淺談國家政策對房地產(chǎn)市場的影響

1、111一林紅葉一霜染,一場秋雨一地寒。一欄落霞一處憂，一卷詩情一夕游。一渡飛瀑半山下，一行白鶴越峰翔。一竿悵惘一蓑遠，一船離愁一帆行。一夢十年一回首，一絲垂綸一葦輕。一枕鄉(xiāng)思黃花瘦，一雁獨行一弓驚。淺談當前政府政策環(huán)境對房地產(chǎn)市場營銷的影響姓 名： 學(xué) 號： 專業(yè)班級： 成 績： 目錄一、摘要二、內(nèi)容（一）、目前房地產(chǎn)市場的概況分析（二）、政府政策對房地產(chǎn)市場營銷的影響形式1、財政政策2、貨幣政策3、產(chǎn)業(yè)政策4、區(qū)域發(fā)展政策5、土地政策（三）、當前政府政策對房地產(chǎn)市場營銷的影響作用1、限貸和增稅政策的影響。2、限購和限價政策的影響。3、保障房政策的影響。4、政府問責(zé)政策的影響。（四）、淺談?wù)?/p>

2、政策下房地產(chǎn)市場營銷的策略1、高度重視市場考察，增強市場預(yù)測科學(xué)性2、適宜地進行誠信宣傳3、企劃創(chuàng)意設(shè)計科學(xué)化與藝術(shù)化相結(jié)合三、參考文獻淺談當前政府政策環(huán)境對房地產(chǎn)市場營銷的影響摘要：我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過了20多年的發(fā)展，已成為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。但是鑒于目前我國房地產(chǎn)市場中的諸多過熱現(xiàn)象，國家采取了相應(yīng)的宏觀調(diào)控辦法，通過政策手段，控制了房地產(chǎn)項目運作中最基本的土地和資金，并通過房產(chǎn)稅收、限購等形式，抑制了房地產(chǎn)市場中的投機需求。針對政府現(xiàn)行政策房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該適宜的進行誠信互惠宣傳、提高理念創(chuàng)新等營銷策略，以保證自身房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場營銷，房地產(chǎn)泡沫，政府政策影響，營銷策略一

3、、 目前房地產(chǎn)市場的概況分析房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對促進我國經(jīng)濟發(fā)展、擴大內(nèi)需等有著十分重要的作用，但是，由于諸多原因，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了一下現(xiàn)象：1、 居住需求，房價長期居上不下，且仍呈上升態(tài)勢。2、 高利潤性的特點使開發(fā)商投資過熱。3、 地域不同，房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)失衡。從2005年以后，房地產(chǎn)市場的價格一直高漲，每年增長率都遠高于國家經(jīng)濟和居民收入增長幅度，進入了房地產(chǎn)泡沫的時代。有關(guān)房地產(chǎn)價格的內(nèi)容已經(jīng)成為老百姓茶余飯后的重要話題，對房地產(chǎn)價格增長速度的不滿情緒也在群眾中蔓延。政府為此采取了包括貨幣金融、稅收、土地及行政等多種調(diào)控手段進行市場調(diào)節(jié)干預(yù)。二

4、、政府政策對房地產(chǎn)市場營銷的影響形式針對房地產(chǎn)在不同時期呈現(xiàn)的現(xiàn)象，政府對其市場營銷影響的主要形式有以下五個方面：1、財政政策 財政政策包括財政收入政策和財政支出政策。財政收入政策主要是通過稅率的調(diào)整來調(diào)節(jié)國家、企業(yè)和個人收入的分配關(guān)系。財政支出政策主要是確定國家預(yù)算支出的總量和支出結(jié)構(gòu)。2、貨幣政策 貨幣政策是指中央銀行通過調(diào)整貼現(xiàn)率、調(diào)整法定準備金和公開市場業(yè)務(wù)等手段，來調(diào)節(jié)貨幣供給。對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)主要是利用利率工具，以控制商業(yè)銀行對房地產(chǎn)業(yè)的信貸投向和信貸規(guī)模。3、產(chǎn)業(yè)政策 政府以制定計劃和產(chǎn)業(yè)投資指引目錄及其他行政干預(yù)手段來影響房地產(chǎn)周期波動。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，產(chǎn)業(yè)政策對市場的波

5、動具有至關(guān)重要的影響。政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)工具包括：房地產(chǎn)產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)管制、政策性資金控制、上市政策、外資投向指引等。4、區(qū)域發(fā)展政策 同一個國家，在同一個宏觀環(huán)境下，各地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)消費并不是完全一致的。政府往往通過對不同地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展給予優(yōu)惠政策，如經(jīng)濟特區(qū)政策、沿海經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略等，刺激某些地區(qū)超前、超速發(fā)展，這對各個地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然產(chǎn)生巨大影響。比如合肥市對冰湖新區(qū)的開發(fā)使得濱湖新區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)迎來了最佳發(fā)展機會。5、土地政策 國家對商品房開發(fā)用地一般實行土地出讓政策。我國目前城市土地實施統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一出讓制度，使地方政府壟斷了土地一級市場，開發(fā)商獲取土地只能通過一種

6、渠道。土地進入土地出讓的競拍程序后，其唯一的規(guī)則是價高者得，這在無形之中推高了土地價格，且競拍的方式極易過分推高地價，使開發(fā)商拿地成本大幅提高，近些年頻頻出現(xiàn)的“地王”現(xiàn)象足以說明問題。 此外，政府為穩(wěn)定市場結(jié)構(gòu)會階段性的調(diào)整某類土地的供給政策。如鑒于城市土地資源的日益稀缺和普通住宅的缺乏，我國政府近年來已經(jīng)取消別墅類用地的供應(yīng)。三、當前政府政策對房地產(chǎn)市場營銷的影響作用今年來我國房地產(chǎn)價格不斷增長，房地產(chǎn)市場迎來泡沫經(jīng)濟時代，由于近年來房地產(chǎn)價格在持續(xù)上漲，這種價格的上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者，隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價格遠遠高于與之對應(yīng)

7、的實體價格，房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)濟時代也隨之到來。泡沫過度膨脹的后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價格的暴跌，進而不利于房地產(chǎn)長期穩(wěn)定發(fā)展。為此目前國家通過以下政策對房地產(chǎn)市場營銷進行宏觀影響:1、限貸和增稅政策的影響。 房地產(chǎn)價格居高不下，且高暴利使得很多人投機取巧，國家從而對多套住房施行按揭貸款提高首付比例、加大個人貸款稅收。政策明確規(guī)定，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例從之前的50%提高到不低于60%，甚至有些城市取消二手房貸款優(yōu)惠，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。而之前的稅率是根據(jù)面積、容積率等實行差異化征收。此外政府還要求要盡快開征物業(yè)稅的時間，降低交易環(huán)節(jié)費用，

8、加大房地產(chǎn)持有費用，從而合理引導(dǎo)消費。從理論上講，因為首付提高必將使一部分需求流出市場，使房價有所下跌。但實際上，限貸政策對需求的實際影響并沒有想象的大，在全國范圍內(nèi)來看，投資需求比例較高的城市如上海、北京、深圳等發(fā)達城市受限貸和稅收影響較大，而剛性需求比例較高的城市如武漢、鄭州等中部城市，受限貸和稅收影響小。2、限購和限價政策的影響。為抑制房地產(chǎn)投資投機需求，國務(wù)院將限購政策擴大至所有房價過高、上漲過快的城市，要求在一定時期內(nèi)從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施，有的地區(qū)甚至適當施行限價，從而影響房地產(chǎn)成交量。通過對各大城市的房地產(chǎn)市場查詢，發(fā)現(xiàn)這一政策對國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)起著很大的作用，比如天津

9、、合肥、佛山等二三線城市的房地產(chǎn)成交量增速都有所緩解，房地產(chǎn)價格總體趨于平穩(wěn)。3、保障房政策的影響。保障房的介入對房地產(chǎn)的價格和商業(yè)的投機需求可謂沖擊巨大，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，保障房建設(shè)力度正逐年加大，數(shù)量從2010年的590萬套增加到2011年的1000多萬套，保障房建設(shè)力度的加強將減少中低收入人群對商品房市場的剛性需求，如鄭州、濟南等城市的廉租房和經(jīng)濟適用房的增加降低了商品房的入市需求，使商品住房市場被動萎縮，從而拉低房地產(chǎn)價格。4、政府問責(zé)政策的影響。根據(jù)國家要求地方政府應(yīng)當根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，制定房價調(diào)控目標，切實承擔(dān)起促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)

10、健康發(fā)展的責(zé)任。對于未如期確定并公布房價控制目標、房價漲幅超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務(wù)的地方政府，要向國務(wù)院作出報告，有關(guān)部門對相關(guān)負責(zé)人進行問責(zé)。房地產(chǎn)市場歷年來對地方政府的gdp增長有著重要作用，國家雖然制定了一系列宏觀政策，但在有些地區(qū)城市沒有嚴格落實，這一政策的出臺極大地迫使地方政府的步調(diào)與國家一致，控制房地產(chǎn)市場的不良發(fā)展。從一些二線、三線城市來看，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格和投資額的增長速度的確得到了很大的控制，使人們對房地產(chǎn)產(chǎn)生剛性需求。四、淺談?wù)呦路康禺a(chǎn)市場營銷的策略隨著我國新一輪宏觀調(diào)控政策的逐步實施，市場觀望氣氖濃厚，對房地產(chǎn)業(yè)的影響日益凸顯。國內(nèi)房地產(chǎn)市

11、場正經(jīng)歷著多年未見的平靜期，房地產(chǎn)市場將逐步轉(zhuǎn)向理性消費，剛性需求的時期。當前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)需要用真正的營銷手段來吸引更多的消費者。一下為通過查閱相關(guān)資料提出的個人營銷策略建議：1、高度重視市場考察，增強市場預(yù)測科學(xué)性 市場考察對于房地產(chǎn)市場營銷策劃起著十分重要的作用，因為市場考察為營銷策劃提供了真實的信息數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)在進行市場考察前，要做好充分的準備。比如說考察的目標、考察方法以及如何收集整理材料，并根據(jù)大量的數(shù)據(jù)材料作出科學(xué)的預(yù)測，并經(jīng)過專業(yè)的人士的反復(fù)論證，才做最終的總結(jié)工作。 2、適宜地進行誠信宣傳 房地產(chǎn)廣告要起到預(yù)期效果，在宣傳過程中，一定要堅持誠信與實效原則。在充分考慮企

12、業(yè)廣告投入成本的基礎(chǔ)之上，去選擇廣告宣傳的具體形式；并在廣告時間、廣告量、廣告發(fā)布地點上把握好分寸，廣告內(nèi)容上以真實有效為主，以滿足客戶的需求為目的，讓客戶相信企業(yè)的信用度，形成一定的好感；在廣告表現(xiàn)形式上可以進行適當?shù)乃囆g(shù)加工，給客戶以想象的空間，激發(fā)人們的發(fā)散思維。 3、企劃創(chuàng)意設(shè)計科學(xué)化與藝術(shù)化相結(jié)合 房地產(chǎn)企劃創(chuàng)意的最終目的是吸引客戶更好地了解和認識本企業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，并購買產(chǎn)品。要吸引消費者的目光，就必須在企劃創(chuàng)意設(shè)計上將科學(xué)與技術(shù)進行有機結(jié)合，讓消費者感到真實、親切、貼近實際，時刻圍繞主題，以設(shè)計新穎、妙趣可心、精巧的設(shè)計風(fēng)格獲得消費者的認可。這樣的企劃創(chuàng)意設(shè)計不僅會讓人們覺得標新立異，更會讓消費者認為脫離老