面積1206.43畝， 排在全國(guó)第317位，廣東省內(nèi)第21位，成交面積同比增長(zhǎng)19.01%。 其中以土地出讓形式成交的有19宗，成交面積623.95畝，占比51.72%。圖表2011-2019年深圳市

2、產(chǎn)業(yè)用地成交面積及增速數(shù)據(jù)來(lái)源：土地交易數(shù)據(jù)庫(kù)2、交易結(jié)構(gòu)近幾年來(lái)，深圳市產(chǎn)業(yè)用地交易以工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地為主。2019年，深圳市工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地成交面積為227.27畝，占比19.1%， 商服用地成交面積為962.76畝，占比80.9%。圖表2011-2019年深圳市產(chǎn)業(yè)用地交易結(jié)構(gòu)走勢(shì)2015年，深圳市第二產(chǎn)業(yè)增加值7207.94億元，占gdp的比重達(dá)到41.18%，占比排在全國(guó)第227位。 第三產(chǎn)業(yè)增加值10288.28億元，占gdp的比重達(dá)到58.78%，占比排在全國(guó)第17位。目前深圳市第三產(chǎn)業(yè)占比高于第二產(chǎn)業(yè)，未來(lái)進(jìn)一步發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模將快速提升。圖表2016年深圳市三產(chǎn)占gdp

3、的比重二2011-2019年深圳市產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)分析1、建設(shè)用地供給2011-2019年，深圳市產(chǎn)業(yè)用地交易597宗中，有206宗來(lái)源為新增建設(shè)用地，占比為34.51%。2011-2019年，深圳市產(chǎn)業(yè)新增建設(shè)用地交易面積達(dá)到11617.52畝，占比達(dá)到51.38%。 占比排在全國(guó)第308位，廣東省第19位。近幾年來(lái)深圳市建設(shè)用地供應(yīng)比較充足。2011年新增建設(shè)用地成交面積占比達(dá)到85%。為近幾年來(lái)的最高水平。圖表2011-2019年深圳市產(chǎn)業(yè)用地土地來(lái)源結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：土地交易數(shù)據(jù)庫(kù)2、土地歸屬級(jí)別2011-2019年，深圳市交易的產(chǎn)業(yè)用地中，市本級(jí)土地交易面積達(dá)到11886.31畝，占比為52

4、.57%，其余歸屬下屬區(qū)縣?？傮w來(lái)看，深圳市土地出讓權(quán)限較集中，區(qū)縣級(jí)政府的土地出讓權(quán)較小。2019年，深圳市歸屬市本級(jí)的產(chǎn)業(yè)用地交易規(guī)模占比達(dá)到47.36%，較前幾年下降5.51個(gè)百分點(diǎn)。圖表2011-2019年深圳市產(chǎn)業(yè)用地所屬行政級(jí)別數(shù)據(jù)來(lái)源：土地交易數(shù)據(jù)庫(kù)3、供地方式分供地方式來(lái)看，近幾年來(lái)深圳市產(chǎn)業(yè)用地交易形式以出讓為主，其中又以拍賣出讓為最主要的形式。2019年，深圳市產(chǎn)業(yè)用地招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協(xié)議出讓、劃撥五種成交占比分別為 3.83%、1.31%、55.86%、39%、0%。圖表2011-2019年深圳市產(chǎn)業(yè)用地供地結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：土地交易數(shù)據(jù)庫(kù)三2011-2019年

5、深圳市產(chǎn)業(yè)用地價(jià)格走勢(shì)1、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地2011-2019年，深圳市工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地出讓價(jià)格為608.45萬(wàn)元/畝。2019年，深圳市工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地出讓價(jià)格為856.88萬(wàn)元/畝，同比減少15.8%。回顧過(guò)去8年的價(jià)格變化趨勢(shì)，深圳市工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地出讓價(jià)格波動(dòng)較大，其中2015年、2018年、2019年年出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。2、商服用地2011-2019年，深圳市商服用地出讓樓面價(jià)格為11040元/平方米。2019年，深圳市商服用地出讓樓面價(jià)格為1344元/平方米，同比減少97.18%?；仡欉^(guò)去8年的價(jià)格變化趨勢(shì)，深圳市商服用地出讓樓面價(jià)格波動(dòng)較大，其中2012年、2014年、2016年、2019年年出現(xiàn)了負(fù)

6、增長(zhǎng)。圖表2011-2019年深圳市產(chǎn)業(yè)用地出讓價(jià)格及增速數(shù)據(jù)來(lái)源：土地交易數(shù)據(jù)庫(kù)四深圳市產(chǎn)業(yè)用地市場(chǎng)與省內(nèi)其他城市對(duì)比2011-2019年，深圳市產(chǎn)業(yè)用地總成交面積排在廣東省內(nèi)第20位，與梅州市、揭陽(yáng)市、云浮市、汕尾市、中山市、汕頭市、茂名市、潮州市共同處于第三梯隊(duì)。深圳市產(chǎn)業(yè)用地成交面積占全省的比例為2.04%。圖表2011-2019年廣東省各城市產(chǎn)業(yè)用地交易面積排名數(shù)據(jù)來(lái)源：土地交易數(shù)據(jù)庫(kù)2019年，深圳市產(chǎn)業(yè)用地總成交面積排在廣東省內(nèi)第21位， 排名下降。深圳市產(chǎn)業(yè)用地成交面積占全省的比例為0.97%，較前幾年減少1.21個(gè)百分點(diǎn)。圖表2019年廣東省各城市產(chǎn)業(yè)用地交易面積對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)源

7、：土地交易數(shù)據(jù)庫(kù)從價(jià)格水平來(lái)看，2019年深圳市商服用地出讓樓面價(jià)格排在省內(nèi)第10位。省內(nèi)，清遠(yuǎn)市、佛山市與深圳市土地出讓價(jià)格較為接近?？傮w來(lái)看，深圳市商服用地樓面價(jià)格低于全省平均水平，2019年， 廣東省商服用地樓面價(jià)格達(dá)到2035.24元/平方米，深圳市為全省平均水平的66.02%。圖表2011-2019年深圳市商服用地交易樓面價(jià)格與全省均價(jià)對(duì)比（元/平方米）數(shù)據(jù)來(lái)源：土地交易數(shù)據(jù)庫(kù)2019年深圳市工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地出讓價(jià)格排在省內(nèi)第1位?？傮w來(lái)看，深圳市工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地出讓價(jià)格高于全省平均水平，2019年， 廣東省工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地出讓價(jià)格達(dá)到40.21萬(wàn)元/畝，深圳市為全省平均水平的2130.93%。

8、 深圳市在省內(nèi)土地成本方面不具有優(yōu)勢(shì)。圖表2011-2019年深圳市工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地交易價(jià)格與全省均價(jià)對(duì)比（萬(wàn)元/畝）數(shù)據(jù)來(lái)源：土地交易數(shù)據(jù)庫(kù)五深圳市所轄各區(qū)縣產(chǎn)業(yè)用地交易對(duì)比分析1、交易結(jié)構(gòu)2010年，深圳市成交規(guī)模最大的區(qū)域是龍崗區(qū)，成交規(guī)模占比達(dá)到52.31%。到2019年，鹽田區(qū)成為成交主力，占比達(dá)到31.66%。幾年里深圳市所轄區(qū)域產(chǎn)業(yè)用地交易結(jié)構(gòu)發(fā)生了較明顯的變化。圖表2011-2019年深圳市所轄各區(qū)縣產(chǎn)業(yè)用地交易面積占比數(shù)據(jù)來(lái)源：土地交易數(shù)據(jù)庫(kù)2、價(jià)格走勢(shì)從價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，2019年，深圳市商服用地出讓樓面價(jià)格區(qū)域排名依次為：龍崗區(qū)、南山區(qū)、寶安區(qū)、鹽田區(qū)、羅湖區(qū)、福田區(qū)。龍崗區(qū)近幾

9、年商服用地出讓樓面價(jià)格漲幅最快，2019年價(jià)格達(dá)到3368.93元/平方米，2011-2019年復(fù)合增速為31.98%。圖表2011-2019年深圳市所轄各區(qū)商服用地交易樓面價(jià)格走勢(shì)（元/平方米）數(shù)據(jù)來(lái)源：土地交易數(shù)據(jù)庫(kù)2019年，深圳市工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地出讓價(jià)格區(qū)域排名依次為：羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)、鹽田區(qū)。福田區(qū)近幾年工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地出讓價(jià)格漲幅最快，2019年出讓價(jià)格達(dá)到0萬(wàn)元/畝，2011-2019年復(fù)合增速為0%。圖表2011-2019年深圳市所轄各區(qū)工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地交易價(jià)格走勢(shì)（萬(wàn)元/畝）數(shù)據(jù)來(lái)源：土地交易數(shù)據(jù)庫(kù)六2015-2019年深圳市產(chǎn)業(yè)用地交易面積及均價(jià)top10地塊交易

10、面積2015年2016年2017年2018年2019年2015年深圳市產(chǎn)業(yè)用地交易面積top地塊土地使用權(quán)人面積（畝）區(qū)域土地用途成交價(jià)格(萬(wàn)元)成交單價(jià)（萬(wàn)元/畝）深圳龍崗區(qū)啟迪協(xié)信科技園發(fā)展有限公司289.11龍崗區(qū)工業(yè)用地4197001451.7深圳市特區(qū)建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司162.29南山區(qū)工業(yè)用地8375515160.8華為技術(shù)有限公司159.37龍崗區(qū)工業(yè)用地256316.1深圳市深車聯(lián)合投資有限公司135.8南山區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)用地2058001515.5深圳市龍光駿景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司130.57深圳市本級(jí)其他商服用地11250008616.3華潤(rùn)置地（深圳）有限公司100.2南山區(qū)商務(wù)

11、金融用地59657595.4深圳智飛登科技有限公司86.8深圳市本級(jí)工業(yè)用地28700330.6華電國(guó)際電力股份有限公司82.5深圳市本級(jí)工業(yè)用地795096.4深圳市深國(guó)際聯(lián)合置地有限公司71.09深圳市本級(jí)其他商服用地2255583172.7鹽田區(qū)人民政府67.66深圳市本級(jí)工業(yè)用地258438.2商服用地交易價(jià)格2016年2017年2018年2019年2016年深圳市商服用地交易單價(jià)top地塊土地使用權(quán)人成交單價(jià)（萬(wàn)元/畝）成交價(jià)格(萬(wàn)元)面積（畝）區(qū)域土地用途海能達(dá)通信股份有限公司20365.71810008.89南山區(qū)其他商服用地深圳聯(lián)想海外控股有限公司11793.452660044

12、.65南山區(qū)其他商服用地深圳市地鐵集團(tuán)有限公司10886.620896019.19南山區(qū)其他商服用地深圳恒邦偉業(yè)投資集團(tuán)有限公司9513.8789718.3福田區(qū)商務(wù)金融用地深圳市德瀚投資發(fā)展有限公司9489.421652822.82羅湖區(qū)其他商服用地深圳市晟潤(rùn)豐投資發(fā)展有限公司8717.028693332.92福田區(qū)其他商服用地深圳市康僑佳城置業(yè)投資有限公司5226.929206155.88南山區(qū)其他商服用地東莞駿軒實(shí)業(yè)有限公司5160.2285005.52深圳市本級(jí)其他商服用地深圳華僑城股份有限公司3912.83100000792.28寶安區(qū)其他商服用地福建中維房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司3554.3572000160.93深圳市本級(jí)其他商服用地工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地交易價(jià)格2016年2017年2018年2019年2016年深圳市工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地交易單價(jià)top地塊土地使用權(quán)人成交單價(jià)（萬(wàn)元/畝）成交價(jià)格(萬(wàn)元)面積（畝）區(qū)域土地用途深圳市大僵創(chuàng)新科技有限公司5301.97100013.39南山區(qū)工業(yè)用地深圳鴻德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司4394.35940013.52深圳市本級(jí)工業(yè)用地深圳華溢云計(jì)算科技有限公司3449.23918411.36南山區(qū)工業(yè)用地深圳光啟融匯創(chuàng)新技術(shù)有限公司2993.37710025.76南山區(qū)工業(yè)用地深圳市夢(mèng)網(wǎng)科技發(fā)展有限公司2371.9258