區(qū)分宅基地房屋買賣與小產(chǎn)權(quán)房買賣

1、區(qū)分宅基地房屋買賣與小產(chǎn)權(quán)房買賣【摘要】本文主要討論了小產(chǎn)權(quán)房屋買賣問(wèn)題，在反對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣的同時(shí)，適當(dāng)允許城鎮(zhèn)居民購(gòu)買村民自身的宅基地住房，以此促進(jìn)資源的利用?！娟P(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房； 房屋買賣； 宅基地住房。城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)近幾年迅速上竄，城市居民在農(nóng)村購(gòu)房，可以購(gòu)買到價(jià)格相對(duì)合理的住房，在一定程度上緩解了住房難的問(wèn)題，村民都能夠在得到可觀的收益，由此產(chǎn)生了大量小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)和農(nóng)村房屋買賣糾紛。一、宅基地房與小產(chǎn)權(quán)房的定義。所謂“宅基地房”是指修建于宅基地上的房屋。宅基地是農(nóng)民基于集體成員身份而享有的福利保障，如果說(shuō)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)滿足了農(nóng)民“耕者有其田”的愿望，那么宅基地使用權(quán)則是實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民“居者有其

2、屋”的夢(mèng)想（ 1） 。所謂小產(chǎn)權(quán)房，其通常都是在農(nóng)村集體土地上，由享有該集體土地所有權(quán)的鄉(xiāng)（ 鎮(zhèn)） 府、村委會(huì)或是聯(lián)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或是村民在自己的宅基地建設(shè)，然后對(duì)村集體以外的人銷售的房屋。二、宅基地房與小產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別。（ 一） 宅基地房是村民在自家的宅基地上建造的房屋，就其建造的土地權(quán)屬上看，宅基地是法定的用于農(nóng)村集體居民個(gè)人建造房屋的土地，用于合法的土地使用權(quán)。而小產(chǎn)權(quán)房可能是建造在宅基地上，也有建造在集體建設(shè)用地上，有的甚至建造在農(nóng)用土地上。對(duì)于后兩種土地，小產(chǎn)權(quán)房明顯改變了土地用途，其超過(guò)了法定的土地使用權(quán)限。（ 二） 宅基地修建的目的大多是為了自住，而且在農(nóng)村，普遍的觀念是宅基地作為

3、祖產(chǎn)，一般是不會(huì)出賣的。通常在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部，農(nóng)民才會(huì)把多余空置的房屋用于銷售。而后者是一種開(kāi)發(fā)性建設(shè)，修建的目的就是為了對(duì)外銷售，賺取利潤(rùn)。（ 三） 基于第二條兩者的區(qū)別，從國(guó)家保護(hù)耕地和保障農(nóng)村居民基本生活的出發(fā)點(diǎn)看，由于村民出賣自身的宅基地房，一般是基于家里搬遷等原因要將閑置的宅基地房賣給他人，這對(duì)于國(guó)家保護(hù)耕地和保障農(nóng)村居民住房條件并不沖突。而小產(chǎn)權(quán)房則不同，其一般都是以大批量的商品房形式買賣，這對(duì)于國(guó)家對(duì)農(nóng)村土地的管理及其不利。（ 四） 對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房和宅基地房，二者在各自的缺陷上和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)上也有很大的區(qū)別。由于小產(chǎn)權(quán)房的違法性，注定其房屋買賣合同也不受法律保護(hù)。由此產(chǎn)生了一

4、系列的購(gòu)房糾紛和各種后續(xù)問(wèn)題。其中的幾個(gè)主要問(wèn)題大多都集中在購(gòu)房人的權(quán)益保護(hù)上，例如以下幾個(gè)可能產(chǎn)生的問(wèn)題：1. 購(gòu)房人在夠買小產(chǎn)權(quán)房后，不能得到國(guó)家建設(shè)主管部門的批準(zhǔn)，無(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)。因而在使用房屋的過(guò)程中，遇到房屋質(zhì)量、售后保修、公共設(shè)施，入住后的物業(yè)管理問(wèn)題，都難以解決。2. 由于小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房后，不能轉(zhuǎn)讓過(guò)戶，對(duì)房屋升值保值影響很大，如果遇到國(guó)家征地拆遷，購(gòu)房人不是合法的產(chǎn)權(quán)人，很可能就無(wú)法得到拆遷補(bǔ)償。3. 購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，如果發(fā)生糾紛，即使是開(kāi)發(fā)商違約，訴至法院，法院也不會(huì)按照正規(guī)房屋買賣糾紛處理，只能按普通合同無(wú)效處理。購(gòu)房人其中的權(quán)益又將無(wú)法得到保障。但

5、總體來(lái)說(shuō)，購(gòu)買村民自身的宅基地房的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房在某種意義上可以說(shuō)是一種不規(guī)范甚至不合法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，購(gòu)房人在購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房時(shí)就要承擔(dān)開(kāi)發(fā)時(shí)、開(kāi)發(fā)后等各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)。而宅基地房在這些方面就好很多。三、區(qū)別對(duì)待宅基地房和小產(chǎn)權(quán)房。正是由于小產(chǎn)權(quán)房的諸多缺陷，尤其是其在以下兩個(gè)方面嚴(yán)重背離了國(guó)家的愿望和損害了政府的利益： 損害耕地以及農(nóng)村居民的住房。政府反對(duì)小產(chǎn)權(quán)是無(wú)可厚非的，但是政府應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待宅基地房與小產(chǎn)權(quán)房。原因主要有三：第一，對(duì)于上訴小產(chǎn)權(quán)房的兩個(gè)主要缺陷，村民自身的宅基地房出賣則幾乎不會(huì)出現(xiàn)上訴問(wèn)題。第二，隨著城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村居民涌入城市的人口數(shù)量大大增加，由此

6、在農(nóng)村的閑置的宅基地房則大大增加。對(duì)于這些宅基地房，一方面房屋主人很多都舉家在外地，房屋長(zhǎng)期閑置； 另一方面，由于房屋主人通常未取得外地戶口，而且也不會(huì)想要拋棄房屋，因此村集體也無(wú)權(quán)利收回宅基地，由此就造成房屋的長(zhǎng)期閑置，浪費(fèi)房屋資源。第三，城鎮(zhèn)的住房壓力在現(xiàn)今極大，對(duì)于那些想在城市生存，但對(duì)于住房實(shí)在負(fù)擔(dān)不起的，這些郊區(qū)閑置的房屋則是最好的去處。因此，適當(dāng)?shù)恼胤课葙I賣對(duì)農(nóng)村居民和購(gòu)房者雙方都是有利的，并且也無(wú)損國(guó)家和政府的利益。四、解決宅基地房屋買賣糾紛的幾點(diǎn)建議。（ 一） 可以該宅基地房屋買賣合同作為一個(gè)長(zhǎng)期租賃合同，并且雙方在合同中約定房屋購(gòu)買人可以對(duì)房屋轉(zhuǎn)租等，充分賦予房屋購(gòu)買人對(duì)房屋行使的各項(xiàng)權(quán)利，使之與所有權(quán)相近。（ 二） 就是與深圳的做法一樣，允許房屋“轉(zhuǎn)正”，由宅基地使用權(quán)人到有關(guān)部門補(bǔ)辦手續(xù)，補(bǔ)交各種費(fèi)用的情況下，補(bǔ)發(fā)產(chǎn)權(quán)證，使之合法化，然后雙方再辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。而其中各種費(fèi)用，可由雙方的購(gòu)房合同中約定。（ 三） 除上面兩種辦法外，我設(shè)想過(guò)一種于第一中辦法類似的方法。就是房屋的擁有者可以就該房屋為購(gòu)房人設(shè)立一個(gè)長(zhǎng)期居住權(quán)，就居住權(quán)的各種權(quán)限去對(duì)抗購(gòu)房人在今后可