城市舊房改造項目申請報告

1、biection stardsectionnewpadandevenpagesheaderfoofferentfirstpageheaderfooteerticalalignmealign verticaltoppresse ndnoteirrormarginwopagesonooo kfo ldprintialso kfold revprintin oo kfoldprinting sheedgutterposdlay outmodelinegriderstopoihtmarginntimeterstopoiutten timeterstopoieaderdistacentimetersto

2、perdistacen timeterstopointgewidtentimeterstmeterstopointgewidtentimeterstwdprinterdefaultbie 目 錄1 項目名稱.2 項目建設地址.3 項目業(yè)主單位.4 法人代表.5 項目提出的背景及建設的必要性.5.1 項目提出的背景.5.1.1 地理位置.5.1.2 交通現狀.5.1.3 自然條件.5.1.4 氣候.5.1.5 資源.5.2 利川市國民經濟和社會發(fā)展概況.5.2.1 經濟狀況5.2.2 利川市城鎮(zhèn)人口情況5.3 項目建設提出的背景.5.4 項目建設的必要性.5.4.1 項目實施對當地經濟的影響.5

3、.4.2 對當地就業(yè)環(huán)境的影響.6 項目提出的依據.7 投資人基本情況.8 建設規(guī)模與內容.8.1 建設規(guī)模8.2 產品方案.9 投資估算及資金來源.9.1 投資估算.9.1.1 投資估算內容.9.1.2 啟動資金計算.9.2 項目資金來源.10 經濟效益評價.10.1 評價依據和原則.10.1.1 依據.10.1.2 原則.10.2 財務評價結果.10.3 社會益率評.10.4 風險分析.10.4.1 項目市場風險分析. 210.4.2 項目經營風險分析.10.4.3 防范和降低風險措施.11 項目建設進度安排.12 結論和建議.12.1 結論.12.2 建議.附件：1、營業(yè)執(zhí)照、組織機構代

4、碼證、稅務登記證、項目負責人身份證、法人授權委托書復印件2、瀘州市花園房地產開發(fā)有限公司近幾年的業(yè)績資料圖形.3、湖北省利川市北門中山片區(qū)舊房改造項目紅線規(guī)劃圖.4、湖北省利川市北門中山片區(qū)舊房改造項目總平面圖 1、25、湖北省利川市北門中山片區(qū)舊房改造意向方案認定意見書 31 項目名稱：湖北省利川市北門中山片區(qū)舊房改造項目2 項目建設地址：利川市北門中山片區(qū)3 項目業(yè)主單位：瀘州市花園房地產開發(fā)有限公司4 法人代表：王充5 項目提出的背景及建設的必要性5.1.項目提出的背景 1.地理位置 利川市是恩施土家族苗族自治州的一個縣級市，位于鄂西南，東接恩施，南界咸豐，由西南至西北與重慶直轄市的黔江

5、、彭水、石柱、萬州、云陽、奉節(jié)相鄰。 2.交通現狀 到 2010 年底，全市通車總里程將達到 4205 公里，全市 575個行政村全部實現村村通公路，包括國省縣鄉(xiāng)道代通，224 個村公路實現了硬化或黑色化。境內的 g50 滬蓉高速、318 國道是連接東西部的重要交通要道。246 省道（利川奉節(jié)）公路起于利川城，止于重慶奉節(jié)交界的土地埡口，全長 65.54 公里。248 省道（湖北利川湖北咸豐湖南龍山）連接利川咸豐兩地。236省道貫通利川、重慶石柱兩地。正在修建中的宜萬鐵路、渝利鐵路是滬漢蓉高速鐵路的一部分，其中宜萬鐵路已通車。萬州至利川高速公路在建，這條高速公路全長 105 公里，將成為渝鄂高

6、速公路第三通道，建成后，從利川驅車到萬州只需 1 個小時。 3.自然條件 4 利川市境屬云貴高原東北的延伸部分，地處巫山流脈與武陵山北上余脈的交匯部，山地、峽谷、丘陵、山間盆地及河谷平川相互交錯。 4.氣候 高原東北的延伸部分巫山余脈和武陵山余脈在這里交匯，境內四周山巒環(huán)繞，中部平坦，海拔一般在 1000-1300 米，全境地勢高于相鄰各縣（市）是一個典型的高山懸圃。境內河流順著地質地構成線和山勢呈射線狀向四面奔流，既是八百里清江的發(fā)源地，也是倒流三千八百里郁江和唐崖河、磨刀溪的發(fā)源地。氣候為亞熱帶大陸性季風氣候，因山巒起伏，溝壑幽深，海拔高度不同，氣候差異明顯，為典型的山地氣候。夏無酷暑，云

7、多霧大，日照較少，雨量充沛，空氣潮濕。海拔 800 米以下的低山帶，四季分明，冬暖夏熱，年平均氣溫 16.7，年降水量 1300 至 1600毫米，日照時數 1409.2 小時。海拔 800 至 1200 米的二高山地帶，春遲秋早，潮濕多雨，日照偏低，年平均氣溫 12.3，無霜期232 天，年降水量 1200 至 1400 毫米，日照時數 1298.9 小時。海拔 1200 米以上的高山地帶，氣候寒冷，冬長夏短，風大雪多，易澇少旱，年平均氣溫 11.1，無霜期 210 天，年降水量 1378毫米，日照時數 1518.9 小時。主要災害性氣候有：低溫連陰雨、干旱、暴雨洪澇、大風冰雹等。利川氣候的

8、主要特點是：光照不足、熱量偏低，降水量充沛，氣候差異明顯。東有玉筆朝天，南有八寶煉丹，西有萬里長城，北有臥龍吞江。這里山奇水秀，是一個最適合人類居住的地方。 5.資源 5 礦產資源較為豐富，目前已發(fā)現的礦產有 28 種，其中包括能源礦產如煤、天然氣、石煤、泥炭、地熱，金屬礦產鐵和銅、建材及非金屬礦產石膏、硫鐵礦、高嶺土（耐火粘土）螢石、大理石、石灰?guī)r、砂巖、含鉀巖石、天然鹵水等。有已探明資源儲量的礦產 15 種，礦產地 140 余處，但具有比較優(yōu)勢的大宗礦產僅有煤、硫鐵礦、石膏、天然氣等，具有勘查遠景的礦產有高嶺 。土（耐火粘土）5.2.利川市國民經濟和社會發(fā)展概況 1.經濟狀況 全市幅員面積

9、 4602 平方公里，下轄 14 個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)，共 89 萬人，其中農業(yè)人口 74 萬人，城鎮(zhèn)人口 15 萬人。 該地區(qū)生產總產值達 15 億元，主要以郁江水電、豹盾水泥、香連藥業(yè)、凱瑞農業(yè)、林創(chuàng)牧業(yè)、五洲牧業(yè)。工業(yè)主要以清潔能源、輕工電子、醫(yī)藥化工為主的騰龍工業(yè)園；以天然氣脫硫和下游產品開發(fā)為主的煤道天然氣化工園；以水泥、石膏礦開發(fā)為主的石壩建材工業(yè)園；以農業(yè)科技示范、農業(yè)生態(tài)觀光和農副產品加工為主的蘇家橋農業(yè)科技園。四個園區(qū)規(guī)劃總面積約為 15 平方公里。 2.利川市城鎮(zhèn)人口情況 按照規(guī)劃至 2020 年市區(qū)人口為 30 萬人，流動人口為 40 萬人。5.3.項目建設提出的背景 6 近年來，在

10、中央加大基礎設施建設方針的指導下，利川市開始了大規(guī)模的道路、橋梁建設及舊城改造。隨著滬溶高速、萬宜鐵路的建成通車，市容市貌發(fā)生了巨大變化，一幢幢高樓大廈在主要街道的崛起，致使次要街道的居民住宅相形見拙，從而迫使市委、市政府將此提上議事日程，以從根本上改變利川市的城市面貌。 經過利川市委、市政府研究決定，在利川市進行一次道路拓寬和危舊房改造的全面建設，以加快利川市危舊房改造的步伐，促進利川市經濟的發(fā)展。為此，利川市政府頒發(fā)了關于舊城區(qū)危舊房改造的實施意見，鼓勵省屬、市屬自主經營的房地產企業(yè)對利川市舊城區(qū)及危舊房改造。為了將此工作落到實處，市政府成立了利川市危舊房改造領導組，頒發(fā)了利川市危舊房改造

11、實施細則，以更進一步在減免費用上支持房地產開發(fā)企業(yè)。5.4 項目建設的必要性 1.項目實施對當地經濟的影響 為把湖北省利川市打造成鄂西旅游明珠城市，加快城市建設，改造舊城中不規(guī)范建筑，改善人居環(huán)境，舊房改造是一項利國利民的好事，一來可以更好地集約節(jié)約利用土地，二來可以破解城市貧困人員建房難。 “ 席卷全球的金融危機對我國經濟帶來了很大影響， 保增長、保民生、保穩(wěn)定”事關當前工作大局，保增長根本途徑在于擴大內需。中國內需的市場推動力在農村，主導力在縣域經濟。近期 7擴大城市投資和消費需求空間有限，而城鎮(zhèn)的消費需求尤其是改善住房的需求日益迫切。實施城鎮(zhèn)危舊房改造既有利于拉動投資，又有利于改善城鎮(zhèn)人

12、口的生活條件。 近年來，隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農業(yè)產業(yè)化的推進，城鎮(zhèn)人口的收入日益增加，購新房要求也日益高漲。而通過危舊房改造拆除危舊房、閑置房，重新整理宅基地，盤活現有存量建設用地，按節(jié)約集約用地原則對宅基地進行重新規(guī)劃，合理布局，能有效提高土地利用率同時提高城市整體形象。 2.對當地就業(yè)環(huán)境的影響 本項目的投資建設，改善人居環(huán)境和市容市貌也加速配套服務完善建設的進程，也為當地人民提供了可持續(xù)發(fā)展的，前景更為廣闊的就業(yè)機會。6 項目提出的依據6.1.湖北省國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年計劃綱要； 6.2.利川市城鎮(zhèn)總體規(guī)劃（2009-2020）；6.3.業(yè)主提供的區(qū)域經濟、人口、環(huán)境、土地、自

13、然條件等基礎性資料；6.4.利川市人民政府關于本項目發(fā)展出臺的相關文件；6.5.本項目適用國家及地方標準、規(guī)范、法規(guī)等。7 投資人基本情況 瀘州市花園房地產開發(fā)有限公司成立于二 00 一年十月，注 8冊資金壹仟萬元，系房地產開發(fā)叁級企業(yè)。 公司擁有專業(yè)技術管理人員 68 人，大部分有相關專業(yè)的中、高級職稱。 公司在瀘州和重慶忠縣開發(fā)了多個知名項目，總投資 55000余萬元，開發(fā)建設成功率 100，取得了較好經濟效益和社會信 、 ，2009 年譽，曾多次被評為“重合同守信用企業(yè)”“納稅大戶”被忠縣職能部門評為“忠縣改革開發(fā) 30 年忠縣三大品牌樓盤”等。 2008 年與廣東東莞六合投資實業(yè)有限公

14、司共同投資 2.5 億元聯手打造占地 400 余畝的清溪六合水上游樂城和高爾夫球場，現以對外開放，受到社會各界的一致好評。8 建設規(guī)模與產品方案8.1建設規(guī)模 利川市中山片區(qū)舊房改造項目，其中舊房拆出面積為 30000平方米，新建面積為 11.2 萬元平方米以及相應的配套設施。8.2產品方案 項目完工后將修建以下建筑產品： 1.商品房 10.8 萬平方米 1300 余套 2.門面房屋 4000 平方米 3.小區(qū)道路 80 米 4.綠地 1200 平方米 99 投資估算及資金來源9.1.投資估算 1.投資估算內容 項目總投資估算包括工程靜態(tài)投資和動態(tài)投資兩部分。 1利川市北門中山片區(qū)舊房改造項目

15、，具體包括舊房拆出、市政道路工程、供配電、給排水等； 2項目所涉及的各項其他費用，如還房造價、堪察設計費、工程管理費、工程監(jiān)理費和其他費用等。 2.啟動資金計算 利川市北門中山片區(qū)舊房改造項目基礎設施投資共計：1100萬元。 利川市北門中山片區(qū)舊房改造項目房產開發(fā)總投資 18480萬元。9.2.項目資金來源 項目建設總投視梢抵髯式鴇窘?12000 萬元申請銀行貸款62000 萬元其余資金來自回收資金。 本項目資本金 11000 萬元，大于開發(fā)總投資的 20符合國務院發(fā)布的國發(fā)199635 號文“國務院關于固定資產投資項目試行資本金制度的通知”中的有關規(guī)定。10 經濟效益評價10.1.評價依據和

16、原則 10 1.依據 1本項目經濟評價以國家計委頒發(fā)的建設項目經濟評價方法與參數（第二版）為依據； 2本項目有關稅費的測算以國家的相關稅費法規(guī)為依據。 2.原則 1遵循動態(tài)分析為主，靜態(tài)分析為鋪，定量分析與定性分析相結合的原則； 2遵循效益與費用口勁一致的原則。10.2 財務評價結果 基準收益率 8 主要評價指標 所得稅前內部收益率13.8 所得稅后內部收益率12.9 所得稅前財務凈現值1920 萬元 所得稅后財務凈現值1719 萬元 所得稅前投資回收期2 年 所得稅后投資回收期2 年 貸款償還期2 年 從上述評價指標可知項目的內部收益率 12.9 高于銀行貸款利率 9也高于基準收益率 8累計

17、利潤總額為 804 萬元 11年平均利潤總額為 402 萬元累計上繳所得稅 201 萬元所以項目有一定的經濟效益。 該項目完成后，可實現商品房銷售收入 19500 萬元、門面房屋銷售收入 2000 萬元，可完成稅收 108 萬元、資金利息 1116 萬元，實現總利潤 495 萬元。 從以上數據分析，對本項目開發(fā)內部收益率影響程度分別為銷售價格最大，建設投資次之。在一定的變化幅度內，項目的財務內部收益率高于基準收益率 8，也高于銀行貸款年利率 9，說明項目有一定的抗風險能力。10.3.社會益率評 本項目的建設是利川市實施加速固定資產投資，加快經濟建設的重要舉措之一，經過城市舊房改造后，相關的配套

18、設施齊全，使該市成為交通暢通，商業(yè)發(fā)達的宜居城市。10.4.風險分析 1.項目市場風險分析 本項目開發(fā)建設受到房地產業(yè)的政策影響較大，政策有具有不確定性因素，市場風險表現在產品供求變化的不確定性，就本項目所在區(qū)域而言，隨著城市舊房改造的開發(fā)，其影響力與日俱增，隨著配套設施的完善，城市人員增加，帶動經濟整體上升。因此，項目的市場風險綜合考慮為較小。 2.項目經營風險分析 12 項目的經營風險主要是經過程中因決策、管理及控制失誤而產生的失誤，比如決策失誤、成本失控、進度延后等。本項目嚴格按照市場規(guī)劃進行動作，科學管理，嚴格控制成本、進度，將項目的經營風險力降到最低。 3.防范和降低風險措施 1加強

19、相關政策的解讀，積極面對市場變化，及時將因政策帶來的變化引入項目的運作，在執(zhí)行層面找到應對之道。 2積極探索城市舊房改造產品的發(fā)展模式。項目的初期發(fā)展階段要加強對項目的研究與規(guī)劃，通過自身團隊的管理以及對項目的理解，提高決策能力，創(chuàng)新能力以及管理能力。 3.政府應加大對本項目建設的扶持力度，形成企業(yè)和利川一同發(fā)展的良好氛圍。11 項目建設進度安排 總工程項目施工量時間分為三步完成11.1.利川市北門中山片區(qū)舊房拆出三個月時間完成。11.2.規(guī)劃設計、場地平整、電力、水設施三個月時間完成。11.3.施工及竣工驗收 1.5 年時間完成。12 結論和建議12.1 結論 13 如前所述，利川市北門中山片區(qū)舊房改造項目的開發(fā)建設從城市發(fā)展意義上分析是必要的，也是必需的，從技術、經濟發(fā)展路線上分析是可行的。 1.利川市當前戰(zhàn)略目標“將利川市打造成鄂西旅游明珠城市，打造綠色生態(tài)利川以旅游帶動經濟發(fā)展的城市”。完善城市功能，推進舊城改造。在拓展新區(qū)、擴大城市規(guī)模、拉開城市骨架的同時完善城市功能，提升城市品位和形象，繼續(xù)做好老城“減法”，打通老城“氣眼”，增設綠地、停車場等公共設施。理順交通，打通城區(qū)斷頭路，連接盡頭路，分流三叉路、十字路，推進繞城線，逐步形成城市內環(huán)、中環(huán)和外環(huán)交通體系。以“推進三