唐山灣國際旅游島一級開發(fā)方案

1、唐山灣國際旅游島土地一級開發(fā)實施方案（第一稿）二一一年四月唐山灣國際旅游島土地整理項目簡介目 錄第一章 唐山灣國際旅游島情況簡介3一、唐山灣國際旅游島區(qū)位3二、唐山灣國際旅游島規(guī)劃范圍4三、唐山灣國際旅游島自然資源描述8四、唐山灣國際旅游島開發(fā)優(yōu)勢8第二章 土地一級開發(fā)項目基本情況10一、項目區(qū)位及項目開發(fā)必要性10二、項目土地利用現(xiàn)狀分析12三、項目的自然條件與現(xiàn)狀調(diào)查分析13四、宗地開發(fā)目標(biāo)14第三章 項目總投資估算15一、土地一級開發(fā)總成本估算15二、項目效益分析15三、土地成本分析16第四章 項目的策劃和運作17一、規(guī)劃設(shè)計條件17二、項目組織結(jié)構(gòu)與實施方式17三、拆遷補償方式18四、

2、項目實施進度計劃18五、資金籌措18六、土地銷售時間和方式選擇18七、收款方式與回款計劃18八、營銷策略18第五章 開發(fā)進度20一、開發(fā)進度編制原則20二、開發(fā)進度計劃表20第六章 項目測算影響因素分析21一、影響收入的因素21二、影響成本的因素21附件：1、唐山市規(guī)劃委員會關(guān)于唐山灣國際旅游島控制性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)；2、唐山市政府關(guān)于唐山灣三島開發(fā)建設(shè)的專題會議73號、93號文件；3、唐山市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會關(guān)于對唐山灣國際旅游島規(guī)劃等問題的審批意見4、唐山灣國際旅游島（半島陸域核心區(qū)域）控制性詳細(xì)性規(guī)劃；第一章 唐山灣國際旅游島情況簡介一、唐山灣國際旅游島區(qū)位唐山灣國際旅游島距北京250公里，距

3、天津130公里，距唐山市75公里，距正在規(guī)劃中的曹妃甸國家級工業(yè)區(qū)和正在建設(shè)中的曹妃甸生態(tài)城30公里，形成了唐山市重要三節(jié)點。唐港高速直達(dá)旅游區(qū)，并與京沈、唐津等高速公路相連；沿海高速橫貫東西，東接北戴河、西達(dá)天津；濱海大道穿區(qū)而過,連接海港開發(fā)區(qū)和曹妃甸貫穿旅游區(qū)北側(cè)陸域。隨著唐山、昌黎機場的通航，與香港、日本的大阪、東京，韓國的釜山等城市，構(gòu)成了三小時休閑旅游娛樂圈。京秦城際鐵路開通后，北京到國際旅游島40分鐘車程。交通四通八達(dá)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。唐山灣國際旅游島區(qū)位圖二、唐山灣國際旅游島規(guī)劃范圍規(guī)劃區(qū)包括祥云島、月島、菩提島及濱海陸地部分。祥云島又名打網(wǎng)崗島，島嶼規(guī)劃面積22.73km2，位

4、于諸島的最東面，島嶼東北端現(xiàn)狀與陸地部分相連；月島又名月坨島，島嶼規(guī)劃面積11.96 km2，位于諸島中間；菩提島又名石臼坨島、十九坨島，島嶼規(guī)劃面積5.07km2；濱海陸地部分位于島嶼北側(cè)，規(guī)劃面積33.24 km2?？傄?guī)劃面積73平方公里。充分考慮現(xiàn)狀自然空間特性和用地發(fā)展適宜性，綜合交通、功能構(gòu)成、生態(tài)及空間景觀結(jié)構(gòu)等多方面的要求，確定旅游島“一岸擁群島”的總體格局，并形成“一區(qū)、兩片、四心、二軸”的布局結(jié)構(gòu)。同時考慮遠(yuǎn)景發(fā)展、旅游區(qū)空間環(huán)境形象等需求，在岸區(qū)的大清河、小河子、濱海大道兩側(cè)分別留有生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)進行隔離，總體形成組團式布局模式。一區(qū)：指唐山灣國際旅游島。二片：旅游區(qū)分為岸區(qū)和

5、島嶼兩大片區(qū)，島嶼以旅游功能開發(fā)為主，岸區(qū)以旅游服務(wù)和居住功能為主。 島嶼部分包括祥云島、月島及菩提島。祥云島以中、高端商務(wù)型開發(fā)為主，利用“半島”便利，充分開發(fā)中、高端海島旅游休閑產(chǎn)品與商務(wù)配套；月島以高端體驗型開發(fā)為主，側(cè)重于高端海島娛樂休閑和商務(wù)會展服務(wù)；菩提島以高端生態(tài)型開發(fā)為主，最大限度減少人工開發(fā)，側(cè)重于生態(tài)保護和高端體驗。岸區(qū)包含五個組團。根據(jù)交通、水系及功能布局，將岸區(qū)分為五個組團，包括北港組團、北港西區(qū)組團、鹽田組團、鹽田西組團、翔云島林場組團。北港組團是指南至撈魚尖、北至濱海大道、西至大清河、東至小河子所在區(qū)域，是岸區(qū)最大的區(qū)域，規(guī)劃以中、高端服務(wù)設(shè)施和歷史民俗展示為主，配

6、以中、高端居??；北港西區(qū)組團為濱海大道以南、大清河以西的區(qū)域，規(guī)劃中端旅游服務(wù)和漁民安置；翔云島林場組團包括南至濱海大道，北至規(guī)劃邊界，西至大清河，東至小河子所在區(qū)域，規(guī)劃以旅游居住和房地產(chǎn)開發(fā)為主，配以少量旅游服務(wù)設(shè)施；鹽田組團為濱海大道以北，大清河以西的區(qū)域，規(guī)劃以居民安置和房地產(chǎn)開發(fā)為主，配以少量旅游服務(wù)設(shè)施；鹽田西組團為濱海大道以北至規(guī)劃邊界的區(qū)域，規(guī)劃以教育科研開發(fā)為主，為遠(yuǎn)景發(fā)展備用地。四心：岸區(qū)為旅游服務(wù)中心，中、高端配套型開發(fā)為主，以陸地區(qū)域的開發(fā)優(yōu)勢，發(fā)展中、高端配套設(shè)施，服務(wù)海島旅游，開發(fā)主題為服務(wù)配套、民俗特色；祥云島為休閑度假中心，配建中、高端類配套設(shè)施、設(shè)施倚重型主題

7、公園、商務(wù)會展、康體設(shè)施；月島為浪漫體驗中心，配建高端娛樂休閑、運動體驗；菩提島為生態(tài)養(yǎng)生中心，開展自然生態(tài)、文化觀覽。二軸：規(guī)劃旅游區(qū)沿二類軸線方向發(fā)展，一類為聯(lián)系軸，一類為發(fā)展軸。沿濱海大道形成組團聯(lián)系軸，連接岸區(qū)各個組團；沿迎祥路形成片區(qū)聯(lián)系軸，連接岸區(qū)和島嶼兩個片區(qū)，形成兩個片區(qū)之間最緊密的聯(lián)系通道。沿樂北路形成旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸，構(gòu)建旅游服務(wù)核心地帶；沿祥云島月島菩提島形成旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸，構(gòu)建旅游發(fā)展推進核心地帶。三、唐山灣國際旅游島自然資源描述唐山灣國際旅游島諸海島是由灤河和潮汐作用沖積而成，歷史悠久，形態(tài)各異，資源豐富。菩提島總面積5.07平方公里，屬河北省海洋自然保護區(qū)、省級風(fēng)

8、景名勝區(qū)。島中間低四周高，形似聚寶盆，淡水資源豐富，島上灌木叢生，綠草繁茂，鳥類400多種，有各種植物260多種，300-400年的菩提樹近千棵，北方罕見，自然植被覆蓋率98%以上，有“孤懸于海上的天然動植物園”和“國際觀鳥基地”之美譽，有潮音寺，朝陽庵遺址等佛家古跡。月島因形似彎月而得名，總面積11.96平方公里，由月坨、腰坨、西坨等5個島嶼組成，國家aaaa級景區(qū)，島上植被豐茂，景觀獨特，其周邊有天然的海濱浴場，沙凈水清，是避暑度假勝地；祥云島總面積22.73平方公里，海岸線長26公里，平面形狀呈帶狀刀形，海岸為優(yōu)質(zhì)天然細(xì)沙，沙灘坡度平緩，溫泉資源豐富。海島北側(cè)與陸岸遙遙相望，構(gòu)成雙道復(fù)式

9、海岸線，為世界罕見的水陸奇觀。島南側(cè)沙灘寬闊，海水清澈，是天然優(yōu)質(zhì)海濱浴場。四、唐山灣國際旅游島開發(fā)優(yōu)勢唐山灣國際旅游島控制性詳細(xì)規(guī)劃已獲得唐山市規(guī)劃委員會審查批準(zhǔn)。唐山灣國際旅游島立足海島、溫泉、民俗文化及佛教文化等資源優(yōu)勢，以建設(shè)“國際一流的休閑、養(yǎng)生、避暑的旅游目的地”為目標(biāo)，把旅游區(qū)打造成九大國際品牌國際品牌的民俗故事園、國際品牌的愛情島和出生島、國際品牌的養(yǎng)生養(yǎng)老基地、國際品牌的游艇別墅社區(qū)、國際品牌的沙灘溫泉基地、國際品牌的漁、水文化基地、國際品牌的佛文化交流基地、國際品牌的商務(wù)會獎基地、國際品牌的海上高爾夫文化基地。必將成為中高端客戶“休之閑、養(yǎng)之閑、樂之閑與體之閑”的首選之地。

10、唐山灣國際旅游島自上世紀(jì)80年代開發(fā)以來，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已初具規(guī)模，年接待游客在130萬人次以上，在京、津、冀地區(qū)具有較高的知名度。自2009年6月唐山灣國際旅游島開發(fā)建設(shè)指揮部成立以來，旅游區(qū)內(nèi)各項設(shè)施建設(shè)有了階段性的發(fā)展。唐山灣國際旅游島人文薈萃，自然資源獨特，區(qū)位優(yōu)勢明顯，文化底蘊濃厚，生態(tài)環(huán)境宜人，是唐山“四點一帶”經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的生態(tài)旅游功能區(qū)，是省級旅游綜合改革示范區(qū)，有著巨大的發(fā)展前景，是中外投資商投資的熱點地區(qū)。第二章 土地一級開發(fā)項目基本情況一、項目區(qū)位及項目開發(fā)必要性1、項目區(qū)位本項目位于唐山灣國際旅游島北側(cè)陸岸區(qū)域，規(guī)劃面積為5062畝，本次土地一級開發(fā)地塊項目位置如下

11、圖所示：2、唐山灣國際旅游島目前存在的問題唐山灣國際旅游島正呈生長之勢，但受到風(fēng)貌保護的限制和交通條件的限制，除了現(xiàn)有各旅游景區(qū)相應(yīng)的配套設(shè)施外，還沒有形成大型的商業(yè)環(huán)境。（1）、功能不盡完善，結(jié)構(gòu)不夠合理唐山灣國際旅游島各景區(qū)風(fēng)景秀麗，空氣清新，是旅游度假的絕好選擇，但相關(guān)的配套設(shè)施沒有合理得銜接起來，各種業(yè)態(tài)沒有合理的銜接起來，對消費者的吸引大多是旅游業(yè)態(tài)，其他業(yè)態(tài)往往被忽略。（2）、配套設(shè)施不夠完善各旅游風(fēng)景區(qū)同相應(yīng)的配套設(shè)施沒有合理的組合，各行其是，沒能達(dá)到相輔相成的作用，除旅游景區(qū)外，各飲食、住宿等地的停車位數(shù)量有限。（3）、唐山灣國際旅游島內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)沒有形成合力，制約旅游區(qū)商業(yè)氛圍

12、的發(fā)展。（4）、唐山灣國際旅游島基礎(chǔ)設(shè)施不完備，不能滿足該區(qū)域的配套需求。3、項目開發(fā)必要性唐山灣國際旅游島開發(fā)建設(shè)被列入河北省十二五發(fā)展規(guī)劃，省委、市委對唐山灣國際旅游島提出了相應(yīng)的要求，重點要求大力推進唐山灣國際旅游島基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，特別是加快土地平整、管網(wǎng)配套及景區(qū)重點旅游交通等建設(shè)，為項目聚集創(chuàng)造條件。 從唐山灣國際旅游島配套設(shè)施的總體供應(yīng)量來看，未來對于高檔旅游配套設(shè)施的市場需求將有大幅提升。結(jié)合本項目區(qū)域的特點和規(guī)劃方向考慮，未來本項目所在區(qū)域發(fā)展旅游配套設(shè)施類產(chǎn)品有非常好的市場前景，不但與唐山灣國際旅游奧的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填景區(qū)旅游配套設(shè)施的市場空缺，服務(wù)各島旅游接待

13、的需要。另外，本項目的建設(shè)可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為風(fēng)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。二、項目土地利用現(xiàn)狀分析1、宗地性質(zhì)及基本情況唐山灣國際旅游島土地整理項目地均為集體土地，項目位于唐山灣國際旅游島北側(cè)陸岸區(qū)域，四至為：（1）海檔路以南，潮河?xùn)|路以西；（2）西、南至渤海內(nèi)海海濱。占地面積約5062畝?，F(xiàn)狀用地按土地權(quán)屬劃分為：全部為國有土地5062畝；按土地利用性質(zhì)劃分為：建設(shè)用地約3345畝，其他用地約1717畝（包括用海面積）。具體情況見下表：（項目到實施階段以實際測量數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）土地利用現(xiàn)狀統(tǒng)計表土地權(quán)屬土地類型土地面積小計平方米畝平方米畝國有土地建設(shè)用地22300003345其他

14、用地11446671717合計-33746675062根據(jù)上表的統(tǒng)計結(jié)果，可以看出本項目實施范圍內(nèi)的土地利用現(xiàn)狀以建設(shè)用地、耕地、園地為主，分類列表如下：2、規(guī)劃用途宗地規(guī)劃用途為商業(yè)用地。3、宗地區(qū)域的歷史價值該宗地位于唐山灣國際旅游島北側(cè)陸岸區(qū)域，對于土地用途要按照控制性詳細(xì)規(guī)劃執(zhí)行。三、項目的自然條件與現(xiàn)狀調(diào)查分析1、自然環(huán)境本項目總用地面積為5062畝，項目區(qū)比較規(guī)整，地形平坦，排水狀況比較好，工程地質(zhì)狀況良好，土壤無污染。2、市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況（1）交通現(xiàn)狀項目南北有樂北路，濱海大道從地塊北側(cè)經(jīng)過，有一定的交通設(shè)施基礎(chǔ)。（2）市政設(shè)施現(xiàn)狀污水：無市政管網(wǎng)。無污水處理設(shè)施。天然氣：無天然

15、氣管道，主要燃料為液化氣。電力：居民用電馬頭營供電提供。通訊：話線空中架設(shè)，無地下管溝敷設(shè)。3、項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)沒有古樹和文物設(shè)施。4項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)約100余戶民宅，建筑面積約為10000平方米； 5、項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)，土地種植主要為麥苗、蔬菜等農(nóng)作物。6、公共設(shè)施狀況總體規(guī)模較小、檔次偏低、布局分散，不能滿足該區(qū)域未來發(fā)展需要。四、宗地開發(fā)目標(biāo)本項目完成后應(yīng)達(dá)到：用地范圍內(nèi)的 “三通”（通上水通電、通路）及土地平整，滿足建設(shè)條件，達(dá)到熟地標(biāo)準(zhǔn)。各種市政基礎(chǔ)設(shè)施管線接至規(guī)劃紅線外。第三章 項目總投資估算一、土地一級開發(fā)總成本估算此地塊項目總投資為414000萬元，其中，直接成本3806

16、00萬元，間接成本33400萬元。二、項目效益分析項目建設(shè)期為2年，回收期為1年。通過對項目地塊的土地開發(fā)成本測算及土地收益測算，得到項目評價的綜合結(jié)論為：1、成本支出：項目總投資為414000萬元。2、出讓收入：土地出讓地價款測算為 500000萬元。3、利潤：通過測算利潤為 244475萬元。地塊項目總投資為414000萬元，其中，直接成本380600萬元，間接成本33400萬元。土地一級開發(fā)成本估算表序號費用名稱投資額（萬元）每畝成本（萬元/畝）各項成本占總成本比例備注1征地補償費140002.820%含土地補償費、安置補助費、青苗補償及地上物補償（非住宅）2征地稅費185003.7含耕

17、地占用稅、復(fù)墾費、防洪費、超轉(zhuǎn)安置費3拆遷補償費73000須改4.643%含民宅拆遷補償、集體企業(yè)拆遷補償、國有企業(yè)拆遷補償4市政建設(shè)費334006.6820%市政道路、管線、綠化的建設(shè)費5前期費28000.562%含可研、環(huán)評、交評編制費，場地平整費等6財務(wù)費114002.288%見現(xiàn)金流量表7不可預(yù)見費77001.545%取1-6之和的5%8管理費32000.642%取1-7之和的2%小計16400022.8確定的成本值100%合計三、土地成本分析由上述測算可以看出，本項目土地一級開發(fā)總成本為228361萬元，折合可上市交易土地成本為100萬元/畝。第四章 項目的策劃和運作一、規(guī)劃設(shè)計條件

18、按照唐山市規(guī)劃委員會發(fā)關(guān)于唐山灣國際旅游島首期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)的規(guī)定，本項目規(guī)劃利用條件如下：項目名稱：唐山灣國際旅游島土地整理項目1、用地規(guī)劃要求：擬規(guī)劃建設(shè)用地位置、范圍四至為：（1）海檔路以南，潮河?xùn)|路以西；（2）西、南至渤海內(nèi)海海濱。擬規(guī)劃建設(shè)用地性質(zhì)：商業(yè)用地占地面積約5062畝。2、建筑規(guī)劃要求： 二、項目組織結(jié)構(gòu)與實施方式開發(fā)主體設(shè)想：本地塊的開發(fā)與唐山灣國際旅游島的發(fā)展密切相關(guān)，以唐山灣國際旅游島作為一級開發(fā)實施主體，組織實施該項目土地一級開發(fā)工作。開發(fā)意向和意義：在本地塊建設(shè)高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、達(dá)到國內(nèi)同類物業(yè)領(lǐng)先水平的集會休閑、旅游度假于一體的高檔酒店商務(wù)中心，不僅可以滿足

19、海淀區(qū)對商務(wù)、旅游設(shè)施的迫切需求，更可以提高本地區(qū)的形象、檔次和品位，從而拉動區(qū)域土地價格的上升。但要求資金大量投入，立足長遠(yuǎn)，長期經(jīng)營。三、拆遷補償方式本項目對拆遷的補償方為貨幣補償方式，相應(yīng)的拆遷補償費用計入一級開發(fā)成本。一級開發(fā)單位在實施拆遷工作時，擬采用先進行現(xiàn)狀調(diào)查、評估測算、制定拆遷補償政策，確定對各原用地單位的補償價格，補償價格進入一級開發(fā)成本，以更好地體現(xiàn)平等自愿公平的原則。四、項目實施進度計劃為提高效率、降低成本、加大項目實施力度，本項目按3年的時間安排項目實施進度計劃（即土地一級開發(fā)建設(shè)期計劃）。2011年9月開始實施，預(yù)計到2013年11月竣工達(dá)到各地塊三通一平，進入土地

20、掛牌出讓的經(jīng)營。18 唐山灣國際旅游島土地一級開發(fā)實施方案五、資金籌措本項目資金來源：自籌資金30%，其它融資解決。六、土地銷售時間和方式選擇本土地一級開發(fā)項目預(yù)計2013年11月竣工后即進入經(jīng)營期。由于出讓方式為熟地熟賣，計劃在一個月內(nèi)采用一次性出讓方式完成上市銷售。七、收款方式與回款計劃本項目收款方式為短時間分期收款，在2013年下半年完成收款并歸還銀行貸款，以節(jié)約資金成本。計劃2012年10月實現(xiàn)回款30%，2013年11月回款70%。八、營銷策略1、加強土地市場營銷盡管土地一級開發(fā)屬于非盈利行為，但土地的實際出讓是通過市場來實現(xiàn)的，而不是完全的政府行為，市場決定項目的成敗和收益。脫離市

21、場或缺乏對土地市場價值的認(rèn)知，項目即使完成三通一平掛牌出讓，也可能無人摘牌。土地市場營銷有助于真實體現(xiàn)土地價值、最優(yōu)化的使用土地資源、提升政府形象、加強政府對土地市場的管理和調(diào)控力度。2、加強區(qū)域主題宣傳除在土地掛牌前和掛牌期間應(yīng)加強對項目土地優(yōu)勢的宣傳推廣力度外，實際上在區(qū)域規(guī)劃期間就應(yīng)該進行土地市場營銷。區(qū)域規(guī)劃在一定程度上決定了土地一級開發(fā)的出讓價格和項目的定位，因而通過舉辦國內(nèi)外知名專家研討會或論證會，并通過媒體進行宣傳，實行規(guī)劃公示，召開市民聽證會，完善公眾參與、專家評審和政府決策，以此來提高本項目的知名度、發(fā)揮規(guī)劃的龍頭、導(dǎo)向和約束作用，實現(xiàn)土地收益的最大化。第五章 開發(fā)進度一、開發(fā)進度編制原則根據(jù)土地一級開發(fā)工作流程以及