[調(diào)研報(bào)告]土地估價(jià)報(bào)告

1、 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告項(xiàng)目名稱(chēng)：沈陽(yáng)市和平區(qū)星海置業(yè)有限公司出讓土地使用權(quán)資產(chǎn)抵押之價(jià)值評(píng)估受托估價(jià)單位：馬丹土地資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所 委托估價(jià)單位：沈陽(yáng)市天一房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展有限公司土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)： rv/rp11.11.19/bz/ll土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào)：rv/rp11.12.19/bz/ll/js 提交估價(jià)報(bào)告日期：二零一一年十二月二十五日土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告第一部分 總 述 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)沈陽(yáng)市和平區(qū)星海置業(yè)公司出讓土地使用權(quán)資產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估 二、委托估價(jià)方委托單位：沈陽(yáng)市區(qū)天一房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展有限公司 單位地址: 沈陽(yáng)東陵區(qū)營(yíng)盤(pán)村法定代表人:馬丹聯(lián)系

2、人：馬丹聯(lián)系電話(huà):、受托估價(jià)方受托機(jī)構(gòu): 馬丹土地資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所機(jī)構(gòu)地址:沈陽(yáng)市渾南新區(qū)渾南東路九號(hào)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)級(jí)別: 資信一級(jí)，可在全省范圍內(nèi)從事各類(lèi)地價(jià)評(píng)估資格證書(shū)號(hào):33012109414法定代表人:馬丹聯(lián) 系 人：馬丹聯(lián)系電話(huà):政編碼：110101四、估價(jià)目的為沈陽(yáng)星海置業(yè)有限公司辦理抵押貸款提供價(jià)值參考依據(jù)。擬抵押宗地詳細(xì)情況見(jiàn)下表。 抵押宗地清單 表1宗地編號(hào)面積（平方米）座落地點(diǎn)使用權(quán)人取得方式登記用途11244.00渾南新區(qū)沈營(yíng)路17-c25王娜出讓商業(yè)服務(wù)業(yè)211.37渾南新區(qū)沈營(yíng)路17-a甲-12號(hào)王娜出讓商業(yè)服務(wù)業(yè)五、估

3、價(jià)依據(jù)1、中華人民共和國(guó)土地管理法；2、中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（1990年國(guó)務(wù)院令第55號(hào)）；3、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法； 4、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程(中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn))；5、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程(中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)7)；6、遼寧省實(shí)施中華人民共和國(guó)土地管理法辦法；7、沈陽(yáng)市基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算成果；8、委托估價(jià)方提供的相關(guān)資料；9、估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查收集的有關(guān)材料。六、估價(jià)期日二o一一年十二月二十五日七、估價(jià)日期二o一一年十二月十九日至十二月二十五日八、地價(jià)定義在本次估價(jià)基準(zhǔn)日20011年12月19日，估價(jià)對(duì)象是

4、出讓土地使用權(quán)。土地所有權(quán)屬于國(guó)家，土地使用權(quán)屬于沈陽(yáng) 有限公司。估價(jià)對(duì)象登記的用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)，實(shí)際用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地。在本次估價(jià)基準(zhǔn)日2011年12月19日，估價(jià)對(duì)象實(shí)際的開(kāi)發(fā)程度已經(jīng)達(dá)到宗地內(nèi)外“七通”（即通上水、通下水、通電、通暖、通訊、通路、通燃?xì)猓?，宗地?nèi)場(chǎng)地平整。在本次估價(jià)基準(zhǔn)日，占用的土地已取得土地使用權(quán)證，待估宗地土地面積見(jiàn)下表。綜上所述，本次估價(jià)對(duì)象的價(jià)格定義為：在估價(jià)基準(zhǔn)日2011年12月19日，估價(jià)對(duì)象在現(xiàn)狀利用條件下，土地開(kāi)發(fā)程度為宗地內(nèi)外“七通”（即通上水、通下水、通電、通暖、通訊、通路、通燃?xì)猓?，宗地?nèi)場(chǎng)地平整，設(shè)定用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地， 剩余年限的國(guó)有出讓土地

5、使用權(quán)價(jià)格（不考慮他項(xiàng)權(quán)利限制），其價(jià)格包括土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、土地出讓金。 抵押宗地詳表 表2地號(hào)面積（平方米）土地級(jí)別取得時(shí)間（合同時(shí)間）終止時(shí)間實(shí)際剩余使用年限（年）設(shè)定剩余使用年限（年）11244.00五級(jí)2002.5.182052.8.1545.0540211.37五級(jí)2002.5.182052.8.1545.0540 九、估價(jià)結(jié)果經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查和對(duì)評(píng)估宗地所在地區(qū)土地市場(chǎng)分析，按照地價(jià)評(píng)估的基本原則和估價(jià)程序，選擇合適的評(píng)估方法，評(píng)估得到待估宗地在估價(jià)期日實(shí)際的用途、使用年限和開(kāi)發(fā)程度條件下的土地使用權(quán)價(jià)格見(jiàn)表3： 估價(jià)結(jié)果一覽表 表3宗地編號(hào)平均單價(jià)土地面積總地價(jià)11,9

6、6012442,438,24021,96011.3722,285合計(jì)19601255372460525即總價(jià)516萬(wàn)元（取整）大寫(xiě)金額:伍佰壹拾陸萬(wàn)元整(人民幣)估價(jià)結(jié)果詳見(jiàn)附表4土地估價(jià)結(jié)果一覽表十、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)（一）估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件1、委托方合法取得土地使用權(quán)，委托方提供的國(guó)有土地使用證為其使用估價(jià)對(duì)象的有效憑證。2、估價(jià)對(duì)象作為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地得到最有效的利用，能產(chǎn)生相應(yīng)的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。3、地產(chǎn)市場(chǎng)為公平、公開(kāi)的自愿市場(chǎng)。4、土地使用者合法取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)。5、設(shè)定估價(jià)對(duì)象的土地開(kāi)發(fā)程度為紅線(xiàn)內(nèi)外“七通”，宗地內(nèi)一平 。6、委托方提供的資料準(zhǔn)確性及合法性由

7、委托方負(fù)責(zé)。7、任何相關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的相關(guān)法律、法規(guī)。8、評(píng)估結(jié)果是在不考慮他項(xiàng)權(quán)利限制條件下得出的。（二）估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用1、“土地估價(jià)報(bào)告”僅供委托方為本次報(bào)告所列明的目的使用，未經(jīng)估價(jià)單位書(shū)面同意，本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得向委托方和評(píng)估報(bào)告審查部門(mén)之外的單位或個(gè)人提供，報(bào)告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)許可不可發(fā)表與任何公開(kāi)媒體上?！巴恋毓纼r(jià)技術(shù)報(bào)告”僅供估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔，委托方向土地管理部門(mén)上報(bào)評(píng)估結(jié)果，以及估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)估價(jià)主管部門(mén)審核估價(jià)工作之需使用，土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告不提供給委托方。2、本評(píng)估報(bào)告的有效期自評(píng)估基準(zhǔn)日起為一年，即從2011年12月19日2011年1

8、2月25日期間有效。3、估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)結(jié)果有解釋權(quán)。4、本次估價(jià)目的為企業(yè)辦理抵押貸款提供價(jià)值參考依據(jù)，本報(bào)告僅在本目的下使用有效，違規(guī)使用土地估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果，由委托方負(fù)責(zé)。5、評(píng)估面積及權(quán)利狀況以當(dāng)?shù)赝恋匦姓鞴懿块T(mén)核發(fā)國(guó)有土地使用證為依據(jù)。6、本次評(píng)估技術(shù)報(bào)告作為供估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和作為估價(jià)結(jié)果提交土地管理部門(mén)確認(rèn)備案時(shí)的附件。7、本評(píng)估報(bào)告由沈陽(yáng) 房地產(chǎn)評(píng)估有限公司負(fù)責(zé)解釋。（三）需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)1、未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)同意，本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容均不得提供給第三者。2、估價(jià)結(jié)果是在假設(shè)委托方提供資料可靠，真實(shí)情況下得出的結(jié)論，如委托方提供的資料有誤，

9、造成估價(jià)結(jié)果失真，受托方不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。3、在評(píng)估基準(zhǔn)日，待估宗地地塊上建有建筑物，本次地上建筑物與土地一同抵押。 十一、土地估價(jià)師簽字土地估價(jià)師 資格證書(shū)號(hào) 簽字 馬丹十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人：房地產(chǎn)評(píng)估有限公司（公章）： 二0一一年十二月二十五日-5- 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 表4 土地估價(jià)結(jié)果一覽表估價(jià)機(jī)構(gòu)： 估價(jià)報(bào)告編號(hào)： 估價(jià)期日：2007年 7月30 日 估價(jià)期日土地使用權(quán)性質(zhì):出讓土地宗地編號(hào)估價(jià)期日的土地使用者土地使用證編號(hào)土地位置估價(jià)期日的實(shí)際用途估價(jià)設(shè)定的用途容積率估價(jià)期日的實(shí)際開(kāi)發(fā)程度估價(jià)設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度土地使用年限(年)面 積(平方米)單位面積地價(jià)(元/平

10、方米)地價(jià)總額(萬(wàn)元)備注1沈南國(guó)用(2007)字第hn00984號(hào)商業(yè)服務(wù)業(yè)商業(yè)服務(wù)業(yè)1.5紅線(xiàn)外達(dá)“七通一平”紅線(xiàn)外達(dá)“七通一平”4012441,9602442沈南國(guó)用(2007)字第hn00882號(hào)商業(yè)服務(wù)業(yè)商業(yè)服務(wù)業(yè)1.5紅線(xiàn)外達(dá)“七通一平”紅線(xiàn)外達(dá)“七通一平”4011.371,9602合計(jì)一、上述土地估價(jià)結(jié)果的限定條件：表4-1待估宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件表宗地編號(hào)宗地位置地面平整狀況周?chē)缆窢顩r供電狀況供水狀況排水狀況供暖狀況供氣狀況通訊條件土地權(quán)利限制規(guī)劃限制影響土地價(jià)格的其他限定條件1地面平整臨營(yíng)盤(pán)路95%95%95%較好好85%無(wú)無(wú)無(wú)2地面平整臨營(yíng)盤(pán)路95%95%95%較好好85%無(wú)

11、無(wú)無(wú)表4-2待估宗地其他條件編號(hào)土地使用者土地使用證編號(hào)宗地位置土地等級(jí)實(shí)際用途宗地面積(平方米)四至東南西北1王娜沈南國(guó)用(2007)字第hn00984號(hào)沈陽(yáng)市渾南新區(qū)五級(jí)商業(yè)服務(wù)業(yè)1244沈陽(yáng)新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)股份公司第二熱力分公司沈陽(yáng)理工大學(xué)沈陽(yáng)第四變壓器廠空地2王娜沈南國(guó)用(2007)字第hn00882號(hào)沈陽(yáng)市渾南新區(qū)五級(jí)商業(yè)服務(wù)業(yè)11.37沈陽(yáng)新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)股份公司第二熱力分公司沈陽(yáng)理工大學(xué)沈陽(yáng)第四變壓器廠空地二、其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)：1、估價(jià)對(duì)象土地面積及權(quán)利狀況以當(dāng)?shù)赝恋匦姓鞴懿块T(mén)核發(fā)的國(guó)有土地使用證或土地權(quán)屬證明為依據(jù)。2、本評(píng)估報(bào)告僅作為企業(yè)土地使用權(quán)抵押貸款的依據(jù)。 二七年八月二日

12、8第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析一、估價(jià)對(duì)象描述1、土地登記狀況 表5宗地編號(hào)土地使用證編號(hào)宗地位置土地登記時(shí)間土地終止時(shí)間土地等級(jí)實(shí)際用途宗地面積(平方米)四至東南西北1沈南國(guó)用(2007)字第hn00984號(hào)沈陽(yáng)市渾南新區(qū)2007.7.232052.8.15五級(jí)商業(yè)服務(wù)業(yè)1244沈陽(yáng)新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)股份公司第二熱力分公司沈陽(yáng)理工大學(xué)沈陽(yáng)第四變壓器廠空地2沈南國(guó)用(2007)字第hn00882號(hào)沈陽(yáng)市渾南新區(qū)2007.7.232052.8.15五級(jí)商業(yè)服務(wù)業(yè)11.37沈陽(yáng)新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)股份公司第二熱力分公司沈陽(yáng)理工大學(xué)沈陽(yáng)第四變壓器廠空地 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 沈陽(yáng)天衡房地產(chǎn)評(píng)

13、估有限公司 1、土地權(quán)利狀況估價(jià)對(duì)象是出讓土地使用權(quán)，土地所有權(quán)屬于國(guó)家所有，沈陽(yáng)渾南置業(yè)發(fā)展有限公司以出讓方式取得土地使用權(quán)，土地使用權(quán)終止日期分別為： 號(hào)地2052年8月15日， 號(hào)地2053年11月27日。于估價(jià)基準(zhǔn)日未設(shè)定抵押權(quán)，未設(shè)定其他他項(xiàng)權(quán)利。待估宗地產(chǎn)權(quán)清晰，界址清楚，來(lái)源合法。2、土地利用狀況號(hào)地為“ 萬(wàn)科新里程 ”住宅小區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)占地， 號(hào)地為“ 萬(wàn)科新里程 ”住宅小區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)占地。待估宗地容積率皆為1.5（以出讓合同規(guī)定為準(zhǔn)）。二、地價(jià)影響因素分析沈陽(yáng)是遼寧省的省會(huì)，中國(guó)特大城市和重要工業(yè)基地之一，又是東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)、文化、科技、商貿(mào)、金融、交通的中心。具有地理位置優(yōu)越

14、，資源豐富，交通發(fā)達(dá)，城市功能完備等優(yōu)勢(shì)。1、一般因素（1）自然因素沈陽(yáng)市地處中國(guó)東北地區(qū)的南部，遼寧省的中部，位于東經(jīng)122259，1234824；北緯411151，43213之間。沈陽(yáng)地區(qū)以平原為主，地勢(shì)平坦，山地丘陵集中在東南部，屬遼東山地丘陵的延伸部分。西部是遼河、渾河沖積平原，地勢(shì)由東北向西南緩緩傾斜。平均海拔50米左右。境內(nèi)有遼河、渾河、北沙河、新開(kāi)河、南運(yùn)河等河流。市域12,980平方公里（東西長(zhǎng)115公里，南北長(zhǎng)205公里），城區(qū)面積3,495平方公里，森林面積147,013公頃，森林覆蓋率為23.91%,人均綠地4.36平方米。 沈陽(yáng)地區(qū)屬于溫帶半濕潤(rùn)大陸性氣候，受季風(fēng)影響較

15、大，四季分明，全年平均氣溫為8.1 左右，7月份氣溫最高，月平均氣溫約24.0;1月份氣溫最低,月平均氣溫-8.5。年降雨約721.9毫米。日照時(shí)數(shù)2289.2小時(shí),無(wú)霜期188天。水資源總量32.6億立方米/年,其中地表水11.4億立方米,地下水21.2億立方米,水域137,313公頃。沈陽(yáng)冬季寒冷，冰雪景色是沈陽(yáng)一大特色；春季回暖快，日照充足；夏季熱而多雨，空氣濕潤(rùn)；秋季短促，天高云淡，涼爽宜人。每年410月是旅游的黃金季節(jié)。（2）行政區(qū)劃沈陽(yáng)市下設(shè)轄1市3縣9區(qū),設(shè)有四個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)。有和平、沈河、大東、皇姑、鐵西、東陵、新城子、于洪、蘇家屯9個(gè)區(qū)，新民1個(gè)縣級(jí)市，遼中、康平、法庫(kù)3個(gè)縣。下設(shè)

16、113個(gè)行政街道，85個(gè)鄉(xiāng)，55個(gè)鎮(zhèn)。沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)位于沈陽(yáng)市鐵西區(qū)西南部，創(chuàng)建于1988年6月，1993年4月經(jīng)中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。（3）自然資源沈陽(yáng)作為中國(guó)重要的工業(yè)城市，地下蘊(yùn)藏著豐富的煤、石油、天然氣、鐵礦等自然資源，周邊七城市亦有充裕的鋼鐵、煤炭、化纖、糧食等資源，加之雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)，綜合配套能力很強(qiáng)。沈陽(yáng)有大型煤田2處，探明總儲(chǔ)存量18億噸。沈陽(yáng)探明石油儲(chǔ)量3億噸，已打出3口油井，日產(chǎn)原油千噸以上。沈陽(yáng)鐵礦儲(chǔ)量2500萬(wàn)噸。此外，還有鋁、花崗巖、粘土等礦產(chǎn)資源，可供建設(shè)和開(kāi)展綜合利用。在以沈陽(yáng)為中心的150公里的半徑內(nèi)，有中國(guó)著名的鋼都鞍山、煤都撫順

17、、煤鐵之城本溪、煤電之城阜新、石油之城盤(pán)錦、輕紡之城丹東、化纖之城遼陽(yáng)和糧煤基地鐵嶺，構(gòu)成以沈陽(yáng)為核心的共有2400萬(wàn)人口的遼寧中部城市群和經(jīng)濟(jì)區(qū)。 （4）交通運(yùn)輸沈陽(yáng)是中國(guó)東北地區(qū)重要的交通通訊樞紐。桃仙國(guó)際航空港欲建成中國(guó)第四大航空港。目前78條航線(xiàn)可以直飛國(guó)內(nèi)各主要城市，國(guó)際航班可直飛日本、韓國(guó)、朝鮮、俄羅斯、新加坡、泰國(guó)、香港等。民航年運(yùn)輸起降2.43萬(wàn)架次。鐵路網(wǎng)密度堪稱(chēng)中國(guó)之首，擁有全國(guó)一流現(xiàn)代化客運(yùn)站和鐵路編組站，是連接中國(guó)各地最重要的鐵路客貨運(yùn)樞紐。全市公路總長(zhǎng)度5230公里，其中高速公路236公里，繞城高速公路與沈大、 沈撫、沈本、沈鐵、沈山線(xiàn)，構(gòu)成一環(huán)五射高速公路網(wǎng)。水道運(yùn)

18、輸從沈大高速公路出發(fā)，2小時(shí)可到營(yíng)口港，4小時(shí)可到大連港。（5）郵電通信條件沈陽(yáng)是東北地區(qū)的通信樞紐，擔(dān)負(fù)著東北三省電報(bào)、電話(huà)、通訊電路調(diào)度及省際、國(guó)內(nèi)國(guó)際電信業(yè)務(wù)。全市郵電通訊事業(yè)發(fā)展迅速。目前，沈陽(yáng)已經(jīng)基本建成以光纜、數(shù)字微波和程控交換為主體的國(guó)內(nèi)、國(guó)際電信網(wǎng)。2、區(qū)域因素（1）區(qū)域概況沈陽(yáng)市渾南新區(qū)前身為沈陽(yáng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。 始建于 1988年5月,1991年被國(guó)務(wù)院首批批準(zhǔn)為國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，是科技部重點(diǎn)支持的眾多開(kāi)發(fā)區(qū)之一。高新區(qū)的建設(shè)和發(fā)展經(jīng)歷了初創(chuàng)起步、發(fā)展提高和新區(qū)建設(shè)三個(gè)階段。 經(jīng)過(guò)十幾年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，高新區(qū)已形成了以民營(yíng)企業(yè)為主體，多種經(jīng)濟(jì)形式并存的高新技術(shù)企業(yè)群體

19、，發(fā)展了一批高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，造就了一批 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶頭人 ，初步形成了適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要、有利于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展、與國(guó)際慣例接軌的良好環(huán)境，為擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放、帶動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步發(fā)揮了重要作用。 渾南新區(qū)作為“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的中心、研發(fā)創(chuàng)新的基地、新興產(chǎn)業(yè)的制高點(diǎn)和展示形象的窗口”，將立足高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以?xún)?yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和區(qū)域發(fā)展布局為主線(xiàn)，提高資源配置效率，進(jìn)一步構(gòu)建優(yōu)勢(shì)突出、特色鮮明的新型產(chǎn)業(yè)體系，努力創(chuàng)建科技創(chuàng)新型新城區(qū)，爭(zhēng)做沈陽(yáng)建設(shè)創(chuàng)新型城市的火車(chē)頭和主力部隊(duì)。 （2）地理位置 區(qū)位狀況 新區(qū)主體部分為東起沈撫高速公路東陵大橋、西至長(zhǎng)大鐵路的渾河南岸與南三環(huán)之間區(qū)域，東西

20、長(zhǎng)約 21公里，南北寬3-5公里，呈帶狀隔渾河與母城相望。新區(qū)區(qū)位條件優(yōu)越。向南，距離沈陽(yáng)空港桃仙機(jī)場(chǎng)僅 7公里 ；向北 ，通過(guò)已建成的渾河?xùn)|陵橋、長(zhǎng)青橋、富民橋、渾河橋、勝利橋與母城相連；沈營(yíng)、沈丹、沈撫高速公路及機(jī)場(chǎng)路、沈祝路、沈蘇快速干道和長(zhǎng)大鐵路等貫穿新區(qū)。 地質(zhì)地貌 沈陽(yáng)地區(qū)位于陰山東西緯向復(fù)雜構(gòu)造帶的東延部分，為新華夏第二隆起帶與第二沉降帶交接地帶。渾南新區(qū)主要處在小遼河斷陷盆地上。第四紀(jì)地層不整合于基巖之上，表面巖性以砂壤土和壤土為主。渾南新區(qū)位于渾河水系沖積而成的渾河平原上。新區(qū)地形平緩，區(qū)內(nèi)地勢(shì)東高西低，南高北低，平均海拔低于 50米。 氣候渾南新區(qū)屬于北溫帶受季風(fēng)影響的半濕

21、潤(rùn)大陸性氣候。年平均氣溫在8.9c左右，歷史最高氣溫為38.3c，發(fā)生在7月份；最低氣溫為-30.6c，發(fā)生在 1 月份。年平均降水量為727.4毫米，7-8月降水量占 50% 左右。年平均日照時(shí)數(shù)為 2554小時(shí)，最多在5月，266小時(shí)/月；最少在12月，156小時(shí)/月。 水文水質(zhì)渾南新區(qū)水文條件的特點(diǎn)是：降水量集中，渾河水量隨季節(jié)而呈顯著變化；洪水出現(xiàn)最大洪峰主要在7、8月份，且流量年際變化較大；水中含沙量較小， 多年平均含沙量為0.477kg/m3，汛期為0.592kg/m3，豐枯水年輸沙量相差可達(dá)70倍左右。地下水水質(zhì)達(dá)到國(guó)際三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)今區(qū)內(nèi)渾河、白塔堡河水污染得到有效控制。 環(huán)境保

22、護(hù)環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)于國(guó)家城市功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，綠化覆蓋率達(dá)到 40 % 以上。規(guī)劃目標(biāo)：綠化覆蓋率50%以上，綠地率35%以上，人均公共綠地35平方米，超過(guò)國(guó)家園林城市標(biāo)準(zhǔn)。 （3）交通環(huán)境公 路 沈陽(yáng)擁有全國(guó)最高等級(jí)的公路網(wǎng)絡(luò)，沈陽(yáng)至北京、營(yíng)口、大連、長(zhǎng)春、哈爾濱、撫順、本溪、丹東等一環(huán)五射的高速公路網(wǎng)基本形成。沈大高速公路貫穿遼東半島的7座城市，京沈高速公路貫穿東北與華北地區(qū)的8 座大中城市，溝通著新區(qū)與外部的多方位交通聯(lián)系。 鐵 路 沈陽(yáng)鐵路網(wǎng)密度在全國(guó)雄居首位。京哈、沈大、沈吉、沈丹和沈撫等 5條干線(xiàn)鐵路均在此匯集，鄰近新區(qū)，是區(qū)內(nèi)對(duì)外經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，尤其是貨物運(yùn)輸?shù)闹匾ǖ?。?梁 渾河橋、長(zhǎng)青橋、富

23、民橋和即將建設(shè)的東塔橋、三好橋，以及機(jī)場(chǎng)路平交橋，實(shí)現(xiàn)了新區(qū)與母城的連接，使新區(qū)交通四通八達(dá)，同時(shí)造型新穎別致的橋梁也為新區(qū)增添了一道道亮麗的風(fēng)景線(xiàn)。 港 口 沈陽(yáng)臨近溝通世界各大港口的大連港、營(yíng)口港和錦州港，距最近的深水碼頭僅為200公里，兩小時(shí)內(nèi)即可通達(dá)。 航 空 沈陽(yáng)桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)是東北地區(qū)最大的民用國(guó)際航空港，直通國(guó)內(nèi)各大城市及日本、韓國(guó)、俄羅斯等國(guó)家的國(guó)內(nèi)外航線(xiàn)近百米，年客流量100萬(wàn)人次以上。渾南新區(qū)向南距桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅有7公里，機(jī)場(chǎng)高速路穿新區(qū)而過(guò)連接母城與航空港，使這里成為世界各地進(jìn)出沈陽(yáng)的首要門(mén)戶(hù)。 （4）產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，渾南新區(qū)已基本形成了以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為

24、支撐的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。截止2005年底，新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值為208.8億元，占新區(qū)全部工業(yè)產(chǎn)值的70%。 以電子信息和先進(jìn)制造為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已形成特色。電子信息產(chǎn)業(yè)主要包括電子商務(wù)、信息家電、軟件開(kāi)發(fā)、動(dòng)漫制作、計(jì)算機(jī)通訊產(chǎn)品、數(shù)字技術(shù)產(chǎn)品及電子元器件等技術(shù)領(lǐng)域。作為優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的新材料和生物制藥產(chǎn)業(yè)也得到迅速發(fā)展。新材料產(chǎn)業(yè)基本形成了以納米材料、合金材料、新型建筑材料、化工材料等為主的企業(yè)群。 新區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)下迅速崛起，它在發(fā)展傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)的基礎(chǔ)上，著重發(fā)展信息服務(wù)業(yè)、會(huì)展服務(wù)業(yè)、旅游服務(wù)業(yè)、物流服務(wù)業(yè)，構(gòu)建現(xiàn)代服務(wù)體系，體現(xiàn)商務(wù)辦公、文化娛樂(lè)、生態(tài)旅游特色，致力于打造高品

25、位的商務(wù)休閑環(huán)境。 （6）基礎(chǔ)設(shè)施條件新區(qū)啟動(dòng)建設(shè)以來(lái)，通過(guò)各種方式融資80億元，帶動(dòng)社會(huì)投資近360億元，開(kāi)發(fā)建設(shè)面積由最初的8平方公里拓展到目前的39平方公里，修建道路120公里、大小橋梁20座、給排水管網(wǎng)240公里及熱力、燃?xì)?、電信等各?lèi)管網(wǎng)120公里，三橫五縱（三橫：南堤路、渾南大道、南屏路；五縱：金陽(yáng)大街、渾河大街、富民南街、長(zhǎng)青南街、祝科街）的路網(wǎng)基本形成；建成2萬(wàn)噸/日、3萬(wàn)噸/日供水廠各一座，4萬(wàn)噸/日污水處理廠一座；改造 6.6萬(wàn)伏變電所7座、新建6.6萬(wàn)伏變電所3座及熱源廠2座；植樹(shù)640萬(wàn)株，綠化覆蓋率達(dá)到40%。 3、個(gè)別因素（1）宗地地形、地質(zhì)狀況：待估宗地地勢(shì)平坦，

26、地質(zhì)基礎(chǔ)良好。（2）宗地交通條件：該宗地己新修成多條縱橫交錯(cuò)公路,對(duì)內(nèi)、外交通條件較好。（3）宗地路面：道路及地面均為混凝土路面。（4）土地面積、形狀：待估宗地土地面積供計(jì)2625.01平方米，宗地形狀較規(guī)則。（5）宗地容積率:1.5(以出讓合同中規(guī)定的容積率為準(zhǔn))。（6）宗地最有效用途：商業(yè)用地。（7）宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施條件：宗地紅線(xiàn)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施已達(dá)“七通一平”標(biāo)準(zhǔn)。供電：供電保證率95%。通路：道路較暢通。通訊：宗地內(nèi)有多部全國(guó)聯(lián)網(wǎng)程控電話(huà)并可寬帶上網(wǎng)。排水：入市政管網(wǎng)。通上水：與市政管網(wǎng)聯(lián)通。供暖：集中供暖。宗地內(nèi)場(chǎng)地平整。（8）土地用途：待估宗地土地實(shí)際用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地。（9）土地使用年

27、期：待估宗地是以出讓方式取得的，各宗土地詳細(xì)情況見(jiàn)下表6： 土地詳細(xì)情況表 表6地號(hào)面積（平方米）土地級(jí)別取得時(shí)間（合同時(shí)間）終止時(shí)間實(shí)際剩余使用年限（年）設(shè)定剩余使用年限（年）11244五級(jí)2002.5.182052.8.1545.0540211.37五級(jí)2002.5.182052.8.1545.0540 （10）土地權(quán)利狀況：沈陽(yáng) 發(fā)展有限公司以出讓方式取得土地使用權(quán)。第三部分 土地估價(jià)一、估價(jià)原則替代原則根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過(guò)相互影響與比較之后來(lái)決定的。土地價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價(jià)格，受其它具有相同使用

28、價(jià)值的地塊，即同類(lèi)型具有替代可能的地塊價(jià)格所牽制。換言之，具有相同使用坐標(biāo)、替代可能的地塊之間，會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使用價(jià)格相互牽制而趨于一致。預(yù)期收益原則商品的價(jià)格是由反映該商品將來(lái)的總收益所決定的。土地也是如此,它的價(jià)格也受預(yù)期收益形成因素的變動(dòng)所左右。所以,土地投資者是在預(yù)測(cè)該土地將來(lái)所能帶來(lái)的收益或效用后進(jìn)行投資的。這就要求估價(jià)者必須了解過(guò)去的收益狀況，并對(duì)土地市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)、政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策規(guī)定對(duì)土地市場(chǎng)的影響進(jìn)行細(xì)致分析和預(yù)測(cè),準(zhǔn)確預(yù)測(cè)該土地現(xiàn)在以至未來(lái)能給權(quán)利人帶來(lái)的利潤(rùn)總和,即收益價(jià)格。最有效使用原則由于土地具有用途多樣性，不同的利用方式可能為權(quán)利人帶來(lái)不同的收益量，且土地

29、權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲得最高的收益，并以滿(mǎn)足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。所以，土地價(jià)格是以該地塊的效用作為最有效發(fā)揮為前提的。協(xié)調(diào)原則土地總是處于一定的自然與社會(huì)環(huán)境中，必須與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)。因?yàn)橥恋啬苓m應(yīng)周?chē)h(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。因此，在土地估價(jià)時(shí)，一定要認(rèn)真分析土地于周?chē)h(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價(jià)格。需求與供給原則在完全的自由市場(chǎng)中，一般商品的價(jià)格取決于需求與供給的均衡點(diǎn),需求超過(guò)供給，價(jià)格隨之提高；反之,供給超過(guò)需求,價(jià)格隨之下降，這就是供求均衡法則。由于土地具有地理位置的固定性、面積

30、的有限性等自然特性，使價(jià)格獨(dú)占性較強(qiáng)，需求與供給都限于局部地區(qū)，供給量有限，競(jìng)爭(zhēng)主要是在需求方面進(jìn)行，即土地不能實(shí)行完全競(jìng)爭(zhēng)。因此，土地不能僅根據(jù)均衡法則來(lái)決定價(jià)格，尤其在我國(guó)城市土地屬?lài)?guó)家所有，市場(chǎng)中能夠流動(dòng)的僅是有限年期的土地使用權(quán)，土地供方主要由國(guó)家控制，這一因素對(duì)地價(jià)具有至關(guān)重要的影響，在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，應(yīng)充分了解土地市場(chǎng)的上述特性。多種評(píng)估方法相結(jié)合的原則隨著我國(guó)土地估價(jià)業(yè)的發(fā)展,目前比較實(shí)用的宗地估價(jià)方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方法。由于不適宜的估價(jià)方法可能使評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差,因此在進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí),就要根據(jù)待估宗地的實(shí)際情況,充分考慮用地

31、類(lèi)型及所掌握的資料,選擇最適宜的方法進(jìn)行評(píng)估,同時(shí)為了使評(píng)估結(jié)果更為客觀,更接近于準(zhǔn)確,本項(xiàng)評(píng)估中選擇二種較為適宜的方法進(jìn)行評(píng)估，以便互相驗(yàn)證，減小誤差，確定出合理的價(jià)格?？傊?在評(píng)估過(guò)程中，要按照國(guó)家、地方有關(guān)規(guī)定，遵守客觀、公正、科學(xué)、合法的總原則進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，做到評(píng)估過(guò)程合理，評(píng)估方法科學(xué)，評(píng)估結(jié)果客觀，嚴(yán)格保守評(píng)估秘密。二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程(一)估價(jià)方法在遵循上述估價(jià)原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)委托估價(jià)方提供的資料和估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，調(diào)查收集的有關(guān)資料分析，估價(jià)人員認(rèn)為本次評(píng)估可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和收益法進(jìn)行估價(jià)。理由為：一、該宗地在基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域內(nèi)，并有相應(yīng)的修正體系，因此，適合運(yùn)

32、用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)；二、待估宗地為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，在評(píng)估基準(zhǔn)日待估房地產(chǎn)部分出租，其收益資料比較容易獲得,運(yùn)用收益法進(jìn)行估價(jià)，比較適宜。（二）選擇評(píng)估方法的依據(jù)及公式1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 依據(jù)沈陽(yáng)市規(guī)劃和國(guó)土資源局管理文件關(guān)于印發(fā)城區(qū)土地級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)出讓金及租金標(biāo)準(zhǔn)的通知(沈規(guī)國(guó)土發(fā)200546號(hào))。基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵是指在一定基準(zhǔn)日、設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)程度、設(shè)定的土地用途、法定最高年限的區(qū)域平均土地使用權(quán)價(jià)格。由于各宗地區(qū)位條件和個(gè)別條件的不同，使得各宗地地價(jià)存在差異?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修訂系數(shù)表等評(píng)估結(jié)果，按照替代原則，就委估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所

33、處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修訂系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取委估宗地在估價(jià)期日時(shí)價(jià)格的方法。因待估宗地處于沈陽(yáng)市均質(zhì)地價(jià)區(qū)域內(nèi)，故可采用此方法。其基本公式為：pip（1k）s1s2s3s4式中：pi 待估宗地地價(jià)p 待估宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)k 待估宗地所有綜合影響因素總修正值其中：kkiki 第i個(gè)待估宗地綜合因素修正系數(shù)s1 宗地用途修正系數(shù)s2 年期修正系數(shù)s3 容積率修正系數(shù)s4 期日修正系數(shù) 相應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施差異的配套費(fèi)2、收益法收益法是在估算土地未來(lái)每年預(yù)期收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，折算為評(píng)估期日收益總和的一種方法，一般商業(yè)用地選用此評(píng)估方法。收益法中，土地

34、純收益不變且有限年期的地價(jià)計(jì)算公式為：pi =a/r 1-1/(1+r) n式中：pi 待估宗地地價(jià)a 待估宗地年純收益r 土地還原利率n 土地收益年限 (三)估價(jià)過(guò)程1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法（1）待估宗地的土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)根據(jù)沈陽(yáng)市基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算成果及沈陽(yáng)市土地級(jí)別圖，待估宗地屬于沈陽(yáng)五級(jí)商業(yè)用地，沈陽(yáng)五級(jí)商業(yè)用地40年期的基準(zhǔn)地價(jià)為1,779元/平方米.（2）宗地用途修正系數(shù)s1由于待估宗地為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地,修正系數(shù)為1.0。（3）土地使用年期修正系數(shù)s2 待估宗地是以出讓方式取得的，1-9號(hào)地：土地取得日期為2007年7月23日，終止時(shí)間為：2052年8月15日，土地剩余使用年限為45.0

35、5年；10-12號(hào)地：土地取得日期為2007年7月23日，終止時(shí)間為：2053年11月27日，土地剩余使用年限為46.34年，故需進(jìn)行年期修正。由于商業(yè)用地法定最高使用年期為40年，故本次評(píng)估中，土地使用年期按40年進(jìn)行修正。商業(yè)用地土地還原利率r=8.59%。則待估1-9號(hào)宗地，年期修正系數(shù)為1-1/(1+8.59%)401-1/(1+8.59%)40=1；待估10-12號(hào)宗地，年期修正系數(shù)為1-1/(1+8.59%)401-1/(1+8.59%)40=1 （4）容積率修正系數(shù)s3待估宗地容積率皆為1.5，修正系數(shù)為0.964。(5)期日修正系數(shù)s4 由于沈陽(yáng)市及周邊地區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)于2005年

36、6月1日起實(shí)行新標(biāo)準(zhǔn)，從2005年6月1日至評(píng)估基準(zhǔn)日，這一段時(shí)間內(nèi)該地區(qū)因地鐵建設(shè)已初步動(dòng)工，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐漸完善，地價(jià)有所上漲，綜合考慮該地段的實(shí)際情況，確定為103%。（6）相應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施差異的配套費(fèi)由于基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度為“六通一平”。由于待估宗地的宗地外已實(shí)現(xiàn)“七通一平”，即通上水、通下水、通路、通電、通訊、通暖、通燃?xì)?，宗地?nèi)土地平整，與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的“六通一平”（ 通上水、通下水、通路、通電、通訊、通暖，宗地內(nèi)土地平整）不一致，故需對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正。根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋亻_(kāi)發(fā)所需費(fèi)用情況，確定為20元/平方米。（7）宗地綜合因素修正系數(shù)根據(jù)沈陽(yáng)市五級(jí)商業(yè)用地修正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明表及五級(jí)商業(yè)

37、用地修正系數(shù)表，編制委估宗地綜合因素修正系數(shù)表，并根據(jù)修正系數(shù)計(jì)算委估宗地地價(jià)。 五級(jí)商業(yè)用地修正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明表 表7宗地修正因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣距火車(chē)站距離(米)8400人口密度和流量(人/km) 2500025000-2100021000-1500015000-1100011000距公交站點(diǎn)距離(米)400距主干道距離(米)800距商服中心距離(米)6800基礎(chǔ)設(shè)施配套狀況六項(xiàng)或七項(xiàng)有充分保證五項(xiàng)有充分保證四項(xiàng)有充分保證三項(xiàng)有充分保證其它距長(zhǎng)途客運(yùn)站距離(米)6500 臨街狀況兩面臨街一面臨街不臨街宗地形狀形狀規(guī)則，對(duì)土地利用極為有利形狀對(duì)土地利用較為有利形狀對(duì)土地利用無(wú)不良影響形狀不規(guī)則

38、，對(duì)土地利用有一定影響形狀較差，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響臨街寬度(米)1515-1010-77-48400-0.01668400-0.0166人口密度和流量250000.0211距公交站點(diǎn)距離1000.0669200-3000距主干道距離2000.10846800-0.02366800-0.0236基礎(chǔ)設(shè)施配套狀況六項(xiàng)或七項(xiàng)有充分保證0.0368六項(xiàng)或七項(xiàng)有充分保證0.0368距長(zhǎng)途客運(yùn)站距離6500-0.01396500-0.0139臨街狀況一面臨街0一面臨街0宗地地形形狀對(duì)土地利用無(wú)不良影響0形狀對(duì)土地利用較為有利0.0100臨街寬度15-100.012010-70合計(jì)0.14890.12

39、22（8）估價(jià)結(jié)果運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基本公式計(jì)算委估宗地地價(jià)。pip（1k）s1s2s3s4待估宗地各指標(biāo)取值及計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表10： 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)結(jié)果一覽表 表10宗地編號(hào)p（元/平方米）ks1s2s3s4pi（元/平方米）117790.14891.010.9641.03202049217790.14891.010.9641.03202049317790.14891.010.9641.03202049417790.14891.010.9641.03202049517790.14891.010.9641.03202049617790.14891.010.9641.0320204971

40、7790.14891.010.9641.03202049817790.14891.010.9641.03202049917790.14891.010.9641.032020491017790.12221.010.9641.032020021117790.12221.010.9641.032020021217790.12221.010.9641.032020022、收益還原法估價(jià)1-9號(hào)地塊(1)確定年房地產(chǎn)總收益 評(píng)估中，我們調(diào)查了待估宗地所處區(qū)域、同類(lèi)用途、結(jié)果相似、裝修檔次相近的房屋租金水平、房屋出租率等情況，分析、比較確定待估房地產(chǎn)的客觀年總收益為488.8元/平方米建筑面積。房屋出租率

41、為90%。 房地年有效總收益=年總租金房屋出租率 =488.890%=439.9元/平方米（2）確定年房地產(chǎn)出租總費(fèi)用 房地產(chǎn)出租中，支出的年總費(fèi)用有： 管理費(fèi)：對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需費(fèi)用，按年有效租金的4%計(jì)算。則待估房地的年管理費(fèi)=439.94%=17.6元/平方米 房屋維修費(fèi)：按房屋重置價(jià)的1.5%計(jì)算。 待估宗地上的房屋建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)，綜合考慮評(píng)估基準(zhǔn)日的建安工程費(fèi)、前期費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施配套費(fèi)等，確定為1500元/平方米。則房屋維修費(fèi)=15001.5%=22.5元/平方米 保險(xiǎn)費(fèi)：按房屋現(xiàn)值的0.2%計(jì)算。 保險(xiǎn)費(fèi)房屋現(xiàn)值0.2%房屋現(xiàn)值房屋重置價(jià)成新率 根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日房

42、屋的實(shí)際維護(hù)維修情況，確定成新率為95%。則：房屋現(xiàn)值150095%=1425元/平方米 保險(xiǎn)費(fèi)14250.2%=2.9元/平方米 稅金：依據(jù)沈陽(yáng)市房屋出租時(shí)應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)文件、規(guī)定確定，一般有房產(chǎn)稅（按年租金的12%計(jì)）、營(yíng)業(yè)稅（按年租金的5%）、城市維護(hù)建設(shè)稅（按營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì)）、教育費(fèi)附加及地方教育費(fèi)附加（按營(yíng)業(yè)稅的4%計(jì)）。 稅費(fèi)合計(jì)為年租金的17.55%。則稅金=439.917.55%=77.2元/平方米 計(jì)算房屋折舊費(fèi)： 年折舊費(fèi)房屋重置價(jià)（1殘值率）/耐用年限 房屋殘值率：因待估宗地上的房屋為鋼混結(jié)構(gòu)，根據(jù)建設(shè)部規(guī)定的房屋殘值率確定標(biāo)準(zhǔn)為0%。 耐用年限：因待估宗地上的房屋建成

43、于2006年，鋼混結(jié)構(gòu)，房屋耐用年限為60年，而建筑物占用土地使用年限為40年（按評(píng)估基準(zhǔn)日商業(yè)用地最高使用年限計(jì)）。因?yàn)橥恋厥褂谜呖墒褂猛恋氐哪昶谛∮诜课菽陀媚晗?，故耐用年限?0年計(jì)。則： 年折舊費(fèi)=房屋重置價(jià)/40 =1500/40=37.5元/平方米年房地產(chǎn)出租總費(fèi)用=17.6+22.5+2.9+77.2+37.5 =157.7元/平方米（3）確定年房地產(chǎn)出租純收益a0房地產(chǎn)出租純收益a0房地產(chǎn)出租有效總收益房地產(chǎn)出租總費(fèi)用 =439.9-157.7 =282.2元/平方米 （4）確定房屋出租純收益ab 房屋純收益ab =房屋現(xiàn)值建筑物還原利率 房屋現(xiàn)值按上面計(jì)算為：1425元/平方米

44、土地還原利率的確定方法：土地的還原利率按沈陽(yáng)市商業(yè)用地土地的還原利率8.59%計(jì)算房屋還原利率的確定方法：房屋還原利率一般比土地還原利率高出3%左右，取12%。 則房屋純收益ab=142512%=171元/平方米 （5）計(jì)算土地純收益al 房地出租中土地純收益的計(jì)算：土地純收益=房地出租純收益房屋出租純收益 =282.2-171=111.2元/平方米 （6）確定土地價(jià)格 根據(jù)評(píng)估設(shè)定待估宗地的年限，確定土地價(jià)格的計(jì)算公式采用下式：pi =al/ rl1-1/(1+rl)n 上式中，rl土地的還原利率按8.59%計(jì)算，n按評(píng)估基準(zhǔn)日商業(yè)用地最高使用年限40年計(jì)，則pi =111.2/8.59%

45、1-1/(1+8.59%)40 =1246.6元/平方米因上式中求得的為樓面地價(jià)，應(yīng)換算為土地單價(jià)，則 待估宗地單價(jià)=樓面地價(jià)容積率容積率，按土地出讓合同中規(guī)定的為準(zhǔn)，為1.5待估宗地單價(jià)=1246.6 1.5=1870元/平方米10-12號(hào)地塊(1)確定年房地產(chǎn)總收益 評(píng)估中，我們調(diào)查了待估宗地所處區(qū)域、同類(lèi)用途、結(jié)果相似、裝修檔次相近的房屋租金水平、房屋出租率等情況，分析、比較確定待估房地產(chǎn)的客觀年總收益為495.6元/平方米建筑面積。房屋出租率為90%。 房地年有效總收益=年總租金房屋出租率 =495.690%=446.0元/平方米（2）確定年房地產(chǎn)出租總費(fèi)用 房地產(chǎn)出租中，支出的年總費(fèi)用有： 管理費(fèi)：對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需費(fèi)用，按年有效租金的4%計(jì)算。則待估房地的年管理費(fèi)=446.04%=17.8元/平方米 房屋維修費(fèi)：按房屋重置價(jià)的1.5%計(jì)算。 待估宗地上的房屋建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)，綜合考慮評(píng)估基準(zhǔn)日的建安工程費(fèi)、前期費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施配套費(fèi)等，確定為1500元/平方米。則房屋維修費(fèi)=1500